ИП — 6% или стоимость патента
Для индивидуальных предпринимателей налог ниже — 6%, если они перешли на упрощённую систему налогообложения (УСН) и выбрали начисление налога на доход.
Сбор документов на регистрацию ИП занимает около часа: нужен паспорт, ИНН, заявление по форме № 21001 и 800 рублей госпошлины. Для перехода на УСН к заявлению нужно приложить форму о переходе. Пакет документов относят в любой филиал МФЦ. Через три рабочих дня на электронную почту придёт ответ с уведомлением о регистрации. Если же вы решите отправить документы в электронной форме, оплачивать госпошлину отдельно не придётся.
Декларации на УСН подаются так же, как и на НДФЛ, до 30 апреля, а вот платить нужно четыре раза в год — каждый квартал.
Потратив чуть больше времени на регистрацию ИП, Алёна сможет сэкономить, отдав 36 000 рублей в год вместо 78 000.
Но ИП должен платить страховые взносы за себя и сотрудников. Сумма меняется каждый год: так за 2022-ой нужно внести 34 445 рублей пенсионных взносов и 8 766 рублей в фонд обязательного медицинского страхования (ОМС). Итого 43 211 рублей за одного сотрудника (то есть за Алёну). А ещё нужно заплатить 1% от доходов, превышающих 300 000 рублей. В данном случае этот лимит превышен на 300 000, значит заплатить надо дополнительные 3 000 рублей. То есть всего 46 211 рублей.
Страховые отчисления в пенсионный фонд и фонд ОМС, 36 238 рублей, можно вычесть, так как Алёна работает одна.
Итого — 39 000 рублей. Вдвое выгоднее НДФЛ.
Другой вариант для Алёны — патентная система налогообложения (ПСН). С патентом можно заниматься не всей предпринимательской деятельностью, но аренда квартиры входит в этот список. Ограничения для ПСН в случае аренды символические — не больше 15 сотрудников в штате.
Патент освобождает от уплаты налогов на деятельность, но он платный. То есть Алёна сначала купит патент, а потом будет сдавать квартиру.
Стоимость патента зависит от рода деятельности и региона. Рассчитать её можно на сайте «Расчёт патента». В случае с двушкой на Воробьёвых Алёна с квартирой в 49 м2 заплатит за патент 54 000 рублей. Ещё для патента есть ожидаемый доход — он определяется государством для каждой области отдельно, и для ЦАО Москвы (где и находится квартира Алёны) в 2022 году составит 900 000 рублей в год для квартир с метражом не более 50 м2. Реальные доходы Алёны будут меньше на 300 000 рублей, так что платить отдельно — тот же 1%, что и для ИП с УСН — ей не придётся.
Ещё нужно отдать те же
Итог — 97 738 рублей. Самый невыгодный вариант.
Кстати, если Алёна перестанет сдавать квартиру, ИП можно закрыть — для этого нужно собрать тот же пакет документов и оплатить пошлину в 160 рублей.
Сдача квартиры, если вы купили патент
Давайте разберемся, насколько выгоден патент при уплате налогов. Патентной системой налогообложения могут воспользоваться только владельцы ИП. Если вы приобрели патент, налог с доходов за сдачу имущества платить не нужно.
Стоимость патента равна 6% от суммы потенциально возможного к получению дохода, размер которого устанавливается законом за год. Приобрести патент можно на разный срок: от одного месяца до года. Выгода в том, что здесь можно сэкономить благодаря более низкой процентной ставке, чем НДФЛ.
Как этого избежать
Все просто — добросовестно платить налог на доход от сдачи недвижимости в аренду.
Законных варианты для этого четыре:
Подробнее о каждом виде налогообложения читайте в статье Как сдать квартиру официально и без проблем.
Сколько платить налогов
Есть несколько вариантов. На примере разберём их все. По умолчанию считаем, что речь идёт о собственнике квартиры, который является налоговым резидентом России (мы писали, кто является налоговым резидентом России, а кто нет. Спойлер: с гражданством это не связано), и права на какие-то специальные льготы или вычеты у него нет.
Что грозит собственнику, если налоговая нашла нарушение
Если ФНС установит факт неуплаты налога на доход от сдачи жилья, собственник обязан будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли.
Если годовой доход от сдачи жилья более 5 млн рублей, то превышающая эту планку сумма будет облагаться по ставке не 13%, а 15%. Стоит отметить, что льготная ставка для самозанятых (4% или 6%) в таких случаях не действует.
Если сдаешь квартиру без уплаты налога, фискальные органы также начислят пени и штрафы. Максимальный срок, учитываемый в этом случае в расчетах, — 3 года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
Считаем штраф за сдачу квартиры в аренду без уплаты налогов
Ниже — расчёт суммы штрафа, если Алена не заплатит налог с дохода от сданной квартиры, а обман вскроется.
Непредставление декларации в срок грозит штрафом в 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, но не более 30% от суммы налога. За неумышленную неуплату налогов штрафуют на 20% от суммы налога, за умышленную — на 40%. Под «умысел», согласно ФНС, попадает осознанный уход от уплаты налогов. Например, дробление бизнеса, сговор или имитация деятельности. В случае с арендой квартир его критерии размываются — так что сумма штрафа зависит только от сотрудника ведомства.
Со злостными неплательщиками ситуация сложнее: тех, кто за три года задолжал больше 2 700 000 рублей. Уголовное наказание — штраф на сумму от 200 000 до 500 000 рублей или в размере зарплаты от 18 месяцев до трёх лет.
Рассчитаем, сколько потеряет Алёна, если решит скрыть доходы от ФНС. Дисклеймер: мы ведём подсчёт, исходя из того, что она не самозанятая и не ИП — странно было бы тратить время на регистрацию, а потом намеренно уклоняться от уплаты налогов.
Наша героиня не заплатила налоги за и не подала декларацию до 30 апреля Допустим, сегодня 1 декабря, а в местный МФЦ Алёна не торопится, поэтому ей нужно заплатить сам налог, штраф за несданную декларацию, штраф за неуплату налогов и пеню (1/300 ставки Центробанка).
1. Налог 13% — 78 000 рублей.
2. За отсутствие декларации попросят 78 000(сумма налога) х 5% (стандартный штраф) х 7 (месяцев с момента обнаружения) = 27 300. Это больше 30% от самого налога, поэтому ФНС снизит стоимость до 30% от суммы: 76 800 — 70% = 23 400 рублей.
3. За неуплату налога — штраф от 20 до 40% от суммы налога, посчитаем по минимуму («умысел» ещё нужно как-то доказать) = 15 600 рублей
4. Пеня — неуплаченный налог × количество дней неуплаты × 1/300 × ставку Центробанка (она время от времени меняется, поэтому проще пользоваться калькулятором для расчёта пени) = (78000 рублей × 3 дня × 17% / 300) + (78000 рублей × 23 дня × 14% / 300) + (78000 рублей × 18 дней × 11% / 300) + (78000 рублей × 41 день × 9,5% / 300) + (78000 рублей × 130 дней × 8% / 300) = 5201,3 рубль.
Итого — Алёна потеряет 119 528,5 рублей. Даже при максимально невыгодной системе налогообложения — патентной — она бы затратила почти на 22 тысячи меньше. Расчёты приведены в вакууме: чаще всего налоговая обнаруживает задолженность позднее чем через несколько месяцев. Сумма штрафа растёт пропорционально.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Главное — всё это бесплатно.
Материал по теме
29 августа 2022
24 августа 2022
Как всё должно быть устроено?
Если вы хотите сдать квартиру в аренду, нужно заключить договор. Традиционно подписывается 2 экземпляра — один для арендатора, другой для съёмщика. При этом в большинстве случаев договор заключается на срок менее одного года, потому что тогда государственная регистрация в Росреестре не требуется, а договор при этом не теряет юридической силы. Чтобы не заниматься бумагами через год снова, можно оформить договор на 11 месяцев с возможностью дальнейшей пролонгации.
Однако не стоит забывать, что срок договора не влияет на ваши обязательства перед государством. Заключая договор на 11 месяцев, собственник точно так же должен оплачивать налог с дохода от сдачи квартиры. В противном случае владельцу жилья грозят не только штрафы за неуплату налогов за сдачу квартиры, но и – в некоторых случаях – даже уголовное наказание за нелегальную сдачу жилья.
Что будет, если не платить налоги со сдачи квартиры
Допустим, договор найма у Алёны есть, но он на 11 месяцев и нигде не зарегистрирован. Государство о нём ничего не знает. Но может узнать. Скорее всего, о договоре «куда следует» доложат арендаторы Алёны из-за обиды или в качестве мести, в некоторых случаях — соседи. Риск нарваться на такую проверку невелик, но исключать его точно не стоит. ещё Алёне, возможно, придётся самой признать существование договора, например, если отношения с квартирантами по какой-то причине дойдут до суда. Разберём каждый случай подробнее.
МВД и ФНС выпустили соглашение о взаимодействии. Согласно ему, два ведомства договорились «повышать налоговую дисциплину» и «обеспечивать полноту сбора налогов». Ещё есть письмо Минфина, в котором процедура контроля описана туманно: там говорится про «контрольную работу налоговых органов», которая «проводится постоянно».
На практике у ФНС и МВД мало рычагов для воздействия на неплательщиков: в большинстве случаев полицейских можно не пускать в квартиру, а выездные проверки ФНС встречаются редко.
Полиция иногда останавливает людей в метро или на улице и проверяет у них документы. Если проверят паспорт, то наверняка посмотрят и страницу с регистрацией. Если постоянной регистрации в Москве или Подмосковье нет, а временная истекла 3 месяца назад, жильца оштрафуют на 2–3 тысячи рублей. В теории, достаться может и собственнику жилья, но такое случается редко.
Алёне выгодно платить налоги с дохода от аренды, потому что иначе она на практике может оказаться беззащитна перед жильцами. Если они перестанут платить или зальют весь подъезд, то в суд с подписанным договором найма идти рискованно: с квартирантов, скорее всего, взыщут все убытки, но о существовании договора найма и доходов Алёны узнает государство. Это повлечёт штрафы, если от уплаты налогов она уклонялась.
А ещё неуплата налогов при наличии договора иногда становится инструментом манипуляций со стороны жильцов. Они могут угрожать Алёне жалобой в ФНС, если она не пойдёт на какие-то условия с их стороны.
Как оформить сдачу жилья в аренду
Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:
Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.
Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.
Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.
Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.
Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно интернет и все, что по счетчикам — воду, свет, газ, даже отопление, — оплачивают жильцы. А общие платежи за собственником.
Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.
Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.
Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.
Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.
Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.
Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.
Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.
Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.
В расписке обязательно указать:
Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны , как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.
Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 ₽ за аренду и 72 000 ₽ неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.
В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.
Сдача жилья в аренду, если вы самозанятый
Арендодатель, имеющий статус самозанятого, будет платить 4% от дохода, если сдает жилье физлицу, и 6% — если квартиру снимает компания. Если ваш доход не превышает 200 000 рублей в месяц, вы можете воспользоваться данной опцией. Страховые взносы платить не нужно.
Важно! В случае, если вы уже успели заключить договор найма, и только после этого задумались о статусе самозанятого, такой договор перезаключать не нужно.
Таким образом, вы можете выбрать тот вариант оплаты, который считаете для себя наиболее выгодным и удобным. Официальный договор защитит вас от издержек, связанных с порчей имущества или просрочкой оплаты, и тем самым дисциплинирует жильцов, избавит от претензий со стороны соседей, даст возможность застраховать квартиру при желании, а также перечислять оплату безналом. Кроме того, наниматель сможет иметь регистрацию по месту пребывания.
Рынок «серой» аренды в России сдает позиции
Рынок аренды последние годы выходит из тени. Однако не все наши соотечественники считают сдачу жилья в аренду без уплаты налога серьезным правонарушением. Более половины россиян (51%), скорее всего, не стали бы платить налоги с подобного заработка.
Среди причин респонденты называли бюрократические сложности, связанные с оформлением соответствующих документов, и отсутствие серьезного наказания за неуплату налогов (это далеко не так, об этом расскажем дальше). Только без малого треть россиян (29%) заявили о необходимости штрафовать тех, кто уклоняется от уплаты налогов. При этом многие рантье сегодня понимают, что должны платить налог с полученной арендной платы.
Некоторые же почему-то уверены, что Федеральная налоговая служба (ФНС) вряд ли узнает об их бизнесе. Доходит до того, что при аренде стороны не составляют договор. А если и делают это, то никому не показывают его, чтобы не афишировать сдачу. Или заключают , а съемщик расплачивается с хозяином квартиры наличными или использует безналичные способы расчетов через третьих лиц. Кажется, что подобная схема — вполне рабочая, однако налоговые органы умеют определять скрытые доходы, и регулярные поступления одной и той же суммы — один из сигналов для них.
Какая ответственность грозит за сдачу квартиры без уплаты налогов?
С учётом судебных тяжб, штрафов и других рисков ответственность за нелегальную сдачу квартиры всегда выше той мнимой выгоды, которую собственники стремятся получить.
Вот что происходит, когда налоговая подозревает собственника в сокрытии доходов.
Для начала инспекция вызовет собственника для дачи пояснений. И ФНС достаточно установить факт получения арендной платы и узнать её размер – из этих двух сумм рассчитываются налог, пени и штраф.
Конечно, можно не признавать вину и надеяться, что инспекторы не смогут доказать факт сдачи квартиры за деньги. Но как правило, установить факты передачи денег бывает несложно, независимо от того, получаете вы их на карту или наличными.
Сколько придётся заплатить?
Если хозяин квартиры признал вину либо факт незаконной сдачи жилья доказан, он должен будет уплатить НДФЛ, который составляет 13% от суммы прибыли. Причём эта сумма справедлива и для тех, кто зарегистрирован как самозанятый: оплачивать штраф придётся уже по полным «расценкам» НДФЛ, а не исходя из ставки самозанятого — 4%.
Срок, за который могут начислить «штрафной» налог, составляет три года, даже если квартира была в аренде более длительное время.
Однако важно понимать, что не исключены и более серьёзные последствия. В ряде случаев за неофициальную сдачу жилого помещения вообще предусмотрена уголовная ответственность (ст. 198 Уголовного кодекса РФ). Если уклоняться от налогов на протяжении трёх лет, при этом сумма неуплаченного налога в месяц составляет не менее 75 тысяч рублей, то данная статья может быть применена. Срок неоплаты может быть и более коротким, если размер сокрытого налога превысит семьдесят пять тысяч рублей в месяц.
Если мы говорим об уголовной ответственности, нарушителю грозит одно из следующих наказаний: лишение свободы сроком до одного года, арест на полгода, штраф от 100 до 300 тысяч рублей или принудительные работы. Если владелец имущества не является ИП, могут привлечь по статье 171 УК (за незаконное предпринимательство) и по статье 116 НК (за нарушения правила постановки на учёт).
Как выгодно сдавать квартиру
Да, если налог с доходов от сдачи квартиры облагается НДФЛ по ставке 13%. Это одно из главных условий для возврата налога с помощью вычетов. Н ДФЛ по другим ставкам вернуть нельзя.
Если в течение трех лет владелец арендуемой квартиры тратил деньги на лечение, покупку лекарств, образование или приобретение жилья, он может уменьшить налогооблагаемую базу, то есть сумму, на которую начисляются 13%.
Полный список оснований для налогового вычета такой:
Налоговая легко может узнать, что вы сдаёте квартиру неофициально
Отсутствие регистрации в Росреестре не делает доход невидимым для государства. Да и доказать факт сдачи жилья, как правило, нетрудно. Помогают в этом, что закономерно, бывшие арендаторы, с которыми вы не очень мирно разошлись, или даже соседи.
Известны случаи, когда сотрудники госслужбы узнавали о факте получения денег с аренды вообще совершенно случайно.
Например, вы сдаёте квартиру компании – соответственно, в ней проживают её сотрудники. Налоговая проверяет эту организацию и находит договор аренды. В данном случае они могут установить арендодателя и выяснить, что за прошлые периоды он налог не выплачивал.
Кроме того, такую информацию в налоговую инспекцию способен сообщить участковый. Он имеет право составлять акты нахождения в квартире посторонних людей, фиксировать договоры аренды жилья и брать объяснения у арендаторов в письменной форме.
Налоговики проверяют счета. Если на них ежемесячно приходят одинаковые суммы от одних и тех же людей, может быть проведена проверка.
Что выгоднее, если сдаете квартиру
Если вы не верите в пенсию от государства, то проще и дешевле стать самозанятым и платить налоги на этом режиме. Если верите в пенсию от государства и хотите ее получать, можно добровольно платить пенсионные взносы. В 2023 году это 36 723 ₽ в год или 3060 ₽ в месяц.
Но будьте внимательны, если у вас апартаменты. Самозанятые не могут сдавать апартаменты, только жилые помещения. И нужно платить 13% НДФЛ или 6% на упрощенке.
Когда патент выгоднее. Если квартиру можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.
Например, квартира в примере — это Западный административный округ Москвы. В этом районе потенциальный доход для квартиры до 50 м² — 600 000 ₽ в год. Патент обойдется в 36 000 ₽ в год.
Чтобы он стал выгоднее упрощенки, квартиру до 50 м² в этом районе надо сдавать от 50 000 600 ₽ в месяц.
Какой способ уплаты налога выгоднее и проще
Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус или стать самозанятым.
В Тинькофф Журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации ИП. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 ₽. Если будете регистрироваться электронно через сайт ФНС, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Также можно зарегистрировать с помощью приложения «Госключ», в этом случае получать ЭЦП для регистрации не нужно.
Некоторые банки в надежде получить нового клиента берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.
ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.
ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов по НДФЛ. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.
Например, для Санкт-Петербурга «Доходы минус расходы» установлена ставка 7% вместо 15%
Ответственность при неуплате налога
Можно ли не платить налог. Если вы не получаете дохода, налог можно не платить. Если собственник сдает квартиру в аренду за деньги, он получает доход, с которого обязан заплатить налог.
Штрафы, пени, уголовная ответственность. Если налоговая узнает, что сдает нелегально квартиру, собственнику могут выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени.
Чтобы не бояться этого, проще платить 4% как самозанятый — это дешевле в пять раз. А если собственник получает больше 577 000 ₽ в месяц и не платит налог, то может попасть на уголовную ответственность с дополнительным штрафом. Если что, это может быть доход и не только от сдачи квартиры в аренду.
Разберу, откуда берется эта сумма в 577 000 ₽. В законе определена сумма крупного уклонения от уплаты налогов — это неуплаченный налог 2,7 млн рублей и более за три года. Если будем исходить из этой суммы при условии, что налоговая считает все по налоговой ставке 13%, получится такой налог за месяц: 2 700 000 / 36 = 75 000 ₽, доход с которого получается такой: 75 000 / 13 × 100 = 576 923 ₽.
Вот каким может быть список наказаний за неуплату налогов:
Статья 198 УК РФ относится к преступлениям небольшой тяжести, и наказание в виде лишения свободы практически не применяется. Если собственник впервые оказался в такой ситуации и оплатил все долги перед государством, то он освобождается от уголовной ответственности.
Пример из жизни: собственница три года сдавала квартиру в аренду по договору, писала расписки о получении ежемесячно 30 000 ₽ и не платила налоги. Налоговая провела выездную налоговую проверку и обнаружила правонарушение. По результатам проверки составили акт, в котором было указано, что собственница не доплатила 140 400 ₽. Суд сказал, что надо платить.
Сколько пришлось заплатить собственнице за неуплату налогов
Как ФНС узнает о нарушении. У налоговых органов есть несколько источников информации:
Существует миф, что налоговая может легко узнать все операции по счету в банке. На самом деле налоговая знает только, в каких банках у человека открыты счета. А вот когда у налоговой найдутся основания для проверки собственника, она может узнать совершенные операции и остатки по счетам. Правда, даже если налоговая и увидит такие суммы, она не сможет автоматически начислить на них налоги. У налогоплательщика запросят пояснения: откуда деньги и за что.
Уплата налога для самозанятых
Самозанятость — специальный налоговый режим, который по закону называется налогом на профессиональный доход — НПД. Планируется, что режим будет действовать до 2028 года.
Самозанятые могут иметь статус индивидуального предпринимателя или не иметь его. На НПД можно сдавать в аренду жилье, но нельзя сдавать нежилые помещения.
Самозанятый платит всего 4%, если сдает квартиру физлицу, и 6% — если юридическому лицу или ИП. Доход за год может быть максимум 2,4 млн рублей. Если он стал выше, самозанятый теряет свой статус и автоматически переходит на другой режим налогообложения, который был у него раньше. Для ИП это может быть общая или упрощенная система, для человека, который не был ИП — это уплата НДФЛ.
Из плюсов — у самозанятых нет пенсионных отчислений, из минусов — этот режим нельзя сочетать с другими налоговыми режимами. Если сдавать квартиру как ИП, можно перейти на самозанятость. в этом случае останется статус и счет в банке для ИП. Кроме того, придется платить взносы.
Если ИП был на ОСН, то кроме регистрации ничего делать не нужно.
При переходе с патента, если отказаться от него до истечения срока действия, оплаченное и неиспользованное время пересчитается и оставшаяся сумма будет храниться в налоговой на вашем счете.
Самозанятый, как и обычное физлицо, платит налог на имущество.
Из приятного — государство дает 10 000 ₽, которые равномерно вычитаются из суммы налога, присылаемого налоговой раз в месяц. Для налога 4% списывается по 1%, а для 6% — по 2%.
Итак, если сдавать квартиру за 35 000 ₽ и получать с жильцов компенсацию коммунальных платежей 3500 ₽, самозанятый собственник будет платить в месяц 1710 ₽, а в год — 13 860 ₽. А с учетом налога на имущество: 13 860 ₽ + 2043 ₽ = 15 903 ₽.
Налоги самозанятого в год при доходе 38 500 ₽ в месяц — 20 523 ₽
Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.
Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.
То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.
Три случая из реальной судебной практики
Районная администрация узнала, что собственник квартиры сдаёт её неофициально. На вызов ФНС арендодатель не откликнулся. Тогда к мировому судье поступило заявление от ФНС с требованием привлечь к ответственности собственника квартиры, и для начала суд наложил на хозяина квартиры штраф за прогул — 600 рублей.
Дальше в игру вступил съёмщик жилья. Он подтвердил, что почти два года живёт в квартире этого собственника за 15 тысяч рублей в месяц. Ф НС выставила требование об уплате недоимки, пеней и штрафа — 20% от суммы налога.
Хозяин квартиры сам случайно сдал информацию в налоговую.
В суд были представлены копии договоров коммерческого найма квартиры и расписок, согласно которым собственник получил от своего жильца 150 000 рублей арендной платы.
А всё потому, что в этом же суде рассматривалось дело об убытках по договору найма. Съёмщик некоторое время не платил за аренду жилья и частично испортил имущество. Из-за этого хозяин квартиры обратился в суд и предоставил документы, исходя из которых ФНС выяснила, что арендодателем налог на аренду жилья не был уплачен.
Суд взыскал с собственника недоимку по налогу, пени и госпошлину — всего на сумму 24 тысяч рублей.
Соседи пожаловались, что в квартире проживают два человека. Формально на лицевом счёте квартиры никто не числился, плата начислялась собственникам только за содержание жилья и отопление, счётчиков в квартире не было.
Составили акт о проживании в квартире нелегальных жильцов, который уже способен послужить основанием для взыскания недоимки по налогу.
В итоге УК попросила собственника выплатить 116 тысяч рублей.
Стоит отметить, что съёмщик за незаконную сдачу жилья никакой ответственности не несёт. Отчитываться перед ФНС будет владелец.
Минстрой обещает до конца 2021 года подготовить законопроект, который создаст условия для формирования рынка частного наёмного жилья. Будет запущена цифровая система учёта договоров о найме жилья, которую позже свяжут с системами ФНС.
Однако представители юридических компаний считают, что взять под контроль рынок аренды жилья, который работал без регулирования более 30 лет, так быстро не получится.
Усугубляет проблему и высокий уровень безработицы: по некоторым данным, она сейчас держится на уровне 10–12%. Соответственно, для некоторых арендодателей доход от сдачи жилья – это всё, что осталось после потери официальной работы. Что тоже не добавляет энтузиазма и уверенности в оплате НДФЛ.
При этом в прошлом году доля российских граждан, которые купили квартиры с инвестиционной целью, выросла в 3 раза – с 6 до 18%. 40% планировали сдавать купленное жильё в аренду и зарабатывать на ренте.
Пандемия и общее состояние экономики в мире ударили и по рынку недвижимости. Но постепенно всё встаёт на свои места, люди возвращаются в крупные города, выходят из полного локдауна, количество арендуемого жилья снова растёт. Тем не менее на сегодняшний день 80–90% рынка съёмного жилья остаётся в тени.
Сдавая квартиру с помощью сервиса Яндекс. Аренда, вы освобождаете своё время на то, чтобы заняться легальным оформлением своих отношений с жильцами. А менеджеры сервиса помогут советами, как сделать это быстрее и наиболее выгодно.
Инструкция для физлиц
Я подготовила удобную пошаговую инструкцию, помогающую оплачивать официально налоги со сдачи жилья:
Важно! Если вы проживаете в России более 183 дней в году, то налог на НДФЛ составит 13%, а вот если вы пребываете на территории страны менее 183 дней в году, то вам придется платить по ставке 30%.
Как платить налог
Если подается декларация . Декларацию подают в налоговую по месту учета налогоплательщика либо в электронном виде через личный кабинет.
Заполнение . Есть несколько способов подать декларацию.
Еще способ — подать декларацию через портал госуслуг. В этом случае понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись, которую можно получить только в аккредитованном центре. Некоторые банки — это уже аккредитованные центры, поэтому никуда специально идти не нужно. Например, в Тинькофф Банке такая подпись стоит от 3000 ₽ в год.
Документы для ФНС. Законодательно к декларации ничего прикладывать не нужно, но лучше приложить копии документов о доходе. Размер арендной платы — это существенное условие, при подтверждении которого у инспектора не возникнет вопросов по расчету налога.
Выше я писал про описание коммунальных платежей в договоре. Это как раз для таких случаев. Напомню: общие коммунальные платежи облагаются налогом, а по счетчикам — нет.
Сроки. Декларацию подают за прошедший год до 30 апреля. Если 30 апреля выпадает на выходной, последний день сдачи декларации переносится на следующий рабочий день.
Если ИП. Есть много способов, как платить налог. Например, можно нанять бухгалтера. Но это невыгодно, если вы только сдаете пару квартир. Можно подключить отдельный сервис онлайн-бухгалтерии, например «Кнопку» или «Эльбу». Но это тоже стоит денег.
Самый выгодный способ — выбрать банк, в котором может открыть счет и есть опция онлайн-бухгалтерии. Обычно это бесплатно или почти бесплатно.
На сайте банков обычно указано, что входит в услуги бухгалтера
Сроки. Если на УСН — налог нужно уплатить не позднее 25 числа, следующего за кварталом, за который вы платите. То есть 4 раза в год по такой схеме:
ИП на патенте не платит налоги в общепринятом смысле слова. Под налогом на патенте подразумевается стоимость патента. Имеет смысл сразу оформить патент на год. В таком случае он будет оплачиваться так: ⅓ стоимости патента уплачивают в течение 90 дней после того, как он начал действовать, а остаток — не позднее даты окончания его действия.
Когда арендатор платит за квартиру, нужно записать доход в приложение и сформировать чек: выбрать название услуги, например «За аренду квартиры с 1 по 31 марта». Приложение сразу вам покажет предварительную сумму налога, которую нужно будет заплатить в следующем месяце.
Сроки. До 12 числа следующего месяца налоговая пришлет точную сумму налога к уплате в приложении. До 25 числа следующего месяца ее нужно заплатить.
Если привяжете карту, налог будет списываться автоматом и специально следить за этим не придется. И так каждый месяц. Если вдруг жильцы съехали и дохода не стало, налога тоже нет. Взносы за этот период платить не нужно, а сниматься с регистрации, пока не найдете новых жильцов, необязательно.
Преимущества легального оформления сдачи квартиры
Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.
Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать
Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:
Не платить НДФЛ при продаже квартиры могут семьи с детьми, если совпадут пять условий:
Подробнее о НДФЛ с продажи квартиры мы рассказали в статье «Как уменьшить или не платить налог при продаже имущества».
Если ИП был на упрощенке и использовал квартиру в предпринимательской деятельности — сдавал ее в аренду, то продажа облагается не НДФЛ, а единым налогом по УСН. Воспользоваться освобождением от НДФЛ бизнесмен не сможет. Подробнее об этом мы писали в рубрике «Что делать?»: «ИП продает квартиру, которую сдавал. Как платить налог?»
Что грозит тем, кто не платит налоги со сдачи квартиры в аренду
По общему правилу, если вы как физическое лицо сдаете внаем или в аренду имущество, вы обязаны уплатить НДФЛ с дохода, который получаете.
В противном случае возможно применение двух видов ответственности — за совершение административного и налогового правонарушений.
Так, неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налогового правонарушения, предусмотренного статьей 129.3 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Налоговая декларация представляется налогоплательщиками не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (ст. 229 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 119 НК РФ непредоставление в установленный законом о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5% не уплаченной суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее предоставления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1000 рублей.
При этом размер штрафа непосредственно за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник умышленно или нет. Размер штрафа составит от 20% до 40% от неуплаченной суммы.
Например: Андрей сдает свою однокомнатную квартиру другу Сергею за 20 000 в месяц, считая, что налоги за такой доход платить не должен. Неофициальный договор аренды они заключили на три года — с 1 января 2020 года по 31 декабря 2022.
В итоге за все время сдачи квартиры в аренду Андрей получил 720 000 рублей дохода, неучтенного государством. В июне 2023 года налоговая вычислила неплательщика и взыскала с него сумму в 106 тысяч, в которую входили неуплаченная сумма налога, штраф и пени за непредоставление налоговой декларации.
При этом, если бы Андрей зарегистрировался как самозанятый с налогом в размере 4%, он заплатил бы за все время аренды всего 28 800 рублей налога, сэкономив бы не только деньги, но и нервы, и время. Сумма налога составит ещё меньше, если Андрей только начал сдавать квартиру: за счёт единоразового налогового вычета 10 000 рублей он заплатит всего 21 600 рублей за всё время по ставке 3%.
В отдельных случаях это является преступлением, предусмотренным ст. 198 Уголовного кодекса РФ, и речь пойдет уже не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы. Уклонение от уплаты налогов в крупном размере наказывается штрафом в размере от 100 тысяч до 300 тысяч рублей, или арестом на срок от до шести месяцев, или лишением свободы на срок до одного года. Аналогичное деяние в особо крупном размере наказывается штрафом уже от 200 тысяч до 500 тысяч рублей или лишением свободы на срок до трех лет. Подробнее можно посмотреть .
