изменение условий аренды у арендатора с дисконтированием в 1 с корп

Алеся Ходасевич

В арендных отношениях у бизнеса бывают ситуации, когда между сторонами договоров возникают споры. Поэтому важно понимать, как на них реагировать, а в оптимальном варианте — как их избежать. Нюансами таких споров и советами по их сокращению на конференции Коммерческая недвижимость — 2023 поделилась юрист практики недвижимости и строительства юридической фирмы Sorainen Алеся Ходасевич.

Партнер конференции — YOUREALT

Партнер конференции — Северный Берег

Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются договором аренды. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Если арендатор считает, что стоимость аренды завышена, он может попробовать добиться снижения арендной платы, написав соответствующее письмо арендодателю. Образец письма арендодателю о снижении арендной платы мы приведем в конце данной консультации.

Из статьи вы узнаете, как арендатору изменить условия договора аренды без его расторжения в 1С, если организация оценивает обязательство по приведенной стоимости будущих арендных платежей.

Пошаговая инструкция

1. Определение остатка обязательства по аренде и ППА
2. Изменение условий аренды
3. Отражение в учете арендных платежей

Возможные причины для снижения арендной платы

Основанием для просьбы о снижении арендной платы могут послужить разные причины, например:

• недостатки помещения, которые не были оговорены при заключении договора аренды;
• общее снижение рыночных ставок аренды (к примеру, экономической ситуации в стране);
• отсутствие свободных мест на стоянке возле здания.

Важно помнить, что, если не по вине арендатора существенно ухудшились условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества, то арендатор вправе, уже не просить, а требовать уменьшения размера арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ).

Договор аренды (имущественного найма) предусматривает, что арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Если же срок аренды договором не определен, считается, что договор заключен на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

А в каком порядке расторгается договор аренды и как составить письмо (уведомление) о расторжении договора аренды, расскажем в нашей консультации.

Будущему арендатору хочется снять квартиру выгодно, не переплатив. Кроме того, сэкономленные на аренде несколько тысяч в месяц за все время проживания превращаются в немаленькую сумму.

Но как убедить собственника скинуть цену? Разбираемся вместе с экспертом.

Когда вы договариваетесь с собственником об аренде квартиры и хотите снизить ставку, прежде всего нужно проанализировать рынок аренды — возможно, уже не сезон, а цену арендодатель предлагает прежнюю.

Также стоит торговаться, если дом не очень новый, в квартире бабушкин ремонт или нет какой-то мебели. Еще сильным аргументом в пользу снижения ставки аренды станет съем жилья на долгий срок и готовность оплатить страховку квартиры.

Остановимся на каждом пункте подробнее.

Организация (без обособленных подразделений) заключила договор аренды офиса с 01 июня 2022 по 31 мая 2024 на 24 месяца.

Арендная плата — 86 400 руб. в месяц (72 000 руб. без НДС + 14 400 руб. НДС 20%). Вносится авансом до 20 числа каждого месяца.

Организация оценивает обязательство по приведенной стоимости будущих арендных платежей, ставка дисконтирования 12%.

Начало примера в статье Аренда у арендатора (КОРП).

Получено письмо арендодателя об увеличении арендных платежей на 10% с 01.10.2023.

Арендные платежи после увеличения на 10%:

• без НДС = 72 000 х 10% = 79 200 руб.;
• с НДС = 86 400 х 10% = 95 040 руб.

В Учетной политике установлено, что амортизация начисляется со следующего месяца.

Рассмотрим пошаговую инструкцию оформления примера. PDF

Дополнительное соглашение по аренде нежилого помещения является важной частью договора о аренде и позволяет определить ответственности и права арендодателя и арендатора в отношении улучшения и ремонта помещения. Оно обязывает стороны определить конкретные условия и меры, которые необходимы для поддержания и улучшения состояния сдаваемого помещения. Участие в ремонте и улучшении помещения позволяет арендатору создать более комфортные и функциональные условия для своей деятельности, а арендодателю — увеличить стоимость и привлекательность сдаваемого объекта.

Какие условия включают в дополнительное соглашение о снижении арендной платы?

В дополнительное соглашение о снижении арендной платы может быть включено следующие условия:

Определение новой суммы арендной платы

В соглашении необходимо четко указать новую сумму арендной платы, которую арендатор будет выплачивать арендодателю. Данная сумма может быть указана в процентах от исходной арендной платы или в конкретной денежной сумме.

Установление срока действия соглашения

Необходимо определить период, в течение которого будет действовать данное дополнительное соглашение о снижении арендной платы. Длительность данного периода может быть как временной (например, 3 месяца), так и длительной (например, на весь срок действия договора аренды).

Определение причин снижения арендной платы

Сравнение с отделимыми улучшениями

Неотделимые улучшения отличаются от отделимых улучшений тем, что они не могут быть легко удалены или перенесены без значительных затрат времени и ресурсов. Арендатор не имеет права на компенсацию за неотделимые улучшения при завершении договора аренды, поскольку они остаются собственностью собственника помещения.

Регулирование неотделимых улучшений

Согласно законодательству, неотделимые улучшения должны быть оговорены в договоре аренды. В случае отсутствия такого указания, они считаются собственностью арендодателя. Важно четко определить, какие улучшения будут считаться неотделимыми, чтобы избежать недоразумений и споров в будущем.

Примеры неотделимых улучшений

Приведем некоторые примеры неотделимых улучшений:

1. Установка системы кондиционирования воздуха в помещении.
2. Замена старых окон на энергоэффективные стеклопакеты.
3. Перепланировка помещения с установкой новых перегородок.
4. Укладка дорогостоящего напольного покрытия.
5. Обновление системы электроснабжения в помещении.

Такие улучшения улучшают условия использования помещения и повышают его стоимость, поэтому владельцы часто заинтересованы в их реализации.

Вышеуказанные шаги и примеры помогут лучше понять процесс согласования снижения арендной платы и важность определения неотделимых улучшений при аренде помещения. Учтите данные рекомендации при подготовке и заключении арендных соглашений.

## Неотделимые улучшения в договоре аренды нежилых помещений

## Введение
Неотделимые улучшения — это понятие, которое часто используется в юридических контекстах, связанных с арендой нежилых помещений. Оно играет важную роль при определении ответственности сторон по обслуживанию и ремонту помещения, а также при расчете стоимости аренды и компенсации убытков при расторжении договора аренды.

## Подписание дополнительного соглашения к договору аренды

### Представление дополнительного соглашения
При необходимости внесения изменений в договор аренды нежилых помещений стороны должны составить дополнительное соглашение. Это может произойти по различным причинам, например, изменение срока аренды или внесение новых условий.

Для закрепления соглашения в письменной форме, дополнительное соглашение должно содержать все изменения и дополнения к существующему договору.

### Проверка и согласование условий
После представления дополнительного соглашения стороны должны внимательно изучить его условия. Важно уделять внимание правильности указания изменений и их соответствию интересам сторон.

Если все стороны удовлетворены внесенными изменениями, необходимо согласовать условия и выразить письменное согласие на подписание дополнительного соглашения.

### Подписание дополнительного соглашения
После полного согласия всех сторон и согласования условий, дополнительное соглашение должно быть подписано. Подписи сторон могут быть заверены нотариально или в соответствии с законодательством.

Подпись сторон на дополнительном соглашении является письменным подтверждением согласия на внесение изменений в договор.

### Уведомление о подписании и хранение
После подписания соглашения стороны должны уведомить друг друга об этом. Уведомление может быть отправлено письменно или по электронной почте.

Не забывайте хранить дополнительное соглашение в надлежащем порядке для возможного предъявления в будущем.

В процессе аренды нежилого помещения могут возникать ситуации, когда арендатору требуется провести улучшения или ремонт. При этом важно учитывать, было ли получено согласие арендодателя на эти действия, так как от этого может зависеть ответственность сторон.

Улучшения с согласия арендодателя

Если арендатор получил согласие арендодателя на проведение улучшений, он может осуществлять следующие действия:

• Проводить декоративные работы, которые улучшают внешний вид помещения;

• Устанавливать новое оборудование, которое повышает функциональность помещения;

• Проводить ремонтные работы, в том числе заменять окна, проводку, сантехнику и другие элементы.

Важно соблюдать условия, указанные в дополнительном соглашении по аренде, и не превышать согласованный бюджет на улучшения. Также необходимо вести учет всех проведенных работ и сохранять документы, подтверждающие их выполнение.

Улучшения без согласия арендодателя

Если арендатор проводит улучшения без согласия арендодателя, он несет риск на себе. В этом случае может возникнуть следующая ответственность:

1. Расходы на улучшения могут быть не возмещены арендодателем;

2. Арендодатель может потребовать отмены или восстановления исходного состояния помещения;

3. Арендодатель может требовать дополнительную арендную плату в случае улучшений, повышающих стоимость помещения.

Важно помнить, что без согласия арендодателя проводить капитальный ремонт или изменения в структуре здания запрещено, так как это может нарушить его целостность и безопасность.

| Действия арендатора | Согласие арендодателя | Ответственность |

| ——————— | ——————— | ———————————————————- |

| Проведение улучшений | Есть | Ответственность арендатора ограничена условиями соглашения |

| Проведение улучшений | Отсутствует | Арендатор несет полную ответственность и риск |

Поэтому перед проведением улучшений важно согласовать их с арендодателем и оформить соответствующее соглашение, чтобы избежать конфликтов и непредвиденных ситуаций в будущем.

Кто вправе рассчитывать на снижение арендных платежей?

В условиях экономического кризиса и нестабильной финансовой ситуации многие арендаторы нежилых помещений испытывают финансовые трудности. Они сталкиваются с ухудшением бизнес-показателей, сокращением клиентской базы и нестабильностью их доходов. В таких ситуациях, согласно законодательству, арендаторы имеют право требовать снижения арендной платы.

Однако, просьба об уменьшении арендной ставки должна быть обоснована существующей финансовой обстановкой и показателями деятельности арендатора. Рассматривая данную просьбу, важно учитывать следующие категории арендаторов:

• Малые и средние предприятия (МСП) – компании этой категории часто являются наиболее уязвимыми в экономических кризисах. Поэтому арендодатели часто готовы выйти им на встречу и урегулировать вопрос о снижении аренды для сохранения партнерских отношений.

• Арендаторы с длительным сроком аренды – если арендатор продолжает снимать помещение на длительный срок и является надежным партнером, то арендодатель может учесть его пожелания и снизить ставку.

• Арендаторы с давними хорошими платежами – если арендатор всегда был надежным плательщиком и долго сотрудничает с арендодателем, то он может рассчитывать на снижение арендной ставки для поддержания стабильности и лояльности клиента.

В каждом конкретном случае необходимо учитывать индивидуальные условия и факторы арендатора, а также согласовывать все детали в дополнительном соглашении по аренде помещения. Ответственное и взаимовыгодное решение проблемы уменьшения арендной платы поможет поддержать долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором, а также обеспечить стабильность для обеих сторон.

Споры сторон о распределении обязанностей по содержанию арендуемого объекта

Также необходимо обратить внимание на спорные моменты, связанные с содержанием объектов, попытками не выполнять те либо иные работы либо переложить расходы за них друг на друга. Есть общее стандартное правило: капитальный ремонт является сферой ответственности арендодателя, а расходы на текущий ремонт и содержание объекта возлагаются на арендатора.

Чаще всего в договорах просто дублируются эти положения, но могут возникать некоторые нюансы. В законодательстве предусматриваются только общие перечни видов работ без конкретизации их объемов, сроков и состава. Для их определения порой приходится привлекать специалистов с техническим образованием, при этом стороны договора могут начать спор о степени их компетентности.

Также показательный пример — ремонт кровли. Казалось бы, это существенная часть объекта, которая подразумевает капитальный ремонт. Но если обратиться к нормативным правовым актам, то выяснится, что в отдельных случаях замена до 30−40% кровли может считаться текущим ремонтом, а значит, проводить его придется арендатору. Поэтому здесь вероятно возникновение спора.

Может начаться спор и относительно того, кто будет осуществлять сам ремонт. В нашей практике была ситуация, когда в договоре закреплены достаточно стандартные положения, но с оговоркой, что общий текущий ремонт и обслуживание объекта осуществляются за счет арендатора на основании договора с обслуживающей организацией. Обслуживающая организация провела очередную проверку и установила повреждение системы вентиляции и кондиционирования.

Поскольку эта система была встроена в здание, возник вопрос, кто должен нести расходы. В конце концов, расходы были разделены, так как часть тех же кондиционеров имела мелкие поломки, что относилось к сфере текущего ремонта с оплатой арендатором, а часть системы кондиционирования пришлось демонтировать и осуществить новый монтаж, что было признано капитальным ремонтом за счет арендодателя. Однако достаточно продолжительное время насчет распределения расходов на ремонтные работы стороны не могли прийти к компромиссу.

Поэтому можно дать рекомендацию — изначально указывать в договоре, что является существенными характеристиками объекта, и в том числе относительно инженерных систем и оборудования; определять, в каком объеме и как часто должны выполняться ремонтные работы; а также предусматривать порядок согласования выполнения таких работ в экстренных ситуациях.

Изменение условий аренды

Сформируйте документ Изменение условий аренды из раздела ОС и НМА.

Обратите внимание на заполнение полей:

• — 01.10.2023 — дата, с которой происходят изменения.

Рекомендуем изменения условий делать на 1-е число, так проценты будут начисляться автоматически за весь месяц в регламентной операции Начисление процентных расходов.

Если дата указана позже, автоматически рассчитываются проценты с новой даты, а проценты до изменения начисляются вручную документом Операция, введенная вручную в разделе Операции — Операции, введенные вручную.

• — 31.05.2024, т. к. срок договора не изменился;

• Оценка в БУ — Рассчитывается по ставке— в нашем примере — 12%;

• — арендованный объект, по которому изменяются условия;

• — 633 600 руб. без НДС, т. к. НДС рассчитывается сверху: 79 200 руб. * 8 (остаток месяцев до окончания договора).

заполните согласованным графиком оплаты.

Проводки по документу

Измененная стоимость ППА для расчета амортизации учитывается в зависимости от настроек УП: PDF

• со следующего месяца;

• с момента изменения условий.

Если в УП установлено, что Начисление амортизации начинается — Со следующего месяца, то:

• амортизация по активу начисляется в документе Изменение условий аренды;

• в месяце изменения условий аренды амортизация начисляется по старой стоимости.

Если в УП установлено, что Начисление амортизации начинается — С даты принятия к учету, то:

• амортизация по активу начисляется в регламентной операции Амортизация и износ ОС в процедуре ;

• новая стоимость ППА применяется с даты изменения условий.

Признание расходов в НУ и начисление процентных расходов всегда происходит в процедуре.

Документ формирует проводку:

• Дт 26 Кт 02.03 — начисление амортизации за месяц изменения условий аренды, т. к. Начисление амортизации начинается — Со следующего месяца;

• Дт 01.03 Кт 76.07.1 — увеличение стоимости ППА в БУ;

• Дт 01.К Кт 76.07.1 — увеличение суммы арендных платежей в НУ;

• Дт 76.07.5 Кт 76.07.1 — увеличение процентных расходов;

• Дт 76.07.9 Кт 76.07.1 — принятие к учету НДС.

Новый расчет процентов можно распечатать из документа Изменение условий аренды по кнопке Печать – Справка-расчет Начисление процентных расходов. PDF

Сумма обязательства в БУ после дисконтирования (12%) и без НДС = 633 600 – 24 331,77 = 609 268,23 руб. Подробнее Как проверить результаты дисконтирования арендных платежей в 1С КОРП?

Сумма арендных платежей изменилась на 57 600 (без НДС). Стоимость изменения ППА — это изменение обязательства без НДС и процентов: 57 600 – 2 254,57 = 55 345,43 руб.

Проверьте остатки на 01.10.2023. Сформируйте отчет Анализ субконто Основные средства в разделе Отчеты – Анализ субконто.

Проверьте остаток по арендному обязательству, используя отчет Оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.07 на дату изменения расчетов в разделе Отчеты – Оборотно-сальдовая ведомость по счету.

Долгосрочный договор

Собственнику гораздо удобнее сдать квартиру на долгий срок, чтобы не тратить время на частые поиски арендаторов и не терять деньги, пока она простаивает. Оберните это желание и в свою пользу тоже — предложите снять жилье на год и более на условиях снижения арендной платы.

Помимо этого, можно договориться внести всю сумму за полгода вперед. Этот вариант подойдет в том случае, если собственнику срочно нужна крупная сумма.

Анализ рынка аренды

Изучите аналогичные предложения о сдаче жилья в том районе, где вам приглянулась квартира. Просмотрите варианты такой же площади, с такими же удобствами, качеством ремонта, расположением и так далее. В этом вам помогут различные сервисы недвижимости.

Если вы видите, что цена в данных объявлениях ниже, смело используйте эти примеры в качестве аргумента для уменьшения ставки.

Образец уведомления о расторжении договора аренды

Если иное не предусмотрено договором аренды, уведомление о расторжении договора аренды нежилого помещения (или иного имущества) составляется в произвольной форме. В нем со ссылкой на нормы законодательства и положения договора указывается основание расторжения договора. Моментом внесудебного расторжения договора аренды в общем случае будет являться дата получения уведомления (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Потому факт уведомления противоположной стороны договора нужно подтвердить документально. К примеру, путем проставления отметки о получении уведомления на своем экземпляре или путем направления уведомления по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Также в уведомлении, если оно составляется арендодателем, можно напомнить об обязанности арендатора вернуть полученное ранее имущество с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

Приведем для уведомления арендатора о расторжении договора аренды образец его заполнения.

Также вам может пригодиться форма уведомления об увеличении арендной платы.

Расчет арендной платы в условиях ограничения привязки к иностранной валюте

— В прошлом году рынок коммерческой недвижимости постепенно, с той или иной степенью уверенности, переходил на фиксацию арендной платы в белорусских рублях. В настоящее время этот процесс завершился, и теперь все арендные договоры можно разделить на несколько групп.

Первая — с четким отражением оплаты в белорусских рублях. Это, в частности, договоры, в которых определена такая форма оплаты на период до 1 января 2024 года, когда, как многие надеются, будет снято ограничение на привязку к иностранной валюте, а также договоры, стороны которых предусмотрели оплату в белорусских рублях на весь срок действия данного запрета. В данном случае есть риск, связанный с колебанием курсов валют. При неправильной оценке дельты их изменений одна из сторон либо окажется в заведомо более невыгодном положении, либо станет инициировать переговоры с целью определить новый размер арендной платы.

Чтобы минимизировать связанные с возможным колебанием курсов последствия, некоторые участники рынка начали фиксировать размеры арендной платы на очень короткие периоды, пересогласовывая их на каждый квартал или даже на каждый месяц. Хотя сама по себе такая ситуация не самая лучшая. Есть постоянный риск, что если стороны не сумеют прийти к согласию, то фактически договор прекратит свое действие. И более того, отсутствие договоренности может стать основанием для выхода одной из сторон из договора без инициирования одностороннего отказа, который подразумевает соблюдение различных условий и определенные материальные издержки. Безусловно, эти обстоятельства в определенной степени сдерживают арендодателя от необоснованного повышения арендной платы, но также позволяют задействовать некоторые рычаги давления. Если у арендодателя возникает желание сменить арендатора, то он просто повышает ставки. В результате арендатор вынужден либо согласиться, либо покинуть данный объект.

Для сокращения таких рисков мы предлагаем ограничивать возможность одностороннего изменения арендной платы каким-то пределом. Речь может идти как о пределе одномоментного изменения, так и о пределе суммарных изменений за определенный период. Например, можно зафиксировать следующее положение: вне зависимости от фактического количества изменений арендной платы в одностороннем порядке суммарная дельта повышения не должна превышать отметку, допустим, 10% за календарный год.

Вторая группа — договоры со скрытой привязкой к иностранной валюте: арендная плата фиксируется в белорусских рублях, но при этом предусматриваются те либо иные условия, связанные с колебанием курсов. К примеру, прописывается, что в случае, когда курсовые изменения превышают определенную дельту, любая из сторон может инициировать процесс пересмотра арендной платы. Однако при подобных формулировках есть свои риски. Такие договоры могут расцениваться как косвенная привязка к иностранной валюте и вызывать вопросы со стороны госорганов.

Чуть проще ситуация с торговыми объектами. Здесь, помимо вышеуказанных, применяется также третья группа договоров — с привязкой арендной платы к обороту арендатора. Проблемные моменты, как правило, появляются из-за нечетких формулировок в отношении расчетной базы для арендной платы. На практике был кейс, когда в договоре предусматривалось, что арендная плата составляет определенный процент от дохода арендатора за платежный период.

При этом доход рассматривался как выручка за вычетом налогов и расходов на зарплату, коммунальные услуги и иных расходов, связанных с деятельностью арендатора. В результате размер дохода арендатора был занижен за счет вычета сумм расходов на курьерские, консультационные и иные услуги. Они запрашивались арендатором для осуществления своей деятельности. Однако насчет реальной необходимости таких услуг между арендодателем и арендатором возник спор.

Отсюда напрашивается вывод: чтобы избежать неоднозначных ситуаций, длительных переговоров, а возможно, и судебных разбирательств стоит сразу же предусмотреть в договоре четкую фиксацию полного перечня всех расходов, оказывающих влияние на определение дохода и, соответственно, на размер арендной платы.​​

Здесь существуют риски и для самого арендатора. На практике был кейс, когда договор предусматривал, что арендная плата рассчитывается как процент от чистого дохода арендатора на основании предоставляемых им отчетов, которые готовились накопительным итогом. При этом стороны договорились, что новый размер арендной платы определяется исходя из дельты чистого дохода между нынешним и прошлым месяцами. Все шло хорошо до того момента, пока арендатор на протяжении нескольких месяцев подряд не показал отрицательный чистый доход. Сначала арендная плата не взималась, а затем, после уменьшения отрицательной суммы и выхода на положительную динамику, арендодатель выставил счет. Однако оказалось, что чистого дохода у арендатора все еще нет, а оплачивать аренду он уже должен. Соответственно, было нужно идти или на переговоры, или в суд и доказывать, что арендная плата не подлежит уплате.

Таким образом, в договоре стоит очень четко закреплять, каким образом определяется арендная плата, когда она может не уплачиваться, а еще ­- порядок подготовки документов, на основании которых производятся ее расчеты.

В частности, арендодателю важно понимать, может ли он запрашивать дополнительные сведения или же возможен только внешний аудит, а также представлять, кем он будет проводиться. На практике до сих пор встречаются договоры, предусматривающие возможность проведения внешнего аудита, но только определенными компаниями, которые уже покинули рынок. В результате арендатор либо не предоставляет отчет в принципе, либо после запроса арендодателя о его предоставлении начинаются долгие переговоры об определении аудитора. А это затягивает срок получения информации.

Отражение в учете арендных платежей

Сформируйте регламентные операции в конце месяца (Операции – Закрытие месяца) после отражения документа Поступление (акт, накладная, УПД) вид операции с измененной суммой арендного платежа. PDF

Начисление амортизации в БУ

В настройках учетной политики установлено, что Начисление амортизации начинается — Со следующего месяца PDF , поэтому в октябре начисление амортизации осуществлялось в документе Изменение условий аренды, а регламентная операция Амортизация и износ основных средств не сформирует проводок.

В ноябре сумма амортизации рассчитается с учетом измененной стоимости ППА.

Признание арендных платежей в НУ

Проведите операцию Признание в НУ арендных платежей.

Для проверки признания в НУ арендных платежей сформируйте Справку-расчет Признание расходов по ОС, поступившим в аренду. PDF

Начисление процентных расходов

Для проверки суммы начисленных процентных расходов сформируйте Справку-расчет Начисление процентных расходов. PDF

Сумма начисленных процентов соответствует рассчитанной сумме в Изменение условий аренды.

Продолжение примера в статье Окончание аренды (у арендатора) без дисконтирования КОРП.

См. также:

Получите еще секретный бонус и полный доступ к справочной системе БухЭксперт8 на 8 дней бесплатно

Скачивать формы могут только подписчики журнала Вы подписчик? Войдите на сайт и скачивайте нужные формы Вы не подписчик? Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Также читайте:

Определение остатка обязательства по аренде и ППА

Уточним стоимость ППА, используя отчет Анализ субконто Основные средства на предшествующую дату изменения расчетов (30.09.2023) в разделе Отчеты – Анализ субконто.

Проверим остаток по арендному обязательству, используя отчет Оборотно-сальдовая ведомость по счету 76.07 на дату изменения расчетов в разделе Отчеты – Оборотно-сальдовая ведомость по счету.

При изменении условий договора одновременно изменится арендное обязательство и скорректируется стоимость ППА.

Возврат измененного объекта аренды

Достаточно часто споры возникают на стадии подготовки к прекращению договора. Не секрет, что многие арендаторы изменяют объекты, обустраивая их под свои нужды. Однако при прекращении действия договора может возникнуть вопрос: в каком виде и состоянии объект должен вернуться к арендодателю?

Формально ответ простой: объект должен быть возвращен в том же виде, что и получен, с учетом согласованных с арендодателем изменений. При этом стандартные положения, которые чаще всего содержатся в договорах, определяют порядок изменения объекта, а в случае нарушения этого порядка — предусматривают условие возврата объекта в состоянии до начала арендных отношений с учетом нормального естественного износа. Однако понятия такого износа в законодательстве нет.

Следовательно, мы даем рекомендацию: закреплять в договоре пределы допустимого естественного износа либо порядок его определения. В частности, можно предложить следующую формулировку: «под допустимым естественным износом подразумевается ухудшение состояния объекта, которое вызвано природно-климатическими факторами (в том числе речь о выцветании покрытия стен, пола и потолка под воздействием солнечных лучей), а также иные ухудшения объекта, которые не связаны с действиями либо бездействием арендатора».

Помимо этого, в договоре стоит закрепить дальнейшую судьбу отделимых и неотделимых улучшений объекта. Обычно применяется следующее правило: при выезде отделимые улучшения забирает с собой арендатор, а неотделимые остаются арендодателю. Подход вполне логичный, однако, как показывает практика, здесь тоже могут возникать споры.

Относительно внесенных изменений могут возникать спорные ситуации и другого плана. Еще один пример. С согласия арендодателя на объекте был проведен ремонт с незначительными перепланировками, которые не повлияли на возможность его использования по указанному в договоре назначению. Но в договоре было определено, что объект следовало возвратить в состоянии, в котором он был получен, без дефектов, либо в состоянии без дефектов, которое будет дополнительно письменно согласовано сторонами. А в случае отказа арендатора от проведения восстановительных работ предусматривалась выплата компенсации.

В связи с вынужденным досрочным расторжением договора этим положением и решил воспользоваться арендодатель. Несмотря на то, что объект находился в идеальных условиях, было выдвинуто требование привести объект в первоначальное состояние либо выплатить компенсацию. Таким образом, арендатор оказался перед выбором: провести соответствующие работы, выплатить компенсацию или идти в суд. А самое интересное было в другом: в том же договоре не предусматривалось, что после получения компенсации арендодатель должен вернуть объект в прежнее состояние. Иными словами, арендодатель мог просто получить дополнительные средства и распорядится ими по своему усмотрению.

Исходя из этого, мы рекомендуем предупредить возможные последствия при прекращении арендных отношений и закрепить в договоре формулировку: «объект должен быть возвращен в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального естественного износа (с уточнением, что подразумевается под этим износом) и согласованных арендодателем изменений, произведенных арендатором».

Как вариант, можно корректировать в рамках дополнительных соглашений характеристики объекта, который в данный момент находится в аренде, с учетом произведенных арендатором изменений. Предусмотренные согласования или корректировки ликвидируют риски арендатора относительно того, что в последний момент он будет вынужден проводить ремонтные работы.

Как расторгнуть договор аренды?

Условия расторжения договора аренды предусматриваются законом или договором.

Так, срочный договор аренды прекращается в общем случае по окончании срока его действия. Составлять какое-либо письмо о расторжении договора в этом случае не требуется. Уведомление понадобится, если такой договор будет расторгаться досрочно.

Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, арендатор или арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца. Данные сроки уведомления применяются, если иные сроки не установлены законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

ГК РФ предусмотрены случаи, когда договор аренды в судебном порядке может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора или арендодателя.

Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор, к примеру (ст. 619 ГК РФ):

• пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

• существенно ухудшает имущество;

• более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

• не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

При этом арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, например, когда (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

• переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра им имущества или проверки его исправности при заключении договора;

• арендодатель не производит обязательный капремонт имущества.

Обращаем внимание, что указанные выше обстоятельства расторжения договора в судебном порядке могут предусматриваться самим договором в качестве случаев, при которых обращение в суд не требуется. То есть достаточно будет лишь заявления одной из сторон договора.

Кстати, за досрочное расторжение договора аренды договором могут предусматриваться финансовые последствия (к примеру, удержание арендного депозита).

Независимо от того, планируется расторжение договора в добровольном или судебном порядке, сторона, инициировавшая расторжение, направляет противоположной стороне соответствующее письменное уведомление о расторжении договора аренды, образец которого приведем ниже.

Как оформить договор правильно

На рынке также используются договора аренды с гарантийными депозитами. В отношении таких условий складывается ситуация, во многом аналогичная той, что наблюдается с арендной платой.

В отдельную группу можно выделить договоры, в которых гарантийный депозит определен как фиксированная сумма в белорусских рублях вместо ранее указывавшейся суммы в иностранной валюте. В данном случае основной риск так же связан с колебанием курсов валют — насколько верно стороны заложили дельту возможного изменения курса при согласовании размера гарантийного депозита в белорусских рублях.

Законодательство не препятствует сторонам установить возможность пересмотра размера гарантийного депозита одновременно (с той же периодичностью) с пересмотром размера арендной платы. Однако, следует помнить, что как и в отношении арендной платы, в таком случае, стороны могут не достигнуть согласия. Хотя несогласование новой суммы гарантийного платежа не повлечет риска признания договора аренды прекратившимся.

В качестве альтернативы можно рассмотреть вариант фиксации размера гарантийного платежа через привязку к размеру арендной платы за определенный период (например, за 1 или 2 месяца аренды). При этом, в обоих случаях, следует помнить о необходимости четкого указания в договоре порядка и сроков внесения арендатором недостающей суммы при увеличении размера гарантийного депозита.

Ко второй группе относятся договоры, в которых размер гарантийного платежа по-прежнему указан в иностранной валюте. Формально гарантийный депозит не подпадает под требования законодательства об отвязке арендной платы от иностранной валюты. Однако для таких договоров также следует индивидуально оценивать риск трактовки государственными органами соответствующих положений как несоответствующих законодательству.

Ремонт и мебель

Если в квартире устаревшие отделка, интерьер, а некоторые элементы и вовсе в плохом состоянии, торговаться тоже стоит. В последнем случае речь об оторванных или грязных обоях, протертом диване и сломанных бытовых электроприборах. Все эти недостатки дают повод просить о снижении цены.

А еще вы можете предложить владельцу сделать косметический ремонт в счет оплаты аренды. То же самое касается замены испорченной мебели и других предметов, необходимых для комфортного проживания, наподобие микроволновки и холодильника.

Кроме того, стоит обратить внимание на состояние дома — обычно в старых панельках аренда дешевле. Этот довод станет дополнительным инструментом в переговорах с собственником.

На что обратить внимание, чтобы избежать проблем при прекращении договора

Отдельная группа споров связана с выходом из договора арендодателя либо арендатора путем одностороннего отказа. Для того, чтобы реализовать такое право, необходимо, чтобы оно было четко прописано в договоре. Но даже при наличии такого положения нередко возникает вопрос непосредственно о моменте возникновения такого права.

Допустим, в договоре указано, что право отказаться от него возникает по истечении 5 лет аренды, но с условием направления соответствующего уведомления за 6 месяцев. И здесь между двумя сторонами начинается спор: уведомление должно предоставляться за 6 месяцев до окончания этого 5-летнего периода или уже после него? Иначе говоря, является ли минимальный срок аренды равным 5 или 5 с половиной годам?

Сам по себе этот спор является следствием неоднозначной трактовки договора, а пути выхода из данного положения — договориться либо идти в суд. Но таких ситуаций лучше не допускать. Поэтому в договоре необходимо указать как срок возможного прекращения аренды, так и конкретный срок направления соответствующего уведомления.

Также стоит заметить: если односторонний отказ от договора привязан к каким-либо конкретным обстоятельствам, то необходимо точно понимать, каким образом эти обстоятельства можно подтвердить.

Опять же случай из практики. Было определено, что в случае одностороннего отказа от договора обеспечительный платеж возвращается только при подтверждении факта закрытия в определенный период представительства иностранной компании, для которой снимался офис. И здесь возник вопрос — какими документами подтверждается закрытие деятельности данного представительства? Прямой ответ в законодательстве отсутствовал, выходить из ситуации пришлось путем запроса о разъяснении позиции госорганов. Запрос позволил решить проблему. Но нужно понимать, что такой вариант может сработать не всегда.

Наконец, нужно акцентировать внимание на сроках, которые должны пройти от направления уведомления об одностороннем отказе до момента, когда договор прекратит свое действие. На рынке сложились стандартные условия: эти сроки составляют от одного месяца для небольших объектов, которые легко освободить, и до 6−9 месяцев для более сложных объектов, когда требуется длительная подготовка к прекращению деятельности и возврату арендованных помещений. Но это не более чем обычные, не подкрепленные нормами подходы.

Поэтому еще одна рекомендация — при заключении договора заранее оценить, сколько потребуется времени для освобождения площадей. Причем подстраховываться путем использования формулировок «либо иной срок» тоже стоит с осмотрительностью. «Иной срок» может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону. Следовательно, он должен конкретизироваться сторонами.

В заключение хотелось бы отметить, что всем участникам арендных отношений следует помнить о двух правилах — ограничивать свои ожидания и не рассчитывать, что всегда получится легко найти взаимопонимание, если спорная ситуация уже возникла. Определенную защиту от излишних конфликтов могут дать четко прописанные положения договоров.

Как нужно торговаться

Для начала стоит подготовить аргументы, которые помогут убедить собственника уменьшить арендную плату. Чем они весомее, тем больше шансов добиться желаемого. При этом в ходе диалога ни в коем случае не нужно требовать снизить ставку и указывать на возможные недостатки в грубой форме. К торгу следует подходить с позиции пользы как для себя, так и для владельца жилья. Аренда квартиры — это сотрудничество, и гораздо эффективнее, если оно взаимовыгодное.

Подобрать квартиру для аренды>>

Наталья Савкина отмечает, что поручить переговоры всегда можно риелтору: он в том числе сделает аналитику базы города о средней цены аренды, подготовит страховку и отработает с собственником момент уменьшения ставки за счет качественного подбора нанимателей.

Читайте также: Арендная плата: как определить и выставить адекватную стоимость аренды квартиры

Письмо арендодателю о снижении арендной платы

Информационное письмо о снижении арендной платы не имеет унифицированной формы, поэтому составляется оно в произвольном виде. Письмо о снижении арендной платы подписывается руководителем организации, выступающей в качестве арендатора, и заверяется печатью (при ее наличии). Такое письмо лучше:

• или направить арендодателю по почте с описью вложения и уведомлением о вручении;

• или вручить лично под подпись руководителю организации, выступающей арендодателем, или ее уполномоченному представителю.

Письмо о снижении арендной платы может выглядеть следующим образом.

Скачивать формы могут только подписчики журнала

Вы подписчик?

Войдите на сайт и скачивайте нужные формы

Вы не подписчик?

Попробуйте все возможности подписки. Бесплатно на 2 дня

Также читайте:

ИМПОРТ ИЗ СТРАН ЕАЭС: заполняем заявление о ввозе

«МОБИЛЬНЫЕ» РАСХОДЫ: как правильно учесть

Страховка квартиры для аренды

Еще один способ договориться об уменьшении ставки — предложить застраховать арендное жилье за свой счет (страховка поможет получить компенсацию, если с квартирой что-то случится). Таким образом вы не только освободите владельца жилья от лишних трат и хлопот, но еще и покажете себя как благонадежный квартиросъемщик.

Невозможно использовать арендуемый объект

Есть ситуации, когда по той либо иной причине объект невозможно использовать некоторое время, поэтому возникает вопрос — а нужно ли за этот период вносить арендную плату?

В частности, для отдельных арендаторов имеет существенное значение наличие коммунальных услуг: скажем, для кафе важно регулярное электро- и водоснабжение. Поэтому в случае возникновения перебоев с ними арендатор может отказаться от оплаты за данный период. Но тут нужно понимать, что значит «существенное ухудшение условий пользования объектом», которое может стать основанием для требования об уменьшении арендной платы. Четких правовых норм на этот счет нет. Соответственно, определить, что такое существенные либо несущественные условия использования объекта должны сами стороны договора. Одновременно желательно определиться и со способами подтверждения фактов невозможности использования объекта.

При возникновении конфликта рассчитывать на документальное оформление таких фактов двумя сторонами договора не приходится. Поэтому важно предусмотреть механизм подтверждения в одностороннем порядке­ — с привлечением свидетелей либо каким-то другим способом. Но упускать из вида этот вопрос нельзя. Иначе доказать факты существенного нарушения условий пользования объектом арендатор не сможет.

В то же время, аналогичные споры могут быть связаны и с необходимостью проведения текущего ремонта. Когда обязанность по его проведению лежит на арендаторе, он заинтересован организовать свою деятельность так, чтобы ремонт ей не мешал. Однако если эта обязанность лежит на арендодателе, то арендатор может сослаться на временные препятствия для работы и заявить о необходимости снижения за данный период арендной платы.

В отношении арендатора есть свои нюансы. При возникновении какой-либо конфликтной ситуации арендодатель может использовать определенные рычаги давления, особенно если он является обслуживающей организацией, имеет доступ к инженерным сетям объекта и может временно приостанавливать, к примеру, подачу электричества.

Случай из практики: стороны не договорились о повышении размера арендной платы, после чего начались «внезапные» перебои с электричеством — сначала краткие, а потом уже долгосрочного характера, что мешало деятельности арендатора. Таким образом, перед арендатором возник выбор: либо искать новый объект, либо пойти на условия арендодателя, либо решать вопрос в судебном порядке.

Избежать подобных проблем возможно путем указания в договоре четкого перечня случаев, когда не будет уплачиваться арендная плата. Скажем, следует определить предельно допустимое количество часов отсутствия поставок электроэнергии, воды, других коммунальных услуг в течение дня. Это станет препятствием для тех или иных злоупотреблений. С другой стороны, возвращаясь к вопросу о снижении арендной платы за время осуществления ремонтных работ, желательно в том же договоре определить условия и порядок согласования их проведения, а также — порядок уведомления о таких работах в случаях, когда их сроки напрямую не зависят от арендодателя (к примеру, в ситуации с плановыми проверками и испытаниями инженерных сетей). Своевременное уведомление дает возможность арендатору откорректировать свою деятельность и поможет предупредить споры.