В соответствии с законодательством Российской Федерации, арендатор обязан осуществлять оплату стоимости неотделимых улучшений в установленные сроки и в соответствии с договором аренды. Отказ от оплаты неотделимых улучшений может рассматриваться арендодателем как нарушение условий договора, что может повлечь за собой юридические последствия.
Заключение
Неотделимые улучшения играют важную роль в правовом регулировании арендных отношений. Они обеспечивают защиту интересов как арендодателя, так и арендатора, определяя правовой статус, порядок возмещения и оплаты таких улучшений. Важно соблюдать законодательные нормы и договорные обязательства в отношении неотделимых улучшений для избежания конфликтов и негативных последствий.
| Критерии | Согласие арендодателя | Без согласия арендодателя |
|---|---|---|
| Возмещение затрат | Может быть возмещено арендатором | Не возмещается арендатором |
| Право на отделение улучшений | Арендатор имеет право на отделение улучшений | Арендатор не имеет права на отделение улучшений |
Согласно законодательству, арендатор вправе требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений недвижимости, внесенных им на основании договора аренды. Размер компенсации определяется исходя из стоимости улучшений, а также срока их эксплуатации. Оплата производится либо однократно, либо в рассрочку, в соответствии с соглашением сторон.
Требования арендатора
- Предоставляет формулировку требований арендатора
- Указывает на законодательные нормы по вопросу неотделимых улучшений
- Обеспечивает прозрачность и документальное оформление информации об улучшениях
- Предлагает варианты оплаты неотделимых улучшений
Знание законодательных норм является необходимым условием для обоснования своих прав и требований в отношении неотделимых улучшений недвижимости.
Преимущества неотделимых улучшений
Увеличение стоимости объекта
Неотделимые улучшения способны значительно повысить стоимость объекта недвижимости. Они могут включать в себя различные работы, такие как ремонт, перепланировку, обновление систем отопления и вентиляции, установку нового оборудования и многое другое.
Улучшение условий для арендаторов
Неотделимые улучшения также принесут пользу арендаторам, так как они могут улучшить комфортность и функциональность объекта. Современные системы кондиционирования и отопления, современные кухни и ванные комнаты, высокоскоростной интернет и другие улучшения создадут более комфортные условия для проживания или работы.
Увеличение долгосрочной стабильности
При наличии неотделимых улучшений риск необходимости в крупном ремонте или замене оборудования снижается. Новое оборудование и системы могут обеспечить более долгосрочное, надежное и безопасное использование объекта.
Увеличение конкурентоспособности объекта
Неотделимые улучшения могут значительно повысить конкурентоспособность объекта недвижимости на рынке аренды. Улучшенный объект будет привлекать больше внимания со стороны потенциальных арендаторов и предложения.
Неотделимые улучшения в аренде: запрос на возмещение затрат
Неотделимые улучшения имеют значительные преимущества для арендодателя. Они способны повысить стоимость объекта недвижимости, улучшить условия для арендаторов, обеспечить долгосрочную стабильность и повысить конкурентоспособность объекта. До включения неотделимых улучшений в арендный договор рекомендуется проконсультироваться с юристами для обеспечения правовой защиты как арендодателя, так и арендаторов.
Запрос на возмещение затрат
Я обращаюсь к Вам с просьбой о возмещении затрат, связанных с проведением неотделимых улучшений в сдаваемом Вами мне помещении. В соответствии с действующим законодательством, арендатор имеет право на возмещение подобных расходов, которые были необходимы для улучшения состояния арендованного имущества.
Факты и обоснование затрат
Общая сумма затрат составила 100 000 рублей.
Следует отметить, что все проведенные работы были необходимы для обеспечения комфортных условий проживания и работы в арендованном помещении. Более того, эти улучшения повысят стоимость недвижимости и привлекут внимание потенциальных арендаторов.
Возможные варианты возмещения
Желаю получить свои затраты полностью либо найти взаимовыгодное решение в данной ситуации. Благодарю за внимание и жду Вашего ответа.
Составление письма
Я обращаюсь к вам с вопросом, связанным с неотделимыми улучшениями, выполненными мной в арендованном помещении. Я хочу поговорить о возможности компенсации за эти изменения. В данном письме я приведу полную информацию о проделанных улучшениях и их стоимости.
Описание неотделимых улучшений
Ниже приведено полное описание неотделимых улучшений, выполненных мной в арендованном помещении:
Просьба о компенсации
Исходя из описанных выше улучшений, прошу рассмотреть возможность компенсации за их выполнение. Общая стоимость неотделимых улучшений составляет 150 000 рублей.
Я предлагаю несколько вариантов сотрудничества по данному вопросу:
Просьба рассмотреть данное письмо с пониманием и принять во внимание проделанные улучшения при обсуждении вопроса о компенсации.
Спасибо за внимание.
Пример письма арендатора
Я хотел бы обратить ваше внимание на некоторые неотъемлемые улучшения, которые были внесены мною в арендованное помещение. В течение моего пребывания в аренде я вложил значительные усилия и ресурсы в улучшение обстановки, и считаю, что эти изменения значительно улучшили качество и комфорт проживания.
Вот лишь некоторые из основных улучшений, выполненных мною:
Я искренне считаю, что все эти улучшения делают помещение более привлекательным для потенциальных арендаторов, а также повышают его рыночную стоимость. Я бы хотел получить компенсацию за эти неотъемлемые улучшения, учитывая, что они были выполнены мной своими силами и средствами.
## Документы и Улучшения
В приложении к этому письму я прикладываю документы, подтверждающие выполнение улучшений и расходы, связанные с ними. Я надеюсь на ваше понимание и готов обсудить этот вопрос более подробно в удобное для нас время.
С наилучшими пожеланиями,
## Возможность увеличения размера арендной платы
### Условия Договора
В договоре аренды недвижимости, заключенном на 49 лет, указано, что пересмотр размеров арендной платы не может быть чаще одного раза в течение 5 лет с учетом инфляции на период действия договора. Также в нем указано, что договор может быть изменен или расторгнут письменными дополнительными соглашениями сторон. Также указано, что изменение суммы арендной платы вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания арендатором документов об изменении.
Договор аренды заключен в 2014 году, и с тех пор размер арендной платы не менялся. Арендатор не хочет подписывать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы. Каким образом арендодатель в такой ситуации может увеличить размер арендной платы?
### Позиция Компании
По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции: изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон. Оснований для изменения такого условия в одностороннем порядке арендодателем либо по требованию арендодателя судом мы не видим.
### Законодательство
В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ заключенный договор является основанием для возникновения у его сторон взаимных обязательств. В силу ст. 309 ГК РФ эти обязательства (в том числе обязательство по внесению предусмотренной договором арендной платы) должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных законом или договором (пп. 1, 2 ст. 310 ГК РФ).
По общему правилу изменение договора возможно исключительно по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ*(1). Соглашение сторон об изменении условий договора по существу само является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ), а значит, к нему применимо положение п. 1 ст. 421 ГК РФ, согласно которому понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
Изменение договора не по соглашению сторон допускается лишь в исключительных случаях. К таким исключениям относится, в частности, случай, когда одной из сторон законом или договором предоставлено право на одностороннее изменение его условий. Такая сторона при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно в пределах осуществления гражданских прав (п. 3 ст. 1, ст. 10, п. 3 ст. 307, п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения. Как разъяснено в пп. 21 и 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. А поскольку в законе отсутствуют положения, которые предоставляли бы арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы, соответствующая возможность может быть предусмотрена только договором.
Кроме того, поскольку законом императивно не урегулирован порядок реализации арендодателем права на одностороннее изменение арендной платы, такой порядок может быть согласован сторонами в договоре. В отсутствие в договоре соответствующих правил, на наш взгляд, подлежат применению общие правила ГК РФ о порядке отказа от исполнения договора (ст. 310, 450.1 ГК РФ) и – по аналогии – правила ГК РФ об одностороннем изменении условий договора (п. 4 ст. 523 ГК РФ). По смыслу указанных норм предоставленное договором право на односторонний отказ от договора или на его изменение может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от исполнения договора (об изменении договора), и в этом случае, если иное не предусмотрено договором, он прекращается либо считается измененным с момента получения данного уведомления. Схожую позицию можно обнаружить и в судебной практике (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23 июня 2020 г. N Ф02-1504/20 по делу N А10-1105/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 июля 2019 г. N Ф05-7481/19 по делу N А40-126980/2018).
Однако из приведенной в вопросе формулировки, по нашему мнению, нельзя сделать однозначный вывод, что она предусматривает право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы. Во-первых, как нам представляется, приведенное в вопросе условие предполагает, что размер арендной платы может быть повышен лишь по соглашению сторон и не чаще, чем раз в пять лет. Во-вторых, формулировка "изменение суммы арендной платы вступает в силу по истечении 10 дней с момента подписания арендатором документов об изменении" по существу прямо указывает на то, что момент изменения арендной платы определяется датой подписания арендатором документа об изменении арендной платы. Это означает, что арендодателю предоставлено не право на одностороннее (то есть не зависящее от воли второй стороны) изменение арендной платы, а лишь право предлагать арендатору изменить условия договора аренды (ст. 435 ГК РФ), которое может и не быть принято второй стороной. Кроме того, учитывая положения п. 1 ст. 651, п. 1 ст. 452 ГК РФ, под упомянутым в договоре "документом об изменении" может пониматься исключительно дополнительное соглашение сторон договора.
Таким образом, из приведенной в вопросе информации, на наш взгляд, не следует, что договором арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы. В случае возникновения спора окончательное решение может быть принято лишь судом.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. Поэтому в случае передачи спора на рассмотрение суда именно суд должен будет принять окончательное решение на основе сделанной им оценки приведенного в вопросе условия. Однозначно оценить перспективу такой судебной оценки мы, разумеется, не можем. Как разъяснено в п. 45 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.). Таким образом, в рассматриваемой ситуации значение имеет и то обстоятельство, какой из сторон договора было предложено приведенное в вопросе условие.
Как показывает анализ судебной практики, в подобных ситуациях решение вопроса о действительном правовом смысле условия об изменении арендной платы принимается судами исходя из конкретных обстоятельств и использованных в договоре формулировок. Действительно, можно обнаружить примеры дел, где суд, толкуя сходные формулировки, квалифицировал спорное условие договора как предоставляющее арендодателю право на одностороннее изменение размера арендной платы (смотрите, например, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2020 г. N 15АП-6605/20 по делу N А53-3336/2020, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2023 г. N 18АП-18332/22 по делу N А07-17971/2022). В постановлении Арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июня 2020 г. N Ф07-6998/20 по делу N А56-116036/2019 суд квалифицировал подобным образом следующее условие "не ранее чем через двенадцать месяцев после подписания акта приема-передачи постоянная часть арендной платы может быть увеличена по соглашению сторон, но не чаще чем один раз в год (не чаще чем через каждые двенадцать месяцев аренды) не более чем на 6,5%; изменение размера постоянной части производится на основании письменного уведомления арендодателя, направленного арендатору за девяносто дней до изменения постоянной части арендной платы; ежегодное увеличение (индексация) постоянной части арендной платы является соглашением о ежегодном увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ". В пользу арендодателя были истолкованы похожие условия договора в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 ноября 2022 г. N Ф08-10129/22 по делу N А01-4306/2021, постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16 сентября 2022 г. N Ф09-5580/22 по делу N А07-33529/2021, постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2022 г. N 01АП-2161/22 по делу N А43-24507/2021, постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 30 апреля 2019 г. N 07АП-2215/19.
Вместе с тем представлены в судебной практике и примеры иного подхода. Так, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 28 октября 2022 г. N Ф09-6235/22 по делу N А50-18034/2021 суд квалифицировал как не предоставляющее арендодателю право на одностороннее изменение арендной платы условие: "повышение постоянной части арендной платы возможно не ранее чем через 365 дней с момента начала начисления постоянной арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1.1 названного договора, и не ранее 365 дней с момента предыдущего повышения. Письмо с предложением об изменении размера арендной платы должно быть направлено другой стороне не менее чем за 30 календарных дней до даты предполагаемого изменения. Изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору. По соглашению сторон арендная плата может быть изменена во всякое время действия настоящего договора".
2. По общему правилу изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Кроме того, договор считается соответственно расторгнутым или измененным также в результате одностороннего отказа одной из сторон от его исполнения полностью или частично в тех случаях, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности, необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Согласно этой норме, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, и в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Наконец, еще одна возможность изменения условий договора по инициативе одной из сторон предусмотрена п. 1 ст. 451 ГК РФ для случаев существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ, определение ВС РФ от 17.04.2017 N 306-ЭС17-2823). В судебной практике выработан единообразный подход, предполагающий, что не являются основанием для изменения арендной платы по требованию родной из сторон такие обстоятельства, как, например, инфляция, рост рыночных ставок арендной платы и т. п. (смотрите, например, постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10, определение Верховного Суда РФ от 17 апреля 2017 г. N 306-ЭС17-2823 по делу N А12-28452/2016, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26 июля 2022 г. N Ф03-3154/22 по делу N А51-15623/2020, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 августа 2020 г. N Ф01-12109/20 по делу N А43-42068/2019, постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 мая 2019 г. N Ф05-5649/19 по делу N А40-111175/2018, определение ВАС РФ от 1 февраля 2012 г. N ВАС-63/12, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27 октября 2016 г. N Ф08-6915/16 по делу N А63-4232/2015, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12 апреля 2016 г. N Ф03-1269/16 по делу N А51-1763/2014)*(2).
Таким образом, в описанной ситуации мы не видим ни возможности изменения размера арендной платы без согласия арендатора, ни оснований для отказа арендодателя от исполнения договора аренды недвижимости, ни оснований для обращения в суд с требованием об изменении размера арендной платы. Договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя лишь судом, в том числе в связи с существенным нарушением арендатором условий договора (ст. 619, п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТАлександров Алексей
Ответ прошел контроль качества
9 февраля 2024 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
*(2) Смотрите в связи с этим ответ на Вопрос: Одностороннее увеличение размера арендной платы арендодателем в связи с инфляцией (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2023 г.).
Над статьей работали:
Из каких частей состоит арендная плата
По общему правилу арендная плата состоит из двух частей:
— фиксированная (постоянная) часть;
— переменная часть.
Это основная часть арендной платы, которую арендатор платит за пользование объектом аренды. Она не зависит от заработка арендатора и других факторов. То есть это та сумма, которая должна быть выплачена в любом случае в определенном твердом размере.
В постоянную часть могут включать дополнительные суммы, которые не будут оплачиваться отдельно, например, эксплуатационные расходы.
В этом случае сумма зависит от конкретных обстоятельств. Она не является твердой в отличие от фиксированной суммы и поэтому может меняться. Часто она состоит из коммунальных и эксплуатационных расходов. Также в зависимости от вида и условий соглашения это может быть, например, процент от продаж арендатора. Могут быть и другие суммы, установленные сторонами соглашения.
Определяется данная часть расчетным путем. В качестве основания может устанавливаться акт расчета переменной части арендной платы. Также переменная часть определяется на основании данных ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой арендатором площади.
Как часто можно повышать арендную плату
Повышение стоимости возможно двумя способами:
— по соглашению сторон;
— в одностороннем порядке.
В первом случае сторонам нужно будет заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору аренды. Заключается оно в той же форме, что и основной договор. Как правило, это обязательная письменная форма одного документа, подписанного сторонами. При этом изменения могут подтверждаться фактическими действиями: то есть когда арендодатель отправляет письмо с изменением арендной платы, после которого арендатор не возражает и перечисляет платежи в новом размере.
Во втором случае условие об изменении стоимости в одностороннем порядке, как правило, сразу включают в договор. Если такого положения нет, его можно добавить соглашением сторон. При этом нужно учитывать, что односторонний порядок дает возможность увеличивать цену только один раз в течение года. Обязанность осуществлять выплаты в новом размере возникает с момента, когда арендатором было получено соответствующее уведомление. При этом законодательство предусматривает также возможность для арендатора уменьшать плату в одностороннем порядке. Но данный порядок также должен быть прописан в договоре.
По общему правилу арендная плата не должна повышаться чаще одного раза в год. Это требование установлено частью 3 ст. 614 ГК РФ. При этом по данному пункту Пленум ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 дал пояснение, согласно которому менять размер арендной платы чаще одного раза в год возможно при условии, что происходит такое изменение по соглашению сторон. Если же речь идет об изменении в одностороннем порядке, то в таком случае действует правило одного раза в год.
Кроме того, законодательство может предусматривать и другие сроки пересмотра стоимости для отдельных видов аренды или имущества. Например, иные правила установлены в Федеральном законе от 29.10.1998 № 164-ФЗ «О лизинге». Часть 2 статьи 28 данного закона указывает, что размер лизинговых платежей может меняться по соглашению сторон не чаще чем один раз в три месяца. Иное может быть предусмотрено договором лизинга.
Еще в этой правовой норме сказано, что «иное может быть предусмотрено договором». Это означает, что в соглашении можно прописать условие, которое и вовсе запрещает пересматривать стоимость. Причем сделать это можно на весь срок действия договора.
Также допускается указать в соглашении условие, согласно которому увеличивать цену можно только при наступлении определенных обстоятельств. И соответственно, нужно будет указать, о каких именно обстоятельствах идет речь. Частоту изменений в этом случае указывать не нужно, все будет зависеть от фактического наступления предусмотренных договором обстоятельств. Также следует предусмотреть, чтобы их наступление обосновывалось документально.
Влияют ли инфляция и курсы валют на цену аренды
Все зависит от условий вашего договора с контрагентом. Тот факт, что произошел рост инфляции, не будет иметь значение, если в соглашении ничего не сказано о возможности повышения цены.
Если же такое условие есть, то нужно, чтобы в нем было указано, как происходит расчет. В таком расчете используются коэффициенты, тарифы и формулы. При установлении данного порядка произвольно изменить расчет не получится. Для этого нужно будет перезаключить договор или оформить допсоглашение.
В случае даже если такое положение у вас прописано, еще не означает, что в связи с инфляцией возможен пересмотр цены. Важно, чтобы в договоре фигурировали коэффициенты. Если их нет, то есть вероятность, что увеличить стоимость аренды не получится.
Изменение курса валют
Статьей 317 ГК РФ предусмотрена возможность оплаты в рублях, в сумме, эквивалентной иностранной валюте. Сумма в данном случае будет определяться по официальному курсу соответствующей валюты.
Когда стороны прописывают такое условие, они устанавливают не твердую денежную сумму, а как бы определяют механизм исчисления этой суммы, в зависимости от курса. Поэтому курс валюты может влиять на цену договора аренды.
При этом Президиум ВАС РФ в своем информационном письме от 11.01.2002 № 66 прокомментировал применение данного положения. В частности, он указал, что «изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ». Об этом сказано в пункте 11 информационного письма. Из этого следует, что положение об однократном увеличении в год в таких отношениях не применяется.
Обоснование повышения арендной платы
На практике основания увеличения стоимости могут быть следующими:
— изменилась ключевая ставка Центрального Банка России;
— изменилась рыночная стоимость объекта аренды. Для обоснования нужно представить отчет профессионального оценщика;
— индекс инфляции стал другим;
— поменялась оценочная стоимость объекта;
— помещение было улучшено, например, за счет ремонта или покупки мебели и (или) иных объектов;
— изменение тарифов, которые связаны с объектом аренды;
— инфраструктура вокруг объекта стала лучше.
Могут быть и другие обоснования, которые стороны вправе установить. Перечень не является исчерпывающим.
Образец уведомления о повышении арендной платы
Обществу с ограниченной ответственностью «Вектор»
от Общества с ограниченной ответственностью «Сатурн»
телефон: +7 (499) 000 0000, факс: +7 (499) 000 0001,
Уведомление об увеличении арендной платы
15.01. 2023 между Обществом с ограниченной ответственностью «Сатурн» (наименование или Ф.И.О. арендодателя) и Обществом с ограниченной ответственностью «Вектор» (наименование или Ф.И.О. арендатора) был заключен Договор аренды нежилого помещения с кадастровым номером 00:00:000000:000, индекс 109000, адрес г. Москва, ул. Садовников д. 12, кв. 70 этаж 2. (указать объект аренды) от 15.01.2023 № 17.
В соответствии с п. 4.3 Договора аренды от 15.01.2012 № 17 размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные Договором, но не чаще одного раза в год.
На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 4.3 Договора аренды от 15.01.2023 № 17, Общество с ограниченной ответственностью «Сатурн» (наименование или Ф.И.О. арендодателя) уведомляет об увеличении с 15.07.2023 арендной платы за нежилое помещение с кадастровым номером 00:00:000000:000, индекс 109000, адрес г. Москва, ул. Садовников д. 12, кв. 70 этаж 2 (указать объект аренды) на 20 000 (двадцать тысяч) рублей.
Таким образом, арендная плата будет составлять 150 000 (сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц (вариант: квартал (год), в том числе НДС 20 процентов.
___________________/_________________ (подпись / Ф.И.О.)
Можно ли отказаться от повышения арендной платы
Возможный отказ зависит от того, прописано ли в договоре условие об изменении цены и если да, то, что в нем указано.
Часто бывает, что есть пункт о возможности увеличения цены арендодателем в одностороннем порядке. С одной стороны, такой пункт четко указывает, что у стороны соглашения есть право на увеличение арендной платы в одностороннем порядке. С другой стороны, наличия одного лишь данного условия недостаточно. Важно, чтобы был прописан порядок увеличения, уведомления, его срок и так далее.
Поэтому вы можете поставить под сомнение правомерность действий стороны договора, если:
— не прописаны четко порядок и основания увеличения цены;
— в договоре вовсе отсутствует такое условие;
— не соблюден порядок уведомления;
— цена повышается более одного раза в год.
Если в договоре есть пункт об увеличении стоимости, но при условии, что это возможно по соглашению сторон, то тут вы тоже можете возразить. Вы не обязаны соглашаться на предложенные условия или в целом можете отказаться от увеличения. Вероятно, это может вызвать дальнейший спор, но практика показывает, что при таком условии арендатор вполне может выиграть дело.
При наличии в договоре положения об индексации лучше конкретизировать максимальный возможный процент, иначе сторона может проиндексировать сумму в разы больше положенного.
Если соглашением предусмотрено, что порядок оплаты остается неизменным, то есть тем самым исключается изменение стоимости аренды, то вы также можете отказаться. В случае несогласия напишите отказ в письменном виде и укажите в нем, что вы не согласны и приведите основания для отказа, пропишите какие, по вашему мнению, были допущены нарушения.
Если вам не подходят перечисленные варианты и не получается избежать повышения цены, можно попробовать договориться. Постарайтесь не просто попросить не увеличивать стоимость, но и аргументировать свою позицию. Зафиксируйте документально данную договоренность.
Кроме того, вы можете использовать и другие методы, например, отказ от договора или снижение арендной платы в связи с недостатками в объекте аренды, которые препятствуют нормальному пользованию объектом. Могут быть и другие нарушения договора со стороны арендодателя, которые позволяют снизить аренду. В частности:
— арендодатель не предупредил о правах других лиц на сдаваемое имущество;
— не был произведен обязательный капитальный ремонт передаваемого объекта;
— существенное ухудшение состояния имущества или пользования этим имуществом. Имеется в виду случай, когда арендатор не в ответе за действия, которые повлекли такое ухудшение.
При этом арендатору стоит точно понимать, имеет ли он право отказаться от повышения стоимости. Так, если положениями договора установлена нетвердая денежная сумма аренды, а порядок ее определения (исчисления), который предусматривает индексацию, цена может меняться чаще одного раза за год. В этом случае правило не действует, и изменения могут происходить постоянно, так как конечная сумма будет привязана к изменяющимся факторам.
Одностороннее повышение арендной платы
Иногда стороны не указывают в соглашении данное положение, но это не означает, что арендодатель не захочет потребовать индексации. Однако в этом случае он сможет это сделать только по соглашению сторон. Поэтому обычно пункт о повышении включают в договор. Чтобы он был максимально корректным, в нем должно содержаться:
— указание на возможность изменения цены;
— право арендодателя на такое изменение;
— возможный лимит;
— порядок повышения.
Важно правильно и детально прописать все эти обстоятельства, чтобы избежать разногласий и злоупотребления правом.
Для того чтобы пересмотреть стоимость в одностороннем порядке, нужно направить арендатору письмо о повышении арендной платы. Оптимально сделать это не позднее чем за месяц до таких изменений. Порядок уведомления вы устанавливаете в договоре самостоятельно. Это не обязательный пункт, но желательно его прописать. Более того, в соглашении можно указать случаи, при которых возможно увеличение, а также обязанность предоставить пакет подтверждающих это документов. Способы уведомления могут быть такими:
— путем личной передачи уведомления;
— с помощью почтовой связи;
— по электронной почте или через мессенджер. Важно, чтобы почта и возможность обмена электронными сообщениями были указаны в тексте договора;
— могут быть и другие способы, которые согласованы сторонами.
Зафиксировать в договоре факт увеличения можно как в твердой денежной сумме, так и в виде процентов. Условие можно не прописывать, но в таком случае арендатор будет волен поступать так, как ему удобнее.
Судебная практика по одностороннему повышению арендной платы
Повышение арендной платы не может не вызывать споров. Поэтому по данной категории существует немало практики. Часто исход зависит от конкретных обстоятельств и особенно от условий договора. Приведем несколько примеров судебных решений с подобными спорами.
1. В первом случае частично рассматривался вопрос добросовестности арендодателя.
С требованиями обратился арендодатель. Связаны они были с существенным нарушением договорных обязательств арендатором. Образовался долг и неустойка по арендной плате.
Ответчик пытался сослаться на отсутствие оснований для удовлетворения иска, так как он считал, что размер арендной платы не подлежит увеличению. Он пытался указать на недобросовестность истца.
Но суд данный довод не принял, установив, что одностороннее увеличение все-таки предусмотрено условиями договора. А для того чтобы признать действия лица злоупотреблением, должен быть установлен умысел такого лица. Направлен он должен быть на недобросовестное осуществление прав, и единственной целью такого умысла должно быть причинение вреда другому лицу.
Такого умысла не было установлено, а условия договора говорили о возможности увеличения. Таким образом, суд принял сторону арендодателя (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.06.2020 № Ф02-1093/2020 по делу № А19-12265/2019).
2. Споры о повышении также могут быть связаны с налогообложением — как было в этом решении. В данном деле с требованием к ответчику обращался арендатор. Он хотел взыскать переплату по договору. Изначально соглашением действительно была установлена возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке. Изменение было возможно в соответствии с уровнем инфляции.
Соответствующее уведомление поступило арендатору. В нем арендодатель уведомлял о повышении стоимости аренды на прогнозируемый уровень инфляции. Кроме того, уведомление содержало информацию о повышении не только на уровень инфляции, но также и на сумму НДС 20 процентов. Никакого дополнительного соглашения об увеличении стоимости на сумму НДС сторонами подписано не было.
Кроме того, при заключении договора на торгах в числе условий заключения соглашения была уплата арендной платы без налога на добавленную стоимость. А возможность повышения стоимости связана исключительно с инфляцией, но не с налогом.
Несмотря на то что какой-то период арендатор выплачивал такие платежи, в дальнейшем он все же счел незаконным увеличение стоимости на сумму НДС. Суд с этим фактом согласился и, исходя из всех обстоятельств, не усмотрел правомерности увеличения аренды на данную сумму. Таким образом, суд взыскал переплату по договору аренды с ответчика (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.04.2021 № Ф05-3058/2021 по делу № А40-123263/2020).
3. Очень многое зависит от того, как в соглашении прописан порядок изменения арендной платы и прописан ли он вообще. В данном судебном решении возможность одностороннего изменения была предусмотрена. Однако не было указано, в каком порядке должно быть оформлено такое изменение.
Истец обратился с иском о взыскании задолженности по договору аренды. В обоснование своих требований, связанных с повышением стоимости, он использовал отчет оценщика, исходя из которого была определена рыночная стоимость. Кроме того, арендатор, по его мнению, был соответствующим образом уведомлен.
Однако суд счел недостаточными данные обстоятельства. Дело в том, что арендодатель изменил размер выплат в одностороннем порядке. В то время как в условия договора не было внесено никаких изменений. Соответственно, новый размер выплат не соответствовал размеру установленному договором. То есть в договоре было оговорено, что новый отчет оценщика является основанием для одностороннего изменения размера арендной платы. Исходя из условий соглашения, следовало, что для изменения порядка нужно было заключение дополнительного соглашения, чего сделано не было (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2010 № Ф03-5292/2010 по делу № А59-6902/2009).
4. В представленном ниже постановлении ответчик хотел признать ничтожным соглашение об увеличении стоимости чаще одного раза в течение года. Однако суд отклонил такое возражение, ссылаясь на пленум № 73. Согласно пленуму пункт 3 статьи 614 ГК РФ носит диспозитивный характер, что допускает изменение стоимости чаще одного раза в год, по соглашению сторон. А учитывая тот факт, что было достигнуто взаимное соглашение сторон, противоречие с вышеуказанной нормой не возникает (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.10.2013 № Ф03-4766/2013 по делу № А51-21391/2011).
