Список документов для регистрации права собственности на квартиру
Список документов для регистрации сделки купли-продажи квартиры зависит от конкретной ситуации – например, регистрируется ли сделка на первичке или на вторичке, какой тип договора является основанием для существующего права собственности Продавца, женат ли Продавец, есть ли в числе собственников несовершеннолетние дети или нет, и т.п.
В связи с этим существует ряд обязательных документов для всех ситуаций, и дополнительные документы – для частных случаев.
Не следует путать регистрацию прав требования на квартиру в строящемся доме на первичном рынке, и регистрацию прав собственности на готовую квартиру (которая может быть как на первичном, так и на вторичном рынке).
Необходимые документы для регистрации сделки купли-продажи квартиры
- Документы к продаже квартиры
- Документы от покупателя
- Документы на продаваемое жилье
- Разрешение общего имущества (если имеется)
- Документы о перепланировке (если имеется)
Дополнительные документы
- Документы на жилое помещение
- Документы при переходе прав наряду с квартирой
- Документы в случае продажи жилья от имени другого лица
Размер госпошлины
Размер госпошлины за регистрацию права составляет для физических лиц 2 000 рублей. Актуальные ценники на госпошлину можно проверить на сайте Росреестра.
Акт приема-передачи квартиры на вторичке
Передаточный акт на вторичном рынке несколько проще, он не содержит никакого смотрового листа для перечня возможных претензий к качеству. Его суть – только подтверждение факта передачи квартиры Покупателю в том состоянии, которое было отражено в Договоре купли-продажи.
Акт приема-передачи квартиры на вторичке, обычно, подписывают после следующих действий.
Если при приемке квартиры, в ней неожиданно обнаруживаются серьезные технические недостатки или коммунальные долги, то Покупатель имеет право требовать от Продавца устранения недостатков и погашения долгов.
Такое условие можно указать отдельным пунктом в самом Акте (если Продавец соглашается), либо не подписывать Акт вовсе (если Продавец отказывается устранять претензии). В последнем случае вопрос решается уже через суд.
При этом, отсутствие подписанного Передаточного акта будет играть в суде на руку Покупателю, так как Продавец, в данном случае, не выполнил условия договора (если, конечно, договор был составлен юридически грамотно).
Коммунальные долги
По закону долги за ЖКУ (кроме долгов за капремонт) привязаны к человеку, а не к квартире, поэтому коммунальные долги прежнего собственника не переходят к Покупателю (хотя управляющие компании часто игнорируют этот факт и требуют старую задолженность с нового собственника).
Счетчики коммунальных услуг
Риэлторы еще рекомендуют вносить в Передаточный акт показания счетчиков воды, тепла (если такие счетчики есть) и электроэнергии. Это позволит в спорной ситуации определить, где чей долг за ЖКУ.
Долг за капремонт
Если за Продавцом останется долг за капремонт дома, закон вешает этот долг на Покупателя (п.3, ст.158 ЖК РФ).
Ответственность за квартиру
С момента подписания Акта приемки-передачи квартиры Продавец считается полностью исполнившим свои обязательства по Договору купли-продажи, и вся ответственность за квартиру (в т.ч. по оплате коммунальных платежей) переходит к Покупателю.
Нотариальное заверение
Передаточный акт не требует нотариального заверения, но может быть заверен нотариусом по желанию сторон (обычно, в этом нет необходимости).
Передача квартиры и регистрация сделки
В Москве и С-Петербурге фактическая передача квартиры и подписание Акта приема-передачи происходит уже ПОСЛЕ государственной регистрации перехода права по сделке и получения Покупателем юридических прав на квартиру. То есть для регистрации Акт не нужен.
Но в некоторых регионах России местные отделения Росреестра требуют Передаточный акт в составе пакета документов на регистрацию сделки. Иначе там документы не принимают. Таким образом, в этих регионах формально квартира должна быть передана Покупателю еще ДО получения им права собственности на нее.
Это некий юридический нонсенс, от которого постепенно избавляются.
Необходимость Передаточного акта
♦ Если Передаточный акт требуют на регистрацию ♦ (Жми! Откроется во всплывающем окне.)
Чтобы избежать лишних проблем, связанных с требованием Акта для регистрации перехода права, лучше вписать отдельным пунктом в Договор купли продажи квартиры условие о том, что фактическая передача квартиры и подписание Акта будут происходить после подписания договора и после перехода права.
Акт приема-передачи квартиры на вторичке должен обязательно содержать следующие сведения.
- Данные о продавце и покупателе
- Дата совершения сделки
- Адрес и описание квартиры
- Стоимость квартиры и условия оплаты
- Сведения о переданных ключах, документах и т.д.
Акт также может содержать сведения о текущем состоянии квартиры, а также иметь описание мебели и иного оборудования (если квартира продается с комплектом мебели, например).
Дополнительно Акт приема-передачи может содержать также сведения о фактическом получении Продавцом денег за квартиру и/или отсутствии финансовых претензий к Покупателю. Тогда это будет свидетельствовать и об исполнении обязательств по договору Покупателем (с той же целью с Продавца, обычно, берут и Расписку в получении денег за квартиру).
Подписание Акта приема-передачи
На вторичном рынке Акт составляется в 2-х экземплярах (для Продавца, и для Покупателя), а если в сделке участвует банк (например, при ипотеке), то в 3-х экземплярах.
Передаточный акт может также понадобиться Покупателю и при оформлении налогового вычета за покупку квартиры.
Как составить акт приема-передачи
Что должно быть в акте приема-передачи:
- Данные о продавце, покупателе и квартире
- Дата и условия сделки
- Описание состояния квартиры
- Инвентаризационные данные о квартире
- Подписи продавца и покупателя
Если в квартире обнаружены недостатки, их нужно перечислить в акте, а также указать, каким образом они будут устранены — самим продавцом квартиры или он компенсируют их ремонт. Если покупатель найдет дефекты после подписания акта, взыскать с продавца убытки будет, скорее всего, невозможно.
Для квартиры в новостройке
Акт составляется застройщиком в трех экземплярах: для застройщика, для дольщика и для пакета документов, подаваемых в Росреестр с целью регистрации права собственности.
При обнаружении недостатков вы можете не подписывать акт приема-передачи до их устранения застройщиком или подписать акт с условием устранения найденных дефектов. Во втором случае важно зафиксировать в акте сроки исправления всех недочетов.
Передаточный акт на квартиру на первичке
Передаточный акт на квартиру на первичке составляется Застройщиком и служит приложением к Договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Этот акт также является частью обязательного пакета документов для регистрации права собственности дольщика на новостройку.
Подписание акта
Подписанный Акт приема-передачи квартиры в новостройке свидетельствует об исполнении Застройщиком своих обязательств перед дольщиком, а также о передаче ему обязанности по оплате коммунальных платежей за квартиру, которая еще не оформлена в собственность дольщика. До подписания Акта, все коммунальные платежи остаются на Застройщике.
Уведомление о передаче
Застройщик информирует дольщика о том, что строительство завершено и квартиру можно принимать, путем письменного уведомления не менее, чем за две недели до начала передачи. Уведомление отправляется заказным письмом с подтверждением о вручении. После получения уведомления, дольщик обязан приехать на объект и принять квартиру, подписав Акт приема-передачи.
Обнаруженные недостатки
В Передаточном акте на первичке дольщик может зафиксировать свои претензии к качеству передаваемой квартиры. Перечень обнаруженных строительных дефектов или недоделок указывается либо в самом Акте приема-передачи, либо в прилагаемом к нему Смотровом листе или Дефектовочном акте.
Ответственность Застройщика
Если при приемке квартиры обнаружены существенные недостатки (строительные дефекты), то дольщик может не подписывать Акт до устранения этих недостатков Застройщиком. Несмотря на подписание Акта приема-передачи, Застройщик обязан устранить обнаруженные недоделки, снизить стоимость квартиры или компенсировать затраты дольщика на самостоятельное устранение строительных дефектов.
Расторжение ДДУ
Если Застройщик не устраняет недостатки, не выплачивает компенсацию, или если недостатки мешают нормальной эксплуатации жилья, дольщик имеет право односторонне расторгнуть ДДУ. Застройщик обязан вернуть уплаченные деньги дольщику с процентами.
Уклонение дольщика
При уклонении дольщика от подписания Передаточного акта, Застройщик может после двух месяцев срока передачи составить односторонний Акт о приемке квартиры в новостройке.
Статья: Ссылка
Таблицы, списки и подзаголовки не требуются в данном контексте.
Правда, Застройщик имеет право так поступить, только если он убедится, что дольщик получил уведомление о передаче квартиры, но не среагировал на него, либо дольщик отсутствует по указанному адресу места жительства.
Акт приема-передачи квартиры в новостройке должен содержать следующие пункты (реквизиты):
В Акт приема передачи новостройки могут быть включены и другие пункты, главное – чтобы они не противоречили законодательству.
Дольщику нужно еще знать, что если Застройщику придется платить неустойку за задержку передачи квартиры, то срок этой неустойки будет рассчитываться от даты, указанной в ДДУ, до даты подписания Акта приема-передачи (т.е. до фактической передачи). Поэтому Застройщик всегда заинтересован передать квартиру как можно быстрее, в то время как дольщику не следует торопиться до тех пор, пока он не убедится в приемлемом качестве строительства.
Передаточный акт на «первичке» составляется в трех экземплярах: один для Застройщика, один для Покупателя/дольщика, и один в составе пакета документов передается в Росреестр для регистрации права собственности на квартиру в новом доме.
Регистрация сделки с квартирой
Последнее обновление: 14.02.2024
Процесс регистрации сделки купли-продажи квартиры представляет собой государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру в Росреестре, с внесением соответствующей записи в единую по всей России базу данных прав на недвижимость — ЕГРП (с 2017 года – ЕГРН).
Для лучшего понимания что к чему, дадим несколько ключевых определений.
ЕГРП – Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество. Это электронная база данных, в которую вносится вся информация о существующих (действительных) и прекращенных правах на объекты недвижимости, информация о правообладателях, и о существующих обременениях прав собственности. Там же хранятся и административно-технические данные о самих объектах недвижимости — их адреса, назначение (жилое/нежилое), данные о площади помещений, и т.п.
ЕГРП основан (введен в действие) 31 января 1998 г., и отдан под управление федеральному органу – «Росреестру». Ранее этой даты регистрация происходила в местных органах самоуправления и территориальных Бюро технической инвентаризации (БТИ).
С 2017 года базу ЕГРП объединили с базой ГКН (Государственный кадастр недвижимости), и создали единую базу данных ЕГРН.
ЕГРН – Единый Государственный Реестр Недвижимости. Эта система объединила систему регистрации прав (ЕГРП) и систему учета объектов недвижимости (ГКН) в одну общую базу данных.
«Росреестр» (она же Регпалата) – полное официальное название: Федеральная Служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Это головная организация федерального значения. Ее территориальные органы представлены в каждом субъекте РФ в виде Управлений «Росреестра» (УФРС) и офисов-филиалов Кадастровой Палаты (ФКП Росреестра).
УФРС (Управление Федеральной Регистрационной Службы) = Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии = Управление Росреестра (территориальное отделение). В частности, здесь определяется порядок регистрации права собственности на квартиру, и порядок учета технических данных о квартире в Государственном кадастре недвижимости (ГКН).
ФКП – Федеральная Кадастровая Палата – структурное подразделение УФРС, которое собственно и занимается регистрацией прав и сделок с недвижимостью (выполняет технические работы), а также ведет кадастровый учет всех объектов недвижимости (в т.ч. объектов незавершенного строительства), делая учетные записи в ЕГРП и ГКН, соответственно.
После создания единого реестра недвижимости ЕГРН, у граждан появилась возможность подать одно заявление сразу на две операции – на проведение регистрации прав и на проведение кадастрового учета. В остальном все осталось по-прежнему.
Единая справочная служба Росреестра: тел. 8 (800) 100-34-34
Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. здесь.
Подготовка к регистрации сделки в МФЦ
Ключевым этапом является сбор документов. Сюда входят: паспорта всех участников сделки, правоустанавливающие документы на недвижимость, согласие супруга на сделку, если требуется. Важно иметь технический паспорт объекта, выписку из ЕГРН, договор купли-продажи в трех экземплярах, квитанцию об оплате госпошлины. Также необходимы справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и выписка из домовой книги.
Предварительные шаги перед посещением МФЦ
Перед посещением МФЦ важно провести ряд подготовительных действий. Нужно проверить юридическую чистоту объекта, удостовериться в отсутствии залогов или арестов. Рекомендуется провести профессиональную оценку стоимости недвижимости. Убедитесь, что продавец полностью выписан из квартиры и у него нет долгов по коммунальным платежам. Важно также проверить соответствие документов государственным стандартам, чтобы избежать отказа в регистрации.
О регистрации сделок купли-продажи квартир
Согласно закону (п.6, ст.1 ФЗ-218 от 13.07.2015 – «О государственной регистрации недвижимости») все сделки с квартирами подлежат обязательной государственной регистрации – т.е. данные о переходе права собственности от Продавца к Покупателю в результате сделки вносятся в единую базу данных Росреестра (ЕГРН).
При этом с 2013 года регистрация Договоров купли-продажи (ДКП) недвижимости – отменена. Единственным фактом, фиксирующим сделку с квартирой на вторичном рынке, осталась только регистрация перехода права. Другими словами, Договор купли-продажи квартиры (ДКП) теперь вступает в силу с момента его подписания сторонами, а право собственности на квартиру переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права.
Одновременно с этим (по факту перехода права) регистрируется новое право собственности теперь уже на Покупателя.
Тот факт, что ДКП теперь не регистрируется, но начинает действовать с момента его подписания, и при этом само право собственности в этот момент еще не передается (только после регистрации), означает, что при подписании договора, у сторон возникают обязательства, которые необходимо исполнять. У Продавца – обязательство передать право собственности на квартиру и передать саму квартиру (физически), у Покупателя – оплатить квартиру согласно договору и принять ее по Передаточному акту от прежнего владельца.
При этом, у обеих сторон возникает обязательство зарегистрировать сделку в Росреестре для оформления перехода права собственности на недвижимость. И если после подписания договора одна из сторон откажется от его исполнения (например, от регистрации перехода права), то другая сторона может потребовать регистрации принудительно, через суд.
Несмотря на это, на рынке в обиходе так и осталось понятие – «регистрация договора купли-продажи квартиры», хотя под ним теперь понимается именно регистрация права и перехода права по сделке. При этом, в процессе регистрационных действий, на ДКП все равно ставятся регистрационные печать и штамп, свидетельствующие о том, что переход права по этому договору состоялся. Точнее – штампы ставились до июля 2022 года (см. ниже).
♦ Образец регистрационного штампа на Договоре ♦ (Жми! Документ откроется во всплывающем окне).
С 29 июня 2022, в связи с переходом Росреестра на безбумажный документооборот, на всех видах договоров (купли-продажи, дарения, участия в долевом строительстве и других) больше не проставляются специальные регистрационные штампы Росреестра. Об этом заявил руководитель столичного Росреестра (здесь).
Кроме того, печати и штампы Росреестра также отсутствуют на бумажных документах и при электронной регистрации сделки (в т.ч. когда регистрацию проводит нотариус по электронным каналам связи).
По той же причине Росреестру больше не требуется дополнительный экземпляр правоустанавливающего документа (договора) для своего архива. Архив Росреестра ведется теперь только в электронном виде.
На первичном рынке (при покупке новостройки), в результате сделки регистрируется право требования на квартиру в строящемся доме по Договору долевого участия (ДДУ) или по Договору уступки прав требования. А право собственности регистрируется следующим этапом, после того как дом будет достроен и сдан.
Процедура регистрации права собственности на недвижимость в МФЦ
Центр выступает в качестве посредника. Он не осуществляет внесение информации в Росреестр, а лишь принимает документы и передает их в соответствующую инстанцию. Процесс прохождения процедуры выглядит следующим образом:
Сроки регистрации права собственности на квартиру
Сроки государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливаются федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 (часть 1, статьи 16). Для разных случаев они разные. Для каждого случая сроки регистрации перечислены на сайте Росреестра – здесь.
В частности, сроки регистрации права собственности на квартиру составляют (с 1 января 2017 года):
При этом, нужно иметь ввиду, что если документы на регистрацию подаются через МФЦ, то сроки увеличиваются, примерно на 2-4 дня за счет времени доставки документов из МФЦ в регистрирующий орган и обратно на выдачу.
Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 № 14-10188-ГЕ/17).
А сколько всего времени занимает сделка купли-продажи квартиры на вторичном рынке можно почитать в отдельной заметке по ссылке.
Как оформить сделку с недвижимостью через МФЦ
18 декабря 2023
Какие еще документы может дополнительно запросить покупатель?
Вот список основных документов, которые покупатель вправе еще запросить, чтобы проверить собственность.
Если жилье купили с привлечением ипотечных средств, может потребоваться справка о погашении ипотеки. Этот документ свидетельствует о выполнении обязательств и отсутствии просроченных платежей.
При наличии возможности, продавцу следует заранее уточнить у банка, согласен ли он на передачу ипотеки на покупателя, если кредит еще не выплачен. В противном случае, сделка может быть отложена или потребуется поиск других вариантов. Если проверяете квартиру перед продажей, лучше быть внимательным и изучать необходимые документы, чтобы обеспечить успешную и безопасную сделку.
Выписка жильцов из квартиры
Важное условие чистоты сделки — снятие с учета всех прежних жильцов. Это необходимо, чтобы покупатель был уверен, что сложностей с ними не возникнет. Обычно сниматься с учета нужно до заключения договора купли-продажи, но стороны могут договориться и о том, что это произойдет после его подписания, заключив соответствующее дополнительное соглашение.
Подтверждением того, что бывшие жильцы выписаны, может быть выписка из домовой книги или ЕЖД.
Сняться с регистрационного учета можно автоматически. Продавец подаст документы на постоянную или временную регистрацию по новому месту жительства (нужны паспорт и выписка из ЕГРН) и будет снят с учета по старому адресу.
Какие документы нужны покупателю для оформления ипотеки
Сейчас почти с жильем совершается с привлечением ипотеки. К такой сделке, помимо продавца, сопутствующих ему участников, покупателя, подключается банк. Он должен убедиться, что квартира, на покупку которой он выдает кредит, и находится в жилом состоянии и в неаварийном здании. Готовность собственника помочь покупателю в такой сделке существенно расширяет область поиска нового владельца.
Обычно банки запрашивают:
Также может понадобиться свидетельство о рождении ребенка, если квартира приобреталась в браке, разрешение органов опеки, если при этом использоваться материнский капитал, доверенность, если продавец лично не сможет присутствовать на сделке.
Банки могут использовать разные схемы для оценки репутации заемщика и качества недвижимости, поэтому перечень требуемых документов для вашей ситуации нужно уточнять в конкретном банке.
Приостановление государственной регистрации права
Если процесс регистрации идет своим чередом, то – туда ему и дорога. Значит, все идет по плану. Но бывает, что регистратор, листая переданные ему документы, решает приостановить регистрацию. Такое право у него есть. Закон (ст. 26, ФЗ-218) предоставляет ему аж целых 55 оснований для приостановления государственной регистрации прав. Но к сделкам купли-продажи квартир относится только около десятка из них.
Приостановка регистрации может привести к непредвиденным проблемам для участников сделки купли-продажи квартиры, и создать дополнительный риск для Продавца.
Какие именно основания могут послужить причиной остановки регистрации сделки купли-продажи квартиры, на какой срок, что происходит потом, и чем это может грозить участникам сделки – подробно рассказано в отдельной заметке (см. ссылку ниже).
Кстати, регистрация может быть приостановлена или даже вовсе прекращена по заявлению самих участников сделки (подробнее об этом – в той же заметке по ссылке).
В случае приостановки, течение срока регистрации прерывается. После возобновления регистрации (если в ней не было отказано), ее срок начинает отсчитываться заново.
Если же по результатам приостановки, в регистрации было отказано, то сделка купли-продажи квартиры считается несостоявшейся. Хотя на практике регистратор редко использует свое право в отказе, предпочитая приостановить регистрацию до устранения причин такой приостановки.
Онлайн сервисы Росреестра – здесь.
Техподдержка Росреестра: часто задаваемые вопросы (FAQ) – здесь.
Уведомления граждан о результатах регистрации
Если в заявлении о регистрации указать свой email или мобильный телефон, то Росреестр будет уведомлять заявителя по почте или sms о результатах регистрационных действий, в том числе:
Это позволяет оперативно устранить причину задержки в регистрации и не пропустить срок ее окончания.
Все уведомления Росреестра высылаются бесплатно.
Жалобы на действия Росреестра
Если в регистрации необоснованно отказали или не приняли на нее документы, если нарушен срок регистрации или ее порядок, если потребовали доплату, которой не должно быть, и т.п., то можно подать жалобу.
Для жалоб существует определенный порядок и его надо придерживаться. Как, кому и куда жаловаться на действия Росреестра подробно указано на портале самого ведомства – здесь.
Жалобу на действия Росреестра можно подать и на портале Госуслуг – здесь.
Как еще база данных Росреестра может быть полезна Покупателю квартиры?
В процессе проверки документов, для получения сведений о зарегистрированных правах на квартиру, и о переходах прав (о предыдущих сделках с квартирой) Покупатель может заказать Выписку из ЕГРН.
Эти данные из государственного реестра недвижимости являются основным и единственным свидетельством – кто, чем, и на основании чего владеет. Поэтому любую проверку документов при покупке квартиры начинают, обычно, с заказа такой Выписки.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).
Стоимость регистрации недвижимости в МФЦ
Размер государственной пошлины зависит от типа имущества и статуса заявителя. Стоимость регистрации квартиры и других объектов в МФЦ следующая:
Регистрация прав на недвижимость по ипотеке для физических лиц оценивается в 2 тысячи рублей, а для предпринимателей – в 4 тысячи. Регистрация доли в собственности обойдется в 200 рублей. Взнос можно внести онлайн через интернет-банкинг или обратиться в отделение финансовой организации с реквизитами. Также возможно внести средства через портал Госуслуги, в этом случае заявитель получит скидку в 30% от базовой ставки за конкретную операцию.
Составление предварительного договора
Предварительный договор купли-продажи страхует и продавца, и покупателя. Он работает так: если одна сторона отказалась от сделки и не стала заключать основной договор, другая вправе обратиться в суд, и суд может обязать заключить договор на условиях предварительного. Как правильно составить такой документ, можно узнать .
Альтернативой предварительному ДКП являются соглашение о задатке и авансовое соглашение. Авансовое гораздо мягче: стороны фактически подтверждают намерения заключить сделку и передать авансовый платеж. Но документ не обязывает заключать основной договор и при наличии авансового соглашения, суд тоже не может это сделать.
Соглашение о задатке позволяет продавцу оставить себе задаток, если от сделки отказался покупатель. А если передумал продавец, он платит покупателю двойную сумму задатка.
Составление и подписание основного договора купли-продажи
Когда все документы готовы, соглашения или предварительный ДКП подписаны, заключают договор купли-продажи.
Эксперты рекомендуют привлечь к этой процедуре — он правильно составит документ, учтет особенности сделки, пожелания сторон, предусмотрит порядок оплаты. Продавец приходит на заключение сделки с полным пакетом заранее подготовленных документов (это обязательно должны быть оригиналы) и деньгами.
Если осуществляется покупка квартиры в ипотеку, деньги продавцу передает банк — через ячейку. Какие еще есть варианты передачи средств за квартиру, можно узнать .
После успешной регистрации перехода права собственности в Росреестре пакет документов возвращается в МФЦ. Здесь ключевым моментом является получение зарегистрированных документов, которые подтверждают смену владельца. Бывший и нынешний собственник квартиры должны явиться в МФЦ для получения документов. Необходимо иметь при себе расписку, выданную при подаче документов. Это гарантирует идентификацию участников сделки и обеспечивает безопасное получение документов.
Этот этап завершает процесс регистрации купли-продажи недвижимости через МФЦ. Важно убедиться, что все документы получены и верно оформлены. Это включает в себя проверку правильности заполнения данных в выписке из ЕГРН и договорах купли-продажи. Также рекомендуется сохранить копии всех предоставленных и полученных документов для будущей справки.
Когда и где нужно подписывать акт приема-передачи
Поскольку в акте фиксируется именно факт передачи квартиры, то и подписывать его нужно после полного освобождения квартиры продавцом и в момент передачи ключей покупателю.
Делать это нужно только в самой передаваемой квартире, чтобы убедиться, что вы получили именно ту недвижимость и в том состоянии, что указана в договоре купли-продажи или в договоре долевого участия.
Какие документы нужны собственнику для продажи квартиры зависит от того, как оформлена собственность на недвижимость.
Квартира приобретена в браке
Согласно Гражданскому кодексу, имущество, приобретенное супругами в браке, считается совместно нажитым и принадлежит им поровну. В этот список входят недвижимость, автомобили, предметы искусства, техника и даже деньги на банковских счетах. Продажа совместно нажитого имущества невозможна без согласия второго супруга. То есть если речь о продаже квартиры, потребуется нотариально заверенное согласие мужа или жены на сделку.
Исключение составляет подаренное или унаследованное имущество, им собственник распоряжается единолично. Правило распоряжения совместно нажитым имуществом супругов не работает, если они заключали , который устанавливает другой режим владения.
Квартира находится в общей или долевой собственности
Законодательство не запрещает иметь общее недвижимое имущество на несколько собственников, в том числе не связанных родственными отношениями. У двух и более владельцев квартира может быть в совместной или долевой собственности. При продаже долевой собственности у совладельцев есть приоритетное право покупки, и они должны письменно от него отказаться, чтобы в будущем сделка не была оспорена.
Квартиру, которая находится в общей собственности, то есть без выделения долей, можно продать только с письменного согласия всех владельцев. В таком случае их личное присутствие не потребуется, а нотариальное заверение не обязательно.
Квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетнему лицу
Сделки по продаже недвижимости, среди владельцев которой есть , относятся к категории сложных. Потому что на их проведение нужно согласие органов опеки и попечительства — они следят за тем, чтобы дети не остались без места жительства и чтобы условия на новом месте были не хуже, чем на старом.
То есть теоретически опека может не согласиться на сделку, если сочтет, что дети будут жить хуже. Кроме того, есть жесткие требования к тому, как долго несовершеннолетний может оставаться без места жительства, — то есть после выписки из одной квартиры его необходимо быстро зарегистрировать в другой. Как оформить такую сделку, подробно описано .
Перечень документов для продажи квартиры от собственника-несовершеннолетнего может быть расширен, например, если ребенок не достиг 14 лет. Тогда дополнительно потребуются:
Собственник в возрасте от 14 до 18 лет может участвовать в сделке самостоятельно. Но для этого понадобится письменное разрешение законных представителей (родителей, усыновителей, попечителей) и органов опеки.
Исключение — эмансипированные несовершеннолетние. Это дети, приравненные ко взрослым. Такой статус можно получить после 16 лет, предоставив доказательства. Ими являются трудовой договор, свидетельство о ведении предпринимательской деятельности, вступлении в брак или регистрации в ЕГРИП.
Эмансипированные дети могут заключать любые сделки без участия и согласия взрослых, в том числе и продавать свою недвижимость. Согласие органов опеки или законных представителей тоже не потребуется. Но нужно подтвердить, что эмансипированный совершеннолетний полностью дееспособен: нужно решение суда или органов опеки.
Если собственник не может присутствовать во время сделки
Владелец квартиры должен лично присутствовать во время сделки по продаже своей квартиры и подписывать договор купли-продажи. Если по причине болезни, срочного отъезда или любому другому уважительному поводу он не может этого сделать, то оставляет супругу, близкому родственнику, другу, поверенному — тому, кому доверяет представлять свои интересы.
В доверенности указывают паспортные данные уполномоченного представителя, список действий, на которые он получает эти права, адрес квартиры, дату составления. Этот документ должен быть . Если продавец в другой стране, для оформления доверенности можно обратиться в российское консульство. Такую доверенность проверяют дольше обычной, но финансовые организации такие принимают.
Дополнительные документы, которые пригодятся при продаже
Дополнительные документы нужны, чтобы снизить покупательские риски, — иногда их наличие позволяет покупателю быстрее принять положительное решение о приобретении. В эту категорию входят, например, документы, подтверждающие, что у продавца нет долгов по оплате коммунальных платежей.
В основном это выписка о состоянии лицевого счета: ее можно получить в МФЦ, ТСЖ, УК, а также на портале «Госуслуги». Если недвижимость перешла к владельцу по договору наследования или дарения, стоит заранее заказать справку об отсутствии долга по налогам на имущество.
Подготовить полный пакет документов вполне реально самостоятельно. Более того, некоторые из них, кроме владельца квартиры, получить не сможет. Но обращение к способно ускорить процесс: он расскажет, какие документы собрать для продажи квартиры в конкретном случае и в каком порядке.
Порядок сбора важен — у большинства бумаг есть «срок жизни». Если действовать наугад, можно оказаться в ситуации, когда придется запрашивать что-то повторно.
Ситуации, требующие регистрации
Право на недвижимость требует официальной регистрации в определенных ситуациях. Например, регистрация дома на земельном участке через МФЦ или регистрация права собственности на квартиру через МФЦ необходима:
Как подать заявление и зарегистрировать сделку?
Для регистрации необходимо загрузить готовые образцы заявлений на официальном портале МФЦ. Заявления можно заполнить и лично, посетив одно из отделений МФЦ.
Договор можно оформить как у нотариуса, так и через МФЦ с использованием электронной подписи. Потребуется заполнить специальную форму на портале. Регистрация осуществляется только через официальный сайт портала.
Нужно отметить, что оформление в МФЦ бесплатно, но требуется оплатить госпошлину за регистрацию.
Особенности регистрации сделок с ипотекой
При оформлении сделок с ипотекой важно учитывать некоторые нюансы. Во-первых, необходимо присутствие обеих сторон сделки или нотариально заверенных представителей. В случае отсутствия одной из сторон, МФЦ принимает документы от нотариально заверенного лица. Во-вторых, пошлину, как правило, оплачивает покупатель, если это не определено иначе договором или договоренностью между сторонами. На оплату пошлины отводится пять дней; если срок не соблюдается, документы возвращаются. Важно, что в случае отказа в регистрации пошлина не возвращается.
Особое внимание стоит уделить составлению договора. Его можно написать самостоятельно, взять на себя расчеты и подачу документов. Это может позволить сэкономить на государственной пошлине, которая составляет 2000 рублей для физических лиц и 20 000 рублей для юридических лиц. Решение о том, кто и сколько будет платить пошлину, лучше принимать по обоюдному согласию. Если желательно нотариальное заверение договора, это потребует дополнительных расходов — полпроцента от суммы сделки, но не менее 200 рублей и не более 20 000 рублей.
Этапы продажи квартиры
Продажа квартиры — ответственный и серьезный процесс, требующий особого внимания и подготовки. Современные технологии делают его более удобным и доступным благодаря возможности обращения в МФЦ. Выделим основные этапы проведения сделки.
Подготовка к купле-продаже жилой недвижимости — важный этап, который требует рационального подхода. МФЦ готовы предоставить все необходимые услуги для успешной реализации вашей сделки, от подготовки заявлений до оформления договора, получения справок и кадастровой карты.
