Налог на доходы физических лиц при продаже подаренной квартиры
В этой статье мы рассмотрим, в каких случаях в 2024 году необходимо платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже подаренной квартиры, а также как можно законно избежать уплаты этого налога. Мы также рассмотрим, как рассчитывается налог при продаже квартиры, полученной в дар, и можно ли уменьшить сумму к уплате.
Когда нужно платить налог при продаже подаренной квартиры
При продаже имущества, включая квартиру, обычно взимается налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13% (согласно гл. 23 Налогового кодекса РФ). Однако в определенных случаях можно значительно снизить или даже полностью избежать уплаты налога.
Чтобы понять, обязан ли продавец платить налог при продаже подаренной квартиры, нужно учитывать следующее:
- Для безналоговой продажи установлен срок владения 5 лет, после чего продавец освобождается от уплаты налога независимо от суммы сделки.
- Но есть и исключения, например, жилую недвижимость можно продать без налога через 3 года, если это был подарок от близкого члена семьи.
Продажа квартиры, полученной в дар от близкого родственника
Если вы продаете квартиру, полученную в дар от члена семьи или близкого родственника, вы можете продать ее без уплаты налога через три года после передачи вам имущества в дар. К близким родственникам относятся: супруги, родители, дети, сестры, братья, бабушки, дедушки и внуки.
Примеры продажи квартир
- Иванов в 2019 году получил в дар квартиру от бабушки и продал ее в 2023 году. В этом случае ему не нужно будет платить налог с продажи квартиры, так как прошло более трех лет с момента передачи ему подарка.
- Петров в 2019 году получил в дар от дяди трехкомнатную квартиру и продал ее в 2023 году. После продажи этой квартиры он также освобождается от уплаты НДФЛ, хотя дядя не является близким родственником.
Квартира ниже кадастровой стоимости
При расчете налога сравниваются две стоимости: указанная в договоре купли-продажи и 70% от кадастровой стоимости. Налог уплачивается с большей суммы.
Например, если Сидоров продает квартиру, подаренную тетей два года назад за 1 миллион рублей, а кадастровая стоимость составляет 2 миллиона рублей, то налог будет рассчитываться с учетом 70% от кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.
Как уменьшить налог при продаже недвижимости
Неважно, продается квартира после дарения или после покупки, уменьшить налог можно двумя способами — использовать налоговый вычет или уменьшить доход на расходы.
Налоговый вычет
Право на имущественный налоговый вычет имеет резидент РФ — физическое лицо, находящееся на территории России не менее 183 дней в течение 12 месяцев, идущих подряд (ст. 220 НК РФ). Кроме того необходимо быть плательщиком НДФЛ по ставке 13% или 15%.
Налоговый вычет снижает налогооблагаемую базу и налогоплательщик получает возможность законным образом заплатить налог с меньшей суммы.
Максимальный размер налогового вычета при продаже квартиры составляет 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). То есть вы можете уменьшить сумму, полученную от продажи жилья, на 1 млн и заплатить 13% НДФЛ с остатка.
Захарову подарили дом, который он продал за 2,5 млн рублей. НДФЛ составит 325 тыс. (2 500 000 * 13%). Но Захаров уменьшает доход на 1 млн и платит 13% с 1,5 млн. Итого к уплате 195 тыс.
Если подаренное жилье продается за 1 млн рублей или дешевле, доход от такой сделки не декларируется вне зависимости от срока владения дарением. Подавать декларацию в инспекцию и уплачивать 13% не нужно.
Селиванов после дарения стал владельцем доли, которую через год продал за 900 тыс. Селиванов не будет подавать декларацию 3-НДФЛ и платить налог с продажи доли в квартире, так как стоимость сделки менее 1 млн рублей.
Уменьшение доходов на расходы
Если квартиру подарил близкий родственник или член семьи, и даритель ранее сам покупал эту недвижимость, можно использовать эти расходы, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу (абз. 19 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
То есть сумму от продажи можно уменьшить на сумму, которую даритель потратил на покупку этой недвижимости. И 13% будет уплачены с разницы в сумме.
Отец купил комнату за 2 млн и подарил сыну. Сын через год продал жилье за 2,5 млн. Он может применить вычет в 1 млн и уплатить 13% с 1,5 млн. Но сын использует документы отца, подтверждающие расходы по приобретению этой комнаты, и заплатит 13% с 500 тыс.
Для получения этой льготы продажа дареной квартиры от близкого члена семьи должна быть подтверждена документами, подтверждающими расходы дарителя на покупку.
Если жилая недвижимость получена по договору дарения от постороннего человека, значит при дарении был уплачен налог.
В этом случае можно уменьшить доход от продажи на сумму, с которой платился НДФЛ (абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Бочкин получил по договору дарения от дяди квартиру стоимостью 3 млн и уплатил НДФЛ 390 тыс.
Через год он продает жилье за 3,5 млн.
Бочкин может уменьшить доход на 3 млн, и заплатить налог с 500 тыс., то есть 65 тыс. рублей.
После минимального срока владения отчитываться перед ФНС не нужно вне зависимости от размера дохода.
Если же минимальный срок не истек, декларация 3-НДФЛ подается, даже если после применения вычета или уменьшения дохода на расходы получился нулевой НДФЛ.
Исключение — сделка на сумму 1 млн и меньше.
Кроме того для снижения налога вы можете использовать налоговый вычет на покупку новой квартиры, если в одном году продаете подаренное жилье и покупаете новое, и при условии, что у вас есть право на вычет.
При декларировании дохода важно просчитать все варианты уменьшения налога и выбрать наиболее выгодный.
Наши эксперты в течение двух дней рассчитают, как лучше сэкономить на уплате налога, заполнят для вас декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.
Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас
Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе
Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС
Сроки предоставления налоговой декларации
Подать декларацию нужно до 30 апреля года, следующего за годом продажи.
А заплатить 13% нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если вы продали имущество после дарения в 2023 г., подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2024 г., а заплатить налог до 15 июля 2024 г.
Какие потребуются документы
Чтобы отчитаться по налогу, необходимо подготовить для ФНС по месту регистрации следующие документы:
- Свидетельство о рождении и паспорт;
- Договор дарения и его регистрацию;
- Документы, подтверждающие стоимость жилья.
Отправить документы в инспекцию можно через онлайн-сервис Налогия, через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС, по почте заказным письмом или отнести лично.
Частые вопросы
Есть 2 квартиры, 1 подарил дядя 3 года назад. Надо платить НДФЛ за дарение?
- Если вы имеете в виду НДФЛ с проданной недвижимости, то да. Так как дарение было не от близкого родственника и это не единственное ваше жилье, то минимальный срок для безналоговой продажи составляет 5 лет.
Облагается ли налогом дом, подаренный гражданским мужем?
- Если ваш брак не зарегистрирован, то да, вам придется уплатить 13% от стоимости, указанной в договоре дарения. НДФЛ не платится только после дарения родственнику, а супруги в не зарегистрированном браке таковыми не считаются.
Через сколько после дарения я могу продать дом брата?
Даритель, передавая свою квартиру в дар, лишается права владения и распоряжения недвижимостью. Однако он имеет право на проживание в ней, если такое условие указано в договоре дарения. Даритель также обязан оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) от стоимости недвижимости, в зависимости от срока владения жильем, если имущество было получено в подарок менее трех лет назад.
Нотариальное оформление сделки
Для того чтобы договор дарения был действителен, необходимо его нотариальное оформление. Такой порядок установлен законодательством и обеспечивает юридическую значимость сделки. Нотариус подтверждает личность сторон и правомерность их действий, а также обеспечивает независимость сторон от внешних воздействий при заключении сделки. Договор дарения в письменной форме подписывается сторонами в присутствии нотариуса и приобретает силу с момента его удостоверения.
Как повлияет налогообложение на продажу подаренной квартиры
При продаже подаренной квартиры налогообложение зависит от срока владения недвижимостью.
- Если срок владения превысил три года, то продажа не облагается налогом на доходы физических лиц.
- При владении менее трех лет ставка налога составляет 13% от суммы продажи.
Рекомендуется внимательно отнестись к срокам владения и продажи квартиры, чтобы избежать дополнительных налоговых обязательств. Важно также учесть действующее законодательство при проведении сделки и консультироваться с профессионалами в случае необходимости.
Процесс продажи подаренной квартиры
Процесс продажи подаренной квартиры аналогичен продаже любого другого объекта недвижимости.
- Оценка недвижимости.
- Подготовка необходимых документов (договор купли-продажи, дарственная, выписка из ЕГРН и т.д.).
- Поиск покупателя.
- Проведение сделки на нотариальном уровне.
- Передача права собственности на покупателя.
Важно следовать законодательству и процедурам при продаже недвижимости, чтобы избежать возможных проблем в будущем. Оптимальным вариантом будет обратиться за помощью к специалистам по недвижимости и юристам, чтобы провести сделку корректно и безопасно.
Важно учитывать, что даритель также обладает определенными правами и обязанностями. Он обязан содержать квартиру в надлежащем состоянии, выполнять текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги. Однако, даритель не имеет права продавать или сдавать в аренду подаренную квартиру без согласия получателя дара. Это установлено для защиты прав и интересов получателя. В случае нарушения своих обязанностей или попыток лишить получателя подарка прав на проживание, получатель может обратиться в суд для защиты своих прав. Суд может принять решение о признании договора о дарении недействительным или восстановлении прав получателя дара.
Процедура оформления права проживания
Процедура оформления права проживания в подаренной квартире включает несколько важных этапов:
Возможность продажи квартиры дарителем
Даритель сохраняет определенные права на распоряжение подаренной квартирой, включая возможность ее продажи. Однако, необходимо соблюдать условия договора дарения и учитывать интересы получателя дара. Продажа квартиры без согласия получателя может привести к юридическим спорам и даже к признанию сделки недействительной.
В связи с этим, важно тщательно прописывать все условия в договоре дарения и соблюдать права обеих сторон. В случае необходимости продажи, рекомендуется заранее обсудить этот вопрос с получателем дара и получить его согласие, чтобы избежать возможных конфликтов и недоразумений в будущем.
Налоговые обязательства при продаже
Получение недвижимости в дар не освобождает от уплаты налогов. Разберем подробно все тонкости налогообложения таких сделок.
Налог за подаренную квартиру
Итак, сам факт получения квартиры в подарок уже влечет обязанности по уплате НДФЛ. Его размер составляет 13% от кадастровой стоимости жилья по состоянию на 1 января года, когда произошло оформление.
Освобождаются от налога лишь дарения между близкими родственниками – супругами, родителями и детьми, бабушками/дедушками и внуками.
Поправки в НДФЛ при продаже подаренного имущества
Если новый собственник решает продать полученную квартиру раньше установленного законом срока (3 или 5 лет в зависимости от степени родства), ему также необходимо платить НДФЛ при продаже.
Ранее это приводило к двойному налогообложению одного и того же имущества. Однако в 2019 году были приняты поправки, направленные на поддержку граждан.
Расчет налога при продаже подаренного жилья
Теперь налоговую базу можно уменьшить либо на 1 млн рублей, либо на ранее уплаченный налог при получении квартиры в дар. Это позволяет значительно оптимизировать выплаты.
К примеру, если квартира была оценена в 10 млн рублей, а продана за 11 млн, то прежде пришлось бы 2 раза заплатить по 1,3 млн налога (13%). А теперь выплата составит лишь 130 тыс. рублей (13% от разницы в 1 млн).
Снижение налоговых выплат
Несмотря на льготы, введенные законодателями, уменьшить налоговую нагрузку при продаже подаренной недвижимости можно дополнительно. Рассмотрим основные способы оптимизации.
Как снизить налог при реализации подаренного жилья
Самый очевидный путь – выждать необходимый срок владения квартирой после дарения: 3 года для близких родственников и 5 лет для остальных. После истечения этих периодов продажа полностью освобождается от НДФЛ.
Еще один ход – продать квартиру дешевле 70% кадастровой стоимости. В таком случае налогооблагаемая база будет исчисляться именно от этого пониженного значения.
Продажа квартиры после дарения от близкого родственника
Отдельно стоит сказать про ситуацию с близкими родственниками. Здесь при продаже до 3 лет можно использовать расходы дарителя на приобретение квартиры для уменьшения базы НДФЛ. Это позволит сэкономить сотни тысяч рублей.
Другой вариант – применить вычет в 1 млн рублей. Хотя он менее выгоден, чем предыдущий способ. В любом случае, возможности оптимизации при продаже подаренного жилья весьма велики.
Процедура продажи подаренной квартиры
Сам процесс продажи подаренного жилья принципиально ничем не отличается от стандартной схемы. Давайте разберем основные этапы.
Этапы и документы, необходимые для продажи
Итак, чтобы выставить квартиру на продажу, собственнику потребуется стандартный пакет документов: договор дарения, техпаспорт, выписка из домовой книги, собственный паспорт и свидетельство о праве собственности.
Нередко покупатели просят предоставить дополнительные бумаги: справки об отсутствии долгов, заключение о дееспособности продавца, информацию по перепланировкам и так далее. Лучше заготовить все заранее.
Дальнейшие шаги стандартны – подписание договора купли-продажи, регистрация перехода права в Росреестре, оплата по сделке. В отдельных ситуациях могут потребоваться дополнительные этапы.
Оплата налогов и сроки
Если возникает налоговое обязательство, не забудьте подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за продажей. А налог заплатить до 15 июля того же года. Иначе грозят штрафы.
Таким образом, процедурные аспекты продажи полностью аналогичны обычной реализации купленной недвижимости. Главное – соблюсти сроки и требования по налогам.
Частые ошибки и рекомендации
Наиболее часто у продавцов возникают вопросы в части определения необходимых сроков владения, правильности расчетов по налогам, получения дополнительных разрешений для сделки.
Многие путаются в новых правилах НДФЛ после поправок 2019 года и не могут определить оптимальную схему минимизации выплат. Чтобы избежать типичных ошибок, рекомендуется максимально детально разобраться во всех аспектах заранее. Помните о налогообложении, по возможности проконсультируйтесь со специалистом. Заранее подготовьте полный пакет документов на квартиру. Это позволит ускорить сделку. Задавайте вопросы юристам или налоговым экспертам в сложных ситуациях.
Итак, подводя итог всему вышесказанному, можно сделать следующие ключевые выводы:
Успешной вам реализации подаренной недвижимости и грамотной оптимизации налогообложения!
Как продать квартиру родственникам правильно
Подробно рассказываем о том, как выгоднее переоформить квартиру на родственника: через договор купли-продажи или договор дарения, при этом, чтобы не было претензий у налоговой инспекции. Разбираем подводные камни при сделках с недвижимостью между родственниками: какие существуют нюансы таких сделок.
Особенности сделок купли-продажи квартиры между близкими родственниками
Согласно Семейному кодексу РФ к близким родственникам относят:
Однако, Налоговый кодекс РФ вводит такое понятие, как «взаимозависимые родственники» — это такие родственники, экономическая деятельность которых влияет на других родственников. Согласно Налоговому кодексу РФ к взаимозависимым родственникам относятся:
В целом, сделки купли-продажи квартиры между близкими (взаимозависимыми) родственниками проходят по общим правилам. Есть только два основных запрета на сделки между родственниками:
К сделкам между близкими родственниками повышено внимание налоговых органов, в связи с тем, что среди таких сделок часто встречаются оспоримые, либо фиктивные. К примеру, может быть:
При выявлении фактов нарушения закона налоговыми органами, такие сделки могут быть признаны ничтожными, и тогда придется возвращать полученные выплаты государству.
Сделки купли-продажи квартиры между родственниками, как уже отмечалось выше, проводятся на общих основаниях — переход права собственности также регистрируется в Росреестре, для которого степень родства между покупателем и продавцом квартиры не имеет никакого значения.
В целом же, продажа квартиры родственникам может проходить легче и быстрее по сравнению со сделками между посторонними людьми, так как:
Сделка купли-продажи между родственниками, как и любая другая сделка, проходит в несколько этапов:
Если по договору купли-продажи окончательный расчет за квартиру осуществляется после регистрации права собственности на покупателя, то в таком случае право покупателя обременено залогом. А, значит, после регистрации права в Росреестре и окончательного расчета между продавцом и покупателем, нужно снова обратиться в МФЦ или же Росреестр для снятия залога.
Нюансы договора купли-продажи между родственниками
Договор купли-продажи квартиры между родственниками заключается на общих правилах, которые предусмотрены Гражданским Кодексом РФ. В самом договоре факт и степень родства между сторонами не указывается — на сделку это никак не влияет. Это важно лишь при оформлении налогового вычета — при оформлении договора купли-продажи квартиры между близкими родственниками покупатель не получает налоговые вычеты.
Договор купли-продажи квартиры между родственниками не требует нотариального удостоверения — это можно сделать по желанию сторон.
Вы можете обратиться за сопровождением сделки купли-продажи недвижимости к агентам Самолет Плюс
Может ли родственник продать квартиру родственнику в ипотеку
Родственник может продать квартиру родственнику в ипотеку. За исключением, когда кредитная организация заранее в своих правилах прописывает ограничения на выдачу ипотек по сделкам между близкими родственниками.
Однако, если банк в своих правилах на выдачу ипотек, не ставит ограничений на сделки между родственниками, он все равно может отказать в ипотеке в случае возникновения подозрительных моментов. Например, когда:
Как продать долю в квартире родственнику
Никаких ограничений в сделках купли-продажи доли квартиры между родственниками законом не установлено.
Важно только соблюсти все правила при продаже доли квартиры, в которой уже есть совладельцы. В этой ситуации действует правило преимущественной покупки — согласно ст. 250 ГК РФ, продавец обязан в первую очередь предложить выкупить продаваемую долю всем без исключения дольщикам квартиры. Если же они откажутся, можно заключать сделку с третьим лицом, в том числе и родственником. Однако, если родственник уже имеет долю в квартире, можно сразу переходить к юридическому оформлению сделки.
Что выгоднее, продать или подарить квартиру родственнику
Важно помнить, если квартира фактически была продана родственнику, но юридически сделка была оформлена в виде договора дарения, то высока вероятность, что сделку признают фиктивной. А значит, каждая сторона сделки должна возвратить другой стороне все полученное по сделке.
Какую выбрать сделку: дарение или куплю-продажу квартиры между родственниками зависит от целей каждой стороны. К примеру, целями могут быть:
В таком случае:
При этом, продавец, при продаже квартиры близкому родственнику, может получить от государства ряд льгот:
если квартира в собственности была не менее трех лет, но при этом данная квартира — единственное жилье продавца — налог будет равен 0,
если квартира находилась в собственности не менее трех лет после приватизации, дарения от члена семьи или близкого родственника, наследования — налог будет равен 0,
Продавец квартиры также на общих основаниях может получить налоговый вычет из полученного дохода для уменьшения налогооблагаемой базы:
Получается, что выгода от сделки в каждой конкретной ситуации будет различной. Поэтому важно оценивать каждую ситуацию в индивидуальном порядке.
В целом, если обобщить, то передать квартиру близкому родственнику по договору дарения более выгоднее, чем продать, но только в случае, если не стоит цель — выручить денежные средства при передачи квартиры.
Если вы сейчас решаете, как лучше поступить: продать или подарить квартиру родственнику — обращайтесь к сотрудникам в офисах Самолет Плюс. Они помогут вам разобраться в этом вопросе и принять наиболее правильное решение именно в вашей ситуации.
Как можно переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи
Переоформить квартиру на родственника через договор купли-продажи можно точно так же, как и при сделках между посторонними людьми. Для этого нужно:
Важно при купли-продаже квартиры родственнику:
Иначе такая сделка купли-продажи может вызвать подозрения у налогового органа, что приведет к проверке ее уполномоченными органами. И если будут факты нарушения законодательства, то сделку могут признать ничтожной и потребовать ее аннулировать.
Переоформление квартиры на родственника через договор дарения
Переоформить квартиру на совершеннолетнего родственника по договору дарения можно самостоятельно. Для этого подойдет любой шаблон договора дарения, взятый из сети Интернет.
Нотариус для оформления в таком случае не нужен. Процедура переоформления квартиры по договору дарения выглядит следующим образом:
Отказаться от решения подарить квартиру после оформления сделки нельзя, даже если тот, кому была подарена квартира отказался от своих обещаний, данных дарителю устно.
Если квартиру передают по договору дарения несовершеннолетнему ребенку, то сделку нужно оформлять у нотариуса.
Также, несовершеннолетний ребенок не может сам или по доверенности подарить квартиру. Однако, принять квартиру в дар ребенок может. За детей до 14 лет дарственную от их имени подписывают родители (опекуны), а с 14 лет – сам ребенок с разрешения законного представителя. Распоряжаться полученным имуществом ребенок может только после 18 лет.
Не знаете что выбрать: продать квартиру близкому родственнику или подарить? Как сделать это выгодно для всех сторон подскажут сотрудники в офисах Самолет Плюс.
Самолет Плюс — онлайн-платформа и офисы по всей России. На одной платформе собраны все сервисы для:
А также различные дополнительные услуги:
Дарственная на квартиру — один из популярных способов передачи условно наследуемого имущества родственникам. «РБК-Недвижимость» разбирается в нюансах
Читать в полной версии
Договор дарения — популярный способ безвозмездной передачи условно наследуемого имущества между родственниками. Этот способ часто используется, так как дарственная проста в оформлении и безвозмездна.
Рассказываем, как правильно оформить передачу квартиры по договору дарения в 2024 году.
Когда можно дарить
Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. Но просто передать документы на квартиру нельзя — сделку нужно зарегистрировать в Росреестре. Некоторые пишут дарственную на родственников, но не регистрирует сделку — такой договор считается незаключенным. Если договор не заключен в письменной форме, он считается недействительным.
ГК РФ, статья 572. Договор дарения
Договор нужно заключить при жизни дарителя
Мария Спиридонова, член Ассоциации юристов России:
— Передать в дар недвижимость или ее часть можно в любое время. В отличие от завещания дарение является двусторонним договором, который требует согласия одаряемого. Здесь следует помнить, что, согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации в Росреестре подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, а не сам договор. Договор нужно заключить при жизни дарителя, так как сделка, предусматривающая передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожна.
Безвозмездная сделка
Важно отметить, что дарственная является безвозмездной сделкой. Согласно закону, при наличии денежной составляющей в сделке или передаче иных прав или обязательств договор не признается дарением. Согласно Гражданскому кодексу, такая сделка признается мнимой или притворной.
Как оформить договор
Договор дарения может быть оформлен в простой письменной и нотариальной форме. Если недвижимое имущество принадлежит единственному собственнику, то договор дарения не нужно заверять у нотариуса. Вы просто составляете его письменно, подписываете и идете в Росреестр. Нотариальная форма рекомендуется в случае, если договор заключается между лицами, не состоящими в родственных отношениях.
Заключение договора дарения
Договор дарения недвижимости заключается в письменной форме и должен содержать следующие пункты:
«Стороны готовят и подписывают в трех экземплярах договор (для себя и Росреестра). Если дарение оформляется в нотариальной форме, они это делают у нотариуса», — пояснил юрист адвокатского бюро Asterisk.
Как подарить квартиру несовершеннолетнему
Дарственная часто оформляется родственниками на несовершеннолетних детей. В этом случае для оформления договора дарения потребуется нотариус. Он также необходим для оформления дарственной для ограниченно недееспособного человека.
Дарение доли квартиры
Нотариальное заверение договора дарения также нужно в случае, если в дар передается только доля в квартире или если у квартиры несколько собственников и один из них дарит свою часть кому-то другому.
Требуется ли согласие на дарение доли квартиры
Если оформляется договор дарения квартиры, которая является совместно нажитым имуществом супругов, то в соответствии со ст. 35 Семейного кодекса требуется получение согласия супруга на сделку. Если же в квартире установлена долевая собственность, то даритель вправе подарить свою долю без получения согласия остальных собственников. Даритель как участник долевой собственности вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу без соблюдения правил, установленных для возмездных сделок. Например, при договоре купли-продажи действует преимущественное право покупки доли в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса.
Особенности договора дарения
Александра Воскресенская, юрист адвокатской конторы «Юков и партнеры»:
— В силу того что договор дарения является безвозмездной сделкой, проблемы при его заключении могут возникнуть, если сторонами не являются близкие родственники. В большинстве случаев договоры дарения оспариваются, если они были совершены лицами, официально не состоящими в родстве (в том числе состоящими в гражданском браке). В таком случае предпочтительной формой дарственной является нотариальная, которую в соответствии с судебной практикой оспорить намного сложнее.
Кому нельзя дарить
В ГК РФ есть запрет на заключение дарственной между коммерческими организациями, госслужащими и работниками отдельных организаций (медицинские, образовательные учреждения) в случае, если стоимость договора превышает 3 тыс. руб.
Какие документы нужны при подготовке договора дарения
При регистрации перехода права собственности на недвижимость потребуется оплатить госпошлину, которая составляет 2 тыс. руб., при дарении дома нужно будет дополнительно оплатить передачу земли (от 350 до 2 тыс. руб. в зависимости от назначения участка). Услуга выписки из домовой книги предоставляется бесплатно. За предоставление сведений из ЕГРН взимается плата в размере 300 руб.
Оформление договоров и соглашений об отчуждении недвижимого имущества (продажа, мена, дарение, отступное, внесение в уставный капитал и т. д., кроме договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением) стоит 6 тыс. руб.
Налоги
В случае передачи в дар недвижимости близким родственникам сделка не облагается налогом. Если договор дарения оформляется не на родственников, то получатель должен будет заплатить за такой подарок 13% от его стоимости.
Законодательством также определены категории лиц, которые освобождаются от уплаты налога. К ним относятся родственники дарителя:
Риски для дарителя
При оформлении договора дарения для дарителя есть риски, так как после регистрации договора даритель лишается всех прав на имущество. Договор заключается при жизни дарителя и часто подразумевает устные договоренности, что бывший собственник имеет право проживать в подаренной квартире. Нередко случается, что эти договоренности не соблюдаются, что приводит к безуспешным, в основном судебным, разбирательствам.
— Если договор дарения содержал обещание передать одаряемому вещь в будущем (то есть до регистрации перехода права собственности на квартиру), то здесь бывают риски для дарителя лишиться чуть ли не последнего имущества. В этом случае закон на его стороне: даритель вправе отказаться от исполнения договора, если после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. Однако такие существенные изменения необходимо доказать. При этом такой отказ (с соблюдением требований закона) не требует возмещения убытков одаряемому.
Можно ли оспорить дарственную
Договор дарения на квартиру может оспорить в суде как сам даритель, так и его родственники. Сделать это можно по общим основаниям, предусмотренным законом (§ 2 гл. 9 Гражданского кодекса), — при обмане, мнимости, кабальности сделки и т. д. Также есть специальные основания для отмены договора дарения (ст. 578 Гражданского кодекса). Например, когда:
Срок исковой давности составляет один (если сделка оспоримая) или три (если ничтожная) года. Соответственно, оспорить дарение можно только в указанных выше случаях. Просто так отказаться от сделки и потребовать квартиру обратно у дарителя не получится, ведь он больше не собственник.
В свою очередь, одаряемый может в любой момент до передачи недвижимости отказаться от дарения в устной или письменной (если договор письменный) форме (ст. 573 Гражданского кодекса). Если передача квартиры уже состоялась, то отказаться от квартиры получится с помощью оформления нового договора (дарения, купли-продажи).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»
