- Проверьте, что ваш дом включен в программу реновации в Москве.
- Узнайте информацию о площадях доступных к продаже в вашем доме.
- Сдайте заявление на дополнительную площадь в управляющей компании или посредством портала Госуслуги.
- Подготовьте необходимые документы, подтверждающие ваше право на участие в программе реновации и финансовую состоятельность.
- Ожидайте утверждения вашего запроса и подготовки договора на покупку дополнительной площади.
- Подпишите договор и произведите платеж за дополнительные квадратные метры.
- Ожидайте завершения строительства, чистовой отделки и получения новой площади.
Как купить квартиру в доме по реновации, если ты не участвуешь в программе
Если вы не являетесь участником программы реновации, но хотите приобрести квартиру в новостройке, построенной по этой программе, вам стоит следовать следующим шагам:
- Выберите дом по реновации, который вам нравится и соответствует вашим пожеланиям.
- Обратитесь к застройщику или риелтору, представляющему интересы застройщика, для получения информации о доступных квартирах и условиях их приобретения.
- Ознакомьтесь с документацией на новостройку: техническим паспортом, проектной декларацией, расположением дома, планировкой квартиры и другими важными документами.
- Подготовьте необходимые документы для приобретения квартиры: паспорт, СНИЛС, документы на доходы и другие по требованию застройщика.
- Заключите договор на приобретение квартиры и произведите первоначальный взнос или полную оплату, в соответствии с условиями договора.
- Ожидайте завершения строительства и получения ключей от вашей новой квартиры.
- Произведите окончательный расчет и оформите документы на новое жилье.
Приобретение квартиры через программу реновации
Дождитесь письма от ДГИ (Департамента городского имущества) с предложением новой равнозначной квартиры.
Обратитесь в центр информирования населения по переселению, чтобы написать заявление на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру. Подписывать заявление не нужно.
Выберите подходящую квартиру на сайте Фонда реновации.
Соберите необходимые документы:
- Удостоверение личности;
- Свидетельство о регистрации права собственности;
- Документ об отсутствии задолженности по оплате ЖКУ и налогам.
Также нужно оплатить обеспечительный платеж (100 тыс. рублей) и подать в Фонд реновации заявление на докупку квадратных метров. В случае заключения договора обеспечительный платеж входит в его оплату.
Важно: заявление на докупку должны подписать все собственники (наниматели) квартиры в доме под снос.
Если на квартиру, которую вы выбрали, есть другие претенденты, нужно будет принять участие в аукционе. Если вы не выиграете аукцион, обеспечительный платеж будет возвращен в течение 7 рабочих дней со дня подписания протокола об итогах торгов.
Заключить договор на новую квартиру, оформить право собственности.
Оплатить дополнительные квадраты можно различными способами:
- Оформить ипотеку можно в одном из банков, которые сотрудничают с Фондом реновации, — Сбербанке или Газпромбанке.
- Кредит для докупки площади по программе реновации можно взять без первоначального взноса.
Как купить квартиру в доме по реновации, если ты не участвуешь в программе
Приобрести квартиру в новостройке по программе реновации может любой желающий. Реализация недвижимости, находящейся в собственности Фонда реновации и на этапе строительства, осуществляется путем электронных торгов на площадке Росэлторг, заявку на участие в аукционе можно подать на Инвестиционном портале города Москвы.
Шаги для участия в программе:
- Выберите квартиру на сайте Фонда реновации.
- Получите электронную цифровую подпись (ЭЦП).
- Оплатите обеспечительный платеж (100 тыс. рублей).
- Примите участие в аукционе и выйграйте его.
Тем, кто планирует брать ипотеку, после победы в аукционе в течение двух дней следует заказать оценку приобретаемого жилья в оценочной компании, аккредитованной банком.
После получения уведомления от Фонда реновации о праве заключения договора купли-продажи/участия в долевом строительстве нужно подписать и оплатить этот договор — не ранее 10 дней и не позднее 20 дней после определения победителя торгов.
Для ДДУ оплата производится путем открытия безотзывного, покрытого, оплачиваемого без акцепта аккредитива в банке-эмитенте в течение трех рабочих дней с даты подписания договора. Госпошлина за регистрацию договора для физлиц составляет 175 рублей.
Оплатить ДКП собственными средствами можно в течение пяти рабочих дней с даты заключения договора, при использовании ипотеки оплата осуществляется в установленные сроки после регистрации права собственности.
Ключи от новой квартиры при покупке по ДДУ выдаются после достройки дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проведения взаиморасчетов на основании обмеров МосгорБТИ и подписания акта приема-передачи с Фондом реновации. Право собственности регистрируется в Росреестре.
Если квартира куплена по ДКП, то выдача ключей и регистрация права собственности производятся после поступления денежных средств на счет продавца и подписания акта приема-передачи.
Госпошлина за регистрацию права собственности для физлиц составляет 2 тыс. рублей — как для жилья, купленного по договору долевого участия, так и для квартир, приобретенных по договору купли-продажи.Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацией?
Дата публикации 05 июня 2023
В этом году программе московской реновации исполнилось шесть лет. Выгодно ли переезжать по реновации? Довольны ли переехавшие, остаются ли они жить в новом доме или продают квартиры? И сколько они выиграли от переезда по деньгам?
Циан.Журнал пообщался с двумя переселенцами по программе московской реновации.
## Квартира хорошая, но к качеству отделки есть вопросы
Сергей получил новую квартиру по программе реновации и доволен. Но кое-что омрачило радость (кстати, переезд до сих пор не случился).
У меня была трехкомнатная квартира площадью 55,5 кв. м в Южном Медведкове. Жилая площадь составляла 40 кв. м. Дом попал под снос, и нам с семьей предоставили новую квартиру. Это тоже была “трешка”, но побольше — уже 73 “квадрата”, хотя жилая площадь осталась такой же — тоже 40 кв. м.
При этом в новой квартире гораздо больше коридор и кухня, а еще есть второй санузел. За излишки площади мы ничего не доплачивали. Обе квартиры находятся на одинаковом удалении от метро — наш новый дом построен вплотную к старому.
Сама по себе квартира хорошая — планировка, расположение, площадь. Но к качеству отделки у нас большие вопросы — даже притом что по сравнению с некоторыми ужасами в интернете у нас всё просто прекрасно!
На приемку мы приглашали технического эксперта, и он насчитал недостатков на несколько листов. Вот какие косяки встречаются чаще всего (они есть почти в каждой комнате):
- грязь на обоях и их отслойка от стен;
- зазоры в ламинате;
- неоднородная затирка между плиткой;– Иронично, но мебели хватило только на одну комнату!
– Квартира оказалась меньше, чем прежняя — не хватило места для шкафов!
– Плати, будь здоров! Коммунальные платежи заметно выросли.
На что обращать внимание при продаже недвижимости
Ирина рассказывает, что ее новая квартира стоит дешевле, чем старая, хотя та была в худшем качестве. Она считает, что это связано с ростом понятий комфорта у покупателей. Сами недостатки не являются ключевыми причинами для падения цен. При этом нововведения, такие как которая, фильтры под кухонной вытяжкой, недавно быстро падают в цене. Внутренний рынок также страдает от динамичного роста цен.
Взгляд на будущее
Ваши эмоции просто ничего дельного не принесут в карман, зато о главном решать будут близкие и родные. Выберите самый удобный для вас вариант: радикальные изменения или небольшие ремесленные работы — решайте только вы. Ваша жизнь — ваш выбор!
Еще одним поводом для расстройства стал типовой ремонт. Не хочу я жить в этой бело-бежевой “овсянке”! В старой квартире у меня были красивые дизайнерские обои с рисунком, керамогранит на полу, каменная столешница, а тут у всех всё одинаковое и дешевое.
На новый ремонт я была не готова — как и жить в этом “гостиничном номере”. Понимаю, что в глазах многих могу выглядеть как капризная тетка средних лет. Но давайте начистоту: я много лет работала и заработала себе возможность жить в стенах, которые меня полностью устраивали и которые были оклеены по моему вкусу. Я хотела эту чертову столешницу и эти чертовы обои — и купила их себе в награду за праведные труды.
Дело кончилось тем, что мы с риелтором выбрали наиболее выгодную квартиру, продали ее за 14,3 млн рублей. Я сразу вложилась в квартиру в строящемся доме. Получилось дороже — пришлось доплатить 2,4 млн рублей и начать копить на новый ремонт.
Можно было бы получить компенсацию вместо квартиры, но несколько риелторов и юристов отговорили меня это делать — говорят, невыгодно. Действительно, размер компенсации составил бы около 13 млн рублей.
Сейчас живу у родителей, так что хотя бы не трачусь на аренду. По предварительным оценкам новый ремонт встанет мне как минимум в 2 млн рублей (у меня будет отделка white box). Всю мебель, включая кухню и столешницу, храню на складе в ожидании ключей.
Какой вывод я могу сделать из этой истории? Финансово мне было бы выгоднее остаться в новой реновационной квартире. А загаженный туалет и кривой угол — да бог с ними. Только вот качество жизни исчисляется не только деньгами, но еще и нашим ощущением от дома, не правда ли?»
Пятиэтажки или новое реновационное жилье?
Сегодня в Москве продается около 1 тыс. квартир, попадающих в программу реновации. Средняя цена 1 кв. м в них — 273 тыс. рублей, что на 11% меньше среднегородских значений по всему вторичному рынку. Цена при этом зависит от года расселения: чем скорее снесут дом, тем дороже в нем квартиры. Правда, вариантов скорейшего сноса (до 2024 года) — всего 5% из всех квартир, участвующих в программе: придется поискать.
Купить квартиру в новом реновационном доме можно двумя способами:
1. Первичная продажа от правительства Москвы. Возможна только через аукционы. В зависимости от ЖК цены варьируются от 237 до 286 тыс. рублей за «квадрат», а в процессе торгов вырастают на 30–35% до средних 347 тыс. рублей.
2. Вторичная продажа от собственников-переселенцев. В среднем 1 кв. м обходится в 330 тыс. рублей.
«Получается, на росте стоимости 1 кв. м можно заработать в среднем около 10% — если сравнивать цены в пятиэтажках, которые вот-вот снесут, со стоимостью вторички в реновационных домах», — подсчитал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
При этом площади квартир в новых домах больше, чем равнозначные в пятиэтажках.
Равнозначная квартира — это новая квартира, которая находится в том же районе, что и старая, расположенная в сносимой по программе реновации пятиэтажке. В случае с Зеленоградским, Троицким и Новомосковским округами — в том же административном округе. Термин чаще всего применяется к программе реновации.
В равнозначной новой квартире то же количество комнат, что и в старой, хотя ее площадь может быть больше (за излишки переселенцы не доплачивают).
Чаще всего площадь реновационных квартир больше, чем в хрущевках. По данным аналитиков Циан, типовая «однушка» в пятиэтажке — около 32 кв. м, в новых домах — 39 кв. м. Подобное соотношение (+15–20% по метражу) сохраняется и для двух-, трехкомнатных квартир.
Но конкретные условия переезда зависят от квартирографии нового дома (можно выиграть в метраже и 20 кв. м, а можно — и не более 5 кв. м).
— Средний прирост в стоимости актива — +25–30%. Но сюда не включены ремонт и мебель, которую не удастся перевезти из квартиры в пятиэтажке (например, придется заказывать новый кухонный гарнитур — старый не впишется по размерам или нетранспортабелен; покупать новую плиту — если была газовая, а в новом доме — электрическая, но плита от застройщика вас не устраивает; клеить обои, которые нравятся, и т. д.).
— Доходность 25–30% актуальна при безукоризненном соблюдении сроков сноса и нового строительства. Перенос сроков снижает этот показатель.
— Названная доходность — это средний показатель, который может измениться и в меньшую сторону.
— Продавать полученную по программе квартиру можно сразу же. Но если для получения этой квартиры вы покупали квартиру в пятиэтажке меньше трех лет назад, продажа новой квартиры будет облагаться налогом. Подробнее об этом читайте здесь.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили средние цены в разных районах разных округов Москвы. В сводной таблице — районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.
Сравнение: средняя стоимость 1 кв. м в пятиэтажках и новых домах, построенных по программе реновации
Район Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке, тыс. рублей Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, тыс. рублей Разница в цене
В среднем 272,0 322,7 19% По данным Циан.Аналитики
Подведем итог
Если анализировать только финансовую составляющую, то переселенцы определенно оказываются в выигрыше. Часто они выигрывают и в качестве нового дома. Ведь многие пятиэтажки к моменту сноса действительно находятся в печальном состоянии, а планировки квартир с проходными комнатами и очень маленькими кухнями уже неактуальны.
Но это справедливо для тех вариантов, когда переселенцы меняют морально устаревшее жилье со старым ремонтом на квартиру в новостройке. В начале реализации программы Циан.Журнал писал, что не все переселенцы живут в таких условиях.
Если же рассматривать покупку квартиры в пятиэтажке для получения новой как инвестиционную сделку, то тут всё зависит от локации. Как следует из сравнительной таблицы, средние показатели доходности сопоставимы со ставками по депозитам или консервативным инструментам на финансовом рынке.
Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news.
При перепечатке материалов указание автора и активная ссылка на сайт обязательна!
Двадцать первый век стремительно ворвался в сферу жилищного строительства с новыми технологиями, предлагавшими горожанам более комфортные условия жизни. Программа переселения жильцов из ветхого жилья (в основном пятиэтажек, срок службы которых давно закончился) в новостройки была принята мэрией Москвы в 2017 году и предусматривала снос более 5 тыс. домов старого фонда общей площадью 16 млн кв. метров. В общей сложности новое жилье получит примерно 1 миллион человек.
В ЧЕМ ВЫГОДА РЕНОВАЦИИ И риелторы, и инвесторы в области недвижимости отмечают преимущества покупки квартиры в доме под снос и получении новостройки. Хотя квартиры формально предоставляются равнозначные по числу комнат, новое жилье в среднем на 20–30% больше по площади, чем в пятиэтажках. Сказывается увеличение нежилых зон, в основном кухонь, которые в старых домах были небольшими. При этом наибольший выигрыш по площади в 17,3 кв. метров получают обладатели «трешек», тогда как обладатели однокомнатных квартир – только 8,5 кв. метра. Для многодетных семей и льготных категорий граждан предусмотрена возможность увеличения жилой площади. Все остальные при доплате могут получить квартиру большей площади. Существует также возможность ипотечного кредита. Есть и другие приятные и недешевые «мелочи»: жилье предоставляется с чистовой отделкой и установленной сантехникой. Что важно – переселение жильцов происходит в переделах одного района. Только для жителей Зеленограда и Новой Москвы – в пределах округа. В целом квартиры по реновации предоставляются в локациях с уже продуманной застройкой, где построена многофункциональная социальная инфраструктура: школы, поликлиники, торгово-развлекательные центры, детские и спортивные площадки, парковки. Цены на квартиры в домах под снос в среднем на 20% ниже, чем в новостройках, предлагаемых при расселении. Иными словами, при удачном стечении обстоятельств инвестор получает 20% дохода. При этом наибольшая разница в ценах за 1 кв. метр в расселяемых домах и предоставляемых новостройках, например, в Черемушках, составляла 36%, в Головинском районе – 26%, в Кузьминках – 17%. Однако при продаже новой квартиры, если вы проживали в ней менее пяти лет, придется выплатить налог на доход физических лиц в размере 13%. Но если вы просто улучшили свои жилищные условия, то налоговые последствия не наступают.
