Кто и как отвечает за брак

Как заменить лифт в доме, если у вас счет регионального оператора

Прежде чем предпринимать активные шаги по замене лифта, нужно выяснить, на какой срок запланирован капитальный ремонт дома. С этим помогут сайты Фонда развития территорий, который уже упоминался, или Фонда капитального ремонта в интересующем регионе.

Если выяснится, что капремонт состоится в ближайшее время, то можно довериться фонду и управляющей компании. Они найдут подрядчиков и проконтролируют ход работ.

Другое дело, если ремонт или замена нужны срочно, а срок капремонта еще далеко. Тогда собственники квартир могут написать в местный фонд капремонта заявление с просьбой перенести работы на нужный срок.

Кроме заявления, понадобятся:

• Механизм создания таких обращений предусмотрен.
• Но на практике при рассмотрении заявления в фонде будут учитывать остроту потребностей других домов — всегда может обнаружиться тот дом, которому хуже, а значит, замена нужнее.
• Тогда фонд откажет в переносе сроков капремонта заявителям.

Нужно ли жильцам платить за замену лифта в доме

По регламенту ЕАЭС (Евразийский экономический союз) до 2025 года по всей стране нужно поменять около 94 тыс. лифтов. Для этого запущена соответствующая федеральная программа, за которую отвечает Фонд развития территорий.

Оплачивать программу по замене лифтов предполагается за счет средств из Фонда капитального ремонта — он формируется из взносов, которые платят владельцы помещений в многоквартирном доме.

Но есть два способа сбора этих взносов: деньги могут лежать на счете регионального оператора или на специальном счете отдельного дома.

От того, где именно лежат деньги, отчасти зависит, получится или нет поменять лифт в обозначенный регламентом ЕАЭС срок, потому что счета управляются по-разному и возможности получения дополнительных средств (субсидий, кредитов) у операторов тоже разные.

О том, сколько стоит заменить лифт в доме, обычно судят по количеству этажей в здании. Так, по данным из открытых источников о ценах в 2022 году, замена одного подъемника в девятиэтажном доме обходилась в среднем в 3 млн рублей. Срок выполнения работ тоже зависит от этажности: так, в девятиэтажном доме на монтаж новых кабин понадобится до 35 дней, а в зданиях выше 22 этажей — 60 дней.

Документальная сторона

Контролем работоспособности лифтов, их технической исправностью занимаются аккредитованные организации. Управляющие компании заключают с ними соответствующий договор на обслуживание.

Согласно , регламентирующему лифтовое оборудование, специализированные компании должны проверять кабины не реже одного раза в год. Они же определяют, в каких домах заменят лифты. Если в момент проверки выясняется, что оборудование неисправно, специалист пишет заключение о замене лифта.

То же самое происходит, если срок службы лифта превышает 25 лет и это выяснилось при осмотре. До 2021 года проверка лифтов была обязанностью Ростехнадзора, затем полномочия ведомства в этой области были приостановлены. Но с 1 марта 2023 года ему их.

Слабые места новостроек

Наш опыт управляющей компании

Наш опыт как управляющей компании (УК) показывает, что перечень самых распространенных гарантийных случаев в новостройках остается примерно одинаковым и не зависит от застройщика — а наша УК обслуживает многоквартирные дома от многих застройщиков Московского региона.

Отмечу, что мы сейчас говорим о дефектах, которые собственник жилья не мог заметить при приемке квартиры. Это отдельная тема — как нужно проверять и фиксировать состояние жилья при приемке от застройщика. Речь именно о проблемах, которые проявляются при эксплуатации.

Типичные проблемы

Как правило, это выход из строя инженерного оборудования как в общедомовых зонах, так и внутри квартир. Сильнее всего страдает лифт, но как раз его поломки чаще всего бывают связаны не с браком, а с неправильной эксплуатацией из-за проведения жильцами дома массовых ремонтов.

Далее по популярности — последствия усадки дома: расстыковки швов стена-потолок, стена-стена, трещины в покрытии потолка, дефекты напольных покрытий, промерзание оконных блоков. Эти проблемы, к сожалению, могут возникнуть у любых многоквартирных домов независимо от застройщика и технологии строительства.

Срок действия гарантии

Действующий закон о долевом строительстве фиксирует минимальный срок гарантии, а застройщик в рамках договора долевого участия (ДДУ) может указать и больший.

Гарантийный срок на инженерное оборудование составляет минимум три года. В течение этого периода застройщик обязан устранять все неисправности водопроводной, газопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной систем и электрического оборудования за свой счет не только в общих пространствах, но и в квартире.

Для дольщиков объекта ремонт бесплатный, правда, для этого часто нужно доказать, что проблема возникла не по вине собственника жилья. Если по ДДУ квартира приобретена с отделкой от застройщика, то вздувшийся пол, треснувшие стекла, отслоившиеся обои или кривые межкомнатные двери тоже подпадают под гарантию.

На конструктивные элементы здания гарантийный срок длиннее: он не может быть меньше пяти лет. То есть гарантия на окна в новостройке от застройщика сработает, если вы обнаружите дефект после подписания акта приемки квартиры. Вам поставят новый стеклопакет или отремонтируют тот, что есть.

Срок действия гарантии застройщика начинается со дня передачи объекта долевого строительства покупателю. Это день подписания передаточного акта к договору купли-продажи квартиры. Так как все подписывают эти акты в разное время, даты начала и окончания действия обязательств застройщика для всех собственников тоже разные.

Однако гарантия на квартиры в новостройке прекращает действовать, если первичный владелец — именно с ним строительная компания заключала ДДУ — продал жилье. Новый собственник для компании застройщика не считается потребителем.

Подобрать квартиру в новостройке

Если хотя бы один из следующих пунктов выполнен, то необходима замена подъемника:

Таблица: Признаки неисправности лифта

Что делать, если есть признаки неисправности

Если вам кажется, что лифт в вашем здании работает неисправно, следует немедленно сообщить об этом управляющей компании или соответствующим службам. Даже если неисправность кажется незначительной, важно обратить на нее внимание, чтобы предотвратить более серьезные проблемы в будущем.

Заключение

Замена лифтового оборудования является важной мерой по обеспечению безопасности и комфорта жильцов здания. Она должна проводиться в соответствии с установленными правилами и требованиями. Владельцам зданий и управляющим компаниям необходимо следить за состоянием лифтов и своевременно проводить необходимые ремонтные работы или замены, чтобы избежать аварий и обеспечить бесперебойное функционирование лифтового оборудования.

Есть ряд сигналов, при которых рекомендуется не пользоваться лифтом и сообщить о проблеме в управляющую компанию:

• Замирание лифта между этажами.
• Неправильное открытие и закрытие дверей кабины.
• Рывки и толчки при движении.
• Шум, стуки и скрип при работе лифта.

Куда обращаться, чтобы отремонтировать неисправность, можно узнать тут.

Гарантия и страховка

Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве.

Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может.

Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.

Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.

Что влияет на сроки замены лифта

Время замены лифта определяется не только надежностью поставщиков нового оборудования, но также архитектурными особенностями здания, в котором требуется установка.

Несколько факторов влияют на стоимость и сроки замены подъемника:

• Количество и этажность лифтов.
• Проходимость и проходимость здания.
• Наличие дополнительных опций (например, грузовой лифт).

Эти факторы должны учитываться при оценке времени и затрат на замену лифта в конкретном здании.

Процесс продления срока эксплуатации подъемника включает несколько этапов. Сначала управляющая компания подает запрос на оценку, после чего аккредитованная компания проводит проверку подъемного оборудования, которое превысило нормативный срок службы, и составляет соответствующее заключение.

Затем осуществляется устранение выявленных дефектов, а проверяющая компания фиксирует результаты и оформляет декларацию соответствия. Собственник лифта должен подать уведомление уполномоченному органу и ожидать ответа в течение десяти рабочих дней. Если нарушений не обнаружено, через неделю выдается разрешение.

Для продления бесперебойной работы пассажирского лифта необходимо строго соблюдать инструкции. Это включает следование требованиям по количеству пассажиров и весу перевозимого груза, что позволит снизить износ деталей. Постоянная перегрузка механизма и намеренное повреждение оборудования значительно сокращают срок его службы.

Что делать, если застройщик не устранил недостаток вовремя

Отказ от ремонта или нарушение срока его проведения — повод обратиться в суд. Он заставит застройщика исправить проблемы, возникшие по его вине, и компенсировать расходы на экспертизу.

Для обращения потребуется правильно составленное исковое заявление, где должны быть реквизиты и наименование застройщика, причины обращения, сообщение о нарушенных правах, правовые основания для разбирательства и требования, например возмещение расходов за купленные материалы или оборудование. Документы нужно отправить в суд по юридическому адресу застройщика. На рассмотрение иска отводится два месяца.

Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.

Что входит в возможные поломки оборудования:

Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:

Кто отвечает за лифты в многоквартирном доме

Лифты относятся к общедомовому имуществу. В эту категорию входят также подвалы, , фасады, лестницы, детские площадки, которые все жильцы «делят» между собой. То есть владеют общедомовым имуществом на правах долевой собственности. Это значит, что ключевые решения по ремонту, замене и обновлению части оборудования принимаются сообща — на собрании — всеми, кто живет в конкретном здании.

В то же время многоквартирные дома (МКД) обслуживаются управляющими компаниями — им подведомственно абсолютное большинство МКД в стране. Жильцы заключают с управляющей компанией (которая может существовать в виде товарищества собственников жилья или жилищно-строительного кооператива) договор, поручая ей управление общедомовым имуществом.

Таким образом, за исправностью, в том числе лифтов, следит УК. Но не с финансовой, а с управленческой точки зрения. Так как владеют общедомовым имуществом собственники квартир, оплата расходов на его содержание — это их ответственность. Обычно текущие расходы на обслуживание включены в ежемесячную квитанцию — уборка, амортизация. Кстати, с 1 марта 2023 года платежи за пользование общедомовым имуществом .

На что не распространяется гарантия

Гарантия на новостройку от застройщика по закону не поможет, если поломка возникла вследствие неправильной эксплуатации квартиры или нарушения правил пользования газовыми, электрическими приборами и сантехникой.

Наглядный пример: в новой квартире сломалась посудомоечная машина. За производственный брак будет отвечать производитель или продавец, за неправильную установку или эксплуатацию — установщик или собственник соответственно. А вот в случае короткого замыкания или неправильно проложенных труб водоотведения придется отвечать застройщику.

В зону ответственности строительной компании не входят поломки, возникшие из-за естественного износа материалов. Если выяснится, что дефект возник в квартире, которая использовалась не по назначению, например, в ней работала парикмахерская, хотя помещение имеет статус жилого, заниматься ремонтом тоже придется самому владельцу.

К исключениям, на которые гарантия не распространяется, также относятся неисправности сетей и оборудования, установкой которых занимались сторонние компании; после ремонта, самостоятельно проведенного собственником, привлечь застройщика к ответственности тоже будет сложно; если вы сделали перепланировку и тем более не узаконили ее, на гарантию можете не рассчитывать.

Срок гарантии на конструктивные элементы указывается в договоре долевого участия и составляет не менее 5 лет. Сюда входят перекрытия, крыша, отделка фасадов, лестницы и фундамент. На инженерное и технологическое оборудование дома – от 3 лет. Датой начала гарантийного срока считается день подписания акта приёма-передачи первой квартиры.

На квартиру в МКД

Если дефект связан с конструктивными элементами здания или оборудованием, например, протечка радиатора отопления или провисание потолка, то гарантийные сроки остаются теми же, что и на общедомовое имущество.

Гарантия на внутреннюю отделку не регламентирована законом и указывается только в договоре долевого участия, а её срок зависит от застройщика.

Что делать, если сроки закончились

Если вы обратитесь к застройщику по истечении срока действия гарантии, скорее всего, он откажется устранять неисправность. В этом случае необходимо обратиться в экспертную организацию, которая проведёт экспертизу и докажет, что дефект является следствием производственного брака или неправильного монтажа. То есть, если до передачи имущества была допущена ошибка или использовано бракованное оборудование, по закону «О защите прав потребителей» собственник имеет право обратиться к застройщику с требованием безвозмездно устранить недостатки. Если мирно урегулировать ситуацию не удастся, придётся обратиться в суд – при доказанных нарушениях он становится на сторону собственника.

Какой предельный срокслужбы лифта

Согласно ГОСТ 22011-95 «Лифты пассажирские и грузовые. Технические условия», нормативныйсрокслужбы лифтов установлен на уровне 25 лет. В течение этого периода подъемник должен регулярно проходить техническое обслуживание, включающее плановые работы по смазке движущихся элементов и замену комплектующих, если они вышли из строя.

По истечению 25 лет эксплуатации лифта возможно продолжение его работы только после проведения оценки соответствия. Такую оценку может провести организация, аккредитованная согласно национальному законодательству и ответственная за техническое обслуживание подъемника. В итоговом документе, разрешающем продолжение эксплуатации лифта сверх установленного законодательством срока, должны быть указаны условия и возможный срок его службы, а также представлены рекомендации по модернизации подъемного устройства.

Важно отметить, что производитель оборудования может указывать в технической документации другие ограничения по срокам эксплуатации, как более короткие, так и более продолжительные. Это может относиться ко всем компонентам подъемника, включая панели управления, электронные устройства и т.д. Кроме того, существуют гарантийные сроки и максимальные сроки ремонта лифта в многоквартирных домах.

Важно понимать, что предельный срок эксплуатации не имеет установленного законодательно ограничения сверху. Если обслуживающая компания дает заключение о безопасности его работы, лифт может продолжать функционировать до следующего обследования или внепланового ремонта.

Как заменить лифт, если у вас специальный счет

Заменить лифт в доме, жильцы которого отчисляют взносы на капремонт на специальный счет, можно в три шага. Сначала нужно узнать, сколько средств на счете. Это можно сделать, взяв соответствующую выписку в отделении фонда капремонта или в банке, где открыт счет.

Затем нужно провести собрание собственников жилья. Если, например, средств на счете недостаточно, в повестку можно включить привлечение недостающей суммы за счет кредита или спонсора. Эксперты в сфере ЖКХ отмечают, что в домах, которые откладывают деньги на капремонт на специальный счет, финансов на срочную замену лифта может быть недостаточно, а привлечь недостающие трудно.

Итогом собрания должен стать протокол, в котором будет зафиксировано единогласное мнение по всем вопросам не менее 2/3 собственников квартир. Протокол передают в управляющую компанию, чтобы определить дальнейшие действия по замене лифта.

Если собственник квартиры уверен, что случай именно гарантийный, каков должен быть порядок его действий? Куда звонить и писать? Здесь начинаются тонкости, которые, как правило, рядовому владельцу квартиры неизвестны.

Во-первых, многое зависит от того, где именно обнаружен дефект. Если в контуре квартиры, то есть непосредственно во владениях собственника, то он может обращаться либо в управляющую компанию, либо непосредственно в компанию, с которой заключен договор долевого участия.

ВАЖНО: юридически управляющая компания не несет ответственности за поломки, произошедшие в квартире в период гарантийного ремонта, поскольку договор купли-продажи собственник заключает не с УК, а с застройщиком.

Иначе обстоят дела, если неисправность обнаружена жителями в МОПах — местах общего пользования, куда входят входные группы, лестничные площадки и пролеты, лифты, подвалы и чердаки. В этом случае жильцы не могут напрямую обращаться к застройщику — ведь договор ДДУ или ДКП подписан только в отношении квартиры. А значит, дорога только одна — к управдому. Нужно составить заявку на ремонт и убедиться, что она зарегистрирована. После этого сотрудник УК запускает заявку в работу и связывается с клиентом для согласования даты комиссионного обследования.

Действие гарантии после сдачи дома

В соответствии с законом о долевом строительстве дольщику предоставляется гарантия на дом от застройщика. В частности, это требование указано в ст. 7 ФЗ №214 от 2004 года.

Но из положений закона не все дольщики могут вынести понимание, на что именно действуют гарантийные обязательства. Также не всем понятно, каким образом застройщика можно принуждать устранять выявленные дефекты.

Поэтому в данном материале мы решили рассмотреть вопрос гарантий в долевом строительстве.

В ч.1 указанной статьи закона о долевом строительстве говорится, что застройщик обязан передать дольщику квартиру (иной объект в соответствии с предметом договора), которая соответствует:

В ч.5 той же статьи говорится о гарантийных обязательствах. Но нет расшифровки, на что именно распространяется гарантия. Но прежде чем рассмотреть «гарантийные случаи», обратим внимание на дефекты, которые были выявлены при передаче квартиры.

Застройщик освобождается от ответственности, если дольщик принял квартиру со всеми дефектами и подписал акт приема объекта долевого строительства. Поэтому важно принимать квартиру, полностью соответствующую условиям договора и действующим техническим и прочим регламентам. О том, как это сделать, читайте здесь.

А вот все остальные дефекты, которые выявляются в течение гарантийного срока, подлежат устранению за счет застройщика при условии его вины в их происхождении. Гарантия распространяется на инженерные сети, оборудование, конструктив здания и прочие элементы по договору. Чаще всего недовольство дольщиков вызывает:

Словом, любые дефекты, которые возникают в течение гарантийного срока по вине застройщика, являются поводом для обращения по гарантии. Однако есть перечень недостатков, на которые гарантия не распространяется.

На что не распространяется гарантия на дом от застройщика

Поскольку застройщик отвечает исключительно за «капитальные» недочеты, то есть возникшие по его вине вследствие проектных или строительных недочетов, отказ в гарантийном устранении недостатков всегда связан со следующими обстоятельствами:

Если выявленный дефект не связан с любым вышеперечисленным, дольщик вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатка и компенсации расходов, связанных с его появлением. Но сделать это нужно в пределах гарантийного срока.

Сколько лет гарантии на дом дает застройщик

Продолжительность гарантии определена все той же 7-ой статьей ФЗ №214 от 2004 года.

Но продолжительность гарантии может быть увеличена условиями ДДУ. Течение гарантийного срока начинается со дня передачи квартиры в собственность. Однако договор может предусматривать иную дату начала исчисления гарантийного срока (например, со дня фактического заселения дольщика в квартиру).

Что делать при выявлении дефекта, если срок гарантии на дом не истек

Все та же статья закона о долевом строительстве предполагает, что дольщик вправе потребовать от застройщика устранения недостатка любым способом:

Требование об устранении недостатка передается в виде претензии, в которой указывается характер дефекта, а также конкретные требования (об устранении или выплате компенсации). Застройщик обязан ответить на претензию и либо принять требования заявителя, либо отказать в их удовлетворении. О том, как именно предъявляется претензия по недочетам, читайте здесь.

Если застройщик отказывается удовлетворять претензию дольщика, можно обращаться в суд. Через суд можно добиться и устранения недостатка, и выплаты компенсации. Подробней о суде с застройщиком написано в этой статье.

Отказ по гарантии после сдачи дома

Но не стоит надеяться, что застройщик будет оперативно устранять все выявленные жильцами недочеты. Напротив, он будет изо всех сил стремиться отказать в гарантийном устранении «ляпа», и пытаться выставить виноватыми:

Причем, как правило, это происходит уже на этапе претензионной работы. Весь расчет застройщика строится на том, что дольщик махнет рукой и сам зашпаклюет трещину или заменит фурнитуру окна (а то и всю оконную конструкцию). Как показывает практика, расчет обоснованный – редкий дольщик доходит до суда.

Но если дольщик все же доходит до суда, застройщик вновь доказывает отсутствие своей вины. И противостоять напору его юрисконсультов сможет только профессиональный юрист. Ведь если начат судебный процесс, то все сроки устранения недостатка уже вышли, и за просрочку с девелопера взыскивается компенсация вместе со штрафом. Естественно, что застройщику не хочется платить.

Поэтому юристы настоятельно советуют: при выявлении дефекта не нужно сразу связываться с представителем застройщика и пытаться решить вопрос самостоятельно. Лучше привлечь к решению проблемы специалиста, как минимум, запросив бесплатную консультацию. О том, какую помощь возможно получить в сфере долевого строительства, читайте здесь.

Как действовать, если вы на спецсчёте?

– Провести собрание собственников, и в протоколе закрепить решение по замене лифта (лифтов).

– Выбрать подрядчика. Он обследует лифт и составляет калькуляцию работ. С ним подписывают договор.

– Если владелец спецсчёта – Фонд капремонта, он должен проверить все собранные документы.

– Затем производится авансовый платёж подрядчику.

– Жильцы следят за ходом выполнения работ.

Разницу доплатят

В Фонде капремонта уверяют, что жалоб на некачественную работу лифтового оборудования (на смену зарубежному пришло отечественное) после его замены нет.

«Во время работ расширяют лифтовую кабину, а также входной проём до 800 мм. Такого результата удаётся достигнуть, благодаря установке телескопических дверей, которые открываются в одну сторону. Такими лифтами беспрепятственно могут пользоваться люди, использующие габаритные инвалидные коляски-вездеходы. Раньше они не проходили в проём по ширине, – рассказали в учреждении. – Также комфортнее стало использовать лифт мамам с детскими колясками. В современный лифт спокойно встанут две. На кнопках лифта размещён рельефно-точечный тактильный шрифт для чтения незрячими. Безопасности – особое внимание. Фонд устанавливает лифты с безредукторной лебедкой, со встроенным грузовзвешивающим устройством, защитой от проникновения, вмонтированной системой «фотошторы» и, конечно, уловителем лифта, который в случае маловероятного обрыве троса не даёт упасть кабине вниз. Собственники могут самостоятельно выбрать дизайн и цвет кабины, которые оснащены системой вентиляции, комфортным уровнем освещения, зеркалом и поручнем».

Что касается денег, то региональное правительство решило помочь «спецсчётчикам» и софинансировать работы по замене «возрастных» лифтов. Причём, замену в таких домах хотят произвести досрочно – в 2024 году. Но для этого жильцам придётся временно перейти на счёт регионального оператора, чтобы покрыть разницу в стоимости.

С 2015 по 2022 годы Фонд капремонта заменил 286 комплектов лифтового оборудования в 126 многоэтажках.

Гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома

Юлия Меркулова Автор статьи Практикующий юрист с 2012 года

Выявить недостатки в конструкции здания или инженерных коммуникациях на этапе приемки жилого помещения не всегда удается. Как показывает практика, дефекты могут проявиться через несколько месяцев или даже лет.

Какую ответственность несет застройщик после подписания акта приема-передачи жилья и в течение какого срока можно обращаться с претензиями, вы узнаете из нашей статьи.

Вопрос гарантийных обязательств строительной компании регулируется федеральным законом. В нем прописаны сроки и недостатки строения, на которые эти обязательство распространяются.

Срок гарантийных обязательств

По закону гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет на объект долевого строительства, за исключением инженерного и технологического оборудования, на которые гарантия должна быть не менее 3 лет. Период исчисляется с момента передачи дома.

Гарантийный период устанавливается ДДУ и не может быть меньше 5 лет.

Если в договоре прописан меньший срок, такие положения соглашения между застройщиком и дольщиком признаются ничтожными.

В законе прямо указано, что установленные гарантийные сроки являются минимальными и могут быть увеличены в договоре долевого участия в строительстве. Так, например, гарантия на кровлю у большинства строительных компаний составляет 10 лет.

К недостаткам самого здания относятся:

На изменения, произведенные жильцами самостоятельно после приемки дома, гарантия строительной компании не распространяется. Например, если собственник установит в квартире новые окна в период гарантии, то при выявленном в них браке ответственность будет нести фирма, в которой он их заказал, а не застройщик.

К поломкам инженерных коммуникаций относятся:

Дефекты устраняются в срок, согласованный с собственниками жилых помещений.

В случае задержки выполнения требований, строительная компания выплачивает неустойку за каждый день просрочки в размере 1% от стоимости расходов, необходимых для ремонта.

Следует помнить, что взыскание неустойки в такой ситуации возможно лишь в том случае, если собственник использует помещение для личных, семейных нужд, а не в предпринимательских целях.

В случае выявления дефектов в процессе приемки квартиры вы имеете полное право не подписывать акт приемки-передачи и требовать устранения в разумный срок (как правило, это 30-45 дней).

На практике, строительные компании часто предлагают жильцам устранение недостатков после приемки жилого объекта. Застройщик заинтересован в скорейшем подписании бумаг, потому что за каждый день просрочки передачи дома ему приходится платить неустойку. Вы же имеете полное право отказаться от такого предложения и не подписывать акт до устранения дефектов.

На что не распространяется гарантия застройщика?

Строительная компания имеет полное право отказать в устранении недостатков в следующих ситуациях:

В вышеперечисленных случаях ответственность несет управляющая компания или сами жильцы.

Так, например, после сдачи дома технологическое оборудование передается в ведение УК, которая должна проводить регулярное обслуживание коммуникаций, проводить плановый и внеплановый ремонт.

Если управляющая компания нарушает правила эксплуатации. То именно на ней будет лежать ответственность за возникшие недостатки даже в гарантийный период.

Если вы не знаете точно, кто должен нести ответственность в вашем конкретном случае, рекомендуем направить претензии и в управляющую компанию, и застройщику.

В соответствии с законом собственники жилья имеют право требовать:

Как правило, собственники своими силами проводят ремонт в тех случаях, когда дефекты влияют на безопасность проживания.

Кроме того, закон позволяет требовать возмещение морального вреда. В этом случае в суде придется доказывать, что вы понесли нравственные страдания из-за выявленных дефектов в постройке и инженерной конструкции. К примеру, ваша квартира расположена на 9 этаже дома.

Через несколько месяцев после заселения регулярно начал ломаться лифт. У вас маленький ребенок, с которым врачи рекомендуют ежедневно гулять, но из-за поломок в лифтовой системе вы вынуждены гулять с ребенком раз в несколько дней.

По этой причине вы постоянно находитесь в расстроенном состоянии и вынуждены пить успокоительные средства. Кроме того, на нервной почве у вас стало меньше молока.

Следует помнить, что суды, как правило, значительно сокращают размер присуждаемой компенсации, поэтому не бойтесь просить в своих требованиях больше.

Претензия к застройщику

В случае выявления повреждений следует как можно скорее направить претензию строительной компании. Документ составляется в простой письменной форме. В заявлении следует обязательно указать:

В законе написано, что дефекты должны быть устранены в разумный срок, конкретное количество дней при этом не указано. Период напрямую зависит от характера дефектов, но, как правило, не превышает 30-45 дней. Если вы затрудняетесь самостоятельно определить срок, рекомендуем обратиться за консультацией к специалистам.

Если вы подали претензию без указания срока, направьте повторный исправленный документ с указанием периода устранения недостатков. При отсутствии конкретной даты трудно будет доказать, что застройщик нарушил соглашение, а также рассчитать неустойку.

В конце претензии ставится дата и подпись. Документ составляется в двух экземплярах. При подаче следует попросить сотрудника строительной компании поставить подпись на вашем варианте.

В случае, если представитель строительной компании отказывается принимать претензию, документ можно отправить по почте заказным письмом с уведомлением. Обращение может быть подписано одним из жильцов, быть коллективным или направлено ТСЖ.

Очень важно при выявлении дефектов зафиксировать их на фото или видео. Фотографии и записи пригодятся в суде, если строительная компания откажется устранять недостатки добровольно.

Если строительная организация соглашается с претензионными требованиями, то проводится совместный осмотр дефектов и составляется акт с фиксацией недостатков.

В случае банкротства застройщика после передачи дома, претензии по дефектам следует предъявлять саморегулируемой организации, которая будет устранять недостатки.

В ситуации, когда застройщик не устраняет дефекты, утверждая, что они возникли по вине жильцов либо естественного износа, собственники жилья могут провести независимую экспертизу за свой счет. В случае, если экспертиза признает вину строительной компании, то понесенные затраты можно взыскать с застройщика.

Если строительная компания отказывается устранять, возникшие дефекты следующим шагом будет обращение в суд с исковым заявлением. Иск может быть также, как индивидуальный, так и сразу от нескольких жильцов.

Заявление подается в суд по месту нахождения (юридического адреса) застройщика. Документ пишется в свободной форме, при этом должен содержать в себе:

В конце заявления ставится дата и подпись. В приложении прикладываются: договор долевого участия в строительстве, результаты экспертизы (при наличии), фотоснимки, чеки, сметы от фирм, которые занимались ремонтом и другие письменные доказательства.

Количество копий искового заявления и других документов должно совпадать с числом лиц, участвующих в деле.

Иск рассматривается судом в течение 2 месяцев. В случае несогласия с принятым решением возможно обжалование в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

Резюме

Подводя итог, можно сказать, что ответственность строительной компании после сдачи дома не заканчивается.

В случае выявления повреждений, собственники квартир имеют право требовать устранения недостатков в сроки, оговоренные в законе.

При отказе строительной компании проводить ремонт за свой счет или возникновении других разногласий по вопросу гарантийных обязательств застройщика, рекомендуем обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Людмила Разумова Редактор Практикующий юрист с 2006 года

Проверка жалобы

Комиссионное обследование — главное и основное мероприятие, на котором в идеале должны присутствовать представители и застройщика, и управляющей компании, и, возможно, даже подрядчика — если работы, к которым возникли претензии, выполнял подрядчик. Именно в ходе этого обследования выясняется, кто ответственен за дефекты и за чей счет будет произведен ремонт. Тут же выносится вердикт — является ли произошедшее гарантийным случаем. По итогам комиссионного обследования составляется акт, который должны подписать все заинтересованные стороны. В течение 45 дней после составления акта дефекты и поломки должны быть устранены исполнителем.

ВАЖНО: устранить брак может организация, с которой заключен договор подряда и которая в рамках договора несет гарантийную ответственность. Если подрядчик — банкрот или по иным причинам не может участвовать в устранении дефекта, то это проблема застройщика и он сам ее должен решать.