Сделки по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы по ставке 13%.
Разбираемся, как самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости или убедиться в том, что в конкретном случае его можно не платить.
## Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
### Что такое минимальный срок владения
Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. Минимальный срок составляет три года, если:
- Продавец является совершеннолетним
- Продавец является владельцем этого жилья на момент продажи
- Продавец не продавал недвижимость и не получал вычета ранее
Особенный случай — семьи с детьми (двумя и более): им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В этом году они получили освобождение от уплаты налога при продаже жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет. Так же, как и стоимость сделки: продали ли объект дороже, чем покупали, или дешевле, не важно. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий. Подробно об этом ниже.
Для всех остальных минимальный срок владения, по истечении которого налог с продажи недвижимого имущества не платится, составляет пять лет. Начало отсчета — момент государственной регистрации права на жилье. Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме, указывает Налоговый кодекс.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения первой части. А для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счет ипотеки.
## Какое жилье считается единственным
Один из часто встречающихся вопросов — какой налог придется заплатить, если продавать квартиру, которая является единственной. Хорошая новость в том, что, если на момент сделки это единственный жилой объект в собственности и продавец владеет им более 3 лет, платить налог не придется. Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья уменьшили два года назад. До 2020 года он составлял 5 лет.
Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будут считать налог (если он возникнет), — она не повлияет на статус единственного жилья.
## Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов
Налог на продажу недвижимости в России: особенности и способы уменьшения
Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.
Если супруги продают квартиру, которую купили вместе три года назад, а у одного из них есть унаследованный до брака дом в деревне, платить налог с продажи квартиры не придется. Если же в 2021 году они купили квартиру, в 2022-м загородный дом, а в 2023-м решили квартиру продать, то с разницы между ценой городского жилья в 2021 году и в 2023 году нужно будет заплатить 13%.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог
С 2022 года семьи, в которых есть дети, могут не беспокоиться о том, какой будет сумма налога с продажи недвижимости, если соблюден :
Как рассчитать сумму налога
Какой налог платить при продаже недвижимости устанавливает Налоговый кодекс. Ставка составляет 13% от суммы в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения. Как рассчитывается налог с продажи недвижимости: сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, продажа за 5 млн рублей квартиры, купленной в 2021 году, обойдется в 650 тыс. рублей налога.
Как уменьшить сумму налогов
Использовать . С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Ещё один способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Напомним, что налог не нужно платить, если пройдёт минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий.
Оценить рыночную цену квартиры для быстрой продажи>>
Последнее обновление: 20.09.2023
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя. Основные последствия – это переход права собственности на квартиру одному, и передача денег за квартиру – другому участнику сделки. При этом указанные в Договоре купли-продажи квартиры УСЛОВИЯ (об этом ниже) определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться договор.
Не следует думать, что подробности и содержание текста договора не имеют особого значения. Существенные последствия может иметь даже одна фраза, включенная в текст сознательно или по недомыслию, и приводящая к сюрпризам в будущем.
Например, Продавец может недополучить деньги за проданную недвижимость, а Покупатель вполне может купить себе проблемы вместе с квартирой в виде обременений, правопритязаний, долгов, а то и вовсе потери прав на жилье. И это может случиться всего лишь из-за формулировок некоторых условий договора.
Важность подробностей в договоре
Рассмотрим, что из себя представляет такой договор, как он должен быть составлен (содержание), какие условия должны в нем присутствовать обязательно, а какие – желательно.
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный ДКП является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.
Примечание: Сам ДКП с марта 2013 года регистрации не подлежит, хотя все равно передается в составе пакета документов в Росреестр для регистрации перехода права на основании этого договора.
После регистрации по экземпляру ДКП выдается на руки Продавцу и Покупателю. На каждом экземпляре должны стоять отметки о регистрации перехода права на основании договора – круглая гербовая печать УФРС, и прямоугольный штамп регистратора (с датой регистрации, подписью и фамилией регистратора). И хотя летом 2022 печати и штампы Росреестра на договорах отменили (об этом ниже), все прежние правоустанавливающие документы на недвижимость должны иметь эти атрибуты.
Изменения в оформлении документов
С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра.
К слову, и до этой даты на некоторых видах зарегистрированных договоров тоже отсутствовали печати и штампы Росреестра. Например, при электронной регистрации (в т.ч. когда регистрацию проводил нотариус по электронным каналам связи), участники сделки получали на руки свои подписанные и зарегистрированные (т.е. внесенные в базу ЕГРН) экземпляры договоров без традиционных печатей и штампов.
Форма и содержание Договора
Форму и содержание Договора купли-продажи частично определяет законодательство (обязательные требования и ограничения), а частично – сами участники сделки (произвольные соглашения сторон). Как это выглядит? Об этом – далее.
Законодательство о Договоре купли-продажи квартиры
Закон допускает заключение Договора купли-продажи квартиры как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ). Выбор формы договора определяется желанием и интересами самих участников сделки.
Исключения, когда необходимо нотариальное удостоверение Договора:
- Если стоимость квартиры превышает 2,5 миллионов рублей;
- Если одной из сторон является дееспособное юридическое лицо;
- Если есть добровольное согласие сторон источника происхождения прав на недвижимое имущество.
В остальных случаях участие нотариуса не обязательно, можно обойтись и ППФ.
ППФ: простой и дешевый вариант
Договор, заключенный в простой письменной форме (ППФ) – самый простой и дешевый вариант заключения сделки купли-продажи квартиры. Юридические последствия такой формы договора определяются грамотностью составления и отражением в нем условий сделки и обязательств сторон.
Отсутствие условий в договоре: последствия
Отсутствие некоторых условий в договоре влечет отсутствие соответствующих обязательств, что может привести к неопределенности, спорам и рискам, особенно для Покупателя квартиры.
Роль нотариуса
Участие нотариуса в сделке позволяет избежать многих проблем, связанных с текстом Договора купли-продажи. Нотариус отвечает за безошибочность оформления, соблюдение прав и обязанностей сторон, разъяснение нюансов исполнения и внесение дополнительных пунктов, если необходимо.
Преимущества нотариальной формы
Нотариальная форма заключения Договора купли-продажи актуальна для Покупателя, поскольку именно он приобретает права, которые могут быть нарушены. Нотариус помогает расширить условия договора, предупредить нежелательные последствия и снизить риски для Покупателя.
Важно помнить, что содержание и формулировки заключенного договора могут сыграть решающую роль при оспаривании сделки в суде. Нотариальный акт обладает повышенной доказательственной силой, что способствует защите интересов сторон.
Для получения дополнительной информации, справок, выписок, консультаций и баз данных обращайтесь сюда.
Дополнительное удобство (уже для обеих сторон сделки) в том, что нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает срок регистрации. У нотариуса также можно безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке; для этого существует специальный инструмент – депозит нотариуса.
Правда, нотариусу за подготовку и удостоверение Договора купли-продажи квартиры необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены квартиры, указанной в договоре.
♦ Стоимость услуг нотариуса ♦ (Жми! Откроется во всплывающем окне.)
В практике рынка встречаются случаи, когда Продавец занижает цену квартиры в ДКП, чтобы избежать уплаты налога НДФЛ от продажи недвижимости. Но с 2016 года действует новый закон, согласно которому этот налог взимается с кадастровой стоимости квартиры (правда, там есть нюансы, подробнее – см. по ссылке).
Тем не менее, занижение стоимости квартиры в договоре все равно практикуется. Как это происходит, и чем это грозит Покупателю – рассказано в отдельной заметке по ссылке.
Несмотря на то, что все Договоры купли-продажи квартир имеют ряд общих положений (в частности – существенные условия договора), каждый ДКП должен составляться индивидуально, с учетом конкретных условий сделки, и персональных пожеланий/требований участников договора. Поэтому разработку проекта договора для конкретной сделки лучше поручать нотариусу или специализированному юристу, предварительно описав ему детали устных соглашений между Продавцом и Покупателем.
Существенные условия Договора купли-продажи недвижимости
«Существенными» признаются обязательные условия договора, при отсутствии хотя бы одного из которых, договор считается незаключенным. Это установка закона (п.1, ст.432 ГК РФ).
К существенным условиям Договора купли-продажи квартиры относятся:
Если права на квартиру ограничены (обременены), то это также обязательно указывается в договоре, иначе может быть отказано в регистрации.
Дополнительные условия Договора купли-продажи квартиры (ДКП)
Кроме существенных условий, в ДКП, как правило, указывается ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон, а также от грамотности юриста, составляющего договор. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия.
Каждая фраза в договоре имеет значение. И именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
В частности, в Договоре купли-продажи квартиры указывают следующие дополнительные условия, сведения и обязательства сторон:
По соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства, подтверждения, гарантии, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон, на случай неисполнения обязательств.
Пример типового Договора купли-продажи квартиры можно найти в разделе «Образцы документов для вторичного рынка»:
Вообще, в договоре могут быть указаны любые дополнительные условия, согласованные сторонами сделки, лишь бы они не противоречили закону и сути самого договора.
Правила применения Договоров купли-продажи недвижимости регламентируются Гражданским Кодексом РФ, в частности, статьями 549 – 558.
И еще один важный момент! Предусмотрительность Покупателя в разработке условий Договора купли-продажи квартиры имеет значение и для получения им статуса добросовестного приобретателя недвижимости (что это дает – см. по ссылке). В случае судебных споров это облегчит Покупателю задачу доказать свою добросовестность и взыскать деньги с Продавца или получить компенсацию от государства.
Именно поэтому текст договора лучше брать не шаблонный, а составлять индивидуально под обстоятельства конкретной сделки. Учесть эти обстоятельства и грамотно сформулировать условия ДКП могут помочь профильные юристы по недвижимости (в т.ч. дистанционно).
Денежная компенсация Покупателю от государства за утрату недвижимости – когда такое возможно?
Если ДКП содержит несколько листов, то все они должны быть прошиты, скреплены между собой, и заверены подписями сторон.
Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается, как минимум, в 3-х экземплярах: по одному экземпляру для каждой стороны договора, и один экземпляр – для регистратора (УФРС – Росреестра).
Фактическое исполнение условий по договору (выполнение обязательств) фиксируется затем путем подписания сторонами Акта приема-передачи квартиры (подробнее о нем – по ссылке в Глоссарии).
Поддержите наш онлайн-учебник по купле-продаже квартир.
Это можно сделать на странице "Сказать СПАСИБО".
Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.
Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Часто продавцы просят покупателей занизить стоимость недвижимости в договоре купли-продажи. То есть жилье продается по одной цене, а в документах указывается другая. Зачем это нужно продавцу, и к чему может привести занижение стоимости квартиры в 2024 году? Какие риски несут обе стороны? Обо всем этом расскажем в нашей статье.
Зачем продавец занижает стоимость квартиры в договоре
Существует несколько причин, по которым продавцу выгодно занижение цены в договоре купли-продажи недвижимости:
Уменьшение налога на доход
При продаже недвижимости продавец получает доход, с которого должен уплатить налог. Его размер составляет 13% от полученных денег.
Можно законно снизить размер НДФЛ или не платить его вовсе — все это отражено в Налоговом кодексе РФ. Но не всегда продавцу удается применить эти условия. Именно по этой причине покупатель получает предложение занизить стоимость и не указывать реальные деньги, уплаченные им при покупке.
Ведущий специалист по налогообложению • Стаж 4 года
Чтобы законно снизить размер налога, воспользуйтесь услугами наших экспертов. Мы за 2 дня заполним декларацию 3-НДФЛ, учтем все полагающиеся налоговые льготы и предельно минимизируем ваши расходы. Готовый документ вы получите в формате pdf и xml.
Занижение реальной стоимости при разделе имущества
Продавцу не нужна полная стоимость в ДКП, если он продает жилье по разделу имущества, например, отдает часть денег родственникам, бывшему супругу или другим заинтересованным лицам. Минимальная сумма в договоре купли-продажи позволит ему скрыть часть дохода и поделиться им лишь в пределах указанной суммы.
Все эти причины не оправдывают незаконность мероприятия. Продажа квартиры по заниженной стоимости, вернее, указание в ДКП суммы, отличной от фактически полученной, — нелегальная, но распространенная схема, которая активно применяется на рынке недвижимости.
Законные способы снижения НДФЛ
Налоговый кодекс предлагает несколько ситуаций, при которых можно законно не уплачивать НДФЛ на доход или значительно его уменьшить. Продавец может использовать:
И если первый способ полностью освобождает продавца от уплаты 13%, и цена в договоре никак не влияет на расходы продавца, то вычет или применение расходов на приобретение могут значительно уменьшить налоговую нагрузку.
Минимальный срок владения для безналоговой продажи
НДФЛ не уплачивается, если на момент продажи недвижимость находится в собственности продавца дольше минимального срока (ст. 217.1 НК РФ). Это три или пять лет в зависимости от способа приобретения недвижимости и ряда других условий.
Срок владения 3 года Срок владения 5 лет
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) Во всех других случаях
Квартира получена по наследству
Квартира стала собственностью после приватизации
Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.
Если жилая недвижимость продается по истечении минимального срока владения, подавать декларацию и платить налог не нужно. Если срок не истек — придется отдать 13% от стоимости.
В 2023 г. Осипов продал квартиру, полученную 4 года назад в наследство. Ему не придется платить НДФЛ, так как на момент продажи он владеет квартирой больше 3 лет.
Имущественный вычет в 1 млн рублей
При продаже жилой недвижимости государство предоставляет налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Как это работает: из стоимости, вырученной от продажи, нужно вычесть 1 млн рублей. Налог уплачивается с полученной разницы. То есть налоговый вычет уменьшает налогооблагаемую базу и, как следствие, снижает размер налога.
Колосов продал квартиру за 3 млн рублей. У него есть право применить вычет для занижения налогооблагаемой базы. В итоге 13% будет уплачено с 2 млн рублей (3 млн – 1 млн).
Перечень необходимых документов для оформления налогового вычета при продаже имущества
Снижение за счет расходов
Еще один способ уменьшить НДФЛ — вычесть расходы, понесенные в прошлом на приобретение этой недвижимости. И уплатить 13% с полученного остатка.
При этом можно учесть не только собственные расходы — если жилая недвижимость приобреталась самостоятельно, — но и расходы дарителя (близкого родственника) или наследодателя, если жилье было получено в дар или по наследству. В каждом случае стоимость жилья и расходы на приобретение должны быть документально подтверждены с помощью ДКП и платежных документов.
Андреев продает квартиру, подаренную отцом 2 года назад. Минимальный срок еще не истек, поэтому Андрееву придется уплатить 13% от стоимости. Но так как у отца сохранились документы на покупку, Андреев вычтет эти расходы из денег, вырученных при продаже, и 13% заплатит с остатка.
Часто продавца не устраивает ни одна из предложенных законодательством льгот. Например, он продает жилье раньше минимального срока владения и не может документально подтвердить расходы на приобретение. Или вычет в размере 1 млн рублей он считает недостаточным для снижения налогооблагаемой базы. В этом случае продавец предлагает покупателю занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости.
Насколько безопасна такая схема? Какие последствия могут быть для продавца и покупателя? Давайте разбираться.
Риск занижения для продавца
Основной риск для продавца при занижении стоимости квартиры — санкции надзорных органов. Вероятность того, что о незаконной сделке и уклонении от налогов узнают налоговые органы, очень велика.
Чем грозит занижение стоимости
Во-первых, продавца вызовут в налоговую инспекцию и потребуют дать объяснения.
Во-вторых, сделка может быть приостановлена или отменена. А до тех пор, пока идет следствие, все счета будут заморожены.
В-третьих — доначисление НДФЛ из расчета рыночной стоимости недвижимости.
И самое главное: уклонение от уплаты налогов и сборов — уголовное преступление, которое регламентируется ст. 198 УК РФ и ст. 199 УК РФ.
Санкции за неуплату налогов
Если преступление совершено в крупном размере, по итогу разбирательства будут приняты санкции:
Если преступление совершено в особо крупном размере, то санкции более жесткие:
Крупным размером считается сумма НДФЛ, превышающая 2,7 млн рублей, а особо крупным — превышающая 13,5 млн рублей за период в пределах трех финансовых лет подряд.
Важно! Если преступление совершено впервые, и нарушитель уплатил доначисленный налог на полную стоимость, а также пени и штрафы в соответствии с НК РФ, он освобождается от уголовной ответственности (п. 3 ст. 198 УК РФ). Но в любом случае занижение цены — высокие риски, на которые не стоит идти.
Риски для покупателя
На первый взгляд риски покупателя при покупке квартиры с занижением стоимости ниже, чем риски продавца. Это далеко не так. Если в договоре указана неполная стоимость, это принесет покупателю не только репутационные, но и финансовые потери. Какие могут быть проблемы:
Занижение цены при покупке квартиры — очевидно невыгодный шаг для покупателя.
Потеря денег при расторжении договора
ДКП может быть расторгнут в суде по инициативе сторон. Если покупателю удастся подтвердить реальные расходы, суд примет эти доказательства и обяжет продавца вернуть все деньги. Следует заранее учитывать все риски, и еще на этапе сделки готовить подтверждающие документы.
Если будет обнаружено занижение стоимости квартиры, договор будет аннулирован надзорными органами. И тогда покупатель вернет по суду ту сумму, что указана в договоре.
Доказательствами в суде могут быть расписки: одна — на стоимость в ДКП, а вторая — на остаток средств. Бумаги должны быть составлены безупречно — в соответствии с правилами оформления гражданско-правовых соглашений в простой письменной форме. В противном случае суд их не зачтет. Ошибки в договоре, расписках и в других документах недопустимы.
Иногда продажа и покупка квартиры с занижением оформляется дополнительным соглашением, в котором указываются так называемые неотделимые улучшения: ремонт, встроенная мебель, бытовая техника. При этом в самом ДКП указана меньшая сумма, а в допсоглашении — новая, то есть реальная цена недвижимости. Это значит, что полная стоимость в ДКП квартиры фигурирует только в комплекте «договор купли-продажи + дополнительное соглашение».
Проблема с получением ипотеки
Покупатель может получить отказ в предоставлении кредита, если банк заподозрит его в занижении стоимости квартиры при ипотеке. Кроме того будет испорчена кредитная история, и изменение статуса заемщика усложнит получение ипотеки и в других банках.
Некоторые финансовые организации готовы принять заниженный договор, но условия предоставления займа могут ужесточить. Например, увеличить размер первоначального взноса и кредитную ставку.
Важно! Не стоит указывать заниженную стоимость, когда речь идет о жилой недвижимости, купленной с использованием заемных средств. На фактически уплаченные проценты по ипотеке вы можете получить налоговый вычет по НДФЛ и вернуть налог.
Зачет расходов на приобретение
Если впоследствии покупатель решит продать квартиру раньше минимального срока, ему придется уплатить 13% с дохода. Но этот налог можно снизить за счет расходов на приобретение. То есть из стоимости квартиры при продаже вычесть ее стоимость при покупке. И НДФЛ уплатить уже с полученного остатка.
Захаров купил квартиру за 4 млн. Но по просьбе продавца в договоре купли-продаже указали 2 млн. Через 2 года Захаров решил продать эту квартиру за 5 млн и зачесть расходы на приобретение. Вместо того чтобы снизить налогооблагаемую базу на 4 миллиона, он сможет зачесть лишь 2 млн, указанные в ДКП. Захаров заплатит 13% с 3 млн (5 000 000 – 2 000 000). А если бы не было занижения стоимости, НДФЛ был бы уплачен с 1 млн (5 000 000 – 4 000 000).
Так как стоимость в договоре купли-продажи указана заниженная, налогооблагаемая база будет снижена именно на эту, заниженную, сумму, значит и налог придется уплатить в большем размере.
Налоговый вычет при покупке жилой недвижимости
При покупке или строительстве жилой недвижимости — квартиры, дома, земельного участка и прочего — можно получить компенсацию расходов. Размер вычета — 2 млн рублей на саму покупку и 3 млн рублей — на уплаченные в банк проценты по ипотеке.
В итоге налогоплательщик может оформить возврат 13% от стоимости покупки, но не более 260 тыс. рублей (13% от 2 млн рублей) — по основному вычету и до 390 тыс. рублей (13% от 3 млн рублей) по процентам.
Основной — при покупке На проценты по ипотеке
Максимальный размер имущественной льготы 2 000 000 рублей 3 000 000 рублей*
260 000 руб. (13% х 2 млн руб.) 390 000 руб. (13% х 3 млн руб.)
*До 1 января 2014 года размер имущественной льготы за проценты по ипотеке не имел верхнего предела. Для такого жилья расчет НДФЛ осуществляется по старым правилам — на всю сумму процентов.
Ильин приобрел квартиру за 3 млн. Но ДКП оформили с занижением реальной стоимости и указали 1 млн. Ильин сможет оформить вычет только на эту сумму, и вместо 260 тыс. получит на счет только 130 тысяч. Впоследствии, при покупке другого жилья, он сможет добрать остаток вычета. Но именно сейчас размер его вычета будет значительно снижен.
Если приобретенная жилплощадь стоит дороже 2 млн рублей, покупатель ничего не теряет — он получит максимальный размер вычета и вернет 260 тыс. рублей. Но если сумма в договоре купли-продажи будет ниже максимального размера вычета, покупатель сможет заявить имущественный вычет только в пределах стоимости, указанной в ДКП.
Заниженная цена в ДКП может привести к финансовым потерям, так как в расчете вычета участвует стоимость, указанная в договоре. Чтобы правильно рассчитать размер вычета и максимальный возврат налога, обращайтесь к нашим экспертам: мы детально изучим вашу ситуацию, в течение двух дней составим декларацию 3-НДФЛ и отправим документы в ИФНС.
Оформим налоговый вычет за вас
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Как ФНС может узнать о занижении стоимости квартиры
Информация в ФНС может поступить от разных источников: от нотариусов, риэлторов, от самих участников сделки. Например, в декларацию 3-НДФЛ вносятся реальные суммы, а не те, что указаны в договоре купли-продажи после занижения реальной стоимости. И в подтверждение прикладываются договоры с дополнительным соглашением на всю сумму и/или все расписки.
В этом случае налоговый орган может начать расследование, в результате которого будет выявлен факт занижения дохода и уклонения от уплаты НДФЛ.
Если квартира приобретена в ипотеку, дополнительные данные для расследования предоставит банк. И тогда будет видно, что покупатель получил дополнительные деньги, превышающие стоимость, указанную в ДКП.
Кроме того, инспектор при проведении камеральной проверки может заподозрить неладное, если сумма сделки будет очень низкой.
Кадастровая стоимость квартиры
Часто продавцы плохо понимают, что занижение стоимости не всегда определяет размер НДФЛ, и что 13% налог может быть начислен с большей суммы, чем указана в договоре купли-продажи.
В качестве налогооблагаемой базы при расчете налога принимается либо стоимость по договору купли-продажи, либо 70% от кадастровой стоимости. Налог рассчитывается с большей суммы.
Так что максимум, на сколько продавцу можно занизить стоимость продажи, — до 70% от кадастра. В противном случае налоговым органом будет принудительно доначислен налог. При этом оценочная или рыночная стоимость объекта не играет роли — в расчет берется стоимость, указанная в Государственном Кадастре Недвижимости.
Частые вопросы
При продаже квартиры мне предложили занижение стоимости. Как получить полный вычет?
Налоговый вычет не может превысить стоимость квартиры. Если в ДКП при занижении вы указали стоимость меньше 2 млн рублей, налоговый вычет будет предоставлен на сумму, указанную в договоре.
Всегда ли занижение стоимости при продаже ведет к уголовному наказанию?
Нет, если сумма налога составляет менее 2,7 млн рублей. А также если это первое подобное нарушение, и нарушитель уплатил все штрафы.
Чем грозит занижение стоимости при продаже квартиры?
Доначислением налога, штрафами и даже уголовным наказанием. Кроме того на время расследования сделка будет приостановлена, а все ваши счета могут быть заморожены.
Заключение эксперта
Занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи— налоговое преступление. В этой ситуации риски несут обе стороны — и покупатель, и продавец.
И если продавец будет наказан только в случае обнаружения нарушения, то покупатель рискует в любом случае. Ему будет сложно оформить договор ипотеки, а при продаже этой квартиры он не сможет снизить налог на реальную стоимость покупки. Также покупателю будет предоставлен налоговый вычет в меньшем размере — только в пределах суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Продажа квартиры — ответственный и непростой процесс для многих собственников, особенно если это происходит первый раз. Нужно не только найти покупателя недвижимости, но и подготовить справки, выписки, договоры.
Рассказываем, какие нужно собрать документы для продажи квартиры в 2024 году.
Подготовка пакета необходимых документов считается формальностью, делом, в котором, казалось бы, мало что может пойти не так. Это верно лишь отчасти. Например, если выяснится, что для оформления нужно переделывать ремонт, искать дальних родственников или не хватает какой-то выписки, сделка может сорваться.
Покупатель не станет ждать и выберет более подготовленный к продаже вариант. К тому же без полного пакета есть риск, что Росреестр откажет в регистрации сделки.
В список документов для продажи квартиры в 2024 году входят:
При оформлении сделки в Сбербанке с подключением сервисов и также может потребоваться СНИЛС.
Сбор документов
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры зависит от того, как оформлена собственность на недвижимость.
Квартира приобретена в браке
Согласно Гражданскому кодексу, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит им поровну. В этот список входят недвижимость, автомобили, предметы искусства, техника и даже деньги на банковских счетах. Продажа совместно нажитого имущества невозможна без согласия второго супруга. То есть если речь о продаже квартиры, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку.
Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали , который устанавливает другой режим владения.
Квартира находится в общей или долевой собственности
Законодательство не запрещает иметь общее недвижимое имущество на несколько собственников, в том числе не связанных родственными отношениями. У двух и более владельцев квартира может быть в совместной или долевой собственности. При продаже долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки, и они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена.
Квартиру, которая находится в общей собственности, то есть без выделения долей, можно продать только с письменного согласия всех владельцев. В таком случае их личное присутствие не потребуется, а нотариальное заверение не обязательно.
Квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему лицу
Сделки по продаже недвижимости, среди владельцев которой есть , относятся к категории сложных. Потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства — они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом.
То есть теоретически опека может не согласиться на сделку, если сочтет, что дети будут жить хуже. Кроме того, есть жесткие требования к тому, как долго несовершеннолетний может оставаться без места жительства, — то есть после выписки из одной квартиры его необходимо быстро зарегистрировать в другой. Как оформить такую сделку, подробно описано .
Перечень документов для продажи квартиры от собственника-несовершеннолетнего может быть расширен, например, если ребенок не достиг 14 лет. Тогда дополнительно потребуются:
Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно. Но для этого понадобится письменное разрешение законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.
Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства. Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП.
Эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется. Но нужно подтвердить, что эмансипированный совершеннолетний полностью дееспособен: нужно решение суда или органов опеки.
Если собственник не может присутствовать во время сделки
Владелец квартиры должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет супругу, близкому родственнику, другу, поверенному — тому, кому доверяет представлять свои интересы.
В доверенности указывают паспортные данные уполномоченного представителя, список действий, на которые он получает эти права, адрес квартиры, дату составления. Этот документ должен быть . Если продавец в другой стране, для оформления доверенности можно обратиться в российское консульство. Такую доверенность проверяют дольше обычной, но финансовые организации такие принимают.
Дополнительные документы, которые пригодятся при продаже
Дополнительные документы нужны, чтобы снизить покупательские риски, — иногда их наличие позволяет покупателю быстрее принять положительное решение о приобретении. В эту категорию входят, например, документы, подтверждающие, что у продавца нет долгов по оплате коммунальных платежей.
В основном это выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале «Госуслуги». Если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения, стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.
Подготовить полный пакет документов вполне реально самостоятельно. Более того, некоторые из них, кроме владельца квартиры, получить не сможет. Но обращение к способно ускорить процесс: он расскажет, какие документы собрать для продажи квартиры в конкретном случае и в каком порядке.
Порядок сбора важен — у большинства бумаг есть «срок жизни». Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Сейчас почти с жильем совершается с привлечением ипотеки. К такой сделке, помимо продавца, сопутствующих ему участников, покупателя, подключается банк. Он должен убедиться, что квартира, на покупку которой он выдает кредит, и находится в жилом состоянии и в неаварийном здании. Готовность собственника помочь покупателю в такой сделке существенно расширяет область поиска нового владельца.
Обычно банки запрашивают:
Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась в браке, разрешение органов опеки, если при этом использоваться материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.
Банки могут использовать разные схемы для оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому перечень требуемых документов для вашей ситуации нужно уточнять в конкретном банке.
Какие еще документы могут потребоваться при продаже
Росреестр зарегистрирует сделку, к которой приложен указанный пакет документов. Но, чтобы минимизировать свои риски, покупатель может запросить:
Продавец не обязан предъявлять эти документы, но нужно помнить, что и у покупателя есть право не вступать в сделку без уверенности в ее чистоте.
При продаже квартиры в Москве или Подмосковье продавец может предоставить единый жилищный документ (ЕЖД), который можно оформить в МФЦ. Он заменит выписку из домовой книги, справку об уплате коммунальных платежей, сведения об основных характеристиках объекта (площадь, комнатность, высота потолков) и так далее.
