Перепланировка ипотечной квартиры

Преимущества и недостатки покупки жилья в домах, включенных в программу реновации в Москве

Соблазн получить вместо ветхого жилья новую квартиру в том же районе, купив объект в доме, включенном в программу реновации, велик. Однако на пути к этой цели есть немало подводных камней. Разбираем все плюсы и минусы этой идеи.

Что можно купить и почем?

В чем выгода для покупателей старого жилья?

А не проще купить в уже построенном под реновацию доме?

Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?

Что не так с возведенными по реновации домами?

Московскую программу реновации запустили в 2017 году. Она предусматривает снос более 5 тысяч домов общей площадью около 16 млн кв. м и проходит в несколько этапов. Первый уже стартовал в 2020 году и завершится в 2024. Второй этап пройдет с 2025 по 2028 годы, а третий – с 2029 до 2032 года. В общей сложности расселить планируется около 880 тысяч человек.

Что можно купить и почем?

На вторичном рынке Москвы сегодня продается около 1,5 тысяч квартир в домах, попадающих под реновацию. При этом жилья с перспективой скорого переезда становится все меньше: всего 4% лотов реализуются в объектах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения. На дома с расселением в 2025-2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек, а самая большая доля – 66% лотов – остается на дома третьей волны расселения.

Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена квадратного метра в домах с расселением до 2024 года на 12% выше, чем в домах третьей волны. Средняя стоимость квадрата недвижимости под реновацию – 272 тыс. рублей.

В чем выгода для покупателей старого жилья?

Квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках – в основном за счет увеличения нежилых зон, и особенно кухни. При этом значительнее других выигрывают от увеличения площади обладатели трехкомнатных лотов – они получат дополнительные 17,3 кв. м, в то время как собственники однокомнатных квартир – всего 8,5 кв. м. Также можно доплатить и получить жилье большей площади. В числе прочих преимуществ – полностью готовая отделка, установленная сантехника и плита. Дворы благоустроены, в них предусмотрены качественные детские площадки и тренажеры.

Стоимость одного квадрата в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. При этом в зависимости от локации разрыв может быть очень существенным и составлять от 2 до 36%.

Очевидно, что вложиться в старый фонд с перспективой переезда в новый дом выгодно как конечным пользователям, выбирающим квартиру для себя, так и инвесторам. Лоты в домах под снос привлекают обе группы покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке.

А не проще купить в уже построенном под реновацию доме?

Возможно, кроме того, что в новостройках можно быть уверенным в качестве строительства и дизайне квартиры, что зачастую важно. Однако, есть ряд нюансов, о которых стоит помнить.

Квартиры по аукциону

Во-первых, квартиры по аукциону составляют всего 5-7% от общего объема жилья на первичном рынке. Это означает, что возможностей для приобретения такого жилья может быть немного.

Уровень цен

Во-вторых, несмотря на более низкую цену в новостройках по сравнению с рыночной средней стоимостью жилья в столице, на аукционах цена квартиры может вырасти на 30-35%, что сведет к минимуму вашу потенциальную выгоду.

Каковы минусы и риски вложения в хрущевки?

Непредсказуемость

Во-первых, вложения в хрущевки практически непредсказуемы. Вы не можете быть уверены в будущей планировке, виде из окна или этаже вашего будущего жилья.

Программа реновации

Во-вторых, включение дома в программу реновации не гарантирует быстрого переселения, так как процесс еще находится в стадии согласования и обсуждения.

Расположение

В-третьих, новые дома в рамках программы реновации могут быть расположены в неудобных местах, что может повлиять на ваше комфортное проживание и возможность продажи жилья в будущем.

Отсутствие альтернативного жилья

В-четвертых, если у вас нет другого жилья, вам придется оставаться в существующем доме до переселения, в который вкладывать большие суммы в ремонт уже нецелесообразно.

Проблемы с ипотекой

В-пятых, банки могут отказать в выдаче ипотеки на жилье с высоким процентом износа, что может затруднить процесс приобретения квартиры.

Что не так с возведенными по реновации домами?

1. Возможность длительного ожидания переселения.
2. Недостаточная проработка планировки и дизайна.
3. Риск попасть в некомфортное место расположения.
4. Проблемы с получением кредита на жилье.
5. Необходимость оставаться в старом доме до завершения процесса реновации.

Проблемы при покупке квартиры в хрущевке под реновацию

Далеко не все переселенцы довольны полученными квартирами. Самыми распространенными проблемами являются:

• Брак и некачественная установка окон
• Проблемы с межкомнатными дверями (наличие щелей, кривизна, неплотность закрывания, неправильная подгонка наличников)
• Несовершенная пайка труб в ванных комнатах
• Плохая звукоизоляция

Также многие жалуются на плохую звукоизоляцию из разряда если на втором этаже чихнут – с пятого можно здоровья пожелать. Поэтому, планируя переезд в такой дом, учитывайте, что, возможно, многое придется самостоятельно доводить до ума.

Покупка квартиры в хрущевке под реновацию – выгодный вариант

Эксперты компании Метриум отмечают, что несмотря на ряд нюансов, покупка квартиры в хрущевке под реновацию в целом представляет собой выгодный вариант инвестирования. Вы сможете улучшить свои жилищные условия и заработать на разнице в стоимости, если решите продать новое жилье.

Советы при выборе квартиры на вторичном рынке

При выборе квартиры на вторичном рынке необходимо подойти максимально осмотрительно. Убедитесь, что:

• В квартире нет скрытых жильцов
• Нет незаконных перепланировок
• Нет обременений на недвижимость

Иначе весь смысл этой цепочки купил старое ради получения нового утрачивается.

Риски советских домов с богатой историей

Риски многократно возрастают именно в советских домах с богатой историей из-за частой смены собственников и неправильно проведенной приватизации. Нанимайте профессионалов, которые тщательно проверят документацию на приобретаемое жилье.

Лайфхак: покупка комнаты в коммуналке

Купив комнату в коммуналке, вы сможете не только существенно сэкономить, но и в ходе реновации получите вместо нее полноценную однокомнатную квартиру.

Реновация в выгоде города и девелоперов

Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам.

Приемка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Дата публикации 27 апреля 2023

Читать в полной версии

Объекты недвижимости, на которые нельзя получить ипотеку

Эксперты департамента ипотеки и кредитов компании НДВ-Недвижимость составили перечень объектов недвижимости, на которые нельзя получить ипотеку. В черный список попали:

• Комнаты
• Дома под снос
• Памятники архитектуры и другие объекты.

Выбирая банк для ипотеки, обращайте внимание не только на условия кредита, но и на требования банка к объекту залога.

Почему нельзя получить ипотеку на некоторые объекты

Существуют несколько причин, почему на некоторые объекты нельзя получить ипотеку:

1. Дом стоит в плане под снос
2. Предметом залога является памятник архитектуры

Доля отказных объектов невысока и составляет около 5-7% от общего числа.

В случаях, когда ни один банк не готов предоставить ипотеку, причина обычно сводится к небольшому количеству достаточно понятных и прогнозируемых причин.

Неузаконенные перепланировки

В квартире имеются неузаконенные перепланировки. Причина в том, что невозможно в законном порядке сменить собственника в квартирах с перепланировками, которые нельзя согласовать (ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции; перенос радиаторов отопления на лоджии, балконы и веранды; устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами; увеличение санузлов за счет жилой комнаты и кухни, перенос кухни в жилую комнату и т.д.).

Износ дома

Износ дома, в котором находится предмет залога, БТИ оценивает более чем на 60%. Фактически, это очень ветхое строение и весьма сомнительно, что получится реализовать такой залог.

Обременение квартиры

Обременение квартиры правами третьих лиц. Ни клиенту, ни банку не нужна перспектива того, что третьи лица заявят свои требования на объект, из-за чего свободно распоряжаться квартирой не получится.

Доля/комната

Правда, есть одно исключение. Рассматриваются заявки в случае, если человек выкупает последнюю комнату и становится собственником всей квартиры. В таком случае банки готовы выдавать кредит. При этом сделки между родственниками не рассматриваются.

Объекты, которые не принимаются в залог

• Расположенные в Москве блочные и панельные пятиэтажки, построенные до 1975 года.
• Загородная недвижимость.
• Квартиры с газовыми колонками.
• Квартиры с несогласованными перепланировками.
• Дома с деревянным перекрытиями.

Руководитель департамента ипотеки и кредитов компании НДВ-Недвижимость Андрей Владыкин резюмирует:

Встречаются банки, которые прорабатывают все эти особенности и берут на кредитование объекты с некоторыми ограничениями, являющимися стоп-факторами в других кредитных учреждениях. Причина такой политики проста – они хотят захватить необработанную еще часть рынка, где у них будет низкий или вовсе нулевой уровень конкуренции и за счет этого высокий процент маржи. Также они надеются, что клиенты будут рекомендовать своим друзьям и знакомым их ипотеку, как гибкую и уникальную по охвату объектов.

• Любой из вышеперечисленных объектов можно купить в кредит под залог имеющейся недвижимости.

Программа реновации жилья в Москве направлена на улучшение жилищных условий жителей, снос ветхого малоэтажного жилого фонда и новое строительство на освободившейся территории.

В статье расскажем, как улучшить жилищные условия при переселении и купить более просторную квартиру в ипотеку от Сбербанка.

Что такое программа реновации жилья

Программа реновации в Москве направлена на обновление городской среды и создание благоприятных условий жизни горожан. В рамках программы реновации старые жилые дома сносят, вместо них строят новые, а люди получают новые квартиры в том же районе, где жили раньше.

Программа принята на срок до 2032 года. Все консультации и услуги в ходе реализации программы предоставляются Фондом реновации и муниципальными органами власти бесплатно.

Адреса и телефоны центров информирования по переселению

Как с помощью программы реновации переехать в более просторную квартиру

Участники программы реновации при переселении могут улучшить свои жилищные условия за доплату, либо приобрести еще одну квартиру в течение 2-х лет со дня регистрации собственности на предоставленную равнозначную квартиру.

Также на сегодня любой желающий может купить недвижимость, находящуюся в собственности Фонда реновации, через аукцион в электронной форме на электронной торговой площадке «Росэлторг».

Как оформить ипотеку по программе реновации

Кредитование происходит как в рамках базовой программы «Ипотека на вторичное жильё», так и в рамках льготных программ (, «Ипотека с господдежкой» и «Ипотека для IT») с учетом индивидуальной схемы кредитования на приобретение квартир, реализуемых Московским фондом реновации жилой застройки.

Что нужно для покупки в ипотеку более просторной квартиры при переселении по программе реновации или при покупке на открытом рынке?

Выбрать квартиру

Квартира может быть выбрана только в том же районе, где находится старая квартира в сносимом доме, если вы являетесь участником программы реновации. При покупке на открытом рынке квартиру можно выбрать в любом районе.

Перечень доступных домов для покупки квартиры можно посмотреть на сайте Фонда реновации .

Подать заявку

Получить консультацию и подать заявку можно как в офисах СберБанка, так и на Домклик.

Получить решение

Заявка рассматривается в течение суток, после этого вы узнаете решение банка.

Собрать документы

Соберите пакет документов на новую квартиру и передайте его менеджеру банка.

Подпишите договор мены или договор купли-продажи в офисе Фонда реновации.

Зарегистрировать право собственности

Подайте в Фонд реновации копию кредитного договора для регистрации договора мены или договора купли-продажи в Ростреестре. Для регистрации договора Фондом реновации требуется оформление нотариальной доверенности на сотрудника Фонда реновации.

Узнать больше о программе реновации

Ниже мы собрали для вас полезные ссылки, по ним можно найти больше информации о программе реновации жилья в Москве:

— официальный Мэра Москвы

— Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.

Кроме того, на сайте mos.ru есть отдельный , где собрана вся информация о программе реновации.

Какие документы нужны

В большинстве случаев вам понадобятся документы, описанные ниже. По точному списку вас сможет проконсультировать менеджер по сопровождению сделки в личном кабинете Домклик после одобрения заявки.

Также потребуются документы, подтверждающие наличие первоначального взноса:

Подробнее о подтверждении дохода читайте в нашей статье «Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку Сбербанка».

Для участников Программы реновации в качестве первоначального взноса принимается передаваемый Фонду реновации объект недвижимости, а также собственные накопления.

Требования к кредитуемому объекту недвижимости

При покупке по стандартной программе недвижимость должна приобретаться по договору купли-продажи или по договору мены, заключенному с Фондом реновации.

При покупке по льготным программам — «», «Ипотеке с Господдержкой» и «Ипотека для IT» недвижимость должна приобретаться по договору купли-продажи и при условии, что Фонд реновации является собственником жилого помещения на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно выписке из ЕГРН.

Какой будет ставка по ипотеке

Я решила сдавать свою московскую квартиру в доме, который подпадает под реновацию.

Но неизвестно, когда мой дом снесут, поэтому сначала я захотела сделать ремонт. Так как у меня не было опыта в сдаче помещений под аренду, пришлось начинать с базовых принципов и осваивать все по материалам из интернета.

Расскажу, почему я не стала сдавать в долгосрок, какие площадки по сдаче квартир приносят больше бронирований и что нужно учесть, если планируете сделать бюджетный ремонт для аренды.

Откуда у меня квартира под сдачу

Мои родители в получили жилье в Москве, а на ВДНХ мы переехали по обмену, позже я стала жить здесь с семьей. Это двухкомнатная квартира в хрущевке, которая подпадает под реновацию в ближайшие годы. Ремонт в ней мы делали лет восемь назад.

У меня двое детей, у одного из них — инвалидность. Для его реабилитации нам требуется дополнительный доход. Поэтому муж подал идею сдавать мою московскую квартиру. Мы могли взять семейную ипотеку по ставке и купить недорогое жилье за городом или просто снимать квартиру в Подмосковье и разницу использовать на наши нужды.

Расскажу, какие шаги я предпринимала, чтобы успешно сдать свою квартиру, и какие ошибки допустила.

Я начала с просмотра рынка недвижимости под аренду: смотрела на «Авито» и «Циане». Соседи по Останкинскому району и обладатели подобных двухкомнатных квартир сдавали их на долгосрок за в месяц.

Мне хотелось получать с квартиры большую прибыль, , чтобы покрывать ипотеку 35 000 ₽ и оплачивать съемную квартиру в Подмосковье на время, пока строится ипотечная. Это еще 25 000 ₽ каждый месяц.

Я поняла, что долгосрочная аренда мне будет невыгодна по деньгам. Тогда начала смотреть посуточную.

В объявлениях двухкомнатные квартиры в среднем стоили в сутки. С дизайнерским ремонтом и удобным местоположением — . Выяснилось, что с текущим ремонтом я могу рассчитывать на 3000 ₽ в сутки как минимум.

Если сдавать квартиру за 3000 ₽ за сутки, можно выручить 80 000 ₽ и больше, при условии стопроцентного заполнения. Но из этой суммы еще нужно вычесть расходные материалы, уборку, управление, налоги. А еще — простои, выезд и заезд гостей, но я этого не знала, поэтому считала как 100%.

Я взвесила все за и против посуточной аренды квартиры. В итоге плюсов оказалось меньше, но они показались более весомыми:

Минусы тоже были:

Я решила заполнить пробелы в своих знаниях и попробовать сдавать квартиру посуточно. Для этого мне нужно было основательно поработать с визуальным рядом, найти свою целевую аудиторию и вложиться в ремонт.

риелтор, специалист сервиса «Профи»

Как повысить эффективность с посуточной аренды

Как снизить простои. Чтобы быстрее находить арендаторов, можно:

Как разруливать конфликтные ситуации с недобросовестными клиентами. Есть несколько способов избежать головной боли и застраховать себя и жилье от проблемных жильцов:

Бюджет на управление. Чтобы квартира оставалась в зоне окупаемости и прибыли, закладывают в месяц. Этого хватает на регулярный клининг, мелкий ремонт и расходные материалы.

Если передать управление менеджеру, на его услуги нужно заложить еще от чистой прибыли. Но такая стратегия больше подходит собственникам нескольких объектов.

Посуточная сдача собственной квартиры может быть прибыльным делом, но требует большого внимания и времени. Важно учитывать простои и стоимость обслуживания объекта. Даже если взять большую часть дел на себя, выгода от сдачи одного объекта в посуточную аренду может оказаться незначительной в сравнении с долгосроком.

Чтобы сэкономить время и силы, собственник может сдать квартиру в субаренду агентству, которое будет сдавать ее посуточно. Так можно заработать больше, не прилагая дополнительных усилий. Или спокойно сдать квартиру одному жильцу на долгий срок.

Определила свою целевую аудиторию

У меня последний, пятый этаж, и в доме нет лифта, поэтому моя квартира не подходила пожилым людям. Я решила, что моя аудитория — молодые и люди среднего возраста из регионов, которые хотят погулять по Москве или показать ее своим детям. Так стало понятно, что нужны спальных места.

Я предположила, что моим клиентам важны:

Исходя из этого я начала действовать. Мы взяли в ипотеку жилье в строящемся доме и начали ремонтировать квартиру под сдачу.

Наше будущее жилье в Подмосковье. Его мы оформили под 6%, так как семейная ипотека распространяется в том числе на пары с ребенком с инвалидностью до 18 лет, даже разведенные

В интерьере мне хотелось отразить локационную принадлежность, чем я позже и занялась. До Останкинской башни от нашего дома пешком 10⁠—⁠15 минут

Мы год за годом откладывали ремонт в этой квартире, так как дом должны снести по реновации. Но строительство здания, куда нас собирались переселить, никак не начиналось, и все затянулось.

Чтобы сдать жилье подороже, я решила:

Я составила план работ и обратилась в несколько организаций. Разброс цен был от до 700 000 ₽. Я выбрала компанию по цене и отзывам. Ко мне приехали ремонтники, и мы обсудили этапы работ.

Ремонт проходил без полного переезда — мы перемещались из одной комнаты в другую и краткосрочно выезжали в съемное жилье во время самых некомфортных этапов. Например, при покраске окон или ремонте ванной

За месяц с небольшим строители выровняли все стены и поклеили обои под покраску, обновили потолки, заменили линолеум на которое обычно используют для мокрых зон. Также перекрасили батареи, окна и двери. На кухне и в ванной выложили плитку и подключили новую раковину.

Я оплачивала работы по частям, по ходу приема каждого помещения. Все работы обошлись мне в 521 412 ₽, еще около полумиллиона ушло на стройматериалы.

Итоговая сумма за ремонтные работы — 521 412 ₽

Как выяснилось в личной беседе с одним из рабочих, из всей суммы стоимости ремонтных работ непосредственные исполнители получили только 30%. Это . Остальное ушло компании.

Моя ошибка в том, что я потратила мало времени на выбор ремонтной компании и в итоге сильно переплатила — около 300 000 ₽. я подробнее изучила рынок услуг по ремонту, то , что на работы, которые мне в итоге сделали, стоило вызывать частных мастеров.

Мы оставили ламинат в большой комнате, но пришлось менять полы во всей остальной квартире из-за истлевшего линолеума. Поэтому сэкономить на полах не вышло

Так как я уже потратила больше денег на бригаду ремонтников, чем планировала, мы решили не укладывать всю ванную плиткой — обошлись одной стеной. Другие три и потолок покрыли краской, устойчивой к влажности

Обратилась за опытом к профессионалам посуточной аренды

Я изучила статьи от посуточников и выяснила основные моменты:

Еще я прошла онлайн-марафон Евгении Федосеевой и узнала:

Также полезными оказались вебинары RealtyCalendar, особенно когда они пригласили представителей «Авито», «Циана», «Островка», «Квартирки», «Кукуренты» рассказать о том, как устроены системы бронирования посуточной аренды и что поможет владельцам жилья заполнить свободные арендные окна.

Обновила мебель и исправила дефекты после ремонта

Строители сделали косметический ремонт, но этого было недостаточно для сдачи: часть мебели устарела, а работы не проводили сезонности — например, порог балкона не смогли отремонтировать зимой снега. И я начала планомерно доделывать все огрехи и закупать обстановку.

Отремонтировала балконный порожек. Двуспальная кровать оказалась прямо напротив балкона, откуда в ветреную погоду поддувало. Этому виной была щель под балконной дверью.

Я вызвала мастера, чтобы починить порожек. А еще попросила установить светильники, сушилку, ключницу, собрать стол и тумбы, вкрутить несколько шурупов для подвешивания рам. За эти работы я заплатила 6100 ₽.

Порожек мы подняли за счет дополнительной деревянной планки, и щель исчезла

Купила новые спальные места. Так как я планировала оборудовать спальных места, под них требовалась одна двуспальная кровать, одна односпальная и одно раскладное кресло под мобильное место.

У меня уже была старая двуспальная кровать, но я решила ее не оставлять, так как ее перетяжка в 30 000 ₽. Купила новую — вместе с матрасом она стоила 12 000 ₽.

Детскую двухъярусную кровать я тоже заменила на односпальную — теперь это спальное место подойдет не только ребенку, но и взрослому.

Новые кровати я подобрала белого цвета, чтобы они вписывались в светлую концепцию. Матрасы снабдила чехлами для защиты: заменить чехол будет проще, чем матрас.

Четвертое спальное место — это раскладное кресло из рогожки. Я купила его за 4920 ₽

Потом я прикинула, как расставить мебель. Поняла, что понадобится докупить:

Почти все заказывала на «Озоне». Для меня это был бюджетный вариант.

Купила новый кухонный гарнитур. Кухню я заказала за 88 000 ₽ по индивидуальным параметрам — ее делали месяц. К гарнитуру купила мойку, духовку, варочную панель, вытяжку. Это обошлось примерно в 30 000 ₽.

Я планировала, что в шкафы поместится пара сковородок, кастрюля, столовые приборы, а в одном из нижних ящиков разместится стиральная машинка.

Собирали кухню два дня, мастеру за работу ушло порядка 25 000 ₽

Перекрасила мебель. Я перекрасила в светлый старые шкафы. Они были в хорошем состоянии, но белый цвет их освежил. А еще это расширило пространство небольшой квартиры и создало единый концепт.

Для покраски использовала базу Dulux: для коридорного шкафа колеровала в под цвет стен, а для других двух шкафов использовала простой белый, чтобы шкафы гармонировали с кроватями.

Шкаф до. Его внешний вид оставлял желать лучшего: со временем на нем появились заметные потертости

Шкаф после. Я его загрунтовала и покрыла краской в несколько слоев

Для подготовки поверхности шкафов мне понадобились обезжириватель, наждачная бумага, грунтовка, а для непосредственного преображения, кроме краски, — кисти, валики, малярная ванночка, перчатки, малярная лента.

Внутри шкафы я не красила, только фасады. Дверцы не снимала, но ящики вытаскивала.

В целом на перекраску ушло 7000 ₽ и примерно неделя.

Шкаф в спальне тоже был старым, а некоторые ручки отсутствовали

Обновленный шкаф. Перекрасила и сменила фурнитуру

Угловой шкаф тоже был уставшим

— после, с новыми ручками

Почистила холодильник. Я оттерла его от многочисленных наклеек и сняла магниты. Лучший инструмент преображения, как я выяснила из опыта, — шпатель: он также помог очистить окна от следов краски и наклеек.

Переплела балкон. Моей гордостью стал балкон. Весь его дизайн в прошлом — желтая заслонка из оргстекла. Ее я открутила и собственноручно переплела балкон искусственным ротангом. Идею подкинула подруга, которая увидела подобное оформление в казачьем стиле.

Мне пришлось научиться пользоваться паяльником — так я соединяла между собой рабочие нити

К сожалению, я не нашла и не указала недочеты в работе бригады строителей во время основного ремонта. Например, подтеки краски на окнах, которые пришлось позже устранять самостоятельно. Стоило не экономить и вызвать приемщика: проверил качество ремонта до подписания акта.

Зато я сэкономила на новой мебели: все шкафы перекрасила, местами заменила фурнитуру. Еще и приобрела новый опыт.

На дополнительные изменения после ремонта ушло 50 000 ₽.

Подобрала детали по цветовому сочетанию

Я записалась на бесплатные двухнедельные курсы азов дизайна интерьера и научилась использовать мудборд. Это инструмент профессиональных дизайнеров, с помощью которого легко подружить предметы обстановки.

Еще там я получила информацию о том, как подбирать цвета — например, по готовым шаблонам на сайте Colours или производителя краски Tikkurila.

Я хотела подобрать цветовые акценты:

Кухня. Бежевая столешница и корпуса смотрелись бледно.

Мы воспользовались сайтом Colours, загрузили серый и бежевый и получили несколько разных рекомендаций, какой акцентный цвет добавить: синий, голубой или красный. Я остановилась на красном варианте.

Я читала, что такой цвет возбуждает аппетит

Вот так выглядит часть кухни с красными элементами

Большая комната. Спальня тоже светлых оттенков, поэтому и ей я решила добавить яркости. А еще ламинат в большой комнате я не меняла, и он не очень сочетался со свежей обстановкой. Не хватало цвета, который его оттенки.

В этот раз я решила воспользоваться другим сайтом, In Color Balance, чтобы выбрать интересный вариант палитры. Я положила на кровать рыжую подушку, а на стол поставила деревянную статуэтку.

Для большой комнаты я использовала такое готовое сочетание с сайта In Color Balance. За моим окном тоже море зелени, как и на этом фото. И оранжевую подушку мне также удалось найти

В комнате появились акцентные цвета

Сделала хоумстейджинг

Я удостоверилась, что ремонтировать больше нечего, — следовало подготовить квартиру к аренде с учетом не только маркетинговых принципов, но и эстетических, психологических. Другими словами, квартира должна привлекать внимание, вызывать ощущение уюта, чистоты, максимального удобства за минимальные вложения.

Например, в Тинькофф Журнале была статья о том, что стоит купить и как сделать хорошие фото, чтобы они были полезными для потенциального квартиросъемщика. Среди советов были такие:

После того как я подобрала сочетаемые цвета, начала закупать различные вещи для хоумстейджинга.

Жилые комнаты. Я предусмотрела расстановку мебели, чтобы ничего не загораживало окна, внесла гармонирующие элементы: в большой комнате рулонные шторы сочетались с декоративной подушкой, пуфиком, пледом, оранжевая подушка — с ламинатом, статуэткой.

Большая комната до ремонта была заставлена старыми вещами и мебелью

Большая комната после. Ножки столов, пуфика и тумб тоже очень важны, поэтому я выбрала те, что создают ощущение легкости

Маленькая комната перестала создавать ощущение захламленности: светлые тона расширили пространство, добавили аккуратности.

Я хотела обезличить комнаты, но в время сделать их уютными. Совсем пустые светлые стены смотрелись не очень красиво.

Маленькая комната до. Свободного места крайне мало

Маленькая комната после преображения. И просторно, и есть за что глазу зацепиться

Поэтому в большой комнате я повесила картины из трех модулей — вместе они формировали силуэт Останкинской телебашни. Серебристые рамы сочетались с цветом розеток и выключателей. В маленькой комнате — четыре пустые рамки в цвет дверей.

У обоев, которыми мы оклеили комнаты, оказалась интересная волнообразная текстура — ее я подкрепила вазой с похожим рельефом.

Волны на обоях, волны на вазе

Но здесь остались и нерешенные вопросы. Например, хотелось поддержать текстуру пледа в большой комнате вазой или другим предметом интерьера.

Также понимаю, что нужны детали для оставшихся незаполненными стен. К примеру, над двуспальной кроватью подруга-дизайнер посоветовала повесить нитевую картину, которая будет сочетаться со светильником-палкой.

Ванная. В нашей старой ванной комнате отсутствовала раковина, потому что на ее месте стояла большая стиральная машинка. Но мы перенесли стиралку на кухню и спрятали под столешницу, поэтому в уборной появилось место. Подруга помогла выбрать зеркало и сантехнику в тон.

На черных элементах сантехники заметнее разводы, поэтому уход нужен более тщательный

Кухня. По мудборду я выбрала оттенки красного, поэтому докупила аксессуары — скатерть, кухонную утварь. На это ушло около 7000 ₽.

Кроме красных ярких акцентов я сервировала стол — на фотографиях кажется, что он готов к приходу новых гостей.

Я накрыла стол раннером — узкой скатертью. И докупила кухонной утвари красного цвета

Это фото я сделала до того, как получила знания по хоумстейджингу. Здесь видна попытка внести акценты, но не хватает деталей, а еще я сделала снимок ночью, из⁠-⁠за чего кухня смотрится мрачновато

Балкон. После того как я заплела ротанг по периметру балконной решетки, пространство стало выглядеть свежо и привлекательно. На весь балкон ушло искусственного ротанга, он обошелся мне в 3269 ₽.

Я поставила сюда светлое кресло и столик. А также создала уют с помощью круассанов и чашки кофе.

Белое кресло, столик, круассаны — теперь это место отдыха на свежем воздухе

Жила в похожих квартирах

Во время ремонта нашей квартиры мы изредка снимали другое жилье посуточно, чтобы пережить самые сложные этапы, когда не могли пользоваться ванной и кухней.

Здесь я успела набраться опыта в качестве гостя, чтобы оценить, что может не понравиться арендаторам моей квартиры.

В одной из квартир, что мы снимали, при въезде обнаружили такое. Я не смогла понять, зачем в телевизоре кто⁠-⁠то оставил вилку

Больше всего мне не понравились мелочи, которые могут сформировать у гостя негативное впечатление о пребывании в квартире.

Расскажу о них подробнее.

Личная передача ключей. Мне категорически не нравилось, когда хозяева нас встречали и провожали. Иногда с кислыми физиономиями. А также — когда их приходилось ждать.

Для нашей квартиры я решила предусмотреть дистанционное заселение. Для этого рядом с дверью мы разместили ключницу, но в будущем поставим электронный замок.

Грязь. В одной из квартир было несвежее постельное белье — это недопустимо. В свою квартиру я купила белье из поплина, чтобы обеспечить им арендаторов перед каждым заселением.

Комплекты постельного белья я заказывала из Иванова — ткацкой столицы России. Вышло 11 385 ₽: четыре односпальных комплекта, два двуспальных, три одеяла.

Позже я докупила еще несколько комплектов, чтобы всегда иметь запасные

Я выбрала белый цвет, так как такое постельное белье предпочитают в отелях. Сейчас осваиваю нюансы ухода за такой тканью: начала использовать кондиционер с антистатическими свойствами, кислородные отбеливающие средства и шарики для стирки.

Штрафы. Также у меня остался неприятный осадок во всех случаях, когда с меня взимали штраф за порчу.

В первый раз меня уверили, что мы поцарапали стену, а «мастер менее чем за 700 ₽ не приедет исправлять». Во второй раз с меня взяли деньги за переставший работать пульт, хотя мы даже не включали телевизор и сам пульт был перемотан скотчем до нас. Но я не исключала, что сын мог его уронить.

Мой вывод: решать ситуации по справедливости, не стараться содрать с гостей деньги, а неприятные случайности пусть оплачивает страховка.

Но я предусмотрела залог 2000 ₽, который жильцы переводят мне на карту с основной суммой, — он дисциплинирует.

Когда я снимала квартиры во время ремонта, везде, где был такой депозит, я тоже более пристально следила за чужим имуществом, чтобы потом мне вернули деньги.

Мои первые гости слегка испортили стол, но я не взимала деньги с клиентов и не обращалась в страховую

Я поправила дело белой краской, которая осталась после окрашивания шкафов

Неудобная связь с хозяевами. Как гость я не люблю звонить хозяину квартиры. Проще написать, чтобы уточнить, — мне не нравится вторгаться в чужое временное пространство. А еще лучше и комфортнее — сразу забронировать понравившееся жилье.

Поэтому я подключила онлайн-бронирование на площадках с помощью RealtyCalendar по тарифу 35 ₽ в день — теперь мой календарь занятости заполняется автоматически.

Объявления-угрозы. Еще меня как гостя отталкивали излишне строгие предостережения. Я сформулировала объявление, в котором благодарю гостей за соблюдение правил.

Я постаралась изложить правила проживания в доброжелательном тоне. Мне не хотелось, чтобы у гостей остались неприятные впечатления

Облегчила жизнь себе и гостям

Я хочу быть в курсе всех прогрессивных идей, которые облегчают жизнь и арендаторам, и арендодателям. Как минимум это онлайн-бронирование, дистанционное заселение и электронные замки.

Недавно наткнулась на вариант размещения вайфай-пароля в виде и применила его.

Оставила при входе в квартиру табличку с QR-кодом. Достаточно навести камеру телефона — и не придется вручную вбивать пароль

Еще я нашла способ обезопасить квартиру от случайностей или недобросовестных клиентов, застраховав ее на площадках бронирования «Авито» и Мне хотелось получить компенсацию, если постояльцы испортят мебель или отделку.

Страховка на этих сервисах бесплатная. Но я оформила ее недавно, поэтому еще не представился случай выяснить, насколько просто и удобно это работает.

Перед этим я оформляла страхование в Тинькофф, потому что еще не знала о бесплатных вариантах. Приобрела полис за 369 ₽ в месяц. При онлайн-подписании договора подкупило то, что учитывали посуточную аренду и компенсировали сломанную мебель. Но когда мои гости сломали кровать, выяснилось, что это не страховой случай и деньги мне не выплатят.

В итоге

Перед стартом аренды я была так занята, что не смогла запомнить все детали. Кажется, везде объявление можно было разместить бесплатно, кроме «Циана», где я заплатила 170 ₽ за семь дней и позже должна была рассмотреть варианты пакетов для продвижения.

Позже я подключила RealtyCalendar. Теперь он помечает занятость квартиры на всех площадках, как только получит бронирование с одной из них.

Так выглядел календарь уже 18 июня, через два дня после публикации объявления. Ближайшие свободные даты тоже скоро заняли

Сначала я выставила квартиру за 2890 ₽ в сутки. Мне хотелось быть чуть дешевле самого близкого конкурента — он выставлялся за 2900 ₽. Но спрос на выходные был велик, а будни, наоборот, проседали. Поэтому я подняла цену до 4500 ₽ в сутки, и спрос выровнялся. Но когда закончатся теплые дни, возможно, цена опять снизится, так как зависит от сезона.

У меня не предусмотрена плата за дополнительных гостей. Квартира не вместит больше четырех человек, а любые допрасходы гостей нервируют. Это я поняла из описаний конфликтных ситуаций, которыми делились другие посуточники.

Я научилась готовить отчетные документы командированным. Оказалось, что среди жильцов их немало, и терять такую завидную аудиторию не хотелось. Для компаний снять квартиру сотруднику выгоднее, чем селить его в гостинице. Поэтому даже не слишком низкая цена таких гостей не пугает, если все параметры устраивают.

Первого гостя с запросом на отчетные документы я честно предупредила, что полный комплект бумаг готовлю первый раз. Но его это не смутило. Думаю, бухгалтерия его компании приняла их без вопросов, иначе со связались для переделки.

Я внесла в интерьер и интерактивный элемент. С удовольствием вижу, как гости включились в игру, перемещая на левую часть достопримечательности, которые успели посетить за свой визит

Квартира сдается с середины июня и за полмесяца принесла 58 980 ₽. Это сумма без учета расходов. За полный месяц получила около 116 000 ₽, но за июль и август не достигла такого максимума — приход остается в районе .

В своем объявлении я постаралась сделать акцент на самых сильных сторонах квартиры: упомянула свежий ремонт, описала удобную локацию, перечислила ближайшие достопримечательности, прикрепила десяток фотографий. Кроме того, указала все нюансы, чтобы для гостей не были неожиданностью последний этаж без лифта, отсутствие кондиционера и наличие залога.

Через несколько дней после выставления квартиры я вдруг увидела, что «Циан» для рекламы своего сервиса во «Вконтакте» выставил фото моего объявления.

Я была рада этому, потому что платила только за продвижение на сайте самого сервиса, но не на других площадках. Значит, мое объявление было визуально приятным, раз его выбрали для рекламы.

Я пока экспериментирую с ценой, нащупываю варианты для будней и уик⁠-⁠энда

Сейчас больше всего бронирований мне приносят «Авито-недвижимость» и но последние берут комиссию 20%. Кроме того, они не возвращают оставшиеся деньги из предоплаты гостя, отдают их только бонусами. Эти бонусы я могу потратить у них на продвижение объявления.

Самозанятость позволила возвращать часть предоплаты деньгами, но площадка пока не спешит подписать со мной документы для оформления этого тарифа. Я уже месяц назад выслала бумаги, но менеджеры сообщают, что я еще в очереди.

Более удобно поступает «Авито-недвижимость», которая, забрав свои 15%, остальное из предоплаты гостя возвращает хозяину квартиры на следующий день после заселения жильцов.

А «Циан» не берет комиссию, но каждый раз требует деньги за новую публикацию, и приходится заново настраивать бронирование.

Ничего не берет с меня «Яндекс-недвижимость», но там гости не могут зарезервировать квартиру — они должны связаться с хозяевами напрямую. И здесь у меня уже был опыт общения с мошенником. К счастью, я вовремя это поняла, и сервис заблокировал злоумышленника.

Пока ни одного бронирования не принесли и «Квартирка».

Кстати, в объявлениях других арендодателей я увидела странную закономерность: хозяева как будто боятся порчи имущества и наполняют помещение старой мебелью, повидавшей виды кухонной утварью. На фоне этого совсем несложно выделиться, если не спешить, а вдумчиво подходить к вопросу преображения квартиры.

Я потратила на обустройство квартиры после основного ремонта 161 269 ₽

Пережили ремонт? Расскажите, как все прошло и сколько стоило, — и помогите остальным избежать ошибок

Что будет с ипотекой, если дом разрушен

Время на прочтение

Всегда существует определенный риск разрушения или повреждения недвижимости до того, как заемщик полностью выплатит банку всю сумму задолженности по ипотечному договору. Соответственно, возникает вопрос о последствиях, наступающих для сторон ипотеки в случае утраты или разрушения залогового объекта.

Хотите раз и навсегда избавиться от всех долгов?

Мы обязательно с Вами свяжемся в течение дня