Содержание:
Одним из наиболее спорных вопросов в процессе расселения квартир по Программе реновации в Москве стал процесс расселения коммунальных квартир, в том числе заселенных членами одной семьи – собственниками или нанимателями разных комнат.
Во-первых, следует уяснить, что такое коммунальная квартира и комната в ней.
Коммунальная квартира – квартира, комнаты в которой находятся в собственности разных граждан, юридических лиц или органов самоуправления, государственных органов управления (город Москва, например).
Из решения Верховного суда:
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу положений части 1 статьи 59 Жилищного кодекса Российской Федерации, под коммунальной квартирой понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи.
Такие квартиры следует отличать от квартир, которые находятся в общей собственности, но в которых определен порядок пользования. Так, например, в трехкомнатной квартире могут проживать три разные семьи, занимающие разные комнаты. Но документы о правах собственности у каждого сособственника содержат указание о праве общей долевой собственности на квартиру
.
Документ же о праве собственности на комнату в коммунальной квартире содержит четкое указание о праве собственности на комнату в коммунальной квартире
.
При расселении коммунальных квартир могут возникнуть три разные ситуации:
- Комната в коммунальной квартире находится в собственности одного лица.
- Комната в коммунальной квартире находится в общей собственности разных лиц.
- Комнаты в коммунальной квартире находятся в общей собственности разных лиц.
Рассмотрим первую ситуацию
- Комната в коммунальной квартире находится в собственности одного лица.
часть 10 ст. 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации»,
если гражданин освобождает комнату в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, то взамен такой комнаты ему предоставляется отдельная квартира в качестве равнозначного или равноценного жилого помещения согласно действующему законодательству. при этом не допускается предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, которая составляет долю в общей собственности на отдельную квартиру.
Все представляется довольно простым: предоставят отдельную квартиру.
- Комната в коммунальной квартире находится в общей собственности разных лиц
.
Та же часть 10 ст. 7.3. Закона РФ от 15.04.1993 N 4802-1 (ред. от 29.12.2022) «О статусе столицы Российской Федерации»,
В случае, если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном
доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры
на праве общей долевой или общей совместной собственности в соответствии с порядком, установленным в части 21 этой статьи». ( ч. 21 – правила расселения квартир, которые находятся в общей собственности – взамен дают отдельную квартиру также в общую собственность).
Примечание: в изложенном абзаце в заблуждение может вводить употребляемое словосочетание «отдельные квартиры» — речь, видимо, идет о предоставлении отдельных квартир отдельным собственникам разных комнат
, а не собственникам одной комнаты
в коммунальной квартире. Часть 21 той же статьи, на которую сделана ссылка, указывает, что расселение квартиры, которая находится в общей собственности, осуществляется в равнозначную квартиру также в общую собственность. В правоприменительной практике это называется системным толкованием нормы права. Хотя, буквальное прочтение по правилам русского языка указывает, что речь может идти об отдельных квартирах собственникам одной комнаты.
Согласно приведенному выше порядку, в случае, если комната в коммунальной квартире находится в общей собственности, договор о переходе права собственности на такое жилое помещение заключается со всеми собственниками жилого помещения и предусматривает возникновение права общей собственности на предоставляемое жилое помещение в долях, соответствующих долям в праве собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации (в случае, если такое жилое помещение находилось в общей долевой собственности), или возникновение права общей совместной собственности на предоставляемое жилое помещение (в случае, если такое жилое помещение в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находилось в общей совместной собственности).
- Комнаты в коммунальной квартире находятся в собственности разных лиц
.
Собственники разных комнат в коммуналке – члены одной семьи: дадут ли отдельные квартиры?
Эта ситуация вызывает большое количество споров. Разрешается судами она так:
Если заселение комнат в коммунальной квартире осуществлялось лицами, не являющимися членами одной семьи – каждому собственнику или нанимателю комнаты будет предоставлена отдельная равнозначная квартира.
Если заселение комнат в коммунальной квартире осуществлялось лицами, состоявшими в статусе членов одной семьи, и даже в последствии утратившими такой статус членов одной семьи – будет предоставлена одна отдельная равнозначная квартира.
При этом особо следует обратить внимании именно на то, кем приходились собственники или наниматели комнат именно на момент заселения этих комнат.
Так, в одном из дел, рассмотренных Верховным судом, истцы обосновывали свое право на предоставление им отдельных квартир тем, что членами одной семьи в настоящее время они не являются. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций согласились с гражданами. Верховный суд судебные акты отменил, указав, что учитывать следует семейный статус этих граждан именно на момент вселения в комнаты. В судебном разбирательстве было установлено, что все граждане были вселены в одну из комнат в коммунальной квартире. В дальнейшем, воспользовавшись правом на выкуп освободившейся комнаты в коммунальной квартире, семья выкупила соседнюю комнату. При этом право собственности на выкупленную освободившуюся комнату было оформлено на одного из членов семьи. Верховный суд, отменяя судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, указал, что истцы вселены в комнаты как члены одной семьи, а предоставление гражданам взамен освобождаемых комнат в коммунальной квартире равнозначного или равноценного жилого помещения не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий данных лиц.
Аналогично разрешен спор между гражданами и Департаментом городского имущества города Москвы в ситуации, когда вселенные члены одной семьи разделили лицевые счета, приватизировали получившиеся в результате такого раздела комнаты и формально стали собственниками отдельных комнат в коммунальной квартире. Суды указали в решениях, что граждан были вселены в квартиру как одна семья. По этой причине в предоставлении отдельных квартир при расселении по программе реновации было отказано.
В приведенных примерах возможность получить отдельные квартиры, по мнению судебных инстанций, зависит от способа заселения этих комнат.
Отдельные квартиры не предоставят, например, в таких случаях:
— в тех случаях, когда квартира заселялась членами одной семьи, и в последствии квартира приобрела статус коммунальной в результате разделения лицевых счетов между членами семьи;
— когда члены одной семьи, реализовали право на выкуп освободившихся комнат в коммунальной квартире у государства, стали собственниками разных комнат в одной квартире.
Отдельные квартиры предоставят
:
— в случаях, когда возникают самостоятельные права на каждую из комнат в одной квартире, в том числе у членов или бывших членов одной семьи, основанные на других самостоятельных сделках, таких как купля-продажа комнат (не выкуп комнаты у государства), мена или дарение. Каждому собственнику или нанимателю таких комнат должна быть предоставлена отдельная квартира.
Для консультаций свяжитесь со мной по телефону +7 (495) 215-25-85
Расселение коммунального жилья
На сегодняшний день в жилом фонде нашего государства еще имеется достаточно много квартир коммунального типа, в которых живет большое количество людей.
В нашей стране работает специально разработанная социальная программа, направленная на то, чтобы расселить проживающих в коммуналке. В большинстве своем она распространяется в городах федерального уровня — Санкт-Петербург, Москва.
Программа государственного назначения, направленная на расселение коммуналок, стартовала в 2007 году и работает до сих пор.
Эта статья поможет вам узнать о важных моментах, касательно расселения — кто участвует в процессе, с какими сложностями можно столкнуться, и какие документы нужны.
Потенциальные участники
- Люди, имеющие в частной собственности одну или несколько комнат в квартире коммунального типа;
- Люди, которые на основании социального договора аренды (найма) проживают в неприватизированной коммуналке.
Но имейте в виду, что первыми претендовать на расселение могут те жители коммунального жилья, которые этого хотят.
Правила первоочередности
- Первыми под программу попадают квартиры, в которых имеется согласие всех жителей;
- Затем, под программу попадает категория граждан, имеющая статус многодетных семей, соседи которых не дают согласие покидать коммунальное жилье;
- И последними становятся граждане, которые не относятся к льготной категории, изъявившие желание покинуть коммуналку.
В конечном итоге, все владельцы или арендаторы такого жилья, которые принимают участие в программе, получат денежные выплаты.
Получение статуса участника социальной программы
Чтобы поучаствовать в программе и получить расселение на законных началах, нужно соответствовать двум критериям:
- Жить в коммунальной квартире (быть собственником или арендатором по договору социального найма);
- Нуждаться в улучшении условий жизни;
В зависимости от того где вы проживаете, условия предоставления статуса нуждающегося могут отличатся.
Общие требования
- Владелец недвижимости, наниматель жилплощади, или член семьи владельца или ответственного нанимателя должен проживать в городе не меньше 10 лет;
- В частной собственности или в качестве социального найма не имеется больше другой недвижимости;
- Есть статус ветерана ВОВ;
- Категория граждан, которая относится к многодетной семье, живет в помещении, где по нормативным требованиям есть несоответствия по количеству квадратуры на одного человека;
- На территории жилплощади нарушены требования по обеспечению безопасного проживания и условия санитарных норм. Жилье в аварийном состоянии.
Какое жилье предоставляют взамен
Условия программы и варианты жилья, которые предоставляют отличаются, в зависимости от того, в каком регионе вы проживаете.
- Квартира в новостройке. Предлагается квартира в строящемся доме (не меньше 70%);
- Жилье аналогичного типа. Встречается сейчас крайне редко, так как в населенных пунктах нашего государства почти не осталось коммуналок, которые удовлетворяют жилищным условиям;
- Отдельное жилье. Не являющиеся друг другу родственниками жители коммуналки должны получить квартиру, отдельно на каждую семью;
- Выкуп остальных комнат в коммуналке по льготной стоимости.
Перечень документов
Когда вы придете в администрацию, по предварительному приглашению, вам следует взять с собой следующие документы:
- Паспорт российского гражданина и заполненное заявление;
- Документы, которые подтверждают, что вы владелец или арендатор жилья;
- Справка, о том, что ранее вы получил статус гражданина, которому необходимо улучшить условия проживания;
- Документы, на основании которых вы получаете право первоочередности.
Отсутствие согласия соседей
Большое количество жителей коммуналок смогли исполнить свою мечту и перебрать в комфортабельное жилье. Но имеется процент населения, который не стал счастливым обладателем собственного жилья.
Несправедливое условие, о получении согласия от всех жителей коммунальной квартиры, отняло у людей возможность получить квартиру с отельной кухней и санузлом.
Когда программа только вступила в силу, чтобы стать ее участником одним из обязательных условий было согласие все прописанных в коммуналке человек.
Но на сегодняшний день условия немного другие. В 2018 году внесли изменения, согласно которым можно покинуть пределы коммуналки навсегда, невзирая на решение соседей.
Возможные причины, по которым переезд не состоялся
- Квартира находится в центре города. Такая недвижимость чаще всего сосредоточена именно в центральных районах столицы РФ и культурной столицы. Из-за этого люди продолжают жить в коммуналках, испытывая неудобства.
- Владелец коммуналки хочет получить за продажу жилья больше денег. Есть некоторый процесс владельцев или нанимателей, которые выдвигают требования, которые не соответствуют возможностям и целям государственной программы (хотят получить несколько квартир, удвоенный размер субсидии и т. п.).
После того так были внесены изменения в государственную программу, уговаривать соседей согласиться нет нужды.
Возможные трудности
Недостаточное количество денег для дальнейшей покупки отдельного жилья, после того, как выдадут компенсацию. Выходом может стать оформление кредита или оформление договора долевого участия.
Один из жильцов не соглашается участвовать в программе. В этом случае все равно произойдет момент расселения, но процесс затянется, потому что право первоочередности на государственную помощь получают коммуналки, в которых все жильцы ответили согласием.
Заключительная часть
Итак, подытожим вышеизложенное.
Гражданин нашей страны законно живет в коммунальном жилье. Он проходит регистрацию в органах местного управления и начинает участвовать в государственной программе «Расселение коммунальных квартир».
После этого независимый риелтор навещает заявителей и оценивает ее рыночную стоимость. Осуществляется сделка купли-продажи коммунального жилья.
Участник программы расселения получает часть своих денег, и помощь от государства (к примеру, оформляет субсидию, которая равна 30% от стоимости проданного имущества).
И как заключение, хочется сказать, что благодаря этой программе жители нашей страны получили возможность не только избавиться от коммунального жилья, но и сделать лучше условия своего проживания.
Коммуналки Петербурга растут в спросе
Общежития и коммуналки могут попасть в программу реновации в Москве
Приставы выселили из коммуналки вездесущего кота
Реновация коммуналок — как будут расселять коммуналки в Москве
Программа обновления в Москве предусматривает массовое переселение граждан из старых ветхих хрущевок в новые комфортабельные строения. В проект попадают и жители «коммуналок», которые активно формировались в 50-70 годах прошлого века. Коммунальной считается квартира, если каждый владелец имеет собственную жилплощадь и помещения общего пользования, при этом платежи осуществляются раздельно. Что предусматривает реновация коммуналок?
Жители коммуналок по программе переселения получат отдельные квартиры
Большая радость для всех жителей коммунальных помещений в аварийных пятиэтажках
– теперь каждый из них получит собственное жилье в современном здании.
Здесь есть свои нюансы:
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
- если гражданин является единственным собственником комнаты в коммунальном жилье – ему предоставят новую площадь в индивидуальное пользование;
- если помещение принадлежало нескольким лицам на праве долевого владения, то и современную отдельную жилплощадь им дадут на тех же основаниях – в долевую собственность.
При этом, не важно, какой по метражу была комната – 9 или, например, 20 квадратных метров. Программа реновации коммуналок гласит: владельцу недвижимости предложат однушку
, двушку
или трешку
в зависимости от численности семейства.
Увеличение жилой площади по личному желанию собственника допустимо при внесении собственных средств жильца – для этого даже льготный кредит взять предлагают, когда пойдет активное расселение коммуналок в Москве.
Возможны ли проблемы
Некоторые эксперты опасаются, что люди намеренно начнут превращать старые помещения в коммунальные, чтобы получить отдельное жилье по программе реновации. Юристы по реновации
, говорят, что в теории такое возможно. Например, супруги развелись, бывшие муж и жена решили разделить счета по «двушке» и обратились в суд с подобным требованием. Скорее всего, служители Фемиды удовлетворят иск. Каждому из экс-супругов достанется по комнате — кухней, коридором и санузлом они будут владеть сообща. Тогда при переселении им обоим положено отдельное жилье.
В реальности специалисты, отвечающие за осуществление процесса переселения, будут следить за тем, когда именно произошло подобное разделение. Если коммунальной жилплощадь стала после того, как пятиэтажку внесли в проект ликвидации, то собственникам предоставят одну общую недвижимость.
Коммунальной квартира должна являться по документам, а не по заверениям живущих в ней людей. Только тогда нанимателям или собственникам комнат дадут отдельные квартиры по подпрограмме «Расселение коммуналок в Москве в 2018 году».
Как расселяли по Лужковской программе
Первый этап переселения прошел еще при бывшем мэре столице Юрии Лужкове. Тогда жители подобных общих площадей тоже получали отдельные помещения – учитывались нормативы: по 18 квадратных метров на одного человека.
Несовершенства обнаружились вскоре: особо предприимчивые граждане скупали комнаты в коммунальном жилье и прописывались в них целыми семьями, сразу несколько поколений, чтобы при переселении получить реально большие площади. То время запомнилось москвичам громкими судами – на всех жилья нужной квадратуры не хватало, людей из аварийных зданий приходилось выселять принудительно.
В нынешней программе подобного допущено не будет – об этом говорят представители Правительства столицы. Учтены ошибки прошлых лет, чтобы на сей раз программа расселения коммунальных квартир прошла без сучка и задоринки.
Напомним, проект обновления в Москве рассчитан на ближайшие 15-20 лет. Планируется ликвидировать более 5 тысяч домов под снос
, в числе которых аварийные здания и старые хрущевки переселить владельцев 35 тысяч жилплощадей в новые благоустроенные жилища. Массовое расселение коммунальных квартир началось в 2018 году.
Бесплатная консультация юриста
Москва и московская область (Ежедневно 9-21 ч)
Ответ в течение 15 минут
