ПЛАН РЕНОВАЦИИ СПБ НА КАРТЕ

Реновация жилого квартала старой советской застройки впервые начинается в Калининском районе Петербурга.

Компания “СПб Реновация” (ГК “Самолёт”) приступила к расселению жилья на пересечении пр. Непокорённых и Кушелевской дороги, в квартале “Гражданка 1–1а” площадью 6,9 га.

“Дома, которые здесь попали в программу развития застроенных территорий, — первой послевоенной постройки, не имеют никаких архитектурных достоинств и находятся в аварийном состоянии. Поэтому проблем с их реновацией быть не должно”, — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН
.

Объём инвестиций в проект в Калининском районе не раскрывается, но, по оценкам экспертов, он может составить 4–5 млрд рублей, из них на расселение будет потрачено около 0,7–0,9 млрд.

Участники рынка говорят, что локация интересна для жилой застройки.

“В этом районе давно не возводилось новых домов, поэтому отложенный спрос есть. Район очень зелёный, рядом много инфраструктуры. Хорошая транспортная доступность — недалеко станция метро “Площадь Мужества”, — перечисляет Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ” ЦДС
“.

“Связь с центром обеспечивается по Кушелевской дороге и Кантемировской улице, выезд на КАД — по проспекту Непокорённых. Неподалёку расположены три парковые зоны, что также может привлечь внимание покупателей”, — отмечает Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований ” Главстрой Санкт–Петербург
“.

“Среди недостатков можно отметить соседство с бывшими производственными предприятиями, действующей железнодорожной веткой. Тем не менее есть основания полагать, что в перспективе нескольких лет бывшие промышленные территории подвергнутся редевелопменту — так, например, площадка завода “Красный Октябрь”, примыкающая к реновируемому кварталу, уже готовится к новой застройке”, — рассказала Светлана Московченко, заместитель регионального директора департамента консалтинга и аналитики NF Group.

По оценке Ивана Починщикова, управляющего партнёра IPG Россия, на текущий момент в этой локации реализуется три проекта жилой застройки: ЖК “Наука” (“Строительный трест”), ЖК “БелАрт” и Master Place (РСТИ).

По данным Nikoliers, по итогам I квартала 2023 года в Калининском районе средневзвешенная цена за квадратный метр составила 266,6 тыс. рублей.

“Гражданка 1–1а” станет девятым из 22 кварталов, которые ” СПб Реновация
” получила в 2009 году по программе развития застроенных территорий (РЗТ), где компания запускает процесс реновации. Ранее работы начались в Колпино, Сосновой Поляне, на Малой Охте, Ржевке, в Усть–Славянке, посёлке Песочный, на Лиговском проспекте. Всего “СПб Реновация” построила более 1,5 млн м2 жилья, ещё 242 тыс. м2, по данным ЕИСЖС, строятся в настоящий момент.

Основными проблемами, с которыми столкнулась “СПб Реновация” (ГК “Самолёт”) при реализации проекта, стали отсутствие стартовых пятен, изменения градостроительного законодательства, “синдром последнего жильца” (когда последний житель выдвигал неадекватно завышенные требования). Тем не менее на Малой Охте, в Колпино и Сосновой Поляне расселение старых домов уже завершилось. В одном из наиболее привлекательных кварталов — “Нарвская застава” — “СПб Реновация” столкнулась с протестами жителей и противодействием депутатов Законодательного собрания, которые в начале года приняли поправку, запрещающую снос домов до 2029 года.

Калининский район

Рядом со станцией метро “Академическая” на пересечении Гражданского и проспекта Науки под закон о реновации попадают 76 хрущёвок. Ещё 133 дома располагаются в локации, ограниченной проспектом Науки, улицами Бутлерова, Карпинского, Верности, Руставели и Северным проспектом. Площадь домов, в которых возможна реновация, эксперты оценивают в 850 тыс. м2. Исходя из действующих региональных нормативов градостроительного проектирования (РНГП), на этой территории можно построить около 5–5,5 млн м2 нового жилья. Из них 1,8–2 млн м2 — чтобы расселить жителей этого микрорайона.

Стоимость нового жилья в этой локации в существующих ценах может составить 220–250 тыс. рублей за 1 м2. Сроки реализации проекта — 5–7 лет. Суммарные инвестиции в проект — около 360 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 410 млрд рублей.

Московский район

В локации между станциями метро “Парк Победы” и “Московская” в непосредственной близости от Московского проспекта под реновацию могут попасть 332 хрущёвки. Ещё 148 домов — в относительном (10 минут на транспорте) удалении от него. Суммарная площадь объектов, подходящих под КРТ, около 2 млн м2. Потенциальный объём застройки — 6,5 млн м2. Из них около 4–4,5 млн необходимо, чтобы расселить жителей хрущёвок. Сроки реализации проекта — 7–10 лет. Суммарные инвестиции — 520 млрд рублей.

Средняя стоимость нового жилья в этой локации составляет сейчас 250–450 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 600 млрд рублей.

Кировский район

В районе две локации, интересные для девелоперов. Возле станции метро “Кировский завод” под закон о КРТ подпадают 115 хрущёвок. Их суммарная площадь — 470 тыс. м2. Исходя из действующих РНГП, на этой территории можно построить около 1,5–2 млн м2 нового жилья. Из них около 1 млн м2 необходимо возвести, чтобы расселить жителей района. Стоимость нового жилья в этой локации в действующих ценах может составить 180–200 тыс. рублей за 1 м2. Сроки реализации проекта — 3–6 лет. Суммарные инвестиции — около 140 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 180 млрд рублей.

Между станциями метро “Ленинский проспект” и “Проспект Ветеранов” и до железнодорожной станции Ульянка расположены 588 домов, построенных с 1957 года. Их суммарная площадь — 2,5 млн м2 жилья. Потенциальный объём застройки — 7,5–8 млн м2. Из них около 4,5–5 млн м2 необходимо построить, чтобы расселить жителей. Сроки реализации проекта — 9–12 лет. Суммарные инвестиции могут достичь 520 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации колеблется от 160 тыс. до 200 тыс. рублей за 1 м2. Возможная выручка от реализации — 580 млрд.

Красногвардейский район

Здесь две интересные локации — Охта и возле станции метро “Новочеркасская”. Вблизи от будущего офисного центра “Газпром нефти” в районе Среднеохтинского, проспекта Энергетиков и Большой Пороховской улицы — 153 хрущёвки общей площадью около 650 тыс. м2. Потенциальный объём застройки этой локации эксперты оценивают в 2–2,5 млн м2. Из них около 1,3 млн м2 необходимо для расселения жителей. Сроки реализации проекта — 4–6 лет. Суммарные инвестиции — 180 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации — 170–200 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 220 млрд рублей.

У “Новочеркасской” под действие закона о КРТ могут попасть 138 домов (550 тыс. м2 жилья). Как говорят эксперты, на этой территории можно возвести 1,5–2 млн м2. Из них около 1 млн необходимо будет передать жителям. Сроки реализации проекта — 4–6 лет. Суммарные инвестиции — 140 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья — 200–250 тыс. рублей за 1 м2 в зависимости от класса. Возможная выручка от реализации — 270 млрд рублей.

Невский район

Здесь интересных локаций также две, и обе на левом берегу Невы.

В районе станций метро “Елизаровская” и “Ломоносовская” — 112 хрущёвок (420 тыс. м2). На их месте можно построить около 1,6 млн м2. Минус в том, что хрущёвские дома составляют лишь часть жилого фонда локации. И либо придётся расширять застройку, снося в том числе и сталинки, либо дробить территорию на маленькие проекты. На расселение потребуется около 0,9 млн м2. Сроки реализации проекта — 3–5 лет. Суммарные инвестиции — 90–96 млрд рублей. Средняя стоимость нового жилья в этой локации составляет в нынешних ценах 160–180 тыс. рублей за 1 м2. Возможная выручка от реализации — 120 млрд рублей.

У станции метро “Пролетарская” — 189 хрущёвок (680 тыс. м2). Там можно построить около 2,2 млн м2 нового жилья (1,3 млн — для расселения). Квадратный метр возле “Пролетарской” стоит 160–180 тыс. рублей. Сроки реализации проекта — 3–6 лет. Суммарные инвестиции в проект — 150 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 180 млрд.

Выборгский район

Немало хрущёвок расположено между Новороссийской улицей, 2–м Муринским и проспектом Тореза, недалеко от станции метро “Площадь Мужества”. Это 81 дом площадью 340 тыс. м2. Для расселения потребуется 700 тыс. м2. Общий объём строительства — 2,5 млн м2. Зато стоимость нового жилья в этой локации достаточно высокая — 200–240 тыс. рублей за 1 м2. Суммарные инвестиции в проект — около 200 млрд рублей. Возможная выручка от реализации — 390–400 млрд.

Администрация Кировского района Петербурга и компания “СПб Реновация” начали активно готовить запуск реновации кварталов около станции метро “Нарвская”. Инвестор выбрал новое стартовое пятно для строительства и обещает построить первые дома в 2025 году.

Официальный сайт программы Развитие застроенных территорий Петербурга (РЗТ) накануне опубликовал интервью с директором по жилищной политике компании ” СПб Реновация
” Виктором Ведехиным, который анонсировал запуск проекта на новых территориях.

“Мы начали реновацию в 8 кварталах из 22 — 2 в городе Колпино, Сосновая поляна, Малая Охта, Ржевка, д. Усть-Славянка, пос. Песочный, Лиговский проспект. Следующие кварталы куда планируем выход — это Нарвская застава, Гражданский 1-1А”, — сказал он.

Как выяснил “Деловой Петербург”, в Кировском районе с начала года прошло как минимум три заседания комиссии по развитию застроенных территорий, последнее состоялось в конце июня. Основная тема обсуждения на них — запуск программы реновации территории Нарвская застава общей площадью 105,2 га. ” СПб Реновация” подготовила План реализации мероприятий по развитию территории (ПРМ), с которым ознакомился “ДП”.

Основной проблемой реализации проекта реновации Нарвской заставы (как и многих других территорий) было отсутствие стартового пятна. Районные власти взяли её решение на себя. Предполагалось расселить аварийные дома по адресам Турбинная ул., 9, и 11; Оборонная ул., 15. На данный момент они почти расселены, на Турбинной, 11 остался последний собственник, говорится в материалах районной комиссии.

В сообществе этого дома во “ВКонтакте” жильцы пишут, что судились с чиновниками относительно условий переселения. Городской бюджет потратил на расселение этих домов почти 150 млн рублей (не считая предоставление нового жилья в натуральной форме). Чиновники рассчитывают, что часть этих средств компенсирует инвестор, следует из протоколов комиссии.

Но в итоге было принято решение поменять стартовое пятно. В текущей версии ПРМ оно полностью включает в себя квартал, ограниченный улицами Белоусова, Турбинной, Новоовсянниковской и Севастопольской, а также часть соседнего квартала, примыкающего со стороны Севастопольской ул. Там расположено 17 домов общей площадью более 13 тыс. м2. Построить на их месте новые дома инвестор готов в 2023–2025 годах.

В общей сложности ПРМ включает в себя снос 165 домов общей площадью около 70 тыс. м2. Это даже чуть больше, чем в изначальном проекте, который подразумевал снос 163 домов. Объёмы нового строительства в ПРМ не заявлены. Сообщается лишь, что “СПб Реновация” намерена построить школу на 300 мест, три детсада на 140 мест каждый и четыре отдельностоящих паркинга в общей сложности на 878 машиномест. Изначальный проект предусматривал строительство более 400 тыс. м2 “улучшений”.

“Кировский район традиционно считается рабочим и промышленным. Первое, что приходит в голову – там может быть построен только эконом-класс. Однако, учитывая масштабность проекта, можно рассмотреть и другие варианты, в том числе комбинированные – например, эконом + комфорт или комфорт + комфорт «плюс”, — комментирует вице-президент Becar Asset Management
Ольга Шарыгина.

Для реализации проекта требуется внести изменения в городской закон “О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия” в части изменения перечня многоквартирных домов, снос которых возможен в рамках реализации программы, отмечали участники заседаний. ” В действующем законе снос домов разрешен до января 2023 года”, — пояснили “ДП” в комитете по строительству.

Что касается квартала Гражданский 1–1А площадью 6,9 Га (расположен к юго-западу от пересечения Кушелевской дороги и пр. Непокорённых), то там стартовое пятно планируется сформировать
по итогам сноса аварийных корпусов дома № 9 по пр. Непокорённых. П РМ по кварталу находится на утверждении, говорят в комитете по строительству.

“СПб Реновация” получила 22 территории старой советской застройки в 2009 году. Завершить весь проект планировалось за 10 лет, но в установленный срок на большинстве территорий реновация даже не началась. Среди проблем инвестор называл отсутствие стартовых пятен для строительства новых домов, изменения градостроительного законодательства, трудности при переговорах с жильцами (в частности, “синдром последнего жильца”).

В итоге проект продлили до 2029 года. Но, если с первыми двумя проблемами город согласился помочь инвестору, то переговоры с жильцами по прежнему остаются головной болью компании. В июне был принят
городской закон о комплексном развитии территорий, также известный как “закон о реновации”, существенно облегчающий работу с застроенными территориями. Но в Смольном говорят, что городская реновация будет продолжаться по старому закону о РЗТ. Впрочем, чиновники оговариваются, что жители смогут запустить и механизмы нового закона, например, проголосовать двумя третями собственников за снос своего дома. Тогда единственный собственник не сможет диктовать свои условия. Впрочем, пока это лишь гипотетические варианты.

“Механизмы нового закона о КРТ не применимы к старым договорам — необходимо заново проводить процедуру по новым правилам, чтобы они заработали, — полагает партнёр, руководитель практики по недвижимости и инвестициям АБ “Качкин и Партнеры” Дмитрий Некрестьянов
. — Никаких кардинально новых способов повышения работы с собственниками по таким старым договорам не появилось”.

Какие дома будут сносить. « Фонтанка» подробно рассказывает и показывает

В 1958 году в Ленинграде начали строить дома первых массовых серий, обычно именуемых хрущевками в честь Никиты Хрущева, который потребовал отказаться от архитектурных излишеств и наладить строительство жилья в промышленных масштабах.

Новый виток активности властей вокруг программы реновации, а по факту — сноса домов первых массовых серий и строительства на их месте новых жилых комплексов, породил бурю слухов и возмущений горожан. Они собираются в группы, чтобы отстаивать свое право
жить там, где они хотят. « Фонтанка» вместе с журналом «Город 812» подробно разобралась
, какие именно дома — первые претенденты на снос и почему в них всё устроено так, как устроено.

Первая в СССР хрущевка была построена в 1956 году в столице. Дмитрий Шостакович сочинил оперетту «Москва, Черемушки», где герои дуэтом пели: «И кухня тоже наша, наша».

Считается, что в Ленинграде такие дома появились чуть позже. В официальных документах указывается, что хрущевки строили с 1958 по 1970 год.

Всего было построено 2356 домов общей площадью 8,9 млн кв. метров.

Самых распространенных серий хрущевок было пять. Из них три панельные — 1–335 (общесоюзная серия), 1лг-507, ОД. Одна блочная из газобетона — ГИ. И одна кирпичная серия — 1–528. Кирпич считался комфортнее бетонных панелей, но планировки квартир там не лучше.

Самой массовой является 507-я — она занимает 30 %
всего объема хрущевок.

Татьяна Соколова, заместитель главного инженера института «ЛенНИИпроект» занималась подготовкой программы реконструкции хрущевок в 2000 году. Она показала сохранившийся план рядовой секции дома 335-й общесоюзной серии. Это четыре одинаковые двухкомнатные квартиры. Каждая имеет общую площадь почти 49 кв. метров, проходная комната — 18, вторая комната с кладовкой, в народе называемой тещиной комнатой, — 15 кв. метров, кухня — 6,7 кв. метров. Санузел совмещенный, в 60-е годы его называли «гаванной». Куба здесь ни при чем, это сокращение на морской манер «гальюн + ванная».

Основная часть архивов ЛенНИИпроекта еще в советские времена была передана в ЛенжилНИИпроект, который специализируется на проектах комплексного капитального ремонта. Ксения Шарлыгина, главный архитектор института, по нашей просьбе подняла в архиве подлинные кальки с рисунками тушью.

В доме самой массовой 507-й серии были одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Двухкомнатных в доме было больше всего: площадь 44,4 кв. метра, кухня — пять метров, раздельный санузел. Трехкомнатная была на 10 метров больше — 55,3 кв. метра с проходной и тещиной комнатами. Однокомнатная квартира (31,1 кв. м) имела совмещенный санузел.

Немного разобравшись с сериями, мы стали искать первую панельную ленинградскую хрущевку. Изучили рабочие материалы, относящиеся к советским временам. Из одной записки следует, что с 1956 по 1959 год в Ленинграде было построено только 23,6 тысячи кв. метров 335-й серии. Судя по площади, это всего две пятиэтажки. Вторая записка называет кварталы, где строились дома. Она составлена в хронологическом порядке и начинается с указания кварталов, построенных до 1960 года: Батенинский жилмассив, квартал 12 на Малой Охте и еще несколько малоохтинских кварталов.

Батенинский жилмассив — хрестоматийный памятник эпохи ленинградского конструктивизма — два трапециевидных квартала на Лесном проспекте. Но рядом с ними было построено несколько кирпичных домов 528-й серии и несколько панельных. Это серия 1–506, прообраз хрущевок, но с трехметровыми потолками. Массовой она не стала, было построено только несколько экспериментальных кварталов.

В 12-м квартале Малой Охты расположено шесть домов 335-й серии. В частности, дом 33 по пр. Шаумяна построен в 1959 году. Вот он и такой же соседний дом 27 и являются первыми панельными хрущевками в Петербурге.

Ксения Шарлыгина, главный архитектор ЛенжилНИИпроекта

— Почему сначала делали хрущевки с двухкомнатными квартирами, а потом перешли на трех- и четырехкомнатные?

— Основными потребителями жилья первых массовых серий были семьи очередников, состоявшие, как правило, из 3–5 человек. Им предоставлялись двухкомнатные квартиры в домах 507-й серии, где обе комнаты использовались как спальни. Понятия «гостиная» там не существовало. Не могла ее заменить и крошечная кухня площадью примерно 5 квадратных метров.

Чтобы избавиться от этого существенного недостатка, Александр Жук, Наум Матусевич и их коллеги разработали проект блочной серии ГИ, включавшей 3–4-комнатные квартиры, с таким расчетом, чтобы при норме 9 кв. метров на человека одна комната оставалась без спального места и могла служить гостиной. Квартиры были очень скромные по площади: трехкомнатная — примерно 41 кв. метр, 4-комнатная — 48 кв. метров.

И это получилось. Если в серии 1–507 на 44 кв. метров общей площади были 2 жилые комнаты, а на 55 кв. метров — 3, то в серии ГИ на 41,4 кв. м помещались 3 комнаты, а на 48,7 кв. м — даже четыре. То есть члены семьи получали возможность хотя бы зрительной изоляции.

Умельцы, поселившиеся в серии ГИ, придумывали, как еще улучшить условия проживания. Некоторые сносили перегородку между кухней и гостиной, за счет ликвидации прохода расширяли санузел, чтобы установить там раковину, а позже запихнуть туда же стиральную машину.

Были идеи другого рода. Предлагалось превращать 3-комнатные квартиры в ГИ в однокомнатные, чтобы там можно было селить по одному заслуженному человеку, не нарушая правил предоставления жилья. Но когда подсчитали стоимость переделки, получилось 300 рублей на 1 кв. метр (по тем временам очень приличные деньги), идея развития не получила.

— Почему хрущевки стоят рядами, как солдаты на параде?

— 65 % домов строились «по меридиану», то есть длинные фасады смотрели на восток и на запад. Это ограничивало композицию застройки, но обеспечивало возможность при соблюдении норм по инсоляции до максимума довести долю самых востребованных 2-комнатных квартир.

— Сейчас принято ругать хрущевки за малокомфортность. Вы не согласны?

— Строительство первых домов массовых серий было огромным социальным достижением, люди выехали из подвалов и полуподвалов. В тот период жилья строилось в год больше, чем за все предыдущие годы советской власти с 1917 по 1956 год.

Жилья первых массовых серий в Петербурге немного — теперь примерно 8 %
от общей площади, по стране — 40 %
. Некоторые города, например Братск, на 90 %
были застроены хрущевками.

— А сколько они еще простоят?

— Бетон в панелях, из которого они все строились, имеет запас прочности, рассчитанный на 110 лет. Он прожил половину этого срока. Иное дело, что требуют замены оконные блоки, козырьки над подъездами, балконы, крыши. Инженерные сети вообще полагается менять каждые 20–25 лет.

Слабым местом хрущевок являются швы между панелями, они могут промокать и продуваться, а также слабые теплоизоляционные качества самих панелей. В таких домах зимой, как правило, холодно: их надо утеплять или идти на перерасход энергоресурсов.

— И какие у хрущевок перспективы?

— Хрущевки востребованы и сейчас. В том числе из-за своей относительно невысокой цены. Они находятся в самых озелененных в Петербурге кварталах, с удобной локацией и развитой социальной инфраструктурой.

Что с ними делать? И надо ли что-то делать, кроме того, что ремонтировать, как любое другое жилье? Практика реновации, то есть сноса и замены многоэтажной застройкой, при реализации показала, что она порождает немало проблем — от социальных до экономических. Стоит подумать о других вариантах модернизации этих первенцев массового жилищного строительства.

Владимир Попов, народный архитектор России, с 1968 по 1987 год работал заместителем главного архитектора Ленинграда и первым заместителем начальника ГлавАПУ.

— Кто разрабатывал проекты хрущевок?

— В начале 1960-х годов, когда я работал в Ленпроекте, каждая мастерская занималась проектированием крупнопанельных домов для своего района. Пятая мастерская Давида Гольдгора создала серию ОД для Невского района, панели для нее выпускал ДСК-2. Шестая мастерская Сергея Сперанского работала над 507-й серией для Московского района, ее выпускал ДСК-4. Седьмая мастерская Александра Жука спроектировала серию ГИ для Кировского района в тандеме с ДСК-3, который изготавливал газобетонные блоки. Иногда газобетон называли по-польски «сепарекс». Сейчас он используется для строительства частных домов. 335-ю общесоюзную серию для Ленинграда адаптировал Лев Юзбашев.

— Архитекторы были зажаты нормативами?

— Большая часть хрущевок ориентирована «по меридиану». Это нормы такие придумали тогда?

— Все лестницы выходили на север, однокомнатные квартиры — все на юг. В двухкомнатных одна комната — на север, другая — на юг, в трехкомнатных — одна на юг, две на север, это допускалось нормами.

— Проектировать такие кварталы планировщикам было легко?

— Они работали на огромных площадях, настала эпоха микрорайонов, они назывались межмагистральными территориями. Иногда жертвовали улицами. Сейчас улица Победы проходит от Бассейной до Варшавской. В 1950-е годы ее планировали провести через нынешнюю площадь Конституции в Кировский район. Но зам главного архитектора Ленинграда Игорь Фомин и Сергей Сперанский решили не мельчить кварталы и обрезали улицу. И добились того, что первоначальный вариант убрали из Генплана Ленинграда.

— Известно, что создание ДСК выдвигали на Ленинскую премию.

— Это была грамотная идея: объединить под единым руководством производство панелей и строительство домов, она принадлежала Александру Сизову, тогда руководителю Главленинградстроя, позже председателю Ленгорисполкома.

— За две недели действительно строили дом?

— Нет, только собирали коробку. Это был скелет без отделки и оборудования. Но потом и отделку стали делать на заводе, там же вставляли оконные блоки.

— Почему некоторые массовые серии строили из кирпича, это же дороже?

— К тому времени так сложилась индустриальная база, и надо было занимать людей и мощности.

Достоинство панельных домов в быстроте их сооружения, но крупнопанельные изделия дороже кирпича. Кстати, в кирпичных домах использовались сборные элементы: лестничные марши, санитарные кабины, плиты перекрытий, изделия нулевого цикла.

ГлавАПУ и Главленинградстрой постоянно боролись друг с другом из-за количества марок железобетонных изделий. Чем их больше, тем свободнее проектирование домов и кварталов, но сложнее и дороже производство комплектующих. Например, ДСК требовали 700 марок, мы настаивали на 1100. Позже в 137-й серии даже вся электрика закладывалась внутрь панелей. И чтобы уменьшить количество марок, в панель закладывали два канала с кабелями — левый и правый. Один никогда не использовался.

— Каков главный урок строительства массовых серий?

— Самая большая заслуга тех времен — освоение новых громадных территорий, прокладка магистралей, инженерных коммуникаций, строительство головных сооружений. Дома первых серий будут заменены, а городская территория останется. Дома, как и люди, стареют и умирают, а город остается.

Спрос на квартиры в хрущевках и сейчас есть

Серия 335 строилась с 1956 по 1968 год

Серия ОД — с 1959 по 1965 год

Серия ГИ — с 1959-го по 1971-й

Серия 1лг-507 — с 1959-го по 1974-й

По данным ЛенНИИпроекта

Вадим Шувалов
, «Город 812»

Когда снесут мой дом. Главное о новой волне расселения хрущевок в Петербурге

Что надо знать о надвигающемся сносе и расселении хрущевок.

Предстоящая зачистка Петербурга от хрущевок в рамках программы комплексного развития территорий (КРТ), по сути вторая попытка реновации города, наделала в Заксобрании накануне много шума

.
Депутаты все равно одобрили проект в первом чтении. « Фонтанка» объясняет, как будут сносить ваш дом, имеете ли вы право остаться в старом жилье и могут ли вас переселить к черту на рога насильно. Спойлер: могут.

Это законопроект (пока что не прошедший все чтения и не вступивший в силу), который дает правительству Петербурга, а точнее уполномоченному им органу исполнительной власти (пока неизвестно, что это будет за орган), право определять территории, которые будут включены в так называемое комплексное развитие, и передавать эти участки инвесторам под освоение, то есть расселение и снос хрущевок и новое жилое строительство на расчищенном месте. Под снос могут попасть дома типовой постройки по проектам, разработанным в 1957–1970 годах, вне зависимости от того, в каком состоянии ваш дом.

Когда Смольный будет чертить границы КРТ, все хрущевки, которые оказались внутри зоны, попадают в программу по умолчанию. Но жильцы могут инициировать общее собрание собственников (проживающие по договору соцнайма тоже смогут голосовать, так как приравниваются к представителям собственников), которое решит судьбу дома. Дом останется в программе, если за расселение проголосуют более 2\3 собственников. На голосование отводится 60 дней.

Действовать максимально оперативно. На проведение голосования на общем собрании собственников — а только оно и может спасти дом от сноса — дается всего 60 дней. Важный момент: отсчет пойдет со дня опубликования проекта решения о комплексном развитии территории (можно предположить, что они будут публиковаться на сайте Смольного). Прозеваете это опубликование — потеряете время. Если не успеете проголосовать до истечения 60 дней — дом остается в КРТ.

Против расселения должны проголосовать не менее трети жильцов. У голосования есть свой подводный камень: на практике нередки случаи подделки протоколов общего собрания собственников. Только вот доказать факт подделки — задача крайне затруднительная.

Нет, такой гарантии нет. Региональный законопроект написали на основании принятого 30 декабря 2020 года федерального закона № 494 о комплексном развитии территории. А в нем сказано, что получаемое взамен жилье «находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе». То есть в случае с Петербургом вас могут переселить в любое место в границе города, и с Малой Охты вы можете уехать, например, в Колпинский район.

К сожалению, все к этому идет. Если вас не устроят предложенные для переселения варианты и вы просто откажетесь выезжать, вас могут принудить это сделать в судебном порядке.

Да мы и сами гадаем, но, видимо, ответ — нет. В главном законе страны есть статья № 25, она говорит, что жилище неприкосновенно, и никто не может проникать в него против воли проживающего. Кроме случаев, когда такое право дает федеральный закон или решение суда. А есть еще статья 35 о частной собственности. Лишиться ее можно только по решению суда и с предварительным и равноценным возмещением. В контексте грядущей в Петербурге реновации звучит не слишком обнадеживающе.

Федеральный закон диктует, что вам должны предоставить жилое помещение площадью и числом комнат не меньше, чем ваше старое жилье. Однако если хотите квартиру побольше (площадью или числом комнат) — это уже за доплату. Да, возможность получить денежную компенсацию также есть. Устроит ли вас ее размер — вопрос другой.

Нет. То, что в Петербурге принято называть «реновацией» (программу развития застроенных территорий, РЗТ) — это отдельная программа. Она работает на основании принятого в 2008 году городского закона № 238–39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге». Территории, которые попали в РЗТ, передаются инвестору в аренду или в собственность. И эти участки, имеющие обременение, а соответственно и дома на них, не могут быть «вписаны» в КРТ
.

Мы бы не спешили радоваться на вашем месте. Во-первых, вам грозит затяжное неудобство в виде строек под окнами. Во-вторых, чиновники теперь имеют право самостоятельно устанавливать предельные параметры
застройки в зонах КРТ. В обычной ситуации эти параметры, такие как предельная высотность и плотность застройки (в общем, напрямую повышающие или снижающие комфорт городской среды) прописаны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не так-то легко менять. А в КРТ власти уже смогут не обращать внимания на то, что прописано в ПЗЗ и, например, давать добро на строительство все тех же высотных «человейников» вместо пятиэтажек.

Нет. 24 июня законопроект прошел только первое чтение в Заксобрании города. Всего чтений должно быть три, и только после этого документ уйдет на подписание губернатору и вступит в силу. Ко второму чтению депутаты и губернатор, как автор законопроекта, могут подавать свои поправки, более того, некоторые парламентарии, которые выступили против законопроекта в его текущем виде, это сделают. Однако надежды, что в документе будут скорректированы наиболее пугающие моменты, не очень много.

Законопроект о КРТ, который рассматривает Заксобрание Петербурга — здесь
.

Федеральный закон о КРТ № 494 — здесь
.

Реновация Петербурга обрела формы. Ответы на главные вопросы о сносе ваших хрущевок

Всё, за закон о новой реновации окончательно проголосовали. Сильно не радуйтесь: в главном он остался без изменений.

Новая реновация в Петербурге обрела окончательные очертания. Законопроект о комплексном развитии территорий (КРТ) прошел все три чтения в Заксобрании и теперь, после подписания губернатором, вступит в силу. « Фонтанка» обновила гайд с вопросами и ответами о КРТ до актуальной версии.

Ка

к дома будут попадать в эту программу?

Когда Смольный будет чертить границы КРТ, все хрущевки, которые оказались внутри зоны, попадают в программу по умолчанию. Но жильцы могут инициировать общее собрание собственников (проживающие по договору соцнайма тоже смогут голосовать, так как приравниваются к представителям собственников), которое решит судьбу дома. Дом останется в программе, если за расселение проголосуют более 2/3 собственников. На голосование отводится 90 дней.

Я не хочу, чтобы мой дом расселяли, что мне делать?

Действовать максимально оперативно. На проведение голосования на общем собрании собственников — а только оно и может спасти дом от сноса — дается всего 90 дней (это не так много, как вам кажется, особенно в летние месяцы). Важный момент: отсчет пойдет со дня опубликования проекта решения о комплексном развитии территории (можно предположить, что они будут публиковаться на сайте Смольного). Прозеваете это опубликование — потеряете время. Если не успеете проголосовать до истечения 90 дней — дом останется в КРТ. В первоначальной версии этот срок составлял вообще 60 дней, но его увеличили поправкой
во втором чтении.

Против расселения должны проголосовать не менее трети жильцов. У голосования есть свой подводный камень: на практике нередки случаи подделки протоколов общего собрания собственников. Только вот доказать факт подделки — задача крайне затруднительная.

Да-да, мы знаем, что проводить собрания — та еще морока! Вот вам наша инструкция,
как это сделать.

Если мой дом попадет в КРТ и его расселят, есть ли гарантия, что меня поселят где-то недалеко, а не отправят в «человейники» на краю города?

Нет, такой гарантии нет. Региональный законопроект написали на основании принятого 30 декабря 2020 года федерального закона № 494 о комплексном развитии территории. А в нем сказано, что получаемое взамен жилье «находится в многоквартирном доме, который расположен в том же поселении, городском округе». То есть в случае с Петербургом вас могут переселить в любое место в границе города и с Малой Охты вы можете уехать, например, в Колпинский район.

Не хочу переезжать. Меня могут выселить принудительно?

К сожалению, все к этому идет. Если вас не устроят предложенные для переселения варианты и вы просто откажетесь выезжать, вас могут принудить это сделать в судебном порядке.

Что, и Конституция меня не защитит?

Да мы и сами гадаем, но, видимо, ответ — нет. В главном законе страны есть статья № 25, она говорит, что жилище неприкосновенно и никто не может проникать в него против воли проживающего. Кроме случаев, когда такое право дает федеральный закон или решение суда. А есть еще статья 35 о частной собственности. Лишиться ее можно только по решению суда и с предварительным и равноценным возмещением. В контексте грядущей в Петербурге реновации звучит не слишком обнадеживающе.

Я смогу получить квартиру побольше той, из которой выселился? Ну или получить компенсацию деньгами?

Федеральный закон диктует, что вам должны предоставить жилое помещение площадью и числом комнат не меньше, чем ваше старое жилье. Однако если хотите квартиру побольше (площадью или числом комнат) — это уже за доплату. Да, возможность получить денежную компенсацию также есть. Устроит ли вас ее размер — вопрос другой, хотя бы потому, что платить будут по кадастровой стоимости, а не по рыночной. А вы знаете, насколько эти суммы могут разниться.

Мой дом и так числится в программе реновации, но мне надоело ждать расселения. Можно мне записаться в новую программу?

Нет. То, что в Петербурге принято называть «реновацией» (программу развития застроенных территорий, РЗТ), — это отдельная программа. Она работает на основании принятого в 2008 году городского закона № 238–39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга “Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге”». Территории, которые попали в РЗТ, передаются инвестору в аренду или в собственность. И эти участки, имеющие обременение, а соответственно и дома на них не могут быть «вписаны» в КРТ
.

Однако теоретически можно представить условия, при которых это все же становится возможным. Для этого город и инвестор РЗТ должны разорвать заключенный договор. Но сначала в принципе захотеть это сделать. Так что это представляется крайне затруднительным. Для расторжения договора нужны серьезные основания (условия должны быть прописаны в инвестдоговоре) либо власти должны предложить застройщику такие условия, которые бы его устроили.

Мой дом проголосовал против расселения. Ура! Или не очень?

Мы бы не спешили радоваться на вашем месте. Во-первых, вам грозит затяжное неудобство в виде строек под окнами. Во-вторых, чиновники теперь имеют право самостоятельно устанавливать предельные параметры
застройки в зонах КРТ. В обычной ситуации эти параметры, такие, как предельная высотность и плотность застройки (в общем, напрямую повышающие или снижающие комфорт городской среды), прописаны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не так-то легко менять. А в КРТ власти уже смогут не обращать внимания на то, что прописано в ПЗЗ, и, например, давать добро на строительство все тех же высотных «человейников» вместо пятиэтажек.

Это уже окончательный вариант КРТ?

Теперь — да. 29 июня законопроект прошел второе и окончательное, третье чтение. Следующая стадия — подписание документа губернатором. И через 10 дней после официального опубликования на сайте Смольного закон вступит в силу. Публикуют — вот здесь.

Такие попытки предпринимались
во время второго чтения в Заксобрании. Депутаты предлагали и ограничить территорию переселения хотя бы тем же районом (чтобы вы не оказались на выселках за КАДом), и прописать, что в случае, если вы выберете компенсацию деньгами, вам ее выплатят не по кадастровой, а по рыночной стоимости. Заодно предлагали давать новое жилье обязательно большей площади и с потолками не ниже, чем у вас были. Предлагали и прописать, что в КРТ могут попадать только дома с износом конструкций не менее 70% (чтобы, если у вас дом «хороший», вы спали спокойно). Но все эти попытки большинство в парламенте, которое составляет «Единая Россия», не поддержало.

У нас для вас две новости: плохая и хорошая. Хорошая: если ваш дом попадает в КРТ, вы обретаете право на внеочередное получение жилья. Плохая: вы лучше нас знаете, с какой «головокружительной» скоростью движется очередь на жилье в Петербурге.

Где я могу прочитать тексты всех этих законов и законопроектов?

Законопроект о КРТ в Петербурге.

Федеральный закон о КРТ № 494
.

И у нас тоже. Но, кроме законопроекта, других документов, которые бы прописывали порядок детальнее, пока нет. Более четкие очертания КРТ начнет обретать позднее, когда Смольный будет издавать свои нормативные акты. Мы держим руку на пульсе и вам советуем.