Кому нельзя дарить
В ГК РФ есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Переоформить недвижимость на другого человека — например, родственника — можно по договору дарения. С одной стороны, действие простое — в документе прописывается, что и кому будет подарено. С другой — есть много нюансов, которые важно учесть, чтобы сделку не признали притворной.
Как составить договор дарения, нужен ли для этого нотариус и можно ли переписать недвижимость на ребёнка, рассказываем в нашей статье.
Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. РБК-Недвижимость разбирается в нюансах
Читать в полной версии
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2024 году.
В статье расскажем, в каких случаях в 2024 году необходимо платить НДФЛ при продаже подаренной квартиры, а когда его можно законно избежать, как рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной по дарственной, и можно ли снизить сумму к уплате.
Когда продажа подаренной квартиры облагается налогом
Доход с продажи имущества, включая квартиру, облагается налогом — НДФЛ (гл. 23 НК РФ). Ставка налога составляет 13%. Но в некоторых случаях законодательство позволяет значительно снизить размер налога или не платить его вовсе.
Чтобы понять, облагается ли налогом продажа после дарения, необходимо учесть следующее:
Для безналоговой продажи установлен срок владения 5 лет. По истечении этого срока продавец освобождается от уплаты 13% вне зависимости от суммы сделки.
При этом есть исключения, когда жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года.
- Дар от близкого члена семьи
- Во всех остальных случаях
Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки в собственности нет еще одной квартиры. Или первая квартира продается в течение 90 дней после покупки второй.
Продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника
Жилье, полученное по договору дарения от члена семьи или близкого родственника, можно продать без уплаты налога через три года после оформления дара в собственность.
Близкими родственниками считаются супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки, внуки.
Иванов в 2019 г. получил от бабушки квартиру по договору дарения. В 2023 г. он ее продал. В 2024 г. ему не придется платить налог с продажи квартиры, подаренной близким родственником, так как прошло более трех лет с момента оформления подарка в собственность.
Налог с продажи квартиры по дарственной не от члена семьи разрешено не уплачивать через 5 лет после оформления подарка в собственность.
Продажа квартиры, полученной в качестве дарения, без уплаты налога
Для единственного жилья установлен трехлетний срок. Продать подаренную квартиру без налога можно в том случае, если на момент продажи прошло не менее 3 лет владения и продается единственное жилье.
Петрову в 2019 г. по договору дарения от дяди досталась трехкомнатная квартира. В 2023 году он решил ее продать, и это было его единственное жилье. После продажи квартиры, полученной по дарению, Петрову не нужно будет платить НДФЛ, несмотря на то, что дядя — не близкий родственник.
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости — та, что указана в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Сидоров за 1 млн продает квартиру, подаренную 2 года назад тетей по договору дарения. Кадастровая стоимость недвижимости составляет 2 млн рублей. Значит, налогообложение подаренного имущества по дарственной рассчитывается с 70% от 2 млн, а не 1 млн.
Снижать реальную стоимость в ДКП нет смысла. Низкая цена вызовет подозрения у налогового инспектора, и налог к уплате будет пересчитан с 70% кадастра, а не от суммы, указанной в ДКП. Продажа дарственной квартиры по заниженной цене — риски как для продавца, так и для покупателя.
Важно! Даже если продавец не уклоняется от налога и реально продает квартиру ниже 70% от кадастровой стоимости, налог ему придется уплатить именно с 70% кадастра.
Как уменьшить налог при продаже недвижимости
Неважно, продается квартира после дарения или после покупки, уменьшить налог можно двумя способами — использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы.
Налоговый вычет
Право на имущественный налоговый вычет имеет резидент РФ — физическое лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд (ст. 220 НК РФ). Кроме того необходимо быть плательщиком НДФЛ по ставке 13% или 15%.
Налоговый вычет снижает налогооблагаемую базу и налогоплательщик получает возможность законным образом заплатить налог с меньшей суммы.
Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с остатка.
Захарову подарили дом, который он продал за 2,5 млн рублей. НДФЛ составит 325 тыс. (2 500 000 * 13%). Но Захаров уменьшает доход на 1 млн и платит 13% с 1,5 млн. Итого к уплате 195 тыс.
Если подаренное жилье продается за 1 млн рублей или дешевле, доход от такой сделки не декларируется вне зависимости от срока владения дарением. Подавать декларацию в инспекцию и уплачивать 13% не нужно.
Селиванов после дарения стал владельцем доли, которую через год продал за 900 тыс. Селиванов не будет подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с продажи доли в квартире, так как стоимость сделки менее 1 млн рублей.
Уменьшение доходов на расходы
Уменьшение налога при продаже подаренного жилья
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, и даритель ранее сам покупал эту недвижимость, можно использовать эти расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу.
То есть сумму от продажи можно уменьшить на сумму, которую даритель потратил на покупку этой недвижимости. И 13% будет уплачены с разницы в сумме.
Пример:
Отец купил комнату за 2 млн и подарил сыну. Сын через год продал жилье за 2,5 млн. Он может применить вычет в 1 млн и уплатить 13% с 1,5 млн. Но сын использует документы отца, подтверждающие расходы по приобретению этой комнаты, и заплатит 13% с 500 тыс.
Для получения этой льготы продажа дареной квартиры от близкого члена семьи должна быть подтверждена документами, подтверждающими расходы дарителя на покупку.
Если жилая недвижимость получена по договору дарения от постороннего человека, значит при дарении был уплачен налог. В этом случае можно уменьшить доход от продажи на сумму, с которой платился НДФЛ.
Пример:
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн и уплатил НДФЛ 390 тыс. Через год он продает жилье за 3,5 млн. Бочкин может уменьшить доход на 3 млн, и заплатить налог с 500 тыс., то есть 65 тыс. рублей.
После минимального срока владения отчитываться перед ФНС не нужно вне зависимости от размера дохода. Если же минимальный срок не истек, декларация 3-НДФЛ подается, даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы получился нулевой НДФЛ. Исключение — сделка на сумму 1 млн и меньше.
Другие способы сокращения налога
Кроме того, для снижения налога вы можете использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры, если в одном году продаете подаренное жилье и покупаете новое, и при условии, что у вас есть право на вычет.
Нужные сроки и документы
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи. А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если вы продали имущество после дарения в 2023 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2024 г., а заплатить налог до 15 июля 2024 г.
Чтобы отчитаться по налогу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации соответствующие документы. Можно отправить документы через онлайн-сервис Налогия, через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, по почте заказным письмом или отнести лично.
Список документов для оформления налогового вычета при продаже имущества
- Паспорт гражданина РФ
- Свидетельство о рождении
- Договор купли-продажи
- Договор дарения (при наличии)
- Выписка из ЕГРН
- Справка о составе семьи
- Документы об оплате налога при дарении (при необходимости)
- Решение суда о признании недействительным договором дарения (при наличии)
Преимущества оформления дарственной
- Управление имуществом
- Минимизация налоговой нагрузки
- Возможность передачи собственности без дополнительных расходов
Ограничения на оформление дарственной
- Необходимость заключения договора
- Возможность передачи только собственности
- Обязательная регистрация дарственной в Росреестре
Исключения из правил
- Договор переписки недвижимости без дарства
- Невозможность заключения договора с несовершеннолетними лицами
- Невозможность передать арендованную недвижимость
Получение дарственной квартиры является приятным событием, но важно запомнить, что документальное оформление этого дарения может потребовать ряда документов и соблюдения налоговых норм. Договор дарения должен быть подписан обеими сторонами и зарегистрирован в Росреестре для перехода права собственности. При продаже подаренного имущества нужно учитывать срок владения для возможности освобождения от уплаты НДФЛ. Налоговый вычет при продаже имущества требует предоставления определенных документов для оформления.
Важная особенность договора дарения в том, что он безвозмездный, то есть не предполагает оплаты за полученное имущество. Ограничений по составу участников сделки дарения нет: можно переписать недвижимость на родственника (родители, муж, жена, дети, братья, сестры), на друга, партнёра по бизнесу. Разница только в налогообложении: если одариваемые в родстве с дарителем, они не будут платить подоходный налог, а если родственных связей нет, то нужно отчитываться налоговой и платить налог (13%) от полученного в дар имущества.
Чем отличается дарение от передачи недвижимости по завещанию, можно почитать .
Снижение налоговых выплат
Несмотря на льготы, введенные законодателями, уменьшить налоговую нагрузку при продаже подаренной недвижимости можно дополнительно. Рассмотрим основные способы оптимизации.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
Самый очевидный путь – выждать необходимый срок владения квартирой после дарения: 3 года для близких родственников и 5 лет для остальных. После истечения этих периодов продажа полностью освобождается от НДФЛ.
Еще один ход – продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости. В таком случае налогооблагаемая база будет исчисляться именно от этого пониженного значения.
Продажа квартиры после дарения от близкого родственника
Отдельно стоит сказать про ситуацию с близкими родственниками. Здесь при продаже до 3 лет можно использовать расходы дарителя на приобретение квартиры для уменьшения базы НДФЛ. Это позволит сэкономить сотни тысяч рублей.
Другой вариант – применить вычет в 1 млн рублей. Хотя он менее выгоден, чем предыдущий способ. В любом случае, возможности оптимизации при продаже подаренного жилья весьма велики.
Процедура продажи подаренной квартиры
Сам процесс продажи подаренного жилья принципиально ничем не отличается от стандартной схемы. Давайте разберем основные этапы.
Этапы и документы, необходимые для продажи
Итак, чтобы выставить квартиру на продажу, собственнику потребуется стандартный пакет документов: договор дарения, техпаспорт, выписка из домовой книги, собственный паспорт и свидетельство о праве собственности.
Нередко покупатели просят предоставить дополнительные бумаги: справки об отсутствии долгов, заключение о дееспособности продавца, информацию по перепланировкам и так далее. Лучше заготовить все заранее.
Дальнейшие шаги стандартны – подписание договора купли-продажи, регистрация перехода права в Росреестре, оплата по сделке. В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные этапы.
Оплата налогов и сроки
Если возникает налоговое обязательство, не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей. А налог заплатить до 15 июля того же года. Иначе грозят штрафы.
Таким образом, процедурные аспекты продажи полностью аналогичны обычной реализации купленной недвижимости. Главное – соблюсти сроки и требования по налогам.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
ГК РФ, статья 572. Договор дарения
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.
Требуется ли согласие на дарение доли квартиры
Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок. Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса.
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Сколько стоит оформление
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Безвозмездная сделка
Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу, такая сделка признается мнимой или притворной.
Какие риски стоит учитывать при перерегистрации недвижимости супруге и другим родственникам
Распространены ситуации, когда договор дарения заключается при жизни дарителя и он договаривается с одаряемым о дальнейшем пользовании недвижимостью. Но эти договоренности не всегда соблюдаются.
В результате даритель оказывается инициатором судебных разбирательств с незначительным шансом на успех — дарственную трудно оспорить после того, как зарегистрирован переход права собственности. К тому же судиться можно только в пределах срока исковой давности. Для договоров дарения он не превышает трёх лет. Как оспорить договор дарения, можно узнать .
Исключение — оспаривание дарения арбитражными управляющими, которые занимаются личным банкротством, или судебными приставами (если сумма задолженности может быть покрыта стоимостью подаренного имущества).
Можно попробовать включить в договор дарения пункт, согласно которому даритель наделяется правом отменить дарение. Если одаряемый согласится его подписать, сделка будет обратимой.
В отношении подаренной недвижимости действует ограничение, связанное с продажей. То есть продавать можно хоть сразу. Но, если прошло менее трёх лет с момента получения подарка, нужно будет на доход. Если три года с момента регистрации договора дарения прошли, налог платить не придётся.
Если одариваемый — совершеннолетний близкий родственник дарителя, а дар — целая недвижимость, а не доля в нём, то нотариус для оформления не нужен. Можно воспользоваться шаблоном дарственной из интернета, заполнить и подписать три копии — по экземпляру каждому участнику сделки дарения и одну — для Росреестра, куда затем обратиться для регистрации перехода права собственности.
Если требуется переписать недвижимость на ребёнка несовершеннолетнего, то дарение нужно оформлять у нотариуса. То же самое, если одариваемый имеет ограниченную дееспособность. Также без нотариуса не обойтись, если в дар передаётся доля в квартире или собственность уже долевая и один из собственников дарит долю кому-то другому.
Для заключения сделки понадобятся паспорта обеих сторон и подтверждение права собственности на недвижимость, которая будет передана в дар. К дарителю есть еще два требования. Первое — он должен быть дееспособен. 13-летний подросток не может никому подарить квартиру, так как дееспособность начинается с 18 лет. Но переписать недвижимость на детей, не достигших совершеннолетия, вполне законно.
Второе требование — психическое здоровье. Сомнения в психическом здоровье дарителя могут стать основанием для признания сделки недействительной.
Обычно для завершения действий по любому договору, будь это купля-продажа или , стороны подписывают . Оформляя договор дарения, акт приёма-передачи можно не подписывать. Но юристы всё же рекомендуют это сделать: документ будет страховкой, на случай если между заключением договора и регистрацией перехода права собственности случится внезапная смерть дарителя.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:
Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.
В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 Гражданского кодекса). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
Правовые аспекты продажи подаренной квартиры
Получение квартиры в дар – радостное событие для любого. Однако законодательство устанавливает определенные требования к подобным сделкам. Давайте разберем основные моменты.
Юридические нюансы дарения недвижимости
Дарственная квартира, особенно полученная одним из супругов, представляет собой уникальный юридический объект. По закону, такая недвижимость не считается совместно нажитым имуществом, поэтому для ее продажи не требуется согласие второго супруга. Однако, если вырученные от продажи средства будут использованы на покупку другой недвижимости, новая квартира автоматически станет совместной собственностью супругов. Рекомендуется заключить брачный договор, для избежания проблем при разводе.
Регистрация права собственности и её важность
Для продажи подаренной квартиры критически важно, чтобы право собственности было зарегистрировано в соответствии с законодательством. Регистрация права собственности в Росреестре делает одаряемого официальным владельцем недвижимости. Важно понимать, что до регистрации права собственности переход подаренной квартиры получателю дара не становится окончательным. После государственной регистрации получатель дара может полноценно распоряжаться квартирой, включая ее продажу.
Важность оформления дарственной
Дарственная — это юридический документ, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает свое имущество другой стороне (одаряемому). Она оформляется в письменной форме и должна содержать полные данные о дарителе, одаряемом, описании передаваемой недвижимости и условиях передачи. Дарственная должна быть заверена у нотариуса, чтобы иметь юридическую силу. Затем договор дарения подается на регистрацию в Росреестр, а одаряемый становится официальным собственником квартиры. Этот процесс является ключевым, так как неправильно оформленная или незарегистрированная дарственная может привести к серьезным юридическим проблемам в будущем.
Права и обязанности дарителя
Важно учитывать, что даритель также обладает определенными правами и обязанностями. Он обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако, даритель не имеет права продавать или сдавать в аренду подаренную квартиру без согласия получателя дара. Это установлено для защиты прав и интересов получателя. В случае нарушения своих обязанностей или попыток лишить получателя подарка прав на проживание, получатель может обратиться в суд для защиты своих прав. Суд может принять решение о признании договора о дарении недействительным или восстановлении прав получателя дара.
Процедура оформления права проживания
Процедура оформления права проживания в подаренной квартире включает несколько важных этапов:
Возможность продажи квартиры дарителем
Даритель сохраняет определенные права на распоряжение подаренной квартирой, включая возможность ее продажи. Однако, необходимо соблюдать условия договора дарения и учитывать интересы получателя дара. Продажа квартиры без согласия получателя может привести к юридическим спорам и даже к признанию сделки недействительной.
В связи с этим, важно тщательно прописывать все условия в договоре дарения и соблюдать права обеих сторон. В случае необходимости продажи, рекомендуется заранее обсудить этот вопрос с получателем дара и получить его согласие, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений в будущем.
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.
Налоговые обязательства при продаже
Получение недвижимости в дар не освобождает от уплаты налогов. Разберем подробно все тонкости налогообложения таких сделок.
Налог за подаренную квартиру
Итак, сам факт получения квартиры в подарок уже влечет обязанности по уплате НДФЛ. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости жилья по состоянию на 1 января года, когда произошло оформление.
Освобождаются от налога лишь дарения между близкими родственниками – супругами, родителями и детьми, бабушками/дедушками и внуками.
Поправки в НДФЛ при продаже подаренного имущества
Если новый собственник решает продать полученную квартиру раньше установленного законом срока (3 или 5 лет в зависимости от степени родства), ему также необходимо платить НДФЛ при продаже.
Ранее это приводило к двойному налогообложению одного и того же имущества. Однако в 2019 году были приняты поправки, направленные на поддержку граждан.
Расчет налога при продаже подаренного жилья
Теперь налоговую базу можно уменьшить либо на 1 млн рублей, либо на ранее уплаченный налог при получении квартиры в дар. Это позволяет значительно оптимизировать выплаты.
К примеру, если квартира была оценена в 10 млн рублей, а продана за 11 млн, то прежде пришлось бы 2 раза заплатить по 1,3 млн налога (13%). А теперь выплата составит лишь 130 тыс. рублей (13% от разницы в 1 млн).
Что нужно указать в договоре дарения квартиры, земли или дома
В договоре дарения обязательно должны быть личные данные дарителя и одариваемого — ФИО полностью, адрес регистрации. Их лучше переписать так, как указано в паспорте.
Следующий важный пункт — это описание предмета дарения. Квартира, дом, гараж или доля в одном из объектов недвижимости с указанием адреса, площади помещения, кадастрового номера, номера записи в ЕГРН и даты его присвоения. Те, у кого бумажное свидетельство о собственности на гербовой бумаге, вписывают в договор его серию, номер, дату и место выдачи. Это пункт «Предмет договора».
Чтобы переоформить недвижимость на жену, или мужа, или другого близкого родственника по договору дарения, в документе необходимо написать, что сделка проходит безвозмездно. А объект дарения — без обременений, то есть не продан другим лицам и не находится в залоге. Это обычно указывают в пункте «Гарантии».
В пункте «Права и обязанности сторон» прописывают условия, при наступлении которых договор дарения перестаёт действовать. Например, если одаряемый умер раньше дарителя. Закрепляется также право одаряемого расторгнуть договор дарения в любой момент до подписания акта приёма-передачи.
Подписи сторон лучше расшифровывать полностью: ФИО прописью и подпись.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:
Можно ли дарить ипотечную недвижимость
С дарением квартиры, на покупку которой оформлена ипотека, есть определенные трудности. Прежде всего нужно понимать: до полного погашения кредита фактическим собственником этой квартиры является банк. И тот, кто в ней живёт, может пользоваться имуществом, но не свободно распоряжаться им. То есть нужно будет спросить у банка разрешение на регистрацию перехода прав.
Теоретически банк может согласиться, но обязательств это делать у него нет. И важный момент: одаряемый должен понимать и быть готовым к тому, что при передаче в дар ипотечной квартиры ему, как новому собственнику, переходят и обязательства по выплате кредита.
Составление договора дарения у специалиста — юриста, риелтора или нотариуса — будет платным. Точную стоимость имеет смысл уточнять там, где планируется оформление. Ориентир по цене — от 5 тыс. рублей. Дешевле всего у юриста. Риелтор сделает то же самое за более высокую цену. Обслуживание у нотариуса получится самым дорогим, но он окажет больше услуг.
И те, кто самостоятельно составляет договор дарения, чтобы переоформить недвижимость на мужа или жену, и те, кто обращается к специалистам, потом платят государственную пошлину за регистрацию перехода прав собственности. Она в 2023 году составляет 2 тыс. рублей. Принято, что пошлину оплачивает тот, кто дарит квартиру. Но стороны могут договориться о том, кто несёт расходы, или поделить их.
Юристы советуют дарителям, состоящим в браке, сделать нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора дарения. Его цена может составить 1,8 тыс. рублей. Это дополнительный и необязательный расход, но он страхует от возможного недопонимания со стороны мужа или жены.
У одаряемого, если он близкий родственник (и если нет договорённости с дарителем об участии в затратах), расходов нет.
По закону близкими родственниками считаются:
Если же имущество в дар получает не близкий родственник или вообще не родственник, он должен заплатить налог. Согласно п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса России это 13% от кадастровой стоимости объекта недвижимости на 1 января года дарения (дата важна, потому что власти регулярно пересчитывают кадастровую стоимость).
Где оформляется дарственная
Есть четыре способа переписать недвижимость на родственника без продажи:
Договор нужно заключить при жизни дарителя
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Здесь следует помнить, что, согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Договор дарения составлен и подписан. Что дальше
Для того чтобы переписать недвижимость на мужа, жену, других близких или физическое лицо не из семейного круга, просто составления и подписания договора дарения недостаточно. Договор будет считаться заключённым только после того, как будет зарегистрирован переход права собственности от дарителя к одаряемому. Как это сделать:
Через нотариуса. Так регистрация будет оформлена быстрее всего, за три рабочих дня.
Через МФЦ. Важно, чтобы центр оказывал услуги Росреестра. В некоторых регионах на регистрацию перехода прав приходится записываться заранее. С собой нужно принести: паспорта, экземпляр договора дарения, подтверждение права собственности на квартиру дарителя, разрешение от опеки, если в сделке участвуют несовершеннолетние, и квитанцию об оплате госпошлины.
На месте специалист подскажет, как составить заявление о регистрации перехода права собственности. На регистрацию договора есть 9 рабочих дней. По истечении этого срока одаряемый может получить выписку из ЕГРН — в ней будет указано, что он новый собственник квартиры.
Через сайт Росреестра. Можно никуда не ходить, если есть усиленная электронная подпись. Её можно получить в официальном удостоверяющем центре, заплатив 700 рублей. Но, чтобы ею пользоваться, нужно один раз побывать в Росреестре для подтверждения личности.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Итак, подводя итог всему вышесказанному, можно сделать следующие ключевые выводы:
Успешной вам реализации подаренной недвижимости и грамотной оптимизации налогообложения!
Частые ошибки и рекомендации
Наиболее часто у продавцов возникают вопросы в части определения необходимых сроков владения, правильности расчетов по налогам, получения дополнительных разрешений для сделки.
Многие путаются в новых правилах НДФЛ после поправок 2019 года и не могут определить оптимальную схему минимизации выплат. Чтобы избежать типичных ошибок, рекомендуется максимально детально разобраться во всех аспектах заранее. Помните о налогообложении, по возможности проконсультируйтесь со специалистом. Заранее подготовьте полный пакет документов на квартиру. Это позволит ускорить сделку. Задавайте вопросы юристам или налоговым экспертам в сложных ситуациях.
Заключение договора дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:
«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.
