Что такое реновация?
В широком смысле реновация означает процесс обновления или улучшения чего-либо. Когда речь идёт о жилье, под реновацией понимают комплекс мер по улучшению жилищных условий граждан и повышению качества городской среды.
В Москве Программа реновации жилья действует с 2017 года. Её реализация в основном предполагает снос объектов старого жилого фонда и обеспечение граждан новым современным жильём, построенным в рамках этой же программы. План мероприятий был разработан на 15 лет, до 2032 года.
Мы с дочерью жили в квартире, где на каждую из нас приходилось жилой площади. Администрация решила сделать капремонт, и в результате наша квартира не сохранилась.
Они подали иск о выселении с предоставлением взамен квартиры жилой площадью 36 м² — мне и дочери. Я отказываюсь, так как это меньше, чем у нас было.
Подскажите, пожалуйста, кто прав?
Поскольку капитальным ремонтом занималась администрация и вместо денежной компенсации вам предоставили новую квартиру, скорее всего, вы наниматель по договору соцнайма. Тогда предоставленное жилье должно быть равноценным: быть благоустроенным, равнозначным по общей площади тому, что было раньше, отвечать установленным требованиям и находиться в границах вашего населенного пункта.
Если общая площадь сопоставима или превышает ту, что была прежде, администрация права: жилая площадь не важна. Расскажу, на что нужно обращать внимание, когда заключаете новый договор социального найма.
Строительство и реконструкция
Жители восьми районов САО переселяются в дома, построенные по программе реновации. Об этом сообщил Министр Правительства Москвы, руководитель столичного Департамента городского имущества Максим Гаман.
«За все время действия программы реновации на севере столицы жилье в новостройках получили уже более 18 тысяч москвичей из 83 старых домов. Из них свыше 2,1 тысячи — с начала 2024 года. Например, в Коптеве правообладателями новых квартир стали около 650 человек, в Тимирязевском и Дмитровском районах — около 550 и 500 горожан соответственно», — рассказал Максим Гаман.
Город предлагает москвичам равнозначное жилье в новостройках. Квартиры имеют такое же количество комнат, как и освобождаемые, но при этом их общая площадь больше за счет просторных кухонь и коридоров. Отделка помещений выполнена по единому стандарту, утвержденному Правительством Москвы.
«Всего на севере Москвы для участников программы реновации возвели и передали под заселение 39 современных жилых комплексов, в которых предоставили новые квартиры жителям 83 домов. Еще 62 здания сейчас находятся в стадии проектирования и строительства», — добавил руководитель столичного Департамента строительства Рафик Загрутдинов.
Программу реновации утвердили в столице в августе 2017 года. Она касается около миллиона москвичей и предусматривает расселение 5176 домов. Только за 2023 год было передано под заселение 59 новостроек и обеспечено переселение свыше 47 тысяч человек. Ранее Сергей Собянин поручил вдвое увеличить темпы реализации программы.
Москва — один из лидеров среди регионов по темпам и объемам строительства. За последние пять лет в рамках регионального проекта «Жилье» национального проекта «Жилье и городская среда» объем возведения и ввода в эксплуатацию жилых объектов в столице вырос в два раза — с трех до пяти — семи миллионов квадратных метров в год. Подробнее об этом и других национальных проектах, реализуемых в Москве, можно узнать здесь.
Как узнать о сроках переселения?
Сроки расселения домов по Программе реновации в Москве также можно посмотреть в приказе Правительства города. Работа ведется с февраля 2018 года. За время действия проекта в 240 новостроек переехали жители из 800 старых домов. Данные регулярно обновляются. За новостями реновации можно следить на портале mos.ru.
Этапы реновации в Москве:
I этап — с 2020 по 2024 годы: планируется расселить 930 домов и обеспечить новым жильём 170 тысяч человек;
II этап — с 2025 по 2028 годы: в этап вошли 1 630 домов, в которых проживает 330 тысяч москвичей;
III этап — с 2029 по 2032 годы: в рамках его реализации запланирован переезд 380 тысяч человек из 1 800 домов.
В зависимости от хода строительства и подбора стартовых площадок сроки переезда могут корректироваться.
Подробнее о программе реновации
Сценическая программа – «Лето в Москве. Мороженое и сладости»
17 – 21 июля
Есть ли льготы на предоставление дополнительной площади инвалидам по программе реновации в Москве?
Могут ли инвалиды претендовать на дополнительную площадь при получении квартиры по программе реновации в Москве?
Московская программа реновации не предусматривает предоставления отдельных льгот для инвалидов, в виде выделения дополнительной площади.
В тоже время, с согласия собственника, ему может быть предоставлено равнозначное жилье большей площадью без каких-либо доплат, или меньшей, но с доплатой разницы фондом реновации (п. п. 2.13, 2.14 Постановления Правительства Москвы от 08.08.2017 N 517-ПП).
Также собственники жилых помещений, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) с большим количеством комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения (ч. 24 ст. 7.3 Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1). Приобретение такого жилого помещения осуществляется по договору мены с доплатой, заключаемому собственником с Московским фондом реновации жилой застройки (далее – Фонд), или по договору купли-продажи, заключаемому нанимателем с Фондом. Размер приобретаемого помещения должен составлять не более 100 кв. м. В этом случае, собственнику предоставляется скидка в размере 10% от размера доплаты (п. п. 1.2 – 1.6 Постановления Правительства Москвы от 01.02.2018 N 45-ПП).
Постановление Правительства Москвы от 08.08.2017 N 517-ПП (ред. от 24.05.2022) “Об учреждении Московского фонда реновации жилой застройки”
2.13. Фонд вправе при наличии согласия собственника жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (далее – собственник), заключить с указанным собственником договор мены в отношении такого жилого помещения, по которому Фонд передает указанному собственнику находящееся в собственности Фонда жилое помещение, которое соответствует установленным для целей реализации программы реновации стандартам благоустройства и требованиям к улучшенной отделке, общая площадь которого больше общей площади принадлежащего указанному собственнику жилого помещения и жилая площадь которого меньше жилой площади принадлежащего указанному собственнику жилого помещения. Заключение указанного договора осуществляется без взимания доплаты с собственника и Фонда.
(п. 2.13 введен постановлением Правительства Москвы от 27.03.2018 N 219-ПП; в ред. постановления Правительства Москвы от 11.03.2019 N 174-ПП)
2.14. Собственнику, заключившему указанный в пункте 2.13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, в порядке, установленном советом Фонда, предоставляется компенсация в денежной форме за счет средств Фонда, размер которой определяется как произведение разницы между жилой площадью жилого помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, и жилой площадью жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения, на рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, находящегося в собственности Фонда и переданного по такому договору мены жилого помещения.
Собственнику – физическому лицу, заключившему указанный в пункте 2.13 настоящего постановления договор мены жилого помещения, размер указанной компенсации определяется с применением коэффициента 1,1495.
(п. 2.14 в ред. постановления Правительства Москвы от 10.11.2020 N 1932-ПП)
Закон РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 31.07.2023) “О статусе столицы Российской Федерации”
Статья 7.3. Гарантии жилищных прав собственников жилых помещений и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации
(введена Федеральным законом от 01.07.2017 N 141-ФЗ)
Собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом города Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством Российской Федерации источников.
Постановление Правительства Москвы от 01.02.2018 N 45-ПП “О порядке приобретения собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в Программу реновации жилищного фонда в городе Москве, или гражданами, имеющими право пользования такими жилыми помещениями на условиях социального найма, за доплату жилых помещений большей площади и (или) жилых помещений, имеющих большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения”
1.2. Собственник, наниматель взамен приобретения в собственность равнозначного жилого помещения в соответствии с положениями статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 г. N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” вправе по письменному заявлению, направляемому в Московский фонд реновации жилой застройки (далее – Фонд), при наличии соответствующих жилых помещений, находящихся в собственности Фонда, приобрести за доплату жилое помещение (жилые помещения) в многоквартирном доме, в котором такому собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение, либо в ином построенном в целях реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве (далее – Программа реновации) многоквартирном доме, в котором имеется резерв жилых помещений после завершения предоставления в нем равнозначных жилых помещений, при условии, что такой многоквартирный дом расположен в одном районе города Москвы (применительно к территории Зеленоградского, Троицкого или Новомосковского административных округов города Москвы – в одном административном округе города Москвы) с многоквартирным домом, который включен в Программу реновации и в котором собственнику, нанимателю принадлежит жилое помещение.
1.3. Приобретение в соответствии с пунктом 1.2 настоящего постановления жилого помещения (жилых помещений) осуществляется по договору мены с доплатой, заключаемому собственником с Фондом (далее – договор мены), или по договору купли-продажи, заключаемому нанимателем с Фондом (далее – договор купли-продажи).
В случае если жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, находится в общей собственности, договор мены заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение (жилые помещения) в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на жилое помещение (жилые помещения) в случае, если жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в Программу реновации, находилось в общей совместной собственности.
1.4. Собственник, наниматель вправе приобрести в соответствии с пунктами 1.2, 1.8 настоящего постановления жилое помещение (жилые помещения) общей площадью не более 100 квадратных метров.
1.5. Размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи определяется по следующей формуле:
Р = (П1 – П2) x Ц,
Р – размер доплаты по договору мены, цена договора купли-продажи;
П1 – общая площадь жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи;
П2 – средняя общая площадь соответствующего равнозначного жилого помещения в многоквартирном доме, в котором собственнику, нанимателю предоставляется равнозначное жилое помещение;
Ц – стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения (жилых помещений), приобретаемого собственником, нанимателем по договору мены, договору купли-продажи.
1.6. При приобретении жилого помещения (жилых помещений) по договорам, указанным в пункте 1.3 настоящего постановления, собственнику, нанимателю предоставляется скидка в размере 10 процентов от размера доплаты по договору мены, цены договора купли-продажи, определенных в соответствии с пунктом 1.5 настоящего постановления.
Ситуация: Что предусматривает программа реновации жилого фонда в Москве?
Ответ подготовлен с использованием материалов СПС «КонсультантПлюс».
Представленная информация носит справочный характер, окончательное решение принимается самостоятельно.
Какую квартиру должны предоставить
Вы не указали общую площадь старой и новой квартир — именно этот параметр в вашей ситуации ключевой. При расселении аварийного дома размер предоставляемого жилья рассчитывают исходя из общей, а не жилой площади квартиры.
А вот действующие в регионе нормы, например по жилой площади на человека, не учитывают. Они работают только для тех, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в жилье или вправе претендовать на этот статус.
В исключительных случаях новая квартира может быть по метражу меньше той, что была. Но для этого нужно письменное согласие нанимателя по договору социального найма и проживающих вместе с ним членов семьи. Его закрепляют в отдельном документе или прописывают в новом договоре социального найма.
Популярные инструкции
Если вы занимали две комнаты в коммуналке
Из вопроса непонятно, вас с дочерью переселяют из отдельной квартиры или вы жили в коммуналке, где у вас было две комнаты каждая.
Если объектом найма были комнаты в коммунальной квартире, при определении общей площади предоставляемого жилья будут учитывать:
- Общую площадь комнат как частей коммунальной квартиры. Рассчитывают так: складывают жилую площадь комнат и площадь вспомогательных помещений при них, которые используют для их обслуживания, например кладовых.
- Долю площади общих вспомогательных помещений, которые используют для обслуживания всей коммунальной квартиры, например кухни, туалета, ванной.
Взамен двух комнат в коммунальной квартире могут предоставить отдельную двухкомнатную квартиру или две комнаты в коммуналке. Решение принимает администрация в зависимости от наличия фонда. В любом случае равноценность жилья считают по общей, а не жилой площади нового помещения.
Зачем нужна Программа реновации?
Срок эксплуатации пятиэтажных домов, которые строили в Москве с 1957 по 1975 годы, в среднем расчитан на 50 лет без возможности капитального ремонта. Большинство МКД либо уже исчерпали свой ресурс, либо станут непригодными для проживания в ближайшие годы.
Государственная жилищная инспекция Москвы провела технические обследования. Выяснилось, что у «хрущёвок» снижена несущая способность конструкций, а ремонт и реконструкция не приблизят их к современным требованиям безопасности и комфорта. Дальнейшая эксплуатация этих домов приведёт к массовому появлению аварийного жилья в столице.
Можно ли получить квартиру большей площади?
Да, участникам программы предоставляется такая возможность при условии внесения доплаты за дополнительные квадратные метры. Но нужно учесть, что суммарная площадь жилья не должна превышать 100 квадратных метров.
Для покупки дополнительной площади можно использовать собственные или ипотечные средства, а также государственные выплаты: маткапитал, жилищную субсидию, государственный жилищный сертификат. На стоимость квадратных метров, которые приобретаются дополнительно, будет действовать скидка 10%.
Чтобы купить дополнительную площадь, нужно в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру подать соответствующее заявление в Фонд реновации.
Если подходящих квартир на данный момент нет или участник уже оформил право собственности на равнозначное жильё, он может купить квартиру большей площади в течение 2-х лет. На этот период за ним также закрепляется право на получение 10% скидки.
Как предоставляют жилье при расселении аварийного дома
Если в ходе капитального ремонта многоквартирный дом получил серьезные повреждения, его могут признать аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.
Если расселяемое жилье было в собственности жильцов, они выбирают между новой квартирой и денежной компенсацией. Муниципалитет обязан выплатить деньги по желанию собственника.
Нанимателей переселяют в равнозначное жилье. Есть четыре фактора, по которым это устанавливают. Жилое помещение должно быть:
- Благоустроенным применительно к условиям вашего населенного пункта. Например, в квартире должен быть водопровод, отопление, газ, горячее водоснабжение, канализация.
- Аналогичным по общему метражу и количеству комнат, а может, и превосходить старую квартиру по этим параметрам.
- Пригодным для проживания. Это определяют по соответствию жилья санитарным и техническим правилам и нормам. Например, в нем должна быть нормальная звукоизоляция, температурно-влажностный режим, освещение, вентиляция, не должно быть вредных веществ.
- В границах населенного пункта. Это может быть любой район вашего города. Переселение возможно и в другое муниципальное образование, но только с согласия нанимателя.
Какие дома попали под реновацию в Москве?
В программу переселения включены дома высотой до 9 этажей, которые возводили по типовым проектам 1957-1968 годов.
Перечень МКД сформировало Правительство Москвы и вынесло его на голосование. Для включения дома в программу реновации за его снос должно было проголосовать более двух третей собственников жилья. Так, в программу вошли более 5 тысяч домов.
Можно ли вместо квартиры получить денежную компенсацию?
Да, владельцы жилых помещений в многоквартирных домах, включённых в Программу реновации, имеют право получить равноценное возмещение в денежной форме. Компенсация выплачивается в размере рыночной стоимости равнозначного жилья.
Для оформления выплаты необходимо подать соответствующее заявление в Департамент городского имущества города Москвы. Это нужно сделать в течение 30 дней с момента получения проекта договора на равнозначную квартиру.
Смысл подавать в суд
Администрация выдвинула иск о вашем выселении с выдачей новой квартиры. Вы можете подать встречный иск — заявить, что квартира неравнозначна, и потребовать предоставить другое жилье.
Но важно помнить, что суд будет оценивать равнозначность по тем критериям, о которых я рассказал выше. Незначительная потеря в жилой площади при сохранении общей подвигнет суд принять решение в вашу пользу.
Администрация Уфы подала иск к двум жильцам комнаты в коммунальной квартире о выселении с предоставлением другого жилья по договору социального найма. В аварийном доме у жильцов была комната 18,4 м². Взамен этого администрация выделила однокомнатную квартиру в районе общей площадью 28,9 м², жилой — 14,9 м².
Один из жильцов подал встречный иск и потребовал дать жилье по нормам предоставления, поскольку был на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Суд отказал, так как новое жилье при расселении аварийного дома — это компенсация, которая гарантирует условия проживания не хуже по сравнению с прежними, но лучше с точки зрения безопасности. Общая площадь нового жилья больше, а разница между жилыми площадями незначительна, значит, требования жилищного кодекса соблюдены.
Апелляция и кассация оставили это решение в силе.
Куда переселяют по реновации?
Взамен старых квартир участникам программы переселения бесплатно предоставляют равнозначное жильё, которое должно соответствовать следующим требованиям:
- Расположение в том же районе, где находится расселяемый дом;
- Наличие улучшенной отделки, которая не требует проведения дополнительных ремонтных работ;
- Жилая площадь и количество комнат должны быть не меньше, чем в освобождаемой квартире;
- Новые дома строятся с учётом потребностей маломобильных жителей и семей с детьми.
Как переехать в новое жильё по реновации в Москве?
Процедура переселения по программе реновации проводится следующим образом:
Шаг 1. Получение уведомления
Когда новый дом сдают в эксплуатацию, участник программы получает письмо с описанием основных характеристик жилья, которое он получит взамен старого: адрес, площадь, количество комнат и другие.
Шаг 2. Осмотр новой квартиры
Правильно проверить и принять квартиру в новостройке поможет инструкция «Приемка квартиры от застройщика: инструкция».
Шаг 3. Оформление согласия на переселение
Документ должны подписать все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, которая подлежит обмену. Для оформления договора мены понадобится выписка из ЕГРН, свидетельства о рождении детей в возрасте до 18 лет, паспорта всех собственников и зарегистрированных в жилом помещении.
Шаг 4. Зарегистрируйте право собственности
Государственная регистрация права собственности на новое жильё будет проходить по договору мены. Этими вопросами занимается Департамент городского имущества.
Шаг 5. Заселитесь в новое жильё
Участники программы могут самостоятельно перевезти вещи и мебель или подать заявку на получение бесплатной помощи в организации переезда.
Если освобождаемая квартира находится в залоге у банка, может ли он потребовать досрочного погашения ипотеки в случае сноса дома?
Нет. При регистрации права собственности на новую квартиру она автоматически станет предметом залога по действующему договору ипотеки. Условия кредитования при этом не изменятся.
Как работает программа?
Разбираемся, как работает Программа реновации в Москве, какие дома в неё входят и как узнать сроки переселения дома по адресу.
Что в итоге
При расселении аварийного дома нанимателям по договору социального найма дают равнозначное жилье. Оно должно быть благоустроенным, отвечать установленным требованиям, находиться в населенном пункте и быть сопоставимым по общей, но не по жилой площади.
Критерии равнозначности прописаны в законе, ими в спорной ситуации руководствуются суды. Если новая квартира не отвечает критериям, можно подать встречный иск. Но меньшая жилая площадь при или большей общей — недостаточное основание для положительного решения.
Где посмотреть список домов под реновацию в Москве?
Программа реновации с адресами домов и сроками их расселения опубликована на сайте мэра Москвы. Кроме того, на портале есть карта программы, на которой отображаются расселяемые дома, стартовые площадки (места, где планируется строить дома для переселения) и объекты капитальной застройки.
Карта реновации Москвы и график сноса также есть на официальном портале Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
