Изображение от Freepik: ссылка
Докупить квартиру по реновации в Москве можно до 2032 года. Именно тогда заканчивается срок масштабной программы, постепенно убирающей из черты города технически и морально устаревшую недвижимость. Докупка подразумевает, что участникам программы доступна возможность не только переселиться в новое комфортное жилье, но и минимально возможными финансовыми затратами получить квартиру просторнее.
Программа реновации создана, чтобы обновить жилой фонд и облик города в целом, а также помочь жителям переехать в новое жилье. Многоквартирные дома, попадающие в программу реновации, сносят, а на их месте строят другие вместе со всей инфраструктурой — школами, поликлиниками, детскими садами. Для многих горожан это хороший шанс улучшить жилищные условия.
Что такое реновация
Реновация с латинского переводится как обновление. В Москве программой реновации называют комплекс мер, которые принимает город, чтобы обновить жилой фонд: расселить старые дома, снести их и построить другие. О программе в 2017 году рассказал мэр Москвы Сергей Собянин. Вскоре после этого, 1 июля 2017 года, появился профильный федеральный закон.
Реновация есть не только в Москве. На федеральном уровне действует закон О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты в целях обеспечения комплексного развития территорий. Его народное название — закон о всероссийской реновации, потому что комплексное развитие территорий (КРТ) — это как раз снос домов и строительство новых.
Он вступил в силу 30 декабря 2020 года. Чтобы закон работал в регионах, все механизмы должны прописать местные власти, поэтому в каждом субъекте Федерации свои особенности реновации. Их стоит узнавать в региональных органах власти и на местных информационных ресурсах. Но уже сейчас известно, что Правительство РФ финансово поддерживает реновацию в российских городах, выделяя средства первым пилотным.
Покупка квартиры по реновации
Согласно программе, обитатели старых пятиэтажек постепенно расселяются в специально для этого построенные новостройки. Они возводятся в той же локации, что и подлежащие сносу здания, поэтому жители при переселении не страдают от ухудшения инфраструктуры или транспортной доступности.
Основной принцип компенсации по реновации – предоставление равнозначного по площади жилья. Оно выгодно отличается от квартир старой типовой планировки: имеет улучшенное расположение внутренних помещений, кухни большей площади, большие окна. Платить за получение новой недвижимости граждане не должны.
Программа реновации в Москве: что нужно знать собственникам недвижимости
Фонд реновации проводит расселение в несколько этапов. Все дома, подлежащие ему, включены в список, узнать который можно на сайте фонда. Там же содержится и примерный график. Ориентироваться на него можно только приблизительно, потому что скорость строительства новых зданий разная – многое зависит от наличия или отсутствия свободных земельных участков в районе. Тем не менее, первый этап во многих частях столицы прошел с опережением.
Возможности программы реновации
Однако возможности программы более широки – она позволяет докупить комнату по реновации или увеличить площадь путем небольшой доплаты. Выгоду такого предложения сложно переоценить. Во-первых, многие люди годами живут в тесных квартирах, количество членов их семей увеличивается, а возможность приобрести новое жилье не наступает. Во-вторых, другие семьи не против, наоборот, разъехаться. В подобной ситуации станет целесообразным приобретение двух квартир вместо одной – реновация допускает и такой вариант.
Минимизация потерь для предпринимателей
Как предпринимателю минимизировать потери и получить от города максимальное возмещение за свое имущество?
В домах, по которым идет голосование жителей о включении в программу реновации, находятся нежилые помещения 1,5 тыс. собственников, еще 400 арендуют их у города. Владельцы объектов в сегменте street retail, как правило, используют их для сдачи в аренду под кафе, аптеки, магазины, помещения сферы услуг. Распространенной практикой является получение кредита в банке под залог помещения и дальнейшее погашение кредита за счет доходов от арендных платежей. Остановка предпринимательской деятельности в рамках реновации напрямую затронет и арендаторов, которые будут вынуждены искать новое помещение, заключать новый договор аренды, оплачивать ремонт. Как собственникам недвижимости в таком случае минимизировать свои риски?
Возмещение за нежилые помещения
В соответствии с принятым Госдумой в третьем чтении закона о реновации, собственники нежилых помещений, расположенных в домах под снос, могут рассчитывать на предварительное и равноценное возмещение. Вариантом урегулирования вопроса может стать выплата денежной суммы, равной рыночной цене данного имущества. Рыночная стоимость может быть определена в соответствии с Федеральным законом Об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ и федеральными стандартами оценки (ФСО). Под рыночной стоимостью объекта оценки, согласно закону об оценке, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. При определении стоимости квартиры или нежилого помещения объектом оценки, как правило, является право собственности/право пользования или иные вещные права на объект недвижимости.
Подводя итог
Реновация недвижимости в Москве – это процесс, который касается многих собственников. Важно быть информированным о правилах и возможностях программы реновации, чтобы максимально защитить свои интересы и минимизировать риски. В случае возникновения вопросов, всегда лучше обратиться к юристам или специалистам в данной области.
Оценка рыночной стоимости нежилых помещений
Для определения рыночной стоимости нежилого помещения, собственникам имеет смысл заказать независимую оценку, при проведении которой специалист учтет индивидуальные характеристики объекта:
- Ремонт
- Район расположения
- Проходимость
- Интенсивность транспортных и пешеходных потоков
- Площадь
- Этажность
- Наличие парковки
Высоким спросом пользуются помещения, расположенные на первой линии крупных улиц, или помещения вблизи станций метро, где самый высокий пешеходный трафик.
Оценка рыночной стоимости
Оценка рыночной стоимости может быть произведена на любую дату (за исключением будущей), в том числе и ретроспективно. Эта работа занимает порядка 5-10 рабочих дней.
Минимизация потерь для предпринимателей
Для минимизации потерь предпринимателю необходимо определить волну сноса дома и сколько времени еще можно вести бизнес в таком помещении. На основе данной информации собственник помещения сможет:
- Провести переговоры о продолжении аренды
- Рассмотреть возможную рассрочку платежей
- Рассчитать будущие денежные потоки
- Определить горизонт планирования
Дальнейшая стратегия действий
В зависимости от величины получаемого денежного возмещения собственник может определять дальнейшую стратегию действий:
- Купить помещение с функционирующим бизнесом
- Приобрести вакантное помещение и искать арендаторов
- Инвестировать средства в иные отрасли
Возможность смены формата помещения
Собственники получают возможность смены формата помещения:
- Приобрести несколько помещений меньшей площади
- Купить в более удачной локации, ближе к пешеходным потокам
- Приобрести объект с более выгодными условиями по договору
Равноценное жилье для собственника квартиры
В соответствии с законопроектом о реновации, собственник квартиры может получить:
- Равнозначное жилье
- Равноценное возмещение в денежной форме
- Равноценное жилье на правах собственности
Размер и порядок предоставления такого возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе об оценочной деятельности.
Определение размера возмещения по Жилищному кодексу РФ
Согласно Жилищному кодексу РФ (часть 7, ст. 32), при определении размера возмещения в него включаются следующие параметры:
- Рыночная стоимость жилого помещения;
- Рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве;
- Все причиненные собственнику убытки, включая изменение места проживания, переезд, поиск другого жилья, оформление права собственности на жилое помещение и другие ситуации.
Дополнительно, согласно закону, рассматривается упущенная выгода и другие факторы.
Влияние программы реновации на рыночную стоимость
Определение рыночной стоимости для целей изъятия будет производиться после вступления закона в силу. Однако программы реновации могут повлиять на снижение стоимости объектов в домах, подлежащих сносу. Рыночная цена подобных квартир может быть ниже из-за ожидаемых обновлений.
Таким образом, упущенная выгода в результате снижения рыночной стоимости квартир в рамках программы реновации может учитываться в компенсации для собственников.
Выплата возмещения
Важно отметить, что собственники жилых помещений, в отношении которых зарегистрированы ограничения прав или обременения, не имеют права требовать выплату возмещения.
Оценка стоимости квартиры
При определении стоимости квартиры, оценщик может использовать сравнительный подход, учитывая следующие параметры:
- Объем передаваемых при продаже прав;
- Расположение квартиры;
- Площадь и планировка;
- Этаж и видовые характеристики;
- Качество отделки и инженерное оснащение;
- Наличие парковки и другие факторы.
Учитывание ремонта и материалов
При наличии ремонта или использовании дорогих материалов при отделке, собственникам стоит документально подтвердить затраты. Предоставление сметы ремонта, чеков и описания материалов позволит оценщику правильно определить стоимость квартиры.
Заключение
Собственникам целесообразно заказать независимую оценку у специализированных оценочных компаний для полноценного определения рыночной стоимости квартиры. Учитывая все факторы и особенности объекта, такая оценка позволит корректно рассчитать возможное возмещение.
По мнению одного эксперта, вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным; в рассматриваемом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. Другая полагает, что определение ВС РФ показало противоречия между буквой и смыслом закона, однако оно соответствует сложившемуся подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах.
Верховный Суд опубликовал Определение по делу № 5-КГ23-9-К2 о порядке расселения связанных родственными узами жильцов коммунальных квартир по программе реновации.
Галина Павлова проживала в одной из комнат трехкомнатной коммунальной квартиры в Москве, за ней было зарегистрировано право собственности на эту комнату. В другой комнате проживал ее сын Владислав с супругой Надеждой, дочерью Илоной и ее несовершеннолетним ребенком-инвалидом Полиной; эта комната находилась в долевой собственности всех Павловых, включая Галину Павлову. В декабре 2020 г. многоквартирный дом, где проживали Павловы, вошел в программу реновации. Тогда Департамент городского имущества г. Москвы предложил Павловым разменять свое жилье на двухкомнатную квартиру площадью в 36,5 кв. м, однако они не согласились. В марте 2021 г. они вновь отказались разменять свое жилье на другое площадью уже в 37,4 кв. м, потребовав предоставить им две отдельные однокомнатные квартиры.
Впоследствии семья Павловых обратилась в суд с иском к Департаменту городского имущества о защите жилищных прав, требуя предоставить им две однокомнатные квартиры. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении такого иска, а апелляция поддержала его решение. Обе инстанции сочли, что истцы являются членами одной семьи и не состоят на жилищном учете, право на выкуп одной комнаты спорной «коммуналки» возник как производное вследствие права собственности на другую комнату, при этом по программе реновации происходит расселение в равнозначное жилье, а не в порядке улучшения жилищных условий.
Кассация отменила определение апелляции, и дело поступило на новое апелляционное рассмотрение, в результате которого решение первой инстанции было отменено, а по делу вынесено новое решение. Апелляция обязала Департамент предоставить истцам две отдельные квартиры со ссылкой на недоказанность проживания истцами одной семьей в спорной квартире и тот факт, что принадлежащие истцам на праве собственности и долевой собственности комнаты являются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания отдельных семей. Апелляционный суд добавил, что нижестоящий суд проигнорировал состояние здоровья ребенка-инвалида, чьей семье нужно предоставить квартиру с раздельным санузлом. На этот раз кассация поддержала решение апелляции.
Департамент обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Изучив материалы дела, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ пояснила, что взамен освобождаемой комнаты в коммунальной квартире в МКД, включенном в программу реновации, закон предусматривает предоставление гражданам отдельных квартир без указания на количество комнат. При установлении равнозначности предоставляемого жилья нужно руководствоваться абз. 2 п. 2 ст. 7.3 Закона о статусе столицы РФ (жилая площадь и количество комнат в таком жилье не меньше жилой площади и количества комнат в освобождаемом жилом помещении, а общая площадь такой недвижимости превышает общую площадь освобождаемого жилого помещения), а также общими правилами, установленными жилищным законодательством применительно к определению понятия коммунальной квартиры.
ВС напомнил, что ЖК РФ не содержит непосредственного определения понятия коммунальной квартиры. По смыслу ч. 1 ст. 59 Кодекса под таким жильем понимается квартира, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, которые обладают самостоятельными правами в отношении занимаемых ими комнат по отдельным договорам найма или праву собственности, не являющиеся членами одной семьи. При разрешении этого спора нужно учесть, что на дату заключения договора купли-продажи комнаты № 1 в коммунальной квартире действовали закон г. Москвы от 14 июня 2006 г. № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» и постановление правительства г. Москвы от 27 августа 2002 г. № 706-ПП, которым утверждено Положение о порядке и условиях продажи свободных жилых помещений в коммунальных квартирах, находящихся в собственности г. Москвы. Пунктами этого НПА предусмотрено, что продажа свободных жилых помещений в коммунальных квартирах осуществляется Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в целях ликвидации коммунальных квартир. Продажа свободных жилых помещений в коммунальной квартире может производиться только гражданам, постоянно зарегистрированным и занимающим в этой квартире жилые помещения по договорам соцнайма, либо собственникам таких комнат.
В рассматриваемом случае, заметил Суд, Галина Павлова сначала вселила своего сына и его семью в принадлежащую ей комнату как членов своей семьи до приобретения другой комнаты, что и позволило истцам в соответствии с действующим на тот период законодательством заключить договор купли-продажи этого жилого помещения. Согласно распоряжению префекта ЮВАО г. Москвы от 13 февраля 2008 г. семье Галины Павловой был разрешен выкуп второй комнаты. «При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что истцы не являются членами одной семьи, основаны на формальном применении норм материального права, без учета нормативных положений, регламентирующих условия продажи свободных комнат в коммунальных квартирах, находящихся в собственности города Москвы, данные выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, которые указывают на вселение Галины Павловой, ее сына, его жены и дочери именно как членов семьи с целью проживания одной семьей, на безусловное признание себя данными лицами изначально одной семьей», – заметил ВС.
ВС также отметил: нижестоящий суд проигнорировал, что предоставление гражданам взамен освобождаемых комнат в коммунальной квартире в многоквартирном доме, включенном в программу реновации, равнозначного или равноценного жилья не предусматривает одновременного улучшения жилищных условий таких лиц. Право на такое улучшение за счет государственных (муниципальных) средств имеют лишь граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях. Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, вставшие на учет после 1 января 2005 г., обеспечиваются жильем в соответствии с жилищным законодательством. На момент рассмотрения спора истцы не состояли на учете нуждающихся в жилых помещениях и не были признаны малоимущими в рамках ЖК РФ.
Кроме того, в октябре 2021 г. суд удовлетворил иск департамента и прекратил право истцов на две комнаты в спорной квартире, признав за ними право на двухкомнатную квартиру площадью в 68,3 кв. м: Павловы были выселены из спорных комнат в новое жилье. В связи с этим Верховный Суд отменил судебные акты апелляции и кассации, вернув дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.
Руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова полагает, что определение Суда показало противоречия между буквой и смыслом закона. «Исходя из буквального содержания абз. 10 ст. 7.3 Закона РФ о статусе столицы РФ истцам как собственникам комнат в коммунальной квартире были бы положены отдельные квартиры, по квартире за комнату. Однако смысл закона, на мой взгляд, заключается в том, что предоставление жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах носит исключительно компенсационный характер, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае является не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем, чтобы их права при выселении не были ущемлены, с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности жилого помещения. Поэтому исходя из такого смысла семья истцов, а как видно из судебного акта, истцы являются членами одной семьи, не признанная в установленном законом порядке нуждающейся в улучшении жилищных условий, вправе рассчитывать только на одну отдельную квартиру, равнозначную по площади занимаемым ими комнатам», – отметила она.
Эксперт обратила внимание, что ранее именно такую позицию занял Конституционный Суд при проверке конституционности иных норм, но со схожими фактическими обстоятельствами (например, определения КС РФ от 31 мая 2022 г. № 1303-О; от 3 ноября 2009 г. № 1368-О-О). «Исходя из этого толкования комментируемое определение ВС в целом соответствует существующему подходу судов, направленному на недопущение различных злоупотреблений гражданами при предоставлении жилых помещений взамен расположенных в сносимых домах. Например, когда квартира умышленно делается коммунальной путем ее раздела на комнаты после или в преддверии включения дома в программу реновации», – считает Жанна Колесникова.
Управляющий партнер КА г. Москвы «Минушкина и партнеры» Анна Минушкина отметила, что вопрос, связанный с коммунальными квартирами, всегда был спорным. «В этом деле также встал вопрос, одной ли семьей являются истцы, – от ответа на такой вопрос зависело количество квадратных метров, которое будет предоставлено истцам. С 2005 г., с момента вступления в силу ЖК РФ стало невозможно признаваться разными семьями в судебном порядке; закон такой: в коммунальных квартирах проживают разные семьи, если квартира одна, то все проживающие в квартире – одна семья. Но в этом вопросе ВС РФ пошел еще “глубже”: даже если квартира коммунальная, необходимо понимать, как она образовалась, и если все же в коммунальных комнатах проживают члены одной семьи – это одна семья. На практике этот вопрос сложный и неоднозначный, безусловно, позиция ВС РФ повлияет на практику судов. Кроме того, Суд отметил, что улучшать жилищные условия необходимо тем гражданам, которые состоят на жилищном учете», – заметила она.
Можно ли внести свой дом в списки
Сейчас свой дом нельзя включить в программу реновации в Москве. На текущий момент предусмотрены переселения жителей снесенных построек:
Есть также список без точного срока переселения — это 800 ветхих зданий, судьба которых зависит от скорости утверждения градостроительной документации.
Впрочем, есть прецеденты, когда жильцы домов, не вошедших ни в одну волну реновации, добивались включения в список: коллективное письмо всех жителей ветхой постройки в мэрию заставляло чиновников вносить в программу коррективы.
Однако власти Москвы не исключают, что реновация будет продолжена и после 2032 года.
А вот вывести многоквартирный дом из программы можно, но не позднее чем заключен первый договор социального найма или оформлен переход собственности: для этого необходимо организовать общее собрание собственников помещений, где более трети проголосуют за выход.
Как еще можно переселиться из аварийного дома, читайте .
«Программа реновации — какие дома подпадают» — нередкий запрос в поисковых системах.
Мэрия Москвы сделала специальный сайт, на котором есть вся необходимая информация.
Дома, подпадающие под программу реновации, нанесены на карту, размещенную на сайте и . Зайдя на сайт, можно выставить несколько фильтров:
Сайт выдаст информацию по запросу на карте или списком адресов — такой параметр тоже можно задать. Или же искать сразу — по адресу дома, о котором нужно узнать.
Детали программы в Москве
В программу реновации города Москвы вошли 5175 домов. Это в основном панельные пятиэтажки, построенные в 1950–1960-х годах. Но в список внесены в том числе и здания, обладающие схожими характеристиками. Программа реновации дома — это фактически новое строительство, а не реконструкция.
Правительство Москвы берет на себя обязательство по расселению жителей из этих домов. Расселение планируется в три этапа — в первую волну 2020–2024 года попали ветхие и аварийные дома — оно должно завершиться в 2032 году.
Взамен старой квартиры в хрущевке жители Москвы, ставшие участниками программы реновации, получают равнозначную квартиру в том же районе, с тем же количеством комнат, но обычно большей общей площади за счет увеличенных коридоров, кухонь и санузлов. По данным мэрии, площадь жилых помещений в квартирах в новых домах в среднем на 30% больше, чем в тех, которые ждет снос.
Квартиры сдаются новым жильцам с чистовой отделкой, вплоть до светильников, розеток и терморегуляторов на радиаторах отопления. Кроме того, мэрия запустила для того, чтобы переезд граждан проходил максимально удобно. Например, можно оставить заявку и бесплатно вызвать грузчиков, которые помогут с транспортировкой крупногабаритных вещей.
Как при реновации расселять родственников из коммунальных квартир, объяснил Верховный суд РФ
Очень важное толкование законов сделал Верховный суд РФ, после того как пересмотрел спор чиновников и граждан, которые по программе реновации переселяются в новые квартиры.
Жизненные ситуации при расселении граждан в таких случаях возникают весьма острые. В споре чиновников и граждан высокий суд объяснил, какими нормами надо руководствоваться при расселении родственников, живущих в коммуналках.
История, о которой пойдет речь, началась стандартно – в одной комнате коммунальной квартиры жила пенсионерка, в другой – ее взрослый сын со своей семьей. При расселении дома по реновации они попросили предоставить им две квартиры. Но городские власти отказались это сделать. По мнению чиновников, это были члены одной семьи. Спор дошел до суда, но местные инстанции не смогли однозначно решить, какое жилье нужно предоставить гражданам.
Верховный суд РФ, когда спор дошел до него, объяснил, что местным судам нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке.
А теперь расскажем важные детали этого спора. Одной пожилой женщине принадлежала комната в коммунальной трехкомнатной квартире. Потом к ней туда заселился сын с женой и их ребенком-инвалидом.
Понятно, что четырем людям в таком небольшом жилье было тесно, поэтому пенсионерка купила вторую комнату в той же коммуналке и переехала туда, сохранив 1/4 доли в первой комнате. Ее сын с семьей остались жить в первой комнате, получив там тоже по 1/4 доли на каждого, включая ребенка.
Когда многоэтажку, где проживали наши герои, решили сносить по программе реновации, местные власти предложили им взамен двух комнат общей площадью 44 квадратных метра одну двухкомнатную квартиру площадью 68 квадратных метров. Такое предложение наших героев никак не устроило.
Жильцы коммуналки через суд потребовали у департамента городского имущества предоставить им две квартиры: одну – для матери-пенсионерки, а вторую – для семьи сына с ребенком-инвалидом.
Этот спор первым заметил портал Право.ru*. Первая инстанция, а следом за ним и апелляция нашим героям отказали в просьбе получить от города две квартиры.Местные суды сослались на то, что все эти граждане считаются членами одной семьи, поэтому им положена одна квартира. При этом местные суды напомнили в своих решениях, что главная цель программы реновации – расселить граждан в равнозначное, но новое жилье, а не улучшить их жилищные условия.
Несогласные с такой постановкой вопроса граждане пошли оспаривать эти отказы. И им в следующей инстанции повезло.
Кассационный суд не согласился с выводами своих коллег. Он отменил решение апелляции и отправил дело на новое рассмотрение.Таким образом дело вернулось, по сути, на второй круг. И на этот раз апелляция пошла навстречу гражданам. Уже в новом решении суда было сказано, что городские чиновники обязаны предоставить нашим героям то, что они хотят – отдельные квартиры.
Верховный суд объяснил, что местным судам нужно было выяснять, при каких обстоятельствах граждане приобрели комнаты в коммуналке
Кассационный суд в своем решении заявил, что по его мнению, пенсионерка получает социальную помощь как одинокий пенсионер, а комнаты в коммуналке считаются отдельными объектами гражданских прав, которые предназначены для проживания разных семей.
Но теперь в суд обратились уже городские власти, не согласные с таким решением. И в итоге этот спор дошел до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ.
Там не согласилась с тем, как трактовали законодательство их коллеги. Вот главное, что сказал в своем решении Верховный суд.Он обратил внимание на то, что пенсионерка изначально вселила сына, его жену и ребенка в свою комнату, чтобы жить одной семьей. И только после этого, спустя время, купила соседнюю комнату и переехала туда.
Судьи ВС указали и на то, что в нашем случае пожилая женщина продолжала значиться сособственником первой комнаты, где остался жить сын с женой и внучкой. Кроме того, на момент рассмотрения спора граждане не состояли на учете как нуждающиеся в жилье и не были признаны малоимущими.
С учетом всего сказанного, судьи Верховного суда отменили акты апелляции и кассации, а дело отправили на новое рассмотрение, где его должны будут рассмотреть снова, но с учетом пояснений ВС.
По мнению экспертов, для подобных споров выводы ВС весьма корректны и обоснованы, хотя и выглядят, на первый взгляд, несправедливыми. Специалисты говорят, что другой подход позволял бы необоснованно получать дополнительное жилье в случаях, когда в одной квартире живут несколько поколений одной семьи.
При этом все юристы подчеркивают: реновация по своей сути предполагает только замену технически устаревшего жилищного фонда, а не улучшение жилищных условий.
По мнению экспертов, в прежние годы иногда случались прецеденты, когда местные суды своими решениями обязывали власти предоставлять сособственникам одного жилья разные квартиры. Но позже подобная практика изменилась.
Эксперты в этой связи напоминают гражданам, оказавшимся в похожей ситуации, что по действующему законодательству при расселении домов по программе реновации некоторым гражданам все же возможно рассчитывать на расширение жилплощади.
Так, к примеру, в Москве, переселяемым в новые дома гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляются квартиры по нормативу 18 квадратных метров на одного человека. Уточним, что об этом сказано в части 1 статьи 6 закона Москвы от 17.05.2017 № 14.
По закону при расселении домов по программе реновации некоторым гражданам все же можно рассчитывать на расширение жилплощади
И тогда получается, что если квартиры требуемой площади у города не окажется, то жителям могут дать раздельные квартиры.
Отсюда специалисты делают следующий вывод: улучшить жилищные условия и получить взамен коммуналки несколько квартир скорее всего удастся большой семье, чьи потребности в жилой площади по нормативу нельзя удовлетворить только одним объектом недвижимости.
*Определение Верховного суда РФ № 5-КГ23-9-К2.
Варианты докупки квадратных метров
Доплата за увеличение площади выражается в разных способах покупки. Участники программы могут:
Доплата по реновации требует письменного согласия всех собственников на сделку. После такого приобретения квартира оформляется в долевую собственность. Сделка имеет форму договора мены с доплатой.
Как отбирали дома в Москве
Когда Сергей Собянин рассказал о грядущей реновации жилых домов в Москве на сайте «Активный гражданин» началось голосование. Город подготовил список домов, которые счел подходящими для реновации, а жители должны были решить, согласны они с этим предложением или нет. Если 2/3 жильцов соглашались с расселением, дом включали в программу.
Когда подводили итоги, выяснилось, что 90% жителей 4079 домов выразили желание вступить в программу. Против проголосовали в 276 домах из списка, подготовленного городом.
Подсчет голосов проходил в два этапа. Сначала смотрели, как распределились голоса поквартирно: если один собственник, учитывался один голос, если несколько, по принципу большинства.
После этого оценивали результаты голосования дома в целом. В программу реновации вошли только те дома, в которых «за» проголосовали более 66,7%. После того как список был сформирован и утвержден, он не пополнялся.
Возможна ли докупка в момент переезда?
Докупить метры по программе реновации можно двумя способами:
В зависимости от того, когда осуществляется докупка, человеку предоставляется более или менее широкий выбор вариантов. Если она происходит в момент расселения дома и предложения замены, выбрать можно только в доме, который в рамках реновации сооружен в том же районе города. Более поздняя докупка, на протяжении двух лет, дает возможность выбрать квартиру в любом здании любого района, которое имеет отношение к программе.
Сколько надо доплатить за квартиру по реновации?
Основным ориентиром при формировании размера доплаты являются лишние квадратные метры. Он рассчитывается по очень простой формуле:
доплата = (площадь приобретаемой квартиры + равнозначная площадь) * цена за кв. метр
Таким образом, доплата при реновации – это стоимость дополнительных квадратных метров. В среднем один метр площади в Москве, в домах, возведенных в рамках программы, стоит около 322 тысяч рублей. Его цена зависит от престижности и востребованности района. Участникам программы предоставляется скидка в 10%.
По предварительным оценкам, в среднем докупка по реновации составляет чуть больше 30% площади. Это приблизительно равно 14 квадратным метрам. Если учитывать среднюю стоимость квадрата, нужно ориентироваться примерно на 4 с половиной миллиона рублей. Разумеется, все зависит от финансовых возможностей и аппетитов покупателей. Однако общая площадь приобретаемой по программе недвижимости не должна превышать 100 квадратных метров.
Оплатить лишние метры можно как личными накоплениями, так и с помощью ипотеки. Для доплаты или погашения кредита можно использовать материнский капитал.
Участники программы реновации
Участники программы реновации — горожане, проживающие в домах, которые строились по типовым проектам с 1957 по 1968 год. Это здания до 9 этажей с сильно изношенными коммуникациями. Те, кто живет в неприватизированной квартире, тоже являются полноценными участниками программы реновации в Москве, как и собственники. Новую квартиру можно занять так же — по договору социального найма — или же оформить в собственность.
В Москве у участников программы реновации есть выбор:
Кто может получить квартиру большей площади по реновации?
Покупка квартиры в доме, построенном по реновации, выраженная в форме доплаты за увеличение площади, доступна не всем людям. Программа распространяется только на собственников или нанимателей, живущих в муниципальных квартирах, чьи дома включены в список программы. Не получится так, чтобы любой желающий, кто считает свой дом старым или некомфортным, пришел и потребовал выдать ему новую квартиру.
Приобрести квартиры в доме, возведенном по программе реновации, сторонний покупатель может в обычном порядке. Таких предложений на рынке мало и чаще всего они выносятся на аукцион.
Как включить дом в программу реновации
Поначалу к программе реновации многие москвичи, неравнодушная общественность, а также специалисты отнеслись скептически. Это был напряженный период, потому что тогда у горожан и экспертов не было четкого понимания, как все будет происходить: в какой район нужно будет переезжать, в какие сроки, будет ли новая квартира лучше, не потеряются ли образ столицы и памятники архитектуры.
Многим людям просто трудно решиться на переезд, особенно если в квартире прожиты десятки лет. Ситуацию не делало проще то, что решение нужно было принять очень быстро: на голосование был отведен календарный месяц. Однако сегодня в поисковых запросах часто встречается вопрос о том, будет ли продолжена программа после завершения первых трех этапов.
Некоторые особенности докупки метров по реновации
Увеличить жилплощадь по реновации несложно, однако есть одна проблема – подходящих для этого объектов недостаточно. Желающих расширить жилплощадь таким образом больше, чем доступных квартир. Иногда на один и тот же объект претендует несколько покупателей. В таком случае он выставляется на аукцион, и его получает тот, кто готов заплатить больше.
Еще одна проблема – точный размер доплаты. Рассчитать ее заранее получится только приблизительно. Окончательные цифры становятся известными только в день переселения. Для того, чтобы хоть как-то подготовиться, нужно интересоваться динамикой цен на квадратные метры в определенном районе, а формула поможет произвести предварительные расчеты.
