Почему важно заключить договор с жильцами
Сдавать квартиру в аренду без заключения договора может быть опасно. В случае возникновения каких-либо проблем с жильцами, будет сложно взыскать убытки. Кроме того, если вы налоговая инспекция обнаружит, что вы получаете доход от аренды без уплаты налога, вас может оштрафовать.
Три способа заключить договор с жильцами
Ранее сдавать квартиру в аренду можно было либо как индивидуальный предприниматель с уплатой налога, либо как физическое лицо с отражением дохода в декларации и уплатой налога на доходы. Сейчас есть еще один способ – самозанятость. Рассмотрим этот способ подробнее.
Самозанятость как способ получения дохода от аренды
Самозанятым называют плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). Регистрация в качестве самозанятого позволяет законно получать доход от различных видов деятельности, уплачивая небольшие налоги.
Возможности самозанятости при аренде недвижимости
Собственнику квартиры, зарегистрированному как самозанятый, разрешается сдавать жилье в аренду. Это позволяет получать доход без лишних сложностей. При возникновении проблем с жильцами, арендодатель может обратиться в правоохранительные органы или суд.
Как платить налоги как самозанятый при аренде квартиры
В отличие от обычных граждан, самозанятые не должны подавать декларацию о доходах каждый год, если они сдают квартиру в аренду. Налоговая служба рассчитывает сумму налога на основе чеков самозанятого за текущий месяц. Необходимо оплатить налог до 28-го числа месяца, следующего за отчетным.
Пример расчета налога на аренду квартиры
Предположим, что арендатор перевел вам 20 тысяч рублей 19 мая. Вы должны оплатить налог с этой суммы до 28 июня. Не забывайте, что вам полагается налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей, предоставляемый государством.
Заключение: сдавать квартиру в аренду как самозанятый – удобный и законный способ получения дохода, требующий минимальных налоговых обязательств.
Оптимизация налогов: как самозанятые могут сдавать квартиры
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет расходуется постепенно: будете платить налог по ставке и , пока не исчерпаете вычет.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдаёт квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.
Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.
Посмотреть актуальный остаток налогового вычета¹, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых Своё дело.
Можно ли сдавать квартиру, если вы не собственник
Часто бывает так, что самозанятые сдают в аренду недвижимость, например, своих родителей. В таком случае правильнее всего будет подписать договор безвозмездного пользования квартирой. Иначе он называется договор ссуды. Регистрировать такой документ в Росреестре не требуется.
По договору безвозмездного пользования самозанятый имеет право сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит. В нем необходимо прописать, что с согласия, допустим, тех же родителей самозанятый вправе передавать квартиру третьим лицам в аренду. Далее самозанятый уже от своего имени будет заключать договор с новыми жильцами, так как по законодательству арендодателем может выступать не только собственник жилья, но и уполномоченные для этого лица.
Что ещё важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого
Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса.
Вам понадобятся
При заключении договора используется один из двух юридических терминов: наём и аренда. Договор найма предполагает, что вы сдаёте квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.
В договоре найма с физическим лицом можно не указывать статус самозанятого, а значит, вам не придётся вносить в него специальные пункты. В договоре аренды с юридическим лицом необходимо будет указать, что арендодатель является плательщиком налога на профессиональный доход. В остальном документ составляется по стандартному образцу.
Заключить договор найма можно через сервис СберСделки в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами.
Зачем сдавать квартиру в белую
У людей, которые сдают квартиры и не показывают свой доход государству, есть несколько потенциальных проблем. Главная — это вопросы со стороны налоговой. И возникнуть они могут не в ходе регулярной проверки, а, например, из-за соседей, которых не порадует шумная компания.
Сдача квартиры в статусе самозанятого: как избежать проблем
Я сдаю комнату в коммуналке-общежитии. Делаю это, естественно, без всяких регистраций. Однажды жильцы отмечали праздник слишком шумно, это не понравилось соседям, и они вызвали полицию. И это лишь часть проблем! После на меня написали заявления в управляющую компанию и в налоговую. Похоже, теперь мне придётся заплатить штраф за нелегальную предпринимательскую деятельность, штраф за отсутствие декларации и возместить налоги за те 10 месяцев, что я сдаю комнату, — рассказывает арендодатель из Звенигорода Московской области Александра Боровикова.
Возможно, Александра зря паникует. Во-первых, факт сдачи, а точнее, факт передачи денег, ещё нужно доказать — например, подтвердить письменным заявлением жильцов или выпиской с банковской карты. Во-вторых, ситуацию можно исправить. Если налоговый период еще не закончился (а возможность сообщить о доходе за прошлый год у физлиц есть до 30 апреля), то она сможет подать декларацию о получении дохода с аренды за прошедшие 10 месяцев. Тогда штрафов и пени не будет.
Однако есть другая проблема — невозможно официально взыскивать убытки и отстаивать свои права в суде. Все споры придётся разрешать в частном порядке.
Даже если арендодатель и составляет с жильцами договор найма квартиры, но при этом не платит налоги, то он не может обратиться по нему в суд, ведь фактически это будет свидетельствованием против самого себя и признанием того, что нарушил закон, — поясняет частный юрист Ирина Кузьмина.
Вот почему сдавать квартиру надо официально: нет проблем с налоговой, можно заключать договор аренды и взыскивать убытки с жильцов.
Что еще важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого
Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:
- Паспорт
- Свидетельство о праве собственности или доверенность от собственника
- Справка об отсутствии долгов
- Документ, подтверждающий статус самозанятого
- Копия ИНН
- Копия СНИЛС
При заключении договора используется один из двух юридических терминов: наем и аренда. Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.
В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.
Заключить договор найма можно через сервис СберСделки в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО Сбербанк.
Как учитывать коммунальные платежи и залог
Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.
Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:
- Договор с нанимателем должен четко указывать, что он оплачивает коммунальные услуги самостоятельно.
- В договоре должно быть оговорено, что сумма, уплаченная нанимателем за коммунальные услуги, не является арендной платой.
Чтобы сэкономить, пропишите в договоре найма или аренды, что наниматели сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.
Процесс возврата налога
Если вы самозанятый и у вас есть право на налоговый вычет, вам нужно подать декларацию по налогу на доходы физических лиц. Для этого вам потребуется:
Заполнить декларацию. В ней укажите все ваши доходы за отчетный период.
Указать сумму налогового вычета. Обычно это сумма, которую вы заплатили в качестве налога на профессиональную деятельность.
Подать декларацию в налоговую службу. Вы можете сделать это онлайн или лично в офисе налоговой.
Получить возврат налога либо уведомление об отказе. Если ваша декларация заполнена правильно, вы получите возврат налога на свой банковский счет.
Таким образом, если вы самозанятый и у вас есть право на налоговый вычет, не забудьте подать декларацию, чтобы вернуть часть уплаченного налога обратно.
Налоговый вычет для плательщиков НПД — это возможность вернуть часть средств, уплачиваемых в качестве налога. Вычет фиксированный и одинаков для всех плательщиков НПД — он составляет 10 тыс. рублей. Вычет предоставляется сразу после регистрации самозанятого. Используя его, налогоплательщик некоторое время уплачивает меньшую сумму налога. При получении дохода от физического лица — 3% от дохода, а при сдаче недвижимости компании — 4%. Такая ставка действует до тех пор, пока не израсходуются все 10 тыс. рублей.
Плательщик НПД может одновременно быть и плательщиком подоходного налога, например, совмещая самозанятость с работой по трудовому договору. Исходя из уплаченной в бюджет суммы подоходного налога ему могут вернуть налоговый вычет. Его уже можно будет использовать для возврата средств, потраченных на покупку дома или квартиры, выплату ипотеки.
Как учитывать непотраченный страховой депозит
Арендодатель может брать с арендатора определенную сумму средств — депозит, которым он страхует себя от утери имущества. Эта сумма в процессе сдачи жилья находится у собственника и используется в случаях, оговоренных с арендатором. Например, если по вине арендатора сломается бытовая техника, разобьется зеркало в шкафу. Средства, которые арендодатель взял в качестве депозита, доходом не считаются и налогом не облагаются.
Как быть с деньгами за коммунальные услуги
По разъяснению Минфина оплата коммунальных услуг по счетчику не признается доходом арендодателя. Но если израсходованные электричество, газ и прочие ресурсы оплачиваются без счетчика, полученная от арендатора сумма считается доходом и с нее нужно платить налог.
Что не так с арендой нежилой недвижимости
По действующим правилам для того, чтобы быть плательщиком НПД, нужно сдавать в аренду только жилую недвижимость. Например, квартиру, которая относится к жилому фонду, жилой дом. Причем самозанятым можно сдавать посуточно или в длительную аренду недвижимость:
Сдавать нежилую недвижимость и быть плательщиком НПД нельзя – это можно делать в других статусах, например, в качестве физлица или ИП. Например, если есть квартира, которая выведена из жилого фонда и сдается арендатору для ведения коммерческой деятельности, то уплачивать налоги в качестве самозанятого не получится.
Может ли самозанятый сдавать в аренду апартаменты
Согласно нормам ЖК РФ апартаменты не считаются жилым помещением. Они определены как номера высшей категории в зданиях, которые относятся к коммерческой недвижимости, например, дома отдыха, гостиницы. Поэтому сдавать их в аренду можно, но не в качестве самозанятого.
Если нормы, указанные в ЖК РФ в отношении апартаментов, изменятся и они будут считаться жилым помещением, с этого момента можно будет сдавать их в аренду и уплачивать НПД.
Как платить и какие налоги нужно заплатить, если сдавать квартиру официально
Чтобы официально сдавать квартиру под аренду, с 1 июля 2020 года от физических лиц требуется оплата НПД. Для самозанятых предусмотрена следующая ставка:
Рассмотрим, как можно оплатить налоги за сдачу недвижимости, а также сколько может потребоваться заплатить за получение дохода самозанятому таким путем.
Налоги за сдачу квартиры под аренду
Как только вы начали сдавать квартиру под аренду и занесли первую оплату услуги в приложение, потребуется указать ИНН арендатора. С учетом идентификационного номера, налоговая рассчитает налог самозанятого по нужной ставке, в зависимости от того, физлицо или организация перевела средства. Приложение также оповестит об оставшейся сумме вычета, либо вы сами можете проверить ее в ЛК, во вкладке "Налоговый аванс".
Тщательно проверяйте указанные данные. При допущении ошибки, можно аннулировать операцию, указав затем корректный размер платежа. Начисления производятся ежемесячно, до 12 числа, предоставляя самозанятному реквизиты для их погашения, а также указывая сроки оплаты. Оплачивать их нужно до 25 числа – приложение оповестит о сроках, пользователь может настроить автоматическое списание средств с банковской карты. Таким образом, можно без труда автоматизировать процесс, не беспокоясь о налогообложении и лишней трате времени на подачу налоговых деклараций в ФНС.
Сколько налогов нужно будет заплатить
Сумма платежей складывается на основе того, сколько арендодатель получает за сдачу недвижимости каждый месяц. Страховой депозит, передаваемый по факту подписания договора, не учитывается. Что, впрочем, понятно – перед тем, как сдавать квартиру под аренду, арендодатель должен убедиться, что его недвижимость останется в неизменном состоянии. Если же после съезда квартиросъемщиков были обнаружены дефекты или поломки, то депозит не возвращается им, а списывается, и уже в этом случае он будет считаться доходом.
При передаче жителями съемного жилья оплаты за коммуналку не по счетчикам, ее следует регистрировать профдоходом. Если же оплата были проведена исключительно по показаниям счетчиков, согласно Письму Минфина РФ от 11.07.2008 г., она является затратой в интересах нанимателя и не подвержена налогообложению.
Например, как можно легко самостоятельно рассчитать, сколько придется платить, если официально сдавать квартиру в аренду. Допустим, цена аренды составила 15 000 руб. Коммунальные счета – около 5 000 руб. Значит, общая сумма будет 20 000 руб. Опираясь на показатель налогообложения для физических лиц, составляем расчет – 20 000 x 4% = 500 руб. Такую сумму предстоит выплачивать каждый месяц.
Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого — главные преимущества и недостатки
Обобщая информацию о сдаче недвижимости в аренду плательщиками ПНД, можно выделить такие недостатки:
К положительным моментам самозанятости можно отнести следующее:
Квартира для аренды: способы сдачи жилья, доходность и возможные риски
Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные риски
Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей
Что выгоднее?
Посчитаем на примере однокомнатной квартиры площадью 30 квадратных метров в Северном Тушино (Москва), сколько придётся заплатить, если сдавать её официально за 25 тысяч рублей в месяц (300 тысяч рублей в год, если есть постоянный жилец — физическое лицо).
* Также базу для исчисления налога сократят затраты на обслуживание жилья: уборка или ремонт
** Зависит от площади квартиры и района
Получается, самый выгодный способ легализовать свой доход — это получить . В этом случае арендодатель экономит на налогах и обязательных взносах. Кроме того самозанятому не нужен бухгалтер и онлайн касса, чеки формируются в «Сбербанк Онлайн».
Новый способ легализации арендодателей
С 2019 года у арендодателей появился ещё один способ честного заработка: налог на профессиональный доход, или .
Размер налога на доход, получаемый от арендаторов — физических лиц, для самозанятого арендодателя — 4%. Если он сдаёт жильё юридическим лицам, например, командировочным — 6%.
Самозанятый освобождён от дополнительных взносов, у него нет бумажной волокиты, не нужно сдавать отчётность или подавать декларации: налог автоматически считается налоговой на основании сформированных чеков о полученных платежах.
Налог выплачивается ежемесячно, но только по факту получения денег от арендатора. Налог не нужно платить заранее или когда вы не получили оплату.
Но в этом случае есть и свои ограничения
1. Предельный годовой доход от этой деятельности не должен превышать 2,4 млн рублей (без учёта заработной платы, если вы официально трудоустроены).
2. Нельзя нанимать сотрудников. Например, не получится перейти на новый налоговый режим, если вы оформили в штат уборщиц, администраторов или ремонтников.
Скорее всего эти ограничения могут стать препятствием для перехода на «Налог на профессиональный доход» для тех, у кого квартир не одна или две, а существенно больше, или для тех, кто сдаёт жилплощадь посуточно. Если нарушается хотя бы одно из этих ограничений, арендодателю придётся регистрировать ИП или юрлицо.
Какие преимущества?
Такой налоговый режим даёт возможность «обелиться» тем арендодателям, которых пугают высокие платежи и бюрократические сложности при регистрации и уплате налогов. можно, не выходя из дома, например в приложении Сбербанк Онлайн.
Также он позволит сэкономить тем, кто уже сдаёт жильё «в белую». Если вы сдаёте декларацию, то можно стать самозанятым и сократить свою налоговую нагрузку.
Также самозанятые имеют право получить единоразовый налоговый вычет 10 000 руб., за счёт чего несколько месяцев или даже лет (в зависимости от цены сдачи квартиры) налог самозанятого будет не 4%, а 3%.
Если самозанятый арендодатель получает от квартиросъёмщиков деньги в счёт оплаты , то эта сумма не считается доходом и не облагается налогом на профессиональный доход.
Для уменьшения налогооблагаемой базы важно соблюсти два условия:
Пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъёмщики оплачивают ЖКУ по счётчикам – это поможет вам сэкономить.
Если вы берёте с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придётся только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы что-то сломали в квартире или нарушили другие условия договора и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придётся заплатить налог.
Как зарегистрироваться и сдавать недвижимость
После сдачи квартиры в аренду и получения денег от арендатора сведения о принятой сумме нужно занести в приложение. Приложение формирует чек, который надо отправить арендатору. Можно ввести в приложении адрес электронной почты квартиросъемщика и чек отправится автоматически.
Дополнительно сообщать о сумме принятой от арендатора оплаты больше никуда не нужно — сведения о доходе из приложения поступают в ФНС. Также автоматически рассчитывается сумма налога, которую нужно уплатить. Дополнительно при внесении данных нужно указать ИНН арендатора, от которого получены средства. С учетом этого определяется статус контрагента и рассчитывается сумма налога — 4 или 6% от введенной суммы.
Бывает, что налогоплательщик ввел те ту сумму или ошибочно указал неверные данные. Для этого в приложении есть специальная кнопка, которой можно аннулировать информацию. Также предусмотрены ситуации, в которой платеж был возвращен контрагенту. Самозанятому потребуется отправить в приложении сообщение о том, что платеж вернули.
Налог нужно перечислять ежемесячно. До 12 числа месяца, который следует за месяцем получения дохода, определяется сумма налога. Переводить средства нужно до 25 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Чтобы не забыть уплатить налог, можно настроить списание денег автоматически — с указанного счета самозанятого. За несоблюдение сроков могут оштрафовать.
Если с учетом полученного дохода сумма рассчитанного налога будет меньше 100 рублей, его прибавят к налогу, который нужно уплачивать в следующем месяце.
В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.
Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.
Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.
Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.
Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».
Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.
Традиционные варианты сдачи квартиры в аренду
Для ИП есть несколько вариантов расчёта налогов. Обычно предприниматели выбирают упрощённую систему налогообложения с обязательным платежом в 6% от всего дохода. Другой вариант — , фиксированный платёж за год. Размер патента не зависит от арендной ставки. На него влияет площадь квартиры и её географическое расположение.
Третий вариант — это работать по системе «доходы минус расходы». В этом случае налогом в 15% облагается сумма, полученная от жильцов, за вычетом расходы на ремонт жилья и уборку при смене арендатора. Вне зависимости от системы налогообложения арендодателю придётся делать обязательные взносы в Социальный фонд и фонд медстрахования и регулярно сдавать отчётность.
«В год на аренде комнаты я зарабатываю около 120 тысяч. Из них тысяч тридцать уходит на оплату услуг ЖХК и небольшой ремонт. Если бы я подавала декларацию, то доход от аренды жилья был бы мизерный: на руки мне оставалось бы около ½ суммы», — рассказывает Александра Боровикова.
Эти варианты защищают арендодателя от вероятных сложностей с налоговой и позволяют отстаивать свои права в суде, но не всегда экономически выгодны.
Разместить объявление о сдаче квартиры в аренду на Домклик
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение налогов. Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.
Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдаёт однушку за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.
Оформить самозанятость можно через сервис «Своё дело» в приложении СберБанк Онлайн. Это бесплатно. Сделать это можно, например, пока вы ищете жильцов.
Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты.
Будьте внимательны
У самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого. Тогда придётся заплатить налог как обычному физлицу — 13% за доход свыше этой суммы.
Размер налога для самозанятых
Сумма налога зависит от статуса арендатора:
Особенности самозанятости
Самозанятые – это плательщики налога на профессиональный доход. Такое понятие начало применяться с 2019 года, когда в четырех субъектах РФ ввели эксперимент по использованию нового налогового режима.
Одно из важных ограничений для плательщиков НПД — максимально возможная сумма заработка. Годовой доход не может быть больше 2,4 млн рублей. При этом максимальная сумма дохода за месяц не ограничивается — это могут быть разные суммы, которые в совокупности за год не превышают 2,4 млн рублей.
Среди видов деятельности, которые могут вести самозанятые, есть такие:
Самозанятыми могут становиться ИП или физлица при соблюдении ряда условий, обозначенных на официальном сайте ФНС. Например, это отсутствие наемных работников или работодателя, с которым заключен трудовой договор.
Налоги и налоговый вычет
Самозанятый вправе сдавать жилые помещения не только физическим лицам, но и компаниям. И поскольку денежные средства, которые он получает за аренду, являются доходами, по закону необходимо уплачивать налог.
Когда самозанятый получит деньги за аренду недвижимости, ему необходимо сформировать чек в приложении «Мой налог», а после передать его арендатору. Это можно сделать с помощью QR-кода либо путем отправки письма по e-mail.
На основании этих чеков налоговая производит расчет суммы налога, который необходимо будет уплатить. Если самозанятый сдает недвижимость физическому лицу, то ставка будет равна 4%. А если арендатором является организация, то размер налога будет выше и составит 6%. Ставка по налогу может автоматически снизиться за счет налогового бонуса.
«Для самозанятых существует налоговый вычет, который выплачивается единовременно. Налоговый бонус начисляется автоматически каждому, кто в первый раз регистрируется как самозанятый. Размер бонуса равен 10 000 ₽. Эти деньги направляются на уменьшение налога до исчерпания всей суммы налогового вычета. Таким образом, при сотрудничестве с физическими лицами налог для самозанятых будет равен 3%, а с юридическими – 4%».
Как еще можно сэкономить?
Залог. С суммы залога уплачивать налог придется, только если арендатор по каким-либо причинам не выполнил свои обязательства по договору и не получил депозит обратно. То есть залог учитывать нет необходимости, потому что по договору он должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.
Также не стоит приписывать к доходам расходы арендаторов за коммунальные платежи. Для этого необходимо в договоре аренды указать, что арендаторы оплачивают к/у самостоятельно, исходя из показаний счетчиков.
Допустим, арендатор перечисляет вам 35 000 ₽ ежемесячно. Из них 30 000 ₽ – это плата за аренду недвижимости, а 5 000 ₽ – коммунальные платежи. Налог вам нужно платить только с выплат за аренду, то есть с 30 000 ₽. И именно эту сумму вы должны указать для расчета налога. Все квитанции за коммуналку лучше сохранять!
Что есть кроме самозанятости
Кроме уплаты налога ИП должны перечислять страховые взносы. Их размер фиксированный, но может меняться. Согласно налоговых изменений на 2023 год ИП в месяц должны перечислять 45 842 рубля. Дополнительная особенность ведения деятельности в качестве ИП – необходимость подачи налоговой декларации и сдачи отчетности.
Как самозанятому получить налоговый вычет
Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога – как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой "скидкой".
Какие налоги платят самозанятые
Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.
Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.
Самозанятые не могут сдавать апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.
Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.
Что будет, если неофициально сдавать жилье
Сдача недвижимости в аренду неофициально, то есть без оформления договора аренды и без уплаты налогов, является нарушением законодательства и может иметь довольно серьезные последствия.
Во-первых, если вы сдаете жилье без оформления договора аренды, то у вас не будет правовой защиты в случае возникновения споров с арендатором. Например, арендатор не выплачивает арендную плату или нарушает другие правила проживания. Вы не можете обратиться в суд для защиты своих интересов.
Во-вторых, неуплата налогов с доходов от аренды также может иметь серьезные последствия. Если обнаружат, что вы не уплачивали налоги, вам придется выплатить не только задолженность, но и штрафы, и пени.
В целом неофициальная сдача жилья может привести к серьезным юридическим проблемам и финансовым потерям. Здесь хочется отметить, что факт незаконной сдачи жилья необходимо будет доказать. Только в этом случае арендодателю будет назначен штраф, и начислены пени.
Какую недвижимость может сдавать самозанятый
Самозанятый имеет право сдавать любые жилые помещения. Уточним, что жилое помещение – это помещение, которое пригодно для постоянного проживания человека. Это может быть жилой дом, часть жилого дома, квартира или комната в квартире.
Все остальные объекты, такие как офисы, складские помещения, гаражные постройки, торговые площадки, считаются нежилой недвижимостью. Что касается апартаментов, то они не относятся к жилой недвижимости, так как предназначены для временного пребывания. Их юридический статус говорит о том, что это коммерческая недвижимость.
Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру
Хорошая новость для считающих регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением разных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, из дома. Все, что потребуется: смартфон, подключение к интернету.
Загрузите из Play Market или App Store приложение "Мой налог". Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Нужно только указать персональные данные, далее процесс завершится без непосредственного участия заявителя. Это касается тех, кто не имел прежде статуса ИП. Для смены режима ИП потребуется обратиться в налоговую по месту жительства.
Уже после регистрации нового статуса, можно сдавать квартиру – первый доход с аренды следует занести в приложение. При безналичном расчете, запросите составление чека у банка, который будет направлен арендатору. Сделать это можно и в самом приложении, указав электронную почту, на которую нужно отправить чек. Информация из мобильной программы передается в налоговую, которая рассчитывает сумму налога и выставит счет онлайн. Оплатить его также можно через приложение.
При удержании информации о доходах, самозанятый может получить штрафные санкции – 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное.
Кто такой самозанятый и как им стать
Самозанятый – это человек, работающий на себя, который официально не имеет наемных сотрудников. Самозанятые работают, получают доход и платят налоги со своих доходов. Несмотря на то что понятие самозанятый существует уже довольно давно, официально такой статус стало возможным получить всего несколько лет назад.
Понятие самозанятый появилось в законодательстве в 2017 году. Уже в ноябре 2018 был принят закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».
С 2019 года новый режим налогообложения был запущен в четырех регионах России. А уже с 2020 года стал доступен для граждан всей страны. Статус самозанятого начал функционировать в качестве эксперимента. И, по предварительным данным, продлится этот эксперимент до 2029 года.
Самозанятость подразумевает особый режим уплаты налогов, и называется он налогом на профессиональный доход. Самозанятым может стать любой специалист (няня, сантехник, электрик, дизайнер, педагог-репетитор). Специалист выполняет заказ для своих клиентов и оплачивает НПД (налог на профессиональный доход).
«Размер налога для самозанятых будет зависеть от вида клиентов, с которыми он работает. Например, 4% – при работе с физическими лицами, 6% – если специалист ведет работу с юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем».
Получить статус самозанятого можно несколькими способами. И сделать это очень просто. Для этого не нужно собирать кучу документов. Да что уж говорить, даже из дома выходить не потребуется.
«Получить статус самозанятого может физлицо, работающее на территории Российской Федерации».
Если вы регистрируетесь по паспорту, введите номер вашего телефона. На него придет сообщение с кодом. Далее выбираем регион и прикладываем фотографии или, если удобно, сканируем страницы паспорта (нужна будет вторая и третья). В приложении необходимо сделать свое фото и подтвердить ИНН.
Если вы будете регистрироваться через портал “Госуслуги”, вам просто будет необходимо дать разрешение на доступ и использование личных данных с портала для дальнейших действий в приложении «Мой налог». После чего подтвердите все данные.
В зависимости от банка инструкции по регистрации статуса самозанятого будут разными. Следуйте указаниям выбранного банка-партнера. После регистрации финансовая организация самостоятельно передает вашу заявку в ФНС. Когда заявление будет рассмотрено, банк уведомит вас о постановке на учет. Специальным налоговым режимом самозанятые могут пользоваться при сдаче в аренду квартиры.
Все плюсы и минусы сдавать квартиру
Резюмируем преимущества и недостатки того, чтобы сдавать квартиру как официально зарегистрированный самозанятый. Но прежде обговорим еще один момент – идет ли трудовой стаж при регистрации самозанятости?
Нет трудового стажа
Если вы собираетесь сделать предложение недвижимости в аренду единственным способом заработка, то стоит заранее учесть, что так вы остаетесь без трудового стажа. А это, соответственно, отразится на будущем размере пенсии. Все потому, что если сдавать квартиру, налог с дохода распределяют только в региональный бюджет и фонд ОМС, страховые взносы для ПФР вносятся исключительно по желанию. Это значит, что если хотите позаботиться о будущей пенсии, то потребуется самостоятельно вносить определенную сумму – например, каждый месяц откладывать средства на сберегательном счете.
Плюсы сдавать квартиру в аренду
Среди преимуществ сдавать квартиру официально можно выделить следующие:
Минусы сдавать квартиру в аренду
Недостатков не так много, но их тоже лучше учитывать перед регистрацией:
Как можно видеть, для людей, которые решили сдавать квартиру под статусом самозанятого, за последние годы появилось немало преимуществ. Прежде всего – возможность выплачивать налоги без бумажной волокиты, а также длинных очередей. Быстрое получение статуса, низкая процентная ставка – работа в правовом поле ранее не была настолько простой. От собственника требуется только его смартфон, на который он может установить программу "Мой налог". Регистрация статуса самозанятого открывает все двери для того, чтобы сдавать квартиру под аренду с возможностью официального оформления отношений с арендаторами.
