Содержание:
Купить недвижимость за криптовалюту
Биткоин был создан как альтернатива традиционным финансам. Пиринговая сеть может решить много проблем — сделать денежные переводы прозрачными, быстрыми и дешевыми. Однако за 14 лет, прошедших после создания первого блока BTC, криптовалюты стали использоваться больше как инвестиционный инструмент. Пока только некоторые страны разрешают гражданами платить биткоинами в быту. Постепенно круг лояльных к криптовалютам государств расширяется. В Испании, Франции, ОАЭ можно арендовать авто за цифровые монеты. На Кипре, в Германии, Таиланде и других странах предлагают легально купить недвижимость за криптовалюту. Такие сделки проводят между физическими лицами и компаниями.
Где можно купить недвижимость за криптовалюту
Впервые попытка продажи дома за биткоин была предпринята в 2013 году. Владелец особняка из Канады выставил объявление, указав что ему требуется BTC для инвестиций. Однако первая реальная сделка случилась в 2017 году. Расчет цифровыми монетами быстро стал популярным среди криптоинвесторов.
В 2021 году португальский застройщик Prometheus International продал два статусных особняка за Cardano (ADA) на острове Мадейра.
Указывать в договоре купли-продажи Bitcoin в качестве средства платежа законно не в любой стране, но сделки все равно проводят. Можно оформить договор мены или воспользоваться услугами посредника. Юридически в документах нет продажи недвижимости за криптовалюту, но фактически расчеты проводят в цифровых монетах.
В таблице собраны данные по агрегаторам объектов жилья, принимающим оплату в биткоинах.
Таиланд
В этой стране криптовалюты легализовали в 2018 году. Однако в 2022-м власти запретили использовать цифровые монеты как средство платежа. Их можно рассматривать только для инвестирования.
Тем не менее в Таиланде 30% сделок с недвижимостью проводят с помощью криптовалют.
Эксперты отмечают, что ужесточение государственного контроля не уменьшило интерес к этому способу расчетов. Сделки проводят с выходом в фиат. Застройщики и агентства недвижимости предлагают такие схемы:
Португалия
Власти страны лояльны к криптовалютам. Нотариусы могут регистрировать сделку после получения подтверждения перевода монет на кошелек продавца. Операции с криптоактивами не облагают налогом.
С 2012 года в Португалии действует программа выдачи вида на жительство за инвестиции. Нужно купить жилую недвижимость стоимостью минимум 500 тыс. евро и не продавать ее 5 лет. Клиенты могут перевести монеты напрямую продавцу. Сделка в биткоинах занимает около часа. После получения подтверждения договор регистрируется нотариусом.
Жилье за BTC
Кипр
Криптовалютные сделки в стране незаконны. Центробанк запрещает физическим и юридическим лицам совершать расчеты в цифровых активах. Поэтому застройщики не продают квартиры за криптомонеты.
Сделку можно оформить между частными лицами, если продавца не отпугнет оплата в BTC.
Однако прямой перевод на кошелек не практикуют. Стороны прибегают к услугам компетентных агентств недвижимости. Посредники конвертируют деньги на лицензированных иностранных биржах. Перед операцией монеты проходят проверку АМL. При этом в договоре указывают сумму в фиатной валюте.
5 мифов о криптовалюте
Пройди опрос и получи в подарок скидку на торговую комиссию и книгу о криптовалюте
ОАЭ
В 2017 году в Дубае впервые продали апартаменты за цифровые монеты. Недвижимость в комплексе Aston Plaza and Residence обошлась покупателю в 45 BTC. Однако позже правительство запретило прямые расчеты в криптовалютах.
Цифровые монеты в ОАЭ не считают деньгами, поэтому платить ими нельзя. Но купить недвижимость за крипту можно:
Посредники и застройщики сотрудничают с надежными обменными компаниями. Комиссия за услуги составляет 1-3%. По сравнению с банковскими сборами сумма небольшая. Для российских инвесторов это надежный и быстрый способ перевести капитал. Наличными разрешено перевозить не более $10 тыс., а SWIFT-переводы могут занимать несколько недель.
Предложения по ОАЭ
Германия
В стране полностью легализованы транзакции с биткоинами. Немецкий покупатель свободно может перевести монеты на счет продавца. После получения подтверждения нотариус регистрирует операцию. С не взимают такой же налог, как при оплате фиатными деньгами.
Турция
Из-за высокой инфляции в стране цифровые активы широко распространены. В 2023 году ими владеет более 8 млн человек. Правительство вынуждено ограничивать оборот виртуальных денег.
В 2021 году в Турции принят закон о запрете расчета в криптовалютах. Однако такие операции проводят. Квартиру за биткоины можно купить у частного лица или застройщика:
Комиссия за транзакцию составляет 4-5%. После подтверждения получения средств, нотариус подписывает документы и отправляет их на перерегистрацию. Покупателю выдают свидетельство о праве на собственность (TAPU).
Изменения за 7 дней
Грузия
В государстве нет четко определенных правовых норм относительно криптоплатежей. Официально расчеты в цифровых монетах не запрещены, но прописать в договоре купли-продажи сумму в BTC или альткоинах нельзя. Поэтому инвесторы прибегают к услугам посредников или обменивают виртуальные деньги самостоятельно.
Прямой перевод на кошелек продавца также возможен, но операцию нужно оформить как бартер. В государстве работает много обменных пунктов, установлены криптоматы. Законы Грузии активно поощряют иностранные инвестиции. Вложения не облагают налогом, в том числе и на прирост капитала.
Сингапур
В государстве разрешено покупать квартиры за биткоины. Криптовалюты не считают материальной ценностью, сделки с их участием не облагают налогом. Квартиру или виллу можно купить у частного лица или застройщика без посредников.
Черногория
Эта балканская страна лояльная к цифровой индустрии. Власти разрешают покупать за криптовалюту любые товары, включая квартиры и дома. Пользователь может перевести моменты физическому лицу или застройщику. Документы необходимо регистрировать у нотариуса.
Черногория осознает макроэкономические выгоды от повсеместного использования виртуальных валют. Поэтому власти создают условия для того, чтобы страна стала крупным криптоцентром.
Например, в 2022 году Черногория предоставила гражданство основателю блокчейна Ethereum Виталику Бутерину.
Канада
По данным Finder’s Crypto Adoption, более 2,5 миллионов жителей государства инвестируют в цифровые активы. Поэтому все больше застройщиков и агентств заключают договора с оплатой в топовых монетах. Объекты выставляют на торги в биткоинах или канадских долларах. В первом случае пользователи рассчитываются с продавцом и регистрируют договор. Во втором могут обратиться в авторизованные агентства или к брокеру.
Например, компания BTCHome предлагает купить любой дом или квартиру. Если продавец хочет получить национальную валюту, посредник обменяет токены через лицензированную биржу. B TCHome имеет 70 представительств и обрабатывает более 200 млн канадских долларов в год.
Предложения BTCHome в марте 2023 года
По законодательству страны инвесторы должны заплатить налог. Поэтому операция с криптовалютой ничем не отличается от обычной.
Как купить или продать недвижимость за крипту
Россияне чаще приобретают дома в тех государствах, куда легко добраться из Москвы и других крупных городов. Есть еще аргумент в пользу покупки зарубежной недвижимости — возможность получить гражданство за инвестиции и оплатить сделку виртуальной валютой. Причина понятна — некоторые страны могут отказать россиянам в оформлении банковского счета.
Процедура мало отличается от стандартной сделки. В некоторых государствах (ОАЭ) практикуется такая схема — расчеты проводят в биткоинах, а в договоре прописывают сумму в фиатной валюте.
Выбор квартиры
Сначала надо определиться со страной и видом недвижимости (квартира, дом, аппартаменты). Затем необходимо найти продавца, который согласится принять оплату в криптомонетах. Это может быть частное лицо или застройщик. Некоторые компании указывают возможность оплаты токенами в рекламе, но лучше уточнить о такой опции у менеджера. Если по законам государства совершить прямую сделку невозможно, нужно обратиться к компании-посреднику для обмена активов.
Оформление документов
Перед подписанием договора необходимо:
Оплата
Если стороны договорились о прямом переводе, покупатель отправляет активы на криптокошелек продавца. Если участвует посредник — монеты поступают в личный кабинет плательщика на сервисе. Программа меняет криптоактивы на доллары (евро) и зачисляет на счет продавца. После подтверждения перевода средств документ удостоверяет нотариус.
Получение прав на собственность
На основании договора купли-продажи (мены), акта приема-передачи объекта и соглашения о зачете встречных требований сделка регистрируется в государственном органе. Например, в Турции это Управление Кадастра. Через 5-10 дней покупатель получает свидетельство собственности на дом.
Зачем оплачивать покупку квартиры биткоином
По данным агентства Intermark Real Estate, в 2022 году интерес россиян к заграничному жилью вырос в 3-5 раз (с учетом направления). Наиболее популярные страны — ОАЭ, Таиланд, Турция. Компания фиксирует рост объемов продаж в 10 раз по сравнению в 2021 годом. При этом клиенты часто платят BTC или алькоинами. Так инвесторы фиксируют доходность в цифровых монетах и диверсифицируют вложения. Есть и другие причины оплаты жилья в биткоинах:
Основные сложности и риски при покупке
Количество криптовалютных сделок с недвижимостью в мире растет. Но кроме очевидных плюсов у такого способа оплаты есть недостатки:
Покупка недвижимости за крипту в России
По данным ЦБ, в 2023 году россиянам принадлежит 12% мирового объема цифровых валют. Поэтому многих интересует, можно ли купить за криптовалюту квартиру и другую недвижимость. Пользователи вправе расплатится монетами за жилье на Кипре, в Таиланде и других государствах. В РФ такие сделки запрещены.
Государство несколько лет пытается усовершенствовать действующее криптовалютное законодательство. Пока жесткого регулирования нет, пользователи могут обойти запрет. Главное — найти продавца (физическое лицо), который готов получить оплату монетах.
Законность сделок
В России закон запрещает покупку товаров за цифровые активы. Согласно стратегии развития до 2030 года, единственным платежный средством в государстве может быть рубль. Поэтому в России нельзя найти агентство, готовое помочь с оформлением криптовалютных сделок. Росреестр откажет в регистрации передачи прав собственности. Также появятся проблемы при обращении в суд при возникновении споров.
Законных способов покупки недвижимости за криптовалюту нет, но можно оформить договор мены. Документ имеет законную силу. В договоре следует обозначить, что объект был обменян на количество криптовалюты. Однако при возникновении проблем и расторжении сделки покупатель рискует получить назад меньшую сумму в национальной валюте.
Налоги
Чтобы получить льготы при покупке квартиры, нужно подтвердить внесение средств в рублях. Если новый собственник обменял цифровые активы на квартиру, получить имущественный вычет он не сможет. Виртуальные активы в России признаны имуществом. Операции с ними проводят на общих основаниях. При обмене квартиры на биткоин налоговой базы нет.
Сделки за NFT-токены
Технология невзаимозаменяемых активов может применяться не только для торговли предметами искусства. Одно из перспективных направлений — токенизация объектов недвижимости. В 2017 году через NFT-аукцион продали квартиру в Киеве. Стоимость лота составила 36 ETH.
Токенизация жилых объектов представляет собой оцифровку прав собственности. Передача NFT равнозначна продаже квартиры. Транзакцию фиксируют в блокчейне, поэтому договор невозможно подделать.
Общий алгоритм продажи такой:
Передача прав на объект происходит автоматически. Если новый собственник захочет продать квартиру, то может снова выставить на аукцион NFT.
Часто задаваемые вопросы
📌 Как покупателю доказать, что продавец получил оплату за дом?
Подтверждением может служить TXID транзакции с указанием криптокошелька контрагента. Также стоит взять расписку о получении суммы в полном объеме.
⚡Можно ли расплатиться за квартиру криптовалютой картой?
Нет. Этот инструмент предназначен для повседневных расчетов.
🔔 Нужно ли подтверждать происхождение криптовалюты для покупки дома?
Если продавец — частное лицо, это делают по усмотрению сторон. Посредники в обязательном порядке проводят AML-проверку.
📢 За какие монеты можно купить квартиру?
Наиболее популярный актив — биткоин, но дома покупают и за другие топовые монеты (USDT, ADA, ETH).
✨ Что такое договор мены?
Документ состоит из двух частей — соглашении сторон о взаимозачете встречных требований. В нем указываются обязательства сторон. В 2023 году это единственный законный способ покупки недвижимости за биткоины и другие криптовалюты в России.
За два года пандемии покупатели зарубежной недвижимости приспособились к онлайн-просмотрам и дистанционным сделкам, проходящим по доверенности. Сейчас у россиян появились новые сложности – ряд банков страны были отключены от SWIFT, платёжные системы Visa и Mastercard перестали работать в России, резидентам страны запретили перечислять валюту на собственные счета за рубежом. На этом фоне многие задумались о покупке недвижимости за крипту. Рассказываем, в каких популярных странах такие транзакции возможны.
В Таиланде криптовалюта была легальным платёжным средством. Покупатели могли расплачиваться с продавцом или застройщиком биткоинами, эфирами или иной цифровой валютой. Цена объекта фиксировалась в тайских батах, а размер платежа в крипте определялся в момент проведения транзакции. Покупатель перечислял средства на кошелёк продавца, продавец конвертировал их в национальную валюту и учитывал как платёж в тайских батах.
В марте 2022 г. власти страны решили, что широкое использование цифровых активов угрожает финансовой системе и экономике. Было принято решение запретить криптовалюту в качестве средства оплаты товаров и услуг. Новые правила начинают дейстовать с 1 апреля 2022 г.
Дубай запустил платежи в криптовалюте ещё в 2017 году. Сейчас по этой схеме работают многие крупные застройщики. Вы можете оплатить выбранный объект непосредственно в биткоинах, однако в договоре его цена будет зафиксирована в дирхамах
.
В этой стране сделки с криптовалютой легализованы, вы оплачиваете покупку переводом из вашего криптовалютного кошелька на кошелёк продавца. Получив подтверждение перевода денег, нотариус регистрирует передачу права собственности. Участники сделки платят те же налоги, что и при банковском переводе денег.
Заплатить продавцу биткоинами не получится, однако некоторые агентства недвижимости готовы выступить в роли «криптообменника»: принять цифровую валюту, конвертировать в обычные деньги и перевести на счёт продавца. При этом с покупателя удерживается комиссия.
Грузинское законодательство рассматривает криптовалюты как актив, а не как платёжное средство. Поэтому транзакция оформляется как бартер, то есть формально покупатель меняет биткоины (или другую цифровую валюту) на недвижимость. В договоре её стоимость можно прописать в обычной валюте, например, в грузинских лари. Это абсолютно легально.
США
Если продавец готов проводить транзакцию с криптовалютой, покупатель может расплатиться непосредственно биткоинами
. В противном случае ему нужно будет найти посредника для вывода цифровых денег в фиат.
Риски, связанные с покупкой недвижимости за криптовалюту
К основным проблемам такого рода сделок относят, в первую очередь, повышенную волатильность криптовалют. В этой связи решающее значение имеет момент, на который фиксируется курс. Также риски исходят от контролирующих органов, которые могут менять правила сделок за криптовалюту. Транзакции обязательно должны проводиться опытными участниками рынка, как в сфере недвижимости, так и в области криптовалют, чтобы исключить юридические ошибки и потерю денег.
Для граждан России сейчас имеется и специфический риск. Криптовалютные площадки по-разному отреагировали на международные санкции. Ограничения в работе для пользователей из России ввели площадки BTC-Alpha, CEX IO, KUNA
. Биржа CoinZoom приостановила регистрацию новых пользователей из России
. Крупнейшая биржа Binance
прекратила работать с картами Visa и Mastercard, выпущенными в России. Тем не менее, сами по себе российские счета там не заморожены. Ещё один лидер рынка, биржа Coinbase, заявила о блокировке 25 тыс. криптокошельков, связанных с российскими физическими и юридическими лицами. Однако, по утверждению компании, эта мера связана с нелегальной деятельностью их владельцев, а не с их российским происхождением
.
Условия цитирования материалов Prian.ru
Таиланд одним из первых в Азии легализовал криптовалюты. Уже сейчас местную недвижимость продают за биткоины, эфиры и другие цифровые деньги. О том, как проходят подобные сделки, рассказывает Виктор Кофанов, основатель инвестиционного агентства недвижимости King Window View Co., Ltd.
Это абсолютно легально!
В мае 2018 года вступил в силу декрет «О цифровых активах» (перевод документа на английский язык можно посмотреть здесь). Закон регулирует деятельность, связанную с криптовалютами и токенами, определяет требования к биржам, брокерам и дилерам, которые должны работать в стране на основании лицензий, а также назначает контролирующий государственный орган – Комиссию по ценным бумагам (Securities and Exchange Commission, SEC).
Главное для инвесторов: в Таиланде криптобиржи лицензируются государством, что гарантирует легальность и прозрачность сделок с цифровыми активами.
Сейчас оборот лицензированных SEC криптобирж составляет около $3 млрд (100 млрд батов) в месяц. В ближайшем будущем эта сумма вырастет в разы, ведь в игру вступают два крупнейших банка страны (SCB и Kasikorn), которые делают большие ставки на криптовалюту.
Лишь один пример. В ноябре 2021 года старейший банк Таиланда Siam Commercial Bank (114 лет на рынке) выкупил 51% акций крупнейшей тайской криптобиржи – Bitkub. Стоимость сделки – 17,8 млрд тайских батов.
Как рынок отреагировал на это событие? Цена акций SCB за неделю выросла почти на 10%, рыночная капитализация банка мгновенно увеличилась более чем на $900 млн (30 млрд батов), что почти вдвое превышает размер сделки по покупке биржи Bitkub.
Скриншот сайта криптобиржи Bitkub, акции которой приобрёл старейший банк Таиланда
Скорее всего, в ближайшем будущем у клиентов банка SCB появится возможность наряду со счётом в тайских батах или долларах США открыть ещё один счёт, например, в USDT/USDC*. У нас на Пхукете уже есть компании, которые зарегистрировали корпоративный банковский счёт на криптобирже Bitkub и предоставляют свои услуги за крипту.
USDT/USDC – криптовалюты, которые получили статус стейблкоинов, их курс привязан к стоимости доллара США.
Дальше будет ещё интереснее. Токенизация активов** полностью одобрена SEC Таиланда. Регулятор запустил процедуру выдачи лицензий компаниям на использование блокчейна Ethereum для оцифровки, листинга и торговли материальными активами, в том числе недвижимостью.
Это создание, распространение и управление цифровыми ценными бумагами (токенами), которые обеспечены недвижимостью. Токен может представлять собой долю в праве собственности на объект или компанию, право на часть дохода от имущества или другие виды прав. Токенизация даёт сектору недвижимости много преимуществ, главные из них – повышение ликвидности объектов, снижение порога входа для инвесторов, сокращение срока проведения сделок и уменьшение сопутствующих расходов.
«Крипто – это будущее. Поэтому мы должны сделать Таиланд криптопозитивным обществом» – это слова главы Туристического управления (Tourism Authority of Thailand, TAT). В данный момент ТАТ сотрудничает с SEC и местной криптобиржей, подготавливая почву для принятия цифровых токенов в качестве платёжных средств для туристов.
Уже сейчас на Пхукете вы можете использовать криптовалюту, например, купить или арендовать яхту. У наших партнёров есть корпоративный криптосчёт, принимают платежи в USDT и USDC. И конечно, вы можете приобрести недвижимость за биткоины, эфиры и другие валюты. Успешные сделки у нас уже были. Сейчас расскажу подробнее об одной из них.
Как обычная сделка, только быстрее
Клиент остановил свой выбор на комплексе вилл Shambhala Grand Villa. Пара слов о проекте, чтобы вы понимали мотивацию инвестора. Во-первых, это пешая доступность пляжа в премиальной локации. Район Лагуна знаменит развитой инфраструктурой: гольф-поля, спа-центры, рестораны мировой кухни, именитые пятизвёздочные отели по соседству, широкая песчаная линия пляжа, протяжённость которого более семи километров. Рядом с комплексом достраивается парк для прогулок и развлечений Boat Avenue Park & Playground.
Проект парка с рекреационной зоной вблизи комплекса Shambhala Grand Villa
Все эти факторы гарантируют высокую капитализацию и востребованность на рынке (в продаже осталось четыре виллы из 43).
Во-вторых, организацией арендного бизнеса в комплексе занимается профессиональная управляющая компания. Виллы сдаются полностью меблированные, УК берёт на себя всю ответственность за состояние техники и ремонта, организовывает посуточную аренду, занимается маркетингом, обеспечивает высокий уровень сервиса, достойный ценник и стабильную заселяемость.
УК предлагает инвестору несколько арендных программ: либо фиксированный гарантированный ежегодный доход, либо деление фактической прибыли с УК в процентном соотношении 60/40 в пользу инвестора. Выплаты собственникам производятся в тайских батах – одной из самых стабильных валют мира. То есть считайте, что для нашего клиента эта сделка стала хорошей диверсификацией его криптоактивов.
Стоимость полностью меблированной виллы составила 22,6 млн батов ($675 тыс.). Цена объекта всегда фиксируется в батах. Расчёты в любой валюте проходят по курсу на момент проведения транзакции. Мы договорились с застройщиком о платежах в эфириуме, хотя он принимает и другие типы криптовалют.
<img class="img-fluid" src="https://static.prian.ru/uploads/content/2021_12/22
.jpg” title=””>
Для бронирования виллы необходимо внести резервационный платёж, его можно перечислить по QR-коду. Максимальная сумма транзакции по QR-коду составляет 1 млн батов.
Всё очень просто: застройщик заходит в свой кабинет на бирже Bitazza, через которую он работает, нажимает «депозитировать», и приложение генерирует для него QR-код, который он и отправляет покупателю. Так было и при резервации вышеупомянутой виллы. По QR-коду инвестор перевёл эфиры на кошелёк застройщика, в течение пары минут произошло зачисление. Застройщик тут же (через биржу) конвертировал крипту в тайские баты и зачислил их на обычный расчётный счёт, предоставив покупателю квитанцию о зачислении платежа в батах.
Вот и всё! Транзакция заняла пару минут. В то время как платёж через банк может идти до семи рабочих дней. Более того, в этой сделке застройщик взял на себя все расходы за перевод: так как он выводил эфиры из биржи, он и платил комиссию за конвертацию.
Сделка завершилась так же, как и любая другая с участием иностранца. Мы подписали договор купли-продажи, клиент перечислил оставшуюся сумму единым платежом – тоже в эфириумах.
Недвижимость на Пхукете от агентства недвижимости King Window View
1 963 520 €
Пентхаус на острове Пхукет, Таиланд
107 822 €
Квартира на острове Пхукет, Таиланд
1 511 078 €
Вилла на острове Пхукет, Таиланд
40 529 €
Квартира в Пхукете, Таиланд
2 337 400 €
Вилла в Пхукете, Таиланд
142 828 €
Таунхаус на острове Пхукет, Таиланд
1 951 690 €
3 200 506 €
271 471 €
Апартаменты в Пхукете, Таиланд
769 535 €
48 919 €
104 401 €
Апартаменты на острове Пхукет, Таиланд
226 200 €
684 580 €
324 740 €
832 000 €
404 976 €
401 700 €
403 000 €
Оплата в рублях
104 877 €
Посмотреть ещё 103 похожих объекта
Есть один юридический нюанс, который стоит учитывать при приобретении недвижимости в Таиланде за крипту. Все объекты, которые мы на сегодняшний день продавали, оформлялись в leasehold.
Для оформления объекта во freehold инвестиции должны поступить от иностранного физического лица в иностранной валюте из-за рубежа с конкретным назначением платежа. При регистрации сделки Земельный департамент потребует специальную форму – foreign exchange transaction form (FET Form) – на каждую транзакцию. Предоставить FET Form может только банк, у криптобиржи нет такой возможности (пока).
Однако можно решить и эту задачу. Для этого нужно конвертировать наличные деньги в тайском банке из любой иностранной валюты в местную. На эту операцию банк так же выдаст FET Form – это тоже будет являться основанием в Земельном департаменте для регистрации недвижимости во freehold.
Соответственно, можно в Таиланде перевести криптоактивы в доллары или евро, обменять их в банке на тайскую валюту, получить FET Form и осуществить регистрацию объекта во freehold. Да, здесь будут потери на двойной конвертации, но это позволит выполнить требование законодательства. Если кто-то из инвесторов будет настаивать на freehold ownership, то я могу предложить ему такой путь.
Подробнее о разнице между двумя формами собственности – в этом ролике. На нашем канале в Youtube можно найти и другие полезные видео об инвестициях в недвижимость Таиланда.
Надо уметь договариваться
Я криптоэнтузиаст. Верю, что эта сфера будет стремительно развиваться. К примеру, застройщик комплекса Shambhala, о котором я уже рассказывал, выходит на IPO. В ближайшем будущем эта и другие серьёзные компании наверняка начнут токенизировать недвижимость, а затем будут принимать крипту без всяких конвертаций.
Ещё один пример. Есть на Пхукете интересный комплекс Patong Bay Ocean View– это инвестиционный проект.
Застройщик предлагает коттеджи с одной спальней и кухней-гостиной общей площадью 60–70 кв. м, с джакузи или мини-бассейном. Гарантированный доход по этим объектам фиксированный – 7% годовых на 15 лет. После 100% оплаты первые 7% перечисляются инвестору уже через 30 дней, то есть выплата происходит на год вперёд.
К тому же здесь предлагается ещё и опция обратного гарантированного выкупа: через 10–15 лет застройщик готов выкупить у вас приобретённый коттедж за 100% от суммы инвестиций. В качестве бонуса – возможность отдыхать в этом коттедже две – четыре недели в году. Так вот, этот застройщик уже сейчас принимает абсолютно все типы криптовалют без комиссий.
В целом же сфера новая, многие застройщики на Пхукете просто с этим ещё не сталкивались. Общая масса агентов по недвижимости тоже в большинстве своём ничего в крипте не понимает. Но если везде не красуются рекламные баннеры «Продаём за битки», то это ещё не значит, что сделки не проходят.
В тех транзакциях, которые мы проводили, инициатором выступал я. Точнее, у меня был запрос от клиента, и я искал способы его решить. Уговаривать застройщиков долго не пришлось: компании продвинутые. Но если вдруг попадётся какой-нибудь пугливый девелопер, который не знает, как это работает, надо просто ему «нарисовать дорожную карту». С учётом всех преимуществ, уверен, он не откажется от сделки. Так что теоретически любой объект на Пхукете – от элитной виллы до рядовой квартиры – можно купить за криптовалюту.
Никто не знает, что будет дальше с миром криптовалют. Но мне кажется, раз многие государства уже приняли их в качестве платёжных средств, то перспективы понятны – развитие. Вероятность, что технология блокчейна просто уйдёт в небытие, практически равна нулю. Тем не менее в этой сфере много «шальных денег», которые не помешало бы вложить в реальный и осязаемый сектор. Например, инвестировать в ликвидную недвижимость, стоимость которой привязана к надёжной валюте.
King Window View – ваш надёжный партнёр и гарант безопасности ваших инвестиций!
Деньги
04 июл 2017, 09:17
Как продают недвижимость за биткоины
В мировой практике использование биткоинов как расчетного средства при покупке и продаже недвижимости становится распространенным явлением
Криптовалюта — цифровые деньги, защищенные от подделки с помощью сложной системы шифрования. Ее основной счетной единицей является коин (от английского coin — монета). Криптовалюта не существует в материальном виде и не подкреплена никакими физическими активами, только верой пользователей в ее покупательную способность.
Первой криптовалютой стал появившийся в 2009 году биткоин. Несмотря на растущую популярность и многолетнюю успешную историю, в России к криптовалюте относятся с подозрением и долго не могут вписать ее в существующее законодательство. Между тем во всем мире криптовалюта признана и пользуется спросом у инвесторов. Доверие к цифровой валюте настолько велико, что ее стали использовать для сделок с таким дорогим активом, как недвижимость.
Ключевые сделки с недвижимостью в истории биткоина — в обзоре «РБК Недвижимости».
Самый ранний кейс продажи жилья за криптовалюту зафиксирован в марте 2013 года. Гражданин Канады выставил на продажу свой дом на небольшом земельном участке за 405 тыс. канадских долларов (около 12 млн руб. по курсу того времени) с возможностью заплатить биткоинами. По состоянию на март 2013 года один биткоин стоил примерно $45. Как пояснил собственник местным СМИ, виртуальная валюта ему была нужна для развития собственных интернет-проектов.
Первым случаем продажи элитной недвижимости можно считать сделку с виллой в Израиле, которую в конце 2014 года владелец выставил на продажу за 5 тыс. биткоинов (около $3 млн), сообщает американский новостной телеканал CNBC. Вилла имеет семь больших спален, пять ванных комнат, сейф, зал и открытый отапливаемый бассейн с джакузи в тени тропических пальм, сказано в заметке на сайте. В районе, где находится вилла, проживают многие знаменитые и влиятельные люди, например премьер-министр Израиля Биньямин Нетаньяху или совладелец московского аэропорта Домодедово Валерий Коган.
В феврале 2015 года британский оператор недвижимости Re/Max начал принимать криптовалюту в качестве оплаты за аренду недвижимости, сообщает Re/Max в своем блоге. Основные объекты компании Re/Max — офисные здания в центре Лондона, уточняет портал, поэтому этот случай — первый кейс использования криптовалюты для оплаты коммерческой недвижимости.
Недавно недвижимость впервые была выставлена на продажу за биткоины в Швейцарии, сообщает интернет-журнал о криптовалюте forklog.com. В то время как Швейцария очень открыта к криптовалюте, рынок недвижимости остается в стороне от этой технологии, передает журнал слова Штефана Кристиани, представителя владельца продаваемой виллы. Из-за нестабильности биткоина цена виллы не может быть фиксированной и будет меняться в зависимости от рыночного курса криповалюты, отметил Кристиани.
В России первым девелопером, который заявил о продаже недвижимости за криптовалюту, стала компания М9 Development. Компания разместила рекламу о продаже в социальных сетях 16 июня 2017 года. В интервью интернет-газете Znak управляющий партнер компании Максим Морозов рассказал, что М9 готова продавать коттеджи в одном из поселков на Новорижском шоссе за биткоины. Стоимость одного дома площадью 206 кв. м оценивается в 81 биткоин (около 14 млн руб.), дом размером 145 кв. м обойдется в 64 биткоина (11,1 млн руб.), а 115 кв. м можно приобрести за 55 биткоинов (9,5 млн руб.). Курс биткоина подвержен колебаниям, поэтому рублевую стоимость недвижимости приходится корректировать каждый день, сообщил бизнесмен. Поскольку в России нет законодательства, регулирующего налогообложение криптовалюты, М9 наняла международную юридическую компанию, которая разработала структуру сделки с учетом особенностей российского правового поля.
В мировой практике использование криптовалют как расчетного средства при купле-продаже недвижимости становится не таким уж редким явлением. Но российскими законами эти операции не регулируются
В настоящее время покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, среди которых США, Индонезия, Сингапур и Швейцария
В последние годы постепенно растет количество цифровых сделок по купле-продаже недвижимости — так же, как и число желающих приобрести квартиру или дом за биткоины или другие цифровые монеты. Такая сделка дает возможность приобрести недвижимость практически в любой точке мира. Вместе с экспертами разбираемся в тонкостях купли-продажи недвижимости за криптовалюту, в том числе и в России.
Эксперты в статье:
В России сделки с криптовалютой вне закона
В России, согласно п. 5 и п. 7 ст. 14 ФЗ-259, запрещается оплата услуг и товаров криптовалютами. Из опубликованной Центробанком стратегии развития финансового рынка до 2030 года следует, что единственным платежным средством в России остается рубль. Совершение сделок купли-продажи недвижимости с расчетами в криптовалюте в России запрещено.
«Покупатели, расплачивающиеся криптовалютой за недвижимость, несут высокие риски, в том числе риск отказа Росреестра в регистрации перехода права собственности. По такой сделке невозможно получить имущественный вычет на покупку недвижимости, а также есть риск привлечения к ответственности за нарушение требований 259-ФЗ», — говорит партнер юридической компании «ЭБР» Жанна Улыбина.
По ее словам, единственный выход для сторон, намеренных совершить сделку купли-продажи недвижимости с оплатой криптовалютой в России, — это заключение договора на покупку недвижимости в рублях с одновременным заключением сделки по продаже криптовалюты (опцион, зачет встречных требований) или покупка недвижимости через криптовалютный фонд (мена).
А как у них
Пока покупка недвижимости за криптовалюту разрешена лишь в нескольких странах, включая США, Индонезию, Сингапур и Швейцарию. Сделка по покупке жилья за криптовалюту абсолютно безопасна и законна — если она происходит в рамках законодательства страны, где находится недвижимость.
«Приведу пример, как это происходит в Индонезии. Покупатель заключает договор с продавцом, в котором указан счет компании-продавца на крупнейшей местной криптобирже INDODAX, и переводит туда средства в эквиваленте стоимости в долларах США. Компания, получив криптовалюту, продает ее на бирже и зачисляет себе на счет уже доллары или местную валюту. Продавцу выставляется приходный ордер с подтверждением о произведенной оплате. Сделка проходит так же, как и при оплате через денежный перевод. В данном случае отсутствуют валютный контроль и необходимость подтверждения происхождения средств», — говорит директор департамента инвестиций Kalinka Group Алексей Славута.
В США сделка проходит по той же схеме, что и в Индонезии, но все расчеты ведет нотариус через счет эскроу и счет на бирже открывает тоже он. Продавец получает деньги в момент перехода права собственности на объект покупателю. Всю процедуру курирует нотариус, но в США у покупателя попросят подтверждение о происхождении средств.
Юрий Брисов, преподаватель Moscow Digital School:
— Пока по криптовалютам нет четких установленных процедур. Во многих странах у вас попросят раскрытие конечной экономической цели, чтобы не подпасть под нарушение закона о ценных бумагах. Про наш опыт могу сказать, что когда мы подсчитали транзакционную логистику, поняли, что такая схема может окупиться только на массовых типовых сделках. Приобретать дом за криптовалюту для частного пользования в Европе или США пока преждевременно.
NFT-токен как будущее рынка недвижимости
Недвижимость можно приобрести также с помощью NFT-токенов. Главное отличие NFT-токена от других криптовалют заключается в том, что он невзаимозаменяем (в отличие от тех же биткоинов) и не делится на части. То есть в одной монете содержится вся информация (весь актив) о продаваемом объекте. Информация хранится в блокчейне, поэтому владелец токена может доказать происхождение лота. Это превращает покупку объекта в понятную инвестицию.
Технология сделки с помощью NFT-токенов
Продажа недвижимости за NFT-токены работает следующим образом. Сначала нужно юридически подготовить продажу объекта: владелец подписывает документы, которые будут закреплены за специально созданным для этого NFT-токеном. Вместе с этими бумагами токен может включать акты, отчеты, фотографии и даже видео. Именно NFT-токен служит доказательством права собственности, объясняет основательница и генеральный директор Propy Наталья Караянева. С юридической точки зрения тот, кто владеет токеном, является и владельцем объекта недвижимости, который этот токен представляет.
«NFT хранится в распределенном реестре и выставляется для продажи на NFT-маркетплейсе, например на OpenSea или Gemini’s Nifty Gateway. Потенциальные покупатели делают ставки. Как только определен победитель аукциона, он оплачивает покупку в фиате или криптовалюте. В ограниченный промежуток времени после получения денег продавцом NFT переводится в кошелек покупателя, и покупатель завершает оформление документов. Если что-то из этой цепочки не получается, то отменяется и сама транзакция», — поясняет Наталья Караянева.
Схема проведения сделки в России
Шаг 1 — найти продавца недвижимости, который хочет получить криптовалюту. Необходимо учитывать, что цена лота не может быть сразу определена в криптовалюте из-за ее волатильности. Поэтому количество криптовалюты, которая будет передана продавцу, определяется только в момент совершения сделки.
Шаг 2 — провести правовой анализ документов, подтверждающих право собственности продавца. В их числе: документы, на основании которых была приобретена недвижимость в собственность, технический план, выписка из ЕГРН.
Шаг 3 — осмотреть недвижимость и убедиться, что ее характеристики совпадают с информацией, указанной в документах.
Шаг 4 — убедиться, что у продавца имеется криптокошелек в нужной криптовалюте. Для этого можно провести пробный перевод небольшой суммы в криптовалюте со своего криптокошелька.
Шаг 5 — утвердить с продавцом схему сделки.
«Хотя криптовалюты нет в перечне объектов гражданских прав в ст. 128 ГК РФ, она признается имуществом в соответствии со ст. 17, 19, 21, 22 № 259-ФЗ. Самая простая схема сделки — это заключение договора мены криптовалюты на недвижимость или договора купли-продажи недвижимости, договора купли-продажи криптовалюты и соглашения о зачете встречных однородных требований, в котором продавец и покупатель должны указать свои взаимные обязательства», — говорит Жанна Улыбина.
Шаг 6 — проведение взаиморасчетов между сторонами. В случае заключения договора мены взаиморасчеты не производятся. Во втором случае после удостоверения нотариусом договора купли-продажи криптовалюты покупатель недвижимости переводит со своего криптокошелька криптовалюту на криптокошелек продавца недвижимости.
«Обе стороны должны получить подтверждение зачисления криптовалюты продавцу недвижимости. Как только такое подтверждение получено, нотариус удостоверяет договор купли-продажи недвижимости и соглашение о зачете встречных однородных требований, после чего отправляет документы в Росреестр. Через пять дней сделка будет зарегистрирована, и покупатель получит на руки необходимые документы, подтверждающие его право собственности на объект недвижимости», — объясняет Жанна Улыбина.
История сделок
Первое объявление о продаже жилья за биткоины было опубликовано в марте 2013 года. Продавался дом на небольшом земельном участке в Канаде, а собственник тогда заявил, что ему необходимы цифровые монеты для развития интернет-проектов. В 2014 году появилось первое объявление о продаже элитной недвижимости. За 5 тыс. биткоинов (около $3 млн по курсу на тот момент) на рынок выставили виллу в Израиле с семью спальнями, пятью ванными комнатами и джакузи.
Первым российским девелопером, который заявил о продаже недвижимости за криптовалюту, стала в 2017 году компания М9 Development. Она выставила на продажу коттеджи в одном из поселков на Новорижском шоссе за биткоины. Но поскольку в России нет законодательства, регулирующего налогообложение криптовалюты, М9 наняла международную юридическую компанию, которая разработала структуру сделки с учетом особенностей нашего правового поля.
А в июне 2021 года была продана на NFT-аукционе киевская квартира основателя портала TechCrunch Майкла Аррингтона. Он приобрел эти апартаменты в 2017 году, и тогда сделка вошла в историю как первая продажа объекта недвижимости, полностью проведенная с помощью технологии блокчейн. Теперь же квартира вновь вошла в историю, став первым объектом недвижимости, проданным с помощью технологии NFT.
Валюты
06 ноя 2019, 13:14
