Кликните на текст документа чтобы развернуть его целиком.
Например, москвичу придется откладывать примерно 6 лет и 3 месяца. Во многом стоимости жилья многие россияне предпочитают покупать квартиру вместе, а не поодиночке — так возникает долевая собственность.
Еще в праве собственности на квартиру появляются доли, когда:
По умолчанию у супругов на квартиру, купленную в браке, возникает совместная собственность. Она отличается от долевой тем, что конкретные доли в праве собственности не определены. Супруги могут решить выделить доли, чтобы при разводе, например, продать одну из долей третьему лицу.
Долевая собственность возникает всегда, когда у одного объекта — квартиры, земельного участка, машины — есть несколько собственников, и доля каждого из них определена.
Разберемся, как продать долю в квартире, сколько это стоит и какие документы нужны для успешной сделки.
Что вы узнаете
С 31 июля собственники квартир могут сэкономить на услугах нотариуса при продаже и дарении долей. Теперь не нужно удостоверять сделки, если квартиру продают все владельцы одновременно и целиком. А значит, не придется за это платить.
Но без нотариуса можно обойтись не всегда. Вот как работают поправки в закон о регистрации недвижимости.
Главное о сделках с долями
Доли в квартире можно дарить и продавать без нотариуса. Вот условия:
Ипотеки долей это тоже касается. Когда ипотеку оформляют сразу на все доли в квартире, к нотариусу ходить необязательно.
Если один собственник продает или дарит свою долю, нужно идти к нотариусу и платить госпошлину — до 20 000 ₽
Кого это касается?
Поправки касаются всех собственников, которым принадлежит не вся квартира, а доли в ней. Например, супруги приватизировали квартиру на двоих. Квартиру могли сразу покупать в долях, или владелец умер, а наследники получили части его недвижимости.
Всем, у кого есть доля в любом жилье, даже небольшая, стоит разобраться в новом законе. А кто не разберется, может потерять деньги и время.
Как было раньше
Если квартира принадлежала не одному человеку, а нескольким собственникам, продажа долей проходила через нотариуса. Этого требовал федеральный закон — без нотариального удостоверения продать такую квартиру было невозможно, Росреестр просто не принял бы документы.
Иногда обращение к нотариусу действительно было оправданным: например, если долю продавал один собственник. Для таких сделок есть определенная процедура, которая защищает совладельцев жилья. Например, сначала нужно предложить им выкупить долю. Нотариус проверяет, соблюдены ли эти требования.
Что изменилось в продаже долей с 31 июля
К нотариусу можно не ходить, если доли отчуждают при таких условиях:
Это же касается и ипотеки долей: для всех участников сделки одновременно ее теперь оформляют без нотариуса.
Сколько получится сэкономить без нотариуса
Нотариусы за все берут деньги: госпошлину, нотариальный тариф или плату за свои допуслуги. Госпошлина за сделки с долями составляет 0,5% от суммы договора — минимум 300 и максимум 20 000 ₽. Эту сумму платит не каждый собственник доли, ее платят за один договор.
Теперь таких расходов может не быть, а сделка все равно состоится.
К нотариусу можно обратиться добровольно
По закону нотариус для продажи всех долей в квартире больше не нужен. Но для некоторых сделок простой письменный договор может быть рискованным. Например, когда доли продают не родственники, чьи-то интересы могут пострадать, а кого-то обманут. Если покупатель хочет подстраховаться, он может предложить оформление сделки у нотариуса в добровольном порядке.
То есть сделка хоть и оформляется одним договором, а все доли продаются одновременно, но стороны все равно удостоверят ее у нотариуса и заплатят госпошлину. Это теперь необязательно — Росреестр и так все зарегистрирует, — но не запрещено. Нотариусы будут только рады, а покупателю и продавцам немного спокойнее. Нотариус хоть и не полностью, но проверяет дееспособность. Если он заподозрит, что один из продавцов долей нездоров или не понимает, что лишается имущества, сделку не оформят.
Если долю продает один собственник
Нотариус не нужен, только если все собственники одновременно решили подарить или продать свои доли. То есть квартиру отчуждают целиком.
Если собственник половины квартиры решил продать или подарить ее отдельно, без нотариуса не обойтись. Росреестр не примет договор без удостоверения. И платить госпошлину тоже придется. Например, если доля стоит 1 млн рублей, госпошлина составит 5 тысяч, а еще есть услуги правового и технического характера, которые нотариус может оценить в 10 тысяч рублей и даже больше.
Кроме нотариального удостоверения владельцу доли нужно подумать об уведомлении других собственников: сначала ту же часть недвижимости нужно предложить им, причем за те же деньги. Продать посторонним людям дешевле потом не получится. Это требование иногда обходят оформлением дарения: для безвозмездных сделок с долями преимущественное право выкупа не работает. Дарить долю можно кому угодно и без ведома других совладельцев.
Но к нотариусу идти все равно придется — и при продаже, и при дарении.
Какие риски есть при продаже долей без нотариуса
Отмена обязательного удостоверения сделок с долями упростит продажу квартиры для семей с детьми и родственников. Но если доли принадлежат не членам одной семьи или между ними конфликт, есть риск мошенничества.
А учитывая историю с подделкой ЭЦП, мошенники могут и все доли продать без ведома владельцев: нотариус их теперь не остановит.
Чтобы защититься от мошенников и нечестных совладельцев долей, не разрешайте оформление сделок с ЭЦП и запретите продажу и дарение без личного присутствия. У нас есть подробный разбор, как это сделать.
Договор купли-продажи квартиры по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона отчуждает принадлежащую ей долю в какой-либо квартире за оговоренное сделкой денежное вознаграждение.
Прежде чем разбирать содержание рассматриваемого нами соглашения, следует разобраться, что же представляет собой доля в квартире. Итак, доля представляет собой часть определенной жилплощади и подразделяется на несколько видов:
Таким образом, идеальная доля подразумевает какое-либо цифровое обозначение собственности, в то время как доля в натуре – это определенная часть жилплощади с реальными характеристиками.
Последний вид является очень сложным в плане продажи. Как правило, количество предложения превосходит количество спроса. А вот первый вид является более простым в плане купли-продажи.
Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам квартиры. Только в случае незаинтересованности покупкой последними может рассматриваться вариант продажи другим лицам.
При этом, законодательством урегулирован порядок предоставления такой возможности:
Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи квартиры по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:
Преамбула
15 декабря 2023 года
Николаев Игорь Александрович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Никольская, дом 17, строение 1, квартира 126, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Степанов Николай Васильевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 12.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, село Новое, улица Советская, дом 11, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доля собственности в квартире.
В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается квартира, а также характеристики отчуждаемой доли.
Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:
Цена договора
Данный раздел предназначен для обозначения цены доли в жилом доме. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Выглядит образец такого раздела следующим образом:
Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи квартиры по долям считается заключенным.
Нам с сестрой досталась по наследству квартира от мамы. Доли в ней распределены пополам. Я хочу продать эту квартиру, а сестра возражает. Выкупить мою долю она тоже не может: нет денег.
И что мне теперь с этой долей делать?
Ольга, юридически это простой вопрос. Хотите продать — продавайте. У сестры есть преимущественное право покупки вашей доли. Но если она покупать не хочет, то запретить вам ее продать не может.
Другое дело, что отношения с сестрой вы таким образом серьезно испортите. Так что сразу рекомендуем вам прочитать нашу старую статью «Как говорить с близкими о деньгах». Сложно посоветовать еще, кроме как попробовать договориться с сестрой и найти компромисс.
Остальные юридические нюансы я разберу в этом ответе.
Что такое преимущественное право покупки
Вы, как собственник доли, вправе распоряжаться ей так, как хотите. Захотите — продавайте, покупатель. Единственное ограничение, которое на вас накладывает закон: вы обязаны предложить купить долю другому собственнику квартиры, перед тем как продать ее третьему лицу. Это называется преимущественным правом покупки. Собственник или собственники других долей должны иметь приоритетную возможность получить в собственность весь объект.
Недвижимость крайне трудно, а порой вообще невозможно делить на доли. Если доля слишком маленькая, начинаются суды и споры, кому какая комната принадлежит. Все это портит жизнь владельцам. Поэтому в законе предусмотрено, что в первую очередь нужно думать о том, как сделать недвижимость единой. Если другие владельцы не хотят или не могут приобрести недостающие до целой доли, их можно продать другим людям.
Теоретически преимущественное право можно обойти. Например, если использовать схему с дарением своей доли. Поскольку дарение не надо согласовывать с другими собственниками, долю можно подарить любому человеку. О том, как обходят преимущественные права хитрые риелторы при продаже долей в коммунальных квартирах, можно почитать в другой нашей статье. Но такую сделку могут оспорить, и я не всерьез рассматривать такой вариант.
Вы можете попробовать обойти правила о преимущественном праве, но в законе прописаны различные механизмы оспаривания таких действий. Например, владелец другой доли, если вы нарушили его права, в течение трех месяцев с момента продажи вашей доли вправе обратиться в суд и потребовать перевести обязанности покупателя на него. То есть заменить того, кому вы продали, в сделке собой и стать владельцем доли.
Даже если в течение трех месяцев он не успел, у него есть еще целый год, чтобы обратиться в суд и потребовать признать сделку недействительной или ничтожной. После чего вам придется возвращать деньги, которые вы, возможно, уже потратили, покупателю. А ему — возвращать вам долю.
Как правильно оформить продажу, чтобы ее нельзя было оспорить
По закону вы должны предложить сестре купить вашу долю именно по той цене, по которой потом хотите продать. Нельзя предложить преимущественному покупателю цену выше, а потом продать дешевле.
Но так как вы близкие люди и можете сесть и спокойно все обсудить, есть возможность договориться о разных вариантах.
Но есть нюансы. Если собственник доли должен денег, например банку, то банк вправе обратить взыскание на долю. Если долю невозможно выделить в натуре, банк может потребовать ее продать. При этом преимущественное право покупки за другими собственниками сохраняется. Если они не готовы выкупить, то доля продается на публичных торгах. В этом случае правило о том, что цена для всех одинаковая, перестает действовать. Поэтому с торгов доля может уйти значительно дешевле.
Если сестра не против
Сестра может подписать отказ от преимущественного права покупки, если она не против вашей продажи в целом. Можете за это предложить ей согласовать с ней кандидатуру покупателя.
Заверить ее отказ нужно обязательно у нотариуса. Это стоит около 2000 ₽, из которых 500 ₽ — это госпошлина, 1500 ₽ — услуги нотариуса. Цены на услуги нотариусов могут отличаться в разных регионах.
Если сестра против
В случае если сестра добровольно не отказывается от преимущественного права, нужно уведомить ее о намерении продать долю. Можно действовать несколькими способами.
Написать уведомление самостоятельно, указать в нем цену, по которой вы намерены продать долю, и предложить дать ответ в течение 30 дней. Можно отдельно отметить, что если письменного ответа не последует, то через 30 дней будет считаться, что сестра отказалась от своих прав преимущественной покупки.
Если она согласна расписаться на этом уведомлении, что она получила его лично, это самый дешевый и быстрый вариант для вас. Сестра ставит подпись, дату и пишет примерно такой текст: «Уведомление получено мной лично».
Отправить телеграмму. Если лично договориться не получилось, можно отправить телеграмму с уведомлением о вручении или ценное письмо с описью вложения. Отправить его необходимо по месту регистрации сестры. Это нужно, чтобы в случае спора гарантированно доказать, что вы предприняли все необходимые действия и уведомили сестру как преимущественного покупателя.
Если с телеграммой все просто, к письму есть определенные требования. В законе они не описаны, но на практике суд может потребовать доказать, что в письме лежало именно уведомление, а не пустой лист. Поэтому в описи вложения надо не просто указать, что вы отправляете уведомление о продаже квартиры, но полностью переписать весь текст письма.
Через нотариуса. Это необязательно, но если вы, например, собираетесь продавать свою долю покупателю с ипотекой, банк может потребовать нотариального уведомления. Так меньше рисков оспорить его в суде. Вы обращаетесь к нотариусу, он высылает уведомление, и в течение месяца вы ждете ответа.
Вариантов возможно несколько. Сестра может ответить, что согласна или не согласна купить долю. Может вообще не получить письмо — это тоже форма ответа: молчание означает согласие или молчаливый акцепт. Если ничего не происходит, нотариус выдает свидетельство, что вы предприняли все попытки соблюсти право преимущественной покупки.
Из всех вариантов это самый дорогой — примерно 5000 ₽ за все действия, включая свидетельство на гербовой бумаге.
Уведомление в личном кабинете на сайте Росреестра. Доступ к нему можно получить через госуслуги. Но этот способ можно использовать, только если число собственников других долей больше 20. Так бывает, например, при продаже в паркинге — то есть доли в праве общей долевой собственности, которая в натуре не выделена.
Как поступить дальше
Когда у вас на руках будет отказ от преимущественного права или свидетельство от нотариуса о соблюдении преимущественных прав, можно продавать долю в квартире кому угодно. Согласие сестры не нужно. Насколько это будет комфортно с точки зрения семейных отношений, решать вам.
Кроме того, сестре стоит попробовать пояснить один тонкий момент. Если вы продадите долю чужим людям, ее, скорее всего, ждет суд: придется разбираться с новым собственником и определять порядок пользования квартирой. Это время, деньги и большие проблемы, потому что потом ей будет сложнее продать свою долю. Пока вы владеете квартирой вместе, договориться гораздо проще и выгоднее.
Вы можете попробовать найти компромисс. Можно сдавать квартиру внаем или предложить сестре взять кредит, чтобы выкупить вашу долю. Или вы возьмете кредит и купите ее долю, а потом продадите квартиру целиком и закроете кредит. Для вас это будет выгоднее, чем продавать долю.
Что можно сделать, вы владели незначительной долей
Законных способов принудить сестру к покупке вашей доли нет. Теоретически такое возможно, у вас была маленькая доля, например меньше /4. Или у сестры была доля меньше /4, вы выкупить ее принудительно, а потом продать всю квартиру целиком.
Речь идет о том, что владелец незначительной доли в реальности не может фактически пользоваться квартирой. /4 доли в однокомнатной квартире может, например, составлять . Пользоваться ими для личных нужд невозможно.
С сентября 2022 года введен запрет на создание микродолей в квартире. Нельзя заключать сделки, в результате которых в общей долевой собственности возникнут доли менее 6 м² на одного собственника. Продать такую долю можно только собственнику, у которого уже есть доля в праве, если в сумме после приобретения доля будет больше 6 м².
А если договориться с другим собственником не удалось — остается только обратиться в суд. Он может признать долю в недвижимости незначительной и обязать других собственников принудительно выкупить ее по рыночной стоимости.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Государственная регистрация сделки
Когда договор подписан, переход права собственности по нему регистрируют в ЕГРН. Для этого нужно заполнить и подать заявление в Росреестр вместе с документами, перечисленными выше.
Нотариус сам отправит в Росреестр все нотариально заверенные документы вместе с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности. Дополнительных денег за это платить не придется и лишний раз ходить в Росреестр тоже. Но если хотите, вы можете отказаться от этой услуги и отправить документы сами.
Росреестр регистрирует переход права в течение:
Когда Росреестр зарегистрирует переход права, он выдаст выписку из ЕГРН. Регистрационные надписи на договорах больше не проставляют — а только отметку о том, что создан его электронный образ при приеме заявлений о переходе права собственности. Бумажный документ Росреестру не нужен.
НДФЛ с доходов от продажи доли
По общему правилу платить НДФЛ не надо, если вы владели долей пять лет и дольше. Срок сокращается до трех лет, если вы:
Некоторые собственники долей не платят НДФЛ с продажи. К ним относятся:
Срок владения долями не важен, но собственник должен выполнить одновременно такие условия:
Во всех остальных случаях НДФЛ придется заплатить по ставке 13%. Но есть способы заплатить и меньше:
Может сложиться так, что вы совсем не получили доход — продали дешевле, чем купили В этом случае платить налог не нужно, но все равно придется подать декларацию Сделать это можно через личный кабинет налогоплательщика.
Расторгнуть договор доли можно , как и договор целой квартиры. Как это делается, Тинькофф Журнал уже писал.
Что важно учесть при доли
продать половину или часть своей доли? Закон не запрещает собственнику распоряжаться долей, в том числе выделять из нее часть и продавать. Но нужно соблюсти все правила, описанные выше, и помнить, что новая доля не может быть меньше 6 м².
Перед тем как выделять долю из своей доли и продавать ее, подумайте: так вы добавите в квартиру еще одного собственника. Значит, после продажи количество заинтересованных лиц и вероятность конфликтов увеличатся.
один из супругов продать свою долю? Может, но для начала нужно выделить конкретную долю, поскольку в совместной собственности, которая возникает в браке, конкретные доли за мужем и женой не закреплены.
Семейный кодекс разрешает супругам не дожидаться развода и делить имущество в любое время. Нужно всего лишь подписать соглашение, в котором будет указано, кому какая доля в праве совместной собственности принадлежит. Доли предполагаются равными, но вы в соглашении можете разделить их .
В соглашении о разделе имущества укажите:
Если кто-то из супругов недоволен разделом долей или не хочет заключать соглашение — недвижимость разделит суд.
И брачный договор, и соглашение нужно удостоверить нотариально — и то и другое стоит 500 ₽, плюс плата за услуги правового и технического характера. Например, в Москве это стоит от 11 000 ₽.
Когда долю выделят, совместная собственность превратится в долевую, а супруг сможет свою долю продать. Но нужно уведомить другого супруга об этом намерении, так как он будет иметь преимущественное право купить долю — здесь действуют правила, что и с другими собственниками.
Как продать долю несовершеннолетнего? Если вы опекун или родитель несовершеннолетнего и хотите продать его долю, нужно получить разрешение на сделку от опеки.
Обратитесь в ведомство по месту регистрации и напишите заявление о том, что планируете продавать долю несовершеннолетнего и обязуетесь соблюдать его права и интересы. Бланк заявления вам выдадут. Понадобятся и другие документы — их список лучше запросить в самой опеке.
Подписать заявление должны все законные представители ребенка и сам ребенок, если ему 14 и больше лет. Если родители в разводе, но сохранили родительские права, они оба должны участвовать в процедуре.
Чтобы получить разрешение, вы должны доказать органу опеки и попечительства, что материальные интересы ребенка не пострадают, а жилищные условия не ухудшатся.
Для подтверждения этого органы обычно просят доказать, что вырученные от продажи деньги пойдут на покупку другого жилья в собственность ребенка.
Опека может запросить:
Ухудшением жилищных условий опека и суд могут признать все что угодно. Например, мама решила продать комнату, которая принадлежала дочери, и купить долю в квартире бабушки девочки. Комната находилась в городе, а дом бабушки — в деревне. Опека решила, что ребенку будет лучше остаться в городе. Мать обжаловала это решение в суде, но суд ее иск отклонил.
Когда вы подадите заявление со всеми документами, опека должна в течение 15 дней либо разрешить продавать долю несовершеннолетнего, либо нет — и тогда объяснить почему.
продать долю, если один из собственников жилья не согласен? У несогласного есть два варианта: воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить долю на ваших условиях или предложить свои. Но вы вправе не принять их и продать долю, как вам угодно.
Если вы все делаете по закону, извещаете собственников, не нарушаете ничьи права, шансов оспорить сделку нет. Но если возникнет спорная ситуация — попытайтесь договориться, чтобы не тратить время, нервы и деньги на суды и споры с собственниками.
Как определить долю в квартире
Долю в квартире можно определить двумя способами:
Но такая доля не должна быть меньше общей площади жилого помещения — то есть не быть микродолей. Сделки с микродолями являются ничтожными.
Исключение: если микродоли появились в результате наследования, приватизации, использования маткапитала или до того, как их запретили — до 1 сентября 2022 года.
Покупать реальную долю удобнее. Если вы приобретаете, например, комнату, то можете быть уверены, что продавец выделил долю. Это значит, что вы будете жить в этой комнате, а другой собственник нет. Только не забудьте уточнить порядок пользования общими помещениями: кухней, ванной, коридором.
Если покупаете идеальную долю и хотите жить в квартире, то, скорее всего, вам придется договариваться с другими собственниками о порядке пользования квартирой. К сожалению, они часто бывают несговорчивыми — возможно, договариваться придется через суд.
Нотариальное заверение договора доли
В отличие от обычного договора купли-продажи недвижимости, договор купли-продажи доли нужно удостоверить у нотариуса, кроме случаев, когда:
Сколько стоит нотариус
За удостоверение договора придется заплатить госпошлину — 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей. Ее нужно заплатить один раз независимо от количества участников сделки. Сумму делят между ними в равных долях.
Если нотариус оказывал вам дополнительные услуги, за это придется заплатить. Например, Московская городская нотариальная палата установила максимальную стоимость за услуги правового и технического характера по сделкам с недвижимостью в 2023 году. Так, удостоверение договора стоит от 5000 до 15 000 ₽ в зависимости от его сложности.
Но если все документы вы подготовили сами, а нотариуса просите только заверить их, то уплатить вы должны госпошлину — и больше ничего. Чтобы не заплатить лишнего, всегда уточняйте заранее у нотариуса, сколько он возьмет за свои услуги.
Чтобы нотариус заверил договор, нужно принести ему полный пакет документов по сделке:
Договор доли регулируется правилами ГК РФ — как договор объекта недвижимости целиком.
Чтобы договор доли считался заключенным, нужно обязательно согласовать существенные условия.
Предмет договора — что именно вы продаете. Его нужно указать, чтобы точно определить объект продажи и дать все характеристики, которые не позволят спутать его с другим объектом.
Для начала нужно точно определить размер доли — ведь именно она предмет договора. Если доля реальная — скажем, комната — в ней может находиться другое имущество, которое включено в цену, — скажем, мебель. Тогда нужно обязательно отметить это в договоре.
Наряду с долей обязательно определите, в каком именно объекте недвижимости вы ее продаете — в квартире, доме и т. д. После укажите кадастровый номер объекта.
Кроме кадастрового номера индивидуализировать квартиру помогут:
Цена договора — сумма, которую вы ожидаете получить за долю. Цену можно установить двумя способами:
Цена не может быть ниже той, которую вы указывали в извещении для остальных собственников.
Цену можно установить в рублях или валюте. Если указываете цену в валюте, обязательно напишите, как перевести цену в рубли, по какому курсу и на какую дату.
Дополнительно к цене обычно указывают порядок расчетов — наличный или безналичный — срок оплаты и другие условия, связанные с финансовой стороной договора.
Список остальных собственников с указанием их долей и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли. Если до этого этапа у вас еще нет таких данных, то их точно знает нотариус: у него есть доступ к сведениям из ЕГРН.
Обременения. Это не существенное условие, но стоит написать, у доли обременения: например, доля в залоге, договор ренты. Это важно, потому что новый владелец вместе с долей возьмет на себя и некоторые обязательства. Например, если покупателю достанется доля, заложенная по договору об ипотеке, ему придется погашать задолженность перед банком. Это правило может отменить только соглашение с банком.
Когда доля в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не сказано другое. Каковы у объекта недвижимости характеристики и у него обременения, можно узнать в выписке из ЕГРН.
Что делать до оформления договора
Чтобы продать долю постороннему лицу, нужно сообщить другим собственникам квартиры о своем намерении и предложить им выкупить долю. Для этого отправьте извещение с указанием цены и других условий продажи каждому собственнику. Учтите: даже если два собственника живут по одному адресу, отправить одно извещение на двоих нельзя.
Если вы решили продать долю одному из собственников, пропускайте шаг с уведомлением: оно нужно только тогда, когда долю продают третьему лицу.
Перед тем как отправлять извещения, я советую обсудить продажу с другими собственниками устно — так вы поймете, ее выкупить, сможете обговорить условия продажи заранее и указать в извещении уже согласованную цену.
Раньше в выписке были имена всех собственников и информация, которая пригодится для договора купли-продажи: кадастровый номер, общая и жилая площади. С 1 марта 2023 года данные собственника отображаются в выписке, только если он сам подаст заявление в Росреестр.
Но все данные доступны нотариусам. Поэтому, чтобы уточнить количество собственников, их имена и адреса, можно сразу идти в нотариальную контору. Нотариус закажет выписку из ЕГРН и возьмет за это плату. Федеральная нотариальная палата установила предельный размер платы за услуги правового и технического характера на 2023 год, но лучше уточнить цену напрямую у нотариуса.
Письменное извещение о намерении продать долю нужно направить всем собственникам за месяц до планируемой сделки. В извещении обязательно укажите, что именно вы продаете и за какую цену.
Чтобы было легче согласовывать условия договора купли-продажи, дополнительно укажите:
Извещение можно отправить несколькими способами:
Извещение можно передать нотариусу в электронной форме через единую информационную систему (ЕИС) Федеральной нотариальной палаты или через госуслуги.
Но для этого вам понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП.
Оформить ее можно двумя способами:
Не забудьте сохранить подтверждение того, что вы отправили извещение, а адресат получил его.
Если рассылкой занимался нотариус — запросите подтверждение у него. Если вы решили отдать извещение лично, обязательно сделайте два экземпляра и попросите получателя расписаться на вашем, указать, что он получил извещение, написать ФИО и дату. Например, так: «Извещение получила лично Иванова А. А. 18.01.2023 подпись». А второй — отдайте дольщику, которого известили.
Если вы направили телеграмму или письмо по почте, подтверждениями будут копии телеграммы или письма, копии уведомлений о вручении с печатями Почты России. Отсканировать копии можно прямо на почте за отдельную плату.
Просто квитанция с описью вложения не подойдет. По мнению Федеральной нотариальной палаты, квитанция не доказывает, что вы действительно отправили собственникам уведомление: какой текст у самого извещения, которое вы указали в описи.
Сделка состоится, даже если нет документов, которые подтверждают должное уведомление сособственников о продаже доли. Нотариус заверит ее и просто пропишет в договоре купли-продажи: «Продавец гарантировал, что надлежащим образом уведомил преимущественных покупателей о продаже доли по цене, но те не купили комнату в предложенный срок».
Такое заверение пишется со слов продавца, и нотариус не подтверждает, что соседи отказались от покупки. Ответственность за честность этого утверждения остается на продавце.
У долевых собственников есть месяц со дня получения извещения, чтобы выкупить долю на указанных условиях. Считается, что они получили извещение, даже если на почту за ним никто не пришел, но вы или нотариус отправили его по адресу регистрации.
Если извещение вернулось, потому что по указанному адресу не проживает нужный вам собственник, придется отправить извещение еще раз. Выяснить его новый адрес регистрации можно в ОВМ при МВД через нотариуса, потому что раскрыть информацию ведомство вправе только ему.
Если прошел месяц, а вам никто не ответил или согласился выкупить долю, но не на ваших условиях, можете смело продавать ее третьему лицу — собственники утратили преимущественное право покупки.
Даже если они обратятся в суд, чтобы признать сделку недействительной и перевести права и обязанности покупателя на себя, оснований к тому не будет.
Вы можете начать продавать долю раньше, чем через месяц, если соберете со всех долевых собственников отказы от покупки вашей доли. Отказ должен быть письменным и желательно нотариально удостоверенным. Это необязательно, но нотариус может отказаться удостоверить договор , пока собственники не подтвердят ему, что действительно отказались покупать долю.
У заверенного отказа есть преимущество — он не имеет срока действия. То есть если не меняете условий сделки, то продать долю можно кому угодно даже через несколько лет.
В целях экономии времени и денег можно оформить отказ сразу всех собственников в одном документе.
Шаблон извещения о намерении продать долю
Образец отказа от преимущественного права покупки доли
Если орган опеки не одобрил отказ от покупки доли, заключать договор купли-продажи доли с третьим лицом не стоит. Опека может потребовать в суде расторгнуть этот договор и возместить убытки несовершеннолетнему.
Что будет, если не отправить извещение?
Возможно, все будет хорошо, и все ваши собственники согласны на продажу доли третьему лицу. А возможно, и нет.
Если один из них против, то он в течение трех месяцев может подать иск о переводе на себя прав и обязанностей покупателя доли. Срок отсчитывают с момента, когда ему стало известно или должно было стать известно о продаже доли.
Если иск удовлетворят, доля перейдет к такому собственнику, а он должен будет заплатить за нее , сколько заплатил первоначальный покупатель.
Но платит он не продавцу, а первоначальному покупателю — возмещает стоимость доли.
Такой иск собственник может подать не только когда ему не отправили извещение, но и при любых нарушениях преимущественного права покупки, например:
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ
доли в квартире
«» 2023 г.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 “О статусе столицы Российской Федерации”), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
