Содержание:
2. Уборка территории
8.2.1. Физических и юридических лица, независимо от их организационно-правовых форм, следует обязывать обеспечивать своевременную и качественную очистку и уборку принадлежащих им на праве собственности или ином вещном праве земельных участков и прилегающих территорий в соответствии с действующим законодательством, разделом 8 настоящих Методических рекомендаций и порядком сбора, вывоза и утилизации отходов производства и потребления, утверждаемых органом местного самоуправления.
Организация уборки иных территорий осуществляется органами местного самоуправления по соглашению со специализированной организацией в пределах средств, предусмотренных на эти цели в бюджете муниципального образования.
8.2.2. Промышленные организации обязывать создавать защитные зеленые полосы, ограждать жилые кварталы от производственных сооружений, благоустраивать и содержать в исправности и чистоте выезды из организации и строек на магистрали и улицы.
8.2.3. На территории муниципального образования запрещается накапливать и размещать отходы производства и потребления в несанкционированных местах.
Лиц, разместивших отходы производства и потребления в несанкционированных местах, обязывать за свой счет производить уборку и очистку данной территории, а при необходимости – рекультивацию земельного участка.
В случае невозможности установления лиц, разместивших отходы производства и потребления на несанкционированных свалках, удаление отходов производства и потребления и рекультивацию территорий свалок производить за счет лиц, обязанных обеспечивать уборку данной территорий в соответствии с пунктом 8.2.1 настоящих Методических рекомендаций.
8.2.4. Сбор и вывоз отходов производства и потребления рекомендуется осуществлять по контейнерной или бестарной системе в установленном порядке.
8.2.5. На территории общего пользования муниципального образования рекомендуется ввести запрет на сжигание отходов производства и потребления.
8.2.6. Организацию уборки территорий муниципального образования рекомендуется осуществлять на основании использования показателей нормативных объемов образования отходов у их производителей.
8.2.7. Вывоз бытовых отходов производства и потребления из жилых домов, организаций торговли и общественного питания, культуры, детских и лечебных заведений рекомендуется осуществлять указанными организациями и домовладельцами, а также иными производителями отходов производства и потребления самостоятельно либо на основании договоров со специализированными организациями.
Вывоз отходов, образовавшихся во время ремонта, рекомендуется осуществлять в специально отведенные для этого места лицами, производивших этот ремонт, самостоятельно.
Рекомендуется ввести запрет на складирование отходов, образовавшихся во время ремонта, в места временного хранения отходов.
8.2.8. Для сбора отходов производства и потребления физических и юридических лиц, указанных в пункте 8.2.1 настоящих Методических рекомендаций рекомендуется организовать места временного хранения отходов и осуществлять его уборку и техническое обслуживание.
Разрешение на размещение мест временного хранения отходов дает орган местного самоуправления.
8.2.9. В случае если производитель отходов, осуществляющий свою бытовую и хозяйственную деятельность на земельном участке, в жилом или нежилом помещении на основании договора аренды или иного соглашения с собственником, не организовал сбор, вывоз и утилизацию отходов самостоятельно, обязанности по сбору, вывозу и утилизации отходов данного производителя отходов следует возлагать на собственника, вышеперечисленных объектов недвижимости, ответственного за уборку территорий в соответствии с разделом 8 настоящих Методических рекомендаций.
8.2.10. Для предотвращения засорения улиц, площадей, скверов и других общественных мест отходами производства и потребления рекомендуется устанавливать специально предназначенные для временного хранения отходов емкости малого размера (урны, баки).
Установку емкостей для временного хранения отходов производства и потребления и их очистку следует осуществлять лицами, ответственными за уборку соответствующих территорий в соответствии с пунктом 8.2.1 настоящих Методических рекомендаций.
Урны (баки) следует содержать в исправном и опрятном состоянии, очищать по мере накопления мусора и не реже одного раза в месяц промывать и дезинфицировать.
8.2.11. Удаление с контейнерной площадки и прилегающей к ней территории отходов производства и потребления, высыпавшихся при выгрузке из контейнеров в мусоровозный транспорт, рекомендуется производить работниками организации, осуществляющей вывоз отходов.
8.2.12. Вывоз отходов следует осуществлять способами, исключающими возможность их потери при перевозке, создания аварийной ситуации, причинения транспортируемыми отходами вреда здоровью людей и окружающей среде.
Вывоз опасных отходов следует осуществлять организациями, имеющими лицензию, в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
8.2.13. При уборке в ночное время следует принимать меры, предупреждающие шум.
8.2.14. Уборку и очистку трамвайных, троллейбусных и автобусных остановок рекомендуется производить организациям, в обязанность которых входит уборка территорий улиц, на которых расположены эти остановки.
8.2.15. Уборку и очистку конечных трамвайных, троллейбусных и автобусных остановок, территорий диспетчерских пунктов рекомендуется обеспечивать организацией, эксплуатирующие данные объекты.
Уборку и очистку остановок, на которых расположены некапитальные объекты торговли, рекомендуется осуществлять владельцам некапитальных объектов торговли в границах, прилегающих территорий, если иное не установлено договорами аренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, пожизненного наследуемого владения.
Границу прилегающих территорий рекомендуется определять:
– на улицах с двухсторонней застройкой по длине занимаемого участка, по ширине – до оси проезжей части улицы;
– на улицах с односторонней застройкой по длине занимаемого участка, а по ширине – на всю ширину улицы, включая противоположный тротуар и 10 метров за тротуаром;
– на дорогах, подходах и подъездных путях к промышленным организациям, а также к жилым микрорайонам, карьерам, гаражам, складам и земельным участкам – по всей длине дороги, включая 10-метровую зеленую зону;
– на строительных площадках – территория не менее 15 метров от ограждения стройки по всему периметру;
– для некапитальных объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения – в радиусе не менее 10 метров.
8.2.16. Эксплуатацию и содержание в надлежащем санитарно-техническом состоянии водоразборных колонок, в том числе их очистку от мусора, льда и снега, а также обеспечение безопасных подходов к ним рекомендуется возлагать на организации, в чьей собственности находятся колонки.
8.2.17. Организацию работы по очистке и уборке территории рынков и прилегающих к ним территорий рекомендуется возлагать на администрации рынков в соответствии с действующими санитарными нормами и правилами торговли на рынках.
8.2.18. Содержание и уборку скверов и прилегающих к ним тротуаров, проездов и газонов рекомендуется осуществлять специализированным организациям по озеленению города по соглашению с органом местного самоуправления за счет средств, предусмотренных в бюджете муниципального образования на соответствующий финансовый год на эти цели.
8.2.19. Содержание и уборку садов, скверов, парков, зеленых насаждений, находящихся в собственности организаций, собственников помещений либо на прилегающих территориях, рекомендуется производить силами и средствами этих организаций, собственников помещений самостоятельно или по договорам со специализированными организациями под контролем органов местного самоуправления.
8.2.20. Уборку мостов, путепроводов, пешеходных переходов, виадуков, прилегающих к ним территорий, а также содержание коллекторов, труб ливневой канализации и дождеприемных колодцев рекомендуется производить организациям, обслуживающим данные объекты.
8.2.21. В жилых зданиях, не имеющих канализации, рекомендуется предусматривать утепленные выгребные ямы для совместного сбора туалетных и помойных нечистот с непроницаемым дном, стенками и крышками с решетками, препятствующими попаданию крупных предметов в яму.
Рекомендуется устанавливать запрет на установку устройств наливных помоек, разлив помоев и нечистот за территорией домов и улиц, вынос отходов производства и потребления на уличные проезды.
8.2.22. Жидкие нечистоты следует вывозить по договорам или разовым заявкам организациям, имеющим специальный транспорт.
8.2.23. Рекомендовать собственникам помещений обеспечивать подъезды непосредственно к мусоросборникам и выгребным ямам.
8.2.24. Очистку и уборку водосточных канав, лотков, труб, дренажей, предназначенных для отвода поверхностных и грунтовых вод из дворов рекомендуется производить лицами, указанными в пункте 8.2.1 настоящих Методических рекомендаций.
8.2.25. Слив воды на тротуары, газоны, проезжую часть дороги не должен допускаться, а при производстве аварийных работ слив воды разрешается только по специальным отводам или шлангам в близлежащие колодцы фекальной или ливневой канализации по согласованию с владельцами коммуникаций и с возмещением затрат на работы по водоотведению сброшенных стоков.
8.2.26. Вывоз пищевых отходов следует осуществлять с территории ежедневно. Остальной мусор рекомендуется вывозить систематически, по мере накопления, но не реже одного раза в три дня, а в периоды года с температурой выше 14 градусов – ежедневно.
8.2.27. Содержание и эксплуатацию санкционированных мест хранения и утилизации отходов производства и потребления рекомендуется осуществлять в установленном порядке.
8.2.28. Железнодорожные пути, проходящие в черте населенных пунктов муниципального образования в пределах полосы отчуждения (откосы выемок и насыпей, переезды, переходы через пути), рекомендуется убирать и содержать силами и средствами железнодорожных организаций, эксплуатирующих данные сооружения.
8.2.29. Уборку и очистку территорий, отведенных для размещения и эксплуатации линий электропередач, газовых, водопроводных и тепловых сетей, рекомендуется осуществлять силами и средствами организаций, эксплуатирующими указанные сети и линии электропередач.
8.2.30. При очистке смотровых колодцев, подземных коммуникаций грунт, мусор, нечистоты рекомендуется складировать в специальную тару с немедленной вывозкой силами организаций, занимающихся очистными работами.
Складирование нечистот на проезжую часть улиц, тротуары и газоны следует запрещать.
8.2.31. Сбор брошенных на улицах предметов, создающих помехи дорожному движению, рекомендуется возлагать на организации, обслуживающие данные объекты.
8.2.32. Органы местного самоуправления могут на добровольной основе привлекать граждан для выполнения работ по уборке, благоустройству и озеленению территории муниципального образования.
Привлечение граждан к выполнению работ по уборке, благоустройству и озеленению территории муниципального образования следует осуществлять на основании постановления администрации муниципального образования.
Лефортово: перезагрузка
Вместе с экспертами и экологами рассказываем, как один из старейших районов столицы избавляется от промышленного прошлого в пользу новых зеленых зон и современных кварталов международного уровня
Район Лефортово географически расположен на таком же расстоянии от центра, как, например, Хамовники (одна из самых дорогих локаций столицы). Однако из-за административной привязки к ЮВАО и промышленного прошлого район зачастую причисляют к экологически неблагополучным и не самым престижным.
Действительно, в советский период значительная часть территории Лефортово была занята промзонами. Но сегодня они трансформируются и преображаются. Разбираемся, как реорганизация заброшенных территорий позволяет вдохнуть в Лефортово новую жизнь и меняет экологический облик района.
Почти центральный
Лефортово — один из старейших исторических районов Москвы: Немецкая слобода возникла здесь еще в XVII веке, а свое название район получил по имени сподвижника Петра I Франца Лефорта. Безусловный плюс Лефортово — его расположение. Район находится близко к центру, в соседях — престижный ЦАО. До Садового кольца можно доехать за пять — десять минут на машине, а на метро до Кольцевой линии — всего одна-две станции.
В Лефортово много скверов, парков, действуют стадион и теннисные корты. К преимуществам района можно отнести наличие протяженной набережной Яузы, а Лефортовский парк с прудами, парк Казачьей Славы и множество скверов — любимые места отдыха. Лефортово богато архитектурными достопримечательностями XX века, среди самых известных — конструктивистский квартал Дангауэровка и гараж Госплана архитектора Константина Мельникова. Более ранние памятники истории — Екатерининский дворец с Красными казармами, основанный Петром I госпиталь им. Бурденко, Лефортовский дворец, Введенское кладбище.
Поскольку район является одним из старейших в Москве, в нем хорошо развита вся необходимая социальная инфраструктура. Помимо большого числа детских садов, школ, поликлиник и больниц, в Лефортово есть спортивный центр с бассейном, функционируют колледжи и вузы (МТУСИ, МЭИ, Институт телевидения и радиовещания Останкино). Недалеко — известные столичные арт-пространства «Артплей» и «Винзавод», на аналогичный статус претендует и лефортовский «Кристалл» — в его исторических корпусах недавно открылся Центр современного искусства от аукционного дома «Лифтонд» с вернисажами и арт-ярмарками.
К минусам района риелторы относят наличие транспортных магистралей и железнодорожных путей, а также промзон — правда, сейчас их территории значительно сокращаются, в том числе за счет активного освоения площадей завода «Серп и Молот», отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
Новые станции метро
Несмотря на обширность района, в его границах действует только одна станция метро — «Авиамоторная», и значительный массив жилых кварталов от нее удален. Однако на границе Лефортово расположены станции метро «Площадь Ильича» и «Римская», также в районе есть станции МЦК «Нижегородская», «Андроновка» и железнодорожная станция Москва-Товарная.
Дополнительно улучшит транспортную ситуацию открытие станций Большой кольцевой линии «Авиамоторная» и «Лефортово». Как рассказали в пресс-службе департамента строительства города Москвы, сейчас строительство станций завершено, ведутся пуско-наладочные работы. «Станции планируется открыть для пассажиров в первом полугодии 2020 года. На первоначальном этапе (до ввода всего БКЛ) станции будут эксплуатироваться как часть Некрасовской линии метро», — пояснили там.
Экологический вопрос
Юго-восток Москвы принято считать экологически неблагополучным, но если разобраться, проблемы ЮВАО сосредоточены в конкретных районах, в основном расположенных у МКАД. Так, по данным наблюдений ГПБУ «Мосэкомониторинг», к проблемным территориям относятся Марьино, Капотня, Люблино и Братеево из-за близости нефтеперерабатывающего завода ОАО «Московский НПЗ», а также районы рядом с Люберецкими и Курьяновскими очистными сооружениями. Лефортово же относится к ЮВАО чисто в административном смысле: географически оно расположено на востоке, где подобных объектов нет.
Исторически в Лефортово располагалось много промзон, что негативно влияло на экологический облик и имидж района — по словам Марии Литинецкой, еще десять лет назад промзоны занимали около 65% территории района, однако сейчас это значение уменьшилось. Большая часть предприятий прекратила свою деятельность, а на их территориях идет активный процесс рекультивации. По данным департамента градостроительной политики Москвы, суммарная площадь производственно-коммунальных и промышленных территорий в Лефортово составляет 428,8 га, или 47,8% от площади района. «В настоящее время реорганизуется 112,24 га, или 26% от суммарной площади производственных и промышленных территорий», — рассказали в столичном департаменте градостроительной политики.
При этом, по словам директора природоохранных программ общероссийской oобщественной организации «Зеленый патруль» Романа Пукалова, промзоны являются наименьшим источником загрязнения, основной загрязнитель воздуха в мегаполисах — это транспорт. В этом смысле Лефортово находится в том же положении, что и другие районы, через которые проходят городские магистрали — ТТК, Садовое кольцо или вылетные трассы вроде Ленинградского или Кутузовского проспектов. Более того, именно в Лефортово большая часть ТТК проходит в тоннеле: он начинается практически от шоссе Энтузиастов и заканчивается у Яузы.
В целом говорить определенно о районе, благополучный он или неблагополучный, неправильно, отмечает Роман Пукалов. По его мнению, надо рассматривать каждый отдельный двор, жилой комплекс и учитывать набор факторов (зеленые зоны, удаленность от магистралей и т. д). Кроме того, сами девелоперы могут также влиять на экологический облик районов. Например, увеличивая территорию зеленых зон, используя натуральное покрытие на придомовых территориях, соблюдая «зеленые» стандарты и т. д.
Главный драйвер развития
Основным драйвером развития Лефортово эксперты называют все ту же реорганизацию бывших промышленных территорий. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, освоение промзон дает двойной эффект: с одной стороны, с территории района выводятся нежилые пространства, с другой — пополняется предложение жилья, в совокупности это повышает статус района за счет постепенного благоустройства и обновления жилого фонда.
Так, со стартом программы застройки «ржавого пояса» Москвы Лефортово начал активно застраиваться современными проектами комфорт- и бизнес-класса, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. По данным компании, сейчас в продаже представлены пять жилых комплексов с общим объемом предложения около 700 лотов.
Одним из ключевых и масштабных градостроительных проектов Лефортово является реорганизация территории бывшего завода «Серп и Молот». Здесь строится современный городской район с жильем, социальной инфраструктурой, коммерческими объектами и новыми рабочими местами. Также после реорганизации здесь будет огромная природно-рекреационная зона. По оценкам столичных властей, общая площадь застройки составляет порядка 1,7 млн кв. м недвижимости, треть территории озеленят и благоустроят.
По мнению Марии Литинецкой, жилой комплекс бизнес-класса «Символ», который как раз строится в рамках реорганизации промзоны «Серп и Молот», стал знаковым проектом для Лефортово. «Уникальное архитектурное решение разработано британскими бюро LDA Design и UHA London, а концепция благоустройства включает центральный парк «Зеленая река», «протекающий» через всю территорию квартала», — отмечает она.
Первый участок парка «Зеленая река» был открыт еще в прошлом году, вместе со сдачей первой очереди ЖК «Символ». Прогулочная территория составляет 2 га и уже стала одним из самых необычных мест города. Здесь есть амфитеатр с креслами-качалками, мост на опорах в виде чаш с виноградом, лабиринт в вековом дубе и гигантская песочница. В перспективе площадь «Зеленой реки» увеличится до 10 га. Полностью передать парк городу застройщик (компания «Донстрой») намерен в 2025 году. Предполагается, что «Зеленая река» займет 20% территории застройки.
Фотогалерея: Парк «Зеленая река»
Вкусы покупателя
Последние четыре года покупательская активность в Лефортово поддерживается на стабильном уровне. По оценкам «Метриума», в среднем в год заключается порядка 1250 ДДУ. При этом около 90% спроса примерно в равных долях приходится на два проекта — «Символ» (бизнес-класс) и «Лефортово парк» (комфорт-класс). Например, квартиры в уже выведенных на продажу корпусах «Символа» сейчас распроданы на 80%, отмечает Ирина Доброхотова.
По данным «Бест-Новостроя», сейчас средняя цена 1 кв. м вторичного жилья в Лефортово составляет 182 тыс. руб., на рынке новостроек — 230 тыс. руб. Вторичный рынок в основном представляет собой квартиры в панельных, блочных и кирпичных домах; некоторую долю рынка (около 20%) занимает «свежая» вторичка, в которой цена «квадрата» заметно выше средней по району — порядка 295 тыс. руб.
Стоимость лефортовских новостроек уже сейчас близка к средней цене столичного бизнес-класса, отмечают аналитики. По их мнению, это обусловлено высокой степенью готовности, перспективой открытия новых станций метро, а также высоким качеством строящихся проектов и инвестиционным потенциалом. Например, в ЖК «Символ» со старта реализации средняя цена «квадрата» увеличилась на 50%.
Инвестиционное будущее Лефортово
Перспективы развития района и его застройки будут и дальше определяться развитием транспортной инфраструктуры (запуск станций Большого кольца) и реорганизацией промзон. По данным платформы bnMAP.pro, сейчас в районе расположено около восьми перспективных площадок. Свой вклад в развитие внесет и программа реновации, хотя этот район не входит в число лидеров по объему, пока здесь только две стартовые площадки.
Интерес девелоперов к району высокий, и в будущем Лефортово станет постепенно меняться и обновляться, считает Ирина Доброхотова. В перспективе здесь будут запущены Московские центральные диаметры. Опыт использования МЦК показывает, что городская электричка пользуется огромным спросом, поэтому МЦД станут активно пользоваться жители районов, где появятся такие платформы. Еще один вид транспорта улучшит доступность района и позитивно скажется на его развитии.
В ближайшей перспективе в Лефортово ожидается значительный прирост торговых площадей за счет ввода ТЦ в составе ТПУ «Авиамоторная», коммерческих площадей в составе новых ЖК, а также потенциального проекта ТРЦ «МЕГА», добавляет Ольга Широкова.
По мере пополнения рынка новостройками старая вторичка станет постепенно терять в цене, а вот спрос на современные квадратные метры будет стабильно высоким. Поэтому к лефортовским новостройкам у метро и станций железной дороги стоит присмотреться, заключают аналитики.
Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома
Источник фото: https://www.pexels.com/
«Свобода одного человека заканчивается там,
где начинается свобода другого».
М. Бакунин.
В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро. Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро. Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.
Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.
Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.
В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.
Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.
В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.
Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.
Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством. На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.
В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:
о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.
Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний. А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона. Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.
В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2022), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2022 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.
Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.
Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С. возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.
Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:
«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2022 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2022 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С., как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.
Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.
Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.
При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».
В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.
Решением Алексинского городского суда Тульской области от 24.11.2022 г. по делу № 2-1501/13 удовлетворены требования истца и суд обязал самовольных устроителей парковки вернуть придомовую территорию в первоначальное состояние.
«…Согласно пп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 в состав общего имущества входят земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Данные решения являются обязательными для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Согласно п. 67 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2022 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
… Из акта обследования придомовой территории … от 18.12.2022 года, утвержденной постановлением главы администрации МО Алексинский район … от 18.12.2022 года, следует, что вышеуказанный дом входит в список ветхих жилых домов, земельный участок не отмежеван. Данный дом располагается на части земельного участка площадью 4743 кв.м с кадастровым № … с разрешенным использованием: для многоэтажной (жилой) застройки.
Решением Собрания депутатов муниципального образования … от 29.06.2006 года № … были утверждены «Правила благоустройства и содержания территории муниципального образования …».
В силу ст. 4 Правил – проведение работ по благоустройству территории городского поселения разрешается только по проектам, согласованным с органами архитектуры в установленном порядке.
Запрещено:
самовольно строить разного рода хозяйственные и вспомогательные постройки, сараи, гаражи, голубятни, теплицы и прочее во дворах домов без разрешения администрации … (ст. 10.19. Правил);
осуществлять проезд, стоянку и парковку транспортных средств в неустановленных местах (на газонах, в скверах, на тротуарах, детских и спортивных площадках);
осуществлять проезд, стоянку, парковку легкового и грузового автотранспорта по обработанным и засеянным полям и грунтовым дорогам, не санкционированным для проезда (ст. ст.10.29.,10.30. Правил).
…В соответствии с таблицей 7.1.1 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 (новая редакция) «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» расстояние от фасадов жилых домов и торцов домов с окнами, торцов жилых домов без окон при размещении автостоянки на 1-машино-мест и менее должно составлять не менее 10 метров.
Судом по делу установлено, что ответчиками произведено самовольное обустройство стояночных мест для автотранспорта (с повреждением верхнего слоя почвы и засыпкой щебнем, бордюрным камнем) на придомовой территории с торцевой стороны … на расстоянии 50 см от фасада жилого дома. Отвод земельного участка под создание автостоянки администрацией муниципального образования … не произведен. Данные обстоятельства подтверждают также представленные в материалы дела истцом и ответчиками фотографии (л. д. 49-59).
Кроме этого, допущено нарушение Правил о благоустройстве в … (ст. 4, ст.10.19.), требования СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.
Согласно п. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ подлежит сносу самовольная постройка, то есть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Представленными в деле доказательствами подтверждено нарушение прав истца в части самовольного обустройства стояночных мест для автотранспорта и требования в части ее ликвидации путем приведения в первоначальное состояние, убрав бордюрный камень и щебень, подлежат удовлетворению».
В еще одном судебном споре управляющая организация, в данном случае ТСЖ, ограничило собственнику пользование придомовой территорией МКД, заблокировав брелок от шлагбаума, установленного на въезде в неё. Справедливости собственнику пришлось искать вплоть до Верховного суда, который отменил решения судов первой и второй инстанции.
Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 ноября 2022 г. № 78-КГ17-80:
«Таким образом, решение ТСЖ «Невский Меридиан» по вопросу о запрете истцу въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству, поскольку нарушает права и законные интересы Поленова А.Н. как собственника помещения в многоквартирном доме на беспрепятственный доступ к общему имуществу, а также возможности парковки своего транспортного средства в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа собственника на придомовую территорию на основании решения общего собрания собственников помещений жилого дома как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.
Тот факт, что «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2022 г. не признан недействительным, не является безусловным основанием для его применения.
Суды при рассмотрении спора должны были руководствоваться частью 2 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой суд, установив при разрешении гражданского дела, что нормативный правовой акт не соответствует нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяет нормы акта, имеющего наибольшую юридическую силу.
При этом, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отмечает, что приведенная правовая норма подлежит применению не только к нормативным правовым актам, принятым органами публичной власти, но и к локальным нормативным актам, к каковым относится «Порядок пользования земельным участком», утвержденный решением общего собрания собственников многоквартирного дома от 9 июня 2022 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов Поленова А.Н., в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 23 января 2022 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции».
Таким образом, ограничение прав собственников помещений МКД в виде непредоставления доступа на придомовую территорию (даже если решение ОСС, принявшее локальный акт для МКД, не оспорено и шлагбаум установлен законно), а также действия по самовольному размещению парковок, признаются Верховным судом и иными судами неправомерным.
Жаль, что отстаивать свои права на пользование собственным двором многоквартирного дома, собственникам приходится в судах, вплоть до Высшей судебной инстанции. Ведь куда проще каждому, в том числе собственникам помещений МКД, управляющим организациям и даже некоторым судьям, соблюдать нормы законов, не забывая при этом о приоритете применения законов, обладающих большей юридической силой.
А также помнить при совершении поступков фразу, прописанную в качестве эпиграфа данной статьи. Её используют обычно как лозунг правильного общества, но с оговоркой, что «свобода не есть вседозволенность». А вседозволенность всегда ведет к конфликтам интересов, что, конечно, положительно для юристов, так как без работы они не останутся, но приносит дополнительный негатив в нашу жизнь, которого в ней и так предостаточно…
С уважением, Ильмира Носик.
