Посуточная аренда

С 2020 года среди неофициально трудоустроенных людей чаще стало встречаться понятие “самозанятый”. Несмотря на популяризацию понятия, сами люди, которые могли бы назвать себя самозанятыми, существуют уже давно. К ним относятся репетиторы, риэлторы, сантехники, а также другие профессионалы, работа которых оплачивается напрямую. Заработок, каким бы путем он не добывался, обязывает со своих доходов человек платить налоги.

Регистрация самозанятости открывает много возможностей. Собственник может сдавать квартиру под аренду, не переживая за факт обнаружения своей деятельности. При возникновении проблем, арендодатель может обратиться в органы правоохранения или суд. Главное – своевременно оплачивать налоги, в соответствии с новым законом для самозанятых.

Сдачу жилья в аренду, особенно если квартир несколько, с точки зрения получения дохода и уплаты налогов можно сравнить с предпринимательской деятельностью. В этой статье, подготовленной нашими коллегами из СберБизнес Live, мы расскажем, как безопасно и выгодно сдавать квартиру и как в этом помогают статус самозанятого и сервис «Своё Дело» приложения СберБанк Онлайн.

Раньше легально сдавать жильё в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП и платить налоги в соответствии с выбранным режимом. С 2019 года появился ещё один вариант: стать .

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Легализация поможет вам защитить своё имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьёв сдавал квартиру на окраине города внаём неофициально. Квартиросъёмщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьёв сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче.

Читатель Андрей спрашивает: «Что необходимо и достаточно прописать в чеке самозанятому, если сдаю квартиру в аренду?»

Аренда — доход самозанятого

Самозанятый может сдавать жилое помещение другим людям и даже компаниям. Деньги за аренду считаются доходами, и с них нужно платить налог: 4%, если сдаете квартиру обычному человеку, и 6% — если организации или ИП.

Когда самозанятый получает деньги от квартирантов, он выдает им чек. Сформировать документ и сразу отправить его клиенту можно двумя способами: в приложении «Мой налог» или в приложении Т-Банк.

Налоги рассчитываются автоматически — раз в месяц их нужно оплачивать картой. Если пользуетесь приложением Т-Банк, счет налоговая выставит прямо в нем — об этом придет уведомление. Тут же можно и оплатить его картой банка.

Больше ответов на вопросы о самозанятости

В чеке пишут период аренды

Каких-то специальных требований к оформлению чека за аренду квартиры нет. В описании логично указать, за какой период получены деньги. Например, если получили оплату за три месяца вперед: «Аренда квартиры с 01.01.24 по 31.03.24».

В поле «Стоимость» нужно указать всю сумму, которую получили от квартирантов. Если сдаете квартиру ИП, указываете ИНН, а если компании — ИНН и наименование.

Вопрос эксперту

Задайте любой вопрос про бизнес. Например, о налогах, найме работников, оформлении сертификатов на товары или работе на маркетплейсах. Ответ пришлем на вашу почту. Самыми частыми вопросами и ответами на них делимся в Бизнес-секретах в разделе «Вопросы-ответы».

Больше по теме

Все события бизнеса у вас в почте

Получайте первыми приглашения на вебинары, анонсы курсов и подборки статей

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Оформить самозанятость можно через сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Это бесплатно. Сделать это можно, например, пока вы ищете жильцов.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.

Будьте внимательны

У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.

Может ли самозанятый сдавать свою квартиру в аренду

Может, но есть нюансы и подводные камни. В законе есть различия между квартирой и апартаментами. И если квартиру самозанятый сдавать может, то апартаменты нет. 

Можно применять НПД при сдаче любого движимого имущества и жилых помещений. Самозанятый может сдавать в аренду жилую квартиру или, например, автомобиль — и платить с арендных платежей налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при сдаче физическим лицам или в размере 6% при сдаче квартиры юридическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден. 

К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое. 

Нельзя применять НПД при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422.  Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%. 

Так, нельзя применять НПД, если сдавать в аренду:

• Нежилые помещения — кабинеты, офисы, склады.

Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188

Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478

Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты , то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.

Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:

1. Оплата происходит из фактического потребления коммунальных услуг.
2. Факт и объём потребления фиксируются на основании показаний приборов учёта.

Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.

Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.

Может ли жена сдавать квартиру мужа в аренду как самозанятый гражданин

Лицо, которое является плательщиком НПД, может сдавать квартиру супруга. Разница будет лишь в том — является ли квартира совместно нажитым имуществом или нет. Рассмотрим две ситуации.

Квартира куплена до брака и принадлежит супругу

Если муж купил квартиру до брака, то это его личная собственность (ст. 36 СК). Поэтому, чтобы жена могла заниматься сдачей имущества в аренду, надо подготовить документы — доверенность или договор на безвозмездное пользование. 

Супруг может предоставить жене доверенность на право управления квартирой. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок на год или более, то доверенность надо заверить у нотариуса. Это важно, так как такой договор надо регистрировать в Росреестре, а без нотариальной заверенной доверенности сделать это будет невозможно. Когда договор заключают на срок менее года, заверять нотариально доверенность необязательно (ст. 185.1 ГК РФ).  

В таком случае договор аренды заключают от имени мужа как собственника квартиры, а жена на основе доверенности будет решать все вопросы с жильцами. Получать доход и платить с него налог на профессиональный доход будет жена.

Супруги могут заключить договор на безвозмездное пользование. В договоре необходимо указать, что жена с согласия мужа может сдавать квартиру внаем или в аренду третьим лицам. Регистрировать такой договор в Росреестре не нужно. 

Квартиру куплена в браке и является совместной собственностью

Когда супруги приобретают квартиру в браке, она считается совместной собственностью супругов и неважно, на чье имя она зарегистрирована. Если договор аренды или найма с жильцами заключают на срок менее года, согласие второго супруга не надо. Полномочия сдавать квартиру будет подтверждать свидетельство о регистрации брака. Договор на срок год и более надо регистрировать в Росреестре, поэтому понадобится нотариальное согласие супруга на распоряжение имуществом (п. 2 ст. 674 ГК РФ). 

Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру в аренду

Самозанятые могут легально сдавать в аренду не только свое жилье, но и чужое. 

Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926

Разберем несколько ситуаций, когда возможна сдача квартиры как самозанятый. 

Квартира принадлежит не родственнику

Самозанятый может снимать квартиру по договору аренды, а потом пересдавать ее другому лицу по договору субаренды. Вот в каких случаях это возможно: 

• У самозанятого есть законное основание пользоваться и владеть квартирой, то есть на руках есть заключенный договор аренды. 

• Самозанятый должен получить письменное согласие собственника квартиры на сдачу квартиры в субаренду (ст. 615 ГК РФ). Без получения письменного согласия сдавать квартиру в субаренду нельзя. 

При соблюдении этих условий самозанятый может сдавать чужую квартиру в субаренду, получать за это вознаграждение и платить с него НПД.

Квартира принадлежит супругу, куплена в браке 

Квартира, купленная супругом в браке, считается совместной собственностью обоих супругов. Каждый из супругов может распоряжаться ей от своего имени, в том числе, сдавать в аренду. Это правило действует независимо от того, на кого квартира оформлена по документам.

В общем случае самозанятый сдает квартиру, оформленную на супруга и купленную в браке, без получения его согласия. Полномочия супруга сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке. 

Придется получать согласие супруга, если квартира сдается на срок более года. В этом случае договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Росреестр зарегистрирует договор только при наличии нотариального согласия на распоряжение имуществом от супруга (ст. 674 ГК РФ). 

Квартира принадлежит супругу, куплена до брака 

Купленная до брака квартира — личная собственность супруга. Чтобы другому супругу сдать такую квартиру в аренду понадобится дополнительный документ. Подойдет доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования.

Доверенность на право управления квартирой. Если квартира сдается на срок менее года, подойдет обычная доверенность, идти к нотариусу не нужно. Если квартира сдается на срок более года, нужно сделать нотариальную доверенность на право управления квартирой. Доверенность проверит Росреестр при регистрации договора аренды. 

Договор аренды в этом случае заключается от имени супруга — собственника квартиры. Но подписать такой договор может самозанятый супруг по доверенности.

Договор безвозмездного пользования квартирой. Собственник квартиры может передать самозанятому супругу квартиру в безвозмездное пользование. В этом случае самозанятый сможет заключать с жильцами договоры аренды от своего имени.

В договоре безвозмездного пользования нужно прописать, что собственник квартиры согласен на передачу жилья третьим лицам в аренду. 

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.

Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.
3. Если кроме вас есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
4. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «СберСделки» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры в аренду

Если самозанятый сдает в аренду квартиру физическому лицу, то налог необходимо уплатить в размере 4% от дохода. При сдаче квартиры юридическому лицу ставка налога будет 6%. Также действует налоговый вычет, который предоставляет 10 000 рублей и уменьшает налоговую ставку. Налоговый вычет предоставляется только раз в жизни. 

Доход самозанятого лица зависит от того, какие средства он получает:

• он получает от арендаторов только арендную плату за проживание, а коммунальные уплачивает самостоятельно. Тогда доход будет считаться только от аренды.

• он получает от арендаторов и арендную плату, и плату за коммунальные услуги. Тогда налогом на профессиональный доход не будут облагаться коммунальные услуги, которые зависят от их фактического потребления и фиксируются счетчиками, например, электричество и вода (письмо Минфина от 29.05.2019 N 03-11-09/40094). Все остальные услуги, которые не фиксируются счетчиками, будут облагаться НПД. Например, ОДН, тепло. 

• он забирает страховой депозит себе. Депозит не будет считаться доходом, если арендодатель вернет его, когда они будут съезжать с квартиры. Если же самозанятое лицо удержит какую-то сумму из-за ущерба, она будет считаться доходом и облагаться налогом. 

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. По итогам текущего месяца налоговая служба рассчитает сумму налога на основании сформированных чеков самозанятого. Расчёт налога выполняется до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.

Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей.

Он предоставляется государством и не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: в банке или налоговой службе.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке и , пока не исчерпаете вычет.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета¹, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Как самозанятому получить налоговый вычет

Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога – как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой “скидкой”.

Образец договора аренды квартиры с самозанятым

Популярное по теме за месяц

Кто такие самозанятые и как получить этот статус?

Самозанятыми считаются простые граждане или индивидуальные предприниматели, которые платят налог на доход по профессиональной личной деятельности. Под этим понимаются любые действия, в ходе которых человек получает заработок. Сдавать квартиру в аренду без регистрации самозанятости — это незарегистрированная деятельность, поэтому собственник недвижимости не получает никакой поддержки правоохранительных органов.

При получении статуса самозанятого, НДФЛ заменяется НПД – налогом на профдеятельность. Он составляет не 13%, а 4-6% от дохода, в зависимости от того, поступала оплата от физического или юридического лица. При этом, после регистрации самозанятости, каждый гражданин получает вычет 10 тыс. руб., до момента его исчерпания налог будет равняться 3-4% от дохода. НПД следует оплачивать на все виды получения дохода, от продажи одежды до сдачи недвижимости под аренду. Налогообложение не применимо только к:

Зарплате, которую физлицо официально получает по трудовому договору. Прибыли с продажи недвижимости. Доходу с передачи прав на жилье. Заработку государственных и муниципальных служащих. Сдавать квартиру в аренду и получать доход с нее не учитывается этим пунктом.

При регистрации статуса самозанятого, не требуется указывать, каким способом физлицо получает доход. Но соответствующая строка присутствует и заполнить ее можно, если захотите. Совмещать НПД и НДФЛ можно только тогда, когда физлицо одновременно официально трудоустроено и зарегистрировано, как самозанятый. Чтобы сдавать квартиру под аренду, нужно будет выбрать – платить налоги на профдеятельность как самозанятый, или оплачивать НДФЛ будучи физлицом.

Какие налоги платит самозанятый за сдачу квартиры

При сдаче своей или чужой квартиры в аренду самозанятый платит НПД, от уплаты НДФЛ он освобождается. Ниже подробно разберем нюансы уплаты налога при сдаче жилья в аренду и обсудим подводные камни, которые могут возникнуть. 

Налог с арендной платы 

С арендной платы самозанятый должен заплатить НПД по ставке: 

• 4%, если квартира сдается физическому лицу, 

• 6%, если квартира сдается юридическому лицу.

Неважно, сдаете вы квартиру посуточно или на долгий срок — ставки будут одинаковы. 

Напоминаем, что самозанятый не может применять специальный налоговый режим при сдачи в аренду нежилых помещений — апартаментов, гаражей, офисов. В этом случае самозанятый с арендных платежей по договору должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если нежилое помещение сдается компании, то именно компания обязана удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет. 

Подробнее о налогах для самозанятых мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».

Налог с коммуналки

Плата за коммунальные услуги — воду, электричество, газ — может включаться в арендную плату или не включаться. От этого зависит, придется или нет платить налог с коммуналки. 

Плата за коммунальные услуги включена в арендную плату. В этом случае со всей полученной суммы придется платить НПД. Обычно плата за коммуналку включается в арендную плату при сдаче квартиры посуточно. Расходы на коммунальные услуги нельзя вычитать из суммы полученного вознаграждения. 

Плата за коммунальные услуги не включена в арендную плату. В этом случае платить НПД за коммуналку не нужно. НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам — это прямо подтвердил Минфин РФ.

Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001

Чтобы легально сэкономить на налогах, не включайте плату за коммунальные услуги в счет арендной платы. 

Налог с депозита 

Депозит — это сумма, обычно равная размеру месячной арендной платы. Предполагается, что если арендатор что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита. Разберем, в каких случаях НПД с депозита платить нужно, а в каких — нет. 

• Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, арендодатель возвращает деньги жильцу. В этом случае НПД с депозита платить не нужно — нет дохода, нет и налога.

• Если арендатор внес депозит и что-то сломал, арендатор не возвращает жильцу депозит. В этом случае сумма депозита считается доходом, а значит, с нее придется заплатить НПД. 

• Если арендатор внес депозит и ничего не сломал, сумму депозита часто засчитывают в счет арендной платы за последний месяц. Депозит превращается в арендную плату, а с арендной платы нужно платить налог.

Как сдавать квартиру как самозанятый

Чтобы сдавать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок и платить НПД, нужно совершить несколько действий. 

Шаг 1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого 

Весь процесс регистрации проходит онлайн, в налоговую ходить не нужно. Госпошлины нет. Для оформления самозанятости понадобится паспорт, ИНН и доступ к интернету. 

Есть четыре основных способа регистрации: 

• через приложение «Мой налог», 

• через портал Госуслуг, 

• через личный кабинет плательщика НПД на сайте ФНС, 

• через банковское приложение. 

Прочитайте статью «Как стать самозанятым: что требуется», чтобы понять, как оформить самозанятость для сдачи квартиры в аренду. 

Шаг 2. Найти арендатора и заключить договор аренды

Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Даже если квартира сдается посуточно на короткий срок, нужно заключить договор. 

Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. 

Ниже мы дадим шаблон договора аренды квартиры с самозанятым.

Шаг 3. Получить вознаграждение 

Арендную плату самозанятый может получать как в безналичном порядке, так и наличными — никаких ограничений нет. 

Шаг 4. Выставить чек

Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог. 

Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.

Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца. 

Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек. 

Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».

Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период. 

Шаг 5. Заплатить налог

НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца. 

Есть несколько способов уплаты НПД:

• через личный кабинет самозанятого на сайте «Мой налог»,

• через портал Госуслуг,

• в мобильном приложении банка — по платежным реквизитам из квитанции или по QR-коду из нее,

• лично в любом банке, банкомате или платежном терминале.

О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году». 

Как платить и какие налоги нужно заплатить, если сдавать квартиру официально

Чтобы официально сдавать квартиру под аренду, с 1 января 2024 года от физических лиц по-прежнему требуется оплата налога на профессиональный доход (НПД). Для самозанятых сохраняются следующие ставки:

• 4% – при получении доходов от физических лиц;
• 6% – при получении доходов от индивидуальных предпринимателей или организаций.

Оплатить налоги за сдачу недвижимости можно через мобильное приложение “Мой налог” или через портал налоговой службы. Самозанятые могут рассчитывать налог следующим образом: если за месяц доход от аренды квартиры составил 50 000 руб. от физических лиц, то налог составит 2 000 руб. (4%). Если доход был получен от ИП или организаций, то налог составит 3 000 руб. (6%). Таким образом, самозанятый, сдающий квартиру, может легко рассчитать и оплатить необходимые налоги с полученного дохода.

Налоги за сдачу квартиры под аренду

Как только вы начали сдавать квартиру под аренду и занесли первую оплату услуги в приложение, потребуется указать ИНН арендатора. С учетом идентификационного номера, налоговая рассчитает налог самозанятого по нужной ставке, в зависимости от того, физлицо или организация перевела средства. Приложение также оповестит об оставшейся сумме вычета, либо вы сами можете проверить ее в ЛК, во вкладке “Налоговый аванс”.

Тщательно проверяйте указанные данные. При допущении ошибки, можно аннулировать операцию, указав затем корректный размер платежа. Начисления производятся ежемесячно, до 12 числа, предоставляя самозанятному реквизиты для их погашения, а также указывая сроки оплаты. Оплачивать их нужно до 25 числа – приложение оповестит о сроках, пользователь может настроить автоматическое списание средств с банковской карты. Таким образом, можно без труда автоматизировать процесс, не беспокоясь о налогообложении и лишней трате времени на подачу налоговых деклараций в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить

Сумма платежей складывается на основе того, сколько арендодатель получает за сдачу недвижимости каждый месяц. Страховой депозит, передаваемый по факту подписания договора, не учитывается. Что, впрочем, понятно – перед тем, как сдавать квартиру под аренду, арендодатель должен убедиться, что его недвижимость останется в неизменном состоянии. Если же после съезда квартиросъемщиков были обнаружены дефекты или поломки, то депозит не возвращается им, а списывается, и уже в этом случае он будет считаться доходом.

При передаче жителями съемного жилья оплаты за коммуналку не по счетчикам, ее следует регистрировать профдоходом. Если же оплата были проведена исключительно по показаниям счетчиков, согласно Письму Минфина РФ от 11.07.2008 г., она является затратой в интересах нанимателя и не подвержена налогообложению.

Например, как можно легко самостоятельно рассчитать, сколько придется платить, если официально сдавать квартиру в аренду. Допустим, цена аренды составила 15 000 руб. Коммунальные счета – около 5 000 руб. Значит, общая сумма будет 20 000 руб. Опираясь на показатель налогообложения для физических лиц, составляем расчет – 20 000 x 4% = 500 руб. Такую сумму предстоит выплачивать каждый месяц.

Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаёте квартиру. Просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, выплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

ПАО Сбербанк. Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1481 от 11.08.2015.

Сервис «Своё дело» от ПАО Сбербанк предоставляет возможность физическим лицам подать заявление на регистрацию в ФНС России в качестве самозанятого (плательщика налога на профессиональный доход в соответствии с Федеральным законом № 422-ФЗ от 27.11.2018 и изменениям к нему, далее — 422-ФЗ). Срок проведения эксперимента ограничен. Введение специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» в субъектах Российской Федерации, не поименованных в 422-ФЗ, вводится в действие законами субъектов Российской Федерации. Имеются ограничения по возможности применения налогового режима, работе с электронными чеками. После подключения сервиса «Своё дело» предоставляется доступ к сервисам ПАО Сбербанк (формирование, просмотр и отмена электронных чеков, оплата налога на профессиональный доход) и услугам партнёров.

Для подключения сервиса «Своё дело» необходим доступ к мобильному приложению СберБанк Онлайн (0+), а также доступ в интернет.

Мобильное приложение СберБанк Онлайн доступно держателям банковских карт СберБанка (за исключением корпоративных карт), подключённых к СМС-сервису «Мобильный банк». Для использования мобильного приложения СберБанк Онлайн необходим доступ в сеть интернет. В отношении информационной продукции без ограничения по возрасту.Подробнее о сервисе «Своё дело», регистрации самозанятых, мобильном приложении СберБанк Онлайн, условиях и ограничениях — sberbank.com/ru/svoedelo/start, по телефону 900 или 8-800-555-55-50. Номер 900 для абонентов сотовых операторов «МТС», «Билайн», «Мегафон», Теле 2, Yota на территории России. Тарификация бесплатная при нахождении в домашнем регионе и во внутрисетевом роуминге.Сервис «СберСделки» (далее – «сервис») предоставляет возможность физическим лицам – клиентам ПАО Сбербанк оформить и подписать договор в Мобильном приложении Сбербанк Онлайн. В рамках сервиса доступны следующие типы сделок: – договор займа денежных средств; – договор о задатке; – договор найма жилого помещения. Сбербанк не участвует в сделках, заключаемых в рамках сервиса, и не предоставляет гарантий выполнения условий договора участниками сделки. Сервис доступен клиентам Банка,соответствующим следующим требованиям: – Клиент является физическим лицом, заключившим с Банком Договор банковского обслуживания; – Клиент является совершеннолетним, дееспособным гражданином Российской Федерации; – на имя Клиента открыт счет карты в рублях и выпущена кредитная или дебетовая карта, для которой зарегистрирован доступ к SMS-банку (Мобильному банку). Подробнее о сервисе «СберСделки» ПАО СберБанк, тарифах, имеющихся ограничениях и иных условиях на http://www.sberbank.ru/ru/person/dist_services/sbersdelki?tab=rates

Можно ли сдавать чужую квартиру как самозанятый

Самозанятым гражданам разрешается сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 27.11.18 № 422-ФЗ). При этом плательщик НПД может не быть собственником квартиры (Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926). Главное — соблюсти нормы ГК РФ. 

Самозанятые граждане не могут вести деятельность на основе договоров поручения, комиссии или агентских договоров (Письмо Минфина от 12.10.2023 № 03-04-06/97271). Поэтому если есть, например, договор субаренды с самозанятым, то последний будет платить НПД. Если же, самозанятый сдает квартиру в аренду от имени собственника-физического лица, то доход физического лица будет облагаться НДФЛ.

Может ли самозанятый сдавать помещение в субаренду

Самозанятый может заключать договор субаренды и пересдавать жилое имущество другому лицу (ст. 615 ГК РФ). Для этого у него должно быть два документа:

1. Договор аренды. Важно проверить, чтобы в договоре не было запрета на сдачу имущества в субаренду. 

2. Письменное согласие от собственника. Если не получить согласие от собственника, сдавать в субаренду нельзя. 

Сдать в аренду или в субаренду офис, склад, апартаменты или земельный участок самозанятому нельзя. 

Как платить налог самозанятому со сдачи в аренду жилого помещения

Доход, который получите с аренды квартиры, надо внести в приложение. При этом не важно будет это в наличной или безналичной форме. Сформировать чек в момент расчета с клиентом надо, если арендатор оплачивает вознаграждение за аренду наличными. Если же оплата происходит в безналичной форме, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца. 

Налоговый период для самозанятых длится один месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложении не позднее 12-го числа. Налог надо будет уплатить до 28-го числа месяца. Если самозанятый не предоставит информацию о доходе, налоговая его оштрафует. За первое нарушение предусмотрен штраф 20% от дохода, за повторное нарушение в ближайшие полгода — 100% от дохода. 

Популярное по теме за месяц

Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру

Хорошая новость для считающих регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением разных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, из дома. Все, что потребуется: смартфон, подключение к интернету.

Загрузите из Play Market или App Store приложение “Мой налог”. Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Нужно только указать персональные данные, далее процесс завершится без непосредственного участия заявителя. Это касается тех, кто не имел прежде статуса ИП. Для смены режима ИП потребуется обратиться в налоговую по месту жительства.

Уже после регистрации нового статуса, можно сдавать квартиру – первый доход с аренды следует занести в приложение. При безналичном расчете, запросите составление чека у банка, который будет направлен арендатору. Сделать это можно и в самом приложении, указав электронную почту, на которую нужно отправить чек. Информация из мобильной программы передается в налоговую, которая рассчитывает сумму налога и выставит счет онлайн. Оплатить его также можно через приложение.

При удержании информации о доходах, самозанятый может получить штрафные санкции – 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное.

Все плюсы и минусы сдавать квартиру

Резюмируем преимущества и недостатки того, чтобы сдавать квартиру как официально зарегистрированный самозанятый. Но прежде обговорим еще один момент – идет ли трудовой стаж при регистрации самозанятости?

Нет трудового стажа

Если вы собираетесь сделать предложение недвижимости в аренду единственным способом заработка, то стоит заранее учесть, что так вы остаетесь без трудового стажа. А это, соответственно, отразится на будущем размере пенсии. Все потому, что если сдавать квартиру, налог с дохода распределяют только в региональный бюджет и фонд ОМС, страховые взносы для ПФР вносятся исключительно по желанию. Это значит, что если хотите позаботиться о будущей пенсии, то потребуется самостоятельно вносить определенную сумму – например, каждый месяц откладывать средства на сберегательном счете.

Плюсы сдавать квартиру в аренду

Среди преимуществ сдавать квартиру официально можно выделить следующие:

• Низкая ставка налога. Это плюс не только для тех, кто зарегистрировал самозанятость, не меняя статуса, но также ИП и тех, кто ранее платил НДФЛ по более высокой ставке. Маленькая ставка способна еще и привлечь к официальной деятельности тех граждан, которые ранее уклонялись от выплаты налогов, как раз из-за высокого процента.
• Неизменность процентов в течение 10 лет. Законом запрещено менять процентную ставку на обозначенный период времени, поэтому, как минимум, 10 лет можно не бояться за ее неожиданное повышение.
• Удобство официальных отчислений. Требуется только регистрация через приложение и внесение всех данных. Оплата налогов автоматизируется.
• Никаких очередей в ФНС. Все расчеты с выплатами собственник проводит, находясь дома.
• Безопасность. Сдавать квартиру под аренду и оплачивать налог на профессиональный доход – значит, иметь поддержку государства, не боясь штрафов и манипуляций квартиросъемщиков.
• Налоговый вычет. Первое время ставка по выплате будет несколько ниже, за счет предоставления налогового вычета.
• Можно не выплачивать страховые взносы. При регистрации самозанятости, собственник освобожден от уплаты страховых взносов.
• Когда угодно можно отказаться от самозанятости. Для этого нужно только оформить соответствующую заявку на сайте налоговой, или через приложение. После рассмотрения заявки и ее подтверждения, человек снимается с учета и лишается статуса самозанятого.

Минусы сдавать квартиру в аренду

Недостатков не так много, но их тоже лучше учитывать перед регистрацией:

• Самостоятельное внесение данных по доходам с аренды. Если не указать данные своевременно, это обернется штрафом.
• Все завязано на работе онлайн-приложения. А как у любого приложения для мобильного устройства, у него могут встречаться технические сбои и ошибки при сохранении данных. На работу также влияет наличие стабильного интернет-сигнала.
• Нет отчислений в ПФР. Этот недостаток будет важен тем, кто обеспокоен о размере будущей пенсии. С доходов с аренды отчисления в Пенсионный Фонд идти не будут. Как решение проблемы, можно рассмотреть возможность самостоятельного внесения взносов.

Как можно видеть, для людей, которые решили сдавать квартиру под статусом самозанятого, за последние годы появилось немало преимуществ. Прежде всего – возможность выплачивать налоги без бумажной волокиты, а также длинных очередей. Быстрое получение статуса, низкая процентная ставка – работа в правовом поле ранее не была настолько простой. От собственника требуется только его смартфон, на который он может установить программу “Мой налог”. Регистрация статуса самозанятого открывает все двери для того, чтобы сдавать квартиру под аренду с возможностью официального оформления отношений с арендаторами.