Как правильно оформить самозанятость на сдачу квартиры
Для того чтобы официально сдавать квартиру в аренду посредством самозанятости, следует выполнить следующие шаги:
Регистрация в качестве самозанятого: Зарегистрируйтесь как самозанятый гражданин в соответствии с действующим законодательством.
Составление договора: Заключите договор аренды жилого помещения с жильцом и укажите в нем свои данные и реквизиты.
Уплата налогов: Внесите соответствующие налоговые платежи в установленные сроки согласно своему режиму налогообложения.
Образец договора аренды квартиры
Пример договора аренды жилого помещения может выглядеть следующим образом:
Договор аренды квартиры №______
г. _______, __ _______ 20__ г.
Стороны:
Арендодатель: _____________________ (ФИО, паспортные данные)
Или самозанятый гражданин: ____________________ (ФИО, данные в качестве самозанятого)
Арендатор: _____________________ (ФИО, паспортные данные)
Предмет договора: аренда жилого помещения, расположенного по адресу: ________________________.
Условия договора: срок аренды, размер арендной платы, порядок использования жилого помещения.
Подписи сторон: _______________________Важно знать
- Самозанятость позволяет узаконить доход от сдачи недвижимости в аренду без необходимости регистрации ИП или уплаты НДФЛ.
- В случае сдачи жилья в аренду, особенно нескольких квартир, самозанятому стоит рассмотреть это как предпринимательскую деятельность и уплату налогов.
- Чтобы избежать конфликтов с арендаторами и обеспечить защиту своих прав в случае порчи имущества, рекомендуется оформлять аренду квартиры официально – через самозанятость.
- Не забудьте разместить объявление о сдаче квартиры на популярных интернет-площадках для аренды жилой недвижимости.
- Помните, что доходы от аренды жилья, полученные как самозанятый гражданин, подлежат обязательному налогообложению.
Сдача квартир в аренду как самозанятый
Когда самозанятый получит деньги за аренду недвижимости, ему необходимо сформировать чек в приложении Мой налог, а после передать его арендатору. Это можно сделать с помощью QR-кода либо путем отправки письма по e-mail.
На основании этих чеков налоговая производит расчет суммы налога, который необходимо будет уплатить. Если самозанятый сдает недвижимость физическому лицу, то ставка будет равна 4%. А если арендатором является организация, то размер налога будет выше и составит 6%. Ставка по налогу может автоматически снизиться за счет налогового бонуса.
Налоговый вычет и налоговый бонус
Для самозанятых существует налоговый вычет, который выплачивается единовременно. Налоговый бонус начисляется автоматически каждому, кто в первый раз регистрируется как самозанятый. Размер бонуса равен 10 000 ₽. Эти деньги направляются на уменьшение налога до исчерпания всей суммы налогового вычета. Таким образом, при сотрудничестве с физическими лицами налог для самозанятых будет равен 3%, а с юридическими – 4%.
Как еще можно сэкономить?
Залог: С суммы залога уплачивать налог придется, только если арендатор по каким-либо причинам не выполнил свои обязательства по договору и не получил депозит обратно. То есть залог учитывать нет необходимости, потому что по договору он должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.
Коммунальные платежи: Также не стоит приписывать к доходам расходы арендаторов за коммунальные платежи. Для этого необходимо в договоре аренды указать, что арендаторы оплачивают к/у самостоятельно, исходя из показаний счетчиков.
Допустим, арендатор перечисляет вам 35 000 ₽ ежемесячно. Из них 30 000 ₽ – это плата за аренду недвижимости, а 5 000 ₽ – коммунальные платежи. Налог вам нужно платить только с выплат за аренду, то есть с 30 000 ₽. И именно эту сумму вы должны указать для расчета налога. Все квитанции за коммуналку лучше сохранять!
Как зарегистрироваться самозанятым для сдачи квартир
Становиться самозанятым очень просто: весь процесс происходит онлайн, в живую никакие офисы и налоговые посещать не нужно. Самозанятость можно оформить за несколько минут. Госпошлину платить не нужно.
Какие документы нужны для оформления самозанятости
Чтобы стать самозанятым понадобится минимум документов: паспорт и ИНН — идентификационный номер налогоплательщика. Эти документы нужно иметь на руках, чтобы пройти регистрацию онлайн.
Для арендодателей регистрация проходит точно так же, как и для остальных людей. Есть четыре основных способа регистрации в качестве самозанятого:
Шаг 1. Скачайте приложение Мой налог
Здесь все просто — перейдите по нужной ссылке и установите приложение на смартфон.
Шаг 2. Введите номер телефона
Откройте приложение и введите свой номер телефона. После этого вам придет смс-код для подтверждения номера. Введите код подтверждения в приложение.
Шаг 3. Укажите регион
Дальше приложение попросит вас выбрать регион деятельности. Указывайте тот регион, где вы планируете сдавать квартиру. Если квартир несколько, и они находятся в разных регионах, укажите любой их этих регионов.
Выбор региона
Выбранный регион может не совпадать с местом регистрации по месту жительства, указанному в паспорте. Это нормально. В приложении выбирайте именно тот регион, где вы планируете вести деятельность в качестве самозанятого — то есть тот регион, где находится квартира, которую вы планируете сдавать.
Шаг 3: Отсканируйте паспорт
Поднесите документ к камере смартфона — приложение само распознает все нужные данные. Руками ничего вводить не придется.
Шаг 4: Проверьте паспортные данные
Далее на экране появятся ваши паспортные данные. Проверьте, все ли указано верно. Если нашли ошибку — отсканируйте паспорт заново или сами отредактируйте текст.
Шаг 5: Сделайте селфи
После загрузки паспортных данных приложение попросит вас сфотографироваться. Поместите лицо в овал на экране и сделайте фото.
Фотография нужна, чтобы проверить, действительно ли регистрируется именно тот человек, которому принадлежит паспорт. Программа автоматически проверит селфи и фотографию в паспорте.
Шаг 6: Отправьте заявление
Следующий шаг — подтвердить все данные и отправить заявление в налоговую. Нажмите на кнопку Подтверждаю и ждите уведомление от налоговой.
После того, как вас поставят на учет и зарегистрируют в качестве самозанятого, вам придет смс или уведомление из приложения.
Приложение Мой налог
Мой налог — это официальное приложение ФНС, которое помогает самозанятым удаленно общаться с налоговой.
Через мобильное приложение налог можно:
Может ли самозанятый сдавать свою квартиру в аренду
Может, но есть нюансы и подводные камни. В законе есть различия между квартирой и апартаментами. И если квартиру самозанятый сдавать может, то апартаменты нет.
Можно применять НПД при сдаче любого движимого имущества и жилых помещений. Самозанятый может сдавать в аренду жилую квартиру или, например, автомобиль — и платить с арендных платежей налог на профессиональный доход (НПД) в размере 4% при сдаче физическим лицам или в размере 6% при сдаче квартиры юридическим лицам. От уплаты НДФЛ в размере 13% самозанятый в этом случае освобожден.
К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
Нельзя применять НПД при сдаче любой недвижимости, кроме жилых помещений. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%.
Нельзя применять НПД при сдаче в аренду
Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188
Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478
Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669
Ограничения на применение НПД при сдаче квартиры в аренду
Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но есть несколько ограничений, которые он должен учитывать.
Ограничение на доход самозанятых
Использовать специальный налоговый режим могут только те, чей профессиональный доход не превышает 2,4 млн ₽ в год (п. 8 ч. 2 ст. 4 ФЗ № 422).
Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход.
Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД.
Запрет на оказание услуг своему работодателю
В законе есть запрет: нельзя платить НПД с вознаграждения за услуги от бывшего или действующего работодателя (п. 8 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422).
Прямо этот запрет на аренду не распространяется — предметом договора аренды является не оказание услуг, а передача имущественных прав. Верховный Суд РФ подтвердил, что можно сдавать квартиру своему работодателю и применять специальный налоговый режим.
Определение ВС РФ от 14.08.2023 г. по делу № А46-12519/2022
Однако в подобной ситуации самозанятому и его работодателю нужно быть начеку. Несмотря на то, что налоговой еще ни разу не удалось защитить свою позицию в суде, она продолжает возбуждать дела о взыскании с компаний НДФЛ и штрафов. Брать имущество в аренду у самозанятых работников и не удерживать с платежей НДФЛ стоит только в том случае, если компания готова спорить с налоговой в суде.
Мы подробно разбирали можно ли сдавать квартиру как самозанятый своему работодателю в статье Аренда компанией имущества самозанятого сотрудника: подводные камни и риски.
Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.
Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.
Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».
Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.
Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.
Кто такой самозанятый и как им стать
Самозанятый – это человек, работающий на себя, который официально не имеет наемных сотрудников. Самозанятые работают, получают доход и платят налоги со своих доходов. Несмотря на то что понятие самозанятый существует уже довольно давно, официально такой статус стало возможным получить всего несколько лет назад.
Понятие самозанятый появилось в законодательстве в 2017 году. Уже в ноябре 2018 был принят закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».
С 2019 года новый режим налогообложения был запущен в четырех регионах России. А уже с 2020 года стал доступен для граждан всей страны. Статус самозанятого начал функционировать в качестве эксперимента. И, по предварительным данным, продлится этот эксперимент до 2029 года.
Самозанятость подразумевает особый режим уплаты налогов, и называется он налогом на профессиональный доход. Самозанятым может стать любой специалист (няня, сантехник, электрик, дизайнер, педагог-репетитор). Специалист выполняет заказ для своих клиентов и оплачивает НПД (налог на профессиональный доход).
«Размер налога для самозанятых будет зависеть от вида клиентов, с которыми он работает. Например, 4% – при работе с физическими лицами, 6% – если специалист ведет работу с юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем».
Получить статус самозанятого можно несколькими способами. И сделать это очень просто. Для этого не нужно собирать кучу документов. Да что уж говорить, даже из дома выходить не потребуется.
«Получить статус самозанятого может физлицо, работающее на территории Российской Федерации».
Если вы регистрируетесь по паспорту, введите номер вашего телефона. На него придет сообщение с кодом. Далее выбираем регион и прикладываем фотографии или, если удобно, сканируем страницы паспорта (нужна будет вторая и третья). В приложении необходимо сделать свое фото и подтвердить ИНН.
Если вы будете регистрироваться через портал “Госуслуги”, вам просто будет необходимо дать разрешение на доступ и использование личных данных с портала для дальнейших действий в приложении «Мой налог». После чего подтвердите все данные.
В зависимости от банка инструкции по регистрации статуса самозанятого будут разными. Следуйте указаниям выбранного банка-партнера. После регистрации финансовая организация самостоятельно передает вашу заявку в ФНС. Когда заявление будет рассмотрено, банк уведомит вас о постановке на учет. Специальным налоговым режимом самозанятые могут пользоваться при сдаче в аренду квартиры.
Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру в аренду
Самозанятые могут легально сдавать в аренду не только свое жилье, но и чужое.
Письмо УФНС РФ по г. Москве от 02.09.2021 № 20-21/131926
Разберем несколько ситуаций, когда возможна сдача квартиры как самозанятый.
Квартира принадлежит не родственнику
Самозанятый может снимать квартиру по договору аренды, а потом пересдавать ее другому лицу по договору субаренды. Вот в каких случаях это возможно:
При соблюдении этих условий самозанятый может сдавать чужую квартиру в субаренду, получать за это вознаграждение и платить с него НПД.
Квартира принадлежит супругу, куплена в браке
Квартира, купленная супругом в браке, считается совместной собственностью обоих супругов. Каждый из супругов может распоряжаться ей от своего имени, в том числе, сдавать в аренду. Это правило действует независимо от того, на кого квартира оформлена по документам.
В общем случае самозанятый сдает квартиру, оформленную на супруга и купленную в браке, без получения его согласия. Полномочия супруга сдавать квартиру в аренду будет подтверждать свидетельство о браке.
Придется получать согласие супруга, если квартира сдается на срок более года. В этом случае договор аренды нужно регистрировать в Росреестре. Росреестр зарегистрирует договор только при наличии нотариального согласия на распоряжение имуществом от супруга (ст. 674 ГК РФ).
Квартира принадлежит супругу, куплена до брака
Купленная до брака квартира — личная собственность супруга. Чтобы другому супругу сдать такую квартиру в аренду понадобится дополнительный документ. Подойдет доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования.
Доверенность на право управления квартирой. Если квартира сдается на срок менее года, подойдет обычная доверенность, идти к нотариусу не нужно. Если квартира сдается на срок более года, нужно сделать нотариальную доверенность на право управления квартирой. Доверенность проверит Росреестр при регистрации договора аренды.
Договор аренды в этом случае заключается от имени супруга — собственника квартиры. Но подписать такой договор может самозанятый супруг по доверенности.
Договор безвозмездного пользования квартирой. Собственник квартиры может передать самозанятому супругу квартиру в безвозмездное пользование. В этом случае самозанятый сможет заключать с жильцами договоры аренды от своего имени.
В договоре безвозмездного пользования нужно прописать, что собственник квартиры согласен на передачу жилья третьим лицам в аренду.
Какую недвижимость может сдавать самозанятый
Самозанятый имеет право сдавать любые жилые помещения. Уточним, что жилое помещение – это помещение, которое пригодно для постоянного проживания человека. Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира или комната в квартире.
Все остальные объекты, такие как офисы, складские помещения, гаражные постройки, торговые площадки, считаются нежилой недвижимостью. Что касается апартаментов, то они не относятся к жилой недвижимости, так как предназначены для временного пребывания. Их юридический статус говорит о том, что это коммерческая недвижимость.
Какие документы нужны для сдачи квартиры
Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.
Вам понадобятся
При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наём» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.
В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.
Заключить договор найма можно через сервис «СберСделки» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами.
Налоговая ставка
В 2023 году продолжают действовать следующие налоговые ставки:
Также существует несколько легальных способов уменьшить сумму налога:
Какие квартиры могут сдавать в аренду самозанятые
Самозанятые могут сдавать в аренду любые жилые помещения. К жилым помещениям обычно относятся квартиры, комнаты, дома, части дома. В свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН должно быть указано, что помещение жилое.
Нежилые помещения и другую недвижимость самозанятые сдавать в аренду не могут. Этот запрет установлен п. 3 ч. 2 ст. 6 ФЗ № 422. Самозанятый не может сдавать в аренду земельный участок, гараж, апартаменты, офис и другие нежилые помещения — и платить НПД. В этом случае НПД не применяется, а значит, с арендной платы придется платить НДФЛ в размере 13%.
Таким образом, самозанятые не могут сдавать в аренду:
Еще одно ограничение для самозанятых — лимит по доходам
Самозанятый может сдавать кому угодно и сколько угодно жилых помещений — квартир, домов и комнат. Он может сдавать квартиры посуточно или на долгий срок. Но чтобы платить налоги по низким ставкам для самозанятых, нужно следить за размером своих доходов.
Доход в месяц может быть любым — неважно, заработал самозанятый всю сумму за один день или получал по 200 000 ₽ каждый месяц. Важен суммарный годовой доход физического лица. Как только доходы с начала года превышают лимит, человек теряет право на применение НПД. На все доходы сверх лимита уплачивается НДФЛ по ставке 13%. В следующем календарном году можно снова оформить самозанятость и применять НПД.
Как учитывать коммунальные платежи и залог
Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты , то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.
Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:
Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.
Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.
Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.
Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:
Чтобы сэкономить, пропишите аренды или найма, что квартиросъемщики сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.
Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.
Как самозанятые продают товар на маркетплейсах
Какие налоги платит самозанятый за сдачу квартиры
При сдаче своей или чужой квартиры в аренду самозанятый платит НПД, от уплаты НДФЛ он освобождается. Ниже подробно разберем нюансы уплаты налога при сдаче жилья в аренду и обсудим подводные камни, которые могут возникнуть.
Налог с арендной платы
С арендной платы самозанятый должен заплатить НПД по ставке:
Неважно, сдаете вы квартиру посуточно или на долгий срок — ставки будут одинаковы.
Напоминаем, что самозанятый не может применять специальный налоговый режим при сдачи в аренду нежилых помещений — апартаментов, гаражей, офисов. В этом случае самозанятый с арендных платежей по договору должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. Если нежилое помещение сдается компании, то именно компания обязана удерживать с арендных платежей НДФЛ и перечислять его в бюджет.
Подробнее о налогах для самозанятых мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».
Налог с коммуналки
Плата за коммунальные услуги — воду, электричество, газ — может включаться в арендную плату или не включаться. От этого зависит, придется или нет платить налог с коммуналки.
Плата за коммунальные услуги включена в арендную плату. В этом случае со всей полученной суммы придется платить НПД. Обычно плата за коммуналку включается в арендную плату при сдаче квартиры посуточно. Расходы на коммунальные услуги нельзя вычитать из суммы полученного вознаграждения.
Плата за коммунальные услуги не включена в арендную плату. В этом случае платить НПД за коммуналку не нужно. НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам — это прямо подтвердил Минфин РФ.
Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001
Чтобы легально сэкономить на налогах, не включайте плату за коммунальные услуги в счет арендной платы.
Налог с депозита
Депозит — это сумма, обычно равная размеру месячной арендной платы. Предполагается, что если арендатор что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита. Разберем, в каких случаях НПД с депозита платить нужно, а в каких — нет.
Какие налоги платят самозанятые
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.
Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.
Оформить самозанятость можно через сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Это бесплатно. Сделать это можно, например, пока вы ищете жильцов.
Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.
Будьте внимательны
У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.
Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.
Самозанятые не могут сдавать апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.
Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.
Образец договора аренды квартиры с самозанятым
Попробуйте бесплатно! Оставьте заявку, и мы расскажем, как Консоль.Про может вам помочь
Популярное по теме за месяц
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. По итогам текущего месяца налоговая служба рассчитает сумму налога на основании сформированных чеков самозанятого. Расчёт налога выполняется до 12 числа месяца, следующего за отчётным. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца.
Например, арендатор перевёл Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.
Он предоставляется государством и не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: в банке или налоговой службе.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке и , пока не исчерпаете вычет.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.
Посмотреть актуальный остаток налогового вычета¹, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».
Какие объекты можно сдавать?
Самозанятый имеет право сдавать в аренду только жилые помещения, об этом свидетельствует п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-Ф3. Это частные дома, квартиры, комнаты, а также части или секции жилого помещения. А вот апартаменты, офис, гараж или склад относятся к нежилым помещениям и не имеют необходимых удобств для постоянного проживания, поэтому сдавать эти объекты в аренду по самозанятости запрещено.
Как сдавать квартиру как самозанятый
Чтобы сдавать квартиру в аренду посуточно или на долгий срок и платить НПД, нужно совершить несколько действий.
Шаг 1. Зарегистрироваться в качестве самозанятого
Весь процесс регистрации проходит онлайн, в налоговую ходить не нужно. Госпошлины нет. Для оформления самозанятости понадобится паспорт, ИНН и доступ к интернету.
Есть четыре основных способа регистрации:
Прочитайте статью «Как стать самозанятым: что требуется», чтобы понять, как оформить самозанятость для сдачи квартиры в аренду.
Шаг 2. Найти арендатора и заключить договор аренды
Договор аренды жилого помещения всегда заключается в письменной форме. Даже если квартира сдается посуточно на короткий срок, нужно заключить договор.
Договор аренды квартиры на срок более года подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.
Ниже мы дадим шаблон договора аренды квартиры с самозанятым.
Шаг 3. Получить вознаграждение
Арендную плату самозанятый может получать как в безналичном порядке, так и наличными — никаких ограничений нет.
Шаг 4. Выставить чек
Самозанятый в обязательном порядке должен формировать чеки после получения дохода от сдачи квартиры. Именно из чеков налоговая узнает о доходах самозанятого и считает налог.
Если арендатор оплачивает вознаграждение наличными, сформировать чек нужно в момент расчета с клиентом.
Если арендатор оплачивает вознаграждение переводом на счет, сформировать чек нужно не позднее 9-го числа следующего месяца.
Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.
Чеки можно формировать в приложении «Мой налог» или в банковских приложениях. Подробнее о том, как сформировать чек, мы писали в статье «Чек от самозанятого: 13 ответов на вопросы заказчиков».
Обязательных требований к оформлению чеков за аренду квартир нет. В описании укажите, за какой период получены деньги. Например, «Аренда квартиры с 01.04.24 по 01.01.05.24». В графе «Стоимость» укажите всю сумму, полученную от жильцов в качестве арендной платы за этот период.
Шаг 5. Заплатить налог
НПД платят раз в месяц. Налоговая присылает уведомление об уплате налога в приложение «Мой налог» не позднее 12-го числа. Самозанятый должен уплатить налог до 28-го числа этого же месяца.
Есть несколько способов уплаты НПД:
О том, как оплатить налог каждым из этих способов, мы писали в статье «Полный гайд: оплата налогов самозанятым в 2024 году».
Нужно ли оформлять самозанятость при сдаче квартиры в аренду
Для сдачи квартиру в аренду можно и не оформлять самозанятость, но тогда придется платить больше налогов. Обычные физлица без статуса самозанятого с арендных платежей платят НДФЛ по ставке 13%.
Самозанятые освобождены от уплаты НДФЛ, но должны платить налог на профессиональный доход (НПД) по ставке 4% или 6%. Оформить самозанятость — это самый простой и бюджетный способ сдавать квартиру легально.
Самозанятые платят за сдачу квартиру только один налог — НПД. Ставка налога зависит от того, кому вы сдаете квартиру — физлицам или компаниям:
Эти ставки зафиксированы в законе и не изменятся до 2029 года (ч. 2, 3 ст. 1 ФЗ № 422). Если никаких профессиональных доходов нет, то платить налоги вообще не нужно.
О других плюсах самозанятости читайте в статье «Как объяснить исполнителю, что самозанятость — это безопасно и выгодно».
До того, как появился специальный налоговый режим, арендодателям приходилось платить НДФЛ 13% с полученных от арендаторов платежей. Другой вариант — сдавать квартиру нелегально и не платить налоги совсем.
Сдавая квартиру и не оплачивая налоги, арендодатель сталкивается с огромными рисками. Если факт неуплаты налогов обнаружит налоговая, придется заплатить НДФЛ в размере 13% за весь период, в который сдавалась квартира. Кроме этого, придется оплатить штрафы и пени. А еще арендодателя могут привлечь к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов.
Ст. 198 УК РФ. Уклонение физического лица от уплаты налогов и сборов
Из-за рисков, связанных с ответственностью за неуплату налогов, все больше людей оформляет самозанятость и сдает квартиру легально, уплачивая налог по низким ставкам.
Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:
При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наем» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.
В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.
Заключить договор найма можно через сервис «» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО «Сбербанк».
Разве это не гостиничный бизнес?
Согласно Закону № 59-ФЗ от 2019 года, нельзя предоставлять гостиничные услуги в жилых помещениях. Для этого самозанятому придется поменять юридическую форму организации на ИП или ООО и перевести данное жилое помещение в нежилое. Закон четко проводит черту между краткосрочным пребыванием гостя и долгосрочной арендой. В целом, самозанятый может вести посуточный бизнес на своих объектах недвижимости, если не предоставляет услуги гостиничного сервиса: ресепшн, уборка, питание.
Что будет, если неофициально сдавать жилье
Сдача недвижимости в аренду неофициально, то есть без оформления договора аренды и без уплаты налогов, является нарушением законодательства и может иметь довольно серьезные последствия.
Во-первых, если вы сдаете жилье без оформления договора аренды, то у вас не будет правовой защиты в случае возникновения споров с арендатором. Например, арендатор не выплачивает арендную плату или нарушает другие правила проживания. Вы не можете обратиться в суд для защиты своих интересов.
Во-вторых, неуплата налогов с доходов от аренды также может иметь серьезные последствия. Если обнаружат, что вы не уплачивали налоги, вам придется выплатить не только задолженность, но и штрафы, и пени.
В целом неофициальная сдача жилья может привести к серьезным юридическим проблемам и финансовым потерям. Здесь хочется отметить, что факт незаконной сдачи жилья необходимо будет доказать. Только в этом случае арендодателю будет назначен штраф, и начислены пени.
Рекомендуем затрахвавать квартиру от пожара и потопа – это избавит вас от лишних проблем и дорогостоящего ремонта. Мы запустили выгодную 50% скидку на оформление страховки квартиры.
Как сдавать квартиру как самозанятый официально
После того, как вы получили статус самозанятого, можно сдавать квартиру легально и платить налоги по низким ставкам. План ниже поможет во всем разобраться.
Шаг 1. Прочитайте гайд для самозанятых по сдаче квартиры
В гайде — все, что нужно, чтобы начать сдавать квартиру. Вы узнаете легальные способы сэкономить на налогах, и поймете, какую недвижимость вы можете сдавать, а какую — нет.
Читать гайд для самозанятых по сдаче квартиры
Шаг 2. Найдите арендатора и заключите договор аренды
Настоятельно советуем не пропускать этот шаг. Договор нужен прежде всего арендодателю. Договор защитит хозяина жилья от порчи мебели, заселения в него третьих лиц и других неприятных последствий. Договор поможет защитить свои права и взыскать с жильцов компенсацию за порчу имущества.
Как зарегистрировать договор аренды в Росреестре
Шаг 3. Получите вознаграждение
Арендную плату можно получать как наличными, так и безналично. Никаких ограничений нет. Самозанятые могут принимать оплату, в том числе, переводами на карту. Открывать специальный счет не нужно — можете принимать платежи на свою личную банковскую карту.
Шаг 4. Выставите чек с каждого вознаграждения
Вот в какой момент нужно формировать чеки:
Для каждого полученного платежа от арендатора нужен новый чек. Даже если вы сдаете квартиру посуточно, нельзя взять несколько платежей от разных людей и объединить в один чек.
Шаг 5. Заплатите налог
Часто бывает так, что самозанятые сдают в аренду недвижимость, например, своих родителей. В таком случае правильнее всего будет подписать договор безвозмездного пользования квартирой. Иначе он называется договор ссуды. Регистрировать такой документ в Росреестре не требуется.
По договору безвозмездного пользования самозанятый имеет право сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. В нем необходимо прописать, что с согласия, допустим, тех же родителей самозанятый вправе передавать квартиру третьим лицам в аренду. Далее самозанятый уже от своего имени будет заключать договор с новыми жильцами, так как по законодательству арендодателем может выступать не только собственник жилья, но и уполномоченные для этого лица.
Подведем итоги
Сдавать жилую квартиру самозанятому отельеру по закону можно на долгосрок и платить НПД в размере 4% по договору аренды с физлицами. Краткосрочная аренда возможна в случае исключения всех признаков гостиничного обслуживания. Также жилое имущество может принадлежать третьему лицу или быть в совместной собственности — данный доход тоже относится к НПД.
