Какие критерии определяются как единственное жилье?
Согласно статье 446 ГК РФ, единственным жильем можно считать неприкасаемое жилье – это жилая площадь, на которой человек зарегистрирован и использует ее для постоянного проживания.
Продажа квартиры за долги и единственное жилье
Обязательная продажа квартиры за долги без предоставления другого жилья, соответствующего действующим нормам, не допускается. До сих пор не было принято уточнений или дополнений, касающихся этого вопроса.
Процедура ареста жилья из-за долгов
Суд может наложить обременение на недвижимость, ограничить ее продажу, обмен, дарение до полной выплаты долга. Арест недвижимости также может быть проведен в случае процедуры банкротства.
Имущественные и личные права должника
Согласно законодательству, каждый гражданин имеет право на жилище и не может быть лишен жилища произвольно. Единственное жилье не может быть обращено взыскание, если оно является единственным пригодным для проживания помещением для гражданина-должника и его семьи.
Кредиторы и право на отобрание жилья
Если единственное жилье было приобретено с использованием ипотечных средств и является залогом, банк имеет право отобрать его. Кредиторы также могут забрать квартиру за долги, даже если в ней прописан ребенок.
Для более конкретного и индивидуального консультирования по вопросам кредитования и рефинансирования обратитесь к нашему эксперту.
Стоит учитывать, что для банка отбирать квартиру или дом в счет погашения долгов невыгодно, так как это требует времени и дополнительных затрат на реализацию недвижимости. Поэтому, при возникновении сложностей с погашением обязательств, рекомендуется немедленно обратиться к кредитору. Во многих случаях банк может предложить реструктуризацию долга, например, снижение ежемесячных платежей путем увеличения срока ипотеки.
В данной ситуации рекомендуется обратиться в банк, предоставивший кредит, с просьбой о реструктуризации долга. Часто банк не заинтересован в судебном процессе по взысканию ипотечной квартиры, так как это может занять значительное время. Поэтому, если у вас есть план по погашению задолженности и вы можете обосновать предложение о реструктуризации, есть возможность, что банк согласится на новый график погашения долга.
Если прошлого владельца квартиры признают банкротом, покупатель квартиры может столкнуться с определёнными рисками:
- Если суд признает сделку недействительной, покупатель потеряет права на квартиру.
- Если сделка оформлена с нарушениями, покупатель может лишиться права на возмещение полной стоимости недвижимости.
Это приведёт к потере квартиры новым покупателем, если продавец не выплатил ипотечный кредит полностью или если сумма, полученная от продажи, недостаточна для погашения долга. Определение №305-ЭС22-9597 от 27 апреля 2023 Верховного Суда практически исключает принудительную продажу единственного жилья, даже если оно в ипотеке.
Однако должник может растратить полученные за квартиру средства, остаться с задолженностью, в результате чего могут накладываться определённые обременения на недвижимость, даже при заключении мирового соглашения.
Для снижения рисков рекомендуем приобретать квартиру через проверенные юридические и агентские компании, чтобы быть уверенным в законности и правовой чистоте сделки.
Также важно проводить тщательную проверку юридической и финансовой истории квартиры, её владельца перед совершением сделки. Консультация с квалифицированным юристом, специализирующимся на недвижимости и банкротстве, также поможет в оценке рисков и защите интересов будущего покупателя.
Дополнительные способы защиты:
- Если вы знаете, что продавец планирует или уже инициировал процедуру банкротства, лучше будет заключить договор купли-продажи и оформить сделку после окончания разбирательств в суде и с кредиторами.
Юрист по автотематике • Стаж 11 лет
По общим правилам, единственное жилье должника в 2024 году забрать никто не может. Но на практике иногда происходят ситуации, когда суд обращает взыскание на недвижимость, даже если этот объект является единственным для проживания должника и его семьи. Имеют ли право забрать жилье за долги по кредиту, рассказывают юристы Европейской Юридической Службы.
Забирают ли единственное жилье
Юристы ЕЮС постарались объяснить, могут ли забрать единственное жилье за долги. Согласно ст.446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на:
Процедура взыскания на имущество
Порядок обращения взыскания на имущество установлен статьей 69 Федерального закона №229 от 2007 года Об исполнительном производстве. Процедура включает в себя изъятие и реализацию предметов. По сути, должник может сам продать взысканное имущество, а затем, за счет вырученных средств погасить задолженность. Если он отказывается от реализации, то продажа осуществляется в принудительном порядке. Также вещь может быть передана взыскателю.
Угрозы коллекторов
Вам или вашим родственникам угрожали коллекторы? Таким образом, арестовать единственное жилье гражданина никто не может, за исключением случаев, установленных законодательством.
Права должника
Отметим, банк имеет право продать ваш долг коллекторскому агентству, но при условии, что вы давали свое согласие на это. Представители такой службы в процессе выполнения действий, направленных на возврат просроченной задолженности, обязаны действовать в рамках закона. Если сотрудники агентства нарушают установленные правила, вы вправе пожаловаться на коллекторов в контрольные органы.
Как нам помочь
Мацала Орест Александрович
Юрист по автотематике • Стаж 11 лет
Кредитор требует обратить взыскание на квартиру или дом за долги? Обращайтесь за помощью в решение вопроса к нашим юристам по долговым обязательствам. Мы проведем правовой анализ ситуации, разработаем план действий, подготовим документы для его реализации, пообщаемся с представителями взыскателя от вашего лица и защитим ваши права в судебном процессе.
Когда могут забрать единственную квартиру
Верховный суд объяснил, когда у должника могут отобрать единственное жилье за долги. На практике встречается 2 ситуации: недвижимость куплена в ипотеку, а также, если на вырученные денежные средства от продажи квартиры можно погасить наибольшую часть долга и приобрести должнику другое жилье.
Если недвижимость в ипотеке, то никаких вопросов не возникнет. Для взыскателя не имеет никакого значения, является ли оно единственным или нет. Кредитор имеет право обратить взыскание на объект недвижимости в силу закона.
Обратите внимание! Недвижимый объект, на который обращается взыскание, подлежит оценке по рыночным ценам.
Случаи, когда забирают квартиру без ипотеки
Итак, мы выяснили обращение взыскания на единственное жилье должника все-таки возможно. Только этот процесс достаточно сложный. До применения нормы ВС РФ вполне могла произойти такая ситуация.
Выселение из единственного жилья за долги в рамках взыскания задолженности по кредитному договору, до того, как Конституционный суд не представил свои пояснения было невозможным. Теперь вы можете лишиться своей недвижимости, даже если больше жить негде.
Суд вправе обратить взыскание на квартиру или другой объект, если после ее реализации должник получит жилье по нормативной площади, из расчета на каждого члена семьи.
Юристы Европейской Юридической Службы отмечают, норма площади устанавливается региональными органами власти.
## Изъятие единственного жилья по решению суда: что можно и что нельзя
Допустим, у вас есть дом площадью 200 м2 и долг по кредиту 2 млн рублей. Другого жилья у вас нет. Вы одинок, ни супруги, ни детей у вас нет. В таком случае суд вправе обратить взыскание на вашу квартиру. В результате, недвижимость продадут, а вам предоставят взамен чуть меньшее по площади жилье, но не меньше, установленной в субъекте РФ нормы.
Если же у вас площадь квартиры превышает норму на немного, то суд откажет в удовлетворении требований, так как даже после ее продажи вы не сможете рассчитаться с долгом.
На самом деле, ни один Федеральный закон не допускает изъятие единственного жилья. То есть, у человека может быть миллион долг по кредиту и дом площадью 800 м2. ВС РФ уже указывал на данный пробел в законодательстве, но никакие изменения в ст.446 ГПК РФ так и не внесли.
### Как отсудить единственную квартиру
Арест на единственное жилье накладывается с целью обеспечения его сохранности, исполнения судебного акта о конфискации имущества или при исполнении соответствующего решения суда.
Если кредитор подал иск об обращении взыскания на вашу квартиру, дом или иной вид недвижимости, который, по сути, является единственным для проживания, рекомендуем детально подготовиться к судебному процессу.
1. Напишите возражение на иск - Его единой формы законодательством не установлено. - Расскажите, почему вы не согласны с исковым заявлением, а по возможности аргументируйте свою точку зрения ссылками на НПА
2. Подготовьте документы, подтверждающие ваши слова - Например, закажите выписку из ЕГРН, справку о составе семьи
3. Попробуйте поговорить с кредитором - Вполне возможно, вам удастся урегулировать конфликт мирным путем
4. Обратитесь за помощью к адвокату - Профильный юрист поможет вам отстоять ваши права в суде
5. Поручите подготовку возражения на иск или апелляционной жалобы юристам ЕЮС - Мы не только составим для вас корректный и правильный с законодательной точки зрения документ, но и разработаем лично для вас стратегию защиты, найдем оптимальные аргументы для сохранения вашего имущества, а если нужно – представим ваши интересы в ходе судебного разбирательства. Также, мы подскажем, как избавиться от иных ограничений, наложенных судебными приставами, например, снять арест с карты, имущества, запрет на выезд за границу, на управление ТС и пр.
**Образец жалобы на решение районного суда по делу о взыскании задолженности по кредиту и обращение взыскания на имущество в 2024 году**
### Судебная практика| Статья | Заключение |
|------------------------------------|-------------|
| Изъятие первичного жилья | Не допускается |
| Размер жилья при обмене | Не меньше нормы предоставления на условиях социального найма |
| Возражение на иск | Должно быть аргументировано и подкреплено документами |
| Обращение к адвокату | Рекомендуется для защиты в суде |
| Поручение юристам урегулирования конфликта | Эффективный способ судебной защиты |
| Пример жалобы на решение районного суда | Дает представление о формате и содержании документа |Правоприменительная практика показала, обращение взыскания на единственное жилье вполне возможно, но при соблюдении условий, на которые указал Верховный суд. Но механизм изъятия достаточно сложен. Обратите внимание на то, что нужно проводить параллель между процедурой банкротства и исполнительным производством.
Так ВС РФ вынес отказал в реализации квартиры за долги при банкротстве физического лица.
Гр-н Стружкин имел квартиру площадью 40 м2. В 2018 году его признали несостоятельным и вывели из конкурсной массы единственное жилье. Но кредиторы с таким решением не согласились. Они обратились в суд. Взамен гр-ну предоставлялась квартира площадью 19,3 м2.
Первая инстанция посчитала, что недвижимость 40 метров квадратных нельзя назвать элитной поэтому отказала в удовлетворении иска. Апелляция изменила решение суда первой инстанции, вынесла новое решение: должник в квартире не проживает, а за счет ее продажи можно удовлетворить часть требований кредиторов.
ВС РФ указал, если должник не проживает в квартире, это не означает того, что жилье ему вообще не нужно. Помимо этого, разница между предоставляемой взамен недвижимости и изымаемой не настолько велика, чтобы удовлетворить требования кредиторов.
Частые вопросы
Могут ли коллекторы за долги по кредитам забрать единственное жилье?
Коллекторы не вправе изымать и удерживать имущество должника.
Могут ли продать единственное жилье должника за долги, если у него есть несовершеннолетние дети?
По общим правилам, обращение взыскания на единственное жилье невозможно.
Могут ли обратить взыскание на жилье родителей, если должник там прописан, но не является собственником?
Нет. Регистрация по месту жительства не дает права собственности.
Заключение эксперта
Единственное жилье должника в 2024 году не могут забрать, за исключением случаев, регламентированных законом. При рассмотрении вопроса о лишении гражданина недвижимости, суд опирается на множество факторов, в том числе на площадь квартиры или дома, его рыночную стоимость, размер просроченной задолженности и пр.
Что могут забрать судебные приставы при взыскании долгов?
Могут ли приставы забрать автомобиль / квартиру / водительские права / пенсию / зарплату / все деньги с карты? А заберут ли за долги единственное жилье? Читайте в нашей статье, что могут забрать приставы и в каких случаях.
Когда пристав может забрать имущество должника?
Имеют ли право приставы забирать все имущество должника?
Что приставы не могут забрать?
Что приставы не могут забрать?
В законе есть перечень вещей, которые приставы не могут изъять у должника (ст. 446 ГПК РФ).
У должника нельзя изъять:
Можете ли вы списать долги сейчас? Получите консультацию юриста по банкротству
Какое имущество не могут забрать за долги
За долги не смогут забрать продукты, если они не дороже прожиточного минимума, сказал Антон Палюлин
За долги не смогут забрать единственное жилье, если оно не в ипотеке, еду и одежду, а с компьютером и коврами придется попращаться. Об этом корреспонденту URA.RU сообщил управляющий партнер юридического бюро «Палюлин и партнеры», судебный эксперт Антон Палюлин.
«Взыскание не обращается на единственно пригодное для проживания помещение и земельный участок под ним. Исключение составляет единственное жилье, обремененное ипотекой: банк заберет квартиру или дом при просрочке оплаты», — сказал Антон Палюлин.
По его словам, в особую группу можно выделить тех россиян, чьи долги меньше, чем стоимость их жилья. Например, пятикомнатная квартира должника может быть выставлена на торги для покрытия долга в миллион рублей. Разница будет возвращена должнику. «Необходимость реализации единственного жилья разрешается в суде», — отметил юрист.
Также в список «неприкосновенных» попадают личные вещи, продукты и одежда. Но если эти вещи дорогие, то из-за долгов с ними придется попрощаться.
Что не могут забрать за долги:
Сохрани номер URA.RU – сообщи новость первым!
Когда у должника могут забрать единственное жилье? Свежие примеры из судебной практики
Решение об обращении взыскания на единственное жилье должника отдается на усмотрение судей. Как правило, такое изъятие запрещено, в отношении единственного жилья должника действует механизм, в законодательстве называемый "исполнительский иммунитет" (п. 3 ст. 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве)).
Однако, его реализация вызывает много вопросов, о чем свидетельствует достаточно обширная судебная практика. Например, есть ли исключения из исполнительского иммунитета, может ли быть ограничено его действие, когда в применении исполнительского иммунитета судом может быть отказано и др.
В нашем материале на примере актуальных судебных дел попытаемся найти ответы на них.
Можно ли забрать жилье за долги без предоставления другого
Да, забрать квартиру могут, если недвижимость была оформлена в залог за кредиты, куплена в ипотеку.
Важно! Банк забирает квартиру за долги если жилье приобретено по ипотеке в залоге, а заемщик не может выплачивать кредит.
Когда действие исполнительского иммунитета ограничено?
1 С текстом законопроекта № 309801-8 "О внесении изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" можно ознакомиться на официальном сайте Госдумы.
На каких условиях снимается иммунитет с единственного жилья
Может ли банк забрать квартиру за долги? – После прецедентного решения Верховного Суда о продаже единственной недвижимости для выплаты крупной суммы долга теперь все суды РФ могут принимать решение о снятие иммунитета при следующих условиях:
Продажа квартир банками за долги – пока редкое правоприменение и касается злостных должников.
Как это работает на практике
Например, на человека в Москве положено жилье 18 м2, на семью из двух человек – 44м2. Если у должника единственная трехкомнатная квартира, в которой он проживает один, площадью 100 м2, то суд решит ее продать и обяжет кредитора приобрести человеку недвижимость меньшей площади, а оставшиеся деньги направит на закрытие долгов.
Могут ли арестовать единственное жилье за долги? – Да, на недвижимость по суду может накладываться обременение при процедуре банкротства. Квартиру нельзя продать, подарить, обменять без разрешения кредитора.
Когда пристав может забрать имущество должника?
Приставы сами не решают, когда и какое имущество должника надо забирать. Они действуют на основании решения суда.
То есть сначала кредиторы обращаются в суд. В суде они получают решение о взыскании долга и оформляют исполнительные документы. Только после этого они идут с этими документами к судебному приставу. Это касается любых кредиторов: банков, коллекторов, мфо и госорганов.
Судебная процедура длиться от 3-6 месяцев и вас известят о ее начале. Только после этой процедуры пристав может возбудить исполнительное производство.
Оно возбуждается на основании заявления кредитора.
Приставы уведомляют должника о возбуждении исполнительного производства. Но если человек не живет по адресу регистрации и не заходит на Госуслуги, то он может об этом и не узнать.
Должнику дается 5 дней для того, чтобы добровольно погасить задолженность.
Если долг не погашен добровольно, то пристав переходит к мерам принудительного исполнения.
На этом этапе приставы разыскивают счета и имущество должника, могут наложить арест и изъять имущество.
Имеют ли право приставы забирать все имущество должника?
Нет, все имущество приставы забрать не могут. Но полномочия приставов достаточно широки. При желании можно найти почти все имущество человека и обратить на него взыскание. Часто должников спасает загруженность судебных приставов.
Могут ли приставы забрать деньги?
Потом придется писать заявления и доказывать происхождение денег, если они принадлежали не должнику, а другим лицам.
Что касается денег на счетах и вкладах, тут есть ограничения в пользу должника.
Нельзя обратить взыскание на:
Единовременные социальные выплаты – это разовые выплаты пенсионерам. Таки выплаты полагаются лицам, пострадавшим от наводнений, лицам, потерявшим работу в связи с пандемией короновирусной инфекцией и так далее.
В конце августа 2021 года Минюст РФ объявил, что готовит законопроект, который запретит обращение взысканий на социальные выплаты, назначаемые президентом и правительством.
Сейчас с этим есть проблема: приставы часто арестовывают все счета должника и списывают с них средства независимо от источника финансирования. В результате гражданину надо самому собирать справки, идти к приставу и доказывать, что деньги на карту поступили от социальных выплат.
На самом деле в 2020 году уже вышел закон в помощь должникам (изменения в закон об исполнительном производстве). Раньше банки и приставы не видели источников выплат. После изменений в закон социальные выплаты получили особую маркировку, чтобы их не списывали в счет погашения долгов.
Новый проект Минюста введет правила, по которым все социальные выплаты будут единообразно учитываться. Поэтому ошибочное списание таких средств за долги будет исключено.
Не хотите встречаться с приставами? Избавьтесь от долгов — пройдите процедуру банкротства
Получить бесплатную консультацию
Могут ли за долги отобрать единственное жилье
С ростом объемов кредитных задолженностей и злоупотреблений, после принятия закона о банкротстве, некоторые заемщики сознательно накапливают невозвратные долги, имея в собственности недвижимость от 300 м2.
Могут забрать единственное жилье за долги только в одном случае – если после продажи недвижимости человеку будет предоставлена другая жилплощадь, соответствующая установленным Законом требованиям и нормативам.
Например, продадут трехкомнатную квартиру и предоставят одно- или двухкомнатную. Также могут предложить жилплощадь в ином районе населенного пункта или в области.
Утверждение – «банк забрал квартиру за долги» ошибочно. Банк имеет право претендовать на возврат недвижимости, приобретенной по договору ипотеки или на квартиру, которая была предоставлена заемщиком в качестве залога при оформлении крупного кредита.
Поэтому при подписании договора на кредит с залогом недвижимости банки проверяют наличие прописанных на жилплощади несовершеннолетних, иждивенцев, существующие обременения, рыночную оценку.
Единственное жилье за долг по ипотеке банк имеет право забрать, так как ипотечная квартира остается в залоге до полной выплаты кредита. Если заемщик не может дальше обслуживать долг, то ипотечная квартира продается, кредитор забирает свои деньги и проценты, остаток средств выплачивает заемщику.
Важно! По Закону даже ипотечную недвижимость не могут забрать, если сумма задолженности не более 5% или термин просрочки до 3-х месяцев.
Кого это касается
Могут ли забрать недвижимость за долги? – Да, это возможно в следующих случаях:
Единственную однокомнатную квартиру или комнату в коммуналке за долги не заберут.
Как было раньше
До широкого распространения ипотечного кредитования, покупки гражданами нескольких квартир и домов у людей была обычно одна квартира, в которой проживало несколько поколений. Поэтому, согласно Закона, единственная квартира за долги банку не могла быть продана, на нее распространялся исполнительский иммунитет.
Человек мог самостоятельно продать жилье и рассчитаться с долгами. Но в судебном порядке обязать продать недвижимость было невозможно.
С 2021 года, после разъяснений Конституционного суда N 15-П и определения Верховного Суда N 16-КГ 22-15-К4 исполнительский иммунитет на единственную недвижимость не является обязательным и неоспоримым.
Теперь каждый долговой иск, касающийся единственной недвижимости, рассматривается в суде индивидуально. Суды будут принимать решения о продаже квартиры, ориентируясь на комплекс факторов.
Могут ли изъять жилье за долги? – Да, теперь право принятия решения, забрать квартиру или нет, остается за судебными инстанциями.
Правовые позиции судов
Как правило, взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на единственное жилое помещение должника и его семьи (ст. 446 Гражданского процессуального кодекса). Так, в одном из дел гражданину было отказано в обращении взыскания на загородный дом должника площадью более 400 кв. м. Суды трех инстанций сослались на то, что это единственное пригодное для его проживания жилье. Однако, Верховный Суд Российской Федерации направил дело на пересмотр и изъятие единственного жилья должника было разрешено.
Суд разъяснил, что единственное жилое помещение в любом случае должно быть разумно достаточным для удовлетворения конституционного права должника на жилище (ч. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации). Таким образом, запрет на его изъятие не является безусловным. Само по себе наличие в собственности должника только одного пригодного для постоянного проживания жилого помещения не исключает возможности обращения взыскания на него, если его размеры превышают разумные и достаточные для удовлетворения потребности должника в жилище.
Кроме того, ВС РФ отметил, что при вынесении решений нижестоящие суды не учли ряд факторов, таких как:
Таким образом, данное Определение ВС РФ показывает, что из общего правила есть исключения.
Дело № 2. При отказе в исполнительском иммунитете банкрота нельзя оставлять вообще без жилья
Еще в Постановлении от 14 мая 2012 года № 11-П, а затем и в Постановлении от 26 апреля 2021 года № 15-П Конституционный Суд Российской Федерации указывал, что суды вправе отказать гражданам-должникам в защите прав, образующих исполнительский иммунитет. Такой отказ возможен, если установлено, что само приобретение жилого помещения, защищенного таким иммунитетом, состоялось со злоупотреблениями, наличие которых позволяет применить к должнику предусмотренные законом последствия.
При этом, отказ в применении этого механизма не должен оставить вообще без жилья должника и членов его семьи. В ином случае это будет являться нарушением конституционного права каждого на жилище. Об этом напомнил ВС РФ, указав, в числе прочего, что "требовалось также исследовать фактическое проживание зарегистрированных в квартире членов семьи с собственником-должником и обеспеченность их иным жильем, помимо спорного помещения" (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 13 апреля 2023 года № 305-ЭС19-13899 (9) по делу № А40-32501/2018). В рамках данного дела при банкротстве гражданина финуправляющий обратился в суд, чтобы решить вопрос о порядке, сроках и условиях продажи квартиры должника. Три инстанции утвердили положение о продаже, представленное финуправляющим. При этом они приняли его отказ от рассмотрения вопроса о приобретении замещающего жилья для должника. Однако, ВС РФ направил спор на новое рассмотрение, сделав указанные выводы.
Вместе с этим, к сожалению, действующее законодательство до сих пор не определяет, какой размер (площадь), иные параметры жилого помещения следует признавать достаточными для удовлетворения потребности в жилище как необходимом средстве жизнеобеспечения.
В одном из других дел, которое более подробно будет разобрано далее (дело № 5), ВС РФ указывал, что для определения достаточного размера жилья социальные нормативы не используются, так как имеют иное целевое назначение. Пока пределы действия исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья законодательно не установлены, предоставлять замещающее жилье нельзя.
Дело № 3. За счет стоимости единственного ипотечного жилья должника можно погасить только требования залогового кредитора
Одна из особенностей исполнительского иммунитета состоит в том, что он не распространяется на жилье (квартиру), взятое в ипотеку. Так, по одному из дел при банкротстве гражданина на торгах продали его ипотечное жилье. За счет вырученных денег погасили основной долг перед залоговым кредитором. При этом финуправляющий отказался за счет оставшейся суммы оплатить мораторные проценты и неустойку. Из-за этого кредитор обратился в суд. Три инстанции сочли, что мораторные проценты надо уплачивать после удовлетворения всех реестровых требований, а неустойку – после погашения требований третьей очереди реестра.
ВС РФ отправил дело на пересмотр, указав, что за счет стоимости единственного ипотечного жилья банкрота погашают требования только залогового кредитора. В данном случае в ипотеке у кредитора находилось единственное жилье должника. В такой ситуации правило об исполнительском иммунитете не применяется только к требованиям залогового кредитора. Иные (неипотечные) кредиторы любой из очередей не могут получить удовлетворение за счет ценности единственного жилья.
Дело № 4. Находящееся за границей помещение должника невозможно признать жилым
В ст. 2 Закона Российской Федерации от 25 июня 1993 г. № 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" закреплено понятие места жительства, а ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса разъясняет, что такое жилое помещение. По одному из дел апеллирующая сторона утверждала, что судом первой инстанции сделан неверный вывод о том, что на недвижимое имущество, расположенное за границей РФ, может быть наложен исполнительский иммунитет как на единственное жилье должника. Фактически должник проживает в г. Барнауле, доказательств проживания его и членов его семьи в Республике Черногория в спорном доме не представлено. Доводы об отсутствии целесообразности реализации спорного дома носят предположительный характер.
Компетенция Российской Федерации не распространяется на зарубежные страны, а, следовательно, и признать конкретное помещение, находящееся за рубежом, жилым, не представляется возможным. К такому выводу пришел Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 7 августа 2023 года № Ф04-3015/23 по делу № А03-21744/2016).
Практика ВС РФ сформулировала положение, согласно которому наличие у гражданина фактической возможности проживать по иному адресу не означает допустимость безусловного неприменения к находящемуся в его собственности единственному жилью исполнительского иммунитета (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 октября 2020 года № 309-ЭС20-10004 по делу № А71-16753/2017).
Основываясь на данном положении, в рамках конкретного дела суд сделал вывод, что квартира в городе М. является для должника единственным пригодным для постоянного проживания жильем, доказательств наличия у нее иных жилых помещений, способных удовлетворить потребность в жилище, материалы дела не содержат, при этом применение процедуры предоставления должнику замещающего (другого) жилья в городе М. невозможно и это существенным образом нарушит права кредиторов и цель удовлетворения их требований не будет достигнута.
Таким образом, суд округа пришел к выводу о том, что должник хоть и проживала по другому адресу, но квартира в городе М. является для нее единственным пригодным для проживания жилым помещением, в связи с чем она подлежит исключению из конкурсной массы (из всего имущества) должника.
Дела № 6, 7. Исполнительский иммунитет применяется и при наличии у должника регистрации в ином жилом помещении
Наличие у должника регистрации в ином жилом помещении, не принадлежащем должнику на праве собственности, не является поводом для отказа в применении исполнительского иммунитета. Положения ст. 446 ГПК РФ предполагают защиту именно права собственности должника на помещение, а не права регистрации по месту проживания.
Так, в одном из дел финуправляющий, в частности, указывал, что все действия должника направлены на искусственное придание спорным объектам видимости единственного жилья с целью недопущения реализации в ущерб кредиторам, а не на защиту конституционного права на жилище; за все время владения спорными объектами с 2013 года и по настоящее время должник в жилом доме не проживал; несмотря на подписку о невыезде в период декабря 2018 года по июнь 2019 года, должником не доказано, что проживание в спорном жилом доме являлось невозможным, а по окончании действия меры пресечения должник пытался переехать в жилой дом и др. Суд указал, что спорные объекты являются единственным жильем для должника, поскольку принадлежащая его матери квартира жилой площадью 15,1 кв. м, несмотря на регистрацию в ней должника по месту жительства, очевидно не может считаться достаточной для реализации конституционного права на жилье должника, его матери, членов семьи должника.
В рамках другого дела должник просил исключить квартиру из конкурсной массы. Фактически он в ней не проживал, зарегистрирован в другом месте. Суды не удовлетворили ходатайство, так как жилье не было единственным. По их мнению, цель действий должника – уменьшить конкурсную массу и причинить вред правам кредиторов. До банкротства спорная недвижимость не была единственной пригодной для постоянного проживания. Должник жил в квартире матери, зарегистрирован там же.
Кассация с ними не согласилась, направила дело на новое рассмотрение. Суд сделал вывод о том, что к ключевым признакам исполнительского иммунитета не относится постоянное проживание должника в жилом помещении. Если должник долго не проживал в своей квартире, то это не лишает ее статуса единственного жилья.
Дело № 8. Банкрота не должны лишать единственного жилья, продавая дом под видом недостроя
Важным аспектом также является возможность распространения действия исполнительского иммунитета на недостроенное недвижимое имущество. На первый взгляд, недвижимость (объект незавершенного строительства) не отвечает признакам жилья, поскольку право собственности на него не зарегистрировано. Следовательно, исполнительский иммунитет в данном случае не применяется. Однако, необходимо проверять доводы о том, что на момент продажи дом уже имел статус жилого помещения, право собственности на него уже было зарегистрировано. Кроме того, важным является вопрос об обеспеченности должника и членов его семьи жилыми помещениями.
Так, в одном из случаев гражданин в рамках банкротства попытался оспорить договор о продаже объекта, ссылаясь на нарушение исполнительского иммунитета в отношении единственного жилья. Как указал заявитель, на торгах продали его жилой дом без учета того, что он является единственным для него и членов его семьи. Три инстанции отклонили доводы заявителя.
ВС РФ вернул дело на новое рассмотрение, указав, что для рассмотрения поставленного должником в связи с оспариванием продажи дома вопроса об исполнительском иммунитете необходимо выявление принадлежащих должнику и членам его семьи жилых помещений. Вопреки этому обеспеченность должника и членов его семьи жилыми помещениями суды не исследовали и, в частности, не установили судьбу дома, в котором должник зарегистрирован, учитывая приведение довода об аварийном состоянии дома. В силу постановления КС РФ от 26 апреля 2021 года № 15-П и судебной практики ограничение исполнительского иммунитета применяется судом исходя из соотношения интересов кредиторов и должника в деле о банкротстве, который принимает решение после предварительного рассмотрения кредиторами вопроса о приобретении для должника замещающего жилья.
Как избежать ареста недвижимости за долги
Несколько важных правил, которые помогут сохранить квартиру:
Каждый случай индивидуален, требует всестороннего анализа фактов, сбора документов, подтверждающих, что это единственное жилье и его продажа ухудшит условия проживания и не обеспечит возврат долгов кредиторам.
Да, это возможно и законно. Автомобили должников могут продавать с торгов.
Однако есть правило соразмерности при продаже имущества должника. Оно закреплено в законе об исполнительном производстве (ст. 69) и в разъяснениях Верховного суда РФ. Это означает, что стоимость арестованного и изымаемого имущества не должна многократно превышать стоимость долга.
Если у человека долги по потребительскому кредиту на 50 тыс. руб., то арестовать машину за 500 тыс. руб. нельзя по принципу соразмерности.
Но и здесь есть исключения не в пользу должника. Если другого имущества у должника нет или оно неликвидно, то взыскание может быть обращено на единственное имеющееся имущество, в том числе и автомобиль. Автомобиль не могут изъять в том случае, если он нужен для профессиональной деятельности и является единственным источником дохода. Например, автомобиль для таксиста, если на него получены разрешения на осуществление пассажирских перевозок.
Сами водительские права как документ приставы не арестовывают и не изымают.
Однако судебный пристав может установить временные ограничения на пользование должником специальным правом, то есть правом управления автомобилем, воздушным и морским судном, мотоциклами, мопедами, квадроциклами и т.д.
Если человек живет в крупном мегаполисе с камерами видеофиксации, то выявить нарушения этого предписания довольно просто. То же самое касается и обратной ситуации: очень маленьких населенных пунктов, где все друг друга знают и должник в любой момент может попасться на глаза приставу.
Есть исключения в пользу должника.
Такое ограничение нельзя применить в следующих случаях:
В законе есть запрет на этот счет (ст. 446 ГПК РФ) – единственное пригодное для проживания помещение забирать у должников нельзя. Однако этот запрет не абсолютный, то есть единственное жилье забрать за долги в некоторых случаях могут.
Во-первых, запрет не касается ипотечного жилья – его заберут за долги, даже если нет другого жилого помещения.
Во-вторых, единственное жилье могут забрать у должника-банкрота, если жилье относится к категории «роскошного»
Разберем этот случай подробнее.
В 2021 году Верховный Суд РФ разъяснил, в каких случаях единственное жилье может быть изъято и продано с торгов (дело № А73-12816/2019). Также есть 2 разъяснения Конституционного Суда РФ.
Есть несколько прецедентов, когда единственное жилье продавали с торгов, а должнику покупали более скромное жилище.
Но вся эта практика касается случаев, где были злоупотребления должников, многомиллионные долги по бизнесу и имелось «роскошное жилье» – двухуровневые квартиры и загородные особняки.
Дело в том, что правилом об единственном жилье в последние годы часто стали злоупотреблять: бизнесмены организуют фиктивные банкротства, предварительно покупая себе многомиллионное «единственно пригодное для проживания жилое помещение».
В то же время есть прецедент, где суд отказал кредиторам, которые хотели признать квартиру должника в 40 м2 роскошным жильем и купить ему взамен комнату в 19 м2.
Вывод: обычным людям беспокоиться о потере единственного жилья пока рано.
В законе не прописано, что считать роскошным жильем и кто должен продавать. Также не ясно что делать с несовершеннолетними, если они зарегистрированы в этом жилье, Пока все это не решат, практика не станет распространенной и вам бояться нечего.
К тому же во всех случаях, когда суд разрешал продажу единственного жилья, кредиторы сначала покупали должнику другое жилье – поменьше и подешевле.
Однако тенденция очевидна: отношение власти к должникам меняется. Поэтому тем, у кого есть основания для банкротства, стоит поторопиться. Льготные процедуры и условия могут отменить, а судебная практика перестанет быть такой лояльной.
управляющий партнер ЮЦ «Фаворит»
25 публикаций на сайте
Более 200 выигранных дел
