Как продать долю в унаследованной квартире
Бывает, что человек получает в наследство не всю квартиру, а только долю в ней. В этом случае он может ее продать, лишь учитывая интересы других собственников. Для этого нужно:
- либо предложить им выкупить вашу долю (согласно Гражданскому кодексу РФ они имеют первоочередное право на это),
- либо получить от них официальный отказ от права преимущественной покупки доли.
Важно! Отказ от покупки вашей доли в квартире и согласие на совершение вами сделки необходимо заверить нотариально.
Бывает, что владелец доли не может получить ответа от других собственников. Причины могут быть разными – например, они не выходят на связь или просто не хотят писать официальный отказ от покупки либо согласие на вашу сделку. Это вовсе не означает, что продать свою долю вы не можете – просто придется выждать месяц (именно такой срок дается остальным владельцам долей на принятие решения по поводу вашего намерения). Но чтобы в будущем не возникло проблем, вам нужно будет официально уведомить их о намерении продать свою долю.
Уведомление составляется в письменной форме и заверяется у нотариуса, после чего отправляется по почте с обязательным уведомлением о вручении (иначе адресат потом может заявить, что письма не получал). Месяц отсчитывается с момента уведомления. При этом цена, по которой вы продадите свою долю покупателю, не должна быть ниже той, которую вы указали владельцам других долей в уведомлении.
Судебная практика показывает, что такое уведомление необходимо направлять не заказным письмом, а ценным письмом с описью вложения, рассказывает судебный юрист Евгения Васильченко. В описи будет указан документ, который отправляется (а именно – нотариально заверенное уведомление о продаже доли). Также в описи вложения ставится печать почтового отделения в подтверждение данного факта. Иначе в суде вы никак не докажете, что в заказном отправлении у вас был именно этот документ, а не поздравление с Новым годом. Второй экземпляр описи остается у отправителя (для подтверждения при необходимости).
Если вы получили квартиру по наследству в доле с другим членом семьи и оба хотите ее продать, нужно тоже учитывать определенные нюансы. Так, любые операции с недвижимостью, которая находится в общей долевой собственности, проводятся только при личном участии каждого владельца доли. Поэтому придется выбирать время и место проведения сделки, которое удобно для всех.
Также стоит отметить, что с финансовой точки зрения будет выгоднее, если вы будете продавать свои доли по отдельному договору. В этом случае каждый собственник вправе самостоятельно оформить налоговый вычет на 1 миллион рублей.
Можно ли продать подаренную квартиру
Да, можно. Иногда люди, получившие в подарок жилье, оказываются перед необходимостью его продать. Одни переезжают и панируют купить недвижимость на новом месте, а другие ходят расшириться и продают старую квартиру с тем, чтобы приобрести новую большего размера. Чтобы продать квартиру, но не попасть в налогоплательщики нужно выдержать “минимальный срок владения объектом недвижимости”.
Через сколько лет после дарения можно продать жилье
Этот срок составляет 3 года, если вы выполните одно или несколько из перечисленных условий:
- получите недвижимость в дар или унаследуете ее по завещанию от близкого родственника;
- купите квартиру, оформив договор пожизненного содержания (т.е. оформите сделку по уходу за пожилым человеком в обмен на получение его жилья после его смерти);
- подаренная квартира окажется единственной жилплощадью, которая есть у вас в собственности;
- приватизируете муниципальную квартиру;
- купили квартиру до 1.01.2016 г.
Если в отношении подаренного объекта не выполняется ни одно из указанных условий, то тогда минимальным сроком владения будут 5 лет. А уже после этого налог не платит никто. Иными словами, если сегодня 1 января 2024 года, а квартира подарена до 1 января 2019 года, то одаряемый не платит налог с продажи независимо от того, состоит ли он в родстве с дарителем.
Чему равен налог при продаже подаренной квартиры
Если вы получили жилплощадь в дар в 2020-2023 гг., будучи родственником, и продаете ее, но размер НДФЛ составляет 13%. Например, квартира, подаренная отцом сыну, стоит по кадастровому паспорту 10 млн рублей. Значит сын получил доход в размере 10 млн. рублей.
Одаряемый и даритель состоят в близком родстве. Поэтому при получении подарка младший из мужчин не будет платить налог на доход. Прошел год, и сын решил продать квартиру на 12 млн руб. Так как он не выполнил требование к минимальному сроку владения (3 года), то должен заплатить налог с продажи после дарения квартиры (НДФЛ). Он будет равен (2 млн – 1 млн руб.) х 13% = 130000 руб.
Нулевой налог
Случается, что налог нужно платить, но он равен нулю, и в итоге продавец квартиры ничего не перечисляет в бюджет. Для этого в договоре о продаже стоимость должна быть равна кадастровой или не менее 70% от нее (если указать ниже, то существует риск того, что сделку признают мошенничеством). Также НДФЛ равен нулю, если цена продажи равна цене, по которой приобреталось жилье.
Другие способы не платить налог
Начиная с 2021 года, семьи с детьми получили дополнительную льготу. Если в семье двое и больше детей, то при продаже квартиры они не платят НДФЛ, независимо от того, каким был срок владения. Но условия сохраняются:
- жилье должно быть получено в подарок или унаследовано;
- подаренная квартира – единственное жилье семьи и т.д.
Получила от папы по наследству дом. В 2022-м (через 2 года
после смерти отца) продала его. В этом же году купила квартиру. В
доме я была прописана всю жизнь и жила там. Можно ли уменьшить
налог с продажи дома помимо 1 млн рублей вычета?
Вы в одном году продали жилье и купили новое, поэтому можете
заявить: имущественный вычет, уменьшающий доход с продажи дома — 1
млн. рублей плюс имущественный
вычет на покупку квартиры — 2 млн. рублей.
Вычет на покупку недвижимости предоставляется один раз в жизни
налоговым резидентам РФ, получающим официальный доход.
Прописка и право собственности — разные понятия. Прописка не
влияет на срок владения домом. То есть, если вы там прописаны с
детства, а право собственности получили два года назад, то доход с
продажи дома будет облагаться налогом. Минимальный срок владения в
вашем случае — 3 года. Если бы вы продали дом через три года со дня
вступления в наследство, то были бы освобождены от уплаты налога и
подачи декларации.
Налоговые обязательства при продаже
Получение недвижимости в дар не освобождает от уплаты налогов. Разберем подробно все тонкости налогообложения таких сделок.
Налог за подаренную квартиру
Итак, сам факт получения квартиры в подарок уже влечет обязанности по уплате НДФЛ. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости жилья по состоянию на 1 января года, когда произошло оформление.
Освобождаются от налога лишь дарения между близкими родственниками – супругами, родителями и детьми, бабушками/дедушками и внуками.
Поправки в НДФЛ при продаже подаренного имущества
Если новый собственник решает продать полученную квартиру раньше установленного законом срока (3 или 5 лет в зависимости от степени родства), ему также необходимо платить НДФЛ при продаже.
Ранее это приводило к двойному налогообложению одного и того же имущества. Однако в 2019 году были приняты поправки, направленные на поддержку граждан.
Расчет налога при продаже подаренного жилья
Теперь налоговую базу можно уменьшить либо на 1 млн рублей, либо на ранее уплаченный налог при получении квартиры в дар. Это позволяет значительно оптимизировать выплаты.
К примеру, если квартира была оценена в 10 млн рублей, а продана за 11 млн, то прежде пришлось бы 2 раза заплатить по 1,3 млн налога (13%). А теперь выплата составит лишь 130 тыс. рублей (13% от разницы в 1 млн).
Подводные камни дарения
Чаще всего дарителями выступают бабушки и дедушки или родители. Для оформления дарственной нужны определенные эмоциональные условия. Поэтому случается, что через время даритель передумал и решил признать договор дарения недействительным.
Оспорить его можно так же, как любую другую сделку. Спор решат в пользу дарителя, если произошел один из двух случаев:
- одаряемый покушался на жизнь и здоровье дарителя или членов его семьи;
- зафиксирован факт недостойного обращения с имуществом (например внуки устроили в квартире притон).
Даритель подает в суд и отменяет дарение на основании ст. 578 ГК РФ.
Нередки случаи, когда отменить дарение пытаются другие родственники. Например, бабушка при жизни оформила дарственную на внука. Она была единственной владелицей квартиры поэтому согласие других родственников ей не требовалось. Но после того, как старушка умерла, кто-то из обделенных наследством членов семьи решает отсудить подарок. В судебной практике споров по дарению, решенных в пользу истца-потенциального наследника, почти не встречается. Доказать несостоятельность пожилого человека распоряжаться своей собственностью не просто, но попробовать можно.
Налоговая прислала письмо о необходимости предоставления 3-НДФЛ
в связи с продажей машины в прошлом году. Продавал машину дешевле,
чем покупал. Можете мне помочь подать декларацию?
Да, мы подготовим для вас декларацию. Зарегистрируйтесь на сайте
НДФЛка.ру и оформите заказ. Ваш личный
налоговый консультант задаст необходимые вопросы и заполнит
декларацию.
Мы продаем квартиру, приобретенную в 2014 году. Слышали, что
цену, за которую продаем, нужно сверять с кадастровой стоимостью,
умноженной на 70%. Так ли это?
Совершенно верно. На данный момент установлена норма — 70% от
кадастровой стоимости продаваемого жилья для сравнения с ценой по
договору купли-продажи. Какая стоимость окажется выше, ту и нужно
брать для расчета НДФЛ. Налоговый инспектор в ходе камеральной
проверки декларации сверяет эти данные.
В вашем случае этого делать не нужно, так как данное правило
распространяется на сделки с имуществом, приобретенным после 1
января 2016 года.
Процедура продажи подаренной квартиры
Сам процесс продажи подаренного жилья принципиально ничем не отличается от стандартной схемы. Давайте разберем основные этапы.
Этапы и документы, необходимые для продажи
Итак, чтобы выставить квартиру на продажу, собственнику потребуется стандартный пакет документов: договор дарения, техпаспорт, выписка из домовой книги, собственный паспорт и свидетельство о праве собственности.
Нередко покупатели просят предоставить дополнительные бумаги: справки об отсутствии долгов, заключение о дееспособности продавца, информацию по перепланировкам и так далее. Лучше заготовить все заранее.
Дальнейшие шаги стандартны – подписание договора купли-продажи, регистрация перехода права в Росреестре, оплата по сделке. В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные этапы.
Оплата налогов и сроки
Если возникает налоговое обязательство, не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей. А налог заплатить до 15 июля того же года. Иначе грозят штрафы.
Таким образом, процедурные аспекты продажи полностью аналогичны обычной реализации купленной недвижимости. Главное – соблюсти сроки и требования по налогам.
Когда не надо платить налог с продажи подаренной квартиры?
Разберем, когда подаренную квартиру можно продавать без налога. Подоходный налог не придется платить, если недвижимость:
- подарена близким родственником и продается спустя минимум три года;
- продается минимум чем через пять лет после дарения не близкой родней.
Дата дарения, от которой отсчитывается срок – это число переоформления собственности, когда законным владельцем становится получивший подарок.
В 2024 году семьи, в которых два и более несовершеннолетних детей (для студентов-очников учитывается возраст до 24 лет) освобождены от уплаты подоходного налога с продажи квартиры (любой, не только подаренной). Но для получения этой льготы нужно выполнить ряд условий:
- Купить долевку или готовое жилье до 30 апреля следующего года.
- Новое купленное жилье должно быть дороже по кадастру или больше по площади.
- Детям не более 18 или 24 лет, если они учатся очно.
- Проданное жилье по кадастру стоит 50 млн руб.
- У продавца или его семьи не должно быть во владении более 50% другого жилья, превышающего по площади новое, купленное вместо проданного.
Кто входит в список близких родственников?
Закон считает близкими родственниками:
- братьев-сестер (полнородных и неполнородных);
Понятно, что кроме супругов имеет значение прямая линия родства. Поэтому тети, дяди и другая родня не попали в данный перечень, установленный законодательством.
Какие документы нужны для продажи квартиры, полученной в наследство
После того как оформлено право собственности на унаследованную квартиру, ее можно продавать. Когда все документы в порядке и собственники имущества установлены и видны в выписках, сделка проходит как обычная продажа: покупатель при необходимости вносит аванс, затем с ним заключается договор и со всеми документами стороны идут в МФЦ или Росреестр.
Узнать, на что покупателю обратить внимание при покупке наследственной квартиры
Для сделки потребуются следующие документы:
- паспорта всех участников;
- договор купли-продажи;
- разрешение органов опеки и попечительства, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних собственников;
- справка о зарегистрированных в квартире;
- правоустанавливающие документы — в этом случае свидетельство о праве на наследство.
Покупателям обычно передают технические документы на квартиру, например, план, выписку с , которая подтверждает, что нет долгов по коммуналке. Пошлину за регистрацию перехода права собственности платит покупатель. Средний срок регистрации сделки — 7 дней.
Налог при продаже квартиры, полученной по наследству
Наследство — по общему правилу — не облагается налогом, поэтому декларировать квартиру и что-то платить не нужно.
Доходы в денежной и натуральной форме, получаемые от физлиц в порядке наследования, не облагаются НДФЛ.
Исключение составляет вознаграждение, выплачиваемое наследникам авторов произведений науки, литературы, искусства, а также вознаграждения, выплачиваемые наследникам патентообладателей изобретений, полезных моделей, промышленных образцов (п. 18 ст. 217 НК РФ). Но это исключение не касается недвижимости при получении ее в наследство.
Таким образом, по общему правилу при наследовании имущества НДФЛ уплачивать не нужно.
Оплата налогов потребуется после оформления права собственности: в этом случае к новому хозяину переходит и обязанность платить земельный, транспортный и другие «традиционные» налоги на собственность. Ситуация меняется, если планируется продажа недвижимости. Тогда может возникнуть обязательство заплатить налог на доходы физических лиц — НДФЛ.
Какой налог с продажи унаследованной недвижимости понадобится платить, зависит от срока владения квартирой и налогового статуса.
Снижение налоговых выплат
Несмотря на льготы, введенные законодателями, уменьшить налоговую нагрузку при продаже подаренной недвижимости можно дополнительно. Рассмотрим основные способы оптимизации.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
Самый очевидный путь – выждать необходимый срок владения квартирой после дарения: 3 года для близких родственников и 5 лет для остальных. После истечения этих периодов продажа полностью освобождается от НДФЛ.
Еще один ход – продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости. В таком случае налогооблагаемая база будет исчисляться именно от этого пониженного значения.
Продажа квартиры после дарения от близкого родственника
Отдельно стоит сказать про ситуацию с близкими родственниками. Здесь при продаже до 3 лет можно использовать расходы дарителя на приобретение квартиры для уменьшения базы НДФЛ. Это позволит сэкономить сотни тысяч рублей.
Другой вариант – применить вычет в 1 млн рублей. Хотя он менее выгоден, чем предыдущий способ. В любом случае, возможности оптимизации при продаже подаренного жилья весьма велики.
Как продать подаренную квартиру
Алгоритм продажи квартиры остается постоянным независимо от того, как она была получена. Он состоит из 8 шагов:
Оценить. Для этого собственник анализирует объявления по продаже похожих квартир и определяется с тем, сколько будет просить.
Дать объявления о продаже.
Показать. Переговоры с потенциальными покупателями сопровождаются показами жилья.
Получить задаток. Он служит некоторой гарантией серьезности намерений покупателя.
Подготовить документы для продажи. Пакет будет включать договор купли-продажи, кадастровый паспорт, выписку ЕГРН, выписку из домовой книги и т.д.
Подписать с покупателем договор. При этом деньги могут быть положены в банковскую ячейку для того, чтобы продавец их мог забрать после регистрации договора в Росреестре и окончательного расчета с покупателем.
Отдать документы на регистрацию в Росреестр.
Получить остаток денег. Подписать акт приема-передачи с покупателем и отдать ему ключи и оформленные документы.
При заполнении любых документов, в том числе декларации о доходах или договоров, не забывайте внимательно проверять вписанные данные. Случайные ошибки и опечатки приводят к задержкам в регистрации документов.
В каких ситуациях продажа подаренной квартиры осложняется?
- В идеальном случае даритель предоставляет пустую квартиру, которой новый владелец может распоряжаться по своему желанию. Но может получиться так, что предыдущий хозяин фактически проживает на подаренной площади, и переехать ему некуда. С одной стороны, дарение оформляется по безвозмездному договору, и закон не предусматривает внесение в него условий об обременении в виде проживания дарителя. С другой – были прецеденты, когда суд выносил решение о праве проживания бывшего собственника в подаренной им квартире. Это особенно острый вопрос, если даритель – пенсионер или инвалид. В такой ситуации новый хозяин вправе продать подарок – но только вместе с жильцом, которого покупатель тоже не сможет выселить. Найти желающих купить такую квартиру может оказаться непростым делом.
- Еще более сложная ситуация складывается, если жилье дарят несовершеннолетнему. Такую недвижимость могут продать представители ребенка, но для сделки потребуется предварительное разрешение от опеки. В законе не прописаны условия для согласия или отказа госорганов на продажу квадратных метров несовершеннолетнего собственника. Например, опека в праве обязать продавцов подаренной квартиры приобрести для ребенка жилье аналогичной площади и стоимости. Еще одним вариантом может стать вклад на имя ребенка, «замороженный» до его совершеннолетия – на этот счет надо будет сразу после продажи положить вырученную сумму.
- одаряемый юридически недееспособен, то для продажи квартиры его опекуном тоже нужно разрешение в органах опеки и попечительства. Условия такие же, как и для сделки с «детскими» квадратными метрами – покупка взамен равноценного жилья такой же площади.
- Неоднозначная ситуация получится, если нужно продать квартиру, подаренную одному из супругов. Пока дар в неприкосновенности, этим имуществом владеет только получатель и сохранит его даже в случае развода. Закон не считает подаренную жилплощадь совместно нажитой собственностью. Но если недвижимость продать и полученные средства приобрести что-то другое – это уже будет общая собственность, которую придется делить при расторжении брака. Можно попробовать доказать в суде происхождение средств: новое жилье куплено за счет подаренного. Но не факт, что это получится сделать. Чтобы этого избежать, можно в договоре покупки недвижимости уточнить, что она приобретается за счет средств от продажи подарка.
- Самый сложный случай, когда договор дарения оспорен в суде. Это могут сделать родственники, наследники (только после смерти дарителя) либо сам даритель. Признать договор ничтожным вправе контролирующие или силовые госорганы, а также кредиторы. Если суд признает сделку мнимой, договор фиктивным или скрывающим иные соглашения (например, фактическую продажу без отчисления налога и пошлины), то квартира будет изъята у нового владельца.
Подарила своему племяннику квартиру, принадлежащую мне по праву
собственности. Нужно ли ему подавать налоговую декларацию, если я —
его родная тетя?
Согласно НК РФ от уплаты налога освобождаются граждане,
одаряемые близкими родственниками. В Семейном кодексе РФ приведен
перечень таких родственников, в который не входят тети и
племянники. Следовательно, ваш племянник обязан сообщить о своем
доходе в налоговую службу и заплатить налог на дарение. Стоимость
подаренной квартиры определяется из кадастра недвижимости, если
договор дарения отсутствует.
Как правильно продать квартиру
Как только наследник становится собственником, он имеет право выставить квартиру на продажу. Когда на нее найдется покупатель, все будет происходить стандартным образом: за недвижимость вносится аванс, заключается договор и т.д.
Документы для продажи квартиры, полученной по наследству
При совершении сделки потребуются:
- паспорта всех участников;
- договор купли-продажи;
- выписка из Единого госреестра недвижимости о правах на квартиру (можно получить через МФЦ)
- если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних, разрешение органов опеки и попечительства;
- выписка о зарегистрированных в квартире гражданах;
- свидетельство о праве на наследство.
Также покупатель может попросить у вас:
- техплан на квартиру,
- выписку с лицевого счета, подтверждающую, что у вас нет долгов за ЖКХ (ее можно взять в МФЦ),
- аналогичную выписку из энергетической компании, подтверждающую отсутствие долга за электричество.
Особо осторожные покупатели даже просят от продавца квартиры справку из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Когда квартиру уже можно продавать
Подать объявление о продаже недвижимости можно сразу после получения документа, подтверждающего ваши права собственника. То есть не ранее, чем через 6 месяцев после смерти наследодателя, ведь именно этот срок нужно выждать для вступления в наследство.
Еще раз подчеркнем, что быть просто наследником недостаточно – для того, чтобы сделка состоялась, вы должны быть официальным владельцем квартиры. Если же вы хотите продать жилплощадь бесплатно, без уплаты налога, нужно выждать трехлетний срок (подробнее об этом – в следующем разделе).
Лучше не выставлять квартиру на продажу раньше времени, надеясь, что к моменту подписания договора с покупателем регистрация недвижимости в Росреестре пройдет и выписка из ЕГРН о вашем праве собственности будет готова, ведь еще на этапе показа квартиры у вас, скорее всего, попросят этот документ покупатель и его риелтор.
Что нужно учесть на этапе продажи: советы эксперта
На этапе продажи квартиры владельцу лучше ничего не скрывать ни от риелтора, ни от потенциальных покупателей, советует риелтор Юлия Артикулова. Если вы будете замалчивать какие-то нюансы (например, наличие других наследников, которые собираются оспорить ваше вступление в права собственности), что-то недоговаривать, у покупателя могут появиться сомнения. Если же продавец грамотно рекламирует свою квартиру, честен и открыт, продажа унаследованной недвижимости будет проходить точно так же, как и обычной, и никаких проблем не возникнет.
После оформления сделки и перечисления денег идет процесс регистрации недвижимости. В среднем он занимает семь рабочих дней, но иногда проходит и быстрее. Стоит отметить, что пошлину за регистрацию перехода права собственности на недвижимость по закону платит покупатель (Согласно пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).
Если унаследованная квартира в ипотеке
Бывают случаи, когда новый владелец получает в наследство недвижимость, купленную наследодателем в ипотеку (и на момент смерти она еще не была погашена) или находящуюся под залогом. Это усложняет ситуацию, ведь по закону такую недвижимость вы сможете продать, только заручившись официальным согласием кредитора или залогодержателя, предупреждает Алексей Никитин. Как правило, банк-кредитор дает такое согласие только после полного погашения новым владельцем долга. Если же недвижимость будет продана без согласия залогодержателя, впоследствии он может оспорить вашу сделку в суде. Если она будет признана судом недействительной, вам придется возвращать покупателю уплаченные им деньги.
Когда можно продать унаследованную квартиру
Получив квартиру в наследство, новый владелец фактически сразу же приобретает право ею пользоваться. В ней можно жить, делать ремонт, оплачивать коммунальные услуги. Но право продать унаследованную квартиру появляется только после прохождения ряда бюрократических процедур. Даже если продажа не планируется, их необходимо пройти, чтобы не лишиться имущества.
Для того чтобы стать собственником унаследованной квартиры, нужно:
- оформить свидетельство о праве на наследство;
- поставить объект на кадастровый учет;
- зарегистрировать право собственности в .
Бывает, что наследодатель завещает жилье, которое находится в залоге или куплено в ипотеку. Тогда с квартирой достанутся и долги по кредиту. Если свидетельство о праве на наследство уже есть, нужно подать заявление в банк о переоформлении кредитных обязательств. Оформить полноправную собственность с возможностью распоряжаться имуществом можно только с согласия того залогодержателя квартиры, в данном случае банка.
То есть ответ на вопрос «когда можно продать унаследованную квартиру» такой: после того как на неё будет зарегистрировано право собственности.
Как оплатить налог?
Для уплаты налога на доход от продажи недвижимости требуется выполнение нескольких шагов.
Шаг 1. Собрать документы, а именно:
- выписка из ЕГРН, подтверждающая собственность;
- договор купли-продажи объекта;
- подтверждение денежного перевода в виде расписки или банковской выписки.
Шаг 2. Подать налоговую декларацию
Форму 3-НДФЛ можно заполнить прямо в офисе налоговой инспекции или онлайн в кабинете налогоплательщика на портале Федеральной налоговой службы. Подать декларацию следует до 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости. Например, если квартира была продана в феврале, мае или ноябре 2024 года – во всех этих случаях требуется подать декларацию до 30 апреля 2025 года.
Шаг 3. Оплатить налог
После проверки корректного заполнения декларации налогоплательщику начислят сумму для уплаты. Деньги можно внести через любой банк или воспользоваться формой оплаты в личном кабинете на официальном сайте налоговой службы.
Очень важно своевременно подать декларацию о доходах физлиц в ФНС – до 30 апреля следующего после сделки календарного года. При несвоевременной подаче документов может быть начислен штраф – он составляет до 5% суммы неуплаченного налога за каждый просроченный месяц (но не более 30% от всей суммы).
Если срок до 30 апреля пропущен, налогоплательщику дается еще один шанс рассчитаться с государством. Он должен повторно подать декларацию и оплатить просроченный налог до 15 июля. Если гражданин не воспользуется и этой возможностью, то налоговая насчитает еще один штраф. В этот раз он составит не 5%, а 20% от суммы налога, если налог не оплачен неумышленно. Но, если гражданин умышленно уклонился от уплаты налога, то штраф увеличит сумму налога на 40%.
Как продавать несколько долей в унаследованной квартире
Если дольщиков несколько, а продать свою долю хочет только один, он должен предложить остальным ее выкупить или заручиться их согласием на продажу, содержащим отказ от права преимущественной покупки доли. Несоблюдение этих условий может привести к судебному разбирательству и признанию сделки недействительной. Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком после смерти другого, то срок владения считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда изначально было зарегистрировано право собственности на долю.
Допустим, все дольщики хотят продать квартиру, тогда с точки зрения налогообложения выгоднее, если каждая доля будет продана по отдельному договору. Тогда каждый собственник и, соответственно, налогоплательщик сможет воспользоваться вычетом на сумму 1 млн рублей.
Пример
Две сестры владели квартирой 1,5 года (менее 3 лет). Она была оформлена в долевую собственность, и у каждой было по половине. Квартира была продана по двум договорам купли-продажи и оформлена как продажа двух самостоятельных объектов. Каждая доля была продана за 1,5 млн рублей, то есть вся квартира — за 3 млн рублей.
Расчет налога для каждой собственницы выглядит следующим образом: 13% х (1,5 млн рублей — сумма дохода) — 1 млн рублей (сумма вычета)) = 65 тыс. рублей.
Таким образом, каждый из собственников при продаже своей доли получит максимальный налоговый вычет в 1 млн рублей. При продаже квартиры по одному договору налог бы составил: 13% х (1,5 млн рублей — сумма дохода) — 500 тыс. рублей (сумма вычета)) = 130 тыс. рублей, потому что налоговый вычет в 1 млн рублей разделился бы поровну на каждую собственницу.
Налог с продажи подаренной недвижимости
«Подарили квартиру, хочу продать. Какой налог придется заплатить?» Действительно, это важный вопрос – через сколько лет можно продать подаренную квартиру, чтобы как можно меньше отдать за эту сделку государству. Совсем избежать отчислений в казну, конечно, не получится, но немного сэкономить вполне реально.
Как рассчитать сумму налога?
Иногда, даже если нет планов продать подаренную квартиру, налог уже придется заплатить. Такой дорогой подарок как недвижимость считается доходом, если сделан человеком, не являющимся близким родственником. Поэтому перед продажей сначала нужно заплатить НДФЛ 13%. Сумма исчисляется из стоимости недвижимости по кадастру на дату 1 января года, в котором подарок сменил собственника.
В налоговой декларации физлица, получившего квартиру в дар, указывается кадастровая стоимость подарка. Именно с этой суммы вычисляется 13% подоходного налога. Кстати, это касается ценных бумаг, драгоценностей и других дорогостоящих презентов, полученных не от близких родных.
Налоговый статус
Если недвижимость продает гражданин России, НДФЛ для него составляет 13%. Ставка налога для нерезидентов — 30%. Нерезидентами признаются как иностранные граждане, так и россияне, которые более 183 дней в течение 12 месяцев (месяцы считаются подряд друг за другом) находятся за пределами России. Тогда налог при продаже жилья, как унаследованного, так и любого другого, вырастает с 13 до 30%.
Узнать подробнее о налогах на недвижимость для нерезидентов
Срок владения
По Налоговому кодексу минимальный срок владения недвижимостью, по истечении которого не будет налога с продажи, — 3 года и 5 лет.
Достаточно владеть недвижимостью 3 года, если:
- Право собственности получено на безвозмездной основе. То есть квартиру завещал или подарил родственник, член семьи, она была приватизирована после договора социального найма, досталась в результате передачи по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Продаваемая недвижимость — это единственное жилье владельца (будет учитываться жилье в совместной собственности супругов: если одна квартира оформлена на мужа, а вторая — на жену и обе приобретены в период брака, такое жилье не будет считаться единственным).
- Квартира (единственное жилье) продается в течение 90 дней с момента покупки нового жилья.
Во всех остальных случаях для безналоговой продажи нужно владеть имуществом не менее 5 лет.
Как рассчитывается налог, и можно ли получить налоговые вычеты
Если нужно продать унаследованную квартиру до истечения 3-летнего срока, придется заплатить 13% от ее стоимости. Важный нюанс: срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права собственности.
У налогоплательщика также есть право на вычеты. Это означает, что налогооблагаемую базу можно уменьшить на сумму вычета. Сейчас действует вычет на сумму, не превышающую 1 млн рублей.
Вместо уменьшения налогооблагаемой базы на 1 млн рублей, можно использовать вычет в размере стоимости имущества — при условии, что от наследодателя остались документы об этой стоимости и если он такой вычет на завещанную квартиру не использовал.
Пример
Бабушка оставила внуку квартиру, которую купила за 1,5 млн рублей, сохранила договор купли-продажи и расписку о том, что отдала за нее деньги. Тогда при продаже этой квартиры внук может заявить к вычету 1,5 млн рублей, а не 1 млн рублей.
Допустим, он хочет продать ее за 2 млн рублей. С вычетом, равным стоимости квартиры, то есть 1,5 млн рублей, налог по ставке 13% составит 65 тыс. рублей. То есть налогооблагаемая база будет всего 500 тыс. рублей: 2 млн рублей минус 1,5 млн рублей.
Такой вычет появился всего четыре года назад. Для сравнения: с вычетом в 1 млн рублей налог составил бы 130 тыс. рублей.
Процесс дарения и его суть
Процесс дарения является безвозмездной сделкой для дарителя. Он не получает денег, а значит у него не возникает налоговых обязательств. Но одаряемый получил доход и поэтому должен заплатить налог.
Размер
Налог на доход (НДФЛ) равен 13% от величины дохода. Если одаряемый относится к налоговым нерезидентам, то тогда его сумма увеличивается до 30% от цены подарка.
Как узнать сколько стоит подаренная квартира
Налоговая база определяется одним из двух способов:
- по кадастровому паспорту;
- по договору дарения.
Теоретически, в тексте договора не должно быть оценки квартиры. Но если по какой-то причине она есть, возникает вариабельность в определении цены.
Кто плательщик налога
Согласно ст. 217 НК РФ (п. 18.1) от оплаты НДФЛ освобождаются состоящие в близком родстве участники сделки. Под этим термином подразумевают вполне конкретный список людей:
- дети и родители (в том числе усыновленные);
- братья и сестры (включая сводных);
- внуки и бабушки с дедушками.
Т.е. одаряемый и даритель должны состоять в первой или второй степени родства.
Кровное родство понятно, и проблем в определении, кто освобождается от оплаты налога нет. А сводное родство учитывается частично. Например, мужчина и женщина заключают брак. Каждый из них имеет по одному ребенку от своих предыдущих отношений. Эти дети считаются сводными, но не близкой родней. Если мужчина решит подарить квартиру ребенку жены или наоборот, то одаряемый должен заплатить НДФЛ. Исключение составляет ситуация, когда у сводных детей общий один родитель.
Близкое родство должно подтверждаться документально. Его удостоверяют свидетельства о рождении (в них вписаны родители), а также свидетельства о браке, если нужно подтвердить родственные связи между бабушками с дедушками и внуками.
Можно ли уменьшить налог с продажи подаренной недвижимости?
Закон устанавливает, через какой срок можно продать подаренную квартиру без налога – через три года, если получена в дар от близкого родного, и через пять лет в иных случаях. Существуют несколько вариантов уменьшить отчисления государству, если потребовалось продать квартиру раньше.
Если квадратные метры подарены дядей, тетей, двоюродным братом или сестрой, а также другом, словом, не близкой родней, то законом предписано заплатить налог (НДФЛ) при ее получении – 13% от кадастровой стоимости жилья на 1 января года переоформления. При таком положении дел из стоимости продажи нужно вычесть сумму этого налога и считать новый НДФЛ уже с уменьшенных показателей. После уплаты всех налогов следует сохранить декларацию с кадастровой ценой жилья и чек об уплате налога с дара.
Пример №1. Ивану подарил квартиру дядя (не прямой родственник). В год переоформления права собственности кадастровая стоимость равнялась 2,2 млн руб. Иван уплатил налог – 286 тыс. руб. Мужчина захотел продать подарок спустя восемь месяцев за 6 млн руб.
Иван владел недвижимостью менее пяти лет, и на следующий год после сделки он задекларировал доход от продажи и заплатил 494 тыс. руб подоходного налога.
Расчет дарения: 2 200 000 х 13% = 286 000 рублей.
Расчет продажи: (6 000 000 – 2 200 000) x 13% = 494 000 рублей.
Есть еще один случай, при котором можно сократить сумму налоговых отчислений – когда выполняется ряд условий:
- квартира подарена близким родственником, купившим ее самостоятельно;
- сохранились документы, подтверждающие стоимость покупки;
- даритель не получал на нее налоговый вычет.
При соблюдении всех трех условий из стоимости продажи вычитается цена первоначальной покупки дарителем.
Пример №2. Игорю подарил квартиру близкий родственник, например, отец, поэтому подарок не подлежит налогообложению. Отец приобрел квартиру 6 лет назад за 2,5 млн руб. и на руках остался договор купли-продажи с подтверждением суммы. Сын выручил за квартиру 4,8 млн руб. и может вычесть расходы отца из полученного от продажи дохода. Эти расходы в нашем примере составляли 2,5 млн руб. Получается, налог составит 299 тыс. рублей.
Расчет: (4 800 000 — 2 500 000)х13% = 299 000 рублей.
При продаже подаренной жилплощади предусмотрен налоговый вычет на сумму 1 млн руб.
Пример №3. Анне подарила квартиру бабушка – близкая родня по закону. Так как родственница давно владела этим жильем в старом фонде и получила его в результате приватизации, то документов на куплю-продажу объекта не было. Через четыре месяца внучка продала подаренную недвижимость за 5 млн рубл. Поскольку без договора она не сможет подтвердить бабушкины расходы на покупку квартиры, то учесть их по второй схеме не получится. В то же время сохраняется возможность воспользоваться налоговым вычетом на 1 млн руб, и ей останется заплатить 520 тыс. рублей в виде подоходного налога от продажи квартиры.
Расчет: (5 000 000 — 1 000 000)х13%=520 000.
Нельзя применить все эти способы одновременно: придется выбирать, какой алгоритм окажется выгодней в конкретном случае.
При исчислении налога на продажу недвижимости сопоставляются две суммы: цена, указанная в договоре купли-продажи и 70% от стоимости по кадастру. Бывает, что кадастровая стоимость может оказаться выше рыночной. Налог платится с большей суммы.
Возможно ли сразу продать подаренную квартиру?
Нет универсального ответа на вопрос, можно ли сразу продать подаренную квартиру. Технически вы вправе расстаться с новой собственностью хоть на следующий день после оформления документов и получения выписки из ЕГРН. Но при некоторых жизненных обстоятельствах могут быть исключения.
Оли в квартире мне подарила мама, 1/2 — отец. Они
развелись, выписались, и я стал единственным владельцем. Хочу
продать эту квартиру и купить новую в другом районе. Как мне
сделать, чтобы не платить НДФЛ?
Налог с продажи квартиры можно не платить только в двух
случаях:
- Квартира продается по цене ниже 1 млн
рублей. - Подаренная недвижимость продается через три года
после регистрации права собственности.
Если эти два варианта не ваши, то можно использовать
имущественный налоговый вычет, который уменьшит налогооблагаемый
доход. Размер этого вычета 1 млн рублей. На новую квартиру, которую
вы в дальнейшем купите, можно оформить налоговый вычет в размере 2
млн. рублей. Но вы должны быть резидентом РФ, получать официальный
доход и платить НДФЛ по ставке 13 или 15%.
Наши налоговые эксперты помогут рассчитать максимальную сумму
вычетов, уменьшающих ваш доход и заполнить декларацию!
Какие нюансы учитывать при продаже унаследованной квартиры
Чтобы избежать споров с внезапно объявившимися родственниками, претендующими на наследство, наследнику обязательно нужно найти последнюю версию завещания. Она может быть у нотариуса или в вещах наследодателя.
Если этого не сделать, наследники могут объявиться после проведения сделок с унаследованным имуществом и оспорить их. Это можно сделать только в суде, и тяжба имеет шансы растянуться надолго, ограничивая права пользования и распоряжения имуществом.
Осуществляя сделки с квартирой, полученной по наследству, больше рискует покупатель. Потому что в описанной ситуации он имеет шанс остаться и без денег, и без квартиры. Суд взыщет деньги с продавца, но на них могут претендовать другие наследники, или же он может заявить, что уже потратил их.
Именно поэтому, прежде чем рассматривать такую сделку, важно убедиться, что на квартиру нет других «соискателей». В этом может помочь юридическая проверка недвижимости.
Поиск других наследников — непростой процесс, так как любой претендующий на наследство может начать спор за него даже по истечении 6 месяцев, отведенных на заявление о праве его получения. А если свидетельство на наследство оформлено до того, как полгода прошли, риск возникновения споров за наследство повышается в разы.
Юристы : безопасного срока для сделок с наследуемым имуществом нет. Наследники могли не знать о смерти наследодателя, и для них 6 месяцев начинаются в тот момент, когда они об этом узнали. Такими наследниками могут быть дальние родственники, внебрачные дети, члены семьи, не поддерживавшие связь с наследодателем.
Что касается внебрачных детей, то они могут заявить о том, что их интересы при распределении наследства нарушены, когда им исполнится 18 лет.
В этом случае поможет статус добросовестного приобретателя.
Узнать, как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке
Правовые аспекты продажи подаренной квартиры
Получение квартиры в дар – радостное событие для любого. Однако законодательство устанавливает определенные требования к подобным сделкам. Давайте разберем основные моменты.
Юридические нюансы дарения недвижимости
Дарственная квартира, особенно полученная одним из супругов, представляет собой уникальный юридический объект. По закону, такая недвижимость не считается совместно нажитым имуществом, поэтому для ее продажи не требуется согласие второго супруга. Однако, если вырученные от продажи средства будут использованы на покупку другой недвижимости, новая квартира автоматически станет совместной собственностью супругов. Рекомендуется заключить брачный договор, для избежания проблем при разводе.
Регистрация права собственности и её важность
Для продажи подаренной квартиры критически важно, чтобы право собственности было зарегистрировано в соответствии с законодательством. Регистрация права собственности в Росреестре делает одаряемого официальным владельцем недвижимости. Важно понимать, что до регистрации права собственности переход подаренной квартиры получателю дара не становится окончательным. После государственной регистрации получатель дара может полноценно распоряжаться квартирой, включая ее продажу.
Важность оформления дарственной
Дарственная — это юридический документ, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает свое имущество другой стороне (одаряемому). Она оформляется в письменной форме и должна содержать полные данные о дарителе, одаряемом, описании передаваемой недвижимости и условиях передачи. Дарственная должна быть заверена у нотариуса, чтобы иметь юридическую силу. Затем договор дарения подается на регистрацию в Росреестр, а одаряемый становится официальным собственником квартиры. Этот процесс является ключевым, так как неправильно оформленная или незарегистрированная дарственная может привести к серьезным юридическим проблемам в будущем.
Права и обязанности дарителя
Важно учитывать, что даритель также обладает определенными правами и обязанностями. Он обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако, даритель не имеет права продавать или сдавать в аренду подаренную квартиру без согласия получателя дара. Это установлено для защиты прав и интересов получателя. В случае нарушения своих обязанностей или попыток лишить получателя подарка прав на проживание, получатель может обратиться в суд для защиты своих прав. Суд может принять решение о признании договора о дарении недействительным или восстановлении прав получателя дара.
Процедура оформления права проживания
Процедура оформления права проживания в подаренной квартире включает несколько важных этапов:
Сначала составляется дарственная или договор дарения с учетом всех требований законодательства. Документ должен быть правильно оформлен и подписан всеми заинтересованными сторонами.
Затем следует подать заявление в жилищную инспекцию или орган местного самоуправления, ответственный за регистрацию прав на недвижимость. В заявлении необходимо указать все необходимые данные и приложить копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру и факт дарения.
Ожидание решения органа регистрации. Обычно решение принимается в течение определенного срока, который устанавливается законодательством. В случае положительного решения, право проживания будет оформлено официальным документом.
Регистрация права проживания в Федеральной Регистрационной службе. Это важный этап, который закрепляет права и обязанности сторон и позволяет зарегистрировать право проживания.
Возможность продажи квартиры дарителем
Даритель сохраняет определенные права на распоряжение подаренной квартирой, включая возможность ее продажи. Однако, необходимо соблюдать условия договора дарения и учитывать интересы получателя дара. Продажа квартиры без согласия получателя может привести к юридическим спорам и даже к признанию сделки недействительной.
В связи с этим, важно тщательно прописывать все условия в договоре дарения и соблюдать права обеих сторон. В случае необходимости продажи, рекомендуется заранее обсудить этот вопрос с получателем дара и получить его согласие, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений в будущем.
В 2021 году дедушка подарил мне квартиру. Я ее отремонтировала
и через год продала. Сейчас покупаю новую квартиру. Какой будет
налог с продажи квартиры, если есть договор и платежка на имя деда
на сумму 1 850 000 рублей.
Квартиру вы получили в дар и расходы никакие не несли. Поэтому
стоимость подаренной, а затем проданной квартиры в расчет не
идет.
Доход с продажи подаренной квартиры, находившейся в
собственности одаряемого менее трех лет, можно уменьшить на
имущественный вычет равный 1 млн. рублей. Сумма дохода за минусом
вычета облагается НДФЛ по ставке 13%.
Если обе сделки — продажа старой и покупка новой недвижимости
прошли в одном году, то одновременно вы можете заявить налоговый
вычет как покупатель. Такой вычет предоставляется в размере 2 млн
рублей, если вы получаете доход и являетесь налоговым резидентом
России.
Наши эксперты готовы прийти на помощь в расчете максимальных
налоговых вычетов и заполнении декларации!
Как получить право на наследство
За свидетельство о праве на наследство необходимо заплатить государственную пошлину. Она составляет 0,3% от стоимости унаследованной недвижимости, но не более 100 000 рублей для наследников первой очереди и полнородных братьев и сестер наследодателя. Все остальные платят 0,6%, но не более 1 млн рублей.
Пошлина рассчитывается и оплачивается после проведения оценки. Соответствующую услугу оказывают бюро технической инвентаризации или специализированные компании — независимые оценщики.
После обращения к нотариусу с заявлением о наследстве и пакетом документов, проведения оценки квартиры или другой недвижимости и уплаты пошлины через полгода после смерти наследодателя его наследник получает свидетельство о наследстве.
Если есть достоверные данные о том, что, кроме лиц, обратившихся за выдачей свидетельства, иные наследники, имеющие право на наследство или его часть, отсутствуют, свидетельство может быть выдано до истечения данного срока (п. п. 1, 2 ст. 1163 ГК РФ).
Казалось бы, главное сделано. Однако продажа унаследованной квартиры в дальнейшем требует еще одного этапа подготовки: нужна регистрация права собственности в Росреестре. Тогда статус квартиры будет виден покупателю, что снизит для него риски покупки.
У меня не вышло налога к уплате от продажи квартиры. Нужно ли
мне подавать отчетность в налоговую?
Если стоимость вашей квартиры по договору составила более 1 млн
рублей, то декларацию 3-НДФЛ подавать нужно. В ней вы должны
указать доход от продажи и расходы, за счет которых налог сведен к
нулю. Обязательно сверьте стоимость квартиры по договору с
кадастровой стоимостью. Зачем это нужно сделать, мы подробно писали
в статье
«Налог с продажи квартиры, дома, земельного участка и другой
недвижимости».
Если же вы продали квартиру за 1 млн рублей или того дешевле, то
декларацию в налоговый орган подавать не нужно.
Нужно ли платить налог с продажи
Платить НДФЛ за само по себе вступление в наследство не нужно – после того как вы станете собственником, будете просто уплачивать обычный ежегодный налог на недвижимость, который обязаны платить все владельцы квартир, земельных участков и так далее. А вот если вы хотите продать полученную по наследству квартиру, но стали ее собственником относительно недавно, стоит знать один нюанс.
Налог с продажи не взимается с продавца, если он владеет квартирой более пяти лет. Если срок меньше – придется заплатить:
- 13% от ее стоимости, если вы резидент страны,
- 30% – если не резидент (гражданин РФ, находящийся за пределами страны более 183 дней в течение 12 месяцев подряд).
Однако если право собственности получено на безвозмездной основе, как в случае с завещанием недвижимости, минимальный срок сокращается до трех лет. Иными словами, наследнику, решившему продать недвижимость после истечения трехлетнего периода, платить налог не нужно.
Обратите внимание! При расчете трехлетнего периода срок владения исчисляется не со дня вступления вами в право собственности, а с даты смерти наследодателя.
При этом стоит учесть, что продавец недвижимости вправе сделать налоговый вычет. В случае с продажей квартиры он может составлять не более 1 миллиона рублей. Подробнее о том, как его получить и как рассчитать, описано на сайте Федеральной налоговой службы.
