14 февраля 2024
Депутаты Законодательного собрания Петербурга выступили резко против разбивки квартир на студии и продажи таких объектов под видом долей. Соответствующий проект федерального закона рассмотрели в первом чтении, 14 февраля, на пленарном заседании.
Авторы документа предложили обратиться к Госдуме с инициативой о принятии федерального закона “О внесении изменения в Федеральный закон “О государственной регистрации недвижимости”. Законопроект уже поддержал Совет законодателей РФ.
В случае появления такого закона к заявлению о государственной регистрации прав в общей долевой собственности в многоквартирном доме, расположенном в Москве, Петербурге и Севастополе, нужно будет прилагать технический паспорт квартиры, содержащий сведения об обследовании жилого помещения, выданный не ранее чем за 30 календарных дней до подачи заявления. Это позволит узаконить перепланировку или выявить, если предыдущий собственник решил её скрыть.
Как отмечается в тексте федеральной инициативы, большинство сомнительных и незаконных “квартир-студий” размещается в старом фонде в центральных районах города. Собственники многокомнатных квартир не согласовывают их перепланировку в порядке, установленном Жилищным кодексом, и продают доли в многокомнатных квартирах под видом отдельных жилых помещений по заниженной цене. Удачное расположение в совокупности с низкой ценой вводят в заблуждение покупателей. Собственники осуществляют перепланировку многокомнатной квартиры таким образом, что новая образованная комната становится фактически “квартирой-студией”: осуществляется установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования.
По информации депутата Дмитрия Павлова, в городе осталось порядка 60 тыс. нерасселённых коммунальных квартир, не все из них может расселить город.
Крупник, в свою очередь, отметил, что если речь идёт о коммуналке, где не проводились перепланировки, технический паспорт для продажи комнаты не требуется. При этом депутаты не исключают обратной силы закона, когда собственников таких “студий” принудительно обяжут восстановить изначальный вид квартиры.
Инициативу утвердили при 36 голосах за. Воздержались 6 парламентариев. Против проголосовали 6 депутатов.
Как писал “Деловой Петербург”, в городе в последнее время растёт спрос на малогабаритные квартиры. Кроме того, покупатели стали больше интересоваться комнатами в коммунальных квартирах.
Спикер ЗакСа Александр Бельский обращал внимание, что дробление квартир чревато проблемами с законом, поскольку нового собственника могут заставить вернуть помещение в изначальное состояние. Кроме того, перепланировка может навредить самому зданию.
Россияне стали чаще покупать комнаты в коммунальных квартирах. Сегодня на рынке недвижимости это один из самых малогабаритных форматов жилья. И один из самых дешевых. Однако, по статистике, спрос на коммуналки за год вырос на 10-15 процентов, на 10 процентов поднялись и цены. Чем привлекает покупателей эта недвижимость, какие есть риски при покупке подобных объектов и может ли убитая комната в коммуналке стать началом новой жизни — в материале «Ленты.ру».
«Имеется своя квартира, в родном городе, в которой живет сейчас бабушка. Хочу купить дополнительную комнату. Жить я в ней не буду, так как живу в другом городе. Просто вложение денег. Стоит ли?» Такой вопрос некоторое время назад задала одна из пользовательниц популярного женского форума. В комментариях развернулась дискуссия. Одни читатели советовали купить, а потом сдавать ее в аренду, другие — вместо комнаты стоит взять студию или «гостинку», а еще лучше — вложиться в комнату в Москве или Санкт-Петербурге, а третьи посчитали, что вообще стоит бросить эту затею. «Есть же другие способы сохранения сбережений. Инвестиционные , к примеру», — писали они.
«За комнату в “сталинке” можно было купить квартиру»
Квартиры, состоящие из изолированных комнат, в которых проживали несколько семей или жильцов, впервые возникли еще в XVIII веке. Тогда и в Европе, и в России начали появляться мануфактуры, и сельские жители массово переезжали в города. Они арендовали комнаты в многоквартирных домах, причем часто одну комнату могли делить несколько жильцов — это называлось «снимать угол».
Приметой советского быта стали коммунальный квартиры. В 1917 году, после Октябрьской революции, частная собственность в стране была отменена, а жилье — национализировано. Из-за гражданской войны и разрухи население крупных городов резко увеличилось. Чтобы решить жилищный вопрос, советское правительство ввело меру, известную как «уплотнение». Граждан, нуждающихся в жилье, стали подселять в просторные квартиры более состоятельных горожан. Так появились «коммуналки»: один длинный коридор, изолированные комнаты, кухня, на которой у каждого есть свой уголок, общие ванная и туалет, и входная дверь со звонком и табличкой под ним — кому из жильцов сколько раз звонить.
такой в СССР была средняя норма жилплощади на одного взрослого человека в коммунальной квартире. На одного ребенка полагалась половина этой площади
Несмотря на то что изначально «уплотнение» считалось временным решением, коммуналки существуют до сих пор. Так, в Санкт-Петербурге в 2023 году насчитывалось 62 тысячи коммунальных квартир, в Москве данные есть только за 2014 год — тогда в столице было зафиксировано 72 тысячи коммуналок. В 1990-е годы их обитатели начали свою жилплощадь приватизировать, а к концу десятилетия комнаты в коммуналках массово вышли на рынок.
«В конце 1990-х — начале 2000-х на рынке еще не было такого формата жилья, как студия, — рассказывает член Российской гильдии риелторов Татьяна Мамонтова. — И тем, кто искал бюджетное жилье, не оставалось ничего другого, как покупать комнаты. Особенным спросом они пользовались тогда у вахтовиков, студентов, а также у молодых специалистов, приглашенных из российских регионов или из-за рубежа».
Согласно Жилищному кодексу РФ, комната — это изолированное помещение (часть дома или квартиры), предназначенное для использования в качестве места непосредственного проживания граждан
«Комнаты покупали — еще как! Особенно в центре Москвы, в “сталинках”, — поддерживает директор компании «Релайт Недвижимость» Константин Барсуков. — До 2010-х годов монолитных домов строилось мало, и “сталинки” считались жильем премиум-класса. Было время, когда, продав комнату в таком доме, можно было приобрести целую квартиру».
А еще, по воспоминаниям специалистов, на рынке в те годы работали черные риелторы. Они скупали у асоциальных элементов комнаты, заселяли в них, например, мигрантов, создавая соседям невыносимые условия для проживания и подталкивая к тому, чтобы собственники комнат побыстрее продали проблемное жилье. И в итоге получали целую квартиру за бесценок.
Комнаты охотно покупают одинокие мужчины
На сегодняшний день в Москве, согласно базе ЦИАН, насчитывается около 1200 комнат, доступных для покупки, в Санкт-Петербурге объектов втрое больше — свыше 1000, в других крупных российских городах-миллионниках (Екатеринбург, Новосибирск, Казань и так далее) — от 400 до 700 объектов. Это составляет примерно 2,5 процента всего имеющегося в продаже жилья.
Специалисты утверждают, что спрос на них есть. Более того, в последнее время он даже растет — только за 2023 год увеличился на 10-15 процентов.
Интерес россиян к этому виду недвижимости эксперты объясняют несколькими причинами. Так, генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко отмечает, что сегодня приобретение полноценной квартиры для части покупателей стало не по карману, так как выросли не только цены на жилье, но и ставки по ипотеке.
Еще один фактор — усилившийся отток населения из двух столичных мегаполисов в другие перспективные регионы страны и за ее пределы. «Часто, переезжая в другой город или страну, люди в родном городе оставляют за собой хотя бы какую-то недвижимость, — говорит Татьяна Мамонтова. — В моей практике нередко встречаются клиенты, которые продают большую квартиру в Москве или ближнем Подмосковье и переезжают в Крым или Краснодарский край, а чтобы не лишаться московской прописки и льгот, приобретают комнату». Кроме того, россияне в целом в 2023 году чаще покупали недвижимость, чем в кризисном 2022-м — в том числе они чаще приобретали и комнаты, замечает Константин Барсуков.
Круг покупателей в сегменте комнат довольно широк. В первую очередь такая недвижимость востребована у тех, кто приехал в большой город и кому надо там закрепиться, утверждают риелторы. «Люди часто делают так: сначала купили комнату, потом продали, деньги от продажи пустили на первый взнос за квартиру. И так далее — пока жилищные условия не улучшатся до желаемого уровня», — рассказывает частный риелтор Надежда Гусарова. Вторая категория покупателей — родители студентов, которые приобретают комнаты ради того, чтобы их дети жили не в общежитии. А также семьи, которые по каким-либо причинам решили разъехаться. Третья группа — те, у кого есть небольшие сбережения, хотят сдавать в аренду жилье и на этом зарабатывать. На квартиру не хватает, поэтому покупают и сдают комнату. «Комната в Санкт-Петербурга сдается иногда дороже, чем студия в спальном районе», — продолжает Гусарова.
А еще, по наблюдениям Татьяны Мамонтовой, комнаты охотно приобретают одинокие мужчины. Они легче переносят тяготы коллективного проживания, не так привередливы в быту и изначально готовы к спартанским условиям. «Одна моя доверительница владела двумя отдельными комнатами в трехкомнатной коммунальной квартире в районе Филевского парка, — рассказывает специалист. — В третьей комнате проживала одинокая интеллигентная женщина средних лет.
Комнаты моей клиентки стояли закрытыми: в них долгое время никто не жил, и они не сдавались. По факту хозяйка третьей комнаты пользовалась квартирой одна. В какой-то момент хозяйка двух комнат решила одну из них продать. И владелица третьей комнаты резко изменилась в худшую сторону. Бросила работу, стала крепко выпивать. На просмотрах чинила препятствия: завела восточно-европейскую овчарку, стала приглашать к себе в гости маргинальных друзей, устраивала истерики, ходила голая по квартире. То есть делала все, чтобы отпугнуть потенциальных клиентов
И все же нашелся одинокий мужчина, который не побоялся всех этих “выступлений” и согласился на сделку. Как только комната была продана, женщина вернулась в свое привычное состояние, и теперь они с соседом живут душа в душу».
Выбирая комнату, потенциальные покупатели обращают внимание на несколько параметров. По словам риелторов, наибольшим спросом сейчас пользуются комнаты правильных форм площадью 14-16 квадратных метров. Желательно, чтобы они были в центре города или в пешей доступности от метро — жильцы комнат обычно пешеходы. Что касается соседей, то здесь важно не только их количество, но и состав — комнаты с соседкой-старушкой продаются быстрее. «Как правило, она следит за чистотой, и есть надежда, что если старушка одинокая, а ее жилплощадь не приватизирована, то, когда она умрет, комнату можно будет выкупить у города», — говорит Надежда Гусарова.
А вот комнаты в густонаселенных квартирах, неприватизированные или «зависшие» (когда не хватает хотя бы одного отказа от покупки соседа или невозможно найти наследника жилья) люди стараются не приобретать. «Одна из самых тяжелых сделок в моей практике — продажа комнаты в шестикомнатной коммунальной квартире, — вспоминает Татьяна Мамонтова. — Процесс длился более трех лет. Все комнаты сдавались внаем, и когда клиент видел полный состав жильцов коммуналки в количестве восемнадцати человек, у него пропадало всякое желание связываться с этим объектом».
Сделала ремонт, но жить там не смогла
В отличие от спроса, предложение за прошедший год сократилось почти на 40 процентов. Часть комнат владельцы решили не продавать, а сдавать, так как ставки на рынке аренды растут, а часть переделывают в студии, оборудуя кухнями и санузлами, и продают как малогабаритные квартиры. Те же комнаты, что выставлены на рынок, далеки от идеала. «В Москве например, много комнат находятся в старых рабочих районах — Текстильщики, Капотня, Лефортово, Бирюлево Восточное», — рассказывает Константин Барсуков. «В экспозиции все чаще встречаются комнаты по 20 квадратных метров и более, а также кейсы по две комнаты в коммуналке одним лотом. Однако спроса на такие предложения нет из-за неконкурентной цены. К примеру, за комнату 20 квадратных метров продавец просит порядка 6 миллионов рублей, а минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет примерно 7,5 миллиона», — добавляет Татьяна Мамонтова.
Что касается цен, то сегодня в среднем по российским городам комната стоит 1,2 миллиона рублей. Самые дешевые объекты можно найти в Ульяновске (220 тысяч рублей за комнату 13,6 квадратных метров с мебелью) и Нижнем Тагиле (230 тысяч рублей за помещение 12 квадратных метров с косметическим ремонтом). А самые дорогие — в Санкт-Петербурге и Москве. Так, в Петербурге за комнату 23 квадратных метра в трехкомнатной квартире в самом центре города с видом на Неву просят 15 миллионов рублей, в Москве за 17 миллионов можно приобрести комнату 17 квадратных метров с евроремонтом рядом с метро «Проспект Мира». В среднем же в обеих столицах цены на комнаты стартуют с 3-4 миллионов рублей.
Цена комнаты зависит не только от местоположения, но и от количества комнат в коммунальной квартире. К примеру, в двухкомнатной квартире комната будет стоить на 10-15 процентов больше, чем в четырехкомнатной, при условии одинаковой площади и локации
Приобрести хорошую комнату сегодня — большая удача. Везет, к сожалению, не всем. Так, одна из покупательниц, Ирина из Пятигорска, рассказывает, как покупала комнату в Москве. В Пятигорске у ее родителей был загородный дом, который лет пять назад они продали за 2,5 миллиона рублей. Ирина решила купить однокомнатную квартиру или студию в Москве или ближнем Подмосковье — такую, чтобы сразу заехать и жить. Но ничего приличного за эти деньги не нашла. Тогда подруга-риелтор предложила ей комнату — 11 квадратных метров, на Цветном бульваре. Ирина купила ее, сделала своими силами небольшой ремонт, но жить там не смогла. Мало того что комната была малюсенькая, так еще и соседи оказались не самыми приятными людьми. В итоге женщина сначала сдала комнату за 20 тысяч рублей парню из Пятигорска, который приехал в Москву работать финтес-тренером, а сама на эти деньги сняла на окраине полноценную «однушку». «Пока живем так, а что дальше, будет видно», — говорит она.
А вот супругам Дмитрию и Валерии Голубь из Санкт-Петербурга посчастливилось больше. Молодые люди — реквизиторы в Мариинском театре. Долгое время они снимали комнату в историческом округе Санкт-Петербурга, на набережной реки Пряжки. Когда же хозяева выставили квартиру на продажу, решили купить в этом районе свое жилье. Бюджет покупки был ограничен 4 миллионами рублей. Дима и Лера пересмотрели множество вариантов: от крошечных комнат в доме-утюге до 30-метровой с огромной старинной печью. В итоге их зацепила одна — комната в мансарде с двумя массивными колоннами у окна. Квартира тоже была необычна: семь ее жилых комнат располагались в здании постройки XIX века, а кухня, ванная и коридор — в заново отстроенном флигеле. Молодые люди взяли ипотеку, оформили покупку и сделали своими руками ремонт: побелили стены, отциклевали старинный дубовый паркет, привезли мебель и ретрохолодильник. Теперь они хотят освоить крышу, два метра которой доступно им прямо у окна. «Мы хотим вернуть крыше ограждение, чтобы там можно было посидеть с чашечкой чая. Глупо не пользоваться таким даром — это же Питер!» — говорит Лера.
«Связь с ним потеряна, даже родному брату его не найти»
«Одна из самых дешевых комнат, которая сейчас продается в Петербурге, — комната в Выборгском районе за 850 тысяч рублей, — рассказывает риелтор Надежда Гусарова. — Откуда такая цена, смотрите сами. Жесть».
В описании по ссылке на Циане обнаруживается следующее. Комната 16,2 квадратных метра расположена в восьмикомнатной квартире. Один из соседей — пожилой человек, который в комнате не проживает, другая соседка — женщина, владелица шесть комнат, живет с мужем и двумя сыновьями. По документам на продажу выставлена только половина комнаты. Вторая половина принадлежит брату продавца. «Он сирота, которого усыновили родители, граждане Франции, 15 лет назад. Связь с ним потеряна, даже родному брату его не найти», — сказано в объявлении.
При покупке комнат, как и при покупке всякого дешевого и ходового товара, нужно быть очень внимательным, предупреждают риелторы. На что же, по мнению специалистов, необходимо в первую очередь обратить внимание?
Приобретая комнату, нужно проследить, чтобы были строго соблюдены все юридические формальности: необходимо иметь на руках официальные отказы соседей от покупки жилья, реализация объекта на рынке должна происходить по цене не ниже, чем указано в уведомлении для других сособственников коммунальной квартиры. В противном случае сделку можно оспорить
риелтор, член Российской гильдии риелторов
«Частый риск — попасть на неадекватных соседей. Также может выясниться, что у предыдущего владельца есть непогашенные долги по коммуналке», — продолжает Надежда Гусарова.
Константин Барсуков, со своей стороны, советует всегда запрашивать при сделке поэтажный план, чтобы убедится, что продавец показывает именно ту комнату, которую покупатель собирается приобрести. Кроме того, стоит проверить, не показывает ли продавец комнату в определенное время — таким образом часто владельцы комнат скрывают неадекватных соседей.
Кроме того, важно удостовериться, чтобы покупатель приобретал в коммунальной квартире именно комнату, а не долю, подчеркивают риелторы. Комната имеет определенный юридический статус — выделенный лицевой счет и кадастровый паспорт. Доля в праве на недвижимое имущество не дает четкого определения, где конкретно находятся квадратные метры. В судебном порядке доля может быть физически выделена в любом жилом помещении объекта. Исключение из этого правила составляют только комнаты в Санкт-Петербурге. «У нас в Питере комната — это всегда доля», — уточняет Надежда Гусарова.
В целом же риелторы уверены, что интерес покупателей к комнатам будет всегда, особенно в периоды экономических кризисов. «Вот если реально денег мало, а квартиру хочется, хотя бы в будущем, то покупка комнаты —это перспективно, — считает Надежда Гусарова. — На это может хватить денег даже у одного человека, не надо искать компаньонов». В то же время более современная альтернатива комнате — студия, указывают специалисты. К примеру, в Новой Москве сейчас можно найти 20-25 метровые студии по цене от 4 до 6 миллионов рублей.
История одной комнаты
Надежда Гусарова, риелтор:
Эта история случилась в Санкт-Петербурге незадолго до пандемии. К нам в агентство недвижимости обратился клиент, который хотел продать свою комнату у Нарвских ворот и купить студию в Девяткино. По клиенту было видно, что он человек, мягко говоря, пьющий. Но он заверил, что «завязал» и хочет начать новую жизнь: работает на заводе, у него есть зарплатная карта и ему нужна ипотека. На встречу он пришел с подругой — очень милой и совершенно непьющей девушкой.
Ничего нереального в желании мужчины продать и купить не было, но трудности начались сразу. Первым делом нам надо было получить отказы от покупки его комнаты соседями. Соседей было трое: старушка, которая жила в области и связи с которой не было, судимый алкоголик и злостный неплательщик алиментов, скрывавшийся на квартире своей очередной подруги. Где-то уговорами, где-то обещаниями проставиться, но за два месяца удалось получить все отказы.
Другой проблемой стало состояние самой комнаты. Темная, грязная, вонючая. Чтобы привести ее в товарный вид, я заставила клиента выкинуть старое постельное белье, вымыть окна и пол, повесить тюль и вкрутить яркие лампочки. Чтобы сохранить комнату в чистоте, мужчина даже переехал к своей девушке на время показов.
Наконец, у клиента были долги: 150 тысяч рублей по коммуналке и 50 тысяч солидарного долга за свет. С этой проблемой решили бороться, найдя покладистого покупателя, который согласится, что продавец погасит долг после подписания договора купли-продажи.
На подготовку и поиск покупателей ушло три месяца. Приобрести ее решила рабочая семья сибиряков, которым надо было обосноваться в Петербурге. И вот, когда они уже почти съехали со съемной квартиры, мой клиент заявил, что он разошелся с девушкой и ему больше ничего не надо — ни новой студии, ни новой жизни! Мне было жаль и его, и наших покупателей. Я, как могла, объясняла продавцу, что сейчас у него хватает на первоначальный взнос на студию, что через год комнату у него могут отнять за долги, что конфликты с соседями, выражающиеся в мордобоях, могут плохо закончиться.
Комнату мы продали без особых приключений. Затем купили студию. Я не знаю, как сложилась дальше судьба моего клиента: живет ли он в студии, вернулась ли к нему девушка, завел ли он собаку. Но я точно знаю, что даже убитая комната в коммуналке с маргинальными соседями может стать шагом к новой жизни.
Юридически такое помещение является долей в коммунальной квартире. Покупать его рискованно. Новый владелец получит не полноценную квартиру, а долю с незаконной перепланировкой.
Согласно законопроекту, при регистрации прав на долевую собственность продавцов обяжут представлять покупателям актуальный техпаспорт, выданный не ранее чем за 30 дней до подачи заявления. Для этого потребуется пригласить специалиста по технической инвентаризации. Он обследует помещения и поставит в техпаспорте отметку о наличии или отсутствии перепланировки. Это поможет выявлять незаконные перепланировки, объяснил депутат Павел Крупник, один из авторов документа.
Если поправки примут, это отразится на добросовестных собственниках, продающих комнаты в коммунальных квартирах, предупредил депутат Дмитрий Павлов. При продаже помещения у них появятся дополнительные расходы, поскольку они должны будут оформить техпаспорт.
Нововведение создаст дополнительные сложности, считает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик. Чтобы реализовать это на практике, потребуется больше кадастровых инженеров. Кроме того, вырастет нагрузка на регистраторов. Появление нового документа увеличит срок регистрации перехода прав.
Студия, апартаменты или комната в коммунальной квартире? Для людей, которые не понаслышке знают о коммуналках, такой вопрос не стоит – они всегда предпочтут отдельное жилье. Однако покупатели, которые никогда не сталкивались с этим форматом недвижимости, зачастую не понимают всех его особенностей.
В сегодняшней статье мы расскажем, как появились коммуналки, влияет ли проживание в них на психическое здоровье, и встречаются ли добрососедские отношения в постсоветских коммунах. А в конце дадим список проектов, где можно найти самые бюджетные квартиры и апартаменты.
Эпоха коммунальных квартир угасает, её отголоски ещё слышны, но нет больше силы духа и теплой атмосферы в таком формате жилья – «коммуналки» воспринимаются в большей степени как пристанище для пенсионеров и студентов, для тех, кто недавно переехал в Петербург и не может позволить себе более дорогостоящее жилье. И всё же сегодня в нашем городе остается более пятидесяти тысяч таких квартир, а значит до сих пор где-то выбирают дежурных по мытью полов, а холодильники запирают на замки.
Ретроспектива «уплотнения» жилых пространств: откуда взялись коммуналки?
Некий прообраз коммуналок возник ещё в 18 веке – тогда было принято снимать большие квартиры сразу несколькими семьями. Такие «общежития» не всегда связывали людей общими интересами или родством – как правило, углы в доходных домах снимали абсолютно разные по своим наклонностям и занятиям люди – просто так было дешевле.
Принцип уплотненного проживания большевики скопировали у прежнего строя, однако применяли его иначе – подселяли в квартиры к обеспеченным горожанам сотрудников фабрик, людей из других городов, поселений, деревень. В 20-х годах XIX века 70% всех квартир Петрограда стали коммунальными, они включали в среднем от 5 до 8 комнат, проживало в них от 15 до 50 человек (хотя не редкостью были и более «вместительные» квартиры, где сплетались жизнью и судьбой сотни горожан). С началом массового строительства панельных многоквартирных домов в 50-х годах количество коммуналок стало сокращаться, а после распада СССР стартовал официальный процесс их расселения – к 1996-му году осталось порядка 200 тысяч коммуналок, сегодня их число немногим превышает 50 тысяч.
Исследования жизни в коммуналках
Психиатр и член Союза писателей Самуил Бронин провел большую исследовательскую работу на тему сутяжничества коммунальных квартир. Бронин долгие годы изучал патологии, рефлексы и инстинкты надындивидуальных сообществ. Во время работы над книгой «Малая психиатрия большого города», которая была опубликована в 2014-м году, он обследовал сорок одну коммунальную квартиру. В 15 из них была выявлена атмосфера добрососедства, которая предусматривает взаимную помощь, в 19 – обстановка скрытой вражды, которая выражается редкими всплесками отрытых ссор, но чаще представляющая собой общение в рамках натянутых приличий. Прочие же 7 квартир оказались просто непригодными для проживания – в них конфликты то и дело приводили к необходимости вмешательства полиции. Также исследования показали, что для проживающих в коммуналках не характерны нейтральные формы общения – имеется либо ярко выраженная враждебность, либо дружелюбие.
Бронин сравнил квартирные ссоры с реальными боевыми действиями – отличие между этими «неврозами» он нашел лишь в том, что в ходе войны делят территории государств, а в ходе коммунальных конфликтов – коридоры, санузлы и места для готовки. Чтобы привлечь «на свою сторону» домочадцев, участники конфликтов нередко прибегают к клевете, выдумкам о кознях. Остаться в стороне в такой ситуации практически невозможно.
Феномен расширенного семейства и нормы приватности
В то же время, есть примеры душевного и доброго отношения между соседями – когда люди не только помогают друг другу, но и действительно испытывают теплые чувства, засиживаются вечерами на кухне, рассказывают истории. В общении соблюдается негласный внутрисемейный этикет – люди срастаются судьбами, формируя общие правила эксплуатации помещения, комфортные для всех.
На душевное равновесия человека, проживающего в коммуналке, влияет многое – в том числе, это и поведение соседей, и наличие открытых агрессоров, пьющих жильцов, которые плохо следят за общим имуществом и относятся к нему неуважительно. Юлия Феденюк, кандидат исторических наук, которая также исследует поведенческие особенности людей, проживающих в коммунах, в своих работах отмечает, что иногда рост агрессивности конкретного человека связан именно с последствиями отсутствия приватности – это хорошо прослеживается не только в условиях проживания в коммуналках, но и в тюрьме. То есть, чем меньше у человека места для уединения, тем более агрессивным он становится.
И однако же, даже отсутствие душевного покоя и трудные условия не мешают жителям коммуналок быть талантливыми людьми, добиваться поставленных целей – среди известных людей у многих есть коммунальный опыт. К примеру, в свое время в коммуналках жили Людмила Улицкая, Иосиф Кобзон, Михаил Боярский, Жорес Алферов, Генрих Падва. Известно, что в начале XX века во время пребывания в Петербурге комнату в коммунальной квартире был вынужден арендовать художник Марк Шагал. Что уж и говорить о «полутора» комнатах Бродского!
Где найти недорогое жилье?
Если вы предпочитаете заниматься творчеством в отдельном, приватном жилье, но средств исключительно мало, рекомендуем вам обратить внимание на проекты, где можно приобрести квартиру или апартамент недорого.
Если говорить о классическом жилье, то это жилые комплексы и 4 в Шушарах от «Лидер Групп». Тут получится купить отдельную студию от 18 квадратных метров за 2,8 млн рублей. До 3 млн можно найти квартиры в Мурино – например, в жилом комплексе «Ромашки» от 2 (сразу предупреждаем – это долгострой, который сейчас находится в рамках достройки:два корпуса ЖК 4.1 и 4.2 – строятся с привлечением проектного финансирования Банка Дом.рф).
Есть и апартаменты. Например, апарт-отель .Молодость в Невском районе: тут цены на апартаменты начинаются от 2,6 млн рублей за переуступку студии 22 квадратных метра.
Хотите жить ближе к центру как настоящий герой Достоевского? Не вопрос! Совсем рядом со станцией метро «Звенигородская» компания «Реновация » занимается реставрацией исторического дома. Здесь доступны бюджетные лоты – так, домовладение площадью 12 квадратных метров можно приобрести за 2,9 млн рублей. Высота потолков – порядка 3 метров: при желании можно сделать мезонин.
Также за 2,8 млн рублей получится приобрести 14-метровый апартамент в отеле « Нарвская» на набережной Обводного канала. Жить здесь самому вряд ли удастся – апартаменты сервисные – но с получаемого дохода вы сможете снять вполне приличную отдельную квартиру и не превращаться в Раскольникова, который, как мы все помним, сильно страдал от давящей на него атмосферы маленькой неуютной комнаты, до которой ему приходилось пробираться через не самые презентабельные места для жизни других людей (не всегда ему приятных).
Компания «Инновационные коммуникационные технологии» реализует еще один проект с низкой стоимостью апартаментов – он располагается на Канонерском острове. Речь о 15-метровом апартаменте с полной чистовой отделкой стоимостью от 2,4 млн рублей. Проект реализуется в рамках реставрации исторического здания по адресу Канонерский остров, 17. Он расположен прямо у воды, но около ЗСД – прежде чем подписывать документы, оцените расположение и подумайте, насколько вам комфортно.
И, конечно, не забывайте о субсидиях от государства и ипотечных программах. Несмотря на повышение ключевой ставки, в ряде проектов можно встретить лоты, которые предлагаются по субсидированным ставкам.
Комната в коммунальной квартире или общежитии
/ 19 марта 2024
Задумались о покупке жилья, но не хватает финансов? Возьмите комнату в общежитии или коммунальной квартире. Расскажу, как я выбрала бюджетное жилье и превратила комнату без окон и дверей в большую однокомнатную квартиру в новом доме за пять лет.
Как все начиналось
За свои 35 лет я четыре раза покупала жилье: сначала одну комнату в двухкомнатной коммуналке, потом вторую, затем превратила их в единое помещение, продала его и взяла большую однокомнатную, а потом помогла сестре выбрать и оформить квартиру.
В каждом случае выбор подходящего варианта напоминал тост из : имею желание купить дом, но не имею возможности. Имею возможность купить козу, но не имею желания. Денег на квартиру мечты всегда решительно не хватало.
Перед первой покупкой на руках у меня был 1 200 000 рублей — подарок родителей к началу взрослой жизни. Я всегда считала, что нет смысла копить на полноценную квартиру и откладывать покупку. Цены на жилье растут очень быстро, и угнаться за ними тяжело. Нужно ориентироваться на имеющийся бюджет либо брать ипотеку.
Я решила найти жилье в пределах 1 200 000 рублей. Выбирала между комнатой в коммунальной квартире и общежитии.
Я открыла сайт «Авито» и пустилась в «румтуры» по казанским общагам и коммуналкам. Диапазон жилья был довольно широк — я рассматривала все районы города и квартиры разных годов постройки: «сталинки», хрущевки, «ленинградки».
«Сталинки» — это невысокие многоквартирные дома, построенные с 1933 по 1961 год. У них множество достоинств: высокие потолки и большая площадь, широкие подъезды, хорошая шумоизоляция, удачное расположение, небольшая этажность. К недостатку можно отнести только возраст дома.
Хрущевки — дома, построенные с 1956 по 1974 год. В Казани преобладают панельные и кирпичные пятиэтажки. К плюсам можно отнести сравнительно невысокую стоимость, удачное расположение (не обязательно в центре, но большинство хрущевок находятся в хороших местах в спальных районах), уютные зеленые дворы. Но есть и недостатки: маленькие кухни, деревянные облезлые полы, совмещенный санузел и невысокие потолки (2,5 м).
«Ленинградки» — панельные или блочные дома с множеством подъездов, построенные в 70–80-е годы прошлого века. К плюсам относятся сравнительно большая кухня (8–10 метров), лифт в доме, несущие межквартирные перегородки, которые обеспечивают хорошую шумоизоляцию, удачные планировки (отсутствие проходных комнат и равномерное распределение территории внутри квартиры).
За месяц я побывала примерно в 1012 квартирах. Вот наиболее запоминающиеся.
Комната в трехкомнатной коммуналке | Комната в общежитии | Комната в двухкомнатной коммуналке | |
18 кв. м | 18 кв. м | 18 кв. м | |
Спальный район недалеко от центра | Историческая часть города, до центра можно добраться пешком | Спальный район с хорошей транспортной развязкой | |
1 050 000 ₽ | 1 050 000 ₽ | 1 250 000 ₽, удалось сбить до 1 140 000 ₽ | |
Чистый, но очень бюджетный | |||
Семья из четырех человек. Хозяйка недоброжелательно разговаривала | Не смогла познакомиться, в общежитии их много | ||
Благоустроенный двор, большая квартира, нет балкона | Тесный блок на 10 комнат, общая территория захламлена, плохой ремонт в подъезде и блоке | Близко к дороге, угловое расположение комнаты | |
Нет. Не понравилась соседка | Нет, не понравилась общая территория | Да: сосед живет в другом месте, светлая большая квартира |
Общежитие и коммунальная квартира
В коммунальной квартире комнаты принадлежат разным собственникам — кому-то досталось несколько, а кто-то ютится в одной. Причин этому множество, и все они связаны с прошлыми хозяевами и порядком приватизации жилья.
Вся территория общежитий состоит из секторов, в которых может быть разное количество комнат и общая кухня с санузлом. Сам термин «общежитие» означает временное жилье, которое дает учебное заведение или предприятие. Согласно статье 92 ЖК РФ продавать его нельзя, поскольку оно находится в собственности организации.
Сначала его нужно приватизировать, получить статус квартиры или жилого помещения. Комната со статусом квартиры в общежитии — это обособленное жилое помещение с доступом к местам общего пользования.
Перед покупкой можете посоветоваться с профессионалом в области недвижимости. Десять лет назад я выбирала самостоятельно и ориентировалась собственные предпочтения. Но в процессе написания статьи я обратилась к эксперту.
Плюсы и минусы коммуналок и общежитий
генеральный директор АН «Городской риэлторский центр»
У обоих вариантов есть как плюсы, так и минусы. Но, на мой взгляд, общежитие является более выигрышным.
Те общежития, которые сейчас еще существуют во многих городах, кроме студенческих, — в основном, это бывший ведомственный фонд, в котором предприятие выделяло для своих работников комнаты для временного проживания. Но сейчас многие помещения приватизированы. Встречаются даже комнаты в общежитии, имеющие статус квартиры. В таком случае при распоряжении подобным имуществом не возникает никаких проблем ни с продажей, ни с дарением, ни с оформлением жилья.
Современная коммуналка — это обычная квартира в жилом доме, в котором у каждой комнаты свой владелец, а кухня, ванная, прихожая являются местами общего пользования.
Юридически это может быть оформлено по-разному. Например, как долевая собственность. В таком случае при продаже своей комнаты владельцу необходимо получить согласие всех совладельцев. И продать или купить комнату, находящуюся в долевой собственности, с использование ипотеки не получится.
Если помещение в коммунальной квартире выделено как отдельный объект недвижимости — комната, то его уже можно покупать и продавать с помощью ипотеки. Но при этом все равно на любые манипуляции со своей собственностью нужно будет получать согласие остальных соседей.
Отдельный вопрос — оплата жилищно-коммунальных расходов. В общежитии в каждой комнате установлены счетчики, и квитанция приходит на каждого владельца помещения отдельно. Туда же включаются расходы за коммунальные услуги в местах общего пользования, поделенные на всех владельцев. В случае, если кто-то из соседей платить не будет, нет рисков, что вас вместе с ним оставят без воды и света.
Другое дело в коммунальной квартире. Как правило, счетчики на всех жильцов одни, и если кто-то из собственников не может или не хочет оплачивать свою часть расходов, то это придется сделать остальным собственникам, чтобы всю квартиру не отключили от света и воды.
Комната в общежитии и в коммунальной квартире относится к бюджетному жилью, поэтому цены существенно не различаются. Посмотрим на стоимость такого жилья на «Авито» на сегодняшний день.
Год постройки дома, тип | Улица, особенность локации | Площадь, кв. м | ||
Комната в общежитии со статусом квартиры | Тополевая, далеко от центра | 1 900 000 ₽ 98 958 ₽ за кв. м | ||
Комната в коммунальной квартире, 1/3 | Профессора Камая, спальный район, хорошая транспортная развязка | 1 750 000 ₽ 105 422 000 ₽ за кв. м | ||
Комната в общежитии со статусом квартиры | Амирхана Еники, центр города, очень удачная локация | 1 950 00 ₽ 162 500 000 ₽ за кв. м | ||
Комната в коммунальной квартире, 1/3 | Химиков, близко к центру | 2 450 000 ₽ 136 111 ₽ за кв. м | ||
Комната в коммунальной квартире, 1/3 | 2200 000 ₽ 122 000 ₽ за кв. м | |||
Комната в общежитии со статусом квартиры | Карбышева, спальный район с хорошей транспортной развязкой | 2 249 000 ₽ 173 000 ₽ за кв. м |
Если проанализировать данные, видно, что на итоговую стоимость больше всего влияют локация и ремонт. Например, комната на улице Назарбаева без ремонта стоит 2 200 000 рублей. Жилье с такой же площадью, но с отделкой под ключ на соседней улице Качалова обойдется покупателям в 2 700 000 рублей.
Разница составляет 500 000 рублей. Ремонт в одной комнате стоит гораздо дешевле. Вывод: хозяин сделал «косметику» специально для продажи. Либо работали перекупщики — люди, которые покупают бюджетное жилье в плачевном состоянии, ремонтируют и продают в разы дороже.
Мне кажется, лучше купить «убитую» комнату и сделать качественный ремонт на свой вкус. «Косметика» на продажу выглядит красиво, но собственник, скорее всего, использовал самые дешевые отделочные материалы.
Хорошее расположение требует большей доплаты. Чем ближе к центру, тем дороже. Можно рассмотреть хорошие спальные районы с доступной транспортной развязкой.
Разброс цен огромен — от 1 до 3 млн рублей. Слишком дешевые варианты всегда имеют сюрпризы. Какие-то «всплывают» сразу: например, конфликтная соседка или общая территория в «убитом» состоянии. А некоторые вы обнаружите только после покупки. В любом случае слишком низкая цена должна насторожить.
Вы можете купить комнату с минимальными накоплениями. Оформите ипотеку под низкие проценты в Совкомбанке, и завтра мечта станет реальностью.
Можно купить комнату в кредит, а потом сдавать. Так ваше жилье будет само оплачивать ипотеку.
В 2018 году я искала квартиру. Однокомнатные варианты в «ленинградках» стоили 2 200 000–2 800 000 рублей. Нам предложили квартиру с хорошим дорогим ремонтом в спальном районе недалеко от центра за 2 000 000 рублей. Когда я вошла в квартиру, поняла, что проблема в кухне. Когда коридор, санузел, балкон, зал были полнометражными, ее площадь была примерно 3 кв. м. Мы так и не поняли почему — возможно, была неузаконенная перепланировка.
Также собственник попросил занизить стоимость квартиры, то есть в документах купли-продажи указать сумму в полтора раза меньше. Если продавать жилье в течение трех лет после покупки, необходимо заплатить налог в 13% от общей стоимости.
Платежа можно избежать, если квартира при продаже будет стоить меньше, чем при покупке. Собственник в данном случае не получает доход от разницы в купле-продаже, поэтому не платит проценты.
Однако соглашаться на такие условия — значит нарушать закон и нести большие риски. Если сделка по каким-то причинам аннулируется, собственник вернет вам только указанную в договоре сумму.
Самые необычные налоги в мире — на жизнь, свободу, уши, солнце, тень, цвет глаз, туалеты, бороды.
Комнату в коммунальной квартире продать легче, чем в общежитии, по нескольким причинам.
В общежитии места общего пользования выглядят хуже: в коридорах много лишних вещей. Это объяснимо, так как в одном блоке живет множество людей в небольших комнатах. Иногда в общем блоке есть дополнительные кладовки-клетушки, которые еще больше съедают пространство и создают ощущение тесноты. На общей кухне часто могут быть суета, разговоры.
Ремонт в общежитии вы сможете сделать только в своей комнате. В коммуналке же можно не пожалеть средств и облагородить кухню, коридор и санузел. Возможно, соседи не согласятся в этом участвовать. Но привести в порядок общую территорию в коммуналке легче, чем в общежитии.
Есть и другая сторона медали. Если вы не найдете общий язык с соседями, продать жилье в квартире будет сложнее. В первую очередь по закону вы должны сначала предложить жилье соседям. Если же они не соглашаются и не отказываются, а тянут время, нужно отправить им письменное уведомление. Молчание в данном случае равняется отказу: можно свободно продавать.
Но есть еще одна проблема. Вредный сосед может попросту отпугивать покупателей. Мы смотрели отличную комнату в «трешке» спального района. «Ленинградка», зеленый уютный двор, чистый подъезд, большая комната — я бы согласилась без раздумий. Но соседка восприняла меня очень агрессивно. Сказала, что прежний хозяин сдавал комнату кому попало, портил им жизнь, а сейчас настала их очередь. Я просто не стала связываться.
Для многих бюджетное жилье — переходный этап или просто вложение денег, так как его все равно планируется продавать.
Если вы возьмете комнату в общежитии, выход один — перепродать ее со временем. Можете сделать уютный ремонт, тогда ее стоимость вырастет благодаря вложениям на «косметику» и общему росту цен на жилье.
Комната в коммуналке в этом плане перспективнее, так как можно выкупить долю у других собственников и стать хозяином полноценного жилья. Но лучше для этих целей выбирать двухкомнатные квартиры с одним владельцем. Можете до оформления сделки спросить у хозяев остальных комнат, какие у них планы.
В нашем случае так и получилось. В августе 2013 года мы купили комнату в «двушке» за 1 140 000 рублей. Двенадцатиметровая спальня по соседству сдавалась. В октябре 2015 года выкупили долю за 930 000 рублей. Собственник поднял стоимость примерно на 100 000 рублей, так как знал о нашей заинтересованности. Мы попробовали сбить цену, но писать отказ и ждать, пока другие покупатели появятся, не захотелось.
Мы взяли кредит в 700 000 рублей под 10,3%. Каждый месяц должны были возвращать 11 000 рублей. В комнате сделали косметический ремонт своими силами: поменяли обои, межкомнатную дверь, поставили новую мебель. Сдали комнату за 9 000 рублей. Разницу доплачивали, старались делать переплаты и закрывать кредит досрочно.
В сентябре 2018 года я объединила комнаты, оформила все в собственность как полноценное жилье и продала квартиру за 2 550 000 рублей. 200 000 брала у родителей в долг, чтобы погасить ипотеку. Взяла еще ипотеку на 500 000 рублей. Купила однокомнатную квартиру 37 кв. м в доме 1997 года. Вернула маме долг, а на оставшуюся сумму сделала ремонт в новом жилье.
Ежемесячный платеж составил 6 400 рублей в месяц в течение пяти лет. Я откладывала деньги и три раза делала досрочные погашения. Ипотеку удалось закрыть за три года.
Хотите, чтобы накопления «работали»? Сделайте вклад в Совкомбанке.
Заставьте свои сбережения работать и приносить вам пассивный доход! В Совкомбанке есть линейка вкладов с гибкими условиями — вы сможете подобрать подходящий вариант. Высокая ставка до 20% убережет деньги от инфляции и поможет быстрее накопить на крупные покупки. Подайте заявку онлайн!
Один из самых сложных и животрепещущих вопросов. Соседи играют огромную роль даже в изолированном жилье, а в коммуналках и общежитиях тем более.
В общежитии у вас будет много соседей. Тут большое значение имеет общий контингент. В блоке все семейные? Значит, в коридорах будет чисто и тихо по ночам, но на кухне возможна толкучка. Если много молодых и свободных, есть опасность шумных тусовок. Хотите все разузнать? Наведайтесь в блок вечером, когда все приходят с работы: оцените общую атмосферу, расспросите соседей о собственнике, плюсах и минусах жизни в данном месте.
Да, соседей в общежитии много, но контакт с ними не такой тесный, как в коммунальной квартире. Проблема коммуналки заключается в том, что каждый считает себя основным хозяином. Часто это становится причиной конфликтов.
Например, в моей квартире так и получилось. Второй собственник по имени Айдар не жил в квартире, но у нас возник спор из-за ремонта. Квартира была в критическом состоянии, но Айдар наотрез отказался вкладываться. «Если хотите, меняйте кухонный гарнитур, я на свою часть поставлю сам: куплю какую-нибудь рухлядь на “Авито”», — вот дословная цитата после того, как переговоры зашли в тупик. Пришлось менять все исключительно за свой счет.
Следующим сложным моментом были квартиранты. На момент покупки в соседней комнате жил разведенный мужчина 34 лет. Мы жили по заветам кота Леопольда — исключительно дружно.
Пока однажды он не съехал и ко мне не нагрянули два брата. Одного звали Насим. Маленький смуглый мужчина приехал из Рыбной Слободы, одного из районов Татарстана. Второй — статный, с крупными татуировками на руках, полностью лысый — назвался Александром из Самары. По легенде они были двоюродными братьями, а в реальной жизни — моими новыми соседями.
Всю ночь Александр, Насим и еще один неизвестный мужчина шумно отмечали новоселье. В 2.00 я пригрозила вызвать полицию, и они разошлись. С утра я позвонила Айдару и сказала, что с такими квартирантами жить не буду. Он не хотел возвращать мужчинам деньги и заниматься поиском жильцов. Вопрос решился только после моей угрозы обратиться в налоговую службу.
Безусловно, комнаты в общежитии или коммуналке по уровню комфорта не сравнятся с отдельными квартирами. Но это хорошее вложение денег, которое приведет вас к жилью мечты. Потом вы сможете продать комнату и использовать деньги в качестве первоначального взноса на любое жилье.
Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.
