Налог за сдачу квартиры в аренду

Каждый владелец квартиры или комнаты при сдаче недвижимости в аренду должен платить налоги. Эта обязанность установлена законом и не зависит от типа собственности и срока пребывания жильцов. Когда и как произвести налоговые выплаты, а также какие санкции предусмотрены за их неуплату в 2023 году — рассказывают «Известий».

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это
делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и
подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально,
как не остаться в минусе и не попасть на штраф за неуплату НДФЛ.
Как законно уменьшить сумму выплаты налога и отчитаться перед
налоговой, если вы планируете сдавать квартиру в аренду как
собственник.

Что такое налог за сдачу квартиры в аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и
юрлицу или ИП. Если вы планируете сдавать квартиру частному лицу,
то такая форма взаимоотношений называется «наём». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда
квартиры». С учетом того, какой тип отношений прописан в договоре,
рассчитывается налоговая ставка, исчисляется сумма уплаты налога за
сдачу квартиры и подается отчетность в инспекцию ФНС.

Раньше легально сдавать жилье в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился еще один вариант:

— самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить свое имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьев сдавал квартиру на окраине города внаем неофициально. Квартиросъемщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьев сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъемщиков бережнее относиться к чужому имуществу.

Что нужно знать фрилансеру: налог на самозанятость, пенсионные взносы, медстраховка и оформление договоров

Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2024 году, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога — наиболее выгодный путь для арендодателя.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов и с них уплачивать налог. К таким доходам, в том числе, относится сдача квартиры в аренду. То есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению.

Существует популярный миф, что при заключении договора на 11 месяцев арендодатель может не платить налог при сдаче квартиры. Это не так. Короткий договор дает право собственнику не регистрировать договор в Росреестре, и не более того. Но без уплаты налогов не обойтись.

Налоговый консультант • Стаж 10 лет

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, за два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Способы уплаты НДФЛ за аренду

Арендодатель может выбрать несколько путей легализации своей деятельности. Для каждого варианта налог за сдачу жилья считается по разным процентным ставкам:

	Как официально сдавать квартиру и платить подоходный налог с аренды
	Платить как физическое лицо — НДФЛ
	Оформить статус индивидуального предпринимателя на упрощенной системе налогообложения (УСН)
	Купить патент на этот вид деятельности — патентная система налогообложения (ПСН)

Расскажем подробнее, какие существуют способы уплаты, чем один отличается от другого, и когда нужно заполнять 3-НДФЛ для декларирования дохода от сдачи квартиры.

Способ 1: сдача жилого помещения физическим лицом

Первый способ — платить налог на сдачу недвижимости как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить сдачу квартиры в аренду, задекларировать доход через налоговую и уплатить НДФЛ.

Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2023 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2024 г.

НДФЛ со сдачи квартиры для физического лица — 13% от годовой арендной платы.

Сначала заполняется бланк декларации 3-НДФЛ, который надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Документы в инспекцию можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, отнести лично в ИФНС, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Алексеев по договору найма сдает свою квартиру в Москве за 150 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога ему придется уплатить за сдачу квартиры: 100 000 х 12 = 1 800 000 — годовая арендная плата. 1 800 000 х 13% = 234 000 рублей — к уплате.

Способ 2: УСН для ИП

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

НДФЛ со сдачи квартиры в аренду для ИП на упрощенной системе налогообложения — 6% от годовой арендной платы.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы.

Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Алексеев оформил ИП и решил официально сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Как рассчитать налог, если ежемесячные поступления составляют 150 тыс. рублей в месяц: 150 000 х 12 = 1 800 000 — арендная плата за год. 1 200 000 х 6% = 108 000 рублей — к уплате.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге ИП Алексеев будет платить налог при сдаче квартиры 123 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (234 тыс. рублей).

Способ 3: патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости, и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

ИП Алексеев купил патент, чтобы за 150 тыс. рублей в месяц сдавать квартиру площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников — с уплатой всех начислений. Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры такой площади в этом районе Москвы — 72 тыс. рублей.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей.

Итого ИП Алексеев будет ежегодно платить 87 тыс. рублей.

Определить, сколько будет стоить патент, можно на сайте ФНС в разделе Расчет стоимости патента.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Способ 4: для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого. В этом случае НДФЛ еще меньше.

Если жилая недвижимость сдается самозанятым в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — за сдачу квартиры юридическому лицу.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Виды налоговых вычетов

Как выгоднее заплатить налог за аренду

Подведем итог наших расчетов. Мы рассмотрели один и тот же пример, когда за 150 тыс. рублей в месяц сдается квартира площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников. Месторасположение и площадь важны для определения стоимости патента.

Какой налог будет платить арендодатель за сдачу квартиры в зависимости от способа уплаты:

		Размер годового налога
ИП на УСН
ИП на патенте

Как видите, самый выгодный способ сдачи в аренду жилого помещения — получить статус самозанятого. В этом случае при использовании налогового вычета ставка налога составит 3 или 4 процента.

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги, в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в
интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ
для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Договор аренды квартиры и договор найма практически идентичны. Различие только в терминологии:

• В договоре найма тот, кто предоставляет жилплощадь, называется наймодатель, а в договоре аренды — арендодатель. И тот и другой получает вознаграждение, размер которого указывается в договоре.
• Тот, кто снимает жилье, при найме называется наниматель, а при аренде — арендатор.

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 мес. и не регистрируешь договор в Росреестре?

Да. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. Заполните декларацию 3-НДФЛ, и до 30 апреля следующего года передайте ее в ИФНС по месту постоянной регистрации. Срок уплаты налога — до 15 июля.

Зарабатываю на сдаче жилья в аренду. Сколько процентов налог?

Размер зависит от вашего статуса. Если вы физическое лицо, то НДФЛ при сдаче квартиры рассчитывается в декларации. Он составит 13% от годового дохода с аренды.

Сдаю квартиру как самозанятый. До какого числа нужно заполнить декларацию?

Самозанятые лица не декларируют доход и не подают декларацию. Все обязательные платежи посчитает специальное приложение «Мой налог», в котором вы зарегистрировались как самозанятый.

Заключение эксперта

Платить налог на сдачу квартиры в аренду в 2024 году — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, что стоит предусмотреть, какие существуют способы снизить размер выплаты. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками!

Сколько будет налог при сдаче квартиры в аренду в 2023 году

Граждане, которые никак не оформляют свой правовой статус, должны будут заплатить стандартный налог на доходы физических лиц по ставке 13% при годовом доходе менее 5 млн рублей, или 15% при поступлениях свыше этой суммы.

Также ежегодно им нужно подавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Сделать это можно в личном кабинете на сайте ФНС. Дата уплаты налога по декларации 3-НДФЛ — до 15 июля года, следующего за отчетным. Если 15 июля — выходной, то срок переносится на следующий рабочий день.

Важно учесть, что такая схема не подходит для сдачи в аренду апартаментов — в этом случае налог оплачивается раз в год и равен 13%.

Для ИП, работающего по АУСН, налоговая ставка составит 8% от полученного дохода. Однако этот режим экспериментальный и пока действует только в Москве и области, Калужской области и Республике Татарстан.

При ПСН налоговая ставка — 6%. Дополнительно ИП в отличие от самозанятых уплачивают страховые взносы.

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:

• оплачивать фактическое потребление коммунальных услуг,
• сам факт потребления и его объем фиксировать на основании показаний приборов учета.

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъемщики сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.

Работа с клиентами: гайд для самозанятых

Что будет, если не платить налоги на сдачу квартиры в аренду в 2023 году

Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата начислением пени в размере 1/300 от ключевой ставки Центробанка (ЦБ) за каждый день просрочки, а также штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.

Кроме того, наказание предусмотрено за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере.

При этом отсутствие договора аренды или найма никоим образом не снимает с владельца ответственности за неуплату налогов. Это стоит учитывать всем, кто сдает жилье.

Что еще важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаете квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придется, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, уплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

Как законно сдать квартиру в аренду в 2023 году

Когда гражданин вселяет в свое жилье посторонних ему людей за плату, такой вид отношений называется наем. Однако в быту чаще всего можно услышать термин «аренда», который далее будет присутствовать и в этом материале.

Но прежде важно рассказать об отличиях аренды от найма. Они заключаются в том, что по договору аренды во временное владение или пользование может быть передано любое имущество на любой срок, а по договору найма — только жилое помещение, в частности квартира, и на срок не более пяти лет.

Сдавать квартиру может как собственник, так и его уполномоченное лицо. Если жилье находится в совместной (долевой) собственности, то потребуется согласие всех владельцев. После того как с жильцами будет заключен договор, их будет необходимо зарегистрировать по месту пребывания.

Как только поступят первые средства со сдачи квартиры, они будут считаться доходом, с которого нужно уплатить налог.

Также можно оформить ИП на автоматизированной упрощенной системе налогообложения (АУСН) или патенте на сдачу недвижимости (ПСН). Патент — это специальная система налогообложения для предпринимателей, которая освобождает от уплаты других налогов, например от налога на недвижимость. Его стоимость зависит от площади сдаваемой квартиры и района, в котором она расположена.

Когда платить налог за сдачу квартиры и отчитываться в ФНС

Срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года,
следующего за отчетным. Например, если человек начал сдавать
квартиру в аренду в 2022 году, подать декларацию 3-НДФЛ нужно не
позднее 30 апреля 2023 года.

Важно! Уплатить налог следует до 15 июля года,
который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2022
году, то уплатить НДФЛ с аренды квартиры нужно будет уже в 2023
году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов.
Если гражданин получает доход от аренды квартиры, это
подтвердят:

• договор с арендатором,
• расписки в получении денег,
• выписки со счета в банке, куда поступали безналичные платежи.
  Если вы претендуете на
  налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие
  ваши расходы.

Для обработки, проверки декларации и заявления
налогоплательщика, для возврата налогов требуется не больше 4
месяцев.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и
коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И
даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете.
Поэтому, если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за
помощью к специалисту.

Как уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду?

Здесь важно понимать, какие есть способы легальной уплаты
налогов на аренду квартиры (комнаты, офиса, иного помещения),
налоговая ставка будет зависеть от этого фактора.

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%,
нерезидентов — 30%. 

 Есть возможность исключить коммунальные расходы из
арендной платы, но только те, которые арендатор возмещает вам за
потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с
показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а
не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма
или аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить
налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года
вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили
жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и
т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды квартиры,
подлежащий уплате.

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру.
Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год
арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к
уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в
общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и
заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате —
46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% —
30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно
полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета
документов.

НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 – 30
550).

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жилье. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
3. Выписка из лицевого счета в ЖЭК с именами граждан, зарегистрированных в квартире.
4. Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
5. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наем» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО «Сбербанк».

Частые ошибки при сдаче квартиры в аренду

Собственники, помимо того что нередко отказываются от уплаты налогов, действуя по серой схеме, допускают и другие ошибки. Например, не заключают договор аренды (найма). Между тем он дает много преимуществ, позволяя избежать спорных ситуаций или вовремя их урегулировать, включая возмещение убытка в чрезвычайных ситуациях.

Еще дна распространенная ошибка — договор заключен, но в нем не указано, какие коммунальные платежи входят в оплату за проживание. Также не описаны ценное имущество, которое есть в квартире, и штраф в случае задержки оплаты.

Часто отказываются и от депозита — «страховки» в размере ежемесячного платежа за проживание. Помимо этого не составляют акт приема-передачи жилья к договору. И напрасно. Эти меры способны защитить владельца от недобросовестных квартиросъемщиков.

Также важно учесть, что договор, заключенный сроком на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Налог со сдачи квартиры или помещения для бизнеса

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор
выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает
налог на доходы физических лиц в бюджет, когда переводит вам
арендную плату. Собственнику ничего платить не нужно, главное —
грамотно составить договор.

Важно! В тексте договора должно быть указано,
что арендатор из платежа удерживает ставку налога 13% НДФЛ. Вы
получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет сумму
налога за аренду квартиры в бюджет региона.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ.
Обратите внимание, отражены ли в справке:

•  доход в виде арендной платы,
•  сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет
  налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо
заключить с ним договор аренды.

Что необходимо закрепить в договоре аренды на квартиру

• какие счета оплачивает лично арендатор (выплаты за коммунальные
  услуги, Интернет, арендная плата и другие),
• обязательно указать условия проживания и пользования имуществом
  владельца квартиры (могут быть варианты использования бытовой
  техники, мебели и прочего),
• размер обеспечительного платежа — застрахует вас, если жильцы
  задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна
  арендной плате за месяц (выплачивается на карту или наличными).
  Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все
  платежи за жилье погашены и нет взаимных претензий.

Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход.
Налог на полученный доход платит арендодатель, то есть собственник
жилья. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете
декларацию 3-НДФЛ, заявление и представляете их в налоговый
орган.

Важно! Можно заключить краткосрочный договор и
продлять его при необходимости. Если договор заключается на срок
более 12 месяцев (закон позволяет устанавливать срок аренды на 5
лет), нужно зарегистрировать его в Росреестре (на сайте или
лично).

А можно ли не платить налоги?

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в
аренду. Для этого есть разные источники информации:

• Соседи, которым мешают шумные жильцы.
• Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки.
• Мигранты, обязаны зарегистрировать место своего пребывания в
  РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в
  налоговую.
• Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию
  за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так
  далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры,
то инициируется финансовая проверка. Вас могут обязать выплатить
задолженность на всю сумму неуплаченного налога (13% от арендного
дохода) за последние 3 года, а также начислят штрафы (размер
зависит от ситуации).

Какая ответственность предусмотрена, если не платить налоги, что
будет физическому лицу:

1. Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ или 40% от суммы
   НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать
   налоговый инспектор.
2. Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за
   каждый календарный день задержки.
3. Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит
   от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Подводим итоги

• Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит
  налогообложению по налоговой ставке 13%.
• Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму
  коммунальных платежей и налоговых вычетов.
• Налоговые органы могут наложить штрафные санкции
  из-за неуплаченных налогов с арендного дохода и обязать выплатить
  задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
• Декларировать доходы не потребуется только в том
  случае, если арендатор юридическое лицо или имеет статус
  индивидуального предпринимателя, и он, как налоговый агент,
  заплатил налог в бюджет.
• Если сомневаетесь, что сможете правильно
  рассчитать налог при сдаче квартиры, а возможно, и уменьшить, то
  лучший выход — консультационная поддержка специалистов.