Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах

Сдача недвижимости в аренду в России: новые возможности для самозанятых

Раньше владельцы квартир могли официально сдавать в аренду жилье только двумя способами: как ИП с соответствующей уплатой налога или как физлица с отражением дохода в декларации и уплатой НДФЛ. На сегодняшний день у граждан Российской Федерации есть еще один способ. Это самозанятость. Такой способ считается довольно выгодным, и о нем мы поговорим далее.

Что такое самозанятость?

Самозанятыми называют плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). Регистрация в качестве самозанятого дает возможность законно получать доход от разных видов деятельности, уплачивая сравнительно небольшие налоги. При этом легко вести учет и определять сумму налога, которую нужно уплатить. Среди разрешенных видов деятельности самозанятых — сдача недвижимости в аренду.

Сдача недвижимости в аренду как самозанятый

Для официальной сдачи недвижимости в аренду в статусе самозанятого необходимо выполнить ряд условий. Например, уплачивать налог на профессиональный доход по специальной ставке. Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение? Или распространяется ли режим НПД только на жилую недвижимость?

Как сдавать квартиру в аренду как самозанятый

С 2020 года среди неофициально трудоустроенных людей чаще стало встречаться понятие самозанятый. Несмотря на популяризацию понятия, сами люди, которые могли бы назвать себя самозанятыми, существуют уже давно. К ним относятся репетиторы, риэлторы, сантехники и другие специалисты. Регистрация самозанятости открывает много возможностей, включая сдачу квартиры в аренду.

Как самозанятому платить налоги со сдачи квартиры

Если вы решили сдавать квартиру в аренду или уже это делаете, самозанятость может быть оптимальным вариантом для уплаты налогов. Рассказываем, как плательщикам налога на профессиональный доход получить максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду.

Плюсы самозанятости при сдаче жилья в аренду

Самозанятый может сдавать квартиру под аренду, не переживая за факт обнаружения своей деятельности. При возникновении проблем, арендодатель может обратиться в органы правоохранения или суд. Главное – своевременно оплачивать налоги, в соответствии с новым законом для самозанятых.

Стать самозанятым и сдавать квартиру в аренду

Самозанятость — самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить свое имущество и избежать конфликтов.

Пример случая неофициальной аренды

Москвич Иван Воробьев сдавал квартиру на окраине города внаем неофициально. Квартиросъемщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьев сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъемщиков бережнее относиться к чужому имуществу.

Как собрать деньги и запустить свой проект

Как самозанятому сдавать чужую квартиру

Речь, конечно, не о серых схемах и мошенничестве. А о тех случаях, когда по документам жилье принадлежит детям, жене или брату. Спойлер: самозанятые могут сдавать в аренду не только свое жилье. Но в этом случае нужно разобраться с документами.

Квартира куплена в браке

В этом случае жилье считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Жена или муж могут распоряжаться жильем, заключая договоры от своего имени: полномочия супругов сдавать квартиру в аренду подтверждает свидетельство о браке. Исключение: когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.

Квартира куплена до брака

Например, если жена купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. И чтобы муж мог сдавать его в аренду, нужны обоснования. Ими могут быть доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования (договор ссуды).

Квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Например, жилье досталось ребенку в наследство от бабушки. В этом случае все манипуляции с имуществам происходят от имени родителей или опекунов как законных представителей. Но такие договоры и даже доход от сдачи жилья будут контролировать органы опеки.

Квартира принадлежит кому-то другому

Самозанятый может сдать квартиру через договор субаренды. То есть заключить договор аренды с хозяином квартиры, а потом пересдать через договор субаренды. По закону нужно соблюсти три условия:

Как зарегистрироваться самозанятым и сдавать квартиру

Регистрация самозанятости: как это сделать онлайн

Хорошая новость для тех, кто считает регистрацию самозанятости утомительным процессом с посещением различных инстанций. Сегодня всю процедуру можно официально пройти менее, чем за полчаса, не выходя из дома. Все, что вам понадобится – смартфон и подключение к интернету.

Шаг 1: Загрузите приложение Мой налог

Загрузите из Play Market или App Store приложение Мой налог. Одноименная функция программы позволит отправить заявку на регистрацию физического лица в качестве самозанятого. Просто укажите свои персональные данные, и процесс завершится без вашего активного участия. Этот шаг будет актуален для тех, кто ранее не имел статуса ИП. Для смены режима ИП следует обратиться в налоговую по месту жительства.

Шаг 2: Сдавайте квартиру и уплачивайте налог

После регистрации нового статуса, вы можете начать сдавать квартиру. Первый доход с аренды следует внести в приложение. При безналичном расчете запросите составление чека у банка, который будет отправлен арендатору. Также можно сделать это прямо в приложении, указав электронную почту, куда будет отправлен чек. Информация из мобильного приложения будет передана в налоговую, которая рассчитает сумму налога и выставит счет онлайн. Счет также можно оплатить через приложение.

При умалчивании информации о доходах, самозанятый лицо может быть оштрафовано на 20% за первое нарушение, и до 100% от суммы дохода за повторное нарушение.

Размер налога для самозанятых

Сумма налога зависит от статуса арендатора.

Таблица

Можно ли сдавать квартиру, если вы не собственник

Часто самозанятые лица сдает в аренду недвижимость, которая принадлежит, например, их родителям. В таких случаях рекомендуется заключить договор безвозмездного пользования квартирой. Регистрация такого документа в Росреестре не требуется.

По договору безвозмездного пользования самозанятый имеет право сдавать в аренду недвижимость, которая ему не принадлежит.

Какую недвижимость можно сдавать самозанятому

Самозанятый имеет право сдавать в аренду любые жилые помещения, пригодные для постоянного проживания человека. Это могут быть жилые дома, части жилых домов, квартиры или комнаты в квартирах. Обратите внимание, что апартаменты не относятся к жилой недвижимости, так как предназначены для краткосрочного пребывания и имеют статус коммерческой недвижимости.

Таблица

Nuances of Paying Property Tax by Individual Entrepreneurs

Работа по трудовому договору не мешает получению дохода в качестве самозанятого. Например, можно работать офис-менеджером по трудовому договору, уплачивая со своей зарплаты налог на доход в размере 13%. А параллельно — оформиться в качестве самозанятого и сдавать квартиру, уплачивая 4% от арендной платы физлица.

Можно ли вернуть налоговый вычет

Тех, что становится самозанятым, часто интересует возможность получения налогового вычета. Для самозанятых предусмотрен налоговый вычет, но это не тот, за счет которого можно вернуть часть средств, потраченных на лечение, покупку недвижимости, выплату ипотечного кредита.

Налоговый вычет для плательщиков НПД — это возможность вернуть часть средств, уплачиваемых в качестве налога. Вычет фиксированный и одинаков для всех плательщиков НПД — он составляет 10 тыс. рублей. Вычет предоставляется сразу после регистрации самозанятого. Используя его, налогоплательщик некоторое время уплачивает меньшую сумму налога. При получении дохода от физического лица — 3% от дохода, а при сдаче недвижимости компании — 4%. Такая ставка действует до тех пор, пока не израсходуются все 10 тыс. рублей.

Плательщик НПД может одновременно быть и плательщиком подоходного налога, например, совмещая самозанятость с работой по трудовому договору. Исходя из уплаченной в бюджет суммы подоходного налога ему могут вернуть налоговый вычет. Его уже можно будет использовать для возврата средств, потраченных на покупку дома или квартиры, выплату ипотеки.

Как учитывать непотраченный страховой депозит

Арендодатель может брать с арендатора определенную сумму средств — депозит, которым он страхует себя от утери имущества. Эта сумма в процессе…

Как быть с деньгами за коммунальные услуги

По разъяснению Минфина оплата коммунальных услуг по счетчику не признается доходом арендодателя. Но если израсходованные электричество, газ и прочие ресурсы оплачиваются без счетчика, полученная от арендатора сумма считается доходом и с нее нужно платить налог.

Что не так с арендой нежилой недвижимости

По действующим правилам для того, чтобы быть плательщиком НПД, нужно сдавать в аренду только жилую недвижимость. Например, квартиру, которая относится к жилому фонду, жилой дом. Причем самозанятым можно сдавать посуточно или в длительную аренду недвижимость.

Сдавать нежилую недвижимость и быть плательщиком НПД нельзя – это можно делать в других статусах, например, в качестве физлица или ИП. Например, если есть квартира, которая выведена из жилого фонда и сдается арендатору для ведения коммерческой деятельности, то уплачивать налоги в качестве самозанятого не получится.

Может ли самозанятый сдавать в аренду апартаменты

Согласно нормам ЖК РФ апартаменты не считаются жилым помещением. Они определены как номера высшей категории в зданиях, которые относятся к коммерческой недвижимости, например, дома отдыха, гостиницы. Поэтому сдавать их в аренду можно, но не в качестве самозанятого.

Если нормы, указанные в ЖК РФ в отношении апартаментов, изменятся и они будут считаться жилым помещением, с этого момента можно будет сдавать их в аренду и уплачивать НПД.

Чем отличается жилое помещение от нежилого

Для начала попробуем разобраться в статусе жилого и нежилого помещения. Как это часто бывает, закон не дает чёткого разграничения этих понятий.

В статье 15 ЖК РФ находим, что жилым признаётся изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан. Перечень видов жилых помещений ограничен: это жилой дом или его часть; квартира или её часть; комната.

Все остальные объекты по умолчанию признаются нежилыми. Специального определения нежилой недвижимости закон не даёт. Статус помещения – жилое или нежилое – заносится в кадастровый реестр, поэтому в выписке сразу понятно его назначение.

Отдельно стоит сказать про апартаменты. Правовой статус такой недвижимости до конца не проработан. Казалось бы, апартаменты являются изолированным помещением, пригодным для постоянного проживания. Однако среди видов жилой недвижимости в ЖК РФ они не перечислены.

В результате покупатели апартаментов, которые используют их именно в качестве жилых помещений, не могут здесь прописаться. При этом коммунальные услуги и налог на недвижимость приходится платить по более высоким тарифам.

О необходимости разобраться со статусом апартаментов не раз говорили в Госдуме. Есть даже законопроект № 1162929-7, который находится на рассмотрении депутатов с апреля 2021 года. Вполне возможно, что в ближайшем будущем апартаменты всё-таки получат статус жилых помещений. Но не все из них, а только те, которые отвечают требованиям к безопасности проживания, обеспечены необходимыми коммунальными ресурсами и размещены там, где есть социальная инфраструктура.

Минстрой вообще предложил запретить дальнейшее строительство апартаментов, но только после перевода уже существующих объектов в статус жилых.

Итак, ещё раз подчеркнем разницу между разными видами недвижимости:

Какую недвижимость может сдавать в аренду самозанятый

Возвращаемся к нашему вопросу: «Может ли самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение»? Чтобы ответить на него, надо открыть закон от 27.11.18 № 422-ФЗ, который регулирует деятельность плательщиков налога на профессиональный доход.

На НПД могут работать не только обычные самозанятые, но и зарегистрированные индивидуальные предприниматели. При условии, что они соблюдают ограничения этого специального льготного режима.

И как раз в статье 6 закона № 422-ФЗ находим, что НПД не распространяется на сдачу в аренду коммерческой и другой нежилой недвижимости. Самозанятым разрешили сдавать в аренду только жилые помещения: дом, квартиру, комнату.

Почему так? В письме Минфина России от 30.11.2020 г. N 03-11-11/104183 есть совершенно недвусмысленный ответ: «Предоставление возможности применения специального налогового режима НПД в отношении доходов, полученных от сдачи в аренду (наём) нежилых помещений, может привести к росту числа налогоплательщиков, перешедших на специальный налоговый режим НПД, и, соответственно, к потерям доходов бюджетной системы».

Не так давно «Опора России» предложила снять эти ограничения, чтобы самозанятым стала доступна сдача в аренду нежилого помещения, а не только жилья. Ведь не секрет, что часть собственников коммерческой недвижимости вообще не платит никаких налогов – ни НПД по ставке 6%, ни НДФЛ по ставке 13%.

Правда, сдавать без договора нежилые помещения юр лицу проблематично, потому что арендатор в таком случае не сможет зачесть свои расходы. И как раз легальная сдача самозанятыми коммерческих объектов могла бы снять эту проблему, а заодно увеличить на 10%-15% количество плательщиков НПД. Что, в свою очередь, увеличило бы поступления в бюджет, пусть и не по ставке в 13%, а только по 6%.

Мы в соцсетях: Телеграм, ВКонтакте, Дзен – анонсы статей, новости по регистрации и ведению бизнеса

Кто такой самозанятый и как им стать

Самозанятый – это человек, работающий на себя, который официально не имеет наемных сотрудников. Самозанятые работают, получают доход и платят налоги со своих доходов. Несмотря на то что понятие самозанятый существует уже довольно давно, официально такой статус стало возможным получить всего несколько лет назад.

Понятие самозанятый появилось в законодательстве в 2017 году. Уже в ноябре 2018 был принят закон № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход».

С 2019 года новый режим налогообложения был запущен в четырех регионах России. А уже с 2020 года стал доступен для граждан всей страны. Статус самозанятого начал функционировать в качестве эксперимента. И, по предварительным данным, продлится этот эксперимент до 2029 года.

Самозанятость подразумевает особый режим уплаты налогов, и называется он налогом на профессиональный доход. Самозанятым может стать любой специалист (няня, сантехник, электрик, дизайнер, педагог-репетитор). Специалист выполняет заказ для своих клиентов и оплачивает НПД (налог на профессиональный доход).

«Размер налога для самозанятых будет зависеть от вида клиентов, с которыми он работает. Например, 4% – при работе с физическими лицами, 6% – если специалист ведет работу с юридическим лицом, а также с индивидуальным предпринимателем».

Получить статус самозанятого можно несколькими способами. И сделать это очень просто. Для этого не нужно собирать кучу документов. Да что уж говорить, даже из дома выходить не потребуется.

«Получить статус самозанятого может физлицо, работающее на территории Российской Федерации».

Если вы регистрируетесь по паспорту, введите номер вашего телефона. На него придет сообщение с кодом. Далее выбираем регион и прикладываем фотографии или, если удобно, сканируем страницы паспорта (нужна будет вторая и третья). В приложении необходимо сделать свое фото и подтвердить ИНН.

Если вы будете регистрироваться через портал “Госуслуги”, вам просто будет необходимо дать разрешение на доступ и использование личных данных с портала для дальнейших действий в приложении «Мой налог». После чего подтвердите все данные.

В зависимости от банка инструкции по регистрации статуса самозанятого будут разными. Следуйте указаниям выбранного банка-партнера. После регистрации финансовая организация самостоятельно передает вашу заявку в ФНС. Когда заявление будет рассмотрено, банк уведомит вас о постановке на учет. Специальным налоговым режимом самозанятые могут пользоваться при сдаче в аренду квартиры.

Как зарегистрироваться и сдавать недвижимость

После сдачи квартиры в аренду и получения денег от арендатора сведения о принятой сумме нужно занести в приложение. Приложение формирует чек, который надо отправить арендатору. Можно ввести в приложении адрес электронной почты квартиросъемщика и чек отправится автоматически.

Дополнительно сообщать о сумме принятой от арендатора оплаты больше никуда не нужно — сведения о доходе из приложения поступают в ФНС. Также автоматически рассчитывается сумма налога, которую нужно уплатить. Дополнительно при внесении данных нужно указать ИНН арендатора, от которого получены средства. С учетом этого определяется статус контрагента и рассчитывается сумма налога — 4 или 6% от введенной суммы.

Бывает, что налогоплательщик ввел те ту сумму или ошибочно указал неверные данные. Для этого в приложении есть специальная кнопка, которой можно аннулировать информацию. Также предусмотрены ситуации, в которой платеж был возвращен контрагенту. Самозанятому потребуется отправить в приложении сообщение о том, что платеж вернули.

Налог нужно перечислять ежемесячно. До 12 числа месяца, который следует за месяцем получения дохода, определяется сумма налога. Переводить средства нужно до 25 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Чтобы не забыть уплатить налог, можно настроить списание денег автоматически — с указанного счета самозанятого. За несоблюдение сроков могут оштрафовать.

Если с учетом полученного дохода сумма рассчитанного налога будет меньше 100 рублей, его прибавят к налогу, который нужно уплачивать в следующем месяце.

Как платить и какие налоги нужно заплатить, если сдавать квартиру официально

Чтобы официально сдавать квартиру под аренду, с 1 июля 2020 года от физических лиц требуется оплата НПД. Для самозанятых предусмотрена следующая ставка:

Рассмотрим, как можно оплатить налоги за сдачу недвижимости, а также сколько может потребоваться заплатить за получение дохода самозанятому таким путем.

Налоги за сдачу квартиры под аренду

Как только вы начали сдавать квартиру под аренду и занесли первую оплату услуги в приложение, потребуется указать ИНН арендатора. С учетом идентификационного номера, налоговая рассчитает налог самозанятого по нужной ставке, в зависимости от того, физлицо или организация перевела средства. Приложение также оповестит об оставшейся сумме вычета, либо вы сами можете проверить ее в ЛК, во вкладке "Налоговый аванс".

Тщательно проверяйте указанные данные. При допущении ошибки, можно аннулировать операцию, указав затем корректный размер платежа. Начисления производятся ежемесячно, до 12 числа, предоставляя самозанятному реквизиты для их погашения, а также указывая сроки оплаты. Оплачивать их нужно до 25 числа – приложение оповестит о сроках, пользователь может настроить автоматическое списание средств с банковской карты. Таким образом, можно без труда автоматизировать процесс, не беспокоясь о налогообложении и лишней трате времени на подачу налоговых деклараций в ФНС.

Сколько налогов нужно будет заплатить

Сумма платежей складывается на основе того, сколько арендодатель получает за сдачу недвижимости каждый месяц. Страховой депозит, передаваемый по факту подписания договора, не учитывается. Что, впрочем, понятно – перед тем, как сдавать квартиру под аренду, арендодатель должен убедиться, что его недвижимость останется в неизменном состоянии. Если же после съезда квартиросъемщиков были обнаружены дефекты или поломки, то депозит не возвращается им, а списывается, и уже в этом случае он будет считаться доходом.

При передаче жителями съемного жилья оплаты за коммуналку не по счетчикам, ее следует регистрировать профдоходом. Если же оплата были проведена исключительно по показаниям счетчиков, согласно Письму Минфина РФ от 11.07.2008 г., она является затратой в интересах нанимателя и не подвержена налогообложению.

Например, как можно легко самостоятельно рассчитать, сколько придется платить, если официально сдавать квартиру в аренду. Допустим, цена аренды составила 15 000 руб. Коммунальные счета – около 5 000 руб. Значит, общая сумма будет 20 000 руб. Опираясь на показатель налогообложения для физических лиц, составляем расчет – 20 000 x 4% = 500 руб. Такую сумму предстоит выплачивать каждый месяц.

Налоги и налоговый вычет

Самозанятый вправе сдавать жилые помещения не только физическим лицам, но и компаниям. И поскольку денежные средства, которые он получает за аренду, являются доходами, по закону необходимо уплачивать налог.

Когда самозанятый получит деньги за аренду недвижимости, ему необходимо сформировать чек в приложении «Мой налог», а после передать его арендатору. Это можно сделать с помощью QR-кода либо путем отправки письма по e-mail.

На основании этих чеков налоговая производит расчет суммы налога, который необходимо будет уплатить. Если самозанятый сдает недвижимость физическому лицу, то ставка будет равна 4%. А если арендатором является организация, то размер налога будет выше и составит 6%. Ставка по налогу может автоматически снизиться за счет налогового бонуса.

«Для самозанятых существует налоговый вычет, который выплачивается единовременно. Налоговый бонус начисляется автоматически каждому, кто в первый раз регистрируется как самозанятый. Размер бонуса равен 10 000 ₽. Эти деньги направляются на уменьшение налога до исчерпания всей суммы налогового вычета. Таким образом, при сотрудничестве с физическими лицами налог для самозанятых будет равен 3%, а с юридическими – 4%».

Как еще можно сэкономить?

Залог. С суммы залога уплачивать налог придется, только если арендатор по каким-либо причинам не выполнил свои обязательства по договору и не получил депозит обратно. То есть залог учитывать нет необходимости, потому что по договору он должен быть возвращен арендатору по истечении срока аренды.

Также не стоит приписывать к доходам расходы арендаторов за коммунальные платежи. Для этого необходимо в договоре аренды указать, что арендаторы оплачивают к/у самостоятельно, исходя из показаний счетчиков.

Допустим, арендатор перечисляет вам 35 000 ₽ ежемесячно. Из них 30 000 ₽ – это плата за аренду недвижимости, а 5 000 ₽ – коммунальные платежи. Налог вам нужно платить только с выплат за аренду, то есть с 30 000 ₽. И именно эту сумму вы должны указать для расчета налога. Все квитанции за коммуналку лучше сохранять!

Что еще важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

Первое правило, которое стоит усвоить: самозанятый может сдавать только жилые помещения (п.3 ч.2 ст 6 закона №422-Ф3).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относятся все остальное: гараж, офис, склад, апартаменты и таунхаусы(!), производственные помещения.

Определение складывается из нескольких правовых документов: ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218 и ФЗ № 384. И сформировать его можно так — это встроенная или пристроенная часть жилого дома, предназначенная для административной, общественной, коммерческой и иных видов деятельности. Нежилые помещения не оборудованы удобствами для постоянного проживания, а если и да — то не входят в жилой фонд.

Что это значит? Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость: дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — нет. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.

Как сдавать квартиру самозанятому

Всё как обычно: нужно заключить с жильцом типовой договор аренды и потом принимать платежи любым способом: наличными или переводом на банковскую карту. Каждый доход нужно фиксировать в приложении «Мой налог». Например:

Аглафира сдаёт комнату студенту за 15 000 ₽ в месяц. Квартирант переводит хозяйке эту сумму первого числа каждого месяца. После перевода Аглафира должна зайти в приложение «Мой налог» и сделать чек на физическое лицо с суммой в 15 000 ₽ и датой, когда эти деньги пришли — то есть первого числа.

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Самозанятые не могут сдавать апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.

Можно ли самозанятому заниматься гостиничным бизнесом 🛎

В октябре 2019 года в закон №59-ФЗ внесли поправки о том, что гостиничные услугу оказывать в жилых помещениях запрещено. Для этого нужно перевести это самое жилое помещение в нежилое.

Получается, что самозанятый не может превратить свою «жилую» квартиру или дом в хостел и построить на этом бизнес. Опция с переводом в нежилое помещения тоже не подходит: сдавать в аренду «нежилое» на НПД нельзя.

Выход: можно сдавать квартиру или дом посуточно. То есть исключить все признаки гостиничного обслуживания: уборка, питание, ресепшн. Если такой вариант не подходит — стоит выбрать ИП на другом налоговом режиме.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:

Чтобы сэкономить, пропишите аренды или найма, что квартиросъемщики сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.

Как самозанятые продают товар на маркетплейсах

Налог самозанятого на сдачу квартиры в аренду 🧮

Налоговые ставки одинаковые для всех участников режима. Чаще всего квартиры арендуют физические лица — с такого дохода нужно заплатить 4% налога. Если квартиру арендует ООО или ИП — 6%.

Как платить меньше налогов

При регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика автоматически зачисляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус уменьшает налог для физлиц до 3% и для ИП и ООО до 4%, что намного приятнее 13% НДФЛ. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Пример расчета налога для квартиры за 30 000 рублей в месяц:

А что, если вообще не платить налог?

Это ваше право, но причин для внеплановой проверки налоговой достаточно. Вечеринка у квартирантов — и соседи вызывают участкового, и после вопроса «кто хозяин» может последовать передача сведений в налоговую. Сомнительные транзакции каждый месяц, проверка ваших счетов по какому-либо поводу или прямая жалоба вредных соседей в ФНС: никаких гарантий, что «пронесет», нет.

Не учитывать в доход расходы за коммунальные услуги

Не надо платить налог: Вы сдаете квартиру за 30 000 рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по счетчикам. Каждый месяц вы платите налог только со стоимости аренды: 30 000 × 4% = 1 200 рублей.

Надо платить налог: Вы сдаете квартиру за 33 000 рублей, включая в эту сумму фиксированный платеж за ку в размере 3 000 рублей. Ваш налог за аренду жилья: 33 000 × 4% = 1 320 рублей.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно:

Не учитывать залог

Залог или депозит — сумма, которая страхует арендодателя от поломок или внезапного исчезновения жильцов.

Платить налог с этой суммы не нужно, если арендатор заплатил залог и по окончанию договора об аренде получил его обратно.

Платить налог с этой суммы нужно, если арендатор по каким-то причинам не выполнил свои обязательства по договору, и хозяин не вернул сумму залога.

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого — главные преимущества и недостатки

Обобщая информацию о сдаче недвижимости в аренду плательщиками ПНД, можно выделить такие недостатки:

К положительным моментам самозанятости можно отнести следующее:

Квартира для аренды: способы сдачи жилья, доходность и возможные риски

Как сдавать квартиру в аренду с помощью доверительного управления — особенности заключения договора с управляющим и возможные риски

Как сдать квартиру в аренду – особенности поиска арендатора и распространенные ошибки арендодателей

Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах

Сдача жилья в аренду — доход, с которого по закону нужно платить налоги. Со статусом самозанятого этот налог можно свести к минимуму и не переживать, что кто-то из соседей пожалуется в ФНС.

Раньше у владельцев квартир было два варианта законно сдавать жилье: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился третий вариант — самозанятость. Почему это выгодно, как экономить на коммуналке и можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД?

Что есть кроме самозанятости

Кроме уплаты налога ИП должны перечислять страховые взносы. Их размер фиксированный, но может меняться. Согласно налоговых изменений на 2023 год ИП в месяц должны перечислять 45 842 рубля. Дополнительная особенность ведения деятельности в качестве ИП – необходимость подачи налоговой декларации и сдачи отчетности.

Что будет, если неофициально сдавать жилье

Сдача недвижимости в аренду неофициально, то есть без оформления договора аренды и без уплаты налогов, является нарушением законодательства и может иметь довольно серьезные последствия.

Во-первых, если вы сдаете жилье без оформления договора аренды, то у вас не будет правовой защиты в случае возникновения споров с арендатором. Например, арендатор не выплачивает арендную плату или нарушает другие правила проживания. Вы не можете обратиться в суд для защиты своих интересов.

Во-вторых, неуплата налогов с доходов от аренды также может иметь серьезные последствия. Если обнаружат, что вы не уплачивали налоги, вам придется выплатить не только задолженность, но и штрафы, и пени.

В целом неофициальная сдача жилья может привести к серьезным юридическим проблемам и финансовым потерям. Здесь хочется отметить, что факт незаконной сдачи жилья необходимо будет доказать. Только в этом случае арендодателю будет назначен штраф, и начислены пени.

Коротко о главном

Главное, что нужно знать самозанятому для сдачи квартиры в аренду в 2024 году:

Остались вопросы? Задайте их в комментариях под статьей. Если ответ нужен срочно, пишите в наше сообщество или.

Нам будет очень приятно, если вы прокомментируете, поставите оценку или поделитесь материалом в социальных сетях — так о нюансах НПД узнает больше людей ❤️

Кто такие самозанятые и как получить этот статус?

Самозанятыми считаются простые граждане или индивидуальные предприниматели, которые платят налог на доход по профессиональной личной деятельности. Под этим понимаются любые действия, в ходе которых человек получает заработок. Сдавать квартиру в аренду без регистрации самозанятости — это незарегистрированная деятельность, поэтому собственник недвижимости не получает никакой поддержки правоохранительных органов.

При получении статуса самозанятого, НДФЛ заменяется НПД – налогом на профдеятельность. Он составляет не 13%, а 4-6% от дохода, в зависимости от того, поступала оплата от физического или юридического лица. При этом, после регистрации самозанятости, каждый гражданин получает вычет 10 тыс. руб., до момента его исчерпания налог будет равняться 3-4% от дохода. НПД следует оплачивать на все виды получения дохода, от продажи одежды до сдачи недвижимости под аренду. Налогообложение не применимо только к:

Зарплате, которую физлицо официально получает по трудовому договору. Прибыли с продажи недвижимости. Доходу с передачи прав на жилье. Заработку государственных и муниципальных служащих. Сдавать квартиру в аренду и получать доход с нее не учитывается этим пунктом.

При регистрации статуса самозанятого, не требуется указывать, каким способом физлицо получает доход. Но соответствующая строка присутствует и заполнить ее можно, если захотите. Совмещать НПД и НДФЛ можно только тогда, когда физлицо одновременно официально трудоустроено и зарегистрировано, как самозанятый. Чтобы сдавать квартиру под аренду, нужно будет выбрать – платить налоги на профдеятельность как самозанятый, или оплачивать НДФЛ будучи физлицом.

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наем» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО «Сбербанк».

Особенности самозанятости

Самозанятые – это плательщики налога на профессиональный доход. Такое понятие начало применяться с 2019 года, когда в четырех субъектах РФ ввели эксперимент по использованию нового налогового режима.

Одно из важных ограничений для плательщиков НПД — максимально возможная сумма заработка. Годовой доход не может быть больше 2,4 млн рублей. При этом максимальная сумма дохода за месяц не ограничивается — это могут быть разные суммы, которые в совокупности за год не превышают 2,4 млн рублей.

Среди видов деятельности, которые могут вести самозанятые, есть такие:

Самозанятыми могут становиться ИП или физлица при соблюдении ряда условий, обозначенных на официальном сайте ФНС. Например, это отсутствие наемных работников или работодателя, с которым заключен трудовой договор.

Как самозанятому получить налоговый вычет

Официально зарегистрированные самозанятые единоразово получают налоговый вычет в размере 10 тыс. руб. Процентная ставка вычета составляет 1% для переводов от физлиц и 2% от юридических лиц. Проценты учитываются каждый месяц при оплате налога – как только сумма вычета доходит до 10 тысяч, налогоплательщик больше не может пользоваться предоставляемой "скидкой".

Все плюсы и минусы сдавать квартиру

Резюмируем преимущества и недостатки того, чтобы сдавать квартиру как официально зарегистрированный самозанятый. Но прежде обговорим еще один момент – идет ли трудовой стаж при регистрации самозанятости?

Нет трудового стажа

Если вы собираетесь сделать предложение недвижимости в аренду единственным способом заработка, то стоит заранее учесть, что так вы остаетесь без трудового стажа. А это, соответственно, отразится на будущем размере пенсии. Все потому, что если сдавать квартиру, налог с дохода распределяют только в региональный бюджет и фонд ОМС, страховые взносы для ПФР вносятся исключительно по желанию. Это значит, что если хотите позаботиться о будущей пенсии, то потребуется самостоятельно вносить определенную сумму – например, каждый месяц откладывать средства на сберегательном счете.

Плюсы сдавать квартиру в аренду

Среди преимуществ сдавать квартиру официально можно выделить следующие:

Минусы сдавать квартиру в аренду

Недостатков не так много, но их тоже лучше учитывать перед регистрацией:

Как можно видеть, для людей, которые решили сдавать квартиру под статусом самозанятого, за последние годы появилось немало преимуществ. Прежде всего – возможность выплачивать налоги без бумажной волокиты, а также длинных очередей. Быстрое получение статуса, низкая процентная ставка – работа в правовом поле ранее не была настолько простой. От собственника требуется только его смартфон, на который он может установить программу "Мой налог". Регистрация статуса самозанятого открывает все двери для того, чтобы сдавать квартиру под аренду с возможностью официального оформления отношений с арендаторами.