В результате организации массово переводят своих сотрудников на удаленный режим работы и рассматривают возможность временного закрытия офисов. Торговые и развлекательные центры опустели, и арендаторы помещений жалуются на беспрецедентное снижение трафика покупателей.
Одновременно государственные органы устанавливают ограничения в отношении проведения массовых мероприятий и принимают решения о закрытии отдельных видов объектов. Например, в Москве запрещены любые культурные и развлекательные мероприятия численностью свыше 50 человек в помещениях, а с 21 марта 2020 года также закрыты фитнес-центры, бассейны и иные спортивные объекты. Аналогичные ограничения принимаются властями и в других регионах.
В Москве и Московской области (а к моменту публикации, возможно, и в иных городах или субъектах федерации) распространение COVID-19 объявлено обстоятельством непреодолимой силы, то есть на их территории коронавирусная пандемия признается форс-мажором.
Ниже мы попробуем ответить на некоторые вопросы о том, как текущая ситуация может влиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости.
Можно ли не платить арендную плату, сославшись на COVID-19 как форс-мажор? Если только стороны прямо не предусмотрели в договоре, что исполнение обязательств может быть приостановлено вследствие форс-мажора, сам факт признания COVID-19 обстоятельством непреодолимой силы не освобождает арендатора от внесения уплаты арендной платы.
В отсутствие официального запрета на функционирование помещений и ограничения доступа к ним арендатора наличие форс-мажорных обстоятельств может повлечь за собой лишь освобождение от ответственности за невыполнение обязательств и послужить основанием для переноса срока исполнения договора. Например, если в связи с форс-мажорными обстоятельствами арендатор не вносил арендную плату в течение какого-то времени, он может быть освобожден от уплаты неустойки за просрочку. Однако задолженность по арендной плате будет подлежать полному погашению после устранения обстоятельств непреодолимой силы.
Но даже для освобождения от ответственности арендатор должен будет доказать, что неисполнение стало прямым следствием форс-мажора. Отсутствие денежных средств из-за падения выручки арендатора в период распространения COVID-19 не может быть основанием для освобождения от платежей.
Ограничения и меры по борьбе с COVID-19, принятые властями на момент публикации, в целом не препятствуют исполнению арендаторами и арендодателями офисных и торговых помещений своих обязательств по договорам. За редкими исключениями (например, решение Роспотребнадзора закрыть фитнес-центры в Москве, официальная рекомендация Минкультуры РФ закрыть кинотеатры), доступ к торговым центрам и офисным зданиям остается свободным, и в режим их работы не вносится существенных изменений. А значит, арендаторам будет сложно обосновать задержку арендных платежей наступлением форс-мажора.
Тем не менее для некоторых арендаторов есть и хорошие новости. Правительство РФ объявило о временной отсрочке арендных платежей по договорам аренды государственного или муниципального имущества на срок до 1 мая 2020 года. Но в этой ситуации речь также идет не об освобождении от арендной платы, а об отсрочке арендных платежей без уплаты неустоек и иных санкций.
Как повлияет на платежи закрытие офисных или торговых центров арендодателем по решению властей или по своей инициативе? В отсутствие соответствующих решений органов власти закрытие объектов коммерческой недвижимости по инициативе арендодателя, скорее всего, будет признано ограничением доступа к арендованным помещениям. В этом случае арендатор не только может претендовать на освобождение от внесения арендной платы, но и окажется вправе требовать от арендодателя компенсации своих убытков.
Как мы отмечали выше, освободить себя от ответственности арендодатель сможет, только если докажет, что основанием для закрытия помещений и неисполнения договора аренды стали обстоятельства непреодолимой силы в виде распространения COVID-19.
Другие последствия будут при закрытии арендуемых помещений по решению органов государственной власти в связи с форс-мажором. В данном случае арендодатель не будет нести ответственности в виде возмещения убытков арендаторам или иных санкций, предусмотренных договором.
Российское законодательство также предусматривает возможность прекращения обязательства по договору, если в результате издания акта органа власти исполнение обязательства становится невозможным. Однако, исходя из сложившейся судебной практики, для прекращения обязательств по данному основанию необходимо доказать, что исполнение обязательства становится невозможным на постоянной основе. При этом, если временное ограничение деятельности актом органов власти (например, закрытие торгового или делового центра) превышает срок аренды, стороны могут отказаться от договора аренды.
А что произойдет, если арендатор самостоятельно приостановит деятельность? Как было сказано выше, само по себе приостановление деятельности арендатором в помещениях ввиду признания эпидемии/пандемии форс-мажором не может являться безусловным основанием для невнесения арендной платы по договору.
Если в договоре аренды прямо не указано, что арендатор освобождается от исполнения обязательств при наступлении форс-мажора, он будет обязан продолжать платить арендную плату даже за период неиспользования помещений.
Кроме того, некоторые договоры аренды содержат положения, согласно которым за неиспользование помещений или неведение деятельности арендатором в помещениях предусмотрена договорная ответственность в виде уплаты неустойки.
Может ли арендатор потребовать уменьшения арендной платы в связи с COVID-19? В теории арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если докажет, что условия пользования помещением, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились в связи с распространением коронавируса. Однако перспективы удовлетворения таких требований без детального анализа конкретной ситуации и условий договора аренды оценить в данный момент невозможно.
Есть ли возможность расторгнуть договор аренды в связи с признанием COVID-19 форс-мажором? Законодательством прямо не предусмотрена возможность расторжения договора в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы. При этом стороны могут при подготовке договора аренды самостоятельно закрепить в нем механизм одностороннего отказа от договора при наступлении форс-мажора.
На практике в договорах аренды очень часто встречается условие о праве сторон на односторонний отказ при наступлении форс-мажорных обстоятельств, если такие обстоятельства препятствуют исполнению договора и длятся, например, более одного или трех месяцев.
Основные выводы Резюмируя, отметим, что арендаторы помещений в торговых и деловых центрах могут претендовать на освобождение от арендной платы или уменьшение арендной платы по договору в связи с распространением COVID-19 в одном из следующих случаев:
Безусловно, распространение COVID-19 может существенно повлиять на рынок аренды. Однако точная оценка возможных последствий будет зависеть в первую очередь от фактических условий самих договоров аренды, заключенных сторонами. Чтобы подготовиться к различным сценариям развития текущей ситуации, мы рекомендуем и арендаторам, и арендодателям детально проанализировать положения договоров об обстоятельствах непреодолимой силы и возможном освобождении сторон от обязательств или ответственности в связи с форс-мажором или по другим основаниям.
Отсрочка по аренде — это один из способов поддержки организаций и ИП, наиболее пострадавших из-за распространения коронавирусной инфекции. При этом ее можно применить и в обычной ситуации, не связанной с пандемией. О перечне организаций и ИП, имеющих право на отсрочку, а также о ситуациях, позволяющих ее применить, подробно расскажем в предлагаемом материале.
Содержание:
Условия и порядок получения отсрочки
Отсрочка по арендной плате позволяет арендатору не платить арендные платежи в течение определенного периода. При этом право пользования арендованным имуществом сохраняется.
Отсрочка предусматривается на основании соглашения сторон. Условия прописываются в договоре аренды или в дополнительном соглашении к нему (п. 1 ст. 5, пп. 1, 4 ст. 421 ГК РФ).
Чаще всего необходимость отсрочки возникает, когда договор уже заключен, но арендатор не может выплачивать арендные платежи. Кроме того, отсрочка устанавливается, если имущество передано арендатору, но он не может его использовать. Например, когда в арендованном помещении производится ремонт или перепланировка.
Срок каникул по аренде устанавливается соглашением сторон. Как правило, от одного месяца до полугода.
Таким образом, по общему правилу отсрочка применяется по соглашению между арендодателем и арендатором, с обязательным подписанием документа, в котором указаны условия такой отсрочки.
Отсрочка по арендной плате во время пандемии — законодательство и юридические вопросы
В связи с введением режима повышенной готовности региональными властями субъектов РФ для борьбы с распространением коронавирусной инфекции некоторые организации и ИП были вынуждены прекратить или существенно ограничить предпринимательскую деятельность.
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе обзор «Правительство утвердило правила арендных каникул». Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Субъекты, имеющие право на применение отсрочки в условиях пандемии
Для получения отсрочки по коммерческой аренде ИП или организация должны осуществлять один из видов экономической деятельности, список которых утвержден Правительством РФ.
В документе обозначены 11 отраслей экономики, в рамках которых обозначены конкретные виды экономической деятельности. Таким образом, на отсрочку могут претендовать следующие организации и ИП:
Условия и сроки применения отсрочки во время пандемии коронавируса
Исходя из положений пп. 1 и 2 Требований, организация (ИП) для получения отсрочки должна соответствовать трем условиям:
Если организация (ИП) соответствует перечисленным параметрам, то она вправе требовать от арендатора заключения дополнительного соглашения об отсрочке по аренде в размере 100 процентов от суммы платежей на период действия режима повышенной готовности, а также в размере 50 процентов от стоимости аренды после окончания режима, но до 1 октября 2020 года.
В соответствии с подп. «е» п. 3 Требований, если в стоимость аренды включена оплата коммунальных услуг, то отсрочка не предоставляется.
Согласно п. 4 Требований время заключения дополнительного соглашения об отсрочке не имеет значения. То есть такое соглашение может быть заключено как до 1 октября 2020 года, так и после него.
Порядок расчетов по арендным платежам за период отсрочки
В случае если субъект предпринимательства воспользовался правом на отсрочку, порядок погашения возникшей задолженности также определен Требованиями.
Стороны договора могут определить и иной порядок погашения задолженности, но его условия должны быть более комфортными для арендатора, чем указанные в Требованиях.
Согласно подп. «а» п. 3 Требований задолженность должна быть погашена в течение следующих двух лет, то есть в период с 1 января 2021 года и до 1 января 2023 года. Рассчитываться арендатор должен равными суммами ежемесячно. При этом точный размер месячного платежа должен быть согласован сторонами и не может быть больше половины месячного арендного платежа, зафиксированного на время действия периода отсрочки.
Гарантии для арендатора при использовании отсрочки арендных платежей
П. 3 Требований также предусматривает и гарантии арендаторам, цель которых защитить их от возможных финансовых санкций, которые могут быть применены по требованию арендодателя.
Так, арендатор, согласно подп. «в» п. 3 Требований освобождается от уплаты пеней, штрафов или иных платежей (как предусмотренных договором, так и не предусмотренных), которые могут быть начислены ввиду несвоевременного внесения арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Также согласно подп. «г» п. 3 Требований арендодателю запрещается устанавливать дополнительные платежи за аренду коммерческой недвижимости, обусловленные использованием арендатором своего права на отсрочку.
В то же время п. 2 ст. 19 ФЗ № 98 позволяет сторонам изменять размер арендной платы (как сторону увеличения, так и в сторону уменьшения) только по обоюдному согласию. При этом уменьшение или увеличение величины арендных платежей не влияет на возможность и порядок предоставления отсрочки по арендным платежам на период действия режима повышенной готовности и до 1 октября 2020 года.
Итоги
Правительство РФ предложило понятный и достаточно удобный механизм погашения задолженности для арендаторов коммерческой недвижимости, пострадавших от пандемии. Его использование на практике защищает интересы обеих сторон договора и позволяет избежать судебных разбирательств, вызванных взысканием арендной платы и штрафов за просрочку ее уплаты.
Среди «противовирусных» мер, в авральном порядке принимаемых государством, почти незамеченными остались нормы, нацеленные на защиту прав арендаторов недвижимого имущества (причем не только государственного и муниципального имущества, но и, исходя из текста рассматриваемой нормы, также имущества, находящегося в частной собственности).
Итак, 01.04.2020 был принят и сразу же вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
В указанном законопроекте, помимо вызвавшего широкий резонанс «моратория на банкротство», а также ряда иных мер налогового и административного характера, имеется статья 19 следующего содержания:
«1. Установить, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ«О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.
2. Размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года.
3. Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации».
До перехода непосредственно к анализу изложенных норм следует обратить внимание, что данные положения, исходя из их буквального толкования, касаются любых договоров аренды недвижимого имущества, в том числе: а) как недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, так и имущества, принадлежащего на праве собственности гражданам и юридическим лицам; б) как зданий, сооружений, помещений, иных объектов капитального строительства и их частей, так и земельных участков, лесных участков, участок недр, иных недвижимостей «природного характера». Очевидно, что в силу п. 2 ст. 615 ГК РФ данные правила применяются также к договорам субаренды объектов недвижимости.
Далее, по пунктам:
Пункт 1 – устанавливает обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение о переносе сроков внесения арендной платы в течение 30 дней с даты обращения арендатора.
Условия и сроки такой отсрочки установлены постановлением Правительства РФ Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 N 439.
Право на отсрочку касается договоров аренды недвижимости, заключенных до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности (в Москве – это 05.03.2020г. в соответствии с Указом Мэра Москвы № 12-УМ, в Московской области – 13.03.2020г. в соответствии с Постановлением Губернатора МО от 12.03.2020г. № 108-ПГ), и не распространяется на аренду жилых помещений.
Правом на получение отсрочки наделены не всех арендаторы (как это может показаться из формулировки закона), а лишь организации и ИП, относящиеся к наиболее пострадавшим отраслям экономики, список которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434:
— Авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки (ОКВЭД 49.3, 49.4, 51.1, 51.21, 52.21.21, 52.23.1);
— Культура, организация досуга и развлечений (ОКВЭД 90);
— Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт (ОКВЭД 93, 96.04, 86.90.4);
— Деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма (ОКВЭД 79);
— Гостиничный бизнес (ОКВЭД 55);
— Общественное питание (ОКВЭД 56);
— Деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений (ОКВЭД 85.41, 88.91);
— Деятельность по организации конференций и выставок (ОКВЭД 82.3);
— Деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты) (ОКВЭД 95, 96.01, 96.02)
Факт отнесения конкретного бизнеса к «наиболее пострадавшим отраслям» устанавливается на основании кода Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), указанного по состоянию на 01.03.2020г. в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП о конкретной организации или индивидуальном предпринимателе. В случае отсутствия указанного вида деятельности в сведениях ЕГРЮЛ или ЕГРИП (это можно легко проверить путем заказа выписки на официальном сайте ФНС России ) право на отсрочку в соответствии с изложенными нормами права формально отсутствует.
Вместе с тем, полагаем, что организации и ИП, которые фактически осуществляли указанные виды деятельности в качестве основной (например, предоставляли гостиничные услуги, услуги общественного питания, бытового обслуживания населения и т.д.), вправе ставить перед судом вопрос о предоставлении им аналогичной отсрочки, исходя из принципа конституционного принципа равенства всех перед законом и судом (ст. 19 Конституции РФ, ст. 1 Гражданского кодекса РФ). Ситуация, при которой в ЕГРЮЛ или ЕГРИП внесены недостоверные или неактуальные сведения, может являться основанием для привлечения предпринимателей к административной ответственности в форме разового штрафа (ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ – штраф от 5 до 10 тыс. руб.), однако не может являться поводом для отказа в применении мер поддержки, предусмотренных законодательством, при наличии доказательств осуществления такой деятельности как основной. Полагаем, что имеются хорошие перспективы для обоснования указанной позиции в рамках потенциального судебного спора.
установлены следующим образом:
Во избежание огромного вала судебных споров о понуждении к заключению дополнительных соглашений (которые еще неизвестно когда будут рассматриваться) законодателю следовало предусмотреть право арендатора на одностороннее изменение договора в соответствии с установленными Правительством РФ условиями и сроками отсрочки либо предусмотреть «автоматическое» изменение условий договоров. Необходимость судебного спора в условиях, когда арендодатель безусловно обязан подписать такое дополнительное соглашение (и ему фактически нечем возражать в суде, если условия и срок отсрочки соответствуют установленным требованиям), напрочь отсутствует.
Вместе с тем, поскольку в законе не указано иное, для реализации права на получение отсрочки необходимо направление в адрес арендодателя проекта дополнительного соглашения о внесении измененийв договор аренды, а в случае его отказа либо «молчания» в течение 30 дней — обращение в суд с требованием о понуждении к заключению дополнительного соглашения (в таком случае оно будет заключено на основании решения суда с «ретроспективной» датой – с даты введения режима повышенной готовности).
Расторжение договора аренды арендодателем по причине несвоевременного внесения арендных платежей либо начисление пеней (неустоек) за просрочку уплаты арендной платы в рассматриваемый период (в том числе, в период спора и до подписания дополнительного соглашения) будет являться незаконным.
Пункт 2 – устанавливает право сторон заключить дополнительное соглашение об изменении арендной платы за 2020 год.
Честно говоря, совершенно не вижу в данной норме правового содержания, поскольку и без нее понятно, что в силу ст. 450 ГК РФ стороны вправе изменять условия ранее заключенных ими договоров.
Скорее всего, это положение задумано как имеющее некую «мотивирующую» направленность (отражающее «мнение партии» в сложный период), поэтому реального регулирующего воздействия на хозяйствующих субъектов не окажет.
Пункт 3 – самый интересный, на мой взгляд, пункт, который предусматривает право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в том случае, если использование арендуемого имущества оказалось невозможным по причинам, связанным с режимом повышенной готовности и введенными в связи с этим ограничениями.
Данная норма также представляет собой специальную норму по отношению к ст. 451 ГК РФ. Вообще, отдельного обсуждения заслуживает вопрос, а «останется» ли что-нибудь от статьи 451 ГК РФ применительно к арендным правоотношениям после принятия рассматриваемого законопроекта – то есть, можно ли, к примеру, требовать изменения иных условий договора аренды, не указанных в п. 1 и 3 ст. 19 законопроекта (полагаю, что, разумеется, вводимые новеллы должны рассматриваться как конкретизирующие положения ст. 451 ГК РФ, но не исчерпывающие ее содержание).
Поскольку каких-либо четких критериев «невозможности использования имущества» закон не определяет, именно по данному пункту следует ожидать наибольшее количество спорных ситуаций, которые неминуемо выльются в судебные разбирательства.
По факту, имеются два подхода к толкованию понятия «невозможность использования имущества» – буквальный и расширительный. В первом случае к такому имуществу следует относить лишь те объекты, которые вынуждены были закрыться в связи с прямым указанием в нормативных актах, регулирующих правовой режим «повышенной готовности» (напр., все объекты, обслуживающие граждан, кроме продовольственных магазинов, аптек и т.д.). Во втором случае к таким объектам следует относить и те, которые не обязаны были прекращать деятельность в связи с вводимыми ограничениями, однако фактически не смогли эксплуатироваться в условиях, когда остановилась работа контрагентов и т.д. (к примеру, строительство на арендуемом земельном участке временно заморожено в связи с переходом поставщиков и подрядчиков на «дистанционную работу,» либо случилось массовое заболевание среди рабочих и т.д.).
Также весьма любопытным является то, что закон напрямую не предусматривает размер снижения арендной платы, на который вправе претендовать арендатор. Здесь также возможны два толкования – например, можно исходить из того, что за период невозможности использования объекта арендная плата вовсе не должна вноситься (уверен, что именно таким образом норма и будет восприниматься на практике). Вместе с тем, полное устранение обязанности по внесению арендной платы тождественно ситуации, при которой арендатор приостанавливает исполнение обязательств в связи с неисполнением арендодателем встречного обязательства по передаче предмета аренды (ст. 328 ГК РФ). Представляется, что ситуация введения ограничений из-за коронавируса не может по степени тяжести последствий для арендодателя быть приравнена к его виновным действиям по непередаче предмета аренды (поскольку мы имеем смелость презюмировать, что арендодатель напрямую не имеет отношения к распространению коронавируса в Российской Федерации). Обстоятельства форс-мажора устраняют ответственность должника в виде неустоек и убытков (п. 3 ст. 401 ГК РФ), но не прекращают исполнение основного обязательства при отсутствии оснований, предусмотренных ст. 416 и 417 ГК РФ (обязательство по внесению арендной платы к таким не относится).
Следовательно, речь может идти лишь о снижении размера арендной платы, однако до какого размера – это при отсутствии нормативного указания определить невозможно (теоретически, было бы возможно при широкой дискреции суда распределять риски между сторонами с учетом всех фактических обстоятельств и принципов разумности и справедливости, однако в нашем случае это нереально).
Наверно, именно по причине сложности определения условий измененного договора общим последствием «существенно изменившихся обстоятельств» является расторжение договора, а не его изменение, которое допускается лишь в исключительных случаях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). В данных условиях, когда законодатель все-таки предоставил арендатору право требовать изменения договора, суды в рамках многочисленных споров, которые предвидятся по данному вопросу, будут, скорее всего, полностью отказывать во взыскании арендной платы за период вынужденного простоя.
Таким образом, рассматриваемый законопроект содержит ряд революционных положений в части регулирования прав и обязанностей сторон по договорам аренды недвижимости. Фактическое содержание принятых норм, с учетом высокой степени их неопределенности, будет зависеть от судебной практики, которой предстоит найти столь сложноосязаемое равновесие между интересами арендодателей и арендаторов.
Допсоглашение об отсрочке арендной платы составляется, если из-за распространения коронавируса или по иной причине арендатор не может вовремя погасить долг перед арендодателем. В статье расскажем, кто может воспользоваться такой отсрочкой и как составить дополнительное соглашение к договору аренды о ее предоставлении.
Отсрочка арендных платежей как мера поддержки бизнеса в период пандемии
Из-за ограничительных мероприятий, связанных с распространением коронавирусной инфекции, многие предприниматели не работали полтора месяца. С конца марта до середины мая в России действовал режим нерабочих дней. В результате бизнес остался без выручки — платить по счетам стало сложно, а в некоторых случаях невозможно.
В ч. 2 постановления Правительства РФ № 439 содержится рекомендация арендодателям об уменьшении уплаты арендной платы на период нерабочих дней.
Согласно постановлению Правительства РФ № 439 право на отсрочку арендных платежей возникает при одновременном соблюдении следующих условий:
В «КонсультантПлюс» есть множество готовых решений, в том числе о том, что делать арендатору коммерческой недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Как воспользоваться правом на отсрочку
Чтобы воспользоваться правом на отсрочку, необходимо заключить с арендодателем дополнительное соглашение о предоставлении отсрочки по аренде. Подписать документ нужно в течение 30 дней с момента обращения арендатора к арендодателю с соответствующей просьбой.
Порядок действия арендатора, пострадавшего из-за ограничений, вызванных коронавирусом, такой:
Ниже подробнее расскажем о том, как правильно составить каждый из этих документов.
Письмо о предоставлении отсрочки
Форма этого документа законодателем не установлена — составить его можно самостоятельно, в произвольном виде. Главная цель письма — информирование арендодателя о намерении воспользоваться отсрочкой, поэтому обязательно стоит указать:
Передать письмо арендодателю можно лично или по почте, отправив его заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.
Требования к содержанию дополнительного соглашения к договору аренды
Доп. соглашение об отсрочке арендных платежей составляется в той же форме, что и договор аренды (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Содержание документа должно соответствовать требованиям, установленным постановлением Правительства РФ № 439:
Как составить дополнительное соглашение
В дополнительном соглашении указывают:
Дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами и заверяется печатями (при наличии).
Итак, дополнительное соглашение об отсрочке уплаты арендной платы позволит предпринимателям, ведущим бизнес в отраслях, наиболее пострадавших от коронавируса, избавиться от обязанности по внесению арендных платежей. Мера эта временная — она будет действовать с момента введения режима повышенной готовности до 1 октября 2020 года. Допсоглашение должно быть заключено в письменном виде и заверено подписями и печатями (при наличии) сторон.
Как в договоре аренды прописать пандемию, должен знать каждый предприниматель, арендующий помещения для ведения дел. В статье расскажем, как пересмотреть проекты договоров, которые использовались раньше, и как включить в них условие об оплате в условиях пандемии.
Зачем включать в договор условие о пандемии
В начале пандемии, когда многие общественные места закрылись для посетителей, предприниматели не получили никаких послаблений — например, освобождения от оплаты аренды помещения, которое вынужденно не использовалось во время карантина. Раздел про форс-мажор в некоторые договоры был включен лишь формально, а в некоторых вообще отсутствовал. Вторая волна коронавируса заставила предпринимателей задаться вопросом: как в договоре прописать пандемию, чтобы в случае карантина не платить за то помещение, которое по объективным причинам не использовалось.
Практика показала: в договоре нужно указать точную цель использования помещения. Обтекаемая формулировка «для использования в коммерческих целях» может стать причиной для отказа в освобождении от арендной платы. Арендодатель заявит, что арендатор вправе использовать помещение для деятельности, на которую карантинные меры не распространяются, например, открыть вместо кафе торговую точку, в ассортименте которой будут медицинские маски и одноразовые перчатки.
Как прописать условие о пандемии в договоре
В «КонсультантПлюс» есть Готовые решения, в том числе о том, что делать арендатору недвижимости, если аренда стала обременительной в ситуации распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19). Если у вас еще нет доступа к системе, оформите пробный онлайн-доступ бесплатно. Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.
Включите в договор о пандемии пункт, который предоставит возможность снижения арендной платы или ее отсрочки из-за наступления форс-мажорных обстоятельств. Это позволит избежать судебных тяжб и снизит финансовую нагрузку, если бизнес остановится.
Важно! Не забудьте расшифровать понятие форс-мажора для конкретного договора — укажите в тексте, что им в числе прочего считается распространение пандемии на территории исполнения соглашения.
Условие о пандемии в договоре аренды может иметь следующий вид:
В случае неиспользования объекта аренды:
арендатор имеет право на отсрочку (рассрочку, неуплату) арендной платы в течение определенного срока или до наступления определенного события.
Не забудьте указать, что штрафные санкции за неоплату аренды при наступлении перечисленных обстоятельств не применяются.
Какие еще условия о пандемии включить в договор
Еще в пункт в договоре про пандемию можно включить условие о возможности досрочного прекращения обязательств в том случае, если ограничения, связанные с распространением коронавируса, будут действовать в течение длительного времени. Продолжительность времени вы можете определить самостоятельно — закон никаких ограничений на этот счет не содержит.
И наконец, можно прописать особый порядок урегулирования спорных вопросов — в условиях пандемии встретиться лично для того, чтобы решить проблему, будет сложно. Использование средств электронного документооборота, электронной почты и ведение телефонных переговоров станут лучшим способом дистанционного взаимодействия.
Итак, в договор, который придется исполнять во время пандемии, стоит включить условия, определяющие точную цель использования помещения, порядок освобождения от обязанности по внесению арендной платы, а также устанавливающие право на досрочное расторжение договора в случае необходимости.
