Сдача квартиры в аренду

Раньше легально сдавать жилье в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился еще один вариант:

— самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить свое имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьев сдавал квартиру на окраине города внаем неофициально. Квартиросъемщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьев сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъемщиков бережнее относиться к чужому имуществу.

Что нужно знать фрилансеру: налог на самозанятость, пенсионные взносы, медстраховка и оформление договоров

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:

• оплачивать фактическое потребление коммунальных услуг,
• сам факт потребления и его объем фиксировать на основании показаний приборов учета.

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъемщики сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.

Работа с клиентами: гайд для самозанятых

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жилье. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
3. Выписка из лицевого счета в ЖЭК с именами граждан, зарегистрированных в квартире.
4. Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
5. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наем» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО «Сбербанк».

Что еще важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаете квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придется, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, уплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

Сдачу жилья в аренду, особенно если квартир несколько, с точки зрения получения дохода и уплаты налогов можно сравнить с предпринимательской деятельностью. В этой статье, подготовленной нашими коллегами из СберБизнес Live, мы расскажем, как безопасно и выгодно сдавать квартиру и как в этом помогают статус самозанятого и сервис «Своё Дело» приложения СберБанк Онлайн.

Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП и платить налоги в соответствии с выбранным режимом. С 2019 года появился ещё один вариант: стать .

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче.

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Оформить самозанятость можно через сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Это бесплатно. Сделать это можно, например, пока вы ищете жильцов.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.

Будьте внимательны

У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. По итогам текущего месяца налоговая служба рассчитает сумму налога на основании сформированных чеков самозанятого. Расчёт налога выполняется до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей.

Он предоставляется государством и не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: в банке или налоговой службе.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке и , пока не исчерпаете вычет.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета¹, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты , то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.

Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:

1. Оплата происходит из фактического потребления коммунальных услуг.
2. Факт и объём потребления фиксируются на основании показаний приборов учёта.

Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.

Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.

Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
3. Если кроме вас есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
4. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «СберСделки» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами.

Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Сервис «Своё дело» от ПАО Сбербанк предоставляет возможность физическим лицам подать заявление на регистрацию в ФНС России в качестве самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход в соответствии с Федеральным законом № 422-ФЗ от 27.11.2018 и изменениям к нему, далее — 422-ФЗ). Срок проведения эксперимента ограничен. Введение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в субъектах Российской Федерации, не поименованных в 422-ФЗ, вводится в действие законами субъектов Российской Федерации. Имеются ограничения по возможности применения налогового режима, работе с электронными чеками. После подключения сервиса «Своё дело» предоставляется доступ к сервисам ПАО Сбербанк (формирование, просмотр и отмена электронных чеков, оплата налога на профессиональный доход) и услугам партнёров.

Для подключения сервиса «Своё дело» необходим доступ к мобильному приложению СберБанк Онлайн (0+), а также доступ в интернет.

Мобильное приложение СберБанк Онлайн доступно держателям банковских карт СберБанка (за исключением корпоративных карт), подключённых к СМС-сервису «Мобильный банк». Для использования мобильного приложения СберБанк Онлайн необходим доступ в сеть интернет. В отношении информационной продукции без ограничения по возрасту.Подробнее о сервисе «Своё дело», регистрации самозанятых, мобильном приложении СберБанк Онлайн, условиях и ограничениях — sberbank.com/ru/svoedelo/start, по телефону 900 или 8-800-555-55-50. Номер 900 для абонентов сотовых операторов «МТС», «Билайн», «Мегафон», Теле 2, Yota на территории России. Тарификация бесплатная при нахождении в домашнем регионе и во внутрисетевом роуминге.Сервис «СберСделки» (далее – «сервис») предоставляет возможность физическим лицам – клиентам ПАО Сбербанк оформить и подписать договор в Мобильном приложении Сбербанк Онлайн. В рамках сервиса доступны следующие типы сделок: – договор займа денежных средств; – договор о задатке; – договор найма жилого помещения. Сбербанк не участвует в сделках, заключаемых в рамках сервиса, и не предоставляет гарантий выполнения условий договора участниками сделки. Сервис доступен клиентам Банка,соответствующим следующим требованиям: – Клиент является физическим лицом, заключившим с Банком Договор банковского обслуживания; – Клиент является совершеннолетним, дееспособным гражданином Российской Федерации; – на имя Клиента открыт счет карты в рублях и выпущена кредитная или дебетовая карта, для которой зарегистрирован доступ к SMS-банку (Мобильному банку). Подробнее о сервисе «СберСделки» ПАО СберБанк, тарифах, имеющихся ограничениях и иных условиях на http://www.sberbank.ru/ru/person/dist_services/sbersdelki?tab=rates

Посуточная аренда

Разбираемся, может ли самозанятый сдавать квартиру или комнату посуточно. И что делать, если налоговая требует открыть статус ИП.

На днях к нам обратилась самозанятая, которая сдаёт посуточно комнаты в загородном доме. К ней пришла налоговая и обвинила в незаконной предпринимательской деятельности, а также потребовала открыть ИП.

Некоторая деятельность и правда запрещена самозанятым, но иногда сотрудники налоговой неправомерно требуют открыть ИП на другом налоговом режиме. В статье разбираемся, когда закон всё-таки на стороне плательщика НПД на примере кейса от нашей подписчицы. 

Можно ли сдавать комнаты посуточно без ИП? 🤔

В нашу редакцию обратилась самозанятая со следующим вопросом:

«Я сдаю комнаты в загородном доме посуточно. Не так давно ко мне пришли сотрудники налоговой и потребовали открыть ИП, ссылаясь на то, что я веду незаконную предпринимательскую деятельность и не имею права заниматься посуточной арендой в статусе самозанятый. Что делать? Действительно ли я не могу сдавать комнаты без ИП?» 

— Людмила, самозанятая

Самозанятые могут заниматься посуточной арендой, при этом переходить на ИП не нужно. Но для комфортной работы нужно соблюдать следующие правила

• собственник обязуется соблюдать права и интересы соседей;
• ответственность за шум и беспорядки будут нести не только съёмщики, но и сам арендодатель;
• собственник должен соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (санитарные нормы);
• сдавать жилье можно только в том случае, если оно оборудовано счётчиками.

Если не соблюдать правила пользования жилыми помещениями, соседи будут вправе подать на арендодателя в суд.

Также закон разрешает использовать аренду жилых помещений в качестве объекта налогообложения для плательщиков НПД. Это значит, что самозанятые могут сдавать жильё в аренду и платить с него налог. 

Что по закону считается жилым помещением?

Во многих случаях дом — жилое помещение. Также по закону жилыми признаются часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, а значит, их тоже можно сдать. Нежилыми помещениями считаются гараж, офис, склад, апартаменты и таунхаусы(!), производственные помещения. Больше о тонкостях сдачи квартиры в аренду для самозанятых можно прочитать в нашей статье

Вывод: Людмила вправе сдавать жильё, будучи в статусе самозанятой, а также вправе сдавать комнаты в загородном доме, так как они считаются жилыми помещениями. В этом кейсе налоговая неправомерно требует открыть ИП. 

Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах

Как обжаловать акт налоговой проверки? 💼

действия/бездействия, ненормативные акты налоговых органов, нужно написать письменную жалобу. Также она должна быть подписана её автором или законным представителем.

В жалобе должны быть указаны:

• полные ФИО и место жительства физлица, либо наименование и адрес организации, которые подают жалобу;
• название налогового органа, чьи действия обжалуются;
• основания, на базе которых составлена жалоба (законы и другие официальные источники);
• желаемый способ получения ответа: в бумажном виде, в электронном виде или через личный кабинет.

Если вы не уверены на 100% в источниках, на основании которых вы составляете жалобу, то задайте вопрос нашим экспертам в — бесплатно проконсультируем. 

Какому органу адресовать жалобу?

нужно отправить тем же налоговикам ст.139 НК РФ), которые составили на вас неправомерный акт. В течение трёх дней они отправят его в вышестоящий орган, который и принимает окончательное решение.

Как подать жалобу?

Существует несколько вариантов подачи жалоб:

• в канцелярию или окно приёма документов в налоговом органе;
• через почтовые отделения;
• через электронную почту;
• через личный кабинет физического лица.

Самозанятый может подать заявление или лично, или через представителей — законных или уполномоченных по доверенности.

Порядок рассмотрения жалобы

Если к жалобе нужно отправить дополнительные документы, то можно это сделать, но с указанием причин, почему они не прилагались ранее.

Жалобу рассматривают без участия самозанятого, который подал документы

Также вы вправе отозвать жалобу до принятия решения по ней — или полностью, или частично. Но её может отклонить полностью или в части вышестоящий налоговый орган, если вы:

• подали жалобу с нарушениями: не подписана, составлена не в бумажном виде или в ней отсутствуют акты налогового органа, которые нарушили права самозанятого и т.д.;
• просрочили сроки подачи жалобы;
• ранее уже подавали идентичную жалобу.

Также налоговая отклонит жалобу, если ФНС уже устранила нарушение на момент подачи жалобы.

Сроки рассмотрения жалобы

Налоговый орган принимает решение по жалобе в течение 15 дней после её подачи, а также может продлить рассмотрение ещё на 15 дней.

Итоги рассмотрения жалобы

По результатам работы с жалобой налоговый орган либо оставляет всё как есть, либо отклоняет акт налогового органа, либо признаёт действия/бездействия работников налоговой незаконными и выносит правомерное решение. 

При первом варианте событий вы можете подать повторную жалобу в течение десяти рабочих днейФедеральный закон от 31.07.2020 N 248-ФЗ), либо решение нижестоящего налогового органа вступает в силу.

Коротко о главном ✍️

1. Самозанятый может сдавать в аренду квартиру, дом или комнату посуточно.
2. Но только жилое помещение: нежилые сдавать в аренду самозанятый не может в принципе.
3.  Если налоговая требует открыть ИП, вы праве обжаловать требование.

А если нужна помощь — мы рядом. Ловите ссылки на наши — это честное и безопасное пространство для самозанятых.

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь
материалом в
социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Можно ли сдавать чужую квартиру как самозанятый

Самозанятым гражданам разрешается сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ). При этом плательщик НПД может не быть собственником квартиры (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926). Главное — соблюсти нормы ГК РФ. 

Самозанятые граждане не могут вести деятельность на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров (Письмо Минфина от 12.10.2023 № 03-04-06/97271). Поэтому если есть, например, договор субаренды с самозанятым, то последний будет платить НПД. Если же, самозанятый сдает квартиру в аренду от имени собственника-физического лица, то доход физического лица будет облагаться НДФЛ.

Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду

Самозанятый может заключать договор субаренды и пересдавать жилое имущество другому лицу (ст. 615 ГК РФ). Для этого у него должно быть два документа:

1. Договор аренды. Важно проверить, чтобы в договоре не было запрета на сдачу имущества в субаренду. 

2. Письменное согласие от собственника. Если не получить согласие от собственника, сдавать в субаренду нельзя. 

Сдать в аренду или в субаренду офис, склад, апартаменты или земельный участок самозанятому нельзя. 

Может ли жена сдавать квартиру мужа в аренду как самозанятый гражданин

Лицо, которое является плательщиком НПД, может сдавать квартиру супруга. Разница будет лишь в том — является ли квартира совместно нажитым имуществом или нет. Рассмотрим две ситуации.

Квартира куплена до брака и принадлежит супругу

Если муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность (ст. 36 СК). Поэтому, чтобы жена могла заниматься сдачей имущества в аренду, надо подготовить документы — доверенность или договор на безвозмездное пользование. 

Супруг может предоставить жене доверенность на право управления квартирой. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок на год или более, то доверенность надо заверить у нотариуса. Это важно, так как такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной заверенной доверенности сделать это будет невозможно. Когда договор заключают на срок менее года, заверять нотариально доверенность необязательно (ст. 185.1 ГК РФ).  

В таком случае договор аренды заключают от имени мужа как собственника квартиры, а жена на основе доверенности будет решать все вопросы с жильцами. Получать доход и платить с него налог на профессиональный доход будет жена.

Супруги могут заключить договор на безвозмездное пользование. В договоре необходимо указать, что жена с согласия мужа может сдавать квартиру внаем или в аренду третьим лицам. Регистрировать такой договор в Росреестре не нужно. 

Квартиру куплена в браке и является совместной собственностью

Когда супруги приобретают квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов и неважно, на чье имя она зарегистрирована. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок менее года, согласие второго супруга не надо. Полномочия сдавать квартиру будет подтверждать свидетельство о регистрации брака. Договор на срок год и более надо регистрировать в Росреестре, поэтому понадобится нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 674 ГК РФ). 

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры в аренду

Если самозанятый сдает в аренду квартиру физическому лицу, то налог необходимо уплатить в размере 4% от дохода. При сдаче квартиры юридическому лицу ставка налога будет 6%. Также действует налоговый вычет, который предоставляет 10 000 рублей и уменьшает налоговую ставку. Налоговый вычет предоставляется только раз в жизни. 

Доход самозанятого лица зависит от того, какие средства он получает:

• он получает от арендаторов только арендную плату за проживание, а коммунальные уплачивает самостоятельно. Тогда доход будет считаться только от аренды.

• он получает от арендаторов и арендную плату, и плату за коммунальные услуги. Тогда налогом на профессиональный доход не будут облагаться коммунальные услуги, которые зависят от их фактического потребления и фиксируются счетчиками, например, электричество и вода (письмо Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094). Все остальные услуги, которые не фиксируются счетчиками, будут облагаться НПД. Например, ОДН, тепло. 

• он забирает страховой депозит себе. Депозит не будет считаться доходом, если арендодатель вернет его, когда они будут съезжать с квартиры. Если же самозанятое лицо удержит какую-то сумму из-за ущерба, она будет считаться доходом и облагаться налогом. 

Как платить налог самозанятому со сдачи в аренду жилого помещения

Доход, который получите с аренды квартиры, надо внести в приложение. При этом не важно будет это в наличной или безналичной форме. Сформировать чек в момент расчета с клиентом надо, если арендатор оплачивает вознаграждение за аренду наличными. Если же оплата происходит в безналичной форме, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца. 

Налоговый период для самозанятых длится один месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложении не позднее 12-го числа. Налог надо будет уплатить до 28-го числа месяца. Если самозанятый не предоставит информацию о доходе, налоговая его оштрафует. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода. 

Популярное по теме за месяц

С 2020 года среди неофициально трудоустроенных людей чаще стало встречаться понятие “самозанятый”. Несмотря на популяризацию понятия, сами люди, которые могли бы назвать себя самозанятыми, существуют уже давно. К ним относятся репетиторы, риэлторы, сантехники, а также другие профессионалы, работа которых оплачивается напрямую. Заработок, каким бы путем он не добывался, обязывает со своих доходов человек платить налоги.

Регистрация самозанятости открывает много возможностей. Собственник может сдавать квартиру под аренду, не переживая за факт обнаружения своей деятельности. При возникновении проблем, арендодатель может обратиться в органы правоохранения или суд. Главное – своевременно оплачивать налоги, в соответствии с новым законом для самозанятых.

Кто такие самозанятые и как получить этот статус?

Самозанятыми считаются простые граждане или индивидуальные предприниматели, которые платят налог на доход по профессиональной личной деятельности. Под этим понимаются любые действия, в ходе которых человек получает заработок. Сдавать квартиру в аренду без регистрации самозанятости — это незарегистрированная деятельность, поэтому собственник недвижимости не получает никакой поддержки правоохранительных органов.

При получении статуса самозанятого, НДФЛ заменяется НПД – налогом на профдеятельность. Он составляет не 13%, а 4-6% от дохода, в зависимости от того, поступала оплата от физического или юридического лица. При этом, после регистрации самозанятости, каждый гражданин получает вычет 10 тыс. руб., до момента его исчерпания налог будет равняться 3-4% от дохода. НПД следует оплачивать на все виды получения дохода, от продажи одежды до сдачи недвижимости под аренду. Налогообложение не применимо только к:

Зарплате, которую физлицо официально получает по трудовому договору. Прибыли с продажи недвижимости. Доходу с передачи прав на жилье. Заработку государственных и муниципальных служащих. Сдавать квартиру в аренду и получать доход с нее не учитывается этим пунктом.

При регистрации статуса самозанятого, не требуется указывать, каким способом физлицо получает доход. Но соответствующая строка присутствует и заполнить ее можно, если захотите. Совмещать НПД и НДФЛ можно только тогда, когда физлицо одновременно официально трудоустроено и зарегистрировано, как самозанятый. Чтобы сдавать квартиру под аренду, нужно будет выбрать – платить налоги на профдеятельность как самозанятый, или оплачивать НДФЛ будучи физлицом.

Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру

Хорошая новость для считающих регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением разных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, из дома. Все, что потребуется: смартфон, подключение к интернету.

Загрузите из Play Market или App Store приложение “Мой налог”. Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Нужно только указать персональные данные, далее процесс завершится без непосредственного участия заявителя. Это касается тех, кто не имел прежде статуса ИП. Для смены режима ИП потребуется обратиться в налоговую по месту жительства.

Уже после регистрации нового статуса, можно сдавать квартиру – первый доход с аренды следует занести в приложение. При безналичном расчете, запросите составление чека у банка, который будет направлен арендатору. Сделать это можно и в самом приложении, указав электронную почту, на которую нужно отправить чек. Информация из мобильной программы передается в налоговую, которая рассчитывает сумму налога и выставит счет онлайн. Оплатить его также можно через приложение.

При удержании информации о доходах, самозанятый может получить штрафные санкции – 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное.

Как платить и какие налоги нужно заплатить, если сдавать квартиру официально

Чтобы официально сдавать квартиру под аренду, с 1 января 2024 года от физических лиц по-прежнему требуется оплата налога на профессиональный доход (НПД). Для самозанятых сохраняются следующие ставки:

• 4% – при получении доходов от физических лиц;
• 6% – при получении доходов от индивидуальных предпринимателей или организаций.

Оплатить налоги за сдачу недвижимости можно через мобильное приложение “Мой налог” или через портал налоговой службы. Самозанятые могут рассчитывать налог следующим образом: если за месяц доход от аренды квартиры составил 50 000 руб. от физических лиц, то налог составит 2 000 руб. (4%). Если доход был получен от ИП или организаций, то налог составит 3 000 руб. (6%). Таким образом, самозанятый, сдающий квартиру, может легко рассчитать и оплатить необходимые налоги с полученного дохода.

Налоги за сдачу квартиры под аренду

Как только вы начали сдавать квартиру под аренду и занесли первую оплату услуги в приложение, потребуется указать ИНН арендатора. С учетом идентификационного номера, налоговая рассчитает налог самозанятого по нужной ставке, в зависимости от того, физлицо или организация перевела средства. Приложение также оповестит об оставшейся сумме вычета, либо вы сами можете проверить ее в ЛК, во вкладке “Налоговый аванс”.

Тщательно проверяйте указанные данные. При допущении ошибки, можно аннулировать операцию, указав затем корректный размер платежа. Начисления производятся ежемесячно, до 12 числа, предоставляя самозанятному реквизиты для их погашения, а также указывая сроки оплаты. Оплачивать их нужно до 25 числа – приложение оповестит о сроках, пользователь может настроить автоматическое списание средств с банковской карты. Таким образом, можно без труда автоматизировать процесс, не беспокоясь о налогообложении и лишней трате времени на подачу налоговых деклараций в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить

Сумма платежей складывается на основе того, сколько арендодатель получает за сдачу недвижимости каждый месяц. Страховой депозит, передаваемый по факту подписания договора, не учитывается. Что, впрочем, понятно – перед тем, как сдавать квартиру под аренду, арендодатель должен убедиться, что его недвижимость останется в неизменном состоянии. Если же после съезда квартиросъемщиков были обнаружены дефекты или поломки, то депозит не возвращается им, а списывается, и уже в этом случае он будет считаться доходом.

При передаче жителями съемного жилья оплаты за коммуналку не по счетчикам, ее следует регистрировать профдоходом. Если же оплата были проведена исключительно по показаниям счетчиков, согласно Письму Минфина РФ от 11.07.2008 г., она является затратой в интересах нанимателя и не подвержена налогообложению.

Например, как можно легко самостоятельно рассчитать, сколько придется платить, если официально сдавать квартиру в аренду. Допустим, цена аренды составила 15 000 руб. Коммунальные счета – около 5 000 руб. Значит, общая сумма будет 20 000 руб. Опираясь на показатель налогообложения для физических лиц, составляем расчет – 20 000 x 4% = 500 руб. Такую сумму предстоит выплачивать каждый месяц.

Как самозанятому получить налоговый вычет

Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога – как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой “скидкой”.

Все плюсы и минусы сдавать квартиру

Резюмируем преимущества и недостатки того, чтобы сдавать квартиру как официально зарегистрированный самозанятый. Но прежде обговорим еще один момент – идет ли трудовой стаж при регистрации самозанятости?

Нет трудового стажа

Если вы собираетесь сделать предложение недвижимости в аренду единственным способом заработка, то стоит заранее учесть, что так вы остаетесь без трудового стажа. А это, соответственно, отразится на будущем размере пенсии. Все потому, что если сдавать квартиру, налог с дохода распределяют только в региональный бюджет и фонд ОМС, страховые взносы для ПФР вносятся исключительно по желанию. Это значит, что если хотите позаботиться о будущей пенсии, то потребуется самостоятельно вносить определенную сумму – например, каждый месяц откладывать средства на сберегательном счете.

Плюсы сдавать квартиру в аренду

Среди преимуществ сдавать квартиру официально можно выделить следующие:

• Низкая ставка налога. Это плюс не только для тех, кто зарегистрировал самозанятость, не меняя статуса, но также ИП и тех, кто ранее платил НДФЛ по более высокой ставке. Маленькая ставка способна еще и привлечь к официальной деятельности тех граждан, которые ранее уклонялись от выплаты налогов, как раз из-за высокого процента.
• Неизменность процентов в течение 10 лет. Законом запрещено менять процентную ставку на обозначенный период времени, поэтому, как минимум, 10 лет можно не бояться за ее неожиданное повышение.
• Удобство официальных отчислений. Требуется только регистрация через приложение и внесение всех данных. Оплата налогов автоматизируется.
• Никаких очередей в ФНС. Все расчеты с выплатами собственник проводит, находясь дома.
• Безопасность. Сдавать квартиру под аренду и оплачивать налог на профессиональный доход – значит, иметь поддержку государства, не боясь штрафов и манипуляций квартиросъемщиков.
• Налоговый вычет. Первое время ставка по выплате будет несколько ниже, за счет предоставления налогового вычета.
• Можно не выплачивать страховые взносы. При регистрации самозанятости, собственник освобожден от уплаты страховых взносов.
• Когда угодно можно отказаться от самозанятости. Для этого нужно только оформить соответствующую заявку на сайте налоговой, или через приложение. После рассмотрения заявки и ее подтверждения, человек снимается с учета и лишается статуса самозанятого.

Минусы сдавать квартиру в аренду

Недостатков не так много, но их тоже лучше учитывать перед регистрацией:

• Самостоятельное внесение данных по доходам с аренды. Если не указать данные своевременно, это обернется штрафом.
• Все завязано на работе онлайн-приложения. А как у любого приложения для мобильного устройства, у него могут встречаться технические сбои и ошибки при сохранении данных. На работу также влияет наличие стабильного интернет-сигнала.
• Нет отчислений в ПФР. Этот недостаток будет важен тем, кто обеспокоен о размере будущей пенсии. С доходов с аренды отчисления в Пенсионный Фонд идти не будут. Как решение проблемы, можно рассмотреть возможность самостоятельного внесения взносов.

Как можно видеть, для людей, которые решили сдавать квартиру под статусом самозанятого, за последние годы появилось немало преимуществ. Прежде всего – возможность выплачивать налоги без бумажной волокиты, а также длинных очередей. Быстрое получение статуса, низкая процентная ставка – работа в правовом поле ранее не была настолько простой. От собственника требуется только его смартфон, на который он может установить программу “Мой налог”. Регистрация статуса самозанятого открывает все двери для того, чтобы сдавать квартиру под аренду с возможностью официального оформления отношений с арендаторами.