Как платить налог при сдаче квартиры в аренду

Сдача квартиры в аренду: как платить налоги и надо ли это
делать? — популярные вопросы, которые задают наши читатели и
подписчики. Рассказываем, почему важно сдавать квартиру легально,
как не остаться в минусе и не попасть на штраф за неуплату НДФЛ.
Как законно уменьшить сумму выплаты налога и отчитаться перед
налоговой, если вы планируете сдавать квартиру в аренду как
собственник.

Что такое налог за сдачу квартиры в аренду

Коммерческую и жилую недвижимость можно сдать как физлицу, так и
юрлицу или ИП. Если вы планируете сдавать квартиру частному лицу,
то такая форма взаимоотношений называется «наём». 

Если арендатор — организация, применяется термин «аренда
квартиры». С учетом того, какой тип отношений прописан в договоре,
рассчитывается налоговая ставка, исчисляется сумма уплаты налога за
сдачу квартиры и подается отчетность в инспекцию ФНС.

Налог со сдачи квартиры или помещения для бизнеса

Если вы сдаете квартиру организации или ИП, то арендатор
выступает в роли налогового агента и самостоятельно уплачивает
налог на доходы физических лиц в бюджет, когда переводит вам
арендную плату. Собственнику ничего платить не нужно, главное —
грамотно составить договор.

Важно! В тексте договора должно быть указано,
что арендатор из платежа удерживает ставку налога 13% НДФЛ. Вы
получаете деньги за минусом 13%, а арендатор перечисляет сумму
налога за аренду квартиры в бюджет региона.

В конце года запросите у компании-арендатора справку 2-НДФЛ.
Обратите внимание, отражены ли в справке:

•  доход в виде арендной платы,
•  сумма исчисленного, удержанного и перечисленного в бюджет
  налога. 

Если квартиру снимает физическое лицо, вам также необходимо
заключить с ним договор аренды.

Что необходимо закрепить в договоре аренды на квартиру

• какие счета оплачивает лично арендатор (выплаты за коммунальные
  услуги, Интернет, арендная плата и другие),
• обязательно указать условия проживания и пользования имуществом
  владельца квартиры (могут быть варианты использования бытовой
  техники, мебели и прочего),
• размер обеспечительного платежа — застрахует вас, если жильцы
  задержат оплату или испортят имущество. Обычно эта сумма равна
  арендной плате за месяц (выплачивается на карту или наличными).
  Обеспечительный платеж возвращается арендатору после того, как все
  платежи за жилье погашены и нет взаимных претензий.

Налог с этого взноса платить не нужно, так как это не ваш доход.
Налог на полученный доход платит арендодатель, то есть собственник
жилья. Также при сдаче квартиры в аренду физлицу вы заполняете
декларацию 3-НДФЛ, заявление и представляете их в налоговый
орган.

Важно! Можно заключить краткосрочный договор и
продлять его при необходимости. Если договор заключается на срок
более 12 месяцев (закон позволяет устанавливать срок аренды на 5
лет), нужно зарегистрировать его в Росреестре (на сайте или
лично).

А можно ли не платить налоги?

ИФНС может не только узнать, но и доказать факт сдачи квартиры в
аренду. Для этого есть разные источники информации:

• Соседи, которым мешают шумные жильцы.
• Риелторы, у которых ИФНС проводит проверки.
• Мигранты, обязаны зарегистрировать место своего пребывания в
  РФ. Миграционная служба предоставляет эти сведения в
  налоговую.
• Военнослужащие и сотрудники предприятий, получающие компенсацию
  за жилье. Эта информация попадает в отчеты организации и так
  далее.

Если налоговая обнаружит факт неуплаты НДФЛ с аренды квартиры,
то инициируется финансовая проверка. Вас могут обязать выплатить
задолженность на всю сумму неуплаченного налога (13% от арендного
дохода) за последние 3 года, а также начислят штрафы (размер
зависит от ситуации).

Какая ответственность предусмотрена, если не платить налоги, что
будет физическому лицу:

1. Штраф за неуплату налога — 20% от суммы НДФЛ или 40% от суммы
   НДФЛ — если неуплата была умышленной. Умысел должен доказать
   налоговый инспектор.
2. Пеня за просрочку платежа — 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за
   каждый календарный день задержки.
3. Если декларация подана позже 30 апреля — размер штрафа составит
   от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.

Как уменьшить налог на сдачу квартиры в аренду?

Здесь важно понимать, какие есть способы легальной уплаты
налогов на аренду квартиры (комнаты, офиса, иного помещения),
налоговая ставка будет зависеть от этого фактора.

Ставка НДФЛ для налоговых резидентов в России составит 13%,
нерезидентов — 30%. 

 Есть возможность исключить коммунальные расходы из
арендной платы, но только те, которые арендатор возмещает вам за
потребление воды, электроэнергии и т.д. в соответствии с
показаниями счетчика. Это считается возмещением ваших расходов, а
не выгодой. Данное условие должно быть прописано в договоре найма
или аренды.

Еще один законный способ, с помощью которого можно снизить
налоговую нагрузку — получить налоговый вычет. Если в течение года
вы тратили средства на лечение, образование, медикаменты, купили
жилье, открыли и пополняли индивидуальный инвестиционный счет и
т.п. — у вас есть право уменьшить налог с аренды квартиры,
подлежащий уплате.

Покажем на примере из практики налоговых экспертов НДФЛка.ру

В 2022 году наш клиент Сергей К. сдавал свою квартиру.
Ежемесячная плата по договору найма — 30 тыс. рублей. За год
арендный доход составил 360 тыс. рублей (12 * 30 000), а НДФЛ к
уплате = 46 800 рублей (360 000 * 13%). 

В этом же году Сергей оплачивал дорогостоящее лечение мамы в
общей сумме 235 тыс. рублей.

Налоговый эксперт внимательно проверил каждый документ и
заполнил декларацию, в которую включил:

Доход от сдачи квартиры в наем — 360 000 рублей, НДФЛ к уплате —
46 800 тыс. рублей;

Социальный налоговый вычет на лечение — 235 000 рублей и 13% —
30 550 рублей к возмещению. Стоимость дорогостоящего лечения можно
полностью включать в социальный вычет при наличии полного пакета
документов.

НФДЛ с аренды квартиры к уплате = 16 250 рублей (46 800 – 30
550).

Когда платить налог за сдачу квартиры и отчитываться в ФНС

Срок подачи налоговой декларации – не позднее 30 апреля года,
следующего за отчетным. Например, если человек начал сдавать
квартиру в аренду в 2022 году, подать декларацию 3-НДФЛ нужно не
позднее 30 апреля 2023 года.

Важно! Уплатить налог следует до 15 июля года,
который следует за отчетным. То есть если квартира сдавалась в 2022
году, то уплатить НДФЛ с аренды квартиры нужно будет уже в 2023
году не позднее 15 июля.

К декларации нужно приложить копии подтверждающих документов.
Если гражданин получает доход от аренды квартиры, это
подтвердят:

• договор с арендатором,
• расписки в получении денег,
• выписки со счета в банке, куда поступали безналичные платежи.
  Если вы претендуете на
  налоговые вычеты, то прикладываются документы, подтверждающие
  ваши расходы.

Для обработки, проверки декларации и заявления
налогоплательщика, для возврата налогов требуется не больше 4
месяцев.

Заполнение декларации, особенно со всеми нюансами арендных и
коммунальных платежей, налоговыми льготами — процедура непростая. И
даже небольшая ошибка может стать причиной для отказа в вычете.
Поэтому, если сомневаетесь, лучше не рисковать и обратиться за
помощью к специалисту.

Подводим итоги

• Доход от сдачи квартиры в найм/аренду подлежит
  налогообложению по налоговой ставке 13%.
• Доход от сдачи квартиры можно уменьшить на сумму
  коммунальных платежей и налоговых вычетов.
• Налоговые органы могут наложить штрафные санкции
  из-за неуплаченных налогов с арендного дохода и обязать выплатить
  задолженность по НДФЛ за три предыдущих года.
• Декларировать доходы не потребуется только в том
  случае, если арендатор юридическое лицо или имеет статус
  индивидуального предпринимателя, и он, как налоговый агент,
  заплатил налог в бюджет.
• Если сомневаетесь, что сможете правильно
  рассчитать налог при сдаче квартиры, а возможно, и уменьшить, то
  лучший выход — консультационная поддержка специалистов.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

29 февраля 2024

Вы решили сдавать квартиру в аренду или уже сдаете? Это выгодно делать в статусе самозанятого. Рассказываем, как плательщикам налога на профессиональный доход получить максимальную выгоду от сдачи жилья в аренду.

Раньше легально сдавать жилье в аренду можно было двумя способами: платить налог на доход физических лиц (НДФЛ) в размере 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился еще один вариант:

— самый удобный способ сдавать квартиру в аренду легально. Пока ваш доход находится в тени, вы не можете заключить официальный договор с жильцом, а значит, в случае конфликта вам будет тяжелее отстоять свои права в суде. Легализация поможет вам защитить свое имущество и избежать конфликтов.

Москвич Иван Воробьев сдавал квартиру на окраине города внаем неофициально. Квартиросъемщик, 30-летний Владимир, передавал платежи наличными, а соседям представлялся двоюродным братом из Костромы. Однажды в день передачи денег наниматель не вышел на связь и перестал отвечать на звонки. Когда хозяин приехал в квартиру, то обнаружил сломанную бытовую технику, порванные занавески, испачканные стены и пол.

Ивану пришлось оплачивать дорогостоящий ремонт и покупать технику заново. Обращаться в суд и требовать компенсацию за порчу имущества он не решился, чтобы не привлекать внимание налоговой инспекции. Если бы Воробьев сдавал квартиру официально, защитить свои права ему было бы легче. Договор также позволил бы получить от жильца залог — вероятность потерять деньги часто заставляет квартиросъемщиков бережнее относиться к чужому имуществу.

Что нужно знать фрилансеру: налог на самозанятость, пенсионные взносы, медстраховка и оформление договоров

Какие налоги платят самозанятые

Главное преимущество статуса самозанятого при сдаче квартиры в аренду — существенное снижение . Если вы заключили договор с физлицом, налог составит 4%, а если с компанией или индивидуальным предпринимателем — 6%.

Например, пенсионерка Людмила Ивановна сдает «однушку» за 20 тысяч рублей в месяц физическому лицу. Она заплатит всего 800 рублей налога в месяц. В статусе физического лица ей пришлось бы платить 2600 рублей в месяц. Статус самозанятого помог пенсионерке сэкономить 1800 рублей в месяц, или 21 600 рублей в год.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует во всех субъектах России.

Будьте внимательны: у самозанятых есть ограничение по доходу. Если он превысит 2,4 млн рублей в год, вы потеряете статус самозанятого, и придется заплатить налог как обычному физлицу — 13%.

Как самозанятым платить налоги со сдачи квартиры

В отличие от обычных граждан, самозанятым не нужно каждый год подавать декларацию о доходах при сдаче квартиры. ФНС самостоятельно производит расчет налога на основании сформированных чеков до 12-го числа следующего месяца. Вам нужно только оплатить налог до 28-го числа этого же месяца. Например, арендатор перевел Людмиле Ивановне 20 тысяч рублей 19 мая. Это значит, что ей нужно заплатить налог с полученной суммы до 28 июня.

Не забудьте, что каждому самозанятому положен налоговый вычет в размере 10 тысяч рублей. Он предоставляется государством. И не зависит от того, где вы регистрировались в качестве самозанятого: через банк или налоговую службу.

Эти деньги нельзя положить на карту, но с их помощью можно существенно сэкономить на налогах. Налоговый вычет автоматически применяется для оплаты налога, снижая сумму налогового платежа: до 3% для доходов от физических лиц и до 4% для доходов от юридических лиц и ИП до тех пор, пока вычет не будет исчерпан.

Например, Оксана оформила статус самозанятой 1 июня 2020 года и с этой даты сдает квартиру физическому лицу за 50 тысяч рублей в месяц. Ей нужно платить две тысячи рублей налога ежемесячно. Но пока вычет не был исчерпан, Оксана платила 1500 руб.

Посмотреть актуальный остаток налогового вычета*, а также оплатить налог можно в приложении СберБанк Онлайн в сервисе для самозанятых «Своё дело».

Доступно в версии приложения СберБанк Онлайн 14.4 Android и 14.11 — на iOS.

Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6% налога.

Как учитывать коммунальные платежи и залог

Сумма, которую самозанятый арендодатель получает в счет оплаты услуг ЖКХ (вода, свет, электричество) от нанимателя не является доходом. А значит, не облагается налогом на профессиональный доход. Это подтверждено в от 13 июня 2019 г.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно соблюсти всего два условия:

• оплачивать фактическое потребление коммунальных услуг,
• сам факт потребления и его объем фиксировать на основании показаний приборов учета.

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре аренды или найма, что квартиросъемщики сами оплачивают ЖКУ по счетчикам.

Если вы берете с жильцов залог или страховой депозит, платить с него налог придется только в одном случае: если вы его не возвращаете. Например, если жильцы сломали что-то в квартире или нарушили другие условия договора, и вы оставили депозит себе полностью или частично в качестве компенсации. Эти деньги считаются вашим доходом, и с них придется заплатить налог.

Работа с клиентами: гайд для самозанятых

Какие документы нужны для сдачи квартиры

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

1. Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
2. Подтверждение права собственности на жилье. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
3. Выписка из лицевого счета в ЖЭК с именами граждан, зарегистрированных в квартире.
4. Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
5. Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

При заключении договора используется один из двух юридических терминов: «наем» и «аренда». Договор найма предполагает, что вы сдаете квартиру физлицу, а договор аренды — юрлицу или ИП. Кроме того, договоры аренды заключаются при сдаче нежилых помещений, но самозанятые этого делать не могут.

В договоре найма или аренды статус самозанятого указывается по желанию, а значит, вам не придется вносить в него специальные пункты. В остальном документ составляется по стандартному образцу.

Заключить договор найма можно через сервис «» в приложении СберБанк Онлайн. В сервисе уже есть готовый шаблон найма, проверенный юристами. Примечание: СберСделки — сервис ПАО «Сбербанк».

Что еще важно знать о сдаче квартиры в статусе самозанятого

• Перейти на НПД вместо НДФЛ можно и в случае, если вы уже сдаете квартиру. Перезаключать договор с жильцами не придется, просто оформите самозанятость и продолжайте сдавать квартиру по старому договору, уплачивая налог каждый месяц.
• Если квартира принадлежит супругам, зарегистрировать самозанятость достаточно одному из них. Он же должен платить налог на профессиональный доход.
• Вы можете продолжать трудиться на основной работе и при этом платить налог на доходы от сдачи квартиры в качестве самозанятого.

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

Отношения между наймодателем и нанимателем регулирует гражданского кодекса — о найме жилого помещения — и некоторые статьи жилищного кодекса. Например,  — о неприкосновенности жилища,  — о правах и обязанностях собственника,  — о выселении гражданина,  — о содержании общего имущества дома,  — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

Исчисление и уплата налога с дохода от сдачи недвижимости в найм физическими лицами и ИП урегулированы налоговым кодексом:

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают оформления договора при сдаче квартиры и уплаты налога, поскольку считают их лишними тратами. Но легальная сдача квартиры дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

1. Для защиты от претензий соседей и УК, что в квартире незаконно живут посторонние люди. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
2. Договор дисциплинирует жильцов. В нем зафиксированы их личные и паспортные данные — понятно, к кому предъявлять претензии, если пойдет не так. Вписано обязательство содержать квартиру в порядке, оплачивать свое проживание в ней, обеспечивать сохранность имущества и заблаговременно предупреждать о намерении съехать. Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества, потерю ключей или задержку оплаты.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи по безналичному расчету и не бояться, что квартиранты съедут и потом подадут иск о взыскании денег назад. Это возможно, ведь договора нет, а значит, не было и обязанности платить. Деньги придется вернуть как неосновательное обогащение. Т⁠—⁠Ж рассказывал о таком взыскании.
5. Нет последствий от шантажа и доносов жильцов в налоговую.
6. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой.
7. Можно не бояться, что привлекут к уголовной ответственности за уклонение от уплаты налогов. Санкция по этой статье — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 ₽. Это больше 577 000 ₽ за месяц. В остальных случаях нарушитель просто уплатит налог, а еще пени и штраф — 20% от сокрытой суммы.
8. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 ₽.

собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие ИП и самозанятые переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры, так как им будет начислен НДФЛ с продажи. Чтобы такого не случилось, им, как и обычным гражданам, нужно продавать недвижимость после минимального срока владения. По общему правилу он такой:

1. Три года — для единственного жилья, купленного с января 2020 года; недвижимости, которая была приобретена по договору пожизненного содержания с иждивением; унаследованной, приватизированной и полученной в дар от родственников недвижимости.
2. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или она оформлена как нежилое помещение.

Но у регионов есть право снизить минимальный срок владения недвижимостью для своих граждан, которые имеют регистрацию по месту жительства. Например, в Ростовской области можно продавать без оглядки на срок минимального владения — он снижен до нуля — недвижимость, которая не менее пяти лет была в собственности одного из членов семьи, а после использования маткапитала стала общей долевой собственностью. При ее продаже также не придется платить НДФЛ.

Не платить НДФЛ при продаже квартиры могут семьи с детьми, если совпадут пять условий:

1. Как минимум двум детям нет 18 лет или 24 — при очном обучении. Усыновленные дети тоже учитываются.
2. Семья купила новую недвижимость в  календарном году или не позднее 30 апреля следующего года. По ДДУ в этот срок должна пройти полная оплата без учета доплаты за метры, при  или мене нужно зарегистрировать право собственности. Покупателем может быть сам налогоплательщик или члены его семьи.
3. Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость больше, чем у проданного. При этом учитываются совокупные доли членов семьи.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽. Если ее нельзя установить, учитывается только площадь.
5. На момент продажи налогоплательщику и членам его семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого.

Подробнее о НДФЛ с продажи квартиры мы рассказали в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».

Если ИП был на упрощенке и использовал квартиру в предпринимательской деятельности — сдавал ее в аренду, то продажа облагается не НДФЛ, а единым налогом по УСН. Придется заплатить 6% с дохода от продажи. Подробнее об этом мы писали в рубрике «Что делать?»: «ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?»

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

1. Предмет — адрес недвижимости — и круг лиц, которые имеют право жить в квартире вместе с нанимателем.
2. Срок действия.
3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
5. Ответственность — штрафные санкции за нарушение договора.

Дополнительно лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, описать состояние ремонта.

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и все, что по счетчикам — воду, свет, газ, даже отопление, — оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата за наем жилого помещения за июнь 2023 года».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично.

Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 ₽ за аренду и 72 000 ₽ неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Способы уплаты и размер налога

Собственник-физлицо должен самостоятельно задекларировать доход и уплатить получившуюся сумму НДФЛ.

Если квартиранты отдают ему деньги в счет уплаты коммунальных услуг, их тоже надо декларировать. Но не все, а только за коммунальные платежи без счетчиков.

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.

В аренду сдается квартира за 35 000 ₽ в месяц плюс коммунальные платежи по счетчикам, 2000 ₽, и расходы на общедомовые нужды — 3500 ₽. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 ₽ в месяц, а в год — 462 000 ₽.

Уплата налога на доходы физических лиц

Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

1. Оплата дорогостоящего лечения, например ЭКО или протезирования. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
2. Оплата медицинских услуг и покупка лекарств.
3. Образование, например автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
4. Образование детей, например детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа.
5. Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 ₽, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 ₽ в год. В Тинькофф Журнале есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нем зарабатывать.
6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 000 ₽, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 000 000 ₽.

Кроме налога на доход собственники платят налог на квартиру, комнату, дом или долю в них. Налог на квартиру — местный, поэтому каждый муниципалитет устанавливает для него свои ставки. Например, для столицы их регулирует закон города Москвы Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая.

У этого налога тоже есть льготы и вычеты. Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.

В нашем примере налог на имущество за 2023 год

Если нет возможности посмотреть кадастровый номер в выписке из ЕГРН или правоустанавливающих документах, можно найти его в сведениях о недвижимости налогоплательщика. Достаточно открыть личный кабинет налогоплательщика и перейти в раздел «Имущество»

Если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и еще 3500 ₽ получать от арендаторов на оплату коммунальных услуг, без учета льгот в месяц налоги за квартиру будут равны: 5079 ₽, а в год — почти двойному размеру месячного дохода, 60 948 ₽.

Уплата налога на всех режимах налогообложения

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус или стать самозанятым.

В Тинькофф Журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Если будете регистрироваться электронно через сайт ФНС, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Также можно зарегистрировать с помощью приложения «Госключ», в этом случае получать ЭЦП для регистрации не нужно.

Некоторые банки в надежде получить нового клиента берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Уплата налога на ОСН — общей системе налогообложения

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией , сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно /5 дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Уплата налога на УСН — упрощенке

На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги. Если доходы за 2023 год не превышают 199,35 млн рублей, а численность работников не более 100 человек:

1. 6% с доходов. Это называется УСН «Доходы». Но регион может снизить ставку до 1%.
2. 15% с доходов за вычетом расходов. Это УСН «Доходы минус расходы». Регион может снизить ставку до 5%.

Какой вариант выбрать, можно посчитать так: если расходы меньше 60% — подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Региональные власти снижают ставку для всех или отдельных видов деятельности. Узнать ставку в своем регионе можно по телефону горячей линии или в отделении инспекции.

Например, для Санкт-Петербурга «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%

При доходах в 2024 году от 199,35 до 265,8 млн рублей или если работников стало больше 100, ставка для упрощенки «Доходы» — 8%, для «Доходы минус расходы» — 20%. Эту ставку региональные власти понижать не могут.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Обязательные взносы за себя в 2024 году — 49 500 ₽. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце года.

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход превысит 300 000 ₽ с начала года. Это от суммы дохода, которая превышает 300 000 ₽ за год. Платят этот взнос не позднее 1 июля 2025 года.

Исключение — нежилая недвижимость, которая облагается налогом по кадастровой стоимости.

Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 000 ₽. Логика расчета пенсии и для сотрудников по найму одна.

Например, если в качестве 15 лет сдавать квартиру за 35 000 ₽ в месяц и нигде никогда не работать, пенсия получится 11 193 ₽ при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Налог при УСН можно уменьшить на сумму страховых взносов, причем даже до 100%, если платит взносы только за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов коммунальные платежи 3500 ₽ не по счетчикам, при условии, что собственник — на упрощенке 6%, налоговая нагрузка за год сдачи квартиры — 51 120 ₽: 49 500 ₽ в течение текущего и 1620 ₽ в следующем году.

Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц на УСН за год — 51 120 ₽

Налоги при доходе 38 500 ₽ в месяц на УСН за год — 51 120 ₽

Уплата налога на ПСН — патентной системе налогообложения

Патент — это 6%, но от потенциально возможного дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Региональные власти могут понижать ставку. Самому предпринимателю ничего считать не надо: это уже сделала налоговая. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.

Теперь посчитаем, сколько заплатит при такой схеме:

Обязательные взносы в 2024 году — 49 500 ₽. Если доход превысит 300 000 ₽ с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 000 ₽ в год. Эти отчисления можно вычесть из налога, как и на упрощенке. Для уменьшения налога на взносы подают уведомление.

ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, собственник — с патентом — будет платить 90 588 ₽ за год.

При доходе 38 500 ₽ в месяц ИП на патенте за год заплатит в налоговую 90 588 ₽

При доходе 38 500 ₽ в месяц ИП на патенте за год заплатит в налоговую 90 588 ₽

Уплата налога для самозанятых

Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД. Планируется, что режим будет действовать до 2028 года.

Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя или не иметь его. На НПД можно сдавать в аренду жилье, но нельзя сдавать нежилые помещения.

Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Для ИП это может быть общая или упрощенная система, для человека, который не был ИП — это уплата НДФЛ.

Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. в этом случае останется статус и счет в банке для ИП. Кроме того, придется платить взносы.

1. По форме для УСН.
2. По форме для ЕСХН.
3. По форме для ПСН.

Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.

При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.

Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.

Из приятного — государство дает 10 000 ₽, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 14 732 ₽.

При доходе 38 500 ₽ в месяц самозанятый заплатит за год налоговой 14 732 ₽

При доходе 38 500 ₽ в месяц самозанятый заплатит за год налоговой 14 732 ₽

Что выгоднее, если сдаете квартиру

Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги на этом режиме. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2024 году это 50 798,88 ₽ в год или 4233 ₽ в месяц.

Но будьте внимательны, если у вас апартаменты. Самозанятые не могут сдавать апартаменты, только жилые помещения. И нужно платить 13% НДФЛ или 6% на упрощенке.

Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Так, квартира в примере — это Западный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — 600 000 ₽ в год. Патент обойдется в 38 000 ₽ в год.

Какой способ уплаты налога выгоднее и проще

Какой способ уплаты налога выгоднее и проще

Как платить налог

Если подается декларация . Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.

Заполнение . Есть несколько способов подать декларацию.

Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Тинькофф Банке такая подпись стоит от 3000 ₽ в год.

Документы для ФНС. Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, при подтверждении которого у инспектора не возникнет вопросов по расчету налога.

Выше я писал про описание коммунальных платежей в договоре. Это как раз для таких случаев. Напомню: общие коммунальные платежи облагаются налогом, а по счетчикам — нет.

Сроки. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.

Если ИП. Есть много способов, как платить налог. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.

Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.

На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера

Сроки. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 28 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. В 2024 году платят четыре раза в год по такой схеме:

1. Первый квартал — не позже 2 мая.
2. Второй квартал — не позже 29 июля.
3. Третий квартал — не позже 28 октября.
4. Четвертый квартал — не позднее 28 апреля следующего года.

ИП на патенте не платит налоги в общепринятом смысле слова. Под налогом на патенте подразумевается стоимость патента. Имеет смысл сразу оформить патент на год. В таком случае он будет оплачиваться так: 13 стоимости патента уплачивают в течение 90 дней после того, как он начал действовать, а остаток — не позднее даты окончания его действия.

Когда арендатор платит за квартиру, нужно записать доход в приложение и сформировать чек: выбрать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу вам покажет предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.

Сроки. До 12 числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму налога к уплате в приложении. До 28 числа следующего месяца ее нужно заплатить.

Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.

Ответственность при неуплате налога

не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.

Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.

Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.

Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 576 923 ₽.

Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:

1. Взыскание неуплаченной суммы налога.
2. Пени за несвоевременную уплату налога. Размер пени определяется по формуле: Неуплаченная сумма ключевой ставки Количество дней просрочки.
3. Штраф за непредставление налоговой декларации — 5% неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 ₽.
4. Штраф за предпринимательскую деятельность без регистрации или юридического лица — до 2000 ₽.
5. Штраф за нарушение срока уплаты налога — 20% от неуплаченной суммы налога. А если собственник скажет налоговой, что осознанно не платил, то 40%.
6. Уголовная ответственность — если сумма неуплаченного налога превышает 2 700 000 ₽. Штраф от 100 000 до 300 000 ₽, либо принудительные работы на срок до года, либо арест до шести месяцев, либо лишение свободы до года. Если неуплата выше 13 500 000 ₽, то ответственность строже — штраф от 200 000 до 500 000 ₽ или в размере заработной платы или другого дохода за период от 18 месяцев до трех лет либо принудительные работы или лишение свободы на срок до трех лет.

относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.

Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.

Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов

Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов

Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:

1. Главное управление по вопросам миграции МВД России. Каждый иностранец должен состоять на миграционном учете. По правилам миграционного учета собственник должен подать уведомление о постановке на миграционный учет по месту пребывания.
2. Росреестр. У данной службы есть сведения о собственниках двух и более квартир. Это дает повод налоговой предположить, что одна из квартир сдается, останется только доказать.
3. Риелторы. При проверке риелтора, который уклоняется от уплаты налогов, налоговая может обнаружить договоры с собственниками. При сопоставлении реквизитов собственника с базой налогоплательщиков налоговая может увидеть, что у собственника нет дохода. Это может спровоцировать выездную проверку.
4. Крупные организации. Организации могут компенсировать наймы жилых помещений сотрудникам при предоставлении в бухгалтерию копий договоров аренды. В рамках проверки инспекторы могут получить доступ к документам организации, в том числе к копиям договоров аренды.
5. Информация от соседей, ЖКХ, участковых, бывших арендаторов. Например, в 2015 в Приморском крае в налоговую поступили 27 сообщений о сдаче 99 квартир в аренду от жителей, УК и ТСЖ, 26 из них подтвердились.

Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.