Передача и возврат помещения
Зачастую арендодатели начинают искать нового арендатора еще до момента освобождения площадки прежним арендатором. В итоге договор аренды может быть подписан задолго до фактической передачи помещения новому арендатору.
Для того чтобы избежать начала начисления арендной платы за период до момента получения ключей от помещения, укажите в договоре дату передачи помещения вам.
Аренные каникулы
Арендные каникулы – это период времени с даты заключения договора аренды до начала ведения коммерческой деятельности. То есть это некий срок на подготовку помещения – ремонт, установку оборудования, завоз товара и т.д. Срок арендных каникул зависит от количества дней, необходимых для подготовки помещения к началу коммерческой деятельности.
При согласовании с арендодателем условий договора обязательно оцените состояние помещения и необходимость проведения в нем ремонтных работ. Если вы будете делать ремонт, обязательно попросите у арендодателя арендные каникулы, так как их, конечно же, не предложат в безусловном порядке.
Состояние помещения при приеме в аренду и возврате арендодателю
В соответствующем разделе договора аренды арендодатель может детально описать помещение, его общее состояние, а также имеющееся в нем оборудование и состояние этого оборудования. Это идеальный вариант для арендатора, поскольку он заранее будет знать, какими будут затраты на ремонт или дополнительное оборудование, если таковые потребуются.
Либо арендодатель может обойтись формулировкой: арендодатель обязуется передать арендатору помещение в состоянии как есть. В этом случае подразумевается, что арендодатель передает помещение в текущем состоянии.
Однако в период между подписанием договора и приемом помещения с помещением могут произойти изменения. Формулировка как есть не защитит арендатора в случаях, когда, например, арендодатель не захочет передавать кондиционер, на который вы рассчитывали.
Случай из практики
В одном очень крупном и известном ТЦ сотрудник, обслуживающий клининговую машинку, которая ездит по ТЦ и моет полы, не справился с управлением и врезался в витрину, в результате чего та разбилась. Помещение стало непригодно к ведению в нем коммерческой деятельности.
Договор аренды подписан. Помещение еще не передано арендатору. Вопрос: кто платит за ремонт? В положениях договора аренды было определено, что помещение передается в состоянии как есть. По этой причине арендодатель ремонтировать разбитую витрину не был обязан. Возник спор между арендодателем и арендатором.
Если бы в договоре аренды было прописано, что арендодатель передает арендатору помещение с исправной витриной, то вопрос о том, кто должен оплатить ремонт, не возник бы.
Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций
Обезопасить себя от непредвиденных ситуаций очень просто – опишите в договоре аренды максимально подробно фактическое состояние помещения, вплоть до состояния стен, потолков, витрин и т.д.
Арендодатель будет обязан передать вам помещение в указанные сроки именно в том состоянии, которое вы описали в договоре.
Проверка правомочий контрагента
В соответствии со ст. 54.1 Налогового кодекса РФ при выборе нового/незнакомого контрагента рекомендуется соблюдать должную осмотрительность, что подразумевает под собой использование налогоплательщиком всех доступных ему возможностей и инструментов для получения и проверки информации о контрагенте на предмет его благонадежности.
Таким образом, перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости обязательно нужно проверить правоустанавливающие документы вашего будущего арендодателя на предмет действительности юридического лица, а также документы на право собственности, чтобы убедиться, что будущий арендодатель действительно вправе распоряжаться указанным имуществом.
Есть ли у арендодателя проблемы с налоговой или, например, проходит ли он сейчас процедуру банкротства? Эти вопросы нужно выяснить до момента подписания договора.
Какие документы необходимо запросить?
- Если объект недвижимого имущества находится в общей долевой собственности – запросите Соглашение о порядке пользования недвижимым имуществом, находящимся в общедолевой собственности.
- Если объект недвижимости находится в залоге у банка – запросите согласие залогодержателя, то есть банка, на заключение договора аренды.
Договор субаренды по сути своей мало чем отличается от договора аренды, однако имеется ряд особенностей. Чтобы минимизировать риски, перед заключением договора субаренды запросите у арендодателя необходимые документы.
Полезные ссылки для поиска информации о контрагенте
При поиске информации о контрагенте в интернете можно воспользоваться следующими сайтами:
Прочие условия
Разграничение зон эксплуатационной ответственности сторон
Очень часто арендодатели стараются максимально переложить ответственность на арендатора. Аргументируется это просто – ведь на текущий момент именно арендатор занимает помещение. Значит, он за всем и следит. Но это не совсем так. Например, арендатор не обязан следить за центральным водопроводом или выполнять капитальный ремонт в помещении.
Для того чтобы избежать излишней ответственности и затрат, заранее проговорите с арендодателем и обязательно зафиксируйте в своем договоре, за что отвечаете вы, а что будет являться зоной ответственности вашего арендодателя.
Условия аренды коммерческой недвижимости
Заранее уточните у арендодателя, предоставляют ли вам место на фасаде для размещения рекламной вывески. Важный момент – получение согласования с государственными и муниципальными органами на размещение рекламной конструкции. Уточните у арендодателя, есть ли у него согласование. Если необходимого согласования нет, учтите, что власти города могут попросить демонтировать вашу рекламную вывеску.
Размещение рекламы
Немаловажным моментом является электропитание световой вывески. На практике я сталкивалась с ситуацией, в которой стороны не учли подключение вывески к системе электропитания здания.
При установке вывески обнаружилось, что провода электропитания не протянуты к месту монтажа. Арендатору пришлось оплачивать дополнительные работы по прокладке кабеля от щитка электропитания через все здание ТЦ к своей вывеске. А ведь эти расходы, естественно, не были предусмотрены бюджетом арендатора.
Для того чтобы сократить свои расходы в данной статье затрат, попросите вашего арендодателя дописать его обязанность не только предоставить вам возможность размещения вашего рекламного материала на выделенном участке фасада, но и обеспечить возможность подключения вывесок на фасаде к системе электропитания здания.
Стоимость и подрядчики
Достаточно часто при аренде помещения в торговом центре арендодатели навязывают арендаторам выполнение каких-либо работ, причем эти работы обязательно должны быть выполнены подрядчиками арендодателя.
Есть несколько возможных объяснений такого требования:
- Вернее, это уже устоявшаяся практика.
- Когда мы ведем переговоры об аренде торговой площади в торговом центре, мы обязательно поднимаем вопрос о стоимости работ подрядчиков этого ТЦ.
Как правило, предварительное обсуждение стоимости работ подрядчиков – до момента заключения договора аренды торговой площади – реально помогает снизить расценки. Пусть не в 3–5 раз, но хотя бы до приемлемых для арендатора уровней.
Расторжение договора
Расторжение – это одна из важнейших статей любого договора аренды коммерческой недвижимости. В нюансах условий расторжения необходимо разбираться, чтобы обезопасить себя и свой магазин или бизнес от неожиданных и неприятных последствий.
Расторжение бывает судебным или внесудебным.
Расторжение договора по суду возможно на основании ст. 619 ГК РФ и ст. 620 ГК РФ. С условиями данных статей вы можете ознакомиться по ссылкам.
И если с условиями расторжения договора в судебном порядке все более-менее понятно, то вот внесудебное расторжение вызывает массу вопросов: какие именно условия расторжения прописать в договоре и как сделать так, чтобы не остаться должным арендодателю еще многие годы? Об этом поговорим чуть ниже.
Retail.ru
Внесудебное расторжение договора аренды
Внесудебное расторжение договора аренды – это такое расторжение, которое происходит на основании пунктов самого договора аренды без обращения в суд.
Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя
Применяется в случаях, когда в договоре аренды указано право арендодателя расторгнуть договор с уведомлением арендатора за определенное количество дней, при этом арендатор условия договора не нарушал. На рынке аренды коммерческой недвижимости такое условие называется коротко – свободный выход арендодателя.
Арендодатель обязательно внесет в договор аренды свое право на односторонний выход из договора. И в лучшем случае пропишет положение об уведомлении вас о таком расторжении за 1–2 месяца.
Предложение повышения арендной платы
Как только найдется другой арендатор, который предложит ставку арендной платы на 5–10–15% больше, вы рискуете получить от арендодателя письмо с предложением повысить вашу ставку арендной платы до предложенной другим арендатором либо покинуть помещение.
Расторжение договора аренды арендодателем в связи с нарушением арендатором данного договора
Данное право дается арендодателю в безусловном порядке абсолютно в любом договоре аренды. Недобросовестные арендодатели прописывают общие размытые формулировки, например, за любое нарушение договора. Настоятельно советую избегать таких фраз, т.к. именно подобные формулировки несут для арендатора наибольший риск, ведь расторгнуть договор можно будет абсолютно за любое нарушение, даже если вы недоплатили одну копейку.
Однако есть общепризнанные пункты, в соответствии с которыми арендодатель сможет расторгнуть договор:
- Попросите арендодателя дать время на исправление допущенного нарушения.
- Если не исправите – пусть арендодатель направляет уведомление о расторжении.
Таким образом вы защитите себя от случайных ошибок – например, когда забыли вовремя оплатить аренду или отправили необходимые документы, которые потерялись на почте.
Укажите срок, который должен пройти с момента получения от арендодателя уведомления о расторжении договора до выезда из помещения. Для этого рассчитайте, сколько вам реально потребуется времени, чтобы освободить помещение.
Обратите внимание! Как правило, при расторжении договора по нарушениям со стороны арендатора депозит остается у арендодателя в качестве штрафа.
Одностороннее внесудебное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Свободный выход арендатора – это такое право расторжения договора аренды, при котором арендатор может расторгнуть договор аренды по собственному желанию, без объяснения причин и наличия нарушений со стороны арендодателя.
Срок расторжения договора по инициативе арендатора без нарушений договора арендодателем может быть различным, это вопрос переговоров и договоренностей. Как правило, арендодатели просят срок с запасом, чтобы найти в это время нового арендатора и не терять денежный поток.
В среднем согласовывают уведомление за 30–60 дней. Однако, если площадка большая, арендодатель может потребовать уведомление, например, за 120 календарных дней.
Конечно, арендодателям не нравится, когда у них нет свободного выхода из договора, а у арендатора такое право есть. Поэтому многие настаивают на включении в договор моратория. Мораторий – это запрет на расторжение в течение какого-либо времени. Как правило, этот срок равен 1–2 первым годам аренды.
При расторжении договора по инициативе арендатора – обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.
Расторжение договора аренды арендатором в связи с нарушением арендодателем данного договора
Разберем общую практику рынка и посмотрим, что же такое должен сделать или не сделать арендодатель, чтобы арендатор имел право на расторжение договора в короткие сроки.
То есть вы не можете пользоваться арендованным помещением.
Важно! Такими недостатками могут быть только те, которые вам не были известны заранее, еще до подписания договора. Доказывать такие случаи достаточно сложно, поэтому внимательно изучайте описание помещения в договоре аренды, а также требуйте подробного описания помещения в акте приема-передачи.
Важно! Проведение капитального ремонта всегда является обязанностью арендодателя. А вот текущий ремонт проводит арендатор. Однако вы можете по своему желанию провести не только текущий ремонт, но и капитальный, согласовав свои действия и соответствующие издержки с арендодателем.
Например, по причинам, не связанным с арендатором, случился пожар. В таком случае вы просто не можете пользоваться помещением.
Вы можете определить в договоре самые разные сроки уведомления о расторжении. Как правило, это зависит от площади помещения, вашей логистики и возможности быстрого выезда из помещения. Для случаев, описанных выше, разумными можно считать сроки расторжения с уведомлением за 7–14 календарных дней.
При расторжении договора в связи с нарушением арендодателем условий договора обеспечительный платеж всегда подлежит возврату арендатору. Обязательно проверьте наличие этого положения в договоре.
Расторжение договора по соглашению сторон
Самый простой и безболезненный способ расторгнуть договор – стороны расходятся полюбовно, не имея претензий друг к другу. Такое тоже случается, хотя и крайне редко.
Andrew Angelov/shutterstock
Авансовым платежом называют досрочную оплату арендной платы за первый месяц аренды. Как правило, арендодатели просят оплатить авансовый платеж при заключении договора аренды.
В случае, если передача помещения для проведения строительно-монтажных работ состоится не в дату подписания договора аренды, попросите привязать дату оплаты авансового платежа к дате приема вами помещения, чтобы не «замораживать» свои деньги у арендодателя.
Обеспечительный платеж или депозит
Под депозитом или обеспечительным платежом подразумевается некая сумма, которая предоставляется арендатором арендодателю в качестве гарантии выполнения арендатором ряда обязательств по договору. Как правило, сумма депозита устанавливается сторонами в размере одной или двух ежемесячных арендных плат.
Какие обязательства арендатора перед арендодателем покрывает депозит?
Чтобы обезопасить себя от зачета обеспечительного платежа, во-первых, необходимо строго соблюдать платежную дисциплину. То есть необходимо платить аренду вовремя. Во-вторых, попробуйте договориться с арендодателем – попросите добавить в пункт договора о зачете денежных средств из обеспечительного платежа положение, согласно которому арендодатель должен вас уведомить о том, что денежные средства в счет оплаты аренды не поступили в должный срок, а также дать несколько дней для исправления ситуации. Таким образом вы успеете провести пропущенный платеж, а арендодатель не зачтет деньги из вашего депозита.
Обязательно проверьте «судьбу» депозита при расторжении договора аренды. По общему правилу рынка аренды коммерческой недвижимости, депозит остается у арендодателя в качестве штрафа при расторжении договора по вине арендатора. Во всех остальных случаях депозит подлежит возврату арендатору. Более подробно читайте в разделе «Расторжение».
Hanohiki/shutterstock
Нередко существенно уменьшить арендную плату за землю удается, скорректировав вид разрешенного использования (ВРИ) участка.
ВРИ участка оказывает непосредственное влияние на размер арендной платы, поскольку служит основным ценообразующим фактором при кадастровой оценке земли (в Москве и многих других регионах арендная плата производна от кадастровой стоимости), учитывается при расчете арендной платы по специальным формулам (например, в виде коэффициента Кд в областной формуле), а также определяет применимость льготных режимов.
О некорректности присвоенного участку ВРИ можно говорить в ситуации, когда он не соответствует назначению законно построенных на нем объектов недвижимости или его формулировка не определена по действующей Классификации и в связи с этим допускает различные толкования.
К завышению арендной платы может также приводить так называемый «смешанный ВРИ», включающий различные, в том числе дорогостоящие (с точки зрения определения земельных платежей) виды использования, которые при этом не реализуются в полной мере арендатором в его хозяйственной деятельности.
Такая ситуация крайне актуальна для Москвы, где исторически участкам, предоставляемым в аренду под производство, присваивались смешанные ВРИ, включающие помимо производства также торговлю или офисы. Следствие – кратное увеличение кадастровой стоимости участка (которая в разы ниже для земель исключительно производственного назначения) и, соответственно, рассчитываемой исходя из нее арендной платы. Более того, такая ситуация может приводить к включению расположенных на участке объектов недвижимости в перечень облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости.
Изменение ВРИ участка для целей уменьшения арендной платы может быть целесообразным также в ситуации, когда на различных частях участка расположены объекты различного назначения (например, производственный цех и торговый центр), с проведением предварительного раздела участка для разнопрофильных объектов. Аналогично, если на участке имеется свободная от застройки территория, такую территорию можно выделить и установить для нее наиболее «дешевый» ВРИ из предусмотренных ПЗЗ.
Наличие препятствий в использовании участка
В отдельных случаях имеются основания для приостановления арендатором внесения арендных платежей за участок и возврата уже произведенных.
О наличии таких оснований можно говорить в ситуации, когда арендатор не может полноценно использовать земельный участок или его часть по целевому назначению. Например, лишен возможности приступить к строительству запланированного объекта из-за незаконного отказа госоргана в выдаче разрешительной документации.
В рамках земельно-градостроительного аудита юристами «Два М» выявляются все возможные и наиболее эффективные способы снижения нагрузки по аренде, а также другим земельным и имущественным платежам в бюджет и разрабатывается организационно-дорожная карта их реализации.
Для получения коммерческого предложения по снижению арендной платы за участок оставьте заявку с указанием его кадастрового номера.
Для получения квалифицированных юридических услуг вы можете воспользоваться любым удобным способом
Когда вы откроете только что полученный от вашего будущего арендодателя договор аренды, вы, скорее всего, увидите в нем целый раздел с перечнем нарушений со стороны арендатора – то есть с вашей стороны. И штрафы. Много штрафов и других способов вас наказать. Таким образом арендодатель старается защитить свою собственность от ненадлежащего использования. Не скрою: зачастую перегибая палку и выходя за рамки разумного.
В свою очередь, раздел о нарушениях со стороны арендодателя – очень редкое явление в договоре коммерческой аренды. По понятным причинам арендодатели не любят включать какие-либо пункты, которые могут быть потенциально им невыгодны.
Давайте разберемся, за какие же нарушения штрафуют арендаторов и что нужно постараться включить в ответственность арендодателя.
В разделе «Ответственность арендатора» могут быть описаны следующие нарушения и штрафы.
Как правило, ответственность арендодателя приходится отстаивать в несколько попыток. Для арендодателя необходимость заплатить штраф арендатору – это по меньшей мере странно. Справедливости ради замечу, что поводов платить штраф у арендодателя действительно немного:
Наличие у участка статуса «ограниченный в обороте»
На федеральном уровне установлены основные принципы определения арендной платы, в соответствии с которыми должна определяться арендная плата за публичные участки на территории всей страны. Суть одного из принципов состоит в том, что за участок, который невозможно выкупить в связи с его ограниченностью в обороте, нельзя требовать арендную плату выше, чем размер земельного налога, который платил бы выкупивший его собственник.
Другими словами, если участок ограничен в обороте (например, входит в зону строительства автомобильной дороги либо иного объекта транспорта или находится в береговой полосе водного объекта), у арендатора имеются все основания для уменьшения арендной платы за участок до размера земельного налога.
Сопровождение юристами Правового центра «Два М» одного из судебных дел в сфере оптимизации земельных платежей (№ А41-91996/2019) позволило в 2020 году снизить арендную плату за участок, расположенный в Подмосковье и рассчитанный местной администрацией по областной формуле, до размера земельного налога, сократив размер годовой арендной платы более чем в 5 раз.
Предмет договора
Если предмет договора не определен – договор не считается заключенным.
Что необходимо прописать, чтобы предмет договора был определен:
Договор является краткосрочным, если он заключается на срок менее одного года – например, на 360 дней.
Договор является долгосрочным, если заключается на срок от 1 года. Долгосрочный договор аренды коммерческой недвижимости подлежит государственной регистрации в Росреестре. Без госрегистрации такой договор не является действительным.
Краткосрочный договор аренды, в отличие от долгосрочного, не нужно регистрировать. Соответственно, вы экономите на издержках, связанных с регистрацией. По истечении краткосрочного договора любая из сторон будет иметь право отказаться от пролонгации. Однако есть и обратная сторона – вы, не отработав в помещении и года, можете быть вынуждены искать другое помещение.
При долгосрочном договоре у арендатора будет больше уверенности, что он сможет проработать в арендуемом помещении гораздо дольше, поскольку вопрос о пролонгации такого договора возникает позже. Естественно, за исключением случаев, когда в договоре аренды оговорено право арендодателя на односторонний выход по уведомлению.
Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход – разбираем ниже в разделе «Расторжение».
Необходимо учитывать дополнительные затраты при регистрации: оплату государственной пошлины, подготовку технического плана (в случае отсутствия такового у арендодателя). Кроме того, нужно учитывать, что все последующие документы, связанные с договором, – например, дополнительное соглашение о снижении ставки арендной платы – также будут подлежать государственной регистрации. Как правило, такие расходы стороны делят пополам.
Существует еще и такой вариант определения срока договора – договор на неопределенный срок. Главный риск такого договора – возможность выхода из договора как у арендатора, так и у арендодателя, с уведомлением за три месяца. То есть при договоре на неопределенный срок у обеих сторон автоматически появляется право выхода.
Чем для арендатора опасен пункт о праве арендодателя на односторонний выход? Разбираем это ниже в разделе «Расторжение».
Проверьте, какой вид коммерческой деятельности разрешен в договоре аренды. Другими словами, как именно вы имеете право использовать арендуемое помещение – например, в качестве магазина, склада или офиса.
Зачастую арендодатели накладывают штрафные санкции за смену разрешенного использования без их на то согласия. При подписании проверьте, чтобы назначение помещения, указанное в договоре аренды, соответствовало вашим целям.
Fizkes/shutterstock
Арендная плата состоит из нескольких частей. В большинстве случаев это фиксированный платеж за помещение и коммунальные платежи.
Не все коммунальные платежи подлежат возмещению арендатором арендодателю. По общей практике рынка аренды, арендатор возмещает следующие затраты:
Также арендатор будет должен компенсировать арендодателю расходы на вывоз ТБО и телекоммуникационные услуги, если арендодатель самостоятельно заключил договор с соответствующими сервисными компаниями/операторами.
Обязательно проверьте пункт на наличие скрытых платежей. Недобросовестные арендодатели могут включить в коммунальные платежи арендатора не только капремонт, но даже и налоги за владение нежилым помещением.
Индексация арендной платы возможна не чаще одного раза в год. Обязательно укажите в договоре аренды дату первой индексации, периодичность последующих и предельный процент / предельную сумму увеличения ставки арендной платы.
По общей практике рынка, допустимая индексация составляет 5–7% от ставки за предыдущий год.
Обязательно оговаривайте с арендодателем конкретные сроки индексации и ее разумные предельные размеры.
Таких случаев масса, и они, к сожалению, происходят регулярно.
Ко мне обратился предприниматель с просьбой проверить договор аренды. Основной запрос был: имеет ли арендодатель право повысить арендную плату в два раза?
В процессе изучения договора аренды мы выяснили, что в положении об индексации было прописано право арендодателя индексировать ставку арендной платы не чаще, чем раз в год. Предельный размер индексации при этом не был определен. Конкретные даты индексации также не были определены.
В какой-то момент арендодатель нашел более выгодного арендатора на помещение, которое арендовал мой клиент, и для смены арендатора проиндексировал арендную плату в два раза!
Внимательно изучите положение договора об индексации. Зачастую арендодатели вносят в этот пункт размытые формулировки, которые в целом соответствуют положениям ГК РФ (ст. 614 п. 3) и не противоречат законодательству с формальной точки зрения. Однако на практике может оказаться, что арендодатель, например, будет иметь право на увеличение арендной платы без ограничений и в любой момент в течение года после заключения договора.
Наличие ошибок при определении кадастровой стоимости
Снизить арендную плату за землю в регионах, где она рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (например, в Москве), может помочь выявление и исправление методологических ошибок, нередко допускаемых бюджетными учреждениями при определении кадастровой стоимости.
Например, в рамках проведения государственной кадастровой оценки ГБУ может определить земельный участок в неверную оценочную группу/подгруппу (часто причиной является неоднозначность формулировки ВРИ участка). Это влечет применение к участку в дальнейшем ненадлежащей математической модели расчета кадастровой стоимости.
Такие ошибки, в конечном счете, могут приводить к многократному завышению кадастровой стоимости участка и, соответственно, завышению зависящей от нее арендной платы.
Правильность расчета арендной платы
Публичным образованием, к собственности которого относится земельный участок, могут быть установлены льготные ставки арендной платы, применимые к осуществляемой арендатором на участке хозяйственной деятельности.
Например, в Москве размер арендной платы за участки, предоставленные для размещения большей части коммерческих объектов, составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка. Однако, для ряда промышленных производств, технопарков, объектов рекреационного профиля, объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и ряда других предусмотрены пониженные ставки по аренде земли. А в ряде случаев арендная плата имеет символический размер.
Необходимо понимать, что льготные ставки аренды ДГИ Москвы (как и другие распорядители публичных земель) не применяет по собственной инициативе. Для уменьшения арендной платы за участок арендатору необходимо обращаться в уполномоченный орган с соответствующим заявлением и обосновывающей применимость льготной ставки документацией.
Для некоторых видов деятельности (например, недропользование, размещение объектов электроэнергетики, трубопроводов, линий связи и др.) в соответствии с п. 4 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ применению подлежат ставки арендной платы для федеральных земель. При этом не имеет значения, в собственности какого публичного образования находится участок и какой порядок расчета арендной платы за землю в таком публичном образовании утвержден. Однако, на практике многие региональные и муниципальные публичные образования данную норму земельного законодательства игнорируют, что приводит к завышению арендной платы.
В отдельных регионах России расчет арендной платы за публичные земельные участки осуществляется с применением специальных многокомпонентных формул.
Например, формула расчета арендной платы за землю в Подмосковье учитывает категорию, местоположение, площадь участка, а также осуществляемый на участке вид деятельности. Соответствующие коэффициенты устанавливаются различными подзаконными актами, в том числе принимаемыми областью ежегодно.
На практике местные администрации, выступающие в роли арендодателей муниципальной земли, нередко допускают ошибки в применении коэффициентов расчета арендной платы. Чаще всего это происходит по причине неверной квалификации эксплуатируемой арендатором на участке недвижимости. Например, объект для хранения изготовленной продукции (являющийся неотъемлемой частью производственного комплекса) госорган может необоснованно квалифицировать в качестве самостоятельного объекта коммерческого назначения, применяя повышенную ставку аренды.
Встречаются случаи применения коэффициента вида деятельности (Кд), установленного «для иных объектов коммерческого назначения» вместо подлежащего применению (более низкого) Кд, предусмотренного для размещения объектов того или иного профиля (объекты связи, рекреации и т. д.). Судебная практика подтверждает, что схожие ошибки допускаются публичными образованиями Ленинградской, Иркутской области и других регионов.
Подобные ошибки нередко приводят к многократному завышению арендной платы за участок и значительным переплатам со стороны арендатора.
Проверка расчета арендной платы с помощью грамотного юриста может позволить выявить потенциально возможные ошибки и снизить размер арендной платы, а также осуществить возврат переплаты по аренде за последние три года (с учета применения срока исковой давности).
Изменение арендной платы по договору аренды земельного участка
Подборка наиболее важных документов по запросу Изменение арендной платы по договору аренды земельного участка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Подборка судебных решений за 2022 год: Статья 36 "Градостроительный регламент" Градостроительного кодекса РФ"Таким образом, актом, изменяющим вид разрешенного использования земельного участка, не может автоматически изменяться размер арендной платы, поскольку вопросы платы за пользование землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, при наличии действующего договора аренды, разрешаются в ином порядке, в соответствии с условиями заключенного договора и требованиями действующего законодательства. При этом все изменения условий договора должны носить письменный характер, с указанием правовых оснований таких изменений, что позволяло бы другой стороне правоотношений иметь возможность на защиту своих прав в судебном порядке."
"Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ(ред. от 25.12.2023)(с изм. и доп., вступ. в силу с 05.01.2024)18. В случае, если после заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется его перераспределение в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 39.27 настоящего Кодекса, внесение изменений в указанный договор аренды, в том числе в части изменения размера арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется при наличии соглашения, указанного в пункте 2.1 статьи 39.27 настоящего Кодекса.
