Содержание:
Что нужно знать об апартаментах
Главное, что нужно знать об апартаментах: это нежилые с юридической точки зрения помещения. В документах они могут значиться как здания гостиничного типа или объекты общественно-делового значения. То есть вы, конечно, сможете в них жить, но получить постоянную прописку в апартаментах нельзя. С этим могут быть связаны некоторые сложности во взаимоотношениях с различными ведомствами и «внедрением» в социальную инфраструктуру: ребёнка могут не взять в садик, ИНН придётся ехать получать по месту прописки и т. д.
Коммунальные платежи
Квартира. Тарифы и нормативы для коммунальных услуг населению контролирует государство. Правительство решает, на сколько они могут вырасти за год, а региональные власти устанавливают нормативы.
Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.
Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.
Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу
Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.
Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.
В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.
Чем апартаменты отличаются от обычных квартир
Риелторы рассказывают, что якобы скоро можно будет перевести апартаменты в статус жилых, но пока истории, когда это удавалось, редки. Рассчитывать на это не стоит.
Нет инфраструктуры. При жилой застройке застройщик обязан думать об инфраструктуре — школах, больницах и садиках, а также решать вопросы с канализацией, электричеством и другими необходимыми ресурсами. Все это не возникает из ниоткуда.
С апартаментами для застройщика все гораздо проще: таких требований к инфраструктуре при их строительстве нет. При этом каждый апартамент создает местным властям значительные сложности и мешает планомерно развивать город: на пустом месте появляется несколько тысяч голодных до социальных благ граждан, которым нужны дороги, энергосети, школы и прочее.
Вторая половина проблемы в том, что падают цены и ценность участков, которые предназначены для жилищного строительства, а это важный источник городских доходов.
Коммунальные платежи выше. Как правило, для апартаментов коммунальные платежи выше, чем для квартиры аналогичной площади в жилом доме, примерно на 20%, хотя бывает и больше. Это вызвано тем, что тарифы коммунальных услуг в жилых помещениях контролирует правительство, поэтому для них есть предел. Для управляющих компаний апартаментов пределы не обязательны.
Например, за ноябрь 2021 года за мой апартамент в ЖК «Лайнер» площадью 32 м² пришла квитанция на 5231 ₽. А за апартамент 14,9 м² на улице Клинской — 3062 ₽.
Коммуналка в ЖК «Лайнер» за апартамент 32 м² в ноябре 2021 года — 5231 ₽!
Коммунальные тарифы для апартаментов во многом зависят от того, насколько большую сумму управляющая компания может собирать с жильцов. И так как государство мало участвует в отношениях владельцев этих помещений с управляющими компаниями, иногда происходят лютые перекосы в тарифах. Особенно это касается нестандартных малоэтажных апартаментов.
Еще повышенные тарифы — обратная сторона конструктивных особенностей некоторых апартаментов, таких как, например, четырехметровые потолки. Проблема даже не в том, что управляющая компания от застройщика завышает цены. Сложно найти другую управляющую компанию, которая согласится обслуживать такой объект.
Ситуация, конечно, не так ужасна, как в некоторых подмосковных коттеджных поселках, но трудности могут возникнуть, и к этому стоит быть готовым.
С апартаментами, которые построены по стандартам ЖК бизнес-класса, обычно такой проблемы нет.
Сложности с проводным интернетом. Крупные провайдеры часто не работают с апартаментами, особенно если их перестроили из старых зданий. В базах данных такие апартаменты числятся как нежилые помещения. Поэтому, чтобы подключить интернет, приходится искать альтернативных провайдеров. Например, мой апартамент в ЖК «Лайнер» обслуживает компания TEL, а на Клинской — CLN.
Нестандартные планировки. К апартаментам предъявляют менее жесткие требования по нормативам, поэтому в них часто можно встретить нестандартные решения. Например, бывают апартаменты с пятиметровыми потолками, двух- и полутораэтажные варианты. Еще встречаются миниатюрные площади — до 10 м². Жилое помещение такой площади по нормативам невозможно.
В них можно жить, но таких социальных улучшений, как пандусы для инвалидов, там обычно нет. Плюс высокие потолки означают и высокие лестницы, а лифта может и не быть.
Например, у меня был апартамент в четырехэтажном здании без лифта. потолков высотой 3,4 метра подъем на четвертый этаж ощущался как на шестой. Поэтому такой вариант жилья может не подойти людям пенсионного возраста и инвалидам.
Проблемы с парковкой. При строительстве апартаментов четких требований к парковочным местам нет, все остается на усмотрение застройщика.
Некоторые строят только подземный паркинг, причем мест там намного меньше, чем квартир, — благодаря этому такое машино-место можно продать дороже. А есть апартаменты, где парковки и вовсе нет, и крутись как хочешь.
Например, в моем ЖК «Лайнер» было предусмотрено около 480 на 2000 апартаментов. Все они располагались в подземном паркинге и стоили более 1 млн каждое. А в апартаментах на Клинской парковки не было вовсе.
Нет защиты как единственного жилья. По закону единственное жилье имеет иммунитет, то есть его нельзя забрать у человека, кроме четко оговоренных в законе случаев. Но апартаменты под защиту единственного жилья не подпадают, поскольку не считаются жильем. И даже если жить больше негде, их могут забрать, например, за долги по потребительскому кредиту.
Хотя в последнее время появилась практика, что обычные жилые квартиры у людей тоже забирают за долги, но это исключительные ситуации.
Ограничения на коммерческую деятельность. В жилых домах существуют ограничения на коммерческую деятельность: в цоколе и на первых этажах обычных домов нельзя размещать бани, сауны, прачечные, рентгеновские кабинеты и прочее.
На апартаменты такие требования не распространяются, и по соседству вполне может оказаться нежелательный бизнес, например гостиница. А в здании на Клинской улице, где у меня были апартаменты, на первом этаже открыли шаверму — сейчас жильцы с ней сражаются.
Например, за мой апартамент в ЖК «Лайнер» я платил сначала по ставке 1,5% от его кадастровой стоимости 2,4 млн рублей. В год выходило 36 000 ₽. Потом эту сумму удалось уменьшить: инициативная группа жильцов наняла юристов, которые добились, чтобы комплекс включили в специальный реестр апартаментов с налоговой ставкой 0,5%. С марта 2021 года владельцы этих апартаментов платят налог по новой ставке, и годовой платеж — 25 500 ₽. Но таких случаев не так много.
Владельцы жилых квартир вообще об этом не задумываются, так как для них налоговая ставка — . Кроме того, в отличие от апартаментов, есть льготные категории, например пенсионеры и инвалиды, которые налог вообще не платят.
Небольшое преимущество апартаментов перед квартирами — не нужно оплачивать взносы на капитальный ремонт. Хотя в долгосрочной перспективе это, скорее всего, приведет к тому, что любые проблемы со зданием собственникам придется решать за свой счет.
Маткапитал, льготная ипотека и другие госпрограммы. Апартаменты не получится купить на материнский капитал или использовать льготную ипотеку, поскольку это нежилые помещения. Апартаменты можно приобрести только за свои деньги, в рассрочку или в ипотеку без льгот.
В случае ипотеки банки будут предъявлять повышенные требования и, скорее всего, потребуют более высокий первоначальный взнос — более 20% от стоимости жилья.
Банков, которые готовы профинансировать покупку апартаментов, тоже немного. Я смог получить одобрение ипотеки на апартаменты только в «Росбанке» и Сбере. Еще банки стараются не выдавать кредит под залог апартаментов, в то время как в случае обычных квартир — без проблем.
За покупку апартаментов нельзя получить основной налоговый вычет и налоговый вычет за проценты по ипотеке.
Например, если покупать квартиру стоимостью от 2 млн рублей, можно вернуть 13% от этой суммы в виде налогового вычета, то есть получить 260 000 ₽. Если жилье купят супруги, сумма вычета удваивается. И еще до 390 000 ₽ — с процентов по ипотеке. В случае с апартаментами вычет не получить, так как юридически это нежилое помещение.
Налог на продажу. Чтобы продать апартаменты и не платить НДФЛ, ими нужно владеть как минимум пять лет. В некоторых случаях этот срок можно уменьшить до трех лет — например, если апартамент подарили или он достался в наследство. В остальных случаях придется ждать пять лет.
Еще три минуса апартаментов, о которых знают не все
Есть еще существенные моменты, о которых важно знать.
Нет компенсации за изъятие. Жилое помещение могут отобрать у собственника в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с этим жильем, изымают для государственных или муниципальных нужд. Например, для строительства федеральной трассы, как это происходит в Геленджике, или для возведения олимпийских объектов, как было в Сочи. В этих случаях собственнику возмещают стоимость жилья. Апартаменты — не жилье, и эта норма работать не будет. Все только через суд и без гарантий.
Сложности с тишиной. Все законы субъектов РФ «О тишине», как, например, закон «О соблюдении покоя граждан и тишины в городе Москве», работать не будут. И тогда нельзя требовать от соседей не сверлить или не включать громко музыку. Конечно, в апарт-комплексе могут быть внутренние правила, которые это запрещают. Но самостоятельно написать заявление участковому и вызвать полицию, если, например, соседи слишком шумят, не получится.
Часто меняются соседи. Апартаменты часто покупают под сдачу, а не для постоянного проживания. И застройщики могут об этом предупредить, если апартаменты покупает семья с детьми. На практике это значит, что соседи вокруг будут постоянно меняться. И в таком доме сложно будет оставить без присмотра ребенка или даже санки с коляской в коридоре.
А когда придет время укладывать детей спать, а всем завтра вставать в 06:30, ничего сделать с буйными туристами из соседних апартаментов будет нельзя. Для них жители апартаментов — не соседи, с которыми надо налаживать и поддерживать отношения, а посторонние люди. Они завтра уедут и больше вас не увидят.
Изъятие за долги
Квартира. По закону единственное жилье нельзя забрать за долги. Даже если собственник квартиры должен много денег банку, соседу, микрофинансовой организации или кому угодно, у него не заберут недвижимость и не выселят семью на улицу. Исключение только для ипотечных квартир, которые и так в залоге у банка.
Апартамент. Апартаменты не являются жильем, поэтому для них нет ограничений при взыскании. Неважно, что там живет семья, которая купила апартаменты для постоянного проживания, у них нет другой недвижимости и кредит взят не под залог квартиры. Для приставов апартамент — это обычный актив, который можно арестовать и выставить на продажу в счет долга. Например, если владелец ИП, у него накопились долги перед кредиторами и налоговой. В апартаменте живет его семья и дети, но эта недвижимость не защищена от взыскания.
При покупке квартиры вы автоматически становитесь сособственником общего домового имущества. Проще говоря, вам принадлежит какая-то часть крыши, подвала, лестницы, лифтовой шахты, двора. Конечно, в документах это указано не будет, поэтому вы никак не сможете выделить свою натуральную долю в общем имуществе. Её невозможно будет продать, сдать в аренду, подарить.
Раз вы являетесь сособственником, посторонние лица или другие жильцы не имеют право использовать общее имущество без вашего предварительного разрешения. Например, сдать подвал в аренду или занять общий балкон под свои личные нужды. На всё нужно брать разрешение всех сособственников. Обычно такие вопросы решаются на общем собрании жильцов.
Доли собственности на общее имущество в коммерческих зданиях особо законодательством не регулируются. Однако Высший арбитражный суд всё же разъяснил, что у владельцев апартаментов есть такие же права на общее имущество, как и у собственников квартир. Другими словами, у них есть определённая доля, они должны принимать участие в обслуживании здания и нести соответствующие расходы на его содержание.
Несомненно, в таком решении есть положительные моменты. Но на деле может получиться и обратная ситуация. Порой собственникам апартаментов приходится оплачивать совершенно ненужные для них услуги: содержание дорогой входной группы бизнес-центра, частную круглосуточую охрану, эксклюзивные ландшафтные работы.
Социальная инфраструктура и технические требования
Квартира. Государство должно контролировать параметры жилой застройки. Есть требования по количеству школ, детских садов, поликлиник, дорог и других инфраструктурных объектов. Застройщик должен строить их за свой счет или при поддержке государства.
К сожалению, по факту многие застройщики эти параметры не соблюдают: вступают в сговор с чиновниками, получают утвержденные проекты без школ и поликлиник или бесконечно затягивают сдачу инфраструктурных объектов. Но у владельцев квартир есть хотя бы какие-то гарантии и права. Их защищают не только градостроительные правила, но и федеральные законы.
В зоне жилой застройки нельзя строить шумные производства и опасные объекты. А если и появится даже мини-производство, вокруг него должна быть санитарная зона. Вход в магазин в жилом доме должен быть отдельным, а не через подъезд. Уровень шума в квартирах должен соответствовать госту, для квартир установлены санитарные нормы. Если найдется отклонение, можно требовать неустойку или заставить застройщика исправить недостатки.
Апартамент. для зон коммерческой застройки таких градостроительных норм не существует. Может оказаться, что в районе расположения комплекса апартаментов вообще нет школы и поликлиники. Город не обязан их строить.
Количество жителей в апартаментах не учитывается при планировании застройки. Например, в апартаментах может жить 200 детей, но для них не построят отдельный детский сад и не запланируют места в ближайшей школе.
для апартаментов нет строгих требований по санитарным нормам, характеристикам материалов, планировкам и шумоизоляции. Качество строительства контролируют не так, как в случае с жильем — это уже на совести застройщика.
Нелегальные апартаменты
Бывает, что апартаментами называют всякое неликвидное жилье, которое построено с нарушением законов и правил. Самый частый пример — квартиры, нелегально «распиленные» на несколько студий. Их продают как доли в исходной квартире. это комнаты в коммуналках, которые незаконно переделали в студии.
Иногда доходит до совсем маргинальных ситуаций вроде «студии без окна, 7 м², на втором этаже бизнес-центра». В регионах встречаются и масштабные истории, когда целые многоквартирные дома возводят без согласований и, например, на земле сельхозназначения.
Чтобы не рисковать, лучше придерживаться простого принципа: если при покупке квартиры в договоре есть слово «доля», это значит, что помещение на бумаге не соответствует реальности или сделка с условием «только за наличные». С такими вариантами лучше не связываться.
Отдельно в этой категории можно отметить апартаменты, у которых есть проблемы с управляющей компанией. Некоторые мелкие застройщики делают бизнес по принципу «продадим помещение подешевле, зато потом заработаем на коммуналке». В результате жильцы получают коммунальные квитанции по , перестают их оплачивать и ищут альтернативных поставщиков услуг. А текущая управляющая компания этому препятствует — например, ограничивает доступ к коммуникациям.
Но такие ситуации обычно происходят с помещениями, которые продают с большим дисконтом. И некоторые даже готовы рисковать, считая, что это беспроигрышная партия: можно экономить на покупке, а размер скидки как раз компенсирует повышенные коммунальные платежи.
Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.
Цена вопроса
Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.
Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.
«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.
Если человек покупает квартиру в ипотеку, она находится в залоге у банка и может быть изъята, если собственник не выплачивает кредит. Отобрать у него единственное неипотечное жилье невозможно. Апартаменты для приставов — коммерческий объект, то есть актив, который может покрыть долг проживающих независимо от того, взяли они кредит в банке, микрофинансовой организации или заняли деньги у частного лица. Например, на коммерческой площади проживает владелец ИП, и его бизнес терпит убытки, а налоговая требует выплат. Независимо от того, живут с ним другие члены семьи (включая несовершеннолетних) или нет, приставы вправе выселить их и забрать помещение в счет долга.
Особенности покупки и перепродажи
При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности. Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков. По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.
«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.
Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.
Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.
При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.
«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.
Вычеты при покупке недвижимости
Квартира. Разница между апартаментами и квартирой в том, что при ее покупке вы можете заявить вычет и вернуть налог. Если покупаете квартиру в браке и никто из супругов раньше не пользовался вычетом, семья сможет вернуть до 520 тысяч рублей. Дополнительно государство вернет 13% от уплаченных процентов по ипотеке — максимум 390 тысяч рублей каждому супругу.
Апартамент. для нежилой недвижимости никаких вычетов, даже если ее покупает обычная семья с детьми и собирается там постоянно жить.
Возьмем суммы из примера в предыдущей статье — там апартаменты стоили 7,2 млн рублей.
Посчитаем, сколько денег супруги смогут забрать у государства, если купят квартиру такой же стоимости в ипотеку на 15 лет под 10%. С 4 млн рублей первоначального взноса супруги вернут 520 тысяч рублей налога — это максимальный вычет по 2 млн на каждого. И еще около 390 тысяч семья постепенно вернет за проценты. Итого при покупке квартиры можно забрать из бюджета 910 тысяч рублей. Причем с учетом лимита вычет по процентам использует только один супруг, а второй сохранит его для следующей ипотеки.
при покупке апартамента за эту же сумму с таким же первоначальным взносом государство семье ничего не вернет: нет оснований.
Вычет за покупку квартиры и апартамента
Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.
Что дорожает быстрее
Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.
По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.
«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.
Элитные апартаменты
С элитными апартаментами я почти не имел дела: в 2013 году мне довелось пожить в меньше месяца и около трех месяцев — у метро «Китай-город». Честно говоря, я так и не смог определить формальный критерий, который отделяет элитные апартаменты от бизнес-класса.
Для это жилье внутри Третьего транспортного кольца, и окна в пол с бодрящим видом. Другие говорят, что это должна быть малоэтажная застройка внутри Садового кольца, с закрытой территорией и приватным парком или набережной. Третьи считают, что нужен вид на Кремль или на реставрированное здание с историей.
Для меня элитные апартаменты — те, что стоят больше 500 000 ₽ за 1 м², в то время как апартаменты бизнес-класса — 300 000 ₽ за 1 м². Когда в одном месте собираются жильцы, которые могут позволить себе заплатить такие деньги, тогда и можно считать комплекс элитным.
Но в целом это обычно хорошие дома в отличных локациях и достаточно благополучной публикой. Но бывает и так, что соседство оказывается малоприятным и неожиданным, поскольку элитные апартаменты нередко используют не для проживания, а для специфической сдачи в аренду: как почасовой отель, фотостудию и тому подобное.
В Москва-Сити у меня были вопросы по поводу бытового комфорта: кривых улиц случались постоянные перебои с доставкой еды, а нормально припарковаться было просто негде. Еще стройка по соседству и толпы рабочих, а также высокие цены на коммунальные услуги. В апартаментах у «Китай-города» было намного лучше.
Поэтому могу сделать такой вывод: перед тем, как переезжать в элитные апартаменты, лучше немного там пожить перед покупкой — взвесить все за и против.
Апартаменты-перестрой 14,9 м² за 3,25 млн рублей
В конце 2020 года у меня образовались свободные деньги, плюс я стал искать вариант, куда переехать, так как апартамент в ЖК «Лайнер» мне хотелось сдать.
В результате я нашел приемлемый вариант — апартамент площадью 14,9 м² на улице Клинская недалеко от метро «Беломорская». Если описать проект совсем коротко, то небольшой застройщик выкупил здание старого советского банка, заменил в нем коммуникации и возвел кучу внутренних стен. Получилось четырехэтажное здание, где первый этаж почти полностью коммерческий. Потолки — , а размеры апартаментов варьируются от 8 до 30 м².
Так как потолок высокий, почти во всех помещениях можно сделать второй этаж, поместив там либо спальное место, либо антресоль. Такие излишества, как лифт и парковка, в проекте не предусмотрены, зато в цену входил базовый ремонт — можно было сразу заехать жить.
Сделка. Договор на апартамент я подписал в конце декабря 2020 года. Обошелся он мне в 3,25 млн рублей, то есть примерно по 218 000 ₽ за 1 м². Плюс за оформление документов отдал около 20 000 ₽.
3,25 млн ₽
стоил мой второй апартамент 14,9 м² в декабре 2020 года
Ипотеку мне предоставил «Росбанк» под 7,9% годовых, а именно 2,6 млн рублей. Это расценивалось как вторичка, поэтому оформление происходило чуть сложнее.
В феврале 2021 года я уже заехал в апартамент.
В таком виде я приобрел апартамент. Так как потолки высокие, там часто делают второй этаж. Единственное, что изменилось перед продажей, — я сделал кухню
Налог на имущество я еще не платил, но, полагаю, будет в год.
Первым делом сделал кухню: вместе с индукционной плитой и холодильником вышло около 80 000 ₽. Еще купил диван и стиралку. В итоге потратил на обустройство апартамента около 100 000 ₽.
Я взял самую дешевую угловую кухню в «Столплите». Холодильник был отдельной проблемой, так как я искал вариант на 10 см уже стандартного. Вообще, такие помещения учат покупать мебель и технику по габаритам.
Двери и отделка целиком от застройщика, в помещение я практически не вкладывался
Единственное окно, то есть на целое окно больше, чем в некоторых объектах. Шкаф из «Хоффа» самый узкий из тех, что у них был
В апартаментах площадью меньше 20 м² я ни разу не видел ванну. Обычно ставится душ плюс стиральные машины с вертикальной загрузкой. Все от застройщика, я купил только стиралку
Это полость вверху помещения. Так как потолок высокий, многие делают там второе спальное место либо склад барахла
Коммуналка — около 3000 ₽ в месяц. Я приобретал объект по принципу «чтобы быстро продать, а пока продается — в нем жить». Принципиально меня не устраивала только удаленность от работы — 1 час 20 минут в одну сторону.
Продажа апартамента. В сентябре 2021 года я продал апартамент за 4 млн рублей. Моя выгода за девять месяцев составила порядка 750 000 ₽. Но из этой суммы нужно вычесть еще мои расходы. Например, у покупателей тоже была ипотека, а своими силами такую сделку не оформил. Я нанял риелтора, и он занимался продажей, тем самым сэкономив мне кучу нервов и времени.
Расходы на второй апартамент — 345 000 ₽
В итоге моя чистая прибыль получилась немногим больше 400 000 ₽. Кроме того, девять месяцев я проживал дешевле аналогичной аренды. И хотя я ежемесячно выплачивал банку кредит, на стоимости аренды все равно неплохо сэкономил.
Понимаю, что в Москве состоятельные люди иногда оставляют по 400 000 ₽ за вечер в клубе, но я рад и таким деньгам. Учитывая, что мои инвестиции на фондовом рынке пока также оставляют желать лучшего — по итогам 2021 года у меня бумажный убыток примерно на рублей, — точно не подсчитываю, чтобы не расстраиваться.
Коротко о главном
Материал по теме
Налоги, ЖКУ и регистрация
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы. Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.
В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.
Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.
«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта. В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»). Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.
Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем. По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.
Во-первых, это красиво
Апартаменты могут располагаться в новом ЖК, в отелях, бизнес-центрах или многофункциональных комплексах. Часть апарт-комплексов представляют собой реконструированные здания — бывшие фабрики и заводы. Застройщик обычно обновляет в них несущие конструкции и проводит современные коммуникации, оставляя неизменным исторический фасад. Это уникальные проекты, к тому же, как правило, они находятся в исторических районах города. Все эти красивые и стильные лофты, которые так любят снимать в рекламе, — это апартаменты.
Апарт-квартал элит-класса Tribeca Apartments от Stone Hedge. Москва, м. Бауманская
Внутри апартаменты часто имеют свободную планировку. А значит, в них в большинстве случаев можно сделать любую перепланировку. Правда, согласовывать её придётся по нормативам для коммерческой недвижимости, а это дольше и сложнее. На рынке можно встретить варианты эконом- и бизнес-класса.
Апарт-квартал Art Residence от Stone Hedge. Москва, м. Белорусская
Платить за ЖКУ придётся больше
Несмотря на то, что стоимость апартаментов ниже, чем стоимость квартиры, ЖКУ здесь обойдутся на 10–30% дороже — платить придётся по тарифам для нежилых помещений. И, кстати, если в жилом фонде вы можете объединиться с жильцами и общим решением сменить управляющую компанию, то в случае с апартаментами застройщик имеет право навязать вам свою без обсуждения. А именно управляющая компания и диктует цены на ЖКУ.
Апартаменты 32 м² за 5,9 млн рублей
Первые апартаменты я купил в комплексе бизнес-класса ЖК «Лайнер» от застройщика «Интеко». Сам комплекс — два зданий по 2000 апартаментов, каждый недалеко от метро «ЦСКА».
Основная масса помещений — студии площадью 32 м², часть была с ремонтом от застройщика, часть — без. Изначально комплекс позиционировался как апарт-отель, и подразумевалось, что помещение можно будет сдавать через управляющую компанию.
Весь первый этаж здания отдан под коммерческие помещения, причем потолки там высокие, порядка шести метров, поэтому помещения позиционируются как двухэтажные.
Сделка. В ноябре 2015 года я приобрел апартамент на третьем этаже здания за 5,5 млн рублей. Так как всей суммы у меня не было, застройщик предложил рассрочку на полтора года до окончания стройки под 5% годовых. Поэтому в договоре значилась цифра 5,9 млн, а не 5,5 млн.
5,5 млн ₽
стоил мой апартамент 32 м² в 2015 году
Принцип был такой: ты берешь рассрочку и платишь ее до тех пор, пока дом не будет достроен. Затем берешь ипотеку на остаток суммы и расплачиваешься с застройщиком.
Первоначальный взнос за апартамент был около 1 млн рублей, а платеж по рассрочке составлял 55 200 ₽. При этом можно было погашать досрочно большими суммами, что я и делал.
Однако в 2021 году инициативная группа жильцов через суд добилась того, чтобы налоговую ставку пересмотрели. И за 2021 год налог должен быть меньше 20 000 ₽.
В 2017 году, когда дом сдали, я взял ипотеку в банке ВТБ под 11,6% годовых на остаток суммы — 1,55 млн рублей.
Застройщик задержал сдачу на несколько месяцев — появился повод с ним судиться и взыскать компенсацию. Но когда я принимал объект, выяснилось, что площадь апартаментов больше на 0,4 м², чем в исходном договоре. Мы с застройщиком договорились о взаимозачете: я снимаю претензию по поводу задержки строительства, а они отдают лишнюю площадь бесплатно.
Помещение сдавалось в черновом виде, электричество было проведено до входа. Ремонт квартиры площадью 32 м² мне обошелся в 600 000 ₽ и занял два месяца. Это был благословенный 2017 год, тогда стройматериалы еще стоили дешево и ремонты делались быстро.
Эксплуатация апартаментов. Следующие три года я там жил, но иногда сдавал посуточно. Потом я оттуда съехал и сдавал их легально через управляющую компанию. В 2021 году получал на руки 52 000 ₽ в месяц, а коммуналку оплачивал жилец — в районе 4000 ₽ в месяц летом и 5000 ₽ зимой.
Продажа апартамента. Я писал эту статью в декабре 2021 года. Но примерно с марта 2022 года у меня начались проблемы, поэтому я решил срочно продать этот апартамент. Чтобы ускорить процесс, посмотрел цены на «Циане» и поставил на 750 000 ₽ ниже минимальной цены.
Я продал объект за шесть дней за 12 500 000 ₽. Покупатель заплатил наличными. Деньги я обменял на доллары по курсу 66 ₽. На тот момент думал, что продешевил. Однако в декабре 2022 года наблюдаю на «Циане» объявление за 11 500 000 ₽ с ремонтом лучше, чем у меня. И значит, я вовремя соскочил.
Очевидно, что у меня возникнет обязательство заплатить налог примерно в 700 000 ₽, но все равно на этом объекте я заработал почти 6 000 000 ₽, что неплохо для «мамкиного стратега».
Налог на недвижимость
Все собственники недвижимости обязаны ежегодно выплачивать налог на имущество. Сумма зависит от региона, площади и кадастровой стоимости квартиры. Также существуют федеральные нормы расчёта, которые отражены в п. 3 ст. 403 НК. Так, налог на имущество для квартир установлен в размере 0,1% от их кадастровой стоимости.
В налоговую базу входит не вся площадь квартиры. Из неё следует вычесть 20 квадратных метров — так называемая льгота, за которую не придётся платить взносы. Налог рассчитывается только с разницы. Например, общая площадь квартиры составляет 45 м2, вы платите налог в 0,1% только за 25 м2. Такая льгота действует по всей России, независимо от региона проживания.
Однако в Москве за квартиры стоимостью от 10 до 20 млн рублей ставка налога будет уже 0,15%. За недвижимость свыше 20 млн рублей — 0,2%, а более 50 млн рублей — 0,3%. Такие коэффициенты утверждены Законом Москвы № 51
Налог на имущество существенно выше. Его величина будет зависеть опять же от назначения земли, на которой возведено здание. Если участок выделен под гостиницу, налог составит 0,5% кадастровой стоимости объекта, а в случае с офисным зданием — 2%. При этом для расчёта налога учитывается вся площадь апартамента. Льготы на коммерческие помещения не распространяются.
В Минстрое заявили, что апартаменты не приравняют к жилью
Сейчас идет работа над определением технического понятия «апартаменты», но о приравнивании их жилью речи не идет
В законодательстве может появиться техническое понятие апартаментов, но к жилью этот тип недвижимости приравнивать не будут. Об этом заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Замминистра уточнил, что сейчас идет работа над определением понятия «апартаменты», чтобы правильно описать этот вид нежилых помещений, в котором по факту проживают люди.
«Никто никогда не говорил, что апартаменты будут приравнены к жилью, такого быть не может. Как только у нас будет что-то, чем можно будет поделиться с прессой, мы поделимся», — сказал Никита Стасишин, чьи слова приводит «РИА Недвижимость».
В 2022 году в Совфеде предложили приравнять к жилью уже построенные апарт-комплексы, однако депутаты эту идею не поддержали. Сами попытки урегулировать статус апартаментов предпринимались неоднократно. Минстрой планировал принять соответствующий законопроект еще в 2016 году. После этого дискуссии об узаконивании апартаментов поднимались много раз на разных уровнях.
В итоге в апреле 2021 года по поручению президента в Госдуму был внесен законопроект о правовом статусе апартаментов. Документ вводил понятие «многофункциональные здания» и предлагал узаконить их будущее строительство, распространив на них нормы Жилищного кодекса. Но в этой редакции документ не содержал никаких предложений по статусу уже построенных комплексов с апартаментами. Данный законопроект пока еще тоже не принят.
Основные отличия апартаментов от жилых помещений
Сейчас апартаменты имеют статус нежилых помещений. В них нельзя получить постоянную регистрацию, а налоги и коммунальные платежи в них выше по сравнению с традиционными квартирами. Сами апартаменты могут внешне не отличаться от квартир. Но требования и нормы к их строительству гораздо мягче. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде.
Для апартаментов отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качество материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома. Именно эти моменты не устраивают теперь покупателей апартаментов. При этом сами апартаменты, как правило, стоят на 10–20% дешевле традиционного жилья, и это поддерживает покупательский спрос.
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Инфраструктура — как повезёт
В некоторых апарт-комплексах застройщики отводят первые этажи под фитнес-центры, отделения банков, кафе и магазины. Жить в таких зданиях, конечно, удобно. Особенно, если у вас нет детей, а лечиться вы предпочитаете в платных клиниках.
Рядом с апартаментами часто не хватает детских садов, школ и поликлиник. Это происходит из-за того, что застройщик не обязан строить для нежилой недвижимости сопутствующую инфраструктуру. Поэтому, если вы планируете жить в апартаментах с детьми, нужно заранее понять, например, в какую школу будет ходить ваш ребёнок. Если апарт-комплекс строится в спальном районе, местные школы и детские сады могут быть уже переполнены.
Также стоит понимать, что и законы, регулирующие проживание, на апартаменты распространяться не будут. Например, «Закон о тишине». Если ваш сосед решит устроить позднюю вечеринку с громкой музыкой, он будет иметь на это полное право.
Комментарий эксперта
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE):
— Апартаменты прежде всего подходят тем, кто хочет сэкономить на цене квадратного метра: они стоят в среднем на 15–20% дешевле, чем квартиры. Чаще всего их выбирают клиенты, которые уже имеют квартиру и постоянную регистрацию. Апартаменты идеальны в качестве доступного дополнительного жилья в интересной локации.
Кроме того, апартаменты — неплохой вариант для инвестирования. Их можно как выгодно сдавать в аренду (порог входа на рынок апартаментов ниже, чем в случае с квартирами, при этом арендные ставки одинаковы), так и перепродать с наценкой. Последнее будет особенно актуально после того, как апартаменты получат жилой статус.
Объем предложения апартаментов на первичном рынке Москвы составляет в настоящее время 25%. В Санкт-Петербурге апартаменты также достаточно распространенный формат, причем это тренд последних нескольких лет. Но в Северной столице больше, чем в Москве, популярен формат апарт-отелей — их приобретают с инвестиционными целями для сдачи туристам.
Если говорить о происхождении апартаментов, то само слово имеет французские корни. В XVIII веке в России апартаментами называли личные жилые помещения в больших поместьях — они были похожи на королевские апартаменты во дворцах французских монархов. Но уже в конце XIX века слово «апартаменты» устарело. В 90-е годы XX века апартаменты получили вторую жизнь — так начали называть элитное жилье. Что же касается современных российских апартаментов, это уже не роскошная недвижимость, а «квартиры» с особым юридическим статусом.
Если заранее отдавать себе отчет в специфике этого типа недвижимости, то подводных камней не будет. Да, при меньшей цене за квадратный метр апартаменты предполагают невозможность постоянной регистрации, но данный формат, как правило, выбирают те, кому она и не нужна. У покупателей апартаментов зачастую уже есть квартира. Их приобретают либо как объект для инвестирования, либо в ряде случаев для личного пользования — например, покупают бизнесмены в качестве «перевалочного пункта» для того, чтобы сэкономить время (как правило, такое жилье подыскивается недалеко от офиса). Также нередко апартаменты приобретают родители для детей-студентов.
Более высокие коммунальные платежи и налоги, которые часто «ставят в вину» апартаментам, тоже нельзя назвать подводным камнем. Если апартаменты находятся в составе дома смешанного типа, то стоимость коммуналки равномерно распределяется между всеми собственниками в данном объекте — владельцами как квартир, так и апартаментов. Что касается налогов, то более высокая ставка применительно к апартаментам сглаживается за счет их более низкой кадастровой стоимости, от которой считается налог.
Наконец, отсутствие социальной инфраструктуры — тоже критично не для всех. Во-первых, апартаменты очень часто выбирают лица, в ней не нуждающиеся (не всем нужны детские сады и школы во дворе). Во-вторых, в домах смешанного типа, где строятся и квартиры, и апартаменты, инфраструктура присутствует, и владельцы последних могут пользоваться ею наравне с собственниками квартир. В-третьих, конкуренция сегодня настолько велика, что апарт-комплексы без инфраструктуры (несмотря на то что она в них не обязательна) появляются на рынке все реже, и «социалка» очень часто идет как бонус от девелопера.
Просторные помещения в индустриальном стиле (лофты) пользуются заслуженной популярностью. Обычно они оснащаются системой «Умный дом» и хорошей звукоизоляцией, а статус апартаментов предполагает гибкие планировочные решения. Чаще всего лофты появляются на месте старых промышленных объектов, переоборудованных в жилые помещения.
Недостатком лофтов можно считать плохую теплоизоляцию: такие помещения ввиду открытого пространства и больших окон — достаточно холодные, соответственно, потребуется много затрат на отопление.
Строительные стандарты и социальная инфраструктура
Жилые дома должны возводиться на строго определённых территориях. Например, строительство многоквартирных сооружений не допускается вблизи шумных производств и объектов, опасных для людей. Помимо этого, социальная инфраструктура рядом с домом — одно из обязательных условий. Если на территории района нет общеобразовательных учреждений и поликлиники, застройщик должен построить объекты за свой счёт или при государственном финансировании.
К многоквартирным домам установлены строгие требования: начиная от уровня шума, заканчивая санитарными нормами. Если будут выявлены отклонения, собственники вправе пожаловаться в Роспотребнадзор, прокуратуру или суд. Если даже в многоквартирном доме есть площади для коммерческих объектов, они располагаются на первых этажах с отдельными входами. И главное — работа офисов и магазинов никак не должна мешать комфорту жильцов.
К коммерческим зданиям строгие нормы к местоположению не применяются. Апартаменты иногда расположены в новостройке, которая соседствует с фабрикой или заводом. В этом районе может не оказаться ни школы, ни поликлиники, ведь жильцы коммерческих помещений не приравниваются к населению и не учитываются при возведении здания.
Какие бывают апартаменты
Классификации апартаментов обычно имеют маркетинговую природу и придуманы теми, кто их продает. Они никак не закреплены юридически, но их стоит знать, если вы собираетесь купить такую недвижимость.
Нужно учитывать, что в целях маркетинга часто появляются все новые виды апартаментов. Ведь, к примеру, заводская кладовка может стоить 6 млн рублей, а вот «лофт» — легко.
Один апартамент может входить сразу в несколько видов апартаментов, да и ситуация, когда прямо в процессе стройки позиционирование объекта меняется, не редкость.
Вот какие виды апартаментов сейчас существуют.
Но в них нельзя оформить постоянную прописку
В большинстве апартаментов вы не сможете получить даже временную регистрацию и будете «чужаком» в своём районе: не сможете получать пенсию, лечиться, устроить ребёнка в детский сад или школу, встать на учёт в налоговую.
Если против вас возбудили судебное дело и хотят взыскать материальное наказание, апартаменты подлежат конфискации. При этом из единственного жилья — «обычной» квартиры — вас по закону выселить не могут. То есть ваше единственное жильё суд отнять не может только в том случае, если оно относится к жилому фонду, а не к коммерческой недвижимости.
Капитальный ремонт
Квартира. Собственники жилых помещений в многоквартирных домах делают обязательные взносы в фонд капремонта. Потом на эти деньги проводят ремонт общего имущества. Мы рассказывали, как это работает. Минимальный взнос на капремонт в Москве с 1 января 2023 года — 24,09 ₽ за м².
Апартамент. Собственники коммерческой недвижимости в зданиях нежилого назначения по закону не обязаны каждый месяц делать отчисления в фонд капремонта. Но когда придет время ремонтировать общее имущество, рассчитывать на накопленные взносы и финансирование тоже будет нельзя. Но как правило, апартаменты покупают в новых зданиях, которым капремонт потребуется еще нескоро.
Сравнение платежей на капремонт за квартиру и апартамент площадью 39 м²
С 1 июля 2017 года владельцы квартир в Москве платят от 17 руб. за 1 кв. м в фонд капитального ремонта. Покупатели апартаментов освобождены от такой обязанности. Если дому требуется ремонт, необходимые траты собственники несут поровну. Прецедентов пока нет, потому как апартаменты покупают в новых либо отреставрированных помещениях и ремонт им не нужен в течение еще нескольких лет.
