Планирование застройки помогает улучшить городскую среду
Жизнь в маленьком городке представляет собой удобство: все рядом, легко добраться до магазинов, работы, детского парка или спортзала. В маленьком городке доступны все развлечения: кинотеатр, библиотека, дом культуры с любительским театром, и даже несколько ресторанов на выбор.
Однако в мегаполисе количество развлечений бесконечно: музеи, театры, кинокомплексы, торговые центры, клубы. Проехать по всем заведениям общепита в городе-миллионнике практически нереально, особенно учитывая пробки на дорогах.
Если вам не хочется выбирать что-то одно и жертвовать другим, то вы можете наслаждаться всеми преимуществами маленького городка в мегаполисе, если ваш район был построен или перестроен согласно плану комплексного развития территории. Это позволяет превратить вашу мечту о таком районе в реальность.
Если вы хотите взять ипотеку, но испытываете затруднения из-за разнообразия условий и процентных ставок, то ипотечные программы от Совкомбанка предоставляют максимально выгодные условия для приобретения квартиры ваших мечт.
КРТ — что это такое
Понятие комплексного развития территории (КРТ) стало актуальным в России с 2020 года. Этот механизм предназначен для системного решения проблем жилого фонда, так как значительная часть жилья в стране нуждается в ремонте или реконструкции. В Москве КРТ началось под названием реновации.
Комплексное развитие территории предполагает снос или реконструкцию старых зданий и строительство новых объектов на их месте, включая социальные, коммунальные и транспортные объекты. КРТ также включает благоустройство территории вокруг новых объектов.
Таким образом, КРТ позволяет превратить старые и неудобные жилые кварталы, промышленные зоны или пустыри в благоустроенные районы для жизни.
Как избежать недостроев
Чтобы на пустырях не появлялись одинокие новостройки, к которым не подойти и не подъехать, или целые красивые ЖК, в которых нет ни детского сада, ни спортплощадки, а в единственном магазине можно купить только вчерашний хлеб и макароны быстрого приготовления.
План КРТ предполагает, что у обитателей комплексов в пределах досягаемости есть все необходимое: от школ, детсадов и поликлиник до торговых центров, кинотеатров и спортзалов.
И даже работы: в число объектов, которые строят на таких территориях, входят и бизнес-центры — а иногда и предприятия, если они относятся к категории чистых или высокотехнологичных производств. В основе проекта идея, что обитателям таких районов не нужно по два-три часа ездить через весь мегаполис на работу или к врачу.
Комплексная застройка требует новой инфраструктуры
Согласно законодательству, комплексное освоение территории может касаться:
- Жилой застройки
- Нежилой застройки
- Незастроенной территории
- Предложений правообладателей
Также КРТ могут провести по инициативе собственников.
КРТ жилой застройки означает, что на территории, предназначенной для реновации, находится жилье из категории аварийного, ветхого или неблагоустроенного.
КРТ нежилой застройки касается зон, где жилых домов нет, но есть предназначенные под снос здания иного назначения: торговые, промышленные и так далее. Сюда же входит и самострой.
КРТ незастроенной территории предполагает освоение не только совершенно пустых земельных участков, но и таких, где есть постройки, принадлежащие государству или муниципальным властям.
КРТ по инициативе правообладателей — проект, для начала которого нужно обращение владельцев земли или построек на ней.
Кто принимает решение
По российскому законодательству принять решение о проведении КРТ на определенной территории может правительство страны — если речь идет о землях и постройках, которыми владеет государство.
Также окончательное слово за правительством, если инвестиционный проект, инициированный властями региона, требует вложения средств из федерального бюджета.
И третий случай — если застройкой территории занимается компания, выбранная на федеральном уровне.
Когда на КРТ направляют ресурсы из местного бюджета или застройщиком становится компания, выбранная региональными властями, решение принимают на уровне региона. То же самое — если территория будущего КРТ охватывает два муниципальных образования или больше.
И наконец, во всех прочих случаях решение остается за органами местного самоуправления.
Новые кварталы должны быть удобными для жизни. Источник: Julia Perova / Shutterstock.com
Влияние программы КРТ на жителей
Казалось бы — отличная идея: грамотно спланировать и построить новые кварталы и микрорайоны, благоустроить территорию, сделать жизнь обитателей таких ЖК более комфортной — а заодно перепланировать города, разгрузить транспортные артерии, упростить жителям города передвижение по нему и в целом улучшить городскую среду.
Однако есть одно но
Чтобы построить новый благоустроенный жилой комплекс, квартал или целый микрорайон, часто нужно снести старые дома: ветхие, аварийные, но жилые. А значит, расселить всех жильцов.
Волнение и тревога
Именно это вызывает тревогу и волнение у обитателей домов и районов, которые рискуют оказаться или уже оказались в городских программах КРТ.
Люди привыкли к своим квартирам — порой тесным и неудобным, холодным или душным, но обжитым, обустроенным и родным. Привыкли к району, в котором живут, к его инфраструктуре, к транспортным путям, к поликлиникам и школам. То, что их дом относится к категории ветхих, их беспокоит меньше, чем возможная необходимость переезжать в другое жилье.
Особенно если оно окажется в другом районе города, а то и в пригороде. И неважно, что новое жилье по закону должно быть не меньшей площади, чем старое, и с таким же количеством отдельных комнат, а многоквартирный дом наверняка будет лучше и качественнее прежнего: район-то другой.
Паника и перспектива
Иногда новости о предстоящей реновации вызывают панику жильцов задолго до того, как устанавливают границы КРТ и дом попадает в эти границы.
Если вас такая перспектива тоже беспокоит, нужно твердо знать: для расселения и сноса дома требуется согласие двух третей его жителей. Никто не появится внезапно у вас на пороге с предложением выезжать, если вы сами не пропустите все уведомления, собрания и обсуждения.
После принятия решения о КРТ в домах, которые оно затрагивает, должно пройти собрание собственников. Только таким образом жильцы могут отказаться от расселения.
Если собрание не состоится в установленный срок, дом включат в проект развития территории. Так что за новостями о КРТ в вашем районе нужно следить — и доверять только официальным ресурсам, на которых публикуют информацию органы власти.
Преимущества обновления
А заодно будет время спокойно обдумать: может быть, новая квартира в итоге окажется гораздо лучше старой, в ней не забьется ветхая канализация, потолки будут выше, перекрытия толще — а новый микрорайон, построенный по плану КРТ со всей необходимой инфраструктурой, станет для вас намного комфортнее прежнего.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
Проекты КРТ стартовали в 2021 году. Они призваны создать благоприятную среду для жизни, работы и отдыха людей. Уже сегодня КРТ позволяет регионам обновлять облик населенных пунктов, формировать комфортную городскую среду. Особенно важно, что такие проекты помогают решать социальные задачи по переселению россиян из непригодного для проживания и имеющего высокую степень износа жилищного фонда, – отметил заместитель председателя правительства РФ Марат Хуснуллин.
О проектах капитального ремонта территорий (КРТ) в России
Благодаря реализации проектов КРТ из аварийного жилфонда уже переселено примерно 5,3 тысячи человек, сообщили РГ в пресс-службе Фонда развития территорий.
Переселение людей из аварийного жилья
Благодаря проектам КРТ из аварийного жилья переселены уже более 5,3 тысячи человек.
Интегральный механизм развития территорий
На самом деле КРТ – это интегральный механизм, вобравший все лучшее от ранее существовавших инструментов развития территорий, рассказал РГ директор Центра региональных исследований факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Дмитрий Наринский.
Активное участие правообладателей территорий
Все предыдущие инструменты опирались исключительно на решения местных властей, а КРТ дало возможность реализовывать проекты по инициативе правообладателей территорий. Подключились собственники участков, обеспечив более активное вовлечение в оборот неэффективно используемых земель, – пояснил он.
Разнообразие территорий
Программа КРТ задействует участки жилой застройки, нежилой, а также незастроенные участки. Актуальными являются все виды территорий, рассказала президент Фонда Институт экономики города Надежда Косарева.
Объемы проектов по видам территорий
По данным нашего мониторинга, по состоянию на май 2023 года из всех решений о КРТ, принятых региональными и муниципальными властями, 46 процентов относились к жилой застройке, 22 процента – к нежилой и 32 процента – к незастроенным территориям, – пояснила РГ эксперт.
Решения по КРТ в разных городах
Наибольшее число решений о КРТ жилой застройки было принято в городах Тюмень, Курган и Липецк. Лидер по КРТ нежилой застройки – Москва, где на разных стадиях реализации находится 228 проектов общей площадью около 2,7 тысячи гектаров.
Потенциал КРТ в больших городах
КРТ имеет большой потенциал в крупных городах. Особенно это касается преобразования ветхой застройки, которая в основном расположена в центральной и срединной зонах городов, где высокая стоимость земли делает проекты КРТ рентабельными для частных инвестиций.
Проекты в небольших населенных пунктах
Но есть проекты и в небольших населенных пунктах. Пример – КРТ нежилой застройки в городском округе Долинский Сахалинской области.
Освоение незастроенных территорий
Вместе с жилой застройкой в городах, по словам Дмитрия Наринского, активно используются и незастроенные территории. Обычно думают, что это чистое поле, но сюда относятся и участки, где раньше была какая-то деятельность, имеются остатки строений, например, заброшенные военные городки, – пояснил он.
"Основное преимущество КРТ в том, что такой механизм значительно сокращает ряд административных процедур, таких как согласование генерального плана, правил землепользования и застройки, проведение публичных слушаний, подготовку документов и другое", – рассказал "РГ" президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков.
Механизм КРТ задействует участки с разными статусами, развивает инфраструктуру
Проекты должны удовлетворять интересы всех участников: архитекторов, строителей, производителей и поставщиков стройматериалов и оборудования, банков и самих граждан, для которых реализуются жилищные программы. "В связи с этим в 2024 году следует выстроить диалог с госорганами о привлечении застройщиков на стадии формирования проекта", – сказал Антон Глушков. Важно и публично обсуждать границы и механизмы КРТ.
"Сейчас в целом по России в рамках КРТ в проработке находится 1121 территория общей площадью 31 тысяча гектаров. Из них в активной стадии реализации – 538 территорий площадью 13,6 тысячи гектаров с градостроительным потенциалом 93,6 миллиона квадратных метров", – сообщили в пресс-службе Фонда развития территорий. До 2030 года в реализацию проектов КРТ будут вовлечены территории с градостроительным потенциалом 200,6 миллиона квадратных метров, в том числе 146,4 миллиона "квадратов" жилой площади.
Проекты КРТ предполагают и развитие инфраструктуры. Градостроительный потенциал КРТ колоссален, но пока реализуется не в полной мере, отмечает Антон Глушков. Бизнесу не всегда интересны предлагаемые территории, а масштаб проектов КРТ могут осилить не более 10 процентов крупных игроков. Но в 2024 году ввод объектов в рамках КРТ возрастет, поскольку первые разрешения на строительства были выданы в течение последних двух лет.
Комплексное развитие территории (КРТ) — это реализация осуществляемых в соответствии с ранее разработанными проектом и программой, а также официально заключённым договором мероприятий, целью которых является гарантирование непрерывности и эффективности, как с финансовой, так и с инфраструктурной и социальной точек зрения, застройки всех типов: в городских районах и на сельских земельных участках, жилой и нежилой застройки, торговых помещений и предприятий, в том числе казённых, в производственных зонах, как в Москве, так и в иных регионах страны.
«Моспроекткомплекс» расскажет, в соответствии с какими законами, постановлениями и требованиями осуществляются разработка, согласование и утверждение программ, планов и проекта в рамках принятия решения о возможности комплексного развития территории (КРТ), в том числе по инициативе правообладателя, в каком порядке производятся обязательные при разработке, согласовании и утверждении планов, программ и проекта комплексного развития территории (КРТ), как городских районов, так и расположенных в сельской местности земельных участков, мероприятия, каковы особенности осуществления проекта комплексного развития территории (КРТ) в отношении жилой и нежилой застройки, предприятий, включая казённые, в производственных зонах, в соответствии с какими законами, постановлениями, нормами и прочими требованиями проводится реализация проекта, на основании заключённого договора, комплексного развития территории (КРТ) — и в каком порядке следует действовать в 2023 году в Москве, чтобы проекты, составленные для городского района или сельского участка, жилой или нежилой застройки, включая производственные зоны, в рамках комплексного развития территории (КРТ) получил одобрительное заключение и был принят без ненужных сложностей.
СОДЕРЖАНИЕ
Подготовка проекта и договора комплексного развития территории (КРТ): обоснование необходимости и базовые цели
Количество земли, как в границах городских районов, в том числе располагающихся в Москве, так и в границах сельских участков, ограничено — даже для такой большой страны, как Россия. Из этого положения следуют два простых вывода, являющихся обоснованием необходимости подготовки проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), как для Москвы, так и для прочих регионов:
- Каждый земельный участок, вне зависимости от того, где на карте он располагается, какова его стоимость, относится он к городской или сельской местности, каковы его границы и площадь, предполагается выделить его под жилую или нежилую застройку (включая использование в качестве производственной зоны), должен использоваться предельно рационально — так, чтобы приносить максимальную пользу и в финансовом, и в социальном плане. Подготовка проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ), в том числе для Москвы, подразумевает включение в состав документации вариантов решения этой задачи, а также порядка осуществления предложений в рамках комплексного развития территории (КРТ)
- Каждый земельный участок, вне зависимости от предполагаемого для него вида использования, будь то жилая или нежилая застройка, сельское поселение или район в границах Москвы, производственная зона и так далее, а также способа получения данного городского или сельского участка застройщиком (по договору аренды, посредством торгов/аукциона), должен, в соответствии с решениями, представленными в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), составленных для городского района или сельского участка, в границах Москвы или любого иного региона, находиться в состоянии стабильного развития. В 2023 году, как и раньше, застой в реализации программы, подготовленной на основе проекта комплексного развития территории, означает вероятность изъятия участка, в особенности если комплексное развитие территории (КРТ) осуществляется с привлечением всевозможных госпрограмм и бюджетных фондов
Подготовка программы и проекта, в соответствии с которыми будет осуществляться комплексное развитие территории (КРТ), не важно, идёт ли речь о жилой или нежилой застройке, городских или сельских участках, в том числе полученных застройщиком в ходе аукциона/торгов, тех или иных видах разрешённой деятельности, привлечении госпрограмм, региональных или муниципальных фондов, преследует перечисленные ниже основные цели:
Создание и поддержание существования параметров, делающих возможным дальнейшее стабильное развитие инфраструктуры в границах Москвы или сельского участка, жилой или нежилой застройки, а также производственных зон. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), должна включать в состав не только обоснование разработанных специалистами решений, но и чёткий порядок приведения этих предложений, содержащихся в принятом проекте комплексного развития территории (КРТ), в жизнь
Повышение социального качества и экономической эффективности рассматриваемых в проекте (и программе) комплексного развития территории (КРТ) участков, располагающихся в границах районов Москвы и сельских поселений, вне зависимости от того, промышленная это зона, жилая или нежилая застройка. Программа комплексного развития территории (КРТ), получившая положительное заключение соответствующего департамента, не ставит самоцелью возведение новых объектов, а предполагает именно улучшение качества жизни, в том числе трудовой, людей, относящихся к рассматриваемому в проекте комплексного развития территории (КРТ) району Москвы или любого другого города
Возведение новых объектов жилой и нежилой застройки, включая производственные зоны, в границах городского района или сельского участка. Программа, подготовленная на основе проекта комплексного развития территории (КРТ), позволяет оптимальным образом организовать новое строительство или реконструкцию уже существующих объектов, располагающихся в Москве, Московской области или в любой другой точке на карте страны, добившись таким образом предельно эффективного использования, в целях жилой или нежилой застройки, каждого земельного участка, расположен ли он в городе или сельской местности
- Привлечение источников финансирования осуществления решений, излагаемых в программе и проекте комплексного развития территории (КРТ), не лежащих в сфере госпрограмм и государственных бюджетов всех уровней. Разработка проекта комплексного развития территории (КРТ) учитывает возможность использования внебюджетных фондов, в том числе если предполагается вести жилую или нежилую застройку по инициативе правообладателя, получившей одобрение в соответствующем департаменте
все вышеперечисленные цели (а одновременно и задачи) подготовки проектных документов и программы комплексного развития территории (КРТ) оцениваются, в плане соответствия Градостроительному кодексу, финансовой эффективности и социальной значимости, в индивидуальном порядке, и оценка проекта, в соответствии с которым будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) носит в той или иной степени субъективный характер. Именно поэтому крайне важно, чтобы и проект комплексного развития территории (КРТ), и сопутствующие документы были подготовлены квалифицированной, имеющей необходимый опыт проектной организацией: такой подход позволит избавиться от множества сложностей при согласовании и утверждении проекта комплексного развития территории (КРТ), а в результате — существенно сократить и стоимость, и сроки предварительных процедур. Данное правило действует как для Москвы и Московской области, так и для прочих регионов страны: поручив подготовку проекта комплексного развития территории (КРТ) профессионалам, заказчик, вне зависимости от того, планируется ли жилая или нежилая застройка, в городском районе или на сельских участках, получает быстрый положительный результат — и возможность без лишних замедлений приступить к работе.
Какими положениями законодательно-нормативной базы регламентируется подготовка программ и проекта комплексного развития территории (КРТ)
Поскольку проводить разработку проекта и отправлять на согласование и утверждение программу, в соответствии с которой будет реализовываться комплексное развитие территории (КРТ) в отношении жилой и нежилой застройки, а также производственных зон, вправе как органы исполнительной власти, так и назначенные последними застройщики, а также юридические лица, являющиеся владельцами соответствующих участков или выигравшие на аукционе возможность заниматься комплексным развитием территории (КРТ), действующее законодательство предусматривает все вышеперечисленные возможности и регулирует действия как коммерческих, так и некоммерческих структур, на которые возложено осуществление, в соответствии с утверждёнными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ).
В настоящее время процессы, входящие в состав подготовки и реализации, в соответствии с согласованными проектом и программой, комплексного развития территории (КРТ), как для городских районов, так и для участков, находящихся в сельской местности, регламентируются:
Градостроительным кодексом. Вопросам реализации для жилой или нежилой застройки, в том числе в границах производственной зоны, проекта, в согласии с которым будет осуществляться комплексное развитие территории, посвящена вся глава X указанного документа, включающая статьи 64–70
Жилищным кодексом. Содержит, в частности, требования относительно переселения, в рамках осуществления проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), жильцов ветхих домов — в том числе запрещает замену предоставления нового жилья на денежную компенсацию, если в исходном жилье прописаны малолетние дети
Земельным кодексом. Статья 56.12 данного документа включает требования к осуществлению изъятия участков, располагающихся в границах городских районов или в сельской местности, в целях дальнейшего осуществления программы, созданной на основе проекта комплексного развития территории (КРТ)
Федеральным законом №494 (для краткости — 494-ФЗ). Содержит и утверждает изменения, внесённые в Градостроительный кодекс (с последними поправками от 30 декабря 2020 года) и направленные на унификацию и более широкое внедрение на всей территории страны, включая и Москву, процессов разработки и реализации программ и проектов, предусматривающих комплексное развитие территории (КРТ), от районов городской жилой и нежилой застройки до участков, расположенных в границах сельских образований
Прочими законами, подзаконными актами и нормативными документами, регламентирующими те или иные вопросы, относящиеся к разработке проекта (и программы) комплексного развития территории (КРТ)
и в Москве, и в прочих регионах страны вопросы подготовки и утверждения проекта, как и программы, комплексного развития территории (КРТ) могут регулироваться не только обязательными к исполнению на всей территории кодексы и федеральные законы, но и местные законы. В столице это, в частности, Постановление Правительства Москвы под №331 (для краткости — 331-ПП), касающееся вопросов нежилой застройки, в том числе в границах производственных зон.
Бесплатная консультация
от наших экспертов
Заказать звонок
Обратитесь к экспертам «Моспроекткомплекс», и мы поможем вам разработать оптимальное решение для вашего проекта!
Наши профессионалы всегда готовы поделиться своим опытом и знаниями!
Категории проектов и программ, составляемых в целях комплексного развития территории (КРТ)
Как упоминалось ранее, проект (в равной степени и программа) комплексного развития территории (КРТ) может подготавливаться для городских районов и участков, находящихся в границах сельской местности, для жилой и нежилой застройки, включая производственные зоны.
Всего насчитывается четыре категории процессов, касающихся задач комплексного развития территории (КРТ):
- Комплексное развитие территории (КРТ), программа и проект которого составляются в целях жилой застройки. В большинстве случаев речь идёт о выделении в границах населённого пункта района, в состав которого входят аварийные и ветхие дома, с дальнейшей разработкой проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), направленного на новое развитие района. Процесс осуществляется следующим образом: муниципальная власть публикует в официальных источниках проект (и программу) комплексного развития территории (КРТ); собственники жилья проводят собрания, на которых голосуют за или против включения их домов в программу комплексного развития территории (КРТ), цель — набрать более 66% голосов «за»; муниципальная власть проводит аукцион или передаёт жилую застройку, лежащую в границах района, выбранному застройщику; застройщик осуществляет необходимые в рамках программы (и проекта) комплексного развития территории (КРТ) действия, в том числе подготовку и ввод в эксплуатацию жилья для переселения жильцов ветхих домов. Следует отметить, что требования к жилью для переселения на федеральном уровне не определены: это теоретически может быть как квартира в границах соседнего района, так и участок в сельской местности
Комплексное развитие территории (КРТ), проект (и программа) которого разрабатываются для нежилой застройки, в том числе промышленных и производственных зон. И в этом случае в федеральном законодательстве отсутствуют однозначные критерии определения районов и участков, городских или сельских, подлежащих проведению комплексного развития территории (КРТ), что даёт местным властям возможность проводить соответствующие процедуры в отношении фактически любых объектов нежилой застройки — в безопасности остаются лишь многоквартирные и частные дома. Примечательно, что одним из главных критериев подпадания нежилой застройки, включая расположенную в производственных зонах, под комплексное развитие территории (КРТ) является несоответствие правилам землепользования и категориям разрешённого использования. На деле это означает, что местные власти могут в любой момент внести изменения в ПЗЗ и ВРИ — и объявить всю находящуюся в границах интересующего их района или участка нежилую застройку подпадающей под комплексное развитие территории (КРТ). В отличие от проекта комплексного развития территории (КРТ) для жилых районов, программа для нежилой застройки может реализовываться и по желанию правообладателя; последний, согласно положениям статьи 434.1 Гражданского кодекса, может инициировать ведение переговоров с местными властями и ставить свои условия, а не просто соглашаться с навязываемым ему порядком комплексного развития территории (КРТ)
Комплексное развитие территории (КРТ), разработка и согласование проекта которого предполагают изъятие участков земли, находящихся как в границах города, так и в сельской местности. Ввиду очередных неопределённостей в федеральном законодательстве под изъятие могут подпасть практически любые объекты, относимые к жилой и нежилой застройке, в том числе располагающиеся в производственных и промышленных зонах — особенно если для данного участка не утверждены проекты межевания и планирования территории. Теоретически владельцу изымаемой собственности полагается полнообъёмная компенсация, однако на деле, как в Москве, так и в прочих регионах страны, всё зависит от произведённой экспертом оценки стоимости жилой или нежилой застройки. Лучшей гарантией от изъятия участка в рамках запланированного в границах района комплексного развития территории (КРТ) для владельца станет своевременное оформление ПМТ и ППТ; если же решение уже принято, собственник вправе оспорить в суде законность самого утверждения проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), что, в случае успешного завершения процесса, позволит ему сохранить свою недвижимость
Комплексное развитие территории (КРТ), программа и проект которого разрабатываются по желанию самого владельца недвижимости. Как упоминалось выше, правообладатель вправе заблаговременно обратиться к местным властям с предложением заключить договор о подготовке и реализации программы (и проекта) комплексного развития территории (КРТ). Принципиальное условие — указание границ района или участка, для которого будет разрабатываться проект комплексного развития территории (КРТ), в правилах землепользования
если договор, в соответствии с которым будет осуществляться реализация положений проекта и программы комплексного развития территории (КРТ), будет расторгнут, участки, отведённые под данную задачу, будут возвращены в соответствующий земельный фонд — разумеется, за исключением принадлежащих правообладателям.
Подготовка проектов и программ в рамках комплексного развития территории (КРТ) с «Моспроекткомплексом»: преимущества, сроки, стоимость
Компания «Моспроекткомплекс» располагает всеми необходимыми для ведения проектной деятельности разрешительными документами: допусками, сертификатами, лицензиями, в том числе лицензией Министерства культуры, позволяющей работать с объектами культурного наследия. Специалисты «Моспроекткомплекса» оказывают услуги проектирования для любых категорий объектов, расположенных в Москве и Московской области. В штате «Моспроекткомплекса» — лучшие специалисты Москвы, знающие всё об особенностях проектирования в рамках комплексного развития территории (КРТ), а также о тонкостях согласования проектной документации. Мы пользуемся современными высокоточными инструментами и профессиональными программами — и гарантируем, что разработанная нами проектная документация будет соответствовать всем критериям, предъявляемым властями Москвы и области!
Стоимость и сроки разработки проектов и программ в рамках комплексного развития территории (КРТ) определяются объёмом и сложностью поставленной задачи. Чтобы узнать, сколько будет стоить подготовка документации в вашем случае, позвоните нам, отправьте электронное письмо или укажите данные для обратной связи: эксперт «Моспроекткомплекса» перезвонит в удобное для вас время и предоставит исчерпывающие ответы на ваши вопросы!
Лицензии и допуски
Рассказываем, что такое комплексное развитие территорий и какие поправки планируется внести в эту программу
Госдума приняла в первом чтении поправки в Закон о комплексном развитии территорий (КРТ), подготовленные Минстроем России. Эта новая программа действует уже три года и предусматривает расселение аварийного и ветхого жилья.
Что такое комплексное развитие территорий
В конце 2020 года принят Закон № 494-ФЗ о комплексном развитии территорий. Основными задачами программы КРТ являются развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшение их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. КРТ сравнивают с московской программой реновации, так как она также предусматривает снос неаварийных многоквартирных домов с высокой степенью износа. Регионы вправе самостоятельно определять критерии для таких домов, но меры поддержки на них не распространяются.
Вместе со сходством у КРТ есть и отличия от столичной программы реновации. Если в Москве она осуществляется за счет бюджетных средств региона, то расселение аварийного жилья по проектам КРТ производится преимущественно за счет средств застройщиков, реализующих такие проекты, а также за счет средств федерального и регионального бюджетов, пояснили различие в программах в пресс-службе Минстроя России. Фонд развития территорий принимает решения о подтверждении финансовой поддержки на реализацию проектов КРТ в регионах.
С 1 января 2024 года в рамках проектов КРТ регионы, где действует программа расселения аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года, смогут параллельно начать реализацию новой программы, которая касается домов, признанных аварийными после 2017 года, сообщили в Минстрое. В рамках программ КРТ на переселение граждан из аварийного жилья установлен лимит — 10% от объема федерального финансирования, предусмотренного на расселение аварийного жилья, признанного таковым после 1 января 2017 года.
Какие поправки предлагает Минстрой
В пресс-службе Минстроя «РБК-Недвижимости» пояснили, что ведомство на постоянной основе продолжает законодательно совершенствовать механизм КРТ для сокращения административных процедур и сроков реализации проекта. Новые поправки дадут правительству право принимать решение о КРТ в отношении территории, границы которой не отображены на карте градостроительного зонирования или не совпадают с такими границами. Это должно сократить сроки подготовки реализации крупных проектов.
Законопроект также предполагает установить право выхода многоквартирного дома из проекта КРТ до дня принятия решения о проведении торгов по проекту, пояснили в Минстрое. Также поправками предусматривается возможность подготовки документации по планировке КРТ без учета программ комплексного развития коммунальной, транспортной или социальной инфраструктуры. Предусматривается возможность использования в рамках осуществления КРТ ранее утвержденной документации по планировке территории, сообщили в пресс-службе Минстроя.
В чем сложности реализации КРТ
Небольшая сложность в реализации проекта КРТ на застроенной территории связана с длительным оформлением правоустанавливающего документа на земельный участок, отмечают в девелоперской компании «Страна Девелопмент». Компания входит в топ-10 застройщиков России по строительству жилых объектов с применением КРТ (2,5 млн кв. м), более 20% всех проектов девелопера реализуются по данной программе. Для оформления требуется разработать и утвердить документацию по планировке территории, выплатить компенсацию за не подлежащие сохранению объекты недвижимости, снести их, выполнить межевание и поставить земельные участки на кадастровый учет, пояснили в компании.
«До возникновения права аренды на земельный участок у застройщика такое право не может быть использовано в качестве обеспечения для получения проектного финансирования от банка. До этого момента застройщик вынужден использовать собственные средства или привлекать более дорогостоящие кредиты», — добавляет руководитель ГК «Страна Девелопмент» Александр Гайдуков.
Еще одной из проблем девелоперы называют длительный инвестиционно-строительный цикл КРТ. По их мнению, его возможно уменьшить за счет сокращения срока выхода на проектирование объектов. Например, в случае использования в архитектурно-строительном проектировании градостроительных планов земельных участков либо же за счет права на получение информации о подключении к сетям инженерно-технического обеспечения и права обращения за выдачей технических требований и условий на вынос существующих линейных объектов.
Есть определенные риски и в процессе взаимодействия с собственниками недвижимости. До настоящего времени не ограничено во времени право выхода многоквартирного дома из проекта КРТ в стадии реализации. «Выход многоквартирного дома из проекта ставит под угрозу его реализацию — меняются технико-экономические показатели застройки и очередность освоения территории, требуется пересмотр градостроительных решений», — поясняет Александр Гайдуков.
По его мнению, все обозначенные вопросы могут быть решены в рамках законопроекта, предусматривающего совершенствование механизма КРТ.
Программа КРТ в цифрах
Комплексное развитие территорий является одним из ключевых направлений градостроительного развития России. Возможность применения механизмов КРТ рассматривается в 84 регионах страны в отношении свыше 1 тыс. территорий, а потенциал строительства оценивается в 181 млн кв. м недвижимости, включая 131 млн кв. м жилья.
С 2021 года регионами, муниципалитетами, институтом развития «Дом.РФ» заключено 356 договоров о КРТ. По результатам торгов в бюджеты различных уровней поступило свыше 14 млрд руб. В активной стадии реализации находится 419 территорий площадью свыше 11 тыс. га, а их градостроительный потенциал составляет более 78 млн кв. м.
Сейчас во многих регионах уже приступили к стадии строительно-монтажных работ. Выдано 225 разрешений на строительство объектов общей площадью порядка 3,5 млн кв. м. В настоящее время инвесторами уже введено порядка 500 тыс. кв. м недвижимости. Всего с момента принятия закона о КРТ расселено 48 тыс. кв. м аварийного жилья, что позволило улучшить жилищные условия более 4 тыс. россиян.
Данные Минстроя России
Как расселяют по программе КРТ
В регионах весь процесс расселения, сноса и строительства нового жилья ведется за счет инвестора, то есть девелопера. Технически работа с проектами КРТ выглядит так: как только застройщик получает право работать на земельном участке, сразу же начинается работа с населением, специалисты компании физически обходят, обзванивают и ищут собственников объектов недвижимости, находящихся на территории, пояснил Александр Гайдуков. После этого, по его словам, проводится независимая рыночная оценка стоимости недвижимости, собственникам предлагают на выбор три варианта расселения: получить деньги, выбрать квартиру в другом районе из вторичной недвижимости либо дождаться реализации нового проекта и получить квартиру в нем.
Работа с застроенными территориями ведется по инициативе органов власти: региональных министерств, местных администраций. «Сейчас нам удалось улучить жилищные условия более 500 семей по всей России благодаря программе КРТ. Уже есть новые жилые дома, пешеходные бульвары, социальные объекты, спортивные площадки, коммерческие и офисные пространства, которые создают новые рабочие места», — отмечает Александр Гайдуков.
«В России все еще сохраняется высокая доля аварийного и ветхого жилья, а проекты КРТ позволяют расселять граждан в новые комфортные квартиры. Таким образом, КРТ является еще одним эффективным механизмом улучшения жилищных условий граждан за счет инвестора», — говорит Александр Гайдуков.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Серия вебинаров по программе комплексного развития территорий
Профильные эксперты поделятся живым опытом в части лучших практик комплексного развития территорий Москвы
Москва – безусловный лидер повестки устойчивого развития среди российских городов. В столице с 2020 года реализуется программа комплексного развития территорий (КРТ).
Программа нацелена на формирование комфортной и сбалансированной городской среды, что, в свою очередь, предопределяет темпы экономического развития города на десятки лет вперед.
В связи с растущей актуальностью программы КРТ Департамент городского имущества города Москвы проводит серию вебинаров, которые призваны укрепить диалог между бизнесом, общественными объединениями и органами власти, повысить информированность о программе, особенностях ее механизма и принципах работы в столице.
Новые цифровые ресурсы взаимодействия города и инвесторов по проектам комплексного развития территорий
Обзор изменений федерального и столичного законодательства в части комплексного развития территорий
Программа комплексного развития территорий: особенности участия
Результаты реализации программы комплексного развития территорий в Москве в 2024 году: достижения, планы
Изменения в программе комплексного развития территорий
+7 (495) 539-59-99 доб. 4
Рассказываем, что такое комплексное развитие территорий и как эта программа позволяет оживить бывшие промзоны Москвы
Бывшие промзоны сейчас являются основным инструментом формирования современного облика столицы. Так называемый «ржавый пояс» с заброшенными предприятиями и неэффективно используемыми территориями также выступает и основным градостроительным потенциалом. На промзоны суммарно приходится около 17% территорий Старой Москвы, причем размеры отдельных участков позволяют реализовывать проекты комплексно. На месте простаивающих десятки лет старых заводов появляются современные кварталы с комфортными домами, социальные объекты в шаговой доступности, офисы, кафе, магазины, отделения банков и другая сопутствующая инфраструктура. Кроме того, на месте бывших промзон возводятся современные высокотехнологичные производства и технопарки.
Рассказываем, что собой представляет столичная программа комплексного развития территорий (КРТ) и как она позволяет дать новую жизнь бывшим промзонам Москвы.
Что такое программа КРТ
Комплексное развитие территорий — это относительно новый инструмент преобразования бывших промышленных зон, но уже получивший большое распространение в Москве. Программа комплексного развития территорий реализуется в столице с 2020 года. Она подразумевает реорганизацию бывших промзон и неэффективно используемых участков города, где нет действующих производств, не созданы рабочие места, отсутствует городская инфраструктура или приносящие пользу городу и горожанам объекты.
Программа КРТ сегодня является одним из основных инструментов формирования облика столицы. «Cейчас городские власти регулярно запускают проекты реорганизации бывших промышленных зон, давно потерявших свои актуальность и целевое назначение в силу новых экономических обстоятельств и экологических требований и превратившихся в некие неблагополучные черные дыры столичной территории, представляющие реальную угрозу для инженерной и транспортной инфраструктуры», — отмечает президент Московской торгово-промышленной палаты Владимир Платонов.
За три с лишним года действия программы комплексного развития территорий число проектов КРТ выросло до 188, площадки общей площадью около 2,45 тыс. га находятся сегодня на разных стадиях реализации.
«По программе комплексного развития территорий в Москве планируется преобразовать 188 участков бывших промзон и неэффективно используемых территорий. Объем вложений в их редевелопмент составит 8 трлн руб. На месте неиспользуемых, заброшенных участков, а также территорий с устаревшими объектами будет построено более 35 млн кв. м недвижимости. По предварительным подсчетам, больше 1 трлн руб. в текущих ценах ежегодно будет поступать в городской бюджет после реализации всех проектов», — сообщил заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
На неэффективно используемых территориях и участках бывших промзон планируется строительство более 14,5 млн кв. м жилья, столько же приходится на нежилые объекты — детские сады, школы, спорткомплексы, торговые и офисные центры и другую недвижимость, еще 6 млн кв. м займут современные высокотехнологичные производства.
«Ключевой смысл программы заключается именно в комплексном развитии территорий, чтобы в каждом районе создавалась комфортная городская среда, чтобы у москвичей была неподалеку от дома работа, необходимая социальная инфраструктура — школы, детсады, поликлиники, спорткомплексы, а также возможность проведения интересного досуга. Таких мест за последние годы создано уже очень много. Но есть еще и микрорайоны, где по соседству находятся заброшенные промзоны. Поэтому для нас важно вдохнуть новую жизнь в такие территории, перезагрузить их, сбалансировать интересы жителей, собственников и города», — прокомментировал глава столичного департамента городского имущества Максим Гаман.
