Самозанятость могут оформить физлица и ИП. И на этом налоге можно сдавать жилье, домики на природе, автомобили и самокаты, но есть ограничения. Рассказываем, как самозанятым вести арендный бизнес.
Для начала потребуется оформить:
- самозанятость;
- индивидуальное предпринимательство;
- или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.
Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости. Разберемся в ряде нюансов.
Доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества не подпадают по налог на профессиональный доход. Однако для жилой недвижимости сделано исключение.
Отмечу, что сдача квартир в аренду входит в список самых популярных у самозанятых видов деятельности. И действительно, НПД является наиболее оптимальным режимом для арендодателей. Ведь налог по доходам от физлиц составляет всего 4 %, что меньше чем НДФЛ и налог по УСН.
Самозанятые — это физлица и ИП, которые работают на себя и платят щадящий налог на профессиональный доход. Компаниям и предпринимателям удобно отдать часть услуг на аутсорсинг самозанятым. За них не надо сдавать отчёты, платить налоги и заботиться о трудовых гарантиях. С 19 октября 2020 года самозанятость действует во всех городах России. Мы вооружились письмами госорганов и ответили на самые частые вопросы о сотрудничестве с самозанятыми.
Закон о налоге для самозанятых № 422-ФЗ
Уже более 500 тысяч самозанятых встали на учет в ФНС. Многие из них занимаются сдачей квартир в аренду. По популярности этот вид деятельности занимает второе место (на первом месте — такси).
Уточню, что доходы от сдачи нежилой недвижимости в аренду не могут облагаться в рамках НПД.
Однако если речь идет о жилой недвижимости — то здесь совсем другой расклад. Сдача жилья в аренду — это то, чем плательщики НПД вполне успешно занимаются.
В этом посте приведу разъяснения фискалов, касающиеся данного вида деятельности самозанятых.
Самозанятые могут предоставлять разного рода услуги, продавать вещи собственного производства и сдавать в аренду жилье. Этот налоговый режим подходит для многих профессий из разных областей. Вот несколько примеров.
IT-сфера: программист, веб-разработчик, компьютерный мастер, аналитик данных, системный администратор.
Помощь по дому и ремонт: сантехник, электрик, уборщик, мастер по ремонту бытовой техники, строитель, столяр, плотник.
Здоровье и спорт: диетолог, логопед, массажист, тренер, инструктор, психолог, сиделка.
Информационные услуги и маркетинг: переводчик, копирайтер, маркетолог, блогер, автор статей, SMM-менеджер, таргетолог.
Красота и мода: модель, парикмахер, стилист, мастер тату, косметик, мастер маникюра, швея, модельер, дизайнер.
Развлечения и творчество: аниматор, ведущий свадеб, гид, артист, музыкант, оператор, фотограф, художник, мастер по пошиву кукол или другим видам декоративно-прикладного искусства.
Финансы и юридические услуги: бухгалтер, юрист, налоговый консультант, финансовый консультант.
Образование: учитель, репетитор, тренер, няня, автор курсов, продюсер онлайн-школы.
Кулинария: повар, кондитер, пекарь.
У нового налогового режима довольно много плюсов.
Возможность работать легально. Самозанятость – это способ выйти из «серой зоны», работать легально и не бояться, что однажды федеральная налоговая служба решит устроить проверку подозрительных доходов. Также можно без опаски давать рекламу, чтобы найти новых клиентов, а еще получить справку о доходах для визы или ипотеки.
Нет отчетности. Самозанятые не обязаны сдавать декларации, вести бухгалтерию или книгу учета доходов и расходов. Все, что от них требуется, – выдать чек через приложение и отправить его покупателю.
Не нужно рассчитывать налог. Приложение «Мой налог» автоматически рассчитывает налог за каждую продажу, показывает итоговую сумму и сроки оплаты.
Низкие ставки по налогу. У самозанятых самые низкие ставки по налогу – 4% и 6%, а с учетом налогового вычета они снижаются до 3% и 4%. Для сравнения: ИП и ООО могут платить 6%, 13%, 15% и 20% в зависимости от налогового режима.
Нет онлайн-кассы. Большинству ИП и организациям для работы с физическими лицами нужна онлайн-касса, а это дополнительные расходы на ее покупку или аренду. В случае самозанятых роль кассы выполняет приложение.
Больше клиентов. Многим ИП и ООО выгодно работать с исполнителями-самозанятыми, так как это уменьшает налоговую нагрузку.
Иван Глазачев, генеральный директор компании ЮMoney:
─ Чтобы выбрать организационно-правовую форму, нужно отталкиваться от особенностей бизнеса, который вы хотите развивать. Например, если вы работаете репетитором, проводите психологические консультации, шьете одежду, то вам подойдет самозанятость. А если вы решили открыть собственную мастерскую по ремонту одежды, планируете нанять поваров для своей булочной или бариста для кофейни, тогда нужно регистрировать ИП.
Основное отличие – размер налога. Для самозанятых налог составляет 4% с доходов, полученных от работы с физлицами, и 6% — с юрлицами или ИП. Для индивидуального предпринимателя налог составляет от 6% до 15% в зависимости от выбранного налогового режима.
У самозанятости есть и другие плюсы: проще вести отчетность, не нужно сдавать декларации в налоговую и подключать онлайн-кассу. Для тех, кто сомневается, какую форму выбрать, можно создать бизнес в статусе самозанятости, а потом по мере его роста перейти на ИП. К примеру, самозанятый делает натуральную косметику, но продажи увеличились, и ему придется создавать больше продукции. Для этого нужны новые люди — а значит, и статус ИП.
Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого
В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.
- Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
- Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.
Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.
Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.
В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.
Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.
Что можно сдавать в аренду, а что нет
На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость и другое имущество. Брать работников в бизнес нельзя, но на отдельные задачи можно привлекать подрядчиков. И все это без отчетов, бухгалтерии, обязательных страховых взносов и онлайн-касс. Основание — ст. 2, 4 и 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Вот полный список, что самозанятые могут сдавать:
- Квартиры, дома и комнаты. В свидетельство о праве собственности или выписке из ЕГРН должна быть отметка, что помещение жилое.
- Автомобили, катера и другой транспорт. Сдавать в прокат можно людям, ИП и компаниям — Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799.
- Оборудование, инвентарь, технику и другие вещи — например, электросамокаты.
Ограничений по количеству недвижимости нет, сдавать можно хоть десять домов сразу. Но важно, чтобы доход самозанятого за год не превышал 2,4 млн ₽. Сумма считается со всех арендных платежей плюс доход от профессиональной деятельности — если она есть наряду с арендным бизнесом — Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-04-05/11250.
Сдавать можно и в субаренду, если есть согласие собственника — Письмо Минфина РФ от 27.03.2020 № 03-11-11/24601.
А вот эту недвижимость сдавать на НПД нельзя:
Для сдачи в аренду нежилых помещений, участков и апартаментов понадобится оформить ИП. Тут есть свои выгодные налоговые режимы — УСН и патент. Размер платы за патент не зависит от реального дохода в бизнесе. Другое удобство патента в том, что сдавать можно и жилье, и офисы — тут без ограничений. А на УСН «Доходы минус расходы» можно законно учесть все затраты на бизнес и снизить налог.
Физлица без ИП с дохода от сдачи в аренду апартаментов и офисов платят НДФЛ 13 %.
ИП не может совмещать НПД с УСН и патентом.
30 дней Эльбы в подарок
Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно
Как оформить договор с самозанятым и какие ещё нужны бумаги?
С самозанятым заключают обычный гражданско-правовой договор в зависимости от того, что он делает.
Это может быть договор на выполнение работ — с автомастером, оказания услуг — с фотографом, авторского заказа — с программистом, купли-продажи — на закупку хенд-мейд игрушек. Выполненные работы принимают по акту.
Статья: как выбрать договор с исполнителем
В договор можно включить пункт со следующим смыслом. Исполнитель обязан сообщить заказчику о прекращении применения режима НПД не позднее следующего дня после снятия с регистрации в налоговой. За несообщение прописать штраф. В идеале штраф покроет расходы исполнителя, если налоговая доначислит НДФЛ.
С самозанятыми можно сотрудничать по оферте — когда исполнитель принимает правила, написанные для всех. К примеру, водитель грузовика регистрирует аккаунт в сервисе заказа грузоперевозок и работает по их правилам.
С самозанятыми не заключают договоры агентирования, комиссии и поручения. Это запрещённые для них услуги.
Кадровые документы на самозанятого не оформляют.
Как платить самозанятому?
Самозанятому платят на карту, наличными или на электронный кошелёк. Ограничений по форме нет.
У самозанятого нет обязанности открывать специальный банковский счёт. Подойдёт обычная карта физлица. Банк России разрешил так делать в письме от 19.12.2019 № ИН-014-12/94.
Самозанятые не пользуются онлайн-кассами. Чеки пробивают через приложение «Мой налог». Чек выдают в бумажном виде, отправляют по электронной почте или смс. В чеке исполнитель указывает договор, по которому получает оплату, наименование заказчика и его ИНН. Остальные реквизиты чека встанут сами.
Исполнитель сохраняет чек, чтобы подтвердить факт оплаты и, если нужно, учесть в расходах.
Банковская комиссия за перевод ложится на заказчика. Исполнитель должен получить оплату в сумме из договора, вычитать комиссию за оплату нельзя.
Как учесть оплату самозанятому в расходах по УСН?
Заказчик может учесть оплату самозанятому в расходах по ОСНО, ЕСХН и УСН Доходы минус расходы.
Подтвердить расходы актом оказанных услуг нельзя. Акт сохраняют, чтобы подтвердить период расходов.
Самозанятый обязан выдать чек сразу, если получил наличные или электронный перевод. На банковский перевод — не позднее 9 числа следующего месяца. А вот если платить посреднику самозанятого, чек отбивает посредник из своей кассы.
Чек можно хранить в электронном виде, распечатывать необязательно.
Если самозанятый не выдал чек, налоговая рекомендует жаловаться им через сервис обращений. Но как в этом случае учесть оплату в расходах, пока неясно.
Как пробить чек за аренду
Каждому арендатору после оплаты самозанятый выдает чек из «Мой налог» на сумму платежа. По чекам налоговая выставит налог за месяц. За непробитые чеки штрафуют в размере 20 % от суммы, полученной от арендатора.
В чеке указывают услугу, например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2023 г».
Если арендатор ИП, надо указать ИНН, а если компания — ИНН и наименование.
Как самозанятому пробивать чеки
Нужно ли платить НПД с коммуналки
НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам. Например, за воду и свет. Самозанятый переводит их в свое ТСЖ и энергетикам по счетам — Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.
А вот если в арендную плату включены другие коммунальные услуги, то налог придется заплатить со всей суммы.
Можно ли сдавать имущество своему ООО
Если учредитель ООО там же значится директором на трудовом договоре, он не может сдавать имущество своему ООО и платить НПД — Письмо Минфина РФ от 09.12.2021 № 03-11-11/100254.
Субаренда
А что если жилье сдавать в субаренду?
В этом случае тоже можно применять НПД, поясняет ФНС, ссылаясь на ст. 615 части II ГК РФ.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Поэтому физлицо в отношении дохода от сдачи в субаренду жилого помещения вправе применять специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход».
Такие разъяснения также даны в письме Минфина от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Нужно ли платить налог с депозита
Обычно по договору аренды арендатор вносит депозит. Его сумма часто равна месячной арендной плате. Если арендатор не заплатит или что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита — ст. 381.1 ГК РФ.
НПД с депозита платят, только когда его списали за арендную плату.
Что делать, если самозанятый перестал быть самозанятым?
Если самозанятый слетает с режима, это предательская ситуация для заказчика. За такого человека придётся заплатить НДФЛ и пенсионные взносы. Исключение — когда с режима слетел ИП. Платить взносы обязан всё равно он, заказчику можно не беспокоиться.
Самозанятый слетает с режима НПД в следующих случаях:
— он сам снялся с учёта;
— его годовой доход превысил 2,4 миллиона рублей;
— он занялся запрещённой деятельностью, например, стал агентом юридической фирмы или открыл сигаретный киоск.
Чтобы налоги за бывшего самозанятого не стали сюрпризом, перед оплатой с самозанятого берут справку о его статусе из приложения «Мой налог». Или проверяют статус в специальном сервисе налоговой.
Новым ИП — год Эльбы в подарок
Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев
Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?
- Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
- Совмещать данную деятельность с основной работой.
Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.
Расходы на коммуналку
А может ли самозанятый при сдаче жилья в аренду уменьшить налогооблагаемый доход на расходы за коммунальные услуги?
Здесь есть свои нюансы. Если размер платы за те или иные коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется счетчиками (например, плата за электричество и воду), сумма возмещения арендатором арендодателю таких коммунальных расходов не признается профессиональным доходом. То есть полученная от арендатора сумма в данном случае не будет облагаться НПД.
Как платить налог
С арендной платы от физлиц платят 4 %, а от юрлиц и ИП 6 %.
Налог платят каждый месяц. До 12 числа налоговая пришлет уведомление с суммой к уплате за предыдущий месяц, самому ничего считать не надо. Заплатить по уведомлению надо до 28 числа.
Налог платят со всей суммы поступившей арендной платы. Учесть расходы на бизнес не получится — это недостаток налога самозанятого.
Сдача жилья и работа по трудовому договору
Гражданин работает по трудовому договору и хотел бы сдавать свое жилье, оформившись при этом плательщиком НПД.
Физлицо, которое получает доход от сдачи в аренду жилого помещения и получает зарплату по трудовому договору, может применять НПД в отношении доходов от сдачи в аренду жилого помещения.
Платформа для работы с самозанятыми
Безопасные сделки, контроль выполнения заданий, автоматизация выплат и документооборота
Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого
Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:
- полностью законная деятельность;
- возможность работы самозанятым в иных направлениях;
- пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
- правовая защищенность за счет составления официального договора.
Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.
Налоги и ограничения
Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).
Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.
При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.
Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог. Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.
Среди ограничений выделим следующие:
- самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
- максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.
Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.
Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.
Что будет, если перевести работников в самозанятые?
Предпринимателя ждёт вагон проблем, если его поймают на уклонении от официального оформления работников.
За соблюдением правил следят налоговая и трудовая. Трудовую беспокоит, что люди связаны трудовыми обязанностями, но лишены больничных, отпусков и пенсии. Налоговую заинтересуют регулярные переводы на счета самозанятых. К подозрительным фирмам придут с совместными проверками.
Трудовая инспекция подаст в суд, и самозанятых признают работниками в штате. Предпринимателя заставят оформить трудовые книжки и сдать отчёты в налоговую за прошлое время. Такая процедура прописана в ст. 19.1 ТК РФ
За прикрытие трудового договора гражданско-правовым оштрафуют по ст. 5.27 КоАП РФ. Штраф — от 10 000 до 100 000 ₽.
Налоговая доначислит НДФЛ и взносы на пенсионное страхование за каждый месяц по каждому самозанятому. За уплату налогов не в срок оштрафует на 40 % от суммы долга по ст. 122 НК.
Если предприниматель держал целый цех работников с самозанятостью, придётся доплатить огромные суммы и сдать ворох отчётов.
Условия работы с самозанятыми сравнят с признаками наёмного труда из ст. 15 ТК РФ и Постановление Пленума ВС РФ от 29.05.2018 N 15. Для признания отношений трудовыми достаточно пары-тройки совпадений. Сомнения растолкуют в пользу работников.
Признаки наёмного труда такие:
— исполнитель оказывает услугу сам, субподряд запрещён;
— исполнителя взяли на определённую трудовую функцию, за итог он не отвечает;
— заказчик говорит, как можно делать работу, как нельзя;
— клиентов приводит заказчик;
— исполнитель связан рабочим графиком;
— заказчик покупает расходники и инвентарь;
— исполнителю платят регулярно — что очень похоже на зарплату;
— стороны сотрудничают долго, время от времени перезаключают договор;
— исполнитель влит в рабочий коллектив;
— исполнителя не дёргают в выходные;
— у исполнителя нет других доходов.
❌ Вот пример прикрытия наёмного труда.
Клининговая компания набрала самозанятых для уборки у клиентов. Уборщикам выдали тряпки, моющие средства и фирменные футболки. Мыть полы надо по критериям качества, которые приняты в компании, а разговаривать с клиентами по скриптам. Уборщики работают по сменам.
✅ А вот пример, когда самозанятый работал на себя.
Водитель подключился к сервису Яндекс.Такси. Сервис открыл доступ к программе на обработку заказов от пассажиров. Водитель работал без графика, брал заказы когда хотел. Деньги от пассажиров получал сервис, но на счёт водителя. Пассажиры могли расплатиться с водителем напрямую. Сервис брал комиссию — дело № 33-53437/2019.
Правда, что за самозанятого не платят налоги и взносы?
Если самозанятый не бывший работник, заказчик не платит в налоговую ни рубля.
Самозанятые не платят НДФЛ, и их заказчики освобождены от обязанностей налоговых агентов. Налог на профессиональный доход самозанятый платит сам. Штрафы получает тоже он.
Главное доказательство, что за самозанятого не надо платить, — это чек на оплату из приложения «Мой налог». До перевода денег с самозанятого берут электронную справку о статусе на текущую дату — тоже из «Мой налог». Как вариант — самостоятельно смотрят статус самозанятого в сервисе налоговой.
Если у заказчика есть давний договор с фрилансером, то с даты его регистрации в качестве самозанятого налоги отменяются. Так пояснил Минфин в письме от 20.11.2020 № 03-11-11/101180.
Когда нельзя работать с самозанятыми?
С самозанятыми есть два ощутимых ограничения. Они не должны быть действующими или бывшими работниками заказчика и работать агентами. Для заказчиков это значит следующее.
❌ Бывшие работники
Сотрудничество с бывшими работниками не запрещено, но не ведёт к экономии на налогах. С дохода от бывшего или действующего работодателя самозанятые платят не 6% НПД, а 13% НДФЛ как физлицо.
Налог за физлицо платит заказчик. Это его обязанность как налогового агента по ст. 226 НК РФ. Ещё налоговый агент платит за физлицо взносы на пенсионное страхование в сумме 27,1 % от оплаты по ст. 420 НК РФ. Общие 40,1 % насчитывают сверху оплаты, а не вычитают. В итоге заказчик получает расходы и головную боль с отчётами — письмо от 14 сентября 2020 г. N 03-04-05/80357.
❌ Работа агентом
Самозанятым запрещено работать от лица чужого бизнеса по договорам поручения, комиссии и агентирования. Например, нельзя продавать автомобили с пробегом под маркой комиссионного салона.
Самозанятый работает на себя — в этом суть льготного налога. Налоговая вычислит работу от чужого лица и запретит платить пониженные 6 %. А заказчик попадёт на налоги как налоговый агент. Для продажи комиссионных автомобилей, туров и квартир лучше приглашать исполнителей с ИП на УСН.
❌ Работа курьером
Самозанятый не может работать курьером. Но есть исключение. Курьер может ездить к покупателям с кассой заказчика, а вознаграждение за доставку принимать отдельно.
Полный список запрещённой работы прописан в ч. 2 ст. 4 Закона о налоге для самозанятых.
🌍 С самозанятым можно работать дистанционно. Он может находиться в другом городе или за границей. И даже утратить статус налогового резидента — главное, сохранить регистрацию в России. К примеру, разработчик с ПМЖ в Белоруссии может спокойно писать код для заказчика из России.
🧑🏭 Самозанятому нельзя нанимать работников, но можно привлекать субподрядчиков. Например, веб-мастер делает для заказчика корпоративный сайт. Фотографировать зовёт фотографа. Рисовать логотип — дизайнера. Писать текст — редактора. Самозанятый может привлекать целую команду помощников. Только без трудовых договоров.
Сдача имущества третьим лицом
ФНС на своем сайте разъясняет, что налогоплательщик вправе применять НПД, если его имущество сдает в аренду чужой человек. Этот человек (третье лицо) действует по доверенности на управление имуществом.
Если речь идет о жилом помещении, то самозанятый вправе отражать полученный доход от сдачи в аренду такого имущества, даже если данное имущество сдаётся третьим лицом.
Могут ли два самозанятых оказать одну услугу вместе?
На одну услугу можно нанять двух самозанятых. Но важно, чтобы между собой они не работали по договору простого товарищества. Это когда два ИП складываются деньгами, чтобы больше зарабатывать.
Статья актуальна на
28.01.2022
Апартаменты
Недавно Минфин выпустил письмо № 03-11-11/106478 от 07.12.2020, в котором разъяснил, что в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) апартаментов, специальный налоговый режим НПД не применяется.
Дело в том, что по номам Жилищного кодекса апартаменты — это нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
На основании пункта 1 статьи 16 ЖК к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната, определения понятий которых содержатся в пунктах 2 — 4 данной статьи ЖК. Апартаменты к жилым помещениям не относятся.
Между тем в ближайшем будущем ситуация с апартаментами может изменится. Совет Федерации готовит соответствующие поправки в ЖК.
Апартаменты будут признаны жилым помещением, граждане получат право регистрироваться в них.
Соответственно, если апартаменты будут считаться жилым помещением, их владельцы-арендодатели получат право быть самозанятыми и платить НПД по ставке 4 % по доходам от сдачи такой недвижимости (если арендаторы — физлица).
Разработкой изменений в Жилищный кодекс, направленных на установление правового статуса многофункциональных зданий и апартаментов, занимается рабочая группа, созданная при комитете Совфеда по федеративному устройству и региональной политике, в состав которой входят сенаторы, представители Минстроя и экспертного сообщества.
Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Сдавать жилые помещения можно по доверенности — ответ ФНС из Базы знаний по НПД и Письма Минфина от 16.02. 2023 № 03-11-11/13226.
Налог самозанятого будет платить тот, кто получил деньги. Если человек по доверенности получил деньги от арендатора и перевел их собственнику, то НПД платит собственник. Если арендная плата осталась у представителя, но и НПД платит тоже он.
Нежилая недвижимость
Запрет на сдачу в аренду нежилой недвижимости прямо прописан в Федеральном законе № 422-ФЗ от 27.11.2018.
Об этом запрете также, в частности, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/102607 от 27.12.2019.
Однако периодически звучат призывы переписать закон и дать людям право сдавать в аренду любую недвижимость и платить с этих доходов НПД.
Но Минфин пока непреклонен и отвечает, что таких планов у властей нет.
Специальный налоговый режим НПД является исключением из общеустановленного порядка исчисления и уплаты налогов. Предоставление возможности применения НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (внаем) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы РФ за счет НДФЛ.
Об этом Минфин сообщает в письме № 03-11-11/104183 от 30.11.2020.
Можно ли сдавать имущество своему работодателю
Самозанятые не могут сотрудничать со своим работодателем, в том числе бывшим — от которого уволились менее двух лет назад.
Сдать квартиру, машину или ноутбук работодателю самозанятый может. Но учесть доход от арендной платы на НПД в этом случае нельзя. Платить налог будет сам работодатель, как налоговый агент, и это будет невыгодный НДФЛ 13 % — Письмо Минфина РФ от 19.08.2022 № 03-11-11/81142.
Имущество супругов
Ситуация: муж-самозанятый сдает в аренду жилье, которое является совместной собственностью супругов. С квартирантов получены деньги. Может ли супруг указать в мобильном приложении «Мой налог» полную сумму дохода от сдачи в аренду этого жилого имущества?
Да, может, отвечает ФНС. При этом не имеет значения, приобретено ли данное имущество именно в браке.
Ранее я приводил расчеты на 2021 год применительно к пенсионерам, сдающим квартиру.
Какой налог пенсионеру выгоднее платить при сдаче квартиры: выбираем между НДФЛ, УСН, НПД
Из них следует, что выгоднее всего при сдаче квартиры применять НПД, то есть быть самозанятым.
Сдавать в аренду (наем) можно не только квартиру, но и дом или комнату. Все эти объекты подходят под определение жилой недвижимости.
Работа по трудовому договору не будет помехой на пути регистрации самозанятости по сдаче в аренду жилья.
Сдавать в аренду можно как собственное жилье, так и арендованное. Субаренда также будет облагаться НПД, пояснял ранее Минфин в письме от 09.12.2019 № 03-11-11/95717.
Еще часто возникает вопрос — надо ли платить налог с суммы, которую квартиранты отдают хозяину квартиры за коммуналку.
Заниматься таким пассивным бизнесом в качестве самозанятого могут, в том числе и госслужащие. Кстати, в прошлом году в Думу был внесен законопроект № 1036054-7, который давал аналогичное право лицам, замещающим госдолжности. По задумке автора проекта, право на НПД по аренде должны были получить министры, депутаты, члены Совета Федерации. Но в итоге проект был отправлен в архив, а крупные чиновники и депутаты так и не получили возможности сдавать свои квартиры в рамках НПД.
Какую деятельность указать в «Мой налог»
Самозанятый выбирает в приложении вид деятельности. Для сдачи недвижимости выбирайте «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».
Для сдачи транспорта подойдет «Аренда машин». Для остальных движимых вещей — «Прокат».
Плюсы и минусы самозанятости, о которых стоит знать
Тем, кто решил легализовать доход, иногда лучше выбирать ИП на других налоговых режимах.
Статью можно послушать. Если вам так удобнее, включайте подкаст. Самозанятость, или, как правильнее её называть, налог на профессиональный доход (НПД), — это специальный . Он подходит тем, кому платят за результаты их деятельности или аренду их имущества.
Налог был введён, чтобы помочь выйти из тени тем, кто получает доход, но не делится им с государством. В целевую аудиторию попадали, например, люди, которые сдавали бабушкину квартиру или оказывали разные услуги на заказ — клеили обои, устраивали фотосессии. Им обещали простоту получения статуса самозанятого и низкие налоговые ставки, чтобы мотивировать их легализоваться. Однако платить налог на профессиональный доход могут не только те, кто раньше работал скрытно, но и индивидуальные предприниматели. Их заманивают теми же бонусами.
Разберёмся, какие в действительности есть плюсы для самозанятых и какие существуют подводные камни в этом режиме. И так как он доступен для людей со статусом ИП и без него, давайте договоримся, что в этом конкретном тексте будем называть людей без такого статуса физлицами, а с ним — предпринимателями. Это не совсем правильно, так как ИП тоже физлицо. Но некоторое нарушение правил поможет сделать текст проще для восприятия.
Какие плюсы есть у статуса самозанятых
Пункт касается физлиц, которые ведут бизнес вчёрную. Многим удаётся делать это годами без всяких проблем. Однако неприятности могут появиться, особенно если клиентов к вам приводит не сарафанное радио, а объявления в соцсетях или даже на заборе. Например, человек делает тортики на своей кухне и рекламирует их в интернете. Это обнаруживает налоговая и проводит . Или соседям не нравятся арендаторы квартиры над ними, и они сообщают, что жильё сдаётся, в ФНС.
Если инспектор сочтёт, что человек уклонялся от уплаты налогов, то может доначислить их за и ещё приплюсовать пени. Дополнительно придётся .
Но легальный статус пригодится не только для того, чтобы избежать наказания за неуплату налогов. Это также даёт возможность показать официальный доход там, где этого требуют. И так будет, например, проще получить ипотеку. (Обратите внимание на формулировку: «проще», а не «просто». Банки всё равно предпочитают доход по трудовому договору.)
А ещё статус самозанятого позволяет выдавать клиентам чеки. Что может существенно повлиять на их отношение. Потому что это какой-никакой документ. Одно дело, когда заказываешь пошив какого-нибудь чехла для дивана через интернет и переводишь деньги на непонятную карту. И совсем другое, когда тебе присылают чек, потому что с ним проще решать вопросы в случае брака или других разногласий.
Статус получить просто
У физлица есть несколько возможностей легализовать доходы, помимо самозанятости. Он может ежегодно декларировать доход, стать предпринимателем или зарегистрировать ООО. Сейчас это сделать не так сложно благодаря электронным сервисам.
Действующему предпринимателю необходимо также отослать в налоговую уведомление об отказе от других налоговых режимов.
Легче работать с юрлицами
Этот пункт снова касается физлиц, которые трудятся неофициально. Многие компании и рады бы работать с талантливыми нелегалами. Но фирмы не могут просто перечислять деньги на чужие карты, им нужно обосновать расходы какими-нибудь документами.
Конечно, всегда можно заключить с подрядчиком договор гражданско-правового характера. Но его надо корректно составить. Плюс наниматель становится налоговым агентом по отношению к исполнителю. То есть ему нужно платить за него подоходный налог и страховые взносы. Самозанятому же будут перечислять только его вознаграждение, так что это сокращает расходы.
Не надо сдавать отчёты
Если физлицо всё-таки хочет заплатить налоги, но не получило статус самозанятого, то ему ежегодно до конца апреля надо заполнять и сдавать налоговую декларацию за предыдущий год в ФНС. Потом необходимо отдавать налог со всего задекларированного заработка до 15 июля.
Для предпринимателя набор бумаг зависит от системы налогообложения. ИП на упрощёнке или предприниматель на ЕСХН (единый сельскохозяйственный налог) также сдаёт декларацию, на общем режиме налогообложения (ОСН) — дополнительно отчитывается по НДС. При патентной системе налогообложения сдавать ничего не нужно. Однако если у ИП есть наёмные работники, придётся оформить документы за них.
Самозанятому ничего этого не нужно. Он просто выписывает клиентам чеки в приложении, и данные сами попадают в налоговую. Это справедливо и для ИП на НПД.
Необязательно платить страховые взносы
Предприниматели даже при отсутствии дохода должны платить обязательные взносы на пенсионное и медицинское страхование. В 2022 году в сумме это чуть больше 43 тысяч рублей.
А если самозанятые захотят перечислять деньги в ПФР на формирование пенсии, то это разрешается делать на добровольной основе. Это позволит получить стаж и пенсионные баллы.
Налоговые ставки ниже
Ставки для самозанятых составляют 4% при работе с физлицами и 6% — с юрлицами. Но ещё для них есть налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Благодаря этому ставка уменьшается до 3% при работе с физлицами и до 4% — с юрлицами до того момента, как этот лимит исчерпается.
или можно платить 6% от дохода (или меньше, если регион снижает ставку), но уже со всех сделок. Если же человек без какого-либо статуса ежегодно подаёт декларацию, то платит НДФЛ в 13%. Аналогичная ставка действует для ИП на ОСН.
Самозанятость с этой точки зрения выглядит выгоднее всего. Хотя есть нюанс, его мы разберём в минусах.
Можно обойтись без кассы
Самозанятому не нужно использовать кассу. Чеки формируются в приложении «Мой налог», их можно отправлять заказчику в электронном виде или распечатывать в бумажном. На предпринимателей на НПД это тоже распространяется. А вот ИП на других налоговых режимах касса очень часто нужна.
Какие минусы есть у статуса самозанятых
На НПД разрешается перейти далеко не каждому. Например, нельзя выбрать этот налоговый режим, чтобы перепродавать товары или реализовывать продукцию собственного производства, если она подлежит обязательной маркировке. В этом случае обязательно придётся регистрировать ИП с другим налоговым режимом, а то и ООО — предпринимателям тоже позволена не любая деятельность.
Нельзя нанять помощников по трудовому договору
Из названия понятно, что самозанятый работает сам, занять делом кого-то другого он не может. Поэтому наёмных работников ему не положено. Для этого придётся переходить на иной налоговый режим.
При этом самозанятые могут привлекать других людей по гражданско-правовым договорам.
Этот режим невыгоден при больших доходах
НПД подходит только для тех, кто зарабатывает меньше 2,4 миллиона в год. Если в течение года доход превысит эту сумму, физлицо с превышения платит 13%. А вот у ИП есть возможность перейти на новый налоговый режим — например, на упрощёнку, чтобы отдавать те же 6%. Быть предпринимателем, если у вас большой заработок, выгоднее.
Не получится уменьшить налогооблагаемую базу
Если вы платите НПД, налог рассчитывается со всех доходов, на которые выписаны чеки. Это суперпросто, но есть нюансы — те самые, о которых говорилось в пункте про низкие налоговые ставки.
Во-первых, предприниматель на упрощёнке и патенте может уменьшить налог на сумму уплаченных страховых взносов. Теоретически это имеет небольшое значение, ведь самозанятый их не отдаёт вовсе. Но если человек верит в государственную пенсию и перечисляет взносы добровольно, этот бонус может оказаться весомым.
Во-вторых, на упрощёнке ИП может платить не только 6% со всех доходов. Он также может по выбору отдавать 15% с разницы между доходами и расходами. И иногда — хотя не так уж часто — это бывает выгоднее, чем 4–6% со всего заработка самозанятого. Например, если человек производит товар, в цене которого стоимость его работы составляет минимум.
Конечно, здесь нужно предварительно всё просчитывать для каждого конкретного случая. Допустим, мастерица шьёт шоперы — многоразовые экологичные сумки для покупок. Она оценивает свой товар в 500 рублей. Причём ткань и фурнитура обходятся в 350 рублей. Если она продаёт шопер физлицу, то платит со сделки налог в 20 рублей, если юрлицу — 30 рублей. При упрощёнке 15% от разницы между доходами и расходами составили бы 22,5 рубля. Если швея работает в основном с юрлицами, ей может быть выгоднее зарегистрировать ИП. Или нет, если партии у неё небольшие, потому что в уравнение ещё добавятся обязательные страховые взносы. Так что калькулятор в таких вопросах — лучший друг.
Предпринимателям юрлица доверяют больше, чем самозанятым
В блоке о преимуществах мы говорили о том, что компаниям выгоднее работать с самозанятыми, чем с физлицами-нелегалами. Но выбирая между ИП и самозанятым физлицом, они предпочитают предпринимателей. И вот почему.
ИП легко найти в едином реестре и убедиться, что у него есть этот статус. Что человек самозанятый, на всём этапе сотрудничества проверить сложно. Поэтому есть риск, что придёт злая налоговая, обнаружит, что физлицо не имеет никакого статуса, и задастся вопросом, почему за него не платили налоги и страховые взносы.
Есть нюансы и с расчётами. ИП деньги приходят на расчётный счёт для бизнеса, самозанятому — на личный. И для компании-заказчика такие переводы могут облагаться банковской комиссией.
Нельзя сотрудничать с бывшим работодателем
Иногда компания расторгает трудовой договор с работником и начинает сотрудничать с ним как с самозанятым. Это выгодно ей: не нужно платить страховые взносы, а налог с дохода человек платит сам. Для сотрудника это не очень хороший вариант: его больше не защищает трудовой кодекс. Отношения с ним могут разорвать в любой момент, ему не положены отпуска и отпускные. На больничные и пенсию тоже рассчитывать не стоит — страховые взносы же никто не платит. Но сейчас не об этом.
Чтобы работодатели не пользовались этой лазейкой в законе, появилось правило: в течение двух лет после увольнения нельзя сотрудничать с прошлой компанией как самозанятый. И иногда это может быть минусом. Например, если вы добровольно отправились в вольное плавание, но организации иногда нужны ваши услуги.
ИП не может досрочно уйти с НПД на выгодный режим
Самозанятый может отказаться от этого статуса в любой момент. Но физлицо становится после этого просто безработным. А ИП автоматически переходит на невыгодный общий режим налогообложения. Заменить его на упрощёнку или ЕСХН можно будет только с начала следующего года. Для патента ограничений нет.
Однако налоговый режим можно выбрать в любое время, если предприниматель перестал соответствовать критериям НПД. Например, получил с начала года доход более 2,4 миллиона.
