Защита прав жильцов: что делать при капремонте квартиры
Мы с дочерью жили в квартире, где на каждую из нас приходилось жилой площади. Администрация решила сделать капремонт, и в результате наша квартира не сохранилась.
Они подали иск о выселении с предоставлением взамен квартиры жилой площадью 36 м² — мне и дочери. Я отказываюсь, так как это меньше, чем у нас было. Подскажите, пожалуйста, кто прав?
Поскольку капитальным ремонтом занималась администрация и вместо денежной компенсации вам предоставили новую квартиру, скорее всего, вы наниматель по договору соцнайма. Тогда предоставленное жилье должно быть равноценным: быть благоустроенным, равнозначным по общей площади тому, что было раньше, отвечать установленным требованиям и находиться в границах вашего населенного пункта.
Если общая площадь сопоставима или превышает ту, что была прежде, администрация права: жилая площадь не важна. Расскажу, на что нужно обращать внимание, когда заключаете новый договор социального найма.
Программа Дальневосточный гектар и другие вопросы
Почему не заработала пока в полную силу программа Дальневосточный гектар, как свести к минимуму число аварийных домов в стране и правильно рассчитывать стоимость капремонта, чтобы не росли тарифы в коммунальных платежках жильцов. Об этом и многом другом мы говорили с председателем Общественного совета при Минстрое России и попечительского совета Фонда развития территорий Сергеем Степашиным.
Начали с самой актуальной для многих семей темы – покупки жилья. За пять лет оно подорожало относительно их доходов на 67%.
Сергей Вадимович, по поручению президента будет продлена льготная семейная ипотека. 6% по нынешним временам – очень гуманный процент. Есть еще программа по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС), здесь ставка 8%. И уже более половины построенных квадратных метров жилья – малоэтажные загородные дома.
Сергей Степашин: И это здорово! Здорово, потому что у нас огромная страна, большая территория. Я вообще не сторонник так называемых агломераций, когда хотят затолкать людей в бантустаны. Мы так страну потеряем.
Конечно же, ИЖС надо и дальше развивать. Расширять возможности ипотеки. Но главное – нужна инфраструктура. Почему в полную силу так и не заработала программа Дальневосточный гектар? Вроде дали бесплатную землю. А как построишься? Ни дорог, ни газа, ни электричества – ничего нет. Все это государство должно взять на себя, я имею в виду власти регионов. Выделяют участки под застройку, подводят инфраструктуру и только потом – продают или передают.
Знаете, если бы мы не сделали глупость при советской власти, когда ограничили участки шестью сотками, а давали бы по полгектара земли, сегодня большинство россиян жили в нормальных домах. Так что сейчас мы возвращаем долги нашим людям.
То, что вы говорите по инфраструктуре, уже давно находится в зоне ответственности регионов. Не справляются?
Сергей Степашин: Подход к развитию жилищного строительства в регионах
Сергей Степашин отмечает, что правительство России действительно одобрило такой подход. Большинство регионов справляется с задачей по обеспечению жильем населения. В прошлом году было сдано 110 миллионов квадратных метров жилья, из которых 55-60 миллионов приходится на индивидуальное жилищное строительство.
Может ли дополнительное финансирование на инфраструктуру помочь регионам в этом процессе? Следует ли считать, что регионы должны справляться самостоятельно?
Финансирование и инфраструктура
Сергей Степашин отмечает, что сегодня менее 30 регионов самодостаточны и могут обеспечить себя. Остальные регионы получают серьезные трансферты из федерального бюджета, включая средства с целевым назначением. С учетом этого, регионы сами определяют, на что направлять деньги, в том числе на индивидуальное жилищное строительство.
Проблемы регионов
У регионов существует множество проблем, которые могут отодвинуть развитие инфраструктуры для индивидуального жилищного строительства на задний план.
Программа по переселению
Реализация программы по переселению из аварийного фонда нацелена на активизацию в большинстве регионов Центральной России. Почти половина российских регионов завершили программу расселения аварийного жилья, выявленного до 2017 года, благодаря опережающему федеральному финансированию.
Новые квартиры и программы
Благодаря программе переселения, более 570 тысяч человек получили новое жилье. Аварийные дома, которые должны быть расселены через несколько лет, могут быть освобождены уже в текущем году. Вице-премьер России Марат Хуснуллин напомнил о новой программе, рассчитанной до 2030 года, в которую войдут здания, признанные непригодными для проживания с 2017 по 2022 год.
Переселение в Белгородской области
Глава Белгородской области, Вячеслав Гладков, обсудил процесс переселения из аварийного жилья с министром строительства и ЖКХ РФ Иреком Файзуллиным и председателем попечительского совета ППК Фонд развития территорий – Сергеем Степашиным в рамках их рабочего визита в приграничные районы.
Программа переселения аварийного жилья в регионах России: результаты и планы
Одной из главных тем обсуждения в регионах России являются результаты программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. В данной статье мы рассмотрим как программа реализуется в нескольких регионах.
Белгородская область
В Белгородской области с 2019 года было переселено 2781 человек и расселено 1154 жилых помещения на территории 12 муниципальных образований. Планируется, что к 2024 году будет переселено 427 человек и расселено 199 жилых помещений.
Орловская область
Программа переселения в Орловской области также идет опережением графика. Жители 137 аварийных домов отпраздновали новоселье почти на два года раньше запланированного срока. Регион получил более миллиарда рублей дополнительно на реализацию программы. Расселение аварийного жилья происходит не только в столице области, но и в других городах.
Липецкая область
В Липецкой области программа переселения также реализуется опережением графика. За последние пять лет более семи тысяч жителей получили новые квартиры. Программа активно реализуется в девяти муниципалитетах. В городе Лебедянь уже строятся новые дома для переселенцев, учитывая их потребности в комфортном проживании.
Проблемы и решения
Программа переселения из аварийного жилья решает острую проблему. Однако, в различных регионах применяются различные подходы к предоставлению квартир. Важно, чтобы переселенцы получали не только жилье, но и все необходимые социальные услуги, такие как школы, детские сады, и медицинские учреждения.
Для получения подробной информации об особенностях программы переселения в различных регионах, мы обратились к заместителю руководителя Департамента жилищно-коммунального хозяйства. Вадим Семенов подробно рассказал о текущих подходах к решению проблемы аварийного жилья.
Обсуждение программы переселения аварийного жилья является важным вопросом для многих регионов России. Основная задача – обеспечить гражданам комфортное и безопасное жилье, а также создать благоприятную социальную среду для их проживания.
Расселение аварийного жилья в Якутске
К сожалению, Якутск занимает первое место по количеству аварийного жилья в стране. На сегодняшний день признано аварийными более 1240 домов. Из них в действующую региональную программу переселения, реализуемую по всей России, включены только 162 МКД. Это дома, признанные аварийными с 2012 года по 1 января 2017 года.
Программа переселения
Остальные 927 домов ждали до 7 сентября 2023 года поручения президента по Якутской агломерации — следующего этапа программы. То есть это те граждане, что сейчас продолжают проживать в аварийном фонде, в домах, которые признаны аварийными в 2017, 2018 годах и по текущую дату. Никто не знал, когда будет следующий этап. 7 сентября вышло поручение президента о том, чтобы расселить аварийные дома, признанные таковыми до 1 сентября 2023 года, в срок до 2030 года. Свет в конце тоннеля появился. До этого понимание необходимости следующего этапа региональных программ было, не было понимания и решения по сроку.
Новая программа
По статье № 185-ФЗ расселение следующего этапа программы начинается только после закрытия текущей программы, куда включены 162 дома. Срок расселения — до 1 сентября 2025 года. То есть все тридцать шесть муниципальных образований аварийные дома, признанные таковыми с 2012 по 2017 год, должны расселить до сентября 2025 года.
Якутск закрывает эту программу досрочно благодаря повышенному финансированию по распоряжению правительства Якутии 2021 года. И далее ждали следующий этап. До сентября 2023 года не было четкого понимания, когда он будет.
Развитие территории 17 квартал
Наиболее сконцентрированный район, так называемый 17 квартал, на самом деле состоит из семи кварталов: 2-й А, Б, Г и 4-й А, Б, В и 17-й — 160 МКД. Учитывая социальное напряжение, так как люди уже однажды были обмануты Чжода, для республики, публичной власти это был незакрытый гештальт. На уровне республики было принято решение, не дожидаясь следующего этапа программы переселения, завести туда в феврале 2023 года ответственного исполнителя в лице специализированного застройщика — Республиканского ипотечного агентства — для реализации распоряжения правительства республики о комплексном развитии территории 17 квартала.
Заключение
То есть, программа расселения аварийного жилья в Якутске идет планомерно и с определенными сроками. Важно, чтобы жители аварийного жилья чувствовали поддержку и стабильность в процессе переселения.
— Да, это другой механизм. Этих граждан будет расселять застройщик, который под процесс должен был выработать дорожную карту, финансовую модель, с каких домов начать расселять то или иное помещение на территории 17 квартала. Первый шаг к реализации расселения квартала — это шесть МКД. РИА уже начинает их расселять с 2024 года. Так, по их плану до 2030 года будут расселены все 160 МКД. При расселении этих первых шести МКД наши партнеры столкнулись с недопониманием, вопросами от населения в части предоставления возмещения, размера возмещения доплаты. В этих шести МКД всего 95 жилых помещений. Из 95 семей с двадцатью уже достигнуто соглашение. 14 идут на выплаты. Шесть согласились на получение квартир в «Звездном». По семидесяти пяти идет работа. Из них более двадцати семи выразили четкую отрицательную позицию по вариантам, предлагаемым РИА.
— Граждан не устраивает размер доплаты. РИА руководствуется постановлением правительства № 316, где указано, в каких случаях человек имеет право на отказ от расселения без доплаты, в каких случаях придется доплатить. И как следует из информационной справки застройщика, это семьи, которые имеют иное жилье. Для справедливости необходимо отметить, что из более 2 600 семей, проживающих в 17 квартале, по данным Росреестра, половина имеет иное жилье. Вернемся к способам расселения аварийного жилья.
— путем программы переселения, по которой у нас почти расселено 162 дома.
— расселить путем привлечения застройщиков, то есть в данном случае КРТ. КРТ используется для тех аварийных домов, которые не смогли попасть в программные мероприятия и были признаны аварийными после 2017 года. И уже 2024 год, и двадцать семей из девяноста пяти решают свой жилищный вопрос благодаря привлечению специализированного застройщика.
— Получается, они идут вне очереди?
— Да. Это уже началось расселение 927 домов, которое должно было начаться только после завершения текущей программы по всей республике. По шести домам 17 квартала уже есть какое-то понимание. Им предложены варианты. По остатку от 927 МКД они будут расселяться уже по следующему этапу региональной программы. По предварительной информации от Минстроя республики, программа начнется в 2026-м до 2030 года в рамках поручения президента. Для этого мы уже передали весь список аварийных домов, признанных таковыми после 1 января 2017 года, в адрес Минстроя РС(Я). Срок составления так называемой дорожной карты новой программы коллегам из министерства поставили до 1 апреля 2024 года. Маховик запущен. Также немаловажным событием является и обсуждаемое начало работ по расселению застройщиком РИА.
— А как другое аварийное жилье? У нас же не только в 17 квартале люди живут в ужасных условиях.
— Это отдельный вопрос, и мы совершенно согласны с тем, что в плохих условиях люди живут и в Мархе, и в Сайсарах, и в Промышленном, и т. д. Более семисот домов помимо квартала. Иногда возникают моменты, когда нужно расселить экстренно, а денег по федеральной программе нет. Дом не под КРТ, и социальное напряжение возрастает. Опять же, надзорные органы реагируют. В рамках своего кусочка бюджета город старается расселить граждан под финансирование порядка 120– 150 миллионов. Распределить на наиболее первоочередные дома, по которым есть решения суда, погорельцев, семьи вынуждены ютиться в арендуемых квартирах, в домах, которые физически нельзя эксплуатировать. Худо-бедно, но стараемся расселять по два-три дома ежегодно. В целом картина пока такая.
— В РИА сказали, что вы выкупили порядка пятисот квартир. Кому они достанутся?
— Выкупили не мы. Ответственный исполнитель — Минстрой и дирекция жилищного строительства. Важно отметить, что речь идет снова о текущей региональной программе переселения домов, признанных аварийными до 2017 года. Они приобретают, оплачивают, мы (муниципальные образования) только дополнительный инструмент, который предоставляет сводную информацию, пакет документов, волеизъявление граждан.
— То есть ведете переговоры с населением?
— Задача всех муниципальных образований по региональной программе переселения — предоставить список домов к расселению. Минстрой объявляет аукцион. На этот аукцион заходят застройщики и выбирают из списка на сайте госзакупок, для какого адреса будет предоставлен застраиваемый объект. — То есть те квартиры, куда будут переселяться люди? — Да. Контракт состоялся, дом ввелся, ключи передают ОА Якутска, чтобы город уже заключал договоры с расселяемыми гражданами. В рамках этих мероприятий действительно было приобретено Минстроем 573 жилых помещения в «Звездном», ключи от которых вручены уже порядка 553 семьям. Оставшиеся двадцать — это суды, отказы.
— Люди не могут понять, что органы власти не имеют права в том же списке на аукцион, о котором я говорил, выставлять ограничивающие условия приобретения квартир, например, только в центре или только там, где человек жил. Это ущемление прав застройщиков, которые имеют свои объекты в Мархе, на Птицефабрике, на ДСК. УФАС сразу зайдет и скажет, что мы ставим препоны, нарочно ставим условия для определенного исполнителя, а это нарушение законодательства. Поэтому в рамках закона приобретается жилое помещение на территории Якутска. Она у нас от Мархи до Покровского тракта. Мы повсеместно сталкиваемся с тем, что люди привыкли жить в порту, а им предоставляется жилое помещение на ДСК. Отсюда недовольство. Мы все понимаем, но ничего не можем сделать с ФЗ № 44, который говорит о принципе справедливой конкуренции при приобретении жилья по госконтракту.
— Так, с местоположением понятно. А что по площади?
— Есть два вида собственности — частная и муниципальная. Нанимателям муниципального жилья предоставляется иное благоустроенное жилое помещение, соответствующее всем санитарным нормам и требованиям, не менее того, что ранее занимал наниматель. Собственнику согласно Жилищному кодексу предоставляется равноценное возмещение. Здесь возникает спорный момент, и зачастую приходится прямо на пальцах объяснять закон и статью.
— Что подразумевается под равноценным?
— Человек должен оценить свое имущество. Допустим, если у него было 40 квадратов, его жилье в аварийном доме будет весьма логично стоить 2–2,5 миллиона рублей, и ему должно предлагаться равноценное возмещение. В рамках этой суммы может быть приобретено жилье меньшей квадратуры. На деле так и происходит, так как рыночная стоимость предлагаемого жилья в разы больше. Люди обращаются к юристам, и отсюда может возникнуть спор, разрешить который может только суд. Таков закон.
— Но это же несправедливо от слова «совсем».
— Не спешите. Сейчас программные мероприятия идут с учетом выделенного финансирования, в 95% случаев стараемся предлагать жилье не менее того, что занимал собственник. Республика понимает, что необходимо эффективно реализовывать программу переселения, предусматривает средства и из республиканского бюджета, дополняя федеральные, для того чтобы приобрести больше квадратов. И предложить достойное возмещение.
— Что касается граждан, которых расселяет РИА и которые имеют еще одно жилье?
— Согласно постановлению правительства республики «О комплексном развитии территорий в РС(Я)» механизм реализации подобных проектов имеет свой порядок. Что касаемо реализации жилищных прав граждан при переселении, доплаты и иных вопросов по КРТ: в данном случае подобное разрешение ситуации касается тех людей, у которых есть иное жилое помещение. Те граждане, у кого аварийное жилье единственное, получают квартиры по квадратам не меньше. В случае если квадратура больше, чем на 5 кв. м, то только тогда требуется доплата. Есть статья 21.1 «Дополнительные меры поддержки по обеспечению жилым помещением собственника при реализации КРТ». Собственники жилых помещений, признанных аварийными, а также те, которые не признаны, если соответствуют критериям, имеют право на получение жилого помещения без доплаты в случае, если общая площадь предоставляемого будущего жилья равна общей площади освобождаемого. Либо превышает его площадь не более чем на 5 кв. м. То есть если нет другого жилого помещения, доплаты не будет, если предлагаемое застройщиком помещение больше занимаемого менее чем на 5 или ровно на 5 кв. метров.
В РИА более подробно ответили на вопрос, когда требуется доплата с переселяемых жильцов. Как вычисляется эта доплата и почему меняется?
Семен ПОТАПОВ, и. о. руководителя отдела переселения АО СЗ «РИА»:
— Если говорить простыми словами, то в случае, если собственник выбрал способ возмещения — предоставление квартиры, то в зависимости от наличия у них в собственности другого жилого помещения есть два варианта. При отсутствии иного жилого помещения собственнику полагается квартира, равная по площади ранее занимаемой, без доплаты. В случае если площадь предоставляемой квартиры больше старой более, чем на 5 квадратных метров, то собственнику нужно доплатить за «превышающие площади». При этом цена 1 квадратного метра принимается в соответствии с приказом Минстроя РФ о средней рыночной стоимости по субъектам РФ на соответствующий квартал. При наличии иного жилого помещения собственнику нужно доплатить разницу между стоимостью предоставляемого жилого помещения и освобождаемого жилого помещения согласно оценочной стоимости квартиры.
Несносные дома
Три региона – Костромская область, Хакасия, Ставропольский край – не выполнили в прошлом году план по расселению аварийного жилья. В чем причина и как им помочь?
Сергей Степашин: Причин три – деньги, кадры и отсутствие надежных строительных организаций. У Хакасии бюджет небольшой, и софинансирование из федерального бюджета не покрывает всех расходов. В Ставропольском крае сменили уже три команды, которые занимались в регионе стройкой.
В энергоэффективном доме на 40% снижаются коммунальные платежи жильцов, экономятся бюджетные средства на оплату субсидий и льгот
И, конечно, очень важно, повторю еще раз, чтобы были надежные строительные организации. Там, где они есть, например в Татарстане, Москве, Ростовской области, Краснодарском крае, есть и результаты.
Благодаря этим передовикам общая картина смотрится победно: план на 2023 год по числу переселенных перевыполнен на 51,6%. Это не может не радовать. Или?
Сергей Степашин: Очень радует. Но при этом главное – не оставить в тени, не забыть о тех регионах, где программа буксует. Там тоже живут наши люди, и у них есть право на переселение из аварийного жилья.
Причины отставания требуют отдельного анализа в каждом конкретном случае. И этим надо заняться незамедлительно. Из личного опыта знаю: формы работы с отстающими регионами существуют и ранее эффективно применялись, включая оказание практической помощи с выездом на места. Есть другие меры. Все это надо обсуждать и не затягивать.
Готовых решений нет. Расселение аварийного жилья – уникальная программа, такой нет ни в одной стране мира. Помню, как она началась. Обсуждали, как распорядиться несколькими миллиардами долларов. Были предложения перевести их в Стабилизационный фонд или пустить на строительство дорог. Я тогда был председателем Счетной палаты, предложил направить на крупные инфраструктурные проекты, реализация которых не влияет на инфляцию. Президент выслушал нас и говорит: давайте-ка мы займемся все-таки аварийным жильем. И тогда же подписал закон о Фонде ЖКХ.
В перерыве заседания Детского общественного совета Тая Василевская показала свой проект Сергею Степашину и Герою Соцтруда Ефиму Басину. / Минстрой РФ
Было это в июле 2007 года. С тех пор мы почти два миллиона людей переселили из аварийного жилья. Это больше, чем население таких городов, как Новосибирск или Екатеринбург. Но надо двигаться дальше с учетом сегодняшней ситуации.
То есть программу будут корректировать? Как?
Сергей Степашин: Перемены будут. Но все это мы должны сначала обсудить с регионами, прежде чем предавать огласке.
Точно знаю, не изменится только одно: аварийное жилье будут расселять. Это не обсуждается! Причем по обеим программам: по жилью, признанному аварийным до 1 января 2017 года и с 1 января 2017-го до 1 января 2022 года. Первую программу досрочно выполнили 14 регионов. Они приступили ко второй.
Мы сможем когда-нибудь обогнать ветшание жилого фонда?
Сергей Степашин: Мы можем снизить темпы его прироста. По данным Росстата, примерно 100 миллионов квадратных метров жилья (5% от общего объема) имеет износ 65%. К 2030 году объем такого жилья может достичь 30 миллионов квадратных метров, на которых будут проживать два миллиона человек.
Для сокращения его роста ежегодно требуется расселять не менее 3-3,5 миллиона квадратных метров. За пятнадцать лет мы расселили около 28 миллионов квадратных метров: примерно по 1,8 миллиона в год.
Впрочем, остановить процесс ветшания жилого фонда нельзя, это естественный процесс. Зато возможно максимально продлить срок его эксплуатации. Главный инструмент продления жизненного цикла многоквартирного дома – своевременный и качественный капитальный ремонт.
Смысл подавать в суд
Администрация выдвинула иск о вашем выселении с выдачей новой квартиры. Вы можете подать встречный иск — заявить, что квартира неравнозначна, и потребовать предоставить другое жилье.
Но важно помнить, что суд будет оценивать равнозначность по тем критериям, о которых я рассказал выше. Незначительная потеря в жилой площади при сохранении общей подвигнет суд принять решение в вашу пользу.
Администрация Уфы подала иск к двум жильцам комнаты в коммунальной квартире о выселении с предоставлением другого жилья по договору социального найма. В аварийном доме у жильцов была комната 18,4 м². Взамен этого администрация выделила однокомнатную квартиру в районе общей площадью 28,9 м², жилой — 14,9 м².
Один из жильцов подал встречный иск и потребовал дать жилье по нормам предоставления, поскольку был на учете в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий.
Суд отказал, так как новое жилье при расселении аварийного дома — это компенсация, которая гарантирует условия проживания не хуже по сравнению с прежними, но лучше с точки зрения безопасности. Общая площадь нового жилья больше, а разница между жилыми площадями незначительна, значит, требования жилищного кодекса соблюдены.
Апелляция и кассация оставили это решение в силе.
У кого трубы не ржавеют?
Сергей Вадимович, среди причин аварий в ЖКХ на первое место вы поставили человеческий фактор.
Сергей Степашин: Безусловно, во многих регионах ЖКХ необходима серьезная модернизация. Но вы подумайте, откуда берутся ржавые трубы и прочее? Кто-то вовремя не сделал ремонт и не заменил изношенное оборудование, кто-то разрешил строить новые дома на устаревшую инфраструктуру. И так далее. И у каждого этого "кто-то" есть фамилия, имя, отчество, должность и обязанности.
Правительство России на модернизацию ЖКХ выделяет многомиллиардные средства. И важно, чтобы эти деньги были не просто освоены, а эффективно потрачены. Вот здесь уже начинает работать человеческий фактор.
Но вмиг мы новых специалистов не найдем.
Сергей Степашин: Конечно, за один день не решишь все накопившиеся проблемы. Здесь и сейчас важен оперативный контроль, поддержка со стороны властей регионов.
При необходимости надо принимать жесткие меры к неэффективным компаниям, которые взяли в концессию объекты ЖКХ – котельные, водоканалы и прочее, и не плодить таких партнеров впредь.
Счетную палату можно попросить проверить их – Госдума имеет право дать такое поручение по концессиям. Когда я работал в Счетной палате, мы проверяли в Калужской области коммерческую компанию, которая приобрела водоканал и ничего не делала – ни модернизации, ни ремонта. Денежку скребли с него, и все! Разобрались, доказали, что собственник неэффективный.
Знаете, сколько регион потерял, возвращая в лоно области водоканал? 800 миллионов рублей. Это было более десяти лет назад. Так что советую регионам запомнить эту сумму. Сегодня цена ошибки будет еще выше.
Вернемся к подготовке специалистов. Можно открыть много отличных коммунальных колледжей, но пойдет ли туда молодежь? В тренде сейчас совсем другие профессии.
Сергей Степашин: Надо поднимать престиж специалистов ЖКХ. И вы зря думаете, что молодежи эта профессия неинтересна.
При Минстрое России создан Детский общественный совет. Ни в одном ведомстве такого нет. В нем работают 70 детишек. С удовольствием! Они изобретают приборчики, делают эскизы, как, например, можно недорого обустроить детскую площадку.
Откуда вы таких детей берете?
Сергей Степашин: Объявили конкурс. Со всей страны приехали дети с родителями, каждый со своей идеей, предложением. Лучшие вошли в совет.
Наши дети ездят в строительные университеты, встречаются со специалистами. У нас один мальчик в Удмуртии уже общественным контролером стал по ЖКХ. Приходит, смотрит, свои замечания высказывает. На местном телевидении выступает. Всего 13 лет парню! Вырастет – у такого ни одна труба не заржавеет.
У нас есть великолепная онлайн-игра, учебник для детей: как можно сохранять тепло, электроэнергию в домах. Мы предложили внедрить их как факультатив, а может быть, и как обязательную программу в школах.
Но это все работа на перспективу. А как сейчас привлечь в отрасль хороших специалистов? Зарплату надо повышать.
Сергей Степашин: Конечно, для поднятия престижа профессий дворников, сантехников, электриков и других специальностей необходимо в первую очередь повышать заработную плату. Она сегодня значительно ниже средней в российских регионах, в некоторых – составляет всего 40-60%.
Также надо расширить возможности предоставления служебного жилья работникам ЖКХ, распространить на них льготные условия ипотечного кредитования. И почему бы не учредить в стране отдельный профессиональный праздник – День работника жилищного и коммунального хозяйства?
Как предоставляют жилье при расселении аварийного дома
Если в ходе капитального ремонта многоквартирный дом получил серьезные повреждения, его могут признать аварийным и подлежащим сносу либо реконструкции.
Если расселяемое жилье было в собственности жильцов, они выбирают между новой квартирой и денежной компенсацией. Муниципалитет обязан выплатить деньги по желанию собственника.
Нанимателей переселяют в равнозначное жилье. Есть четыре фактора, по которым это устанавливают. Жилое помещение должно быть:
Выдача жилищных сертификатов позволяет быстрее расселять аварийное жилье – Воробьев
Москва. 30 января. ИНТЕРФАКС – Жилищные сертификаты, предоставляющие возможность переселенцам из аварийных домов использовать средства на приобретение квартиры на вторичном рынке или в новостройке, позволяют ускорить процесс выполнения программы по расселению в Московской области, заявил губернатор региона Андрей Воробьев во вторник.
Глава региона отметил, что порядка 1 млн человек на территории региона живут в ветхом или аварийном жилье.
Сертификат позволяет оплатить покупку жилья за счет государства. Оно выкупает один квадратный метр по цене 130 186 рублей. Минимальный метраж – 33 кв. м.
Основное условие получения сертификата – признание дома аварийным с 1 января 2017 по 1 января 2022 года. Необходимо, чтобы право собственности было приобретено до наступления этого периода. Исключение – получение жилья в наследство. На дату признания дома аварийным у переселенца должно отсутствовать право собственности на другое жилое помещение.
Все самое интересное читайте в нашем телеграм-канале.
Какую квартиру должны предоставить
Вы не указали общую площадь старой и новой квартир — именно этот параметр в вашей ситуации ключевой. При расселении аварийного дома размер предоставляемого жилья рассчитывают исходя из общей, а не жилой площади квартиры.
А вот действующие в регионе нормы, например по жилой площади на человека, не учитывают. Они работают только для тех, кто стоит на учете в качестве нуждающихся в жилье или вправе претендовать на этот статус.
В исключительных случаях новая квартира может быть по метражу меньше той, что была. Но для этого нужно письменное согласие нанимателя по договору социального найма и проживающих вместе с ним членов семьи. Его закрепляют в отдельном документе или прописывают в новом договоре социального найма.
Кап-кап ремонт
Капитальным ремонтом теперь рулят собственники квартир. Плохо рулят?
Сергей Степашин: Очень часто они даже не знают, как это делать. Рулят скорее управляющие компании. Покрасят подъезд – красиво, глаз радует. А внутри – трубы, электропроводка гнилые, ветер свистит через окна.
Поэтому, во-первых, Минстрой России утвердил для регионов методические рекомендации по перечню работ и услуг капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Они вступили в силу с марта прошлого года.
Что надо ремонтировать в первую очередь? Те же трубы, электропроводку, водопровод, крышу, другую инфраструктуру. Необходимые нормативные документы регионам подготовлены и через жилищные инспекции, управляющие компании реализуются. Хотя отдельные издержки в организации этих работ по-прежнему сохраняются.
Во-вторых. Долго говорили, как хорошо, что есть спецсчета на капремонт. Однако проверки показали, что там, где есть спецсчета, к сожалению, меньше всего и освоенных денег. Жильцы зачастую не знают, куда и как вложиться. Когда же это передается в фонд регионального оператора капитального ремонта, деньги осваивают эффективнее.
Сергей Степашин: Этого мы сделать не можем, они по закону действуют. Но, видимо, будут вносить поправки в правила их использования. Надо сделать так, чтобы деньги не лежали мертвым грузом.
Во-первых, работать с собственниками, убеждать. Показывать примеры. Вот – дом один, где общий котел, где все отремонтировано. А вот – дом второй, со спецсчетом. Пускай посмотрят, сравнят и сделают вывод.
Откуда берутся ржавые трубы? Кто-то вовремя не сделал ремонт, кто-то не заменил оборудование. И у этих "кто-то" есть фамилии, должности и обязанности
Во-вторых, думаю, необходимо усовершенствовать практику проведения общих собраний собственников жилья. Сейчас для принятия решений по многим вопросам управления многоквартирного дома по закону требуется присутствие большинства собственников. В отдельных случаях – не менее двух третей голосов от общего числа собственников. Такой кворум просто нереально собрать. Можно было бы рассмотреть возможность снижения этих пороговых ограничений.
Можно онлайн голосовать.
Сергей Степашин: В организации собраний жителей в электронной форме не все пока проработано.
Решения на этот счет в Жилищном кодексе РФ приняты. Однако на практике здесь существуют различные препоны. Есть недостатки в работе ГИС ЖКХ, являющейся площадкой для проведения таких собраний, отсутствует доступ организаторов к реестру собственников жилья. Сохраняется недоверие граждан к электронной форме голосования, случаются подделки протоколов собраний и другое.
Взносы на капремонт будут повышать?
Сергей Степашин: По необходимости. И это решают регионы. Поймите, надо учитывать рост стоимости работ по капремонту и своевременно пересматривать уровень взносов. Но без рывков.
Нередки, к сожалению, случаи, когда регион не пересматривает размер взносов много лет. А потом, чтобы догнать накопленную инфляцию, повышает сразу в 1,5-2 раза, а то и больше. Кроме того, следует учитывать, что ремонт может состоять из различных работ, например, замена лифтов не выполняется в малоэтажных домах. Значит, и взносы должны быть разными.
Мы говорим о совершенствовании расценок. О пересмотре подходов к планированию расходов на капремонт, когда за основу берут его максимально возможную стоимость. Сейчас Фонд развития территорий совместно с Минстроем России работает над нормативным документом, по которому стоимость работ будет планироваться исходя из средней фактической цены уже проведенных мероприятий по капитальному ремонту. Это позволит более эффективно расходовать средства взносов и не допускать завышения стоимости работ.
Капремонт и повышение энергоэффективности дома пока несовместимы?
Сергей Степашин: Должны стать совместимыми. Экспертно-аналитические исследования Счетной палаты показали, что потенциал энергосбережения при проведении модернизации многоквартирных домов составляет от 40 до 70%.
За этим возникает целый ряд положительных эффектов: на 40% снижаются коммунальные платежи жильцов, меньше вредных выбросов, экономия средств бюджетов на оплату субсидий и льгот.
Хорошо бы в обязательном порядке начать строить умные дома хотя бы при расселении аварийных. Необходимо также развивать практику энергоэффективного капремонта многоквартирных домов. Это, конечно, дороже. Поэтому здесь нужны стимулы. Раньше, когда был Фонд ЖКХ, на энергоэффективный капитальный ремонт он выделял средства из своего бюджета – до 5 миллионов рублей на каждый дом. И это оказывало соответствующее стимулирующее воздействие. Думаю, надо вернуться к этому механизму и следить за энергоэффективностью на всех этапах жизненного цикла многоквартирного дома.
Если вы занимали две комнаты в коммуналке
Из вопроса непонятно, вас с дочерью переселяют из отдельной квартиры или вы жили в коммуналке, где у вас было две комнаты каждая.
Если объектом найма были комнаты в коммунальной квартире, при определении общей площади предоставляемого жилья будут учитывать:
Взамен двух комнат в коммунальной квартире могут предоставить отдельную двухкомнатную квартиру или две комнаты в коммуналке. Решение принимает администрация в зависимости от наличия фонда. В любом случае равноценность жилья считают по общей, а не жилой площади нового помещения.
Квартира – в аренду
Альтернативой собственных квартир в многоэтажке может стать арендное жилье. В девяти регионах Дальнего Востока начинают его строить по программе "Доступное арендное жилье в ДФО". До конца 2025 года планировали запустить проект еще в шести регионах. Как продвигается это направление?
Сергей Степашин: Работаем. Надо четко определить, как эксплуатировать такое жилье. И в каждом регионе просчитать, насколько оно будет востребовано. А сама схема, безусловно, перспективная. Снимаешь квартиру, платишь аренду с возможным последующим выкупом. Не можешь выкупить, останешься в арендном жилье.
Почти два миллиона людей переселили из аварийных домов в благоустроенные квартиры. Это больше, чем жителей в Новосибирске или Екатеринбурге
А когда оно будет по всей стране – сможем легко переезжать в другие регионы в поисках более выгодной работы.
Сергей Степашин: Эта схема, кстати, работает во многих странах мира – до 60% людей так живут. Потенциальными пользователями арендного жилья являются также студенты, молодежь. Тут еще вот что главное – качество жизни.
В среднем в нашей стране ежегодно обеспечивают жильем 4-5% от общего числа семей, состоящих на учете в качестве нуждающихся. Сложился значительный слой населения, который не может позволить себе приобрести жилье в рассрочку даже с учетом льготной ипотеки. Если в 2018 году в 17 городах-миллионниках цена жилого помещения в среднем была равна 2,4 годового дохода семьи, то в I квартале 2023 года – уже 4 годовым доходам. То есть жилье подорожало относительно доходов на 67%. Аналогичные выводы можно сделать и в среднем по стране.
Так что надо дать людям еще один вариант выхода из ситуации. Тем более что 20% россиян, желающих улучшить свои жилищные условия, как показывают опросы, не против аренды нового качественного жилья.
Но пока все это в зачаточном состоянии?
Сергей Степашин: Мы в начале пути. По состоянию на середину прошлого года рынок арендного жилья в стране состоял из 33 наемных домов социального использования и 188 коммерческого. В них проживают 11,5 тысячи человек.
Конечно, это капля в море, чтобы кардинально увеличить количество семей, имеющих возможность решить свои жилищные проблемы. В сегодняшних непростых экономических условиях, по мнению экспертов Общественного совета при Минстрое России, надо искать внебюджетные источники. На мой взгляд, заслуживает внимания механизм концессионных соглашений для создания публичного арендного жилого фонда. Это уже проверенный инструмент защиты привлекаемых частных инвестиций. При этом жилье будет находиться, например, в государственной или муниципальной собственности.
На качество капремонта в домемогут влиять его жильцы. Но оченьчасто они не знают, как это делать. / Минстрой России
Что в итоге
При расселении аварийного дома нанимателям по договору социального найма дают равнозначное жилье. Оно должно быть благоустроенным, отвечать установленным требованиям, находиться в населенном пункте и быть сопоставимым по общей, но не по жилой площади.
Критерии равнозначности прописаны в законе, ими в спорной ситуации руководствуются суды. Если новая квартира не отвечает критериям, можно подать встречный иск. Но меньшая жилая площадь при или большей общей — недостаточное основание для положительного решения.
