можно ли по программе реновации получить две квартиры вместо одной

Решение Верховного Суда о расселении коммунальных квартир по программе реновации

По мнению одного эксперта, вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным; в рассматриваемом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам.

Другая точка зрения считает, что определение Верховного Суда Российской Федерации показало противоречия между буквой и смыслом закона, однако оно соответствует сложившемуся подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ23-9-К2 о порядке расселения связанных родственными узами жильцов коммунальных квартир по программе реновации.

Дело Павловых

Галина Павлова проживала в одной из комнат трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве, за ней было зарегистрировано право собственности на эту комнату. В другой комнате проживал ее сын Владислав с супругой Надеждой, дочерью Илоной и ее несовершеннолетним ребенком-инвалидом Полиной; эта комната находилась в долевой собственности всех Павловых, включая Галину Павлову.

В декабре 2020 года многоквартирный дом, где проживали Павловы, вошел в программу реновации. Тогда Департамент городского имущества г. Москвы предложил Павловым разменять свое жилье на двухкомнатную квартиру площадью в 36,5 кв. м, однако они не согласились. В марте 2021 года они вновь отказались разменять свое жилье на другое площадью уже в 37,4 кв. м, потребовав предоставить им две отдельные однокомнатные квартиры.

Решение суда

Впоследствии семья Павловых обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о защите жилищных прав, требуя предоставить им две однокомнатные квартиры. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска, а апелляция поддержала это решение.

Обе инстанции считали, что истцы являются членами одной семьи и не состоят на жилищном учете, и право на выкуп одной комнаты спорной коммуналки возникло как производное из права собственности на другую комнату. По программе реновации происходит расселение в равнозначное жилье, а не в порядке улучшения жилищных условий.

Новое решение апелляционного суда

Кассация отменила определение апелляции, и дело поступило на новое апелляционное рассмотрение, в результате которого решение первой инстанции было отменено. Апелляция обязала Департамент предоставить истцам две отдельные квартиры, ссылаясь на то, что истцы не проживают как одна семья в спорной квартире, а также на то, что принадлежащие истцам на праве собственности и долевой собственности комнаты являются отдельными объектами гражданских прав.

Апелляционный суд добавил, что нижестоящий суд не учел состояние здоровья ребенка-инвалида, чьей семье нужно предоставить квартиру с раздельным санузлом. Кассация этот раз поддержала решение апелляции.

Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в МКД, включенном в программу реновации, закон предусматривает предоставление гражданам отдельных квартир без указания на количество комнат. При установлении равнозначности предоставляемого жилья нужно руководствоваться абз. 2 п. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы РФ (жилая площадь и количество комнат в таком жилье не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такой недвижимости превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения), а также общими правилами, установленными жилищным законодательством применительно к определению понятия коммунальной квартиры.

Предоставление отдельных квартир без указания на количество комнат

Верховный Суд РФ напомнил, что Жилищный кодекс РФ не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу ч. 1 ст. 59 Кодекса под таким жильем понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, обладающих самостоятельными правами в отношении занимаемых комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи.

Правила и ограничения продажи жилья в коммунальных квартирах

При разрешении спора необходимо учесть, что на дату заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире действовали закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения и постановление правительства г. Москвы от 27 августа 2002 г. № 706-ПП, которым утверждено Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности г. Москвы.

Пунктами этого НПА предусмотрено, что продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам соцнайма, либо собственникам таких комнат.

Заключение суда по жилищному спору

В рассматриваемом случае, Суд обратил внимание на то, что Галина Павлова сначала разместила своего сына и его семью в своей комнате как членов своей семьи до того, как приобрела другую комнату. Именно это позволило истцам заключить договор купли-продажи этого жилого помещения в соответствии с действующим законодательством на тот период. По распоряжению префекта ЮВАО г. Москвы от 13 февраля 2008 года, семье Галины Павловой был дан шанс выкупить вторую комнату.

Признание семьи

Суд отметил, что выводы апелляционной инстанции о том, что истцы не являются членами одной семьи, не учитывают фактические обстоятельства дела. Вместе с тем, Верховный Суд подчеркнул, что Галина Павлова, ее сын, его жена и дочь были вселены как члены одной семьи с целью проживания вместе.

Улучшение жилищных условий

Суд также отметил, что нижестоящий суд не учел, что предоставление равнозначного или равноценного жилья гражданам не подразумевает улучшение жилищных условий. По закону, право на улучшение жилищных условий за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь нуждающиеся в жилье граждане. На момент рассмотрения дела истцы не соответствовали требованиям о признании их нуждающимися в жилье или малоимущими.

Решение суда

В октябре 2021 года суд удовлетворил иск департамента и прекратил право истцов на две комнаты в спорной квартире, признав за ними право на двухкомнатную квартиру. Павловы были выселены из спорных комнат и переселены в новое жилье. Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, направив дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Позиция экспертов о решении Верховного Суда по вопросу о коммунальных квартирах

Руководитель коммерческой практики АБ Плешаков, Ушкалов и партнеры Жанна Колесникова считает, что решение Суда показало противоречия между буквой и смыслом закона. Она отмечает, что хотя закон позволяет истцам, собственникам комнат в коммунальной квартире, требовать отдельные квартиры по комнате, по смыслу закона это предоставление жилых помещений имеет компенсационный характер.

Таким образом, истцы могут рассчитывать только на одну отдельную квартиру, равную площади занимаемых ими комнат. Эксперт указывает на то, что Конституционный Суд ранее занимал схожую позицию при проверке подобных норм.

Позиция Жанны Колесниковой

Жанна Колесникова отмечает, что смысл закона заключается не в улучшении жилищных условий количественно, а в обеспечении сохранения жилья для граждан и обеспечении их безопасности.

Позиция Анны Минушкиной

Управляющий партнер КА г. Москвы Минушкина и партнеры Анна Минушкина подчеркивает, что спорный вопрос о коммунальных квартирах всегда был актуальным. Она отмечает, что решение о том, являются ли истцы одной семьей, определяет количество предоставляемого ими жилья.

Согласно закону, если коммунальная квартира проживается одной семьей, то все проживающие в ней также составляют одну семью. Принципы решения Верховного Суда могут влиять на практику судов и обязательство улучшения жилищных условий гражданам, состоящим на жилищном учёте.

По мнению одного эксперта, вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным; в рассматриваемом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. Другая полагает, что определение ВС РФ показало противоречия между буквой и смыслом закона, однако оно соответствует сложившемуся подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах.

Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ23-9-К2 о порядке расселения связанных родственными узами жильцов коммунальных квартир по программе реновации.

Галина Павлова проживала в одной из комнат трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве, за ней было зарегистрировано право собственности на эту комнату. В другой комнате проживал ее сын Владислав с супругой Надеждой, дочерью Илоной и ее несовершеннолетним ребенком-инвалидом Полиной; эта комната находилась в долевой собственности всех Павловых, включая Галину Павлову. В декабре 2020 г. многоквартирный дом, где проживали Павловы, вошел в программу реновации. Тогда Департамент городского имущества г. Москвы предложил Павловым разменять свое жилье на двухкомнатную квартиру площадью в 36,5 кв. м, однако они не согласились. В марте 2021 г. они вновь отказались разменять свое жилье на другое площадью уже в 37,4 кв. м, потребовав предоставить им две отдельные однокомнатные квартиры.

Впоследствии семья Павловых обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о защите жилищных прав, требуя предоставить им две однокомнатные квартиры. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что истцы являются членами одной семьи и не состоят на жилищном учете, право на выкуп одной комнаты спорной «коммуналки» возник как производное вследствие права собственности на другую комнату, при этом по программе реновации происходит расселение в равнозначное жилье, а не в порядке улучшения жилищных условий.

Кассация отменила определение апелляции, и дело поступило на новое апелляционное рассмотрение, в результате которого решение первой инстанции было отменено, а по делу вынесено новое решение. Апелляция обязала Департамент предоставить истцам две отдельные квартиры со ссылкой на недоказанность проживания истцами одной семьей в спорной квартире и тот факт, что принадлежащие истцам на праве собственности и долевой собственности комнаты являются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания отдельных семей. Апелляционный суд добавил, что нижестоящий суд проигнорировал состояние здоровья ребенка-инвалида, чьей семье нужно предоставить квартиру с раздельным санузлом. На этот раз кассация поддержала решение апелляции.

Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в МКД, включенном в программу реновации, закон предусматривает предоставление гражданам отдельных квартир без указания на количество комнат. При установлении равнозначности предоставляемого жилья нужно руководствоваться абз. 2 п. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы РФ (жилая площадь и количество комнат в таком жилье не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такой недвижимости превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения), а также общими правилами, установленными жилищным законодательством применительно к определению понятия коммунальной квартиры.

ВС напомнил, что ЖК РФ не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу ч. 1 ст. 59 Кодекса под таким жильем понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи. При разрешении этого спора нужно учесть, что на дату заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире действовали закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и постановление правительства г. Москвы от 27 августа 2002 г. № 706-ПП, которым утверждено Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности г. Москвы. Пунктами этого НПА предусмотрено, что продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам соцнайма, либо собственникам таких комнат.

В рассматриваемом случае, заметил Суд, Галина Павлова сначала вселила своего сына и его семью в принадлежащую ей комнату как членов своей семьи до приобретения другой комнаты, что и позволило истцам в соответствии с действующим на тот период законодательством заключить договор купли-продажи этого жилого помещения. Согласно распоряжению префекта ЮВАО г. Москвы от 13 февраля 2008 г. семье Галины Павловой был разрешен выкуп второй комнаты. «При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцы не являются членами одной семьи, основаны на формальном применении норм материального права, без учета нормативных положений, регламентирующих условия продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые указывают на вселение Галины Павловой, ее сына, его жены и дочери именно как членов семьи с целью проживания одной семьей, на безусловное признание себя данными лицами изначально одной семьей», – заметил ВС.

ВС также отметил: нижестоящий суд проигнорировал, что предоставление гражданам взамен освобождаемых комнат в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, равнозначного или равноценного жилья не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий таких лиц. Право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством. На момент рассмотрения спора истцы не состояли на учете нуждающихся в жилых помещениях и не были признаны малоимущими в рамках ЖК РФ.

Кроме того, в октябре 2021 г. суд удовлетворил иск департамента и прекратил право истцов на две комнаты в спорной квартире, признав за ними право на двухкомнатную квартиру площадью в 68,3 кв. м: Павловы были выселены из спорных комнат в новое жилье. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова полагает, что определение Суда показало противоречия между буквой и смыслом закона. «Исходя из буквального содержания абз. 10 ст. 7.3 Закона РФ о статусе столицы РФ истцам как собственникам комнат в коммунальной квартире были бы положены отдельные квартиры, по квартире за комнату. Однако смысл закона, на мой взгляд, заключается в том, что предоставление жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае является не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем, чтобы их права при выселении не были ущемлены, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности жилого помещения. Поэтому исходя из такого смысла семья истцов, а как видно из судебного акта, истцы являются членами одной семьи, не признанная в установленном законом порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, вправе рассчитывать только на одну отдельную квартиру, равнозначную по площади занимаемым ими комнатам», – отметила она.

Эксперт обратила внимание, что ранее именно такую позицию занял Конституционный Суд при проверке конституционности иных норм, но со схожими фактическими обстоятельствами (например, определения КС РФ от 31 мая 2022 г. № 1303-О; от 3 ноября 2009 г. № 1368-О-О). «Исходя из этого толкования комментируемое определение ВС в целом соответствует существующему подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах. Например, когда квартира умышленно делается коммунальной путем ее раздела на комнаты после или в преддверии включения дома в программу реновации», – считает Жанна Колесникова.

Управляющий партнер КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным. «В этом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. С 2005 г., с момента вступления в силу ЖК РФ стало невозможно признаваться разными семьями в судебном порядке; закон такой: в коммунальных квартирах проживают разные семьи, если квартира одна, то все проживающие в квартире – одна семья. Но в этом вопросе ВС РФ пошел еще “глубже”: даже если квартира коммунальная, необходимо понимать, как она образовалась, и если все же в коммунальных комнатах проживают члены одной семьи – это одна семья. На практике этот вопрос сложный и неоднозначный, безусловно, позиция ВС РФ повлияет на практику судов. Кроме того, Суд отметил, что улучшать жилищные условия необходимо тем гражданам, которые состоят на жилищном учете», – заметила она.

Дом, в котором находится двухкомнатная квартира, попал под реновацию. Пятиэтажный кирпичный дом. Собственник один (80 лет, тесть). Прописано четыре человека: тесть, дочь с внучкой и невеста сына (временная прописка).

Возможно ли получить две однокомнатные квартиры или однокомнатную и двухкомнатную квартиры?

Григорий Арутюнян

Консультаций: 640

Все вопросы реновации сосредоточены в новых ст. 7.1-7.8, которые внесены в Закон РФ от 15.04.1993 № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (далее – Закон о статусе столицы) Федеральным законом от 01.07.2017 № 141-ФЗ «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «О статусе столицы Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления особенностей регулирования отдельных правоотношений в целях реновации жилищного фонда в субъекте Российской Федерации – городе федерального значения Москве», вступившим в силу с 1 июля 2017 г.

Итак, граждане, кого коснулась реновация, делятся на две категории:

1. наниматели – в чьем пользовании находятся жилые помещения из государственного и муниципального жилого фонда на основании договора социального найма;

2. собственники – кому жилые помещения принадлежат на праве собственности и такое право зарегистрировано в Росреестре.

Согласно абз. 1 ст. 7.3 Закона о статусе столицы собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации (далее — собственники жилых помещений), и нанимателям жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, в целях обеспечения их жилищных прав взамен указанных жилых помещений предоставляются равнозначные жилые помещения.

Согласно абз. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы под равнозначным жилым помещением в настоящем Законе понимается жилое помещение, одновременно соответствующее следующим требованиям:

жилая площадь и количество комнат в таком жилом помещении не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такого жилого помещения превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения;

такое жилое помещение соответствует стандартам благоустройства, установленным законодательством г. Москвы, а также имеет улучшенную отделку в соответствии с требованиями, установленными нормативным правовым актом г. Москвы;

такое жилое помещение находится в многоквартирном доме, который расположен в том же районе г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации (при этом границы указанного района определяются по состоянию на 1 января 2017 г.), за исключением случая, если многоквартирный дом расположен в Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административном округе г. Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа г. Москвы, в котором расположен многоквартирный дом, включенный в программу реновации.

Согласно абз. 3 ст. 7.3 Закона о статусе столицы собственник жилого помещения на основании письменного заявления вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения вправе получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.

Выплату равноценного возмещения в денежной форме не вправе требовать собственник жилого помещения, в отношении которого зарегистрированы в установленном порядке ограничения прав или обременения. Стоимость предоставляемого равноценного жилого помещения не может быть ниже стоимости освобождаемого жилого помещения, определяемой по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ (при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду).

Указанное заявление может быть направлено в уполномоченный орган исполнительной власти г. Москвы в течение 30 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение с условием предоставления равнозначного жилого помещения.

Согласно абз. 10 ст. 7.3 Закона о статусе столицы взамен освобождаемой гражданином комнаты в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, в качестве равнозначного жилого помещения или равноценного жилого помещения в соответствии с Законом о реновации предоставляется отдельная квартира. При этом предоставление комнаты в коммунальной квартире или части жилого помещения, составляющей долю в праве общей собственности на отдельную квартиру, не допускается.

В случае если освобождаемая комната в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, находится в общей долевой или общей совместной собственности граждан, таким гражданам предоставляются отдельные квартиры на праве общей долевой или общей совместной собственности.

Согласно абз. 11 ст. 7.3 Закона о статусе столицы нанимателю жилого помещения и проживающим совместно с ним членам его семьи взамен освобождаемого ими жилого помещения предоставляется равнозначное жилое помещение по договору социального найма, а при наличии их письменного заявления равнозначное жилое помещение предоставляется им на праве собственности на основании договора передачи жилого помещения в собственность.

Из анализа приведенных положений можно сделать вывод о том, что тестю – собственнику жилого помещения будет предоставлено отдельное равнозначное жилое помещение, независимо от количества зарегистрированных в освобождаемой квартире лиц. Признаки «равнозначности» определены в абз. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы.

Либо тесть вправе вместо предоставляемого в собственность равнозначного жилого помещения получить за освобождаемое жилое помещение равноценное возмещение в денежной форме или путем предоставления равноценного жилого помещения.

Разные квартиры будут предоставлять только нанимателям при условии, что в квартире живет более одной семьи (родители и женатый сын или замужняя дочь).

А если тесть и его домочадцы захотят улучшить жилищные условия, то для этого предусмотрен абз. 24 ст. 7.3 Закона о статусе столицы, согласно которому собственники жилых помещений и наниматели жилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, которым предоставляются в собственность равнозначные жилые помещения, вправе по письменному заявлению приобрести за доплату жилые помещения большей площади и (или) жилые помещения, имеющие большее количество комнат, чем предоставляемые им равнозначные жилые помещения, в порядке, установленном нормативным правовым актом г. Москвы, в том числе за счет средств материнского (семейного) капитала, жилищных субсидий и социальных выплат, право на получение которых подтверждается также государственными жилищными сертификатами, и иных не запрещенных законодательством РФ источников.

Как докупить площади или разменять квартиру в рамках программы

В рамках программы реновации переселенцам из старых пятиэтажек в Москве дается возможность докупать квартиры с бóльшим числом жилых комнат, а также приобрести отдельные квартиры. Этот способ улучшить жилищные условия становится все более востребованным среди москвичей, чье жилье включено в программу.

Рассказываем, как докупить дополнительные «квадраты» или разменять старую квартиру на две новых при переселении по программе реновации.

Интерес к докупке дополнительных площадей или отдельных квартир растет. Всего с начала действия программы ее участники подали в Московский фонд реновации в уже более 500 заявок на улучшение жилищных условий. По данным департамента градостроительной политики, в 2018 году в Фонд поступило 189 запросов на докупку, в 2019-м — 284 и еще около 30 — с начала 2020 года.

Часть жилья по реновации доступна участникам программы для докупки дополнительных «квадратов» или квартир. Порядок и условия выкупа площадей регулируются постановлением правительства Москвы № 45-ПП от 1 февраля 2018 года. Для этого нужно написать соответствующее заявление в Московский фонд реновации.

Дополнительные площади можно выкупить за собственные средства или оформить ипотечный кредит. Участникам программы предоставляется скидка 10%, она вычитается из суммы доплаты. Основное ограничение программы — общая площадь приобретаемого жилья не должна превышать 100 кв. м. Этой возможностью можно воспользоваться сразу при переселении либо в течение двух лет с момента оформления нового жилья в собственность, если ранее дополнительные площади не выкупались. При этом можно будет выбрать квартиру в другом районе из специального квартирного фонда реновационных домов.

Скидка для желающих купить еще одну квартиру сохраняется.

Докупить площади можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе. Для Троицкого, Новомосковского и Зеленоградского округов выкуп возможен в любом районе округа.

Докупка дополнительных площадей возможна как для собственников приватизированных квартир в сносимых пятиэтажках, так и проживающих в старом жилфонде по социальному найму. Выкупом дополнительных площадей или приобретением новой квартиры можно воспользоваться только один раз. Вся информация по квартирам в продаже в реновационных домах размещается на сайте Фонда.

Как обменять квартиру

Согласно программе, участникам реновации предоставляются равнозначные квартиры. Но для улучшения жилищных условий некоторым требуется размен. Например, обмен одной большой квартиры на две однокомнатных, чтобы разъехаться с родителями.

Это возможно в рамках докупки дополнительных площадей, пояснили «РБК-Недвижимости» в Московском фонде реновации. В этом случае также нельзя, чтобы новое жилье в совокупности превышало 100 кв. м.

Для обмена потребуется согласие всех собственников либо нанимателей. В будущем каждая из них будет оформлена в долях, соответствующих долям в освобождаемом жилом помещении, пояснили в Фонде. После оформления квартир в собственность их можно разделить самостоятельно в рамках гражданско-правовой сделки.

Варианты квартир для покупки в течение двух лет можно посмотреть в специальном разделе на сайте Фонда.

Доплата рассчитывается по специальной формуле. Покупателю нужно вычесть из площади приобретаемой квартиры среднюю площадь равнозначной квартиры в доме, в который переселяют по реновации. Полученная разницу в «квадратах» умножить на рыночную стоимость жилья в конкретном доме и вычесть полагающуюся скидку в размере 10%.

Получится сумма, необходимая к оплате.

Оплатить можно собственными средствами или оформить заявку в банке. В случае одобрения ипотеки — подписать договор с банком, а потом с фондом реновации. Также участники программы для выкупа дополнительных площадей могут использовать материнский капитал, различные жилищные субсидии и государственные жилищные сертификаты, другие источники средств.

Что нужно учитывать

Дополнительные площади или квартиру можно приобрести, но в случае, если они есть в собственности Фонда реновации. В новых домах — ограниченное предложение квартир на продажу, поэтому не всем могут подойти варианты по покупке новых квартир или увеличению площади. Если вы планируете докупить площади, то нужно учитывать, что при средней площади однушки в 32 кв. м в хрущевках площадь двушек намного больше и доплата будет существенной.

Например, сегодня на сайте Фонда в Бескудниковском районе предлагаются однушки площадью чуть более 34 кв. м, двушки — от 50 кв. м, трешки — от 70 кв. м. Таким образом, чтобы вместо однокомнатной квартиры получить двухкомнатную, понадобится доплатить от 2,6 млн руб. Минимальная стоимость однушек в этом районе — от 6,4 млн руб.

Нужно учитывать, что в рамках докупки необходимо оплатить обеспечительный платеж в размере 100 тыс. руб., который не возвращается, если вы вдруг отказались от сделки. Если на выкуп новой квартиры будет больше одного желающего, то она будет реализована с аукциона и вам придется побороться за нее ценой.

Как оформят сделку

Выкуп дополнительных площадей оформляется по договору мены с доплатой. Он заключается со всеми собственниками помещения в старом доме в соответствии с долями в праве собственности. Сумма доплаты в договоре будет только за дополнительный метраж.

Если раньше собственники однушки владели ею в равных долях, то при докупке площадей они будут иметь такие же доли.

В случае с переселенцами, проживавшими в пятиэтажках по соцнайму, оформляются договоры купли-продажи. Оплачивать придется также только за дополнительные «квадраты».

Программа реновации в Москве утверждена в августе 2017 года. В нее входят более 5 тыс. домов площадью 16,3 млн кв. м, в которых проживает около 1 млн человек. Весной 2019 года в столице запущены публичные слушания по проектам реновации.

Всего по данной программе уже переехало более 22 тыс. москвичей. В этом году планируется переселить еще более 15 тыс. москвичей.

Что теперь делать с квартирой

Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после. Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос.

Переезд в новый дом по программе реновации в Москве

Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец. Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой.

При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов. По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых. Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели. В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.

Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы. Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом. Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых.

В холлах первого этажа разместятся колясочные. Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.

Этапы реновации в Москве

• Первый этаппереселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.

• Второй этаппереселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.

• Третий этаппереселения будет проходить с 2029 до 2032 года. человек.

Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве

Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.

Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.

Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.

«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.

Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.

Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве

Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.

«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.

По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.

Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве

Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.

По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира. Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос. Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.

По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.

Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.

Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%. Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.

«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом. Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее. Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.