Кликните на текст документа чтобы развернуть его целиком.
В 2022 году были приняты поправки в закон о долевой собственности, уменьшающие размер метража доли в квартире с 8 кв. м до 6 кв. м. Теперь запрещено приобретение и отчуждениежилплощади размером менее этого норматива. Давайте теперь подробнее разберемся, что такое доля в квартире, как ее продать и какие условия нужно соблюсти для успешной сделки.
Что такое договор купли-продажи квартиры
Это основной документ при сделке, в котором подтверждается согласие сторон, коими выступают продавец и покупатель, на переход права собственности на жилье. Договором закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.
Сторонами сделки могут быть как физические, так и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Для подтверждения права собственности на квартиру нужна выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то оно должно предоставить нотариально заверенную доверенность на эти действия.
Что такое доля в квартире и как стать ее владельцем
Бывает, что квартиру приходится делить нескольким собственникам, и тогда каждому из них выделяется доля, то есть часть квартиры.
Доля может быть получена
Если у наследодателя имеется несколько наследников, и все они имеют право на одну и ту же квартиру либо другой объект недвижимости, то имущественные права распределяются между ними, и каждому достается определенная его часть.
От родителей
Собственник недвижимости может сам выделить доли детям, а иногда закон его прямо обязывает сделать это. Прежде всего, когда родители приобретают жилье в ипотеку с использованием материнского капитала, они должны выделить доли детям. Размер долей они определяют самостоятельно.
В браке или после развода
Разводящиеся супруги делят квартиру на доли, чтобы упростить ее продажу. Но не обязательно ждать развода — квартиру можно разделить и находясь в действующем браке.
При совместной покупке
Бывает, когда родственники или даже просто друзья покупают жилье в складчину. Тогда каждому сособственнику тоже положена своя доля.
Почему ДКП может быть признан недействительным
По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.
Суд признает договор оспоримым, если он
Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.
Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.
Договор купли-продажи квартиры по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона отчуждает принадлежащую ей долю в какой-либо квартире за оговоренное сделкой денежное вознаграждение.
Прежде чем разбирать содержание рассматриваемого нами соглашения, следует разобраться, что же представляет собой доля в квартире. Итак, доля представляет собой часть определенной жилплощади и подразделяется на несколько видов:
Таким образом, идеальная доля подразумевает какое-либо цифровое обозначение собственности, в то время как доля в натуре – это определенная часть жилплощади с реальными характеристиками.
Последний вид является очень сложным в плане продажи. Как правило, количество предложения превосходит количество спроса. А вот первый вид является более простым в плане купли-продажи.
Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам квартиры. Только в случае незаинтересованности покупкой последними может рассматриваться вариант продажи другим лицам.
При этом, законодательством урегулирован порядок предоставления такой возможности:
Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи квартиры по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:
Преамбула
15 декабря 2023 года
Николаев Игорь Александрович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 11.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Никольская, дом 17, строение 1, квартира 126, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Степанов Николай Васильевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 12.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, село Новое, улица Советская, дом 11, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Первоочередным разделом договора выступает преамбула. В ней описывается информация, напрямую связанная с участниками сделки. Такой информацией принято считать:
Рассмотрев содержание преамбулы, далее разберем разделы, которые являются основными в рамках рассматриваемого договора:
Предмет
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доля собственности в квартире.
В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается квартира, а также характеристики отчуждаемой доли.
Итак, образец настоящего раздела выглядит следующим образом:
Цена договора
Данный раздел предназначен для обозначения цены доли в жилом доме. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты. Выглядит образец такого раздела следующим образом:
Права и обязанности
Данный раздел закрепляет основные права и обязанности контрагентов. Как правило, в нем содержатся общие положения, связанные с исполнением обязательств по заключаемому договору.
Ниже мы представим примерный образец такого раздела, обозначив наиболее часто встречающиеся формулировки:
Заключение
По желанию обоюдному желанию стороны могут составить следующие разделы:
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи квартиры по долям считается заключенным.
Договор купли-продажи жилого дома по долям представляет собой соглашение, в рамках которого одна сторона отчуждает принадлежащую ей долю в каком-либо жилом доме за оговоренное сделкой денежное вознаграждение.
Прежде чем рассматривать содержание такого договора, следует обратить внимание на понятие доли. Итак, доля представляет собой часть определенной жилплощади и подразделяется на несколько видов:
Таким образом, идеальная доля представляет собой лишь цифровое обозначение собственности, в то время как доля в натуре определяет конкретное имущество собственника.
Идеальные доли зачастую очень сложно продать. Как правило, количество предложения превосходит количество спроса. А вот доля в натуре отчуждается достаточно просто, так как предмет договора заранее определен.
Еще одним важным моментом выступает преимущественное право выкупа доли. То есть, прежде чем продать свою долю, ее собственник обязуется предоставить возможность выкупа другим собственникам жилого дома. Так, отчуждение своей доли возможно только при отказе выкупа этой доли собственниками такой недвижимости.
При этом законодательством урегулирован порядок предоставления данной возможности:
Итак, настоящий договор заключается в письменной форме. Дав краткую описательную характеристику договору купли-продажи жилого дома по долям, ниже мы рассмотрим порядок его составления, обратив внимание на необходимые положения:
24 декабря 2023 года
Воронцов Игорь Леонидович, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 24.01.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, город Кемерово, улица Арефьева, дом 16, строение 3, квартира 228, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны
и
Коршунов Владислав Валерьевич, паспортные данные: серия 3333 номер 333333, выдан УМВД России по Кемеровской области в городе Кемерово 21.03.2022 года, зарегистрированный по адресу: Кемеровская область, село Новое, улица Гаврилова, дом 44, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
Данный раздел является основным в рассматриваемом виде соглашения. Под предметом подразумевается непосредственно то, на счет чего стороны договариваются. В нашем случае предметом будет выступать купля-продажа доли собственности в жилом доме.
В разделе необходимо указать адрес, по которому располагается жилой дом, а также характеристики отчуждаемой доли.
Данный раздел предназначен для обозначения стоимости доли. Помимо размера денежного вознаграждения, в нем указывается порядок передачи денежных средств и вид оплаты.
После подписания документа и исполнения его условий, договор купли-продажи жилого дома по долям считается заключенным.
Что должно быть записано в ДКП
Договор купли-продажи объекта жилой недвижимости может быть составиен в простой письменной или нотариально заверенной форме. А некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса. К ним относятся сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина, а также сделки с долями в собственности.
Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемого объекта — квартиры или дома — и его цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право пользования.
Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор, заверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.
Что нужно сделать до оформления сделки купли-продажи
Продажу доли нужно согласовывать с другими владельцами квартиры. Прежде чем искать покупателя, вы обязаны объявить им об этом. А чтобы они не смогли сказать, что вы им не озвучили такое предложение, это нужно сделать в письменном виде, отправив или вручив уведомление.
В этом документе нужно прописать характеристики доли — отдельное это помещение или количество квадратных метров, в каком состоянии и т. д.), стоимость, условия продажи. Укажите, в какие сроки вы планируете продать жилье, кто из собственников владеет другими долями.
Отправить уведомление можно почтой, через нотариуса либо вручить лично. Если вы выбрали почту, то отправляйте документ заказным письмом с уведомлением о получении. Обязательно сохраните квитанцию об отправке письма.
При личной передаче извещения другому владельцу попросите получателя поставить на подпись и дату на копии, которая останется вам. Тот же порядок нужно соблюсти и при передаче уведомления через нотариуса.
В течение месяца с момента получения извещения сособственники могут выкупить вашу долю или отказаться от покупки. Их письменный отказ обязательно требуется для оформления договора купли-продажи с покупателем доли.
Что будет, если вы не отправите извещение
Если всех этих процедур не провести и продать долю без согласия собственников других долей в квартире, то они могут подать иск в суд и потребовать права выкупа доли. Они имеют право сделать это в течение трех месяцев. Если суд встанет на их сторону, то они выкупят вашу долю за ту сумму, за которую вы ее продали третьему лицу.
Долевой собственник вправе обратиться с иском в случаях
Об оформлении договора купли-продажи можно посмотреть в статье № 454 ГК РФ. Там исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.
Оформление договора за 7 простых шагов
Какие могут быть дополнительные условия договора
Отсутствие таких условий в договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, зафиксированные в ДКП, приобретают ту же законную силу, что и существенные.
Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, что необходимо предусмотреть, чтобы обеспечить себе наибольшую безопасность сделки.
В числе дополнительных условий обычно перечисляют
Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, главное, чтобы они соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.
Какие бывают доли
Покупателю удобнее приобрести выделенную долю, когда он покупает отдельную комнату, которой не смогут пользоваться другие собственники. Поэтому такую часть квартиры вы продадите быстрее и выгоднее.
Идеальную долю покупают менее охотно, потому что новому владельцу придется согласовывать с другими собственниками квартиры порядок пользования жильем — в какую комнату можно вселиться и т.д. И не всегда это проходит гладко и вообще удается. Если выделенной долей является комната, то собственник распоряжается ею полновластно.
Договор купли-продажи доли
В договоре купли-продажи доли должны быть прописаны все существенные условия сделки. Прежде всего, характеристики объекта: адрес, размер, кадастровый номер.
Параметры доли, обязательные к указанию в договоре
Укажите в договоре, продаете вы жилье с мебелью и техникой или без.
Что еще должно быть в договоре
Внимание! Если доля находится в ипотеке, то продавать ее можно только с согласия банка, если в договоре не указано иное.
Прочие условия — обстоятельства сделки, требования продавца и покупателя, которые были ими согласованы. К примеру, вы можете отметить, что расходы по оформлению сделки делятся между сторонами поровну.
Какие нужны документы
Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.
Перечень документов продавца и покупателя жилья
С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.
Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того, заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.
Не забывайте про безопасность сделки
Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.
Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.
Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.
Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.
Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.
Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.
Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).
Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные, а лучше всего обратитесь к опытному специалисту по сделкам с недвижимостью.
«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры
Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»
Оформление купли-продажи доли через нотариуса
Купля-продажа недвижимости может проходить без участия нотариуса. Но в сделках, связанных с продажей доли, это правило работает только в случае, когда вы и другие собственники продаете свои доли одновременно. А если свою недвижимость продает только один собственник, то ему придется идти в нотариальную контору.
Какие документы нужно подготовить для нотариуса
После проверки документов нотариусом продавец и покупатель подписывают договор. Затем нотариус заверяет документы и отправляет их на регистрацию в Росреестр.
Пошаговая инструкция
1. Сначала выставите на свою долю цену и предложите выкупить ее другим владельцам кватиры. В случае несогласия этот отказ оформите письменно у нотариуса.
2. Найдите другого покупателя на рынке — через риэлтора или онлайн-сервисы продажи недвижимости: Mirlvartir.ru, Авито, ЦИАН, Яндекс. Недвижимость или другие ресурсы.
3. Выберите нотариуса. Расценки на их услуги везде почти одинаковы, так что смело отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору.
4. Подготовьте документы, перечень которых есть на сайте госуслуг. Нотариус может вместо вас отправить уведомление о продаже доли другим собственникам. Он выдаст вам свидетельство об отправке уведомлений.
5. Нотариус проверяет документы и составляет договор купли-продажи, в котором указывает цену доли, способ и срок оплаты и т. д. А также дополнительные условия, например, срок освобождения жилья продавцом.
6. Нотариус подает документы на регистрацию в Росреестр. Эта услуга не оплачивается отдельно, она входит в тариф. Срок регистрации договора — от трех до семи дней.
7. Оплатите госпошлину за регистрацию сделки — 2 тыс. рублей. Но если ее оплачивает нотариус, то вам придется заплатить за эту услугу по нотариальному тарифу — 2-2,5 тыс. рублей.
8. О готовности документов периодически справляйтесь по телефону. Как только они будут готовы, заберите их у нотариуса.
Как я расселил коммунальную квартиру в центре Петербурга и превратил ее в неофициальный отель
Как делить квартиру при разводе, если у вас гражданский брак. Истории из практики юриста
Мне половина и тебе полчетверти. Как мы с бывшим мужем разделили дом
Договор N
купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру
«» 2023 г.
в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Предмет Договора
1.1. По настоящему Договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя долю, равную ( ), в праве общей собственности на -комнатнатную квартиру с кадастровым номером , общей площадью ( ) кв. м, без учета лоджий, балконов и прочих летних помещений кв. м, жилая площадь ( ) кв. м, расположенную на этаже жилого дома (далее – Квартира), а Покупатель обязуется принять долю и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.
1.2. Сведения о Квартире:
1.2.1. Местонахождение .
Вариант. 1.2.2. На момент заключения Договора в Квартире проживают следующие лица, сохраняющие право пользования Квартирой после регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на Квартиру в связи с (правовое основание):
1.2.3. Иная информация: .
1.3. На момент заключения настоящего Договора Продавцу принадлежит на праве общей долевой собственности доля, равная ( ), на основании , что подтверждается записью в Едином государственном реестре недвижимости от г. N (Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от г. N ) (Приложение N ).
1.4. На момент заключения настоящего Договора доля в праве собственности на Квартиру никому не отчуждена, не заложена, не обещана, под арестом (запрещением) и в споре не состоит, ограничений в использовании не имеет.
1.5. Передача Продавцом доли, равной ( ), в праве общей собственности на Квартиру и принятие ее Покупателем осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи (Приложение N ).
Права и обязанности Сторон
2.1. Продавец обязан:
2.1.1. Передать Покупателю в собственность долю, равную ( ), в праве общей собственности на Квартиру в срок .
Одновременно с долей в праве общей собственности на Квартиру Продавец обязуется передать следующие документы и принадлежности: .
2.1.2. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию Квартиры.
2.1.3. Предоставить все необходимые документы для заключения настоящего Договора и нести полную ответственность за их достоверность.
2.1.4. В случае расторжения настоящего Договора или признания его недействительным вернуть Покупателю денежную сумму, указанную в п. 3.1 настоящего Договора.
Вариант при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. 2.1.5. Соблюсти установленный ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, не нарушив при этом преимущественного права покупки остальных участников долевой собственности.
2.1.6. Уплатить стоимость коммунальных услуг, оказанных Продавцу, налог на имущество и иные обязательные платежи до перехода права собственности на долю в праве собственности на Квартиру к Покупателю.
2.2. Продавец вправе:
2.2.1. Требовать от Покупателя оплаты доли в праве общей долевой собственности на Квартиру в размере, порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.
2.3. Покупатель обязан:
2.3.1. Принять долю, равную ( ), в праве общей собственности на Квартиру и уплатить за нее цену, предусмотренную настоящим Договором.
2.3.2. До подписания Акта приема-передачи произвести детальный осмотр Квартиры. При выявлении недостатков Квартиры Покупатель обязан указать об этом в Акте приема-передачи.
2.3.3. Соразмерно своей доле осуществлять за свой счет эксплуатацию и ремонт Квартиры.
2.4. Покупатель вправе:
2.4.1. Требовать соразмерного уменьшения цены доли в праве общей долевой собственности на Квартиру или расторжения настоящего Договора в случае предоставления Продавцом заведомо ложной информации о Квартире.
2.5. Права и обязанности Сторон, не предусмотренные настоящим Договором, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.
2.6. Риск случайной гибели или случайного повреждения Квартиры переходит на Покупателя после передачи доли в праве общей долевой собственности на Квартиру Покупателю и подписания сторонами Акта приема-передачи (договором может быть предусмотрено иное).
Финансовые условия и порядок расчетов
3.1. Стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности на Квартиру в ( ) рублей.
3.2. Оплата стоимости доли в праве общей долевой собственности на Квартиру, установленной п. 3.1 настоящего Договора, производится Покупателем в течение ( ) дней с момента подписания настоящего Договора (вариант: с момента государственной регистрации перехода права собственности на долю в органе регистрации прав / в срок до ” ” г.; иное).
3.3. Оплата стоимости доли в праве общей долевой собственности на Квартиру производится в следующем порядке: .
3.4. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате считается дата .
Государственная регистрация
4.1. Настоящий Договор вступает в силу и считается заключенным с момента его подписания обеими Сторонами.
4.2. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности к Покупателю, возложены на .
4.3. Сделка по отчуждению доли в праве общей собственности на Квартиру подлежит нотариальному удостоверению, расходы по нотариальному удостоверению сделки возложены на .
4.4. Покупатель приобретает право собственности на долю в праве общей долевой собственности на Квартиру после государственной регистрации перехода права собственности в (наименование и адрес органа по госрегистрации прав).
4.5. С момента государственной регистрации права собственности Покупателя на долю, равную ( ) доли в праве общей собственности на Квартиру, указанная доля считается переданной от Продавца к Покупателю.
4.6. Государственная регистрация перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на Квартиру одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Ответственность Сторон. Форс-мажор
5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.3. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.2 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону.
5.4. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и по возможности дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему Договору.
5.5. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.2 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.6. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.2 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
Разрешение споров
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
Заключительные положения
7.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и нотариально удостоверены.
7.2. Настоящий Договор составлен в 4 (четырех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых находится у Продавца, второй – у Покупателя, третий – в делах нотариуса по адресу: , четвертый – в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
7.3. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
7.4.1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости от г. N , подтверждающая право собственности Продавца на долю в праве общей собственности на Квартиру (Приложение N ).
7.4.2. Акт приема-передачи доли в Квартире (Приложение N ).
7.4.3. Документы, подтверждающие соблюдение Продавцом преимущественного права приобретения доли другими участниками долевой собственности на Квартиру (уведомление о намерении обменять долю, уведомление об отказе от приобретения доли и т.п.) (Приложение N ).
Адреса и реквизиты Сторон
Вы имеете право продать не всю долю в квартире, а ее часть. Для этого нужно предварительно разделить ее, учитывая нормы, принятые местным муниципалитетом. Но помните, что продаваемые части доли не должны быть менее 6 квадратных метров.
Разделить на доли можно квартиру, купленную в браке. И продать ее, не дожидаясь развода. Обычно доли супругов делают равными, но по договоренности можно прописать в соглашении неравные доли.
Общую квартиру или дом можно разделить по брачному договору. В котором прописать все детали, включая разделение мебели, техники и пр.
Продажа доли несовершеннолетнего совершается только с разрешения органов опеки по месту регистрации. Для этого родителям нужно обратиться в органы опеки.
Продажа доли в квартире возможна и в случае несогласия соседа-сособственника. Тогда он должен выкупить у вас долю или пойти в суд и оспорить сделку. Но если суд решит в его пользу, он все равно должен будет заплатить за долю.
Какими нормами регулируется договор
Договор купли-продажи жилья — основное доказательство перехода прав собственности на объект, поэтому он в первую очередь подлежит предъявлению в суде в разных спорных случаях. Чтобы не возникало сомнений в законности этого документа, он должен соответствовать всем правовым нормам.
Есть и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.
Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП. К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Примечание. В соответствии с п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15.04.1993 N 4802-1 “О статусе столицы Российской Федерации” (кроме случая, предусмотренного ч. 19 ст. 7.3 “О статусе столицы Российской Федерации”), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
Какие условия договора обязательны?
Из множества условий, которые могут содержаться в документе, лишь некоторые считаются обязательными или существенными. Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать ДКП. Если их не будет в договоре, то он не будет иметь законной силы.
К обязательным условиям содержания договора относятся
Если права продавца на жилье каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре, иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.
Размеры госпошлин
Размеры госпошли и порядок их уплаты прописаны в Налоговом кодексе РФ. В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры — 2000 рублей. Платит покупатель.
Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.
Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22 000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не позднее трех дней.
При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей и не может за него выходить.
При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.
Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.
Ваши расходы
Когда продажа доли оформляется через нотариуса, покупатель и продавец оплачивают расходы поровну. Нотариус возьмет 0,5% от стоимости доли по договору. Сумма оплаты услуг нотариуса не может быть выше 20 тыс. рублей и ниже 300 рублей. Также нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию договора — 2 тыс. рублей.
Налог при продаже доли составляет 13% от ее стоимости. Но его можно не платить, если вы владели долей от пяти и более лет.
Если вы являлись собственником части жилья от трех и более лет, то тоже можете не платить налог, если:
Во всех остальных случаях налог платить придется, но можно снизить его сумму, применив налоговый вычет на 1 млн рублей. То есть, если вы, к примеру, когда-то получили долю в наследство, а сегодня ее продаете, то можете уменьшить сумму для расчета налога на 1 млн рублей.
