Содержание:
Плюсы и минусы. Что может быть залоговым имуществом
Хотите взять кредит для бизнеса, но не знаете, что оставить в залог? У каждого банка свои требования, но есть и общие условия. Разберем все плюсы и минусы залоговых ссуд, обсудим виды обеспечения.
Иллюстрация: Вера Ревина/Клерк.ру
Кредит с залогом
Залоговый кредит для бизнеса — это деньги, которые банк выдает компании под залог ее имущества. В случае невыполнения обязательств кредитор имеет право продать обеспечение, чтобы покрыть свои потери.
Этот вид кредитования имеет свои плюсы и минусы.
В каких случаях банк требует у заемщика залог:
Выгодный кредит для бизнеса под залог от Ак Барс Банка. Получите от 1 до 30 млн руб. на предпринимательские цели на срок до трех лет по индивидуальной ставке. Решение всего за три дня.
Виды залога
Даже самое ценное имущество не будет гарантией одобрения кредита. Главный критерий — это бизнес заемщика, способность вернуть полученные деньги. В первую очередь банк проводит анализ его финансового положения, изучает денежные потоки. Основное внимание уделяется устойчивости компании, возможности выполнить условия кредитования. Залог — это лишь дополнительная защита на случай возникновения проблем.
Залогом для кредитования бизнеса могут быть:
Каждый вид залога имеет свои особенности. Его выбор зависит от специфики бизнеса, его потребностей и возможностей.
Кредит для малого бизнеса под залог. С быстрым решением
Кредит в рублях на предпринимательские цели
Требования к залогу
Банки придают большое значение оценке рисков. Поэтому к качеству залога предъявляются строгие требования:
Недвижимость — самый популярный предмет залога. Причина этого — высокая стоимость, стабильный рыночный спрос, простая оценка. Объект должен отвечать определенным критериям — использоваться по назначению, не иметь проблем с документами, незаконных перепланировок, несовершеннолетних собственников.
Транспорт также можно оставить в залог. У автомобиля не должно быть существенных дефектов и поломок, возраст и пробег — не выше определенного лимита. Обязательно наличие полиса ОСАГО, актуальных документов — ПТС, свидетельства о регистрации. Если транспорт используется в коммерческих целях, необходимо предоставить подтверждающие документы (договор аренды или перевозки).
Оборудование и товары в обороте — не самые ликвидные активы. Если клиент не сможет вернуть кредит, банку придется заниматься их реализацией. К тому времени оборудование может устареть, а товары — испортиться. Кроме того, этот вид залога требует затрат на хранение и обслуживание.
Ак Барс Банк выдает быстрые кредиты с залогом на предпринимательские цели ООО и ИП. Залогом может стать жилая и коммерческая недвижимость, а также транспортные средства.
Как взять кредит для бизнеса под залог
Вот несколько советов предпринимателям, оформляющим кредит под залог имущества:
Банк проведет проверку документов, оценит вашу платежеспособность, стоимость предлагаемого обеспечения.
Основные преимущества быстрого кредита с залогом в Ак Барс Банке:
Узнать подробнее и получить консультацию
Бизнес-кредит может стать толчком для бизнеса, вывести его на новый уровень.
Блокировка по 115-ФЗ: поводы для подозрений, куда жаловаться, как не допустить
Рассказываем, по каким основаниям банк вправе приостановить операции по счету, как избежать рисков, как обжаловать решение в вышестоящих инстанциях.
Увольнение в связи с выходом на пенсию. Мини-курс
В мини-курсе разбираем, какие этапы включает увольнение работника по собственному желанию в связи с выходом на пенсию.
Обучение
Курсы повышения квалификации для бухгалтера с дипломом
Срок хранения первичной документации. Мини-курс
Рассказываем в мини-курсе, как по нормам законодательства соблюсти срок хранения первичной документации.
Налоговая оговорка: что это такое, как работает и на что указывают суды
Разберем, поможет ли использование налоговой оговорки компенсировать потери от действий недобросовестных контрагентов.
Зарплата в общепите в 2023 году повлияет на льготу по НДС в 2024 году
Общепит на ОСНО уже сейчас должен прикинуть, как не потерять льготу по НДС в 2024 году. У компаний с обособками равнение будет идти на среднеотраслевую зарплату в по «голове», у ИП – по месту прописки, а не по адресу его ресторана.
Как уведомить ФНС об освобождении от НДС. Мини-курс
В мини-курсе рассказываем, как получить освобождение от исчисления и уплаты НДС и уведомить об этом ФНС.
Расчет по страховым взносам за 9 месяцев 2023 года
РСВ — документ, который обязаны ежеквартально сдавать в ИФНС все работодатели. В нем отображаются данные о выплаченных страховых взносах за наемных работников и исполнителей на договорах ГПХ. Разберем подробно, как заполнить расчет по страховым взносам за 3 квартал 2023 года.
Инструкция для самозанятых по регистрации товарного знака. Мини-курс
В конце июня 2023 года, когда вступил в силу закон от 28.06.2022 № 193-ФЗ, который позволил физлицам, в том числе самозанятым, регистрировать на себя товарные знаки.
Воинский учет: что сдавать, штрафы и новые правила с 5 августа и 1 октября 2023 года + формы
Разбираем азы воинского учета — какую отчетность и в какие сроки сдавать (с учетом свежих изменений 2023 года), какие штрафы грозят за нарушения, что с повестками призывникам.
Какие доходы нужны IT-компании для права на налоговые льготы + таблицы с перечнем и разъяснениями
В НК РФ есть закрытый перечень доходов IT-компаний, которые учитывают для права на налоговые льготы. В этом материале – таблица с перечнем и разъяснения Минфина по этой теме.
Как уберечь персональные данные от утечки. Мини-курс
За пару минут видео в этом мини-курсе разберем, как организовать защиту персональных данных и не получить штрафные санкции за утечку.
ЕФС-1 за 9 месяцев 2023 года
ЕФС-1 — сдают все работодатели с 2023 года. Особенность данной формы заключается в том, что она состоит из несколько разделов, которые сдаются в СФР в разные сроки. Разберем в составе каких разделов и когда необходимо сдать ЕФС-1 в октябре 2023 года.
Контрагента исключили из ЕГРЮЛ, что с кредиторкой и дебиторкой. Мини-курс
Рассказываем в мини-курсе, что делать с кредиторской или дебиторской задолженностью в случае исключения контрагента из ЕГРЮЛ.
Как начисляют налоги на ЕНС сейчас и что скоро изменится
Сначала обязанность формируется по уведомлению, потом это начисление уходит и приходит начисление по декларации. Рассказываем, в какие сроки все это проводят.
На какие ошибки налоговики проверят уведомления по ЕНП: обзор контрольных соотношений
КБК в уведомлении должен соответствовать коду периода, минус в сумме не должен превышать прежние уведомления с плюсом.
Форма Р19001 для упрощенной ликвидации ООО + образец заполнения
Для ООО с 1 июля 2023 г. доступен упрощенный порядок ликвидации, при условии, что они относятся к субъектам малого и среднего бизнеса, соблюдены определенные требования и корректно заполнено заявление.
Как заключить мировое соглашение с налоговой. Мини-курс
ФНС опубликовала письмо от 17.08.2023 № БВ-4-7/10590 в котором определены условия заключения мировых соглашений по налоговым спорам. В мини-курсе разбираем, как заключить мировое соглашение с налоговой и рассказываем об особенностях досудебного урегулирования споров по налоговым вопросам.
Получение ЭЦП ИП в 2023 году
Электронная цифровая подпись (ЭЦП) – это набор электронных цифровых символов, который позволяет подтвердить достоверность электронного документа. Разберем, какая подпись нужна предпринимателю, и как ее получить.
Как считают срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ с ее продажи
В разных ситуациях срок владения недвижимостью считают по-разному. Не всегда отсчет идет от даты регистрации в Росреестре.
Что такое программа Дальневосточный гектар. Мини-курс
В мини-курсе рассказываем, как получить земельный участок из состава госземель площадью до 1 га, как заключить договор и какие нюансы государственной программы нужно знать.
Айс Шараев, консультант ООО «НРБ Финансы»
Выбирая между предложениями различных банков, предлагающих финансирование, прежде всего заемщик оценивает процентную ставку и срок кредита. Однако не следует забывать, что стоимость банковских денег складывается не только из номинальной ставки и длительности пользования средствами.
В номере 19 «Консультанта» за 2005 год мы начали рассматривать основные требования российских банков, которые предъявляются потенциальным заемщикам. Из этой статьи вы узнаете еще о некоторых характерных особенностях работы отечественных банков со своими клиентами.
Способы обеспечения по кредитам
Важным вопросом для российских кредитных организаций является покрытие рисков . В большинстве случаев банки пытаются получить в обеспечение как можно больше. При этом они ведут себя таким образом, будто точно знают, что заемщик не вернет сумму кредита. Иными словами, кредитор смотрит не на ожидаемый денежный поток заемщика, а на существующие активы компании, которые покроют потери банка в случае дефолта. Порой это напоминает настоящее ломбардное кредитование. Например, если заемщик готов передать в залог контрольный пакет акций, в дополнение к этому банк попросит имущественный комплекс. Кредиторы боятся остаться с акциями компании, из которой, возможно, уже вывели наиболее ценные активы. Другой риск банки видят в том, что не смогут взыскать предмет залога в случае перехода компании под контроль других лиц.
Сроки выдаваемых кредитов не всегда соответствуют структуре залога. Печально видеть, когда по требованию банка под краткосрочные кредиты заемщик закладывает объекты недвижимости или целый бизнес. Помимо того, что это увеличивает стоимость финансирования, такие операции задерживают процесс выдачи кредита. Тем не менее, многие заемщики соглашаются на это из-за того, что по каким-либо причинам не могут найти альтернативный вариант.
Необходимо отдельно сказать о требованиях российских банков по подтверждению прав собственности на объекты залога. Справки БТИ или регистрирующие документы, карточки учета основных средств и акты ввода в эксплуатацию практически никогда не удовлетворят кредитного офицера. В дополнение он обязательно попросит копии контрактов, которые подтверждают покупку объектов, счета и копии платежных поручений. Наиболее придирчивый сотрудник залогового отдела будет проверять непосредственно контрагентов заемщика. Заемщик может передать в залог все имеющиеся у него основные средства, оформленные множеством различных документов. В этом случае придирчивость банковского служащего может вылиться в колоссальный объем работ по подтверждению прав собственности.
Еще одним способом обеспечения в российских банках является договор о безакцептном списании средств со счетов заемщика. Выручка, приходящая на счета заемщика, может быть списана в одностороннем порядке, если тот задерживает платежи по кредиту.
В качестве обеспечения российские банки рассматривают также поручительства и гарантии третьих лиц. Однако, если поручитель не входит в состав одной группы собственности или не является звеном в коммерческой цепочке, принимать такое обеспечение банк будет неохотно. Поручитель со стороны – это дополнительная работа для него, фактически это тот же самый анализ по кредиту, но на другого заемщика. Если решение по поручителю было принято, банк попытается «захватить» его в такой же мере, как и заемщика. Поручителю будет предложено открыть счет в банке, перевести на него хотя бы часть оборота, а в некоторых случаях – заключить договор залога на определенные объекты собственности.
Оценка залога и дисконт
Дисконт, устанавливаемый в российских банках на рыночную стоимость, зачастую безосновательно завышен. Во многих банках его принимают «на глазок», примерно определяя расходы на реализацию предметов залога. Это, в свою очередь, снижает возможности заемщика по предоставлению обеспечения по другим кредитам. Только крупные и опытные банки, имеющие в своем активе сотни кредитных сделок, создают специализированные залоговые отделы. Они четко ранжируют все виды имущества по стоимости их реализации и проводят собственные исследования по вопросам ликвидности оборудования, недвижимости и ценных бумаг. Такие отделы являются своего рода контролерами оценочных компаний. Знания и умения сотрудников залоговых отделов часто оказываются даже выше, чем у профессионального оценщика. Поэтому банк, имеющий подобный отдел, иногда даже не поднимает вопрос об оценке, ориентируясь на собственных экспертов.
Ставки реальная и эффективная
Не следует забывать, что на стоимость финансирования влияют различные мероприятия, связанные с обслуживанием кредита. Если компания привлекает кредитную линию, то после получения первого транша банк потребует подтвердить использование каждого рубля. Кредиторам важно знать, на что ушли выданные деньги. В качестве оправдательных документов они могут запросить копии договоров на поставку, предоставление услуг и выполнение работ, оформленные и подписанные счета. Если банк не получит этих бумаг, то ограничит сумму финансирования, а на невыбранный остаток начислит комиссию. Кроме того, заемщик уплатит единовременную комиссию за открытие кредитной линии или за организацию кредитования.
Таким образом банк доводит собственную доходность по сделке до необходимого уровня. Заемщик может получить средства под достаточно низкий процент (порой это очень выгодно в целях формирования финансового имиджа заемщика), но при этом эффективная ставка для него может оказаться намного выше номинальной. Эффективная процентная ставка – это ставка по кредиту, включающая, помимо процентных платежей, затраты на его обслуживание. Поэтому финансовым директорам и менеджерам необходимо тщательно оценивать сопутствующие расходы и не откладывать их анализ до момента закрытия сделки.
В случае долгосрочного сотрудничества заемщику следует обратить внимание на требования по минимальным оборотам по счетам, минимальному остатку денежных средств, комиссиям за расчетно-кассовое обслуживание. Все эти расходы могут существенно повлиять на эффективную ставку привлечения финансирования. При разовой сделке вопрос о реальной стоимости финансирования тем более необходимо ставить на первое место.
Последующий контроль заемщика
Получив кредит, заемщик начинает активно общаться с различными отделами банка. Прежде всего, работа строится с кредитным отделом, который проводит мониторинг финансового состояния клиента. Предварительно заемщик и кредитный отдел согласовывают формат представления данных отчетности (как правило, управленческой) и график передачи этой информации.
Кроме того, залоговый отдел будет постоянно интересоваться состоянием обеспечения, устраивая выездные контрольные проверки. Таким образом устанавливается физическое состояние объектов залога, правомерность их принадлежности заемщику, правильность ведения учета. Часто российские банки прибегают к услугам сторонних организаций, которые занимаются только подобной деятельностью. Поэтому заемщик должен быть готов к работе не только с залоговым отделом банка, но и с такой специализированной фирмой.
Хитрости с залогом
Дмитрий Комаров , независимый консультант по организации финансирования
Кредитные сделки делятся на две большие группы – ломбардные и сделки по кредитованию бизнеса. Первые представляют собой кредитование без рассмотрения фактического состояния заемщика. При этом требования к обеспечению жестки (высоколиквидный залог с низкими рисками изменения стоимости и утраты), а норма дисконта высока (30-60% от рыночной). Однако это удел небольших банков. При настоящем кредитовании бизнеса требования к залогу все-таки вторичны по отношению к вопросу, кто заемщик. Известной компании с хорошими финансовыми показателями кредит могут предоставить и под формальное обеспечение.
Заметим, что в определении рыночной стоимости при оценке объектов залога есть один нюанс. Теоретически можно попробовать немного увеличить сумму обеспечения. Например, по недвижимости, а также машинам и оборудованию можно организовать оценку на нужную сумму, «поработав» с оценщиками. Другой вариант – при приобретении нового оборудования провести его через «прокладку» и отобразить по завышенной цене.
В случае с товарами в обороте иная ситуация. Как правило, за рыночную стоимость банки считают отображенную в балансе. Однако иногда их удается убедить считать рыночной стоимость товаров с учетом планируемой нормы прибыли и НДС. Таким образом можно «подтянуть» залоговую стоимость процентов на 50.
Разумеется, злоупотреблять такими маленькими хитростями не стоит. Реально они могут увеличить залоговую стоимость процентов на 30. В противном случае манипуляции становятся слишком очевидными и могут сильно испортить отношения с банком.
Сергей Смирнов, управляющий партнер консалтинговой компании Financial & Banking Solutions
Для большинства крупных предприятий основным активом, пригодным в качестве залога под банковский кредит, является промышленное оборудование. Как правило, это дорогостоящие, а нередко даже уникальные станки, агрегаты или целые производственные линии. С точки зрения предприятия такой залог сверхликвиден, так как обладает высокой балансовой и производственной стоимостью. Менеджмент завода обычно особо подчеркивает, что надежность залога обусловлена его жизненной необходимостью для предприятия. Следовательно, оно будет в высшей степени заинтересовано расплатиться с банком.
Между тем, большинство банков крайне неохотно работают с залогами такого рода. Это связано, во-первых, с тем, что многие банки не обладают квалифицированными партнерами-оценщиками в некой специфической области. Во-вторых, уникальность оборудования может означать его невостребованность на широком рынке, а значит, невозможность его реализации. К тому же затраты по демонтажу и перевозке могут превысить залоговую стоимость либо существенно ухудшить состояние оборудования.
В результате банки часто соглашаются принимать такой залог по цене металлолома (с дисконтом 75-85%) и повышают процентную ставку. Это вынуждает предприятия замораживать крупные активы под незначительные дорогие заимствования.
Чтобы решить эту проблему, заемщику необходимо предпринять ряд мер. Во-первых, несмотря на высокую стоимость оборудования, нужно получить у авторитетного оценщика заключение по ликвидационной стоимости. Она должна учитывать все аспекты вплоть до амортизации, стоимости демонтажа, перевозки и стоимости реализации оборудования на рынке. Во-вторых, следует привлечь к сделке партнеров. В ряде случаев банки соглашаются принимать в залог уникальное оборудование, если одновременно заключается соглашение о его безакцептном выкупе либо с собственниками завода, либо с другим крупным предприятием. Наконец, можно попытаться найти банк-кредитор, ориентированный на работу с предприятиями конкретной отрасли в силу специализации его владельцев или основной клиентуры.
Альтернативным решением рассматриваемой проблемы может быть использование схемы «возвратного лизинга». При ней предприятие продает оборудование лизинговой компании по согласованной стоимости. Одновременно оно получает его назад в лизинг с условием, что приобретет права собственности на него после выплаты всех лизинговых платежей. Преимуществами такого варианта являются:
– более низкий размер дисконта (30-50%) за счет снижения риска кредитора (оборудование является не залогом, а собственностью лизинговой компании);
– снижение для заемщика налогового бремени (предприятие не платит налог на имущество в течение срока лизинга и относит все лизинговые платежи на себестоимость).
Какой залог гарантирует девелоперу успешное финансирование любого проекта. Реализовать сегодня успешный девелоперский проект можно, только обеспечив своевременное кредитное финансирование банка или инвестиционный заем. А для этого необходим полноценный ликвидный залог. Каким залогам банкиры «улыбаются», а от каких отворачиваются — в очередном материале нашей постоянной рубрики «Банки и недвижимость».
Залоги, которые нравятся банкам
Постоянный рост себестоимости строительства, а также многочисленные бюрократические издержки, о которых не раз писало «БО», толкает девелоперов к поиску все больших сумм и новых источников финансирования. Альтернативные схемы привлечения средств через разнообразные фонды, векселя и облигации в последнее время становятся более сложными для реализации, зато популярность банковских кредитов не снижается. Но каждый раз один и тот же вопрос: какое обеспечение по кредиту предложить банку? Проблема осложняется тем, что у энергично действующих застройщиков существенная часть активов к моменту оформления кредита уже находится в залоге. И все же помнить о качестве и особенностях залога необходимо, ведь именно они могут оказать существенное влияние на размер процентной ставки и объем предоставляемых средств.
Очень часто, и даже как правило, в подобных случаях предметом залога могут также выступить инвестиционные права на возводимый объект, но только при возникновении таковых из договорной базы проекта. Также распространен залог акций или долей компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации. Впоследствии предметом залога становится возведенный объект недвижимости.
Требования к залоговому имуществу в разных организациях могут отличаться, — говорит Евгений Акимов, юрист «Велес Лекс», юридической компании в сфере девелопмента. — Если в банках приветствуется в основном существующее недвижимое имущество: земельные участки, офисные помещения, дома, квартиры, гаражи и т. д., то инвестиционные компании могут взять в залог также и доли в уставных капиталах обществ, акции, права аренды на земельные участки, права по инвестиционным договорам. Основные требования к залогу очевидны. Имущество должно быть надлежащим образом юридически оформленным, высоколиквидным и востребованным на рынке. И, естественно, его должно быть достаточно для покрытия возможных убытков». Если предложенный для передачи в залог объект не удовлетворяет финансирующую организацию, то можно предложить дополнительное обеспечение возврата кредита, такое как дополнительный залог, поручительство. Кстати, наиболее часто встречающаяся комбинация способов обеспечения возврата денег — залог плюс поручительство.
«Если рассмотреть градацию залогов по уровню их ликвидности и интереса для банка, — раскрывает карты Дмитрий Курков, начальник управления проектного финансирования Номос-Банка, — то наиболее интересными оказываются: залог векселей кредитора, «голубых фишек», крупных кредитных организаций; залог права требования к депозитному счету; залог прочих активов по стоимости и ликвидности, устраивающей банк. Если рассматривать исключительно влияние качества обеспечения на размер процентной ставки, следует отметить, что ее размер также будет зависеть от соотношения залоговой стоимости обеспечения и размера обязательств заемщика перед банком. Как правило, в качестве залога девелоперы предлагают залог прав аренды земельного участка, на котором планируется строительство и инвестиционные права на возводимый объект».
При залоге имущественных — инвестиционных и арендных — прав обязательным условием является государственная регистрация факта возникновения залоговых отношений. Это увеличивает сроки оформления договорной базы и, как следствие, сроки предоставления финансирования. Залог долей компании хоть и относится также к залогу имущественных прав, но не подлежит государственной регистрации в силу закона. Следовательно, для залогодержателя увеличивается риск принятия обеспечения с существующим обременением в пользу третьих лиц. «Оптимальным с точки зрения банка, — продолжает Дмитрий Курков (Номос-Банк), — конечно же, следует считать залог актива, не связанного с проектом, так как в данном случае на залог не оказывают влияния технические и технологические риски. Если возможность выбора обеспечения ограничена, то оптимальной комбинацией мог бы стать залог земельного участка, на котором ведется строительство, или права аренды на него, инвестиционных прав на возводимый объект, а также залог долей или акций компании, являющейся обладателем исходно-разрешительной документации».
В случае, если залогом выступают инвестиционные права на возводимый объект, девелопер должен быть готов к тому, что специалисты банка будут вести ежемесячный мониторинг строительства объектов, сверять данные по указанным в справках КС-1 и КС-2 объему и стоимости работ с фактической ситуацией, а также проводить проверку выполнения графика продаж по объекту. Специалисты «Пересвет-Групп» говорят о том, что риски девелопера-заемщика в этом случае такие же, как и у любого инвестора. Риск потери заложенного имущества для девелопера-заемщика не так высок, как может показаться на первый взгляд. Банк охотнее пойдет на пролонгацию кредита (если это не совсем безнадежный случай), чем на процедуру отчуждения и последующие проблемы с реализацией прав или поиском другого девелопера. Вопрос здесь состоит только в том, будет ли он его кредитовать после этого или отнесет в другую категорию заемщиков.
Редкие, но все же существующие в природе банки при выдаче кредита на девелоперский проект соглашаются обойтись вообще без залога. В этом случае категорически необходимо поручительство собственников компании или ее крупных клиентов с серьезными показателями и активами. Дополнительно банк может выставить условие по предоставлению возможности контролировать процесс строительства и расхода средств — часто это происходит путем покупки банком небольшой доли в уставном капитале застройщика. И все же эти варианты очень слабо распространены на российском рынке, в том числе и из-за требований Банка России в отношении норм резервирования средств по беззалоговым кредитам.
«И все же самой распространенной схемой взаимодействия банка и девелопера-заемщика является оформление залога прав участия в долевом строительстве, — говорит Иван Буруханов, финансовый директор инвестиционно-девелоперской компании «Пересвет-Групп», — в этом случае договор залога подлежит регистрации в УФРС».
Для того чтобы образовался предмет залога, девелопер-заемщик заключает и регистрирует договор участия в долевом строительстве между двумя своими компаниями — застройщиком и заемщиком, на следующем этапе производит полную оплату этого договора и регистрирует в УФРС договор залога прав по договору участия в долевом строительстве, принадлежащих заемщику согласно этому договору.
«Требования банков значительно ужесточаются, но смотреть на данный факт необходимо с позитивной стороны, — продолжает Иван Буруханов («Пересвет-Групп»), — например, новое условие по регистрации договоров залога прав по договору участия в долевом строительстве вызывает большее доверие к девелоперу, так как покупатель знает, что все регистрируется в УФРС и исключается риск двойных продаж. Рынок, на наш взгляд, становится все более цивилизованным».
Схема взаимодействия с регистрацией договора залога прав по договору участия в долевом строительстве и его полной оплатой не совсем удобна девелоперу-заемщику. Во-первых, возникает проблема привлечения значительной суммы средств для полной оплаты по договору. Во-вторых, застройщик, получивший денежные средства, согласно действующему законодательству может направить их только на строительство на счет генподрядчика или погасить денежные обязательства, использованные на строительство объекта недвижимости. При низкой готовности объекта и небольших произведенных затратах указанная схема теряет экономический смысл. На взгляд экспертов «Пересвета», наиболее оптимальной схемой с использованием регистрации договора залога прав по договору участия в долевом строительстве будет вариант, при котором график оплаты, определенный в договоре между застройщиком и заемщиком, будет соответствовать графику оплаты договора генподряда. Соответственно, по указанному графику будут предоставляться транши по кредитному договору для оплаты по договору участия в долевом строительстве и финансирования строительства.
Банкиры, ответственные за принятие решений по кредитам, и опытные девелоперы советуют готовиться к вопросу получения кредита заранее, прорабатывать проект и концепцию будущей стройки максимально детально и с технологической, и с экономической точки зрения. Чем более четко просчитана экономика и оценены возможные риски, тем больше шансов на успех в привлечении средств.
Хорошо, если независимая оценка будущего проекта, проведенная профессионалами-оценщиками с именем, будет хотя бы на 10–15%, а еще лучше на 20–25% выше суммы, запрашиваемой для кредита. Несмотря на то что дополнительно банковские эксперты проведут свою собственную оценку рисков и стоимости строительства, независимая высокая оценка проекта всегда является дополнительным бонусом.
«Одним из условий, которое может положительно повлиять на решение о выдаче кредита, является финансирование 15–20% проекта девелопером самостоятельно, — отмечает Евгений Акимов («Велес Лекс»). — Также благоприятствовать выдаче кредита будет отсутствие на предмете залога обременений, таких как право аренды земельного участка, здания, помещения или договора найма квартиры. И крайне неохотно используется последующий залог».
Не менее, чем деньги, важен профессионализм — умело выраженный и хорошо показанный в каждой детали проекта. Специалисты банков сетуют на то, что представители заемщика, которые занимаются представлением проекта и оформлением кредитных документов, часто показывают либо низкий профессиональный уровень, либо слишком узкую специализацию. Они не готовы вести полноценный и конструктивный диалог о проекте. Здесь девелоперу необходим или один гениальный, или небольшая (1–3 человека) команда профессиональных проект-менеджеров, которые могут на высоком уровне и на одном языке с банком говорить и о технологических, и о финансовых, и о маркетинговых, и о других показателях проекта.
Плохой залог ставку повышает, хороший — не понижает
«При менее надежном залоге банк может повысить кредитную ставку, но не наоборот! То есть высокая ликвидность актива на снижение ставки не повлияет», — комментирует законы финансирования Евгений Акимов («Велес Лекс»).
Естественно, банки с большим желанием кредитуют готовые объекты, по которым у них меньше рисков, но есть и такие, которые готовы идти на большие риски, кредитовать строящиеся объекты под ставку в 1,5 раза выше, чем кредиты под готовую недвижимость.
По данным «Пересвет-Групп», средняя ставка под строящиеся объекты составляет около 16% годовых. В Номос-Банке говорят, что все зависит от структуры сделки, а индикативно эффективная ставка финансирования без учета доходности по кросс-продажам составляет в среднем 18–20% годовых. Но следует помнить и о дополнительных издержках, которые несет девелопер при оформлении кредита и залога, таких как комиссия за неиспользованный лимит; затраты, связанные со страхованием предмета залога (недвижимость и оборудование); затраты на оценку проекта. Однако многие компании чаще всего предпочитают самостоятельно высчитывать эффективную ставку привлечения средств. А то, как будут называться дополнительные издержки, например комиссия за открытие ссудного счета или его обслуживание, для них не принципиально.
Залоги для коротких и длинных кредитов
Вид залога также может серьезно повлиять на срок кредитования. Например, отдавая в качестве обеспечения исполнения обязательства уже существующий объект недвижимости, можно рассчитывать на более «длинные деньги». Если следовать экономической логике, то краткосрочные — до одного года — кредиты в том числе могут быть предоставлены под залог активов, период оборачиваемости которых не превышает 12 месяцев: товары в обороте, сырье и материалы на складе, а также поручительство третьих лиц, чье финансовое состояние удовлетворяет требованиям банка. При долгосрочном кредитовании акцент смещается в сторону постоянных активов — объекты недвижимости, технологическое оборудование.
По опыту группы компаний «Пересвет» долгосрочные кредиты свыше трех лет выдаются только под залог готовой коммерческой недвижимости. При этом банки оценивают не только предмет залога, то есть здание, а в первую очередь бизнес: поступления от аренды, сроки договоров, другие показатели. Под строящиеся объекты в основном выдаются краткосрочные, до одного года, и среднесрочные: от года до трех лет.
Потребительский кредит — это возможность получить деньги у банка, когда собственных средств не хватает на неотложные нужды или крупную покупку. Но если денег нужно больше, чем банк готов одолжить в рамках потребительского кредита, можно взять кредит под залог недвижимости.
Кредит под залог недвижимости — один из видов кредита с обеспечением. Он называется ипотекой в силу договора, а когда мы покупаем квартиру на кредитные деньги банка — это ипотека в силу закона. Заемщик берет деньги у банка под процент, а в качестве гарантий возврата оставляет свою недвижимость. Если заемщик не сможет вернуть кредит, банк обратится в суд и получит разрешение на реализацию залога. Потом приставы продадут квартиру на торгах и на вырученные деньги закроют долг заемщика, а если что-то останется — вернут ему.
Зачем брать кредит под залог квартиры или дома
Потребительские кредиты без обеспечения обычно выдают на реже на 10 лет, на сумму не более рублей. Но максимальную сумму одобрят новому клиенту без кредитной истории и зарплатной карты в банке. С кредитом под залог недвижимости можно получить до 80% от оценочной стоимости объекта на срок до сейчас актуальна ставка
Кредит с обеспечением выгоден, если требуется крупная сумма на долгий срок: так платеж будет ниже, чем по кредиту без обеспечения — он получается слишком большим.
Где получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости выдают банки и частные инвесторы. Последние активно предлагают в интернете свои услуги как «кредиты под залог недвижимости». Поясню, чем они отличаются.
Банки рассматривают кредитную заявку, проверяют платежеспособность клиента и одобряют кредит на основании представленных документов. Даже с залогом банку важна платежеспособность клиента. Если заемщик перестанет платить кредит, банк будет взыскивать долг по процедуре, которая оговорена в законе и банковских документах.
Частные инвесторы чаще всего обращают внимание только на стоимость и ликвидность объекта недвижимости, но могут проверить и кредитную историю заемщика, чтобы оценить его финансовое положение и нагрузку. При этом платежеспособность заемщика для них не так важна. Получить деньги у частного инвестора проще, поэтому их ставка выше — до 7% в месяц, то есть в год может получиться до 84%, это зависит от объекта и ликвидности. Брать деньги у частных инвесторов на длительный срок невыгодно. Если взять 5 млн под 5% в месяц, за год придется отдать 3 млн только процентов плюс сам долг.
Кто может взять кредит под залог недвижимости
Залоговый кредит может оформить любой владелец недвижимости. Если нет квартиры или дома в собственности, можно привлечь залогодателя, у которого есть собственность. Им может быть родственник, знакомый или коллега.
А если не хватает дохода на запрашиваемую сумму кредита, можно привлечь созаемщика. Но под залог недвижимости сделки с созаемщиком проводят редко. Это связано с тем, что многие банки предлагают под залог квартиры кредит по двум документам — паспорту и СНИЛС. Тогда подтверждать доход не нужно.
Если основной заемщик не сможет выплачивать кредит, ответственность ляжет на созаемщика или залогодателя и его имущество. Поэтому банку важно, чтобы был ликвидный залог.
Требования к заемщику зависят от банка. Чаще всего они такие:
Еще учитывают возраст на момент полного погашения — кредит нужно погасить до 65 лет, а в некоторых банках — до 75 лет.
Кредит под залог недвижимости может быть сложно получить индивидуальным предпринимателям и владельцам (собственникам) бизнеса с долей от — зависит от условий банка.
Нужно ли проверять кредитную историю при оформлении кредита под залог. Кредитную историю лучше проверить в любом случае: в ней могут быть ошибки или незакрытые кредитные карты. Кредитный отчет можно получить в бюро кредитных историй (БКИ). Узнать список БКИ, в которых хранится ваша кредитная история, можно на госуслугах.
Обычно бюро предоставляют возможность онлайн-подтверждения личности через те же госуслуги: то есть ехать никуда не нужно, отчет получите сразу на сайте. А еще можно авторизоваться как клиент Сбербанка или Тинькофф Банка.
Чтобы повысить вероятность одобрения, перед подачей заявки нужно исправить ошибки, если они есть. Проще всего сделать это через банк — подать обращение и описать проблему. Заявление на оспаривание кредитной истории обязаны рассмотреть в течение 10 дней.
БКИ рассматривает заявление в течение 20 дней. Бюро делает запрос банку. Если тот подтвердит ошибку, то БКИ исправит недостоверные сведения, а если нет — бюро не имеет права ничего менять без судебного решения.
Все ненужные кредитные карты тоже лучше закрыть. Даже если не пользуетесь кредиткой, в момент можете израсходовать весь лимит — и тогда придется платить ежемесячный платеж. Как закроете, возьмите об этом справку для банка. Дело в том, что счет карты закрывается около месяца. И все это время карта считается активной в кредитной истории.
Можно ли получить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей. Это зависит от кредитной политики конкретного банка. Когда банк рассматривает заявку с плохой кредитной историей, он может как отказать, так и одобрить заявку, но повысить процентную ставку и сократить сумму займа, чтобы снизить свои риски. Но под залог больше шансов получить обычный потребительский кредит.
Требования к залоговой недвижимости
Требования к залогу каждый банк определяет индивидуально. Некоторые банки принимают в залог только квартиры, считая их более ликвидными. В других банках в залог можно оставить комнату, гараж, загородный дом с участком, земельный участок без строений, апартаменты или таунхаус.
В зависимости от вида объекта залога к нему предъявляются определенные требования.
Требования к квартирам. У банков чаще всего нет жестких требований по площади. Они принимаются в залог студии и даже квартиры с неузаконенной перепланировкой. Вот еще какие требования могут быть у банков:
Требования к апартаментам. Апартаменты — это отдельные помещения, не относящиеся по документам к жилому фонду. Требования к материалу стен и году постройки идентичны квартирам.
Требования к таунхаусу. Это должна быть изолированная многоэтажная часть жилого дома с отдельным входом и общей стеной с соседним блоком без дверей, а также с собственным почтовым адресом.
По документам он должен быть зарегистрирован как индивидуальный объект. Варианты оформления могут быть разные: таунхаус, дом блокированной застройки, часть жилого дома, часть сблокированного жилого дома, жилое помещение, часть жилого помещения, квартира.
Из других характеристик банки смотрят на фундамент — кирпичный, каменный или бетонный — и коммуникации. Обязательно должно быть электричество, холодная и горячая вода, отопление, канализация на постоянной основе. Если дом стоит на свайном фундаменте, нет горячей воды, не проведена канализация или нет подключения к электросетям — достаточно одного несоответствия критериям банка, — дом в залог не примут.
Требования к жилым домам. Банки обычно рассматривают только завершенное строительство и дома не выше 3 этажей. В отдельных случаях могут взять в залог незавершенное строительство, если есть проект и коммуникации. Подведение газа необязательно. По документам дом должен быть оформлен как жилое строение. В отдельных случаях рассматривается «жилое строение без права регистрации проживания».
Деревянные дома обычно берут в залог, если они не старше 1985 года, а в некоторых банках — не старше 2000 года. Для остальных домов жестких ограничений по материалу нет.
Еще смотрят на износ дома. В среднем он должен быть не более 50%. Для деревянных домов — не более 40%.
Дом должен располагаться в населенном пункте, где есть хотя бы три других жилых дома и возможность добраться в любое время года. Иметь постоянное электроснабжение от энергоснабжающей организации, канализацию, воду, отопление, ванную и туалет.
Точные требования к объекту залога можно найти на сайте банка или попросить менеджера в отделении распечатать их.
Какие документы нужны
Пакет документов состоит из двух частей — личных документов заемщика и бумаг по недвижимости, которая оформляется как залог.
