Почему суды в Москве начали принудительно выселять жителей пятиэтажек?
Отзывы переехавших в квартиры по реновации пестрят фразами о принудительном переселении москвичей из своих домов. К сожалению, это правда. Согласно указу, если в течение 90 дней собственник жилья не выбрал ни одного варианта, его обязаны выселить.
Почему москвичам приходится вкладывать деньги в новые квартиры?
По последним данным новоселы все чаще жалуются на некачественные материалы внутренней отделки. Как обещалось, по проекту планировок квартир устанавливают: ванну, унитаз, смесители, мойку на кухне и раковину в санузле, межкомнатные двери, пластиковые окна, а также электрическую плиту. Мебель, с которой переезжают люди, зачастую не подходит по габаритам и не вписывается в габариты комнат.
Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже.
В связи с последними изменениями в ФЗ №141 информация может обновиться. Дочитайте статью до конца, если у вас возникнут вопросы, звоните по телефону 8(499)346-75-28 и юрист вас бесплатно проконсультирует!
Редакция «РБК-Недвижимости» поговорила с людьми, которые в разные годы купили квартиры в домах под снос. Какие они видят в этом перспективы и опасаются ли, что переезд затянется, — читайте в нашем материале
Реновация в Москве набирает обороты. В феврале столичные власти дополнительно включили в список первого этапа переселения 152 дома. Также были расширены списки по второму и третьему этапам программы. Сами квартиры в домах под снос пользуются популярностью среди покупателей вторички.
Одни покупают такую недвижимость в расчете впоследствии получить бесплатно жилье в новостройке, другие — чтобы докупить со скидкой дополнительную площадь, третьи — инвестируют таким образом в жилье. Мы поговорили с людьми, которые купили квартиры в доме под снос, и публикуем их истории.
В домах, попавших под снос по московской программе реновации, и сейчас есть полноценный рынок купли-продажи. Покупают такие квартиры, чтобы со временем переехать в новый дом. А продают — чтобы не ждать улучшения жилищных условий годами
Столичные власти определили этапы переселения пятиэтажек по программе реновации. Этой информации жители сносимых домов ждали с момента объявления программы.
После появления списка многие собственники квартир в таких домах по-разному будут планировать свое будущее — кто-то будет ждать переселения, а кто-то может выйти на рынок купли-продажи жилья, чтобы не ждать новой квартиры длительное время. Вместе с экспертами рассказываем, какие изменения внесут на рынок вторичного жилья опубликованные планы и что будет с ценами на жилье в хрущевках.
В 2018 году первые москвичи получили ключи и стали переезжать в квартиры, которые им дали по реновации. Единого мнения касательно переезда и выданного жилья нет. Одни переселенцы из пятиэтажек остаются в полном восторге, другие придирчиво ищут недостатки, третьи оказались не довольны программой сноса в целом.
В связи с последними изменениями в ФЗ №141 информация в статье может обновиться. Дочитайте до конца, если у вас возникнут вопросы, звоните по телефону 8 (499) 346-75-28 и юрист вас бесплатно проконсультирует!
Какие отзывы о реновации в Москве оставляют новоселы, и какие квартиры на самом деле получают бывшие жители хрущевок, мы расскажем в этом обзоре.
ЮВАО, м. Юго-Восточная, переезд июнь 2023 года
«Очередное распределение финансов из бюджета в карманы многих чиновников, никак не найду информацию кто-то в нашей стране проверяет и контролирует эту программу реновации. Мало того что в Москву решили переселить 1/7 населения всей России, так хотя-бы проверяли бы качество возводимых скворечников, хотя они лучше выглядят по сравнению с новыми домами. Подписываюсь под каждым словом написанным выше. Строят как удобнее застройщику, а не людям, качество – без слез и стресса невозможно смотреть, плюс к этому уничтожаются последние предприятия, для освобождения земли под застройку. Тот же КМЗ где делали евролифты, сокращали и разоряли многие годы и вот новые небоскребы, рядом с оставшейся от огромного завода территорией.»
Щукино, год переезда 2023
г. Москва, ЮЗАО, октябрь 2022
«Получили квартиру в октябре 2022 г. ( Черноморский б-р 22 к 2. ) Масса недоделок которые в течении четырёх месяцев всё же устранили . Но у всех жильцов огромнейшие претензии и по сей день ( а сегодня уже начало апреля ) к работе лифтов . Вернее сказать – их не работе . Не было и дня что бы эти лифты работали так как им положено . Частые случаи когда ни один из лифтов в подъезде не работают. 18 этажей дом . Люди от малых до старых ВЫНУЖДЕНЫ ходить вверх вниз по лестницам или сидеть в застрявших кабинах . Каждый день сотрудники “Мослифт” ремонтируют , а проблемы на прежнем месте. Приезжали даже спецы с завода-производителя . Без результатов . Вот уже полгода продолжается этот беспредел . Возникает справедливый вопрос, – Зачем нам такая реновация ?!»
г. Москва, ЮАО Нагорный, март 2023
Перово, год переезда 2029
Ольга, г. Москва, СЗАО
г. Москва, Академический ЮЗАО, июль 2021
г. Москва, Выхино, год переезда 2022
«Отвратительная программа. Нас как скот сгоняют со своей нормальной жилплощади в картонные коробки, в не удобные места (нас из центра района собираются переселить в промзону и мы при этом должны радоваться). Нас не кто не спрашивал хотим мы туда переезжать или нет? А на нашей земле построят дома для продажи. И это демократия?»
Академический р-он, переезд февраль 2019
«Сплошной негатив. Переселили в дом серии И-155мм, который не соответствует закону. Все стены несущие, о какой-либо перепланировке речи не идет(вариативности). А с планировкой полная беда. По факту жилплощадь не увеличилась, даже чуть уменьшилась, в плюс 6 метров коридора, метр санузла, 2,5 метра кухни. Стены, потолок кривые, разница горизонтали/вертикали = 3см на 3 метра. Вентиляция жуткая. Знаменитый полотенцесушитель пришлось переставлять, ванна из фольги, встать страшно, лифты работают плохо, свет вырубался раз 6 за 1,5 года».
Даниловский район, год переезда 2020
«26.12.2020 мы осмотрели предложенную нам по программе реновации квартиру, расположенную по адресу: 5 Рощинский проезд, дом 1 (Даниловский район). Сопровождал нас сотрудник Центра по переселению Фролов Василий Васильевич. Квартира очень понравилась. Высокое качество отделки, она полностью готова к заселению. Хотим выразить благодарность Фролову В. В. за проведенную презентацию квартиры, за внимательное и чуткое отношение. Спасибо! Семья Чертовых».
г. Москва, Измайлово, год переезда 2024
«Почему не выполняется санитарная норма площади при переселении? Какой смысл переселиться семье из 3-х поколений из однушки в такую же однушку, а они на месте твоей квартиры построят еще 5-6 таких квартир для продажи по космическим ценам!»
Переезд в 2018 году в дом 62Б на 5-й Парковой улице
«Всю свою жизнь я прожила в старой пятиэтажке, в двухкомнатной квартирке на 3 этаже. С каждым годом подниматься пешком по лестнице становилось все сложнее. Коммуникации начали барахлить: трубы текли, розетки искрились. Дети предлагали переехать к ним. А куда переезжать? Они и так живут вчетвером с дочкой и ее сыном. О том, что дом попал под реновацию, узнала, как и все жильцы, постфактум. Посмеялись за чашкой чая с дочерью и зятем, что я до переезда и не доживу. Через пару месяцев в почтовый ящик положили уведомление, а потом и позвонили, и сообщили – жилье готово. Оформили все быстро. Путаница, правда, возникла небольшая, но все быстро решили. На переезд дали сначала 5 дней, а после наших жалоб добавили еще десять. Жить можно, но местами требуются доработки. Меня заселили на 7 этаж. Есть лифт, подниматься самой не нужно – это очень хорошо. Мне нравится большая кухня, но не нравится, что окна смотрят на запад. Дети в гости стали приходить часто. Мне одной уже тяжело: в магазин сходить, в аптеку, помочь по дому. Квартиру большую дали, почти 60 квадратов. Сложно мне самой в ней управляться. Но теперь надеюсь до второго правнучка дожить».
Бескудниковский район, Дмитровское шоссе, 70
г. Москва, Кузьминки, переезд в январе 2020
Зюзино, 42 квартал, 2029-2032 гг.
«Если бы соблюдалось обещание строить однокомнатные квартиры, представленные в шоу руме на ВДНХ в рамках программы, люди из однокомнатных квартир одобряли бы. А на деле в Москве строят не пригодные 1к.кв. для жизни. Почему нет прихожей, а только коридор с дверьми. Почему нет места для шкафа, обувницы, вешалки. Почему выгрызают кусок из комнаты-типа ниша для одежды. Почему сортир в ванне, а не отдельный с раковиной. Метраж совмещенного туалета меньше, чем в 2,3 комнатных. Переезжают во все квартиры собственники. И в однокомнатных живут такие же семьи по количеству людей. Почему в планировках 1-к.квартир по всей Москве строят квартиры по площади меньшей, чем было объявлено-где 30% увеличение от общей площади. Почему строят 1-к.кв. рядом с мокрой зоной соседних квартир, рядом с лифтами? Почему не строят 1-к.кв.угловые-метраж большой(это радует),но окно одно. Почему балконы делают прозрачными, не закрывая низ. Одно дело жить на 5 эт. А другое на 20».
Как заработать на вторичном жилье. Флиппинг и квартиры под реновацию
Разбираемся, стоит ли вкладываться во вторичное жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль
В 2022 году спрос на вторичном рынке жилья был низким, а предложение росло. Это привело к тому, что цены на квартиры откатились к уровню 2021 года и у потенциальных инвесторов возник вопрос о целесообразности инвестиций во вторичное жилье с целью его дальнейшей перепродажи.
Вторичные квартиры давно перестали быть привлекательными для инвесторов. Средняя доходность от сдачи в аренду в Москве составляет 4–6%, таким образом, окупаемость вторички составляет около 20 лет. Тем не менее аналитики отмечают, что на рынке есть еще ниши, интересные для инвесторов. Вместе с экспертами разбираемся, стоит ли вкладываться в жилье и можно ли при его перепродаже получить прибыль.
Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?
На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.
Можно ли купить комнату?
По программе реновации новое жилье получают и владельцы комнат (дольщики). Продавать и покупать долю в недвижимости разрешается наравне с отдельной квартирой.
Кто покупает квартиры в пятиэтажках?
Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.
Какие существую риски?
Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?
Смысл приобретать такое жилье есть:
Сколько стоит жилье в домах из разных этапов под снос — комментарий аналитика
Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:
— С точки зрения актуальной средней цены квадратного метра дома под снос были разделены на этапы почти с ювелирной точностью. Оценочная стоимость квадратного метра в зданиях, которые будут снесены в первую очередь (в 2020–2024 гг.), составляет 197 тыс. руб., во второй волне — 196 тыс. руб., в третьей группе — 194 тыс. руб. Скорее всего, этот фактор (наряду с графиками строительства, маршрутами переселения) также учитывался при планировании, чтобы не допустить того, что сначала сносились бы пятиэтажки в дорогих районах, а затем в дешевых (или наоборот).
Дальнейший рост предложения вполне возможен (особенно в домах первой волны). Но это приведет к тому, что инвестиционная привлекательность такой сделки станет весьма спорной, так как у домов комфорт-класса, где предоставляется жилье переселенцам, есть свой ценовой потолок (который зависит от ценообразования на рынке новостроек).
Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке
При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:
Для оплаты надежнее всего воспользоваться услугами банка и арендовать там ячейку, через которую деньги будут переданы. Или другой вариант – открыть аккредитив.
Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.
Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.
Какие квартиры дают по программе?
По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры. Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.
По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.
2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.
Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?
Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:
В первом случае по условиям программы он может претендовать также лишь на долю. Но при этом площадь на человека в реновационной квартире будет не менее 18 кв. м.
Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.
Можно ли получить 2 квартиры вместо одной?
Эта возможность предусмотрена. Ей могут воспользоваться семьи, которые не имеют отдельного жилья. По закону им полагается не меньшее количество метров, чем они владеют в данный момент. Например, две семьи проживают в трехкомнатной квартире и желают разъехаться. По программе они могут получить однокомнатную и двухкомнатную квартиры, т. е. общее количество комнат останется таким же. Есть возможность получить и две однушки с компенсацией. При желании можно переехать в две двушки, но при этом сделать доплату за увеличение площади.
Стоимость квартир в пятиэтажках под снос
В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость. По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.
Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.
В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):
Самый дешевый вариант – однокомнатная квартира площадью 27 кв. м, расположенная в Троицком автономном округе, в 26 км от МКАД по Калужскому шоссе, в 4-этажном кирпичном доме на 1-ом этаже. К продаже она выставлена за 3,8 млн рублей.
Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.
Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?
Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.
Проще всего купить недвижимость в реновационном доме, когда их начнут продавать новые собственники. Объявления о продаже можно найти на Авито или Циан. Однако при этом, цены будут уже выше, чем на стадии строительства.
Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.
Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь: (Москва и МО с 9:00 до 20:00). Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
История 3. Наталия Никифорова, предприниматель, психолог, покупала для родственницы двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Измайлово
— Квартиру я покупала по доверенности еще в 2011 году для своей родственницы, которая живет в Магадане. При выборе недвижимости мы исходили из бюджета. Суммы хватало на однушку в новом доме или двушку в хрущевке. Тогда покупка недвижимости изначально рассматривалась как инвестиция. Жить в ней родственница не планировала.
В итоге выбор остановили на двухкомнатной квартире (50 кв. м) в панельной пятиэтажке под снос на 15-й Парковой улице. Речь тогда шла о лужковской программе расселения домов. Предполагалось, что через два-три года дом будет снесен и построен новый. Покупка жилья показалась выгодным вложением свободных денег. Мы купили ее за 5,5 млн руб. с учетом расходов на риелтора.
Сейчас уже 2021 год, сменился мэр, но дом до сих пор стоит. Сам адрес уже включен в новую программу реновации. Но точных дат переселения я не нашла. Извещений пока никаких не приходило. В подъезде ходят слухи, что осталось ждать год и дом снесут. Пока все находятся в режиме ожидания — когда будет снос и переезд. Оказалось, что эти инвестиции долго оборачиваются и зависят от политики города. В самой квартире сейчас живут арендаторы за небольшую плату.
Предполагается, что взамен дадут квартиру в новом доме и большей площади (за счет более просторной кухни и коридора). В любом случае эта недвижимость будет на рынке стоить гораздо больше той суммы, которая была вложена изначально. Как минимум цена квартиры вырастет вдвое.
Сама родственница не планирует переезжать в Москву. Когда дадут новую квартиру, она ее, скорее всего, продаст, чтобы удвоить капитал. Сейчас такие квартиры стоят около 12 млн руб. и даже больше. В общем, инвестиция себя оправдывает, особенно если учесть, что цены на недвижимость сейчас растут. Но пока приходится ждать.
От редакции: настоящая статья не содержит предлагаемой стратегии инвестиций и имеет исключительно ознакомительный характер
Как отстоять свои права? Куда обращаться при возникновении проблем с переездом?
В зависимости от ситуации, обратится можно в несколько инстанций:
Какие квартиры дают по реновации и отзывы москвичей о них, можно посмотреть в видео обзорах на Ютуб.
Поделитесь своим мнением о реализации программы, разделяете ли вы планы мэра Москвы Сергея Собянина, с чем не согласны? Если вы уже переехали, расскажите, какие квартиры получают по реновации в 2020-2021 году.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить свою проблему – позвоните и проконсультируйтесь с юристом: 8 (499) 346-75-28 (Москва и МО с 9:00 до 20:00) Консультации проводятся в рамках программы бесплатно.
Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию
При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.
Можно ли продать квартиру под снос?
Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.
Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.
Почему продают эти квартиры?
Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения. В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.
Как заработать на проблемных квартирах
Еще один вариант — это выкуп с дисконтом проблемной квартиры. Например, где требуется выселение жильцов по решению суда, говорит Сергей Зайцев. Эксперт предупреждает, что риски при инвестициях в такую недвижимость выше, поскольку процесс прохождения всех регламентированных законом процедур может затянуться. Но это не останавливает покупателей, в последнее время интерес к подобным лотам вырос, а дисконт снизился с 20% до 10–15%. Но при удачном стечении обстоятельств продавец может получить прибыль примерно в 10% от вложенных в покупку денег, добавляет Зайцев.
Прибыль может принести предпродажная подготовка
Также есть вариант приобретения квартиры с целью профессиональной предпродажной подготовки и последующей реализации по более высокой цене. Речь идет о так называемом хоумстейджинге, в который входит полная уборка квартиры, покупка новой мебели и предметов интерьера, а иногда небольшой косметический ремонт, например поклейка обоев или покраска потолков.
«В нашей практике есть случаи, когда собственники самостоятельно не могли продать свою квартиру по рыночной цене просто из-за плохой подготовки к продаже, а после минимальных затрат в обустройство квартиры, без капитальных вложений, лоты продавались быстро, принося за короткий промежуток времени прибыль примерно в 10%», — говорит Сергей Зайцев.
Как будет проходить переселение
Переселение по программе реновации в Москве предлагается проводить в три этапа.
Как защитить себя при покупке?
Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:
Влияние реновации на рынок жилья
Программа реновации уже оказывает существенное влияние на жилой рынок столицы в целом. « Во-первых, с рынка практически в один момент убрали значительную часть спроса на вторичную недвижимость и новостройки. Во-вторых, со вторичного рынка исчезло самое дешевое предложение — квартиры в хрущевках — и порог входа на жилой рынок увеличен. В-третьих, учитывая масштабы программы реновации, город (компании, подрядчики, принадлежащие городским структурам) стал одним из крупнейших застройщиков в Москве», — отмечает руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука жилья» Ярослав Дарусенков.
По мнению Попова из ЦИАН, о влиянии реновации на рынок можно будет говорить, когда в реновационных жилых комплексах появятся заметные объемы предложения квартир, доступные для приобретения сторонними покупателями, или земельные участки под пятиэтажками станут предлагаться девелоперам под новые перспективные проекты.
В будущем реализация программы приведет к тому, что с рынка исчезнет большой объем старой вторички, а именно она всегда была наиболее доступным вариантом, прогнозирует Доброхотова. По ее словам, в связи с этим средний уровень цен на вторичном рынке постепенно будет расти в связи с обновлением жилого фонда, но ожидать этого стоит, скорее всего, после 2024 года.
Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тыс. домов общей площадью около 16 млн кв. м. На сегодняшний день в перечень стартовых площадок программы реновации входит 453 адреса.
Всего в рамках программы предстоит расселить примерно миллион москвичей. За три года программы реновации новые квартиры получили уже более 18 тыс. москвичей. Еще 6 тыс. находятся в процессе переезда.
Цены и предложение квартир в сносимых пятиэтажках
Объем предложения квартир на продажу в реновационных домах остается крайне незначительным. Хотя хрущевки составляют 10% застройки Москвы, до анонса программы на них приходилось около 8% лотов в реализации. В последние несколько кварталов 2020 года в продаже находится не более 1,2 тыс. квартир (~2% от активного предложения) в хрущевках под снос, подсчитали аналитики сервиса объявлений ЦИАН.
Что интересно: в домах, определенных под снос, заметно быстрее, чем по рынку в целом, выросли цены. Если в целом по столице на вторичном рынке с февраля 2017 года (дня первого упоминания о программе) цены выросли на 18%, то «реновационные» квартиры подорожали почти на треть (на 29%), привели статистику в ЦИАН. Сейчас средняя цена 1 кв. м в домах под снос составляет 195 тыс. руб. (при среднерыночном уровне в 215 тыс. руб.). Если в 2017 году квадратный метр в пятиэтажке стоил на 30% дешевле среднего по рынку, то сейчас эта разница сократилась до 11%.
История 2. Юрий Мартемьянов, статистик, учитель информатики, купили с супругой двухкомнатную квартиру в Южном Тушино
— Мы сами не из Москвы, я родом из Архангельской области, супруга — из Калининградской. Последним местом нашего проживания был Калининград, до этого жили в Санкт-Петербурге, какое-то время — во Франции и Италии по моей учебе. В итоге решили обосноваться в Москве. Основная моя работа — аналитика данных, математика, программирование, еще я преподаю в лицее.
Когда переехали в Москву с семьей, квартиру первое время снимали. Потом встал вопрос о покупке своей недвижимости. У нас был выбор — либо квартира большей площади в новостройке за МКАД, либо вторичка в пределах города. Но для нас была важна московская прописка: детей надо было устраивать в сад, школу. Сделать это без постоянной регистрации было нельзя. Кроме того, мы — многодетная семья, а для получения московского удостоверения «многодетная семья», нам также была нужна прописка. С этим статусом мы могли бы получить соответствующие льготы.
В итоге остановились на вторичном жилье. Мы купили двухкомнатную квартиру в Южном Тушино в доме, включенном в программу реновации. Это было в 2018 году, квартира тогда стоила 6,5 млн руб. Сейчас таких цен на двушки уже нет. До этого мы снимали квартиру в доме рядом с каналом им. Москвы в соседнем районе Покровское-Стрешнево. Неподалеку была моя работа и кружки, в которых занимались дети.
Почему мы выбрали дом под снос? Идея была моей супруги. Для нас это выгодный вариант — жить внутри МКАД, иметь московскую прописку. Кроме того, в перспективе мы должны получить квартиру в новом доме с более просторной кухней, коридором и санузлом. Мы изучили вопрос, подводные камни — и решили покупать.
После покупки жилья мы получили московскую прописку, а также статус многодетных, сады, школы. Все для нас стало открыто. Я не хотел особо вкладываться в эту квартиру, поскольку мы рассматривали ее как временное жилье, но в итоге обустроились. В Москве у многодетных есть возможность получить домашний детский сад. В течение года мы занимались оформлением этой процедуры. Сейчас у нас детский сад на дому для наших детей, а супруга выступает в роли воспитателя.
Сам район мне не особо нравится, больше по душе — Покровское-Стрешнево. Сейчас там тоже строятся дома по реновации. Хотелось бы переехать туда (такая возможность предоставляется при наличии свободных квартир. — Ред.) и докупить еще одну комнату. В таком случае можно более гибко обходиться с адресами. Кроме того, мы как многодетная семья сможем встать на очередь для улучшения жилищных условий. Но для этого нужно иметь постоянную прописку не менее десяти лет, пока мы не дотягиваем до этого срока.
Сроки сноса нашего дома еще не озвучены. Когда мы покупали квартиру, говорили, что дом снесут не раньше 2021 года. Сейчас мы думаем, это произойдет не раньше 2024 года. Что касается состояния дома — это хрущевская пятиэтажка, старый жилой фонд, с не очень хорошими подъездами и постоянно меняющимися жильцами (большинство снимают). Дворы достаточно тесные, концепции «двор без машин» точно нет. Только прошлым летом построили новую детскую площадку, до этого приходилось ходить в соседний двор. Надеемся, что с переездом в новый дом будет и более благоустроенная территория с современными детскими площадками и парками.
Флиппинг как способ получить прибыль
В качестве стратегии заработка на рынке вторичного жилья также используется флиппинг (от английского глагола to flip — «переворачивать»). Это инвестирование и владение недвижимостью в короткий промежуток времени и его последующая перепродажа с получением прибыли. Обычно инвестор приобретает со скидкой нуждающуюся в ремонте квартиру, а после приведения жилья в порядок перепродает по более высокой цене.
Залог получения прибыли — скорость дальнейшей продажи. Длительность ремонта не должна превышать двух-трех месяцев, это снижает риск коррекции цены, а также сокращает затраты на коммунальные платежи. На такой сделке можно заработать примерно 10–15% от суммы, которая была изначально вложена в покупку квартиры на вторичном рынке, говорит директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Флиппинг существует также и на ипотечном рынке. Если у покупателя есть средства для внесения первоначального взноса и возможность сделать косметический ремонт, то при последующей быстрой реализации можно закрыть ипотеку на средства от продажи и получить прибыль примерно 15%, говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. Но здесь необходимо учитывать, что до перепродажи собственник будет платить ипотечный кредит, добавляет эксперт.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
— В Москве можно купить квартиру в плохом состоянии за 6 млн руб. И после ремонта, затраты на который составят около 500–600 тыс. руб., ее можно реализовать уже за 7–8 млн руб. Можно пробрести объект и за 5,5 млн, а продать за 9 млн руб. — здесь многое зависит не только от состояния объекта, но и от инфраструктуры района, удаленности от транспортных узлов. В общем, при реализации такого варианта и при удачном стечении обстоятельств можно получить прибыль как минимум в 1 млн руб.
Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?
Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.
Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.
Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?
Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:
Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.
Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.
Как участники программы реновации переезжают в новое жилье? Чем люди недовольны?
После выхода закона о реновации москвичам обещали жилье с равной или большей площадью. В проекте обговаривался и вопрос докупки квадратных метров по желанию жильцов. Согласно последним данным, переселенцам из реновационных домов должны выдавать объекты площадью:
На деле все оказалась не так радостно. Площадь жилой комнаты в однокомнатных квартирах в хрущевках оказалась больше жилой площади у «однушек» в новостройках. Здесь и возникла не состыковка, так как обмен должен осуществляться на объекты с равной (или большей) площадью и с таким же количеством комнат.
Появилась в этой ситуации и положительная сторона. Собственники двух и трехкомнатных квартир получили их с гораздо большей квадратурой без каких-либо доплат. Нашлись и те, кого не устроило распределение квартир между соседями.
Удобства
Читая отзывы о домах по реновации, можно заметить, что больше всего жалоб поступает на халатность застройщиков и бытовые неудобства. К наиболее частым претензиям относятся:
Среди большого количества негатива можно найти и положительные отзывы: безопасные дворы без машин, красивые детские площадки, спортивные тренажеры, ухоженный двор.
Планировка
С данным пунктом тоже не все гладко. Во-первых, переселенцев смущают санузлы. Когда речь о реновации только зашла, участникам обещали раздельный санузел. Вместо этого большинство квартир имеют совмещенную ванную и туалет. Больше повезло владельцам «трешек» – в таких квартирах запроектированы два санузла.
Во-вторых, многих смущает расположение лоджий. В «двушках» лоджия есть. Но чаще всего она расположена в маленькой комнате. Для семей, у которых есть дети, этот факт оказался крайне неудобен. Отдать ребенку комнату с балконом – многие считают нецелесообразным и неудобным. В то же время и размещение малыша в большой комнате не лучший вариант.
Как отмечает Татьяна из д. 68 на Дмитровском шоссе, оба из предложенных вариантов имели неподходящую планировку для семьи с детьми. Отдать сыну большую комнату им все же пришлось. Бегать на балкон через детскую для того, чтобы развесить белье или покурить – не комильфо.
Разошлись мнения переселенцев и в вопросах кухни. Одни нарадоваться не могут новой большой и просторной столовой, другие, наоборот, жалуются, что кухня слишком маленькая и уместиться на ней всей семьей они не могут.
Район
Жильцам дома №50 на Бескудниковском бульваре можно сказать повезло. Новостройка по реновации находится на той же улице, что и сносимая пятиэтажка. Люди в прямом смысле переносили вещи из одного дома в другой.
Но повезло так не всем москвичам. При расселении некоторых хрущевок жильцам прошлось сменить и район. Из отзыва Евгения, ранее проживающего на улице Толбухина в доме 2 к.1, ясно, что они с женой остались недовольны предоставленным районом:
Можайский район, переехал с семьей в 2019 г.
«Если раньше до работы, было максимум полчаса езды, то теперь я только 25 минут выезжаю со двора. Возникла проблема и с обустройством дочерей в школу и детский сад. Во-первых, нынешнее жилье мы получили в середине года, что, с точки зрения перевода детей в новое учебное учреждение, совсем неудобно. Во-вторых, они были не готовы к такому стремительному росту воспитанников. Мест элементарно всем не хватило. Необходимо срочно строить еще один ДС и школу как минимум».
История 1. Алиса Федорова, работает в ресторанном бизнесе (сейчас в декрете), купили с супругом двушку на ВДНХ
— Мы с мужем долго мечтали о своем жилье, в итоге купили однокомнатную квартиру в ближайшем Подмосковье (Восточное Бутово). Но со временем наша семья стала больше — родились две девочки — и мы понимали, что в однушке нам будет тесно. Собрав все силы, погасили ипотеку досрочно, выставили на продажу свою квартиру — и на первом показе ее у нас забрали.
Покупать будущую квартиру мы хотели уже только в Москве. Смотрели изначально новостройки на стадии строительства — только они нам подходили по бюджету. Но дома были в основном в промзонах, в так называемом «ржавом поясе» Москвы. Потом мы углубились в условия программы реновации и поняли, что это выгодный вариант. За бюджет новостройки мы могли купить квартиру в более привлекательном районе, ближе к центру, рядом с метро, парками, школами, детсадами и так далее. Плюс — в будущем можно получить дополнительные квадратные метры.
В итоге летом 2020 года мы купили двухкомнатную квартиру в пятиэтажке в Останкинском районе у станции метро «ВДНХ». Дом вошел во вторую волну реновации (2025–2028 год). Квартиру купили в ипотеку с первоначальным взносом 50%. Вносим ежемесячный платеж в два раза больше, чтобы погасить кредит за пять-шесть лет и сэкономить на процентах.
Пока квартиру сдаем за 40 тыс. руб. Сами живем в загородном доме. Но через год планируем сделать там ремонт и переехать. Также рассматриваем возможность покупки дополнительной площади со скидкой, чтобы уже была трехкомнатная квартира.
Основной мотив покупки квартиры в доме реновации — это выгода. Сейчас мы купили двушку площадью 44,9 кв. м, но спустя несколько лет получим жилье в новом доме, а общая площадь нашей квартиры увеличится до 58,7 кв. м. Пусть первое время нам и придется потесниться. То же самое касается цены: мы купили квартиру за 9 млн руб., после переезда ее стоимость вырастет до 13 млн руб. Мы делали такой расчет по специальному калькулятору на сайте программы.
Никаких опасений при покупке квартиры в доме реновации у нас не возникло. Мы подробно изучили вопрос и нюансы. Даже сейчас наш дом находится в хорошем состоянии (износ дома составляет около 30%), в подъезде чисто, соседи тихие, рядом — детские площадки, огромный парк, сады, школы и ВДНХ. Единственное неудобство — небольшая кухня, но это можно пережить. На мой взгляд, программа идет хорошими темпами — я сравнивала карты переселения в Измайлово, поэтому опасений по поводу затянутого переезда нет.
Продавать или ждать переселения
Собственники квартир в пятиэтажках, которые попали в первый этап, скорее всего, будут дожидаться нового жилья. Второй и третий этапы — это уже довольно отдаленная перспектива, здесь люди будут действовать по обстоятельствам — они могут выйти на рынок вторичного жилья для решения насущных жилищных проблем.
«Если перед человеком остро стоит жилищный вопрос, а его дом попал во вторую или третью очередь, то он сам должен определиться — решать его сейчас и уже сегодня жить в комфортных условиях или ждать пять — десять лет, пока получит новые квадратные метры и сможет дороже их продать», — говорит председатель совета директоров сети офисов «Миэль» Марина Толстик.
При принятии решения о продаже квартиры в пятиэтажке нужно мониторить рынок и исходить из своих планов в среднесрочной перспективе, рекомендует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. По ее мнению, есть смысл подождать и не продавать квартиру только по переселению в первой волне. Сроки переселения во второй и третьей волне настолько длительные, что лучше использовать средства от продажи для улучшения своих жилищных условий на первичном рынке, отмечает эксперт.
«Сейчас — наилучшие условия ипотечного кредитования за всю историю существования рынка недвижимости в России. Застройщики или субсидируют ставку, предлагая ипотеку без процентов на первый год, или совместно с банками предлагают беспрецедентные условия — 3% годовых на весь срок займа. Всем, кто принимает решение, ищет объекты на первичном рынке, рекомендую совершить сделку именно сейчас. Для продажи имеющегося жилья тоже момент достаточно благоприятный, на рынок вернулись покупатели, все необходимые службы и сервисы возобновили привычный режим работы», — говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Квартира в доме под реновацию
Еще один из способов извлечь прибыль на вторичном рынке — это покупка квартиры в доме, который подпадает под реновацию, особенно если переселение жильцов планируется в ближайшие год-два. Это хорошее приобретение как для себя, так и для последующей продажи, считает Юлия Дымова.
Однако, по словам эксперта, в Москве сейчас более реально пробрести квартиры в домах, снос которых планируется лишь на третьем этапе реновации. Здесь придется подождать, но продажа жилья, полученного по программе реновации, может принести прибыль примерно в 15%, говорит Дымова. При этом многие на время ожидания сдают купленные квартиры в аренду и таким образом тоже получают прибыль.
Средняя стоимость квадратного метра в новом доме, построенном в рамках программы реновации, по данным ЦИАН, составляет 322,7 тыс. руб., в домах под снос — 272 тыс. руб. Таким образом, от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости квадратного метра.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
