Проблема Устаревшего Жилья в России
Исследование, проведенное Институтом народного прогнозирования (ИНП) РАН, показало, что уже сегодня общая площадь устаревшего жилья в России превышает 50 миллионов квадратных метров. По прогнозам исследователей, к 2030 году этот объем вырастет еще на 54 миллиона квадратных метров, а к 2040 году достигнет 216 миллионов квадратных метров. Это вызвано, в основном, тем, что тысячи хрущевок по всей стране достигли предельного срока эксплуатации.
Что Делать в Связи со Столь Большим Объемом Устаревшего Жилья?
Согласно данным, представленным в материале на портале Собака.ru, сегодня в России около 57 миллионов квадратных метров устаревшего жилья. Это ставит перед государством и жителями немало проблем. Например, из этого общего объема 19,7 миллионов квадратных метров уже признаны аварийными. Такие здания угрожают жизни и здоровью жильцов и должны быть выведены из эксплуатации.
Какие Дома Могут Быть Признаны Аварийными?
Не каждое устаревшее жилье считается аварийным. Например, отсутствие горячей воды или превышение нормативного срока службы не обязательно означают, что здание является аварийным. Только часть устаревшего жилья в России сейчас признана аварийной.
Как Решить Проблему?
Чтобы решить проблему с выходом из строя устаревшего жилья, России нужно строить в год около 120 миллионов квадратных метров нового жилья. Однако, в прошлом году было введено в эксплуатацию лишь около 102 миллионов квадратных метров. Как утверждают в Институте народного прогнозирования (ИНП) РАН, это серьезная проблема, требующая внимания и оперативных мер.
Выводы
В целом, проблема устаревшего жилья в России нарастает, и требует комплексного подхода для своего решения. Государство, архитекторы, строители и жители должны работать вместе, чтобы обеспечить себе качественное и безопасное жилье в будущем.
Программа капитального ремонта в Петербурге
В Петербурге по региональной программе, рассчитанной на период с 2014 по 2038 год, капитальный ремонт предусмотрен для 23 334 многоквартирных домов, сообщил Жилищный комитет редакции Собака.ru.
До 2022 года по этой программе были отремонтированы:
- 3628 крыш
- 1365 фасадов
- 32407 инженерных систем
- 1435 систем электроснабжения
- Заменены 11728 лифтов.
Что делать с устаревающим жильем?
Почти все опрошенные эксперты сходятся в том, что единого решения проблемы устаревающего жилья нет. Весь объем устаревающего жилья сперва необходимо проинспектировать, считают источники.
Проинспектировать жилье
На основе результатов обследования можно уточнить:
- Какие дома находятся в очень плохом состоянии и подлежат сносу
- Какие еще могут простоять десятки лет за счет проведения усиленного капитального ремонта
Этому мнению соглашается аналитик города, урбанист из бюро Новая Земля Гавриил Малышев.
Расчетный срок службы жилья
Советские проектировщики закладывали расчетный срок службы жилых домов в 50-70 лет. Однако фактический срок службы может быть дольше. Различные факторы, такие как климат, тип почвы, и сейсмическая активность могут повлиять на фактический срок службы здания.
Вовремя проведенный капитальный ремонт с укреплением несущих конструкций и фундаментов может продлить срок службы здания до неизвестных пределов.
Малышев также упоминает, что заявленный срок службы советских панелей был продлен на 100-150 лет экспертами.
Экспертиза на месте смотрит на состояние каркаса, швов, фундаментов и перекрытий для определения реального состояния здания.
Следовательно, для каждого дома необходимо проводить отдельную экспертизу для определения его срока службы.
Анализ стратегий решения проблемы за рубежом
Исследователи ИНП РАН подчеркивают, что в разных странах мира существуют разные стратегии в отношении решения проблемы обновления жилого фонда.
Западная Европа:
- Здесь предпочитают сохранять старые здания, проводя комплексный капитальный ремонт, модернизацию и улучшение энергоэффективности.
Китай:
- В Китае идет политика сноса старого жилого фонда. Изменения в городском планировании и стремление к развитию инфраструктуры могут привести к сносу домов.
Эксперты также отмечают, что в Китае работы по сносу и строительству новых зданий могут быть обусловлены не только техническим состоянием зданий, но и стратегическими решениями в области городского развития.
Выводы
- Россия столкнулась с проблемой устаревания и износа жилого фонда, не обладая доступными и эффективными механизмами его модернизации.
- В разных странах существуют разные стратегии решения данной проблемы, включая комплексный ремонт, модернизацию или полное снос и строительство новых домов.
- Необходимо разработать и применить эффективные механизмы обновления жилого фонда, учитывая специфику и потребности региональных рынков недвижимости.
Поиск аналогов в других странах
Аналог нужно искать в стране, для которой тоже характерна проблема массового послевоенного домостроения, — такой как Израиль, считает Малышев.
- В Израиле действует механизм деликатной реновации: ТАМА-38.
- Застройщик облачает здание в новый несущий каркас с собственным фундаментом.
- Дом делается сейсмоустойчивым, расширяются существующие и строятся новые квартиры.
- Работы финансируются за счёт продажи квартир.
- Все квартиры получают мамад — бронированную комнату на случай обстрелов.
- Проекты рентабельны благодаря высоким ценам на жилье в Израиле и финансовой поддержке государства.
- Ортодоксы — один из примеров группы, которой помогает государство через приобретение квартир в надстройках.
Рассмотрение стоимости жилья и социального аспекта
Малышев отмечает, что стоимость жилья в России ниже, чем в Израиле, что делает проекты не такими выгодными. Поэтому стоит рассматривать их в первую очередь как социальные, а не коммерческие.
- Минстрой может разработать типовые проекты реновации с надстройкой для каждой панельной серии.
- Государство может выступить гарантом безубыточности проектов.
- Стимулировать застройщиков можно через меры поддержки, такие как приоритетный доступ к госзаказам или скидки на участки в госсобственности.
Попытки в России
Большинство экспертов согласны, что важно разработать понятные и чёткие правила обращения с устаревшим жильем, а не спешить с первым попавшимся решением. Иван Архипов из Балтийской коммерции отмечает, что проблема устаревающего жилья, например, в хрущевках, не столь актуальна прямо сейчас.
«Все, что нужно сделать, это запаковать механизм “мягкой реновации” в готовый продукт с типовыми решениями, стандартом, экономической моделью — как это сделали с КРТ (“московским” сценарием реновации через снос). Тогда жители смогут совершать равнозначный выбор: сохранить дом, увеличив площадь квартиры и получив лифт, но потерпев 2–3 года работ по реконструкции и надстройке, или переехать в новый дом, который будет построен на месте снесенной хрущевки в рамках КРТ», — подчеркивает Малышев. Такие попытки уже были, но они остались на уровне концепций или это единичные успешные проекты, как, например, 120+ челябинского архитектора Льва Бульмана.
Чтобы опыт стал успешным и массовым, нужна государственная экономическая поддержка. «Минстрой с "ДОМ.рф" должны отнестись к реновации "хрущевок" в первую очередь как к социальному вопросу, а не как к способу "развивать территорию" (в смысле повышения ее капитализации). Это должна быть реновация без сноса, упакованная в готовые проекты по укреплению конструкций и фундамента с надстройкой этажей для разных серий типового домостроения. Тогда к моменту, когда дома начнут выходить за пределы своего срока службы, у жителей, власти и бизнеса будет понимание, что с этим делать, а главное — для множества зданий вопрос будет снят за счет реализации проекта реновации либо в мягком варианте (без сноса, с надстройкой), либо в жестком», — заключает Малышев.
Если же ничего не делать, как предупреждают в ИНП РАН, проблема будет нарастать. «Без поддержания жилищного фонда в хорошем состоянии снизится комфортность проживания, а следовательно, и качество жизни жителей. В случае ветшания здания возрастает вероятность различного рода аварий в доме», — пояснили свою позицию в институте.
Текст: Константин Крылов, Мария Агафонова
Мария Мельникова
Городская планировщица, научная сотрудница Центра компетенций по крупным жилым массивам в Берлине:
«Программы массовой модернизации фонда, подобные тем, что работают в Эстонии, Литве и Латвии, были бы очень актуальны для России. Хотя стимул экономии коммунальных ресурсов в России не так силен, как в европейских странах, без модернизации зданий невозможно улучшить качество жилого фонда, сохранить свою квартиру на долгие годы и передать ее будущим поколениям.
Специалисты в сфере ЖКХ неоднократно предлагали механизмы модернизации жилого фонда для России. Конечно, запуск таких программ требовал бы предварительной подготовки и разъяснительной работы с жителями, конечно, это не самая простая задача (реконструировать сложнее, чем строить новое), но опыт других стран доказывает, что эта задача реализуема.
Важно понимать, что чем позже запустятся подобные программы, тем сложнее и дороже будет восстанавливать техническое состояние зданий. Уже прошло почти 30 лет с момента реализации первых программ обновления зданий в Германии, а в России за это время с советским жилым фондом практически не работали, и все это время его состояние ухудшалось. Кажется, что благоприятное время для возникновения подобных программ упущено, однако, когда темпы износа значительного объема советского жилого фонда приблизятся к критическим, потребуются программы обновления, хотя бы для части застройки. И крайне необходимо уже сейчас вести подготовительную работу. Все снести и построить заново в современных реалиях невозможно, экономика этого не позволит, а экология – этому не обрадуется. И если государство хочет сохранить жилой фонд для жителей, нужны программы модернизации».
Цена сотки под «человейники» пошла на рекорд — землю у местных лендлордов скупают федералы
«Собственники не стесняясь уже просят 5 миллионов рублей за сотку», — говорят на рынке коммерческой недвижимости Казани. Запас государственных и муниципальных земель на исходе, а ликвидные участки даже не добираются до сайтов объявлений. И пока местные девелоперы считают, что запрос казанских лендлордов — чистейшей воды грабеж, землю активно скупают федералы, которых влечет стоимость квадратного метра нового жилья в 200 тыс. рублей. Этот ценник уже оживил реновацию промзон и складов, присматриваются к гаражам. Размышляют участники рынка и на тему условий сноса кварталов хрущевок. Подробности — в материале «БИЗНЕС Online».
За три года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В 2 раза выросла и запрашиваемая владельцами стоимость сотки земли под жилую застройку
Цена «квадрата» Казани побила рекорд. Земля тоже
За три года средняя цена квадратного метра жилья в новостройках Казани удвоилась и побила исторический максимум в 200 тыс. рублей. В 2 раза выросла и запрашиваемая владельцами стоимость сотки земли под жилую застройку, которая теперь в среднем колеблется от 3–5 млн до 8 млн рублей. Таковы оценки экспертов и данные объявлений о продаже земли под многоквартирную застройку в столице РТ.
«Сегодня за землю в Казани собственники не стесняясь просят уже 5 миллионов рублей за сотку», — говорит эксперт по коммерческой недвижимости Константин Иванов.
Это, конечно, не значит, что цена сделки будет именно такой. В реальности сотку земли продают и за 1 млн, и за 5 млн, и дороже, отмечает директор АН «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. «Не могу сказать, что все участки в Казани за минувший год выросли в цене, — продолжает эксперт. — Часть переоценена. Часть доступна по цене, но скрывает за собой ряд проблем, которые покажут себя при разработке финансовой модели».
На цену земли в столице Татарстана влияют такие факторы:
«Нюансов масса, — говорит заместитель гендиректора A-Development Владимир Шайхиев. — Но времена миллиона за сотку прошли, и за последний год цена значительно выросла на землю не только под многоквартирные дома, но и под коммерческую застройку. И этот рост продолжится — земли в Казани больше не становится, застройщики вышли за границы города. Спрос растет, жилых комплексов много, на рынок зашли крупные федеральные игроки: „Самолет“, ПИК».
Пятерка лендлордов Казани
Приглядимся к тем, кто сегодня входит в число крупнейших владельцев коммерческой земли в Казани. В этом списке:
Ожесточенная борьба за подходящие земли сегодня разворачивается в столице РТ между застройщиками, у которых нет крупного земельного банка. Часть вариантов даже не доходит до сайтов объявлений — настолько высок спрос. «Ликвидные варианты уходят с экспозиции моментально, у застройщиков лист ожидания на разные виды участков», — говорит Гизатова.
Запас государственных и муниципальных земель иссяк
Муниципальный земельный банк под жилую застройку крайне беден. Не лучше ситуация и с участками в республиканской собственности. «Бо́льшая часть земель продана, застраивается или готовится к освоению», — говорит Шайхиев.
Времена изменились, доля земли в стоимости квадратного метра нового жилья достигла 20% — сегодня это 35–40 тыс. рублей, что также вдвое выше показателя 2021-го. Три года назад нормальной считалась стоимость земли в 10% от объекта.
Несговорчивы не только в группе компаний ASG, но и в «Ак Барс Холдинге». «Все хотят дешево и с рассрочкой лет на 10–15, нас такие условия не устраивают», — говорил в интервью 2022 года владелец «Ак Барс Холдинга» Иван Егоров о поисках покупателя на территорию казанского завода «Хитон» площадью 32 гектара. В итоге АБХ в роли ленд-девелопера начал самостоятельную разработку проекта планировки этой территории.
Пока местные девелоперы считают казанскую землю дорогой, ее активно скупают федералы
Однако вот вам новый тренд: пока местным девелоперам ценник лендлордов кажется высоким, федералы охотно берут казанские сотки. Стоимость «квадрата» в столице РТ, перевалившая за 200 тыс. рублей, очень способствует такому интересу.
В общем, понимание ценности земли, в том числе муниципальной, в условиях дефицита ощутимо окрепло. Об этом говорит проведенный исполкомом Казани в декабре 2023 года аукцион по продаже 2,5 га у зоопарка и озера Кабан. Напомним, участок за 911 млн рублей (или по 3,6 млн рублей за сотку) купила московская организация «ПИК», которой перед застройкой предстоит освободить землю от теплиц «Горводзеленхоза».
По информации «БИЗНЕС Online», город потратит вырученные деньги на возведение новых теплиц — прежние устарели и окружены плотной городской застройкой со стороны улицы Хади Такташа. Это, кстати, один из примеров того, как в результате предприятие, продавая земельный актив, развивает производство на другой территории.
«Нечастое явление, замечательная практика, — комментирует проведенный аукцион Шайхиев. — Цена? Рыночная для участка с таким расположением и с учетом предстоящей реновации».
Изначально имущество тепличного хозяйства «Горводзеленхоза» оценили в 760 млн рублей, но до финального удара аукционного молотка цена росла 4 раза с шагом в 38 миллионов. Так, федеральный девелопер номер один вырвал победу у девелопера номер два — группы «Самолет». Кстати, изначально именно «Самолет» готовил проект планировки по данному участку, но на торгах девелоперу выиграть не удалось. Уступить пришлось и совладельцу ижевской группы «Комос» Осколкову — в рейтинге единого ресурса застройщиков по объему возводящегося жилья в России эта компания входит в первую тридцатку.
Напомним другие крупные сделки. В 2020 году Казанский вертолетный завод продал с торгов 20 га в Адмиралтейской слободе структурам компании «Унистрой» за 1 млрд рублей, или по 2,5 млн рублей за сотку. Изначально за территорию просили 2 млрд рублей, затем цену снизили на 25%, потом на 50%. Участок требовал редевелопмента промзоны, рядом старое русло Казанки.
В 2021 году компания «Эдельвейс Групп», по словам экспертов, продала гектар на улице Ершова компании «Новастрой» за 500 млн рублей, или по 5 млн рублей за сотку. Теперь там строится ЖК «Нова». Это центр, видовая точка, где сходятся крупные магистрали, земля пустовала — бывший ресторан «Акчарлак» снесли в начале нулевых.
Понуждение к реновации сработало
Застройщики в условиях дефицита заходят на территории бывших промзон и складов Казани. Хотя еще три года назад девелоперы неохотно шли оживлять депрессивные территории внутри города, предпочитая формировать «адовы кольца» жилья на выселках.
«Кроме того, есть лица, которые выкупают индустриальную недвижимость, зная, что будет перевод под жилую застройку, а потом пытаются продать также за 4–5 миллионов. Но девелоперы обозначают цифру в 2 миллиона. Идет торг», — комментирует тенденцию Иванов.
Шире развернуть реновацию позволяет принятый закон о комплексном развитии территорий. Напомним, в 2021 году Госсовет РТ прописал механизм защиты прав собственников при КРТ. Собственникам в случае реновации дадут равнозначное помещение или равноценно возместят стоимость жилья. Сносить разрешили что угодно, даже неаварийные дома. Проводником решений о комплексном развитии территорий кабмин республики определил Госжилфонд при президенте Татарстана.
«Пока слабо идут проекты комплексного развития территорий, — говорил на коллегии минстроя РТ президент республики Рустам Минниханов. — Пока один в Казани (имеется в виду территория „Новая Портовая“ — прим. ред.). Не везде это возможно, но такая возможность появилась. Надо активнее рассматривать возможности КРТ. Думаю, что недооцениваем такую возможность. Механизм должен быть востребован».
Власти РТ сначала решили потренироваться на нежилых зонах — только в Казани 60 таких территорий, бо́льшую часть которых занимают гаражи. В столице Татарстана на принципах КРТ пока воплощают реновацию территории вокруг речного порта, принадлежащей 146 землевладельцам. Работа трудоемкая, а первый проект жилого комплекса на территории бывшей пескобазы пока реализует только группа компаний «СМУ-88».
В республике в разработке — 7 проектов комплексного развития территорий, сообщили «БИЗНЕС Online» в Госжилфонде при президенте РТ.
«По всей стране мало реализованных проектов, опыт не отработан, — рассказали в фонде, отвечая на вопрос о слабом развитии подобных проектов в Татарстане. — Поэтому данный механизм требует детальной проработки, над чем сейчас трудятся наши специалисты совместно со специалистами из других ведомств».
Когда в Казани возьмутся за хрущевки?
На долю хрущевок — этих проектов массовой жилой застройки — сегодня приходится 8-я часть жилого фонда Казани, или 3 млн кв. м в центральной части города и спальных районах. В 2021 году себестоимость реновации хрущевок оценивали в 160 тыс. рублей за «квадрат» — тогда рыночная цена в столице РТ лишь преодолела 100 тыс. рублей. Теперь квадратный метр стоит 200 тыс. рублей. Время пришло? Ответить на этот вопрос и поразмышлять на тему реновации жилых районов «БИЗНЕС Online» попросил экспертов.
«Пока, на мой взгляд, в нашем городе у коммерческих застройщиков в этом нет серьезной потребности, — говорит гендиректор ГК „СМУ-88“ Наиль Галеев. — Только-только начали редевелопмент промышленных зон, и потенциала таких территорий в Казани хватит еще надолго».
Срок службы хрущевок
Первоначально считалось, что срок службы хрущевок составляет от 25 до 50 лет в зависимости от серии. Т. е. дома, построенные с 1957-го по 1970-й, должны были снести в 2007–2020 годах, но за счет своевременного обслуживания, капитального ремонта возможность эксплуатации панельных хрущевок вырастает до 100 лет, а кирпичных — до 150 лет.
Вспомним об истории хрущевок. Ее «родители» — инженер Виталий Лагутенко и глава правительства СССР Никита Хрущев. Последний выступил инициатором постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве», которое завершило эпоху советского монументального классицизма, или «сталинского ампира», в проектировании, строительстве зданий и сооружений в Советском Союзе.
Следом в 1957-м Совет министров СССР принял постановление «О развитии жилищного строительства», положившее начало самому массовому проекту социального строительства в Советском Союзе и на постсоветском пространстве, который назвали хрущевками.
Появление хрущевок осчастливило советские семьи, которые до и после Великой Отечественной войны преимущественно жили в бараках, коммуналках. За основу массового жилья взяли французский вариант — приобрели у компании Camus лицензию на схему массового производства бетонных изделий. Создатель французских панелек Раймон Камю неоднократно приезжал в СССР по приглашению советского правительства.
Главную роль в реновации жилых кварталов будут играть региональные или муниципальные власти, продолжает Галеев и приводит три причины:
На рынке недвижимости Казани тем временем появились коммерческие застройщики с опытом московской и питерской реновации — это федеральные ПИК и «Самолет». Последний занимается реновацией жилых кварталов в пяти городах, а осенью 2023 года компания заключила соглашение о комплексном развитии территории в Нижнем Новгороде — там снесут квартал из 39 аварийных двухэтажных домов.
«На данный момент мы не фиксировали какого-либо негатива ни во время общих, ни во время индивидуальных встреч, — сообщил „БИЗНЕС Online“ директор по развитию и улучшению жилищных условий группы „Самолет“ Виктор Ведехин. — Если говорить об условиях, то девелоперам интересно реализовывать подобные комплексные проекты с социальной функцией, когда цена земли при согласовании финансовой модели проекта с банками позволяет выйти на рентабельность проекта».
Расчеты по выкупу хрущевок Кировского района еще в 2007 году вели в строительной компании «Бриз», там же пытались запустить реновацию дома в Кировском районе. Но ни тогда, ни теперь в компании не видят для этого перспектив.
«Нужна даже не бюджетная подпитка. Первое, что приходит в голову, — это правочки, касающиеся обнуления стоимости технологического присоединения, — говорит владелец компании „Бриз“ Андрей Беляков. — Это снизит себестоимость. Второе — принять индивидуальные нормативы в части машино-мест — строим, а не приобретают. Говорю не стесняясь: их у нас уже тысяча — не покупают или покупают вдолгую. Это замороженные деньги. Третье — дешевые кредиты».
Бизнес-кейс: как компания «Бриз» сносит и застраивает казанскую «грязнушку»?
Выкуп частного сектора под новую многоэтажную жилую застройку — опыт, достойный внимания. Этим с 2008 года в районе улицы Серова (или казанской «грязнушки», как раньше в народе называли эти уголки Кировского района) занимается компания «Бриз». Число выкупленных частных жилых домов уже идет на десятки.
«Переговоры могут идти по 5–7 лет», — рассказывает Беляков о работе в частном секторе.
По грубым подсчетам, на 1 га земли можно построить 10–12 тыс. кв. м жилья, обеспеченных машино-местами, озеленением, спортивными и детскими площадками. Средняя площадь участка ИЖС — 5 соток, поэтому для аккумулирования территории в 1 га у частных владельцев надо выкупить не менее 20 земельных участков с индивидуальными домами.
«А если в каждом живут фантазеры, желающие получить по 5 миллионов за сотку, то участок уже стоит полмиллиарда, — рассуждает Беляков о трудностях выкупа. — Это ведет к тому, что цена земли в стоимости квадратного метра составит 50 тысяч рублей. Плюс себестоимость 100 тысяч рублей, плюс техприсоединения. Так себестоимость подходит к 200 тысячам рублей. Мы-то почем продавать должны? В этом тупик!»
«На целесообразность реновации жилых районов для девелоперов влияет не только цена земли, но и достаточность на открытом рынке и возможность ее приобретения, — говорит директор по развитию территорий группы компаний ASG invest Ринат Аисов. — Нужно понимать, что если на рынке будут иметься готовые к освоению участки, где не нужно закладывать затраты на снос и расселение населения, то вопроса реновации существующих жилых районов не возникнет. Помимо этого, огромную роль играет временной фактор подготовки к строительству: документация по КРТ, изъятие, суды, расселение — все удлиняет цикл выхода на стройку».
Вопреки расхожему мнению, на месте существующего жилья строить не проще. При реновации растет нагрузка на инженерные сети — плотность застройки в проектах реновации серьезно увеличивается, отмечают в ASG.
«В этом плане реновация промышленных территорий проще и менее затратна. Здесь затрагивается меньше интересов и крупнее территориальное деление, — продолжает Аисов. — Но задача реновации в первую очередь — повышение качества городской среды и условий жизни населения, а не обеспечение застройщиков участками».
В Москве программа реновации уже обошлась в 6 триллионов
В январе 2023 года в Москве по программе реновации новое жилье получили 100 тыс. человек, к декабрю ключи от квартир вручили еще 50 тыс. москвичей. Об этом в своем блоге заявил мэр столицы Сергей Собянин.
По программе, которая началась в 2017-м, сносят 5 175 пятиэтажек — это 350 тыс. квартир, 1 млн жителей. Завершить ее планируют в 2032 году. Как отмечают эксперты, в начале программы цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей, теперь — 280 тысяч.
Для строительства подобраны уже 602 площадки. Введено в эксплуатацию 304 новых дома, что позволит расселить 1 тыс. старых пятиэтажек. В проектировании и строительстве находятся 413 зданий. До конца 2024-го планируется начать расселение еще 50 тыс. человек, а в течение трех-четырех лет темпы вырастут до 80 тыс. человек в год.
Площадь квартир в среднем на 30% больше, чем в хрущевках, а архитектура жилых башен современная, с хорошими дворами и просторными подъездами, отмечает Собянин.
Москва выделяет на строительство домов бюджетные деньги — в 2017-м называлась цифра в 3,5 трлн рублей. Однако в первые четыре года, по подсчетам РБК, среди подрядчиков было распределено 6 триллионов. Средства идут не только на сами дома, но и на сети и дороги. В 2024–2026 годах на программу планируется направить 1,13 трлн рублей.
Эксперт вспоминает опыт московской реновации, к которому столица шла очень долго и приступила после того, как цены на жилье серьезно выросли, а бюджет смог потянуть расходы. Если в начале программы реновации в 2017 году цена «квадрата» в хрущевке под снос была 150 тыс. рублей, то через пять лет — 280 тыс., оценили недвижимость в агентстве «ЦИАН». После переезда в новые дома владельцы порой выставляют квартиры на продажу по 300 тыс. за «квадрат» и более в зависимости от локации объекта, статусности района и близости к метро. Однако бюджетные расходы на реновацию огромны — например, в 2024–2026 годах они превышают 1 трлн рублей для переселения 175 тыс. жителей, чего не может себе позволить ни один регион страны.
В перспективе и в Казани, учитывая системность градостроительной политики местных властей, могут прийти к этому, полагает Аисов. Но пока в столице Татарстана решаются задачи бывших промзон, так называемого ржавого пояса. Есть пустующие участки — они более востребованы и экономически целесообразны для освоения. И для появления качественного жилья на данной территории среднего ценника около 200 тыс. рублей за «квадрат» вполне достаточно.
«По сусекам поскребли — на жилье не наскребли». Риелторы — о том, покупать ли квартиру в попавшем под реновацию доме
Эксперты рассказали, можно ли выйти в плюс, приобретая такую недвижимость
Пока одни москвичи ругают программу реновации и не хотят переезжать из старых домов, другие готовы брать жилье в хрущевках и брежневках в надежде на новостройку
Реновация в Москве идет уже не первый год, и десятки тысяч горожан ежегодно покидают идущие под снос пятиэтажки, чтобы заселиться в новые дома. В процессе они сталкиваются с проблемами: из-за усадки зданий не открываются двери и окна, а добиться возмещения от подрядчиков получается не всегда. Порой москвичи сами вызывают мастеров и платят десятки тысяч за решение проблемы. При этом у многих, кто умеет считать деньги, есть надежда сделать таким образом выгодную инвестицию и в конечном итоге заработать.
Мы решили узнать у экспертов, стоит ли покупать квартиру в доме, который через 5–7 лет пойдет под снос по реновации.
Аргументы за
Покупка недвижимости — всегда хорошее вложение денег, отметил независимый риелтор и эксперт по недвижимости Иван Солдатенков. Москвичи, по его словам, периодически обращаются в агентство недвижимости с запросом «хочу вложиться в реновационное жилье».
— Людям хочется сохранить средства, соответственно, они покупают квартиру, сдают ее в аренду и ждут, когда дом будет снесен, — объяснил собеседник MSK1.RU.
Такой подход оправдан, если у вас есть свободные деньги и вы не гонитесь за прибылью, только хотите получать пассивный доход, рассказал вице-президент Гильдии риелторов Московской области Александр Саяпин.
— Если вы хотите, чтобы ваши активы через 5–7лет выросли на 15–20% (вдобавок к инфляции), вкладываться в такую недвижимость стоит, — подчеркнул он.
«Несколько лет квартиру можно сдавать, а затем получить по реновации новое жилье, стоимость которого будет выше, чем вы вложили изначально»
Еще один плюс — возможность улучшить жилищные условия в условиях дефицита денежных средств.
— По сусекам поскребли — на новое жилье не наскребли и решили купить по реновации, — привел пример Солдатенков.
Так вы можете недорого купить жилье плохого качества, а в конечном итоге получить новую квартиру, согласился с коллегой аналитик компании «Золотой монетный дом» Дмитрий Голубовский. И если изначально денег на квартиру мечты у вас не хватает, такой вариант может оказаться вполне рабочим.
Аргументы против
Покупка квартиры, которая проходит по программе реновации, — не самая выгодная инвестиция, предупредил Саяпин. Возводимые вместо старых домов новостройки, как правило, располагаются в районе МКАД, а иногда и за ним, поэтому цена на них не будет заоблачно высокой. Максимальная прибыль, на которую вы можете рассчитывать, — 20%.
Не стоит рассчитывать и на быструю окупаемость. Ситуация в экономике сейчас нестабильная, и конъюнктура рынка может измениться, пока сдастся и построится новый дом. Мало у кого есть свободные средства, чтобы замораживать их на 5–7 лет и ждать у моря погоды, заметил эксперт.
Покупка квартиры по реновации — довольно непредсказуемое вложение.
— Вы можете купить квартиру в какой-нибудь хрущевке под снос в Черемушках, а получить в итоге квартиру даже не в Южном Бутове, а далеко у границ Новой Москвы. И может оказаться, что ее цена из-за плохих условий транспортной доступности не даст вам выигрыша, — объяснил Голубовский.
К тому же реновация может затянуться.
— Мы неоднократно видели примеры, когда дом должны были снести через 2 года, а снесли через 10 лет, — сказал Солдатенков. — Бывают, впрочем, и обратные ситуации, когда всё происходит быстрее ожиданий.
Купив квартиру в доме, который вскоре пойдет под снос, вы вряд ли захотите вкладывать много денег в ремонтные работы, добавил Саяпин. Возможно, вам или жильцам, которым вы сдадите квартиру, придется какое-то время жить не в самых лучших условиях. Или платить за ремонт, который вам потом никто не компенсирует.
Общие советы
Решив приобрести жилье в доме, запланированном под снос, лучше внимательно изучить, какие застройки ведутся рядом, посоветовал Солдатенков.
— Если строительство ведется активно, скорее всего, это произойдет быстрее. А если есть план реконструкции всего района, но еще ничего не началось — наверное, я бы еще посмотрел, что по реновации происходит в других районах, — сказал он.
Выиграть, купив квартиру по реновации, можно в том случае, если вы владеете твердой инсайдерской информацией о том, когда дом будет снесен и где вам предоставят жилище взамен, отметил Голубовский. В таком случае риски сделки падают, а прибыль может быть высокой, объяснил он.
— Но мне кажется, у простого покупателя такой информации нет. И даже не у всякого риелтора, я думаю, есть такие данные. В данном случае источники у вас, наверное, должны быть в правительстве Москвы, — полагает эксперт.
Новостройку, но только когда дом уже сдан
Новостройку на этапе строительства, так выгоднее
Ранее MSK.RU рассказывал об отличиях программ реновации Лужкова и Собянина. Если бывший мэр сносил лишь пятиэтажки, признанные непригодными для жилья, то при нынешнем, как жалуются москвичи, дома сносят по принципу этажности. В результате «уничтожаются все малоэтажки без разбора», отмечают они. На это обращал внимание и сам Лужков: отправлять под бульдозер комфортные кирпичные пятиэтажки, по его словам, «дикость и дурное дело».
Если у вас есть положительный или негативный опыт, связанный с приобретением недвижимости в Москве, расскажите о нем нашим корреспондентам.
Самую оперативную информацию о жизни столицы можно узнать из Telegram-канала MSK1.RU и нашей группы во «ВКонтакте».
