Государственная регистрация договора аренды

Отсутствие договора аренды несет риски как для квартиранта, так и для собственника жилья. Какие именно — рассказываем вместе с экспертами

В России свыше 90% арендного жилья находится в теневом секторе и сдается без заключения официальных договоров. По словам юристов, одна из основных причин этого — нежелание собственников.

Чтобы легально сдавать квартиру, арендодатель должен платить налог 13% НДФЛ как физлицо. Снизить налоговую нагрузку можно, открыв ИП или став самозанятым. В таком случае налог на доход ИП составит 6%, а у самозанятого — 4% (6% — если он будет сдавать жилье юридическому лицу), напомнила специалист юридической компании Интерцессия Анастасия Чумак.

Причины отсутствия договоров аренды

Из этого следует, что арендодатели попросту не хотят платить налог, даже если он представляет собой незначительную сумму, — согласна юрист.

Кроме того, в случае легальной аренды издержки в виде налоговых платежей могут повысить арендную плату, что снижает привлекательность квартиры. Плюс банальное положение вещей — все так снимают — превращает сдачу без официальных договоров в норму, добавила эксперт.

Однако серая аренда несет в себе риски как для арендатора, так и для собственника недвижимости. В случае аренды без договора участники сделки могут полагаться исключительно на порядочность друг друга. Но любые договоренности на словах не имеют юридической силы.

Виды договоров найма

Договоры найма бывают нескольких видов: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и дольше). Как правило, собственники заключают договор в простой письменной форме сроком на 11 месяцев с возможностью пролонгации и повышения платы, так как договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным лишь с этого момента. Краткосрочный договор признается заключенным с момента его подписания и госрегистрации не требует.

Риски для арендатора жилья

Рассмотрим основные риски аренды жилья для квартиранта без заключения договора.

Без определенного срока проживания

Основной такой риск, по словам экспертов, связан с неопределенностью срока проживания. Например, хозяин квартиры в любой момент может повысить плату или попросить квартиранта съехать уже завтра. То есть при отсутствии договора наниматель никак не будет защищен от такого развития событий и ему придется съехать, — приводит пример руководитель направления юридической фирмы Рустам Курмаев и партнеры Артур Аванесян.

Договор аренды как защита

Договор аренды квартиры играет ключевую роль в защите интересов арендатора. Он позволяет избежать неприятных ситуаций, связанных с неопределенностью условий проживания.

Уведомление о прекращении договора

Договор аренды содержит не только сроки действия, но и информацию о том, какой из сторон и каким образом может прекратить договор. Это позволяет наймодателю уведомить арендатора о необходимости освободить жилье заранее, чтобы избежать финансовых потерь со стороны арендатора.

Неустойка за нарушение условий

В договоре аренды можно прописать условия о неустойке в случае нарушения сроков уведомления об окончании договора. Это дает дополнительные гарантии арендатору и заставляет наймодателя соблюдать условия договора.

Проблемы с возвратом залога

Договор аренды подробно регулирует условия возврата залога арендатору при выезде из квартиры. Это исключает возможность отказа в возврате залога по необоснованным причинам со стороны арендодателя.

Риски при отсутствии договора

Повышение стоимости аренды

Без договора аренды арендодатель имеет возможность увеличивать стоимость аренды в любое время. Это может привести к финансовым неудобствам для арендатора, поэтому заключение договора защищает его от произвольного повышения стоимости найма.

Появление внезапного собственника

Отсутствие договора аренды может привести к ситуации, когда наступает внезапный собственник, который требует освободить жилое помещение. Это создает неопределенность и сложности для арендатора, который может оказаться вынужденным искать новое жилье в кратчайшие сроки.

Ремонт за счет арендатора

Без заключенного договора аренды арендатор может столкнуться с ситуацией, когда ему предлагается снять квартиру за сниженную цену, но за свой счет провести ремонт. Это создает дополнительные финансовые и временные затраты для арендатора и может привести к потере жилья в будущем.

Если в договоре пункт о ремонте и условиях его проведения не прописан, квартиранту придется съехать. Чтобы избежать подобных проблем, важно четко прописывать в договоре все условия и порядок досрочного расторжения договора найма, а также права и обязанности как арендаторов, так и арендодателей. При ремонте рекомендуется составить отдельное приложение, в котором будут описаны все сроки, смета расходов и ответственность сторон.

Риски для владельца квартиры

Сдача квартиры в аренду без заключения договора несет риски и для самого владельца.

Проблемы с оплатой

Одним из основных рисков для владельца являются проблемы с оплатой арендной платы. В случае отсутствия договора жильцы могут не платить аренду, продолжая проживать в квартире. Это может затянуться на несколько месяцев, и владелец останется без денег и возможности заселить новых жильцов.

Внезапный отъезд

Еще один риск связан с возможным внезапным отъездом квартиранта до окончания срока аренды, без предупреждения или оплаты. Эти проблемы можно избежать, заключив договор найма, который защитит вас как владельца.

Субаренда

Сдача квартиры без заключения договора также открывает риск субаренды, когда жильцы сдают квартиру третьим лицам. Это может привести к аренде посуточно или с другими нарушениями, что также влечет за собой неприятные последствия и вопросы со стороны органов правопорядка.

Чтобы обезопасить себя как владельца квартиры, важно заключать договор аренды и четко прописывать все условия и права сторон. Только так можно избежать потенциальных рисков и конфликтов.

Сама субаренда не запрещена, но только с согласия хозяина. По закону арендатор имеет право пересдать жилплощадь, только если на то имеется письменное разрешение собственника квартиры. Оно может быть оформлено как отдельный документ или в виде приложения к договору найма, — пояснила Оксана Полякова. Если арендатор нарушил это условие, то собственник имеет право расторгнуть договор найма, выселить арендатора и всех поднанимателей и даже взыскать штраф, добавила эксперт.

Порча имущества

То же самое касается домашних животных, против пребывания которых часто выступают собственники, продолжил эксперт. Стороны на словах могут договориться, что домашние питомцы не могут проживать в съемном жилье. Но уже в момент выезда жильцов и принятия квартиры собственник обнаруживает испорченный когтями пол и ободранный диван, — приводит возможную ситуацию юрист. Избежать этого помог бы договор, где прописано о таком запрете и возможных санкциях. Например, о необходимости сделать ремонт или купить мебель за счет нарушившего обязательства квартиранта, добавил он.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом РБК-Недвижимость

Сегодня расскажем, как платить налог за сдачу квартиры в аренду в 2024 году, можно ли его уменьшить, какие существуют процентные ставки и почему уплата налога — наиболее выгодный путь для арендодателя.

Нужно ли платить налог с аренды квартиры

Граждане Российской Федерации обязаны декларировать большую часть доходов и с них уплачивать налог. К таким доходам, в том числе, относится сдача квартиры в аренду. То есть предоставление своей жилплощади в возмездное пользование подлежит налогообложению.

Существует популярный миф, что при заключении договора на 11 месяцев арендодатель может не платить налог при сдаче квартиры. Это не так. Короткий договор дает право собственнику не регистрировать договор в Росреестре, и не более того. Но без уплаты налогов не обойтись.

На следующей таблице представлены способы уплаты НДФЛ за аренду:

Обращайтесь к нашим экспертам, и мы поможем вам задекларировать доход и уплатить НДФЛ с аренды квартиры. Мы проверим документы, за два дня заполним декларацию 3-НДФЛ и предоставим вам в формате pdf и xml.

Сдача жилого помещения физическим лицом

Первый способ — платить налог на сдачу недвижимости как обычное физическое лицо.

Если собственник получает от квартирантов арендную плату, ему необходимо оформить сдачу квартиры в аренду, задекларировать доход через налоговую и уплатить НДФЛ.

Налогообложение аренды квартиры у физического лица осуществляется по окончании налогового периода, то есть на следующий год после получения дохода. Если жилая недвижимость сдается в 2023 г., значит подоходный налог нужно уплатить в 2024 г.

НДФЛ со сдачи квартиры для физического лица — 13% от годовой арендной платы.

Сначала заполняется бланк декларации 3-НДФЛ, который надо до 30 апреля передать в налоговую инспекцию по месту основной регистрации, а затем уплачивается сумма, рассчитанная с годового дохода.

Арендодателю/наймодателю нужно быть готовым внести сразу сумму, равную полуторамесячной арендной плате, и даже чуть более.

Документы в инспекцию можно отправить по почте заказным письмом с описью вложения, отнести лично в ИФНС, переслать через онлайн-сервис «Налогия» или через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.

Алексеев по договору найма сдает свою квартиру в Москве за 150 тыс. рублей в месяц. Каждый год ему приходится отчитываться перед налоговой службой. Давайте посчитаем, сколько налога ему придется уплатить за сдачу квартиры: 100 000 х 12 = 1 800 000 — годовая арендная плата. 1 800 000 х 13% = 234 000 рублей — к уплате.

УСН для ИП

Второй способ — платить налог на доход от аренды как индивидуальный предприниматель. В отличие от НДФЛ, который оплачивается один раз в год по окончании налогового периода, платежи по УСН придется осуществлять каждый квартал. Но декларирование дохода, то есть подача декларации 3-НДФЛ, осуществляется в те же сроки — до 30 апреля следующего года.

НДФЛ со сдачи квартиры в аренду для ИП на упрощенной системе налогообложения — 6% от годовой арендной платы.

С одной стороны, этот способ более привлекателен, чем уплата НДФЛ физическим лицом. Но нужно не забывать, что, во-первых, необходимо получить статус ИП — а это дополнительные расходы, и, во-вторых, придется уплачивать обязательные взносы.

Причем страховые взносы платятся вне зависимости от наличия или отсутствия дохода. И если вы оформите ИП, а жилье не будет сдаваться, или между квартирантами у вас возникнет несколько месяцев простоя, взносы платить все равно придется.

Алексеев оформил ИП и решил официально сдать квартиру — с уплатой всех начислений. Как рассчитать налог, если ежемесячные поступления составляют 150 тыс. рублей в месяц: 150 000 х 12 = 1 800 000 — арендная плата за год. 1 200 000 х 6% = 108 000 рублей — к уплате.

Дополнительно ИП Алексеев должен уплатить 1% на превышение, если годовой доход от сдачи квартиры больше 300 тыс. рублей. Это еще 15 тыс. рублей. Страховые взносы считать не будем, так как ИП без работников может снизить налог на сумму взносов.

В итоге ИП Алексеев будет платить налог при сдаче квартиры 123 тыс. рублей. Это значительно меньше, чем НДФЛ, который мы показали в примере выше (234 тыс. рублей).

Патентная система налогообложения

Третий способ, чтобы заплатить налог на сдаваемую квартиру — использовать патент.

Индивидуальный предприниматель может купить патент на определенный вид предпринимательской деятельности. Например, на сдачу жилья в наём. Патент выдается на срок 6-12 месяцев.

В отличие от УСН, 6-процентным налогом облагается не фактический доход, а его предполагаемая сумма. Планируемый доход и стоимость патента зависят от месторасположения и площади объекта недвижимости, и могут значительно отличаться в Москве и регионах.

ИП Алексеев купил патент, чтобы за 150 тыс. рублей в месяц сдавать квартиру площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников — с уплатой всех начислений. Стоимость патента на сдачу в аренду квартиры такой площади в этом районе Москвы — 72 тыс. рублей.

Итого ИП Алексеев будет ежегодно платить 87 тыс. рублей.

Определить, сколько будет стоить патент, можно на сайте ФНС в разделе Расчет стоимости патента.

Обратите внимание! Залоговая сумма, которую наниматель оставляет для покрытия возможного ущерба, и которая возвращается нанимателю при окончании договорных отношений, в расчете налога не участвует.

Для самозанятых

Четвертый способ — получить статус самозанятого. В этом случае НДФЛ еще меньше.

Если жилая недвижимость сдается самозанятым в аренду физическому лицу, то налог считается по ставке 4%, а если юридическому — 6%.

Налог на профессиональный доход можно снизить за счет налогового вычета в размере 10 тыс. рублей. До тех пор, пока налоговый вычет за аренду квартиры не будет исчерпан, самозанятый платит 3% при взаимоотношении с физлицом, и 4% — за сдачу квартиры юридическому лицу.

Существует ограничение по максимальной сумме дохода в год — она не должна превышать 2,4 млн рублей. Только в этом случае можно использовать НПД. Еще одно условие: для такого вида налогообложения сдавать можно только квартиры, комнаты и другую жилую недвижимость. Сдача коммерческих помещений — офисов, апартаментов, складов и т.п. — в список разрешенных видов деятельности для самозанятых не включена.

Самозанятые не декларируют свой доход, то есть не заполняют декларацию при сдаче недвижимости в аренду. Также они не платят страховые взносы.

Зарегистрировать статус самозанятого очень просто — через приложение «Мой налог». Там же будет автоматически начисляться налог, который необходимо оплачивать ежемесячно.

При сдаче квартиры нужно знать, чем грозит уклонение от налогов, как работает система штрафов и почему декларирование такого вида налогов выгодно для арендодателя. Кроме того, что это единственно правильная и законная схема получения дохода, расскажем о ее преимуществах.

Виды налоговых вычетов

Как выгоднее заплатить налог за аренду

Подведем итог наших расчетов. Мы рассмотрели один и тот же пример, когда за 150 тыс. рублей в месяц сдается квартира площадью 70 м2 в Москве в районе Печатников. Месторасположение и площадь важны для определения стоимости патента.

Какой налог будет платить арендодатель за сдачу квартиры в зависимости от способа уплаты:

Размер годового налога

ИП на УСН

ИП на патенте

Как видите, самый выгодный способ сдачи в аренду жилого помещения — получить статус самозанятого. В этом случае при использовании налогового вычета ставка налога составит 3 или 4 процента.

Что будет, если не платить налог

Прежде всего, это налоговое нарушение. Если ФНС узнает о том, что собственник сдает недвижимость и не отчисляет налоги с этого дохода, ему будет выставлена вся сумма долга за последние три года. И это еще не все. Дополнительно придется оплатить штраф в размере 20% от долга.

Если нарушитель проигнорирует указание налоговой службы и не выплатит долг, ФНС подаст на него в суд. Итогом могут стать пустые банковские счета, с которых спишут все долги, и арест недвижимости.

На первый взгляд кажется, что можно легко избежать внимания налогового органа. Это не так. Информация о том, что кто-то нелегально сдает жилье и не платит налог, может поступить от соседей, от управляющей компании или ТСЖ. Этой информацией может заинтересоваться участковый инспектор полиции и передать ее в налоговую инспекцию.

Доказать факт нарушения несложно — инспекция может запросить банковские выписки со счетов собственника и обнаружить регулярные поступления от конкретного лица. Завершить процесс расследования и выставить собственнику весь неуплаченный налог со сдачи квартиры в аренду — дело техники.

Чтобы избежать штрафов со стороны ФНС, обращайтесь к нашим экспертам: мы поможем вам задекларировать доход, рассчитаем налоги, в течение двух дней мы заполним декларацию и самостоятельно отправим в вашу ИФНС.

Заполним декларацию 3-НДФЛ за вас

Заполните самостоятельно декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета в интуитивном конструкторе

Наш эксперт проверит ваши документы, заполнит за вас декларацию 3-НДФЛ для налогового вычета и самостоятельно отправит ее в ИФНС

Аренда или наём — как правильно?

Существует два вида временного владения и пользования или временного пользование имуществом — по арендному договору и по договору найма (ст. 606 ГК РФ).

Договор имущественного найма заключается между двумя физическими лицами (ст. 671 п. 1 ГК РФ), а также в том случае, если физическое лицо снимает жилье у юридического лица. Несмотря на привычный термин «аренда», применять его в этом случае нельзя.

Арендный договор оформляется в том случае, если арендатором выступает юридическое лицо (ст. 671 п. 2 ГК РФ). И не важно, у кого организация снимает жилье — у частного лица или такого же юридического — договор между ними считается арендным.

Взаимоотношения по арендному договору регулируются гл. 34 ГК РФ, а по договору найма — гл. 35 ГК РФ.

Если договор заключается на год и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило относится как к договору найма, так и к аренде.

Договор аренды квартиры и договор найма практически идентичны. Различие только в терминологии:

Также есть различия, на которые указывает Гражданский кодекс:

По сроку действия договора: если в арендном он не указан, то договор считается бессрочным и действует до момента расторжения. Если срок действия договора не указан при найме, то максимальный срок составляет 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).

По составу жильцов: в арендуемом жилье не указываются конкретные лица, так как недвижимость может использоваться как временная служебная жилплощадь, и жильцы могут меняться. В наемном жилье могут проживать только лица, указанные в договоре найма и их несовершеннолетние дети (ст. 677, 679 и 680 ГК РФ). Пускать других людей для проживания можно только с разрешения наймодателя.

Частые вопросы

Нужно ли платить налог, если сдаешь квартиру на 11 мес. и не регистрируешь договор в Росреестре?

Да. Любой доход, в том числе полученный за краткосрочную аренду, необходимо декларировать. Заполните декларацию 3-НДФЛ, и до 30 апреля следующего года передайте ее в ИФНС по месту постоянной регистрации. Срок уплаты налога — до 15 июля.

Зарабатываю на сдаче жилья в аренду. Сколько процентов налог?

Размер зависит от вашего статуса. Если вы физическое лицо, то НДФЛ при сдаче квартиры рассчитывается в декларации. Он составит 13% от годового дохода с аренды.

Сдаю квартиру как самозанятый. До какого числа нужно заполнить декларацию?

Самозанятые лица не декларируют доход и не подают декларацию. Все обязательные платежи посчитает специальное приложение «Мой налог», в котором вы зарегистрировались как самозанятый.

Заключение эксперта

Платить налог на сдачу квартиры в аренду в 2024 году — обязанность, а не добровольный выбор. Мы рассказали, чем грозит игнорирование этой обязанностью, что стоит предусмотреть, какие существуют способы снизить размер выплаты. Будьте аккуратны при налогообложении собственности, если заключаете договор с квартиросъемщиками!

Многие собственники квартир заключают договор аренды, а если быть точнее — коммерческого найма жилья, на 11 месяцев. Почему сложилась такая практика и освобождает ли это арендодателя от необходимости платить налоги (спойлер: нет) — поговорим в этой статье.

Что даёт заключение договора аренды на 11 месяцев

В первую очередь стоит разграничить понятия «аренда» и «найм». В законодательстве под первым понимается предоставление помещения во временное пользование юридическому лицу. Если квартиру снимает физлицо, то заключается договор коммерческого найма жилья.

При этом в повседневной речи чаще всего используют именно слово «аренда» даже в контексте ситуаций, когда один человек сдаёт квартиру, комнату или дом другому. В статье мы будем говорить именно о договоре найма жилых помещений.

Итак, в России заключение договора найма на срок, не превышающий 11 месяцев или 364 дня, является распространённой практикой, которая связана с юридическими особенностями оформления таких правоотношений.

По закону, если такое соглашение оформляется на срок не менее года, то оно подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 51 ГК РФ). Соответственно, если вы заключаете договор на меньший срок, то есть на 11 месяцев или 364 дня и меньше, то его не нужно регистрировать в Росреестре — собирать документы для МФЦ, платить госпошлину.

После окончания действия соглашения достаточно просто подписать документ с новым сроком. Собственно, на этом все различия между договором на 11 месяцев и на срок более одного года заканчиваются.

Да, ведь заключение договора аренды на 11 месяцев не освобождает владельца квартиры от обязанности уплаты налогов. Доходы от сдачи жилья внаём подлежат налогообложению независимо от срока действия соглашения.

Ошибочно считать, что при отсутствии регистрации договора аренды налоговые органы не узнают о факте сокрытия таких доходов.

ФНС может выяснить, что собственник не платит налог на доход от сдачи квартиры в аренду различными способами:

Больше информации в наших статьях:

Таким образом, заключение договора аренды на 11 месяцев может помочь избежать сложностей, связанных с его регистрацией, расторжением и перезаключением, но никоим образом не повлияет на вашу обязанность платить налоги.

Ёмкий и полный проект договора, который будет учитывать все нюансы и защитит как собственника, так и арендатора, помогут составить профессиональные юристы . Также будет приложен чек-лист описи имущества.

Документы можно составить и подписать онлайн — никаких лишних поездок или траты времени на показе. Все правки собственник и арендатор смогут обсуждать в чате сервиса .

Чтобы узаконить отношения между квартирным хозяином и жильцом, в большинстве случаев достаточно простого письменного договора. Не существует даже утвержденной формы такого документа — как правило, стороны используют шаблон, составленный риелтором или размещенный в интернете.

Но есть случаи, когда в обязательном порядке должен быть зарегистрирован официально. Разбираемся, когда это необходимо и что будет в случае нарушения.

Зачем регистрировать договор аренды

Основной смысл такой регистрации — защита прав нанимателя: возникает гарантия, что объект недвижимости не будет передан другому человеку. Делается это в случае, когда арендные отношения носят длительный характер — от года и больше. Именно поэтому в сложившейся практике стороны обычно заключают договор на 11 месяцев: его необязательно регистрировать. Что выгоднее: сдавать квартиру посуточно или на долгий срок — можно узнать .

Второй фактор: облегчение работы налоговой службы, которой приходится работать с обращениями соседей и обиженных жильцов, а также проводить контрольные мероприятия. Как ФНС узнает, что хозяин арендной недвижимости не платит налоги с дохода, можно прочитать .

Регистрация же договора приводит к появлению в отметки об обременении — ФНС без проблем может получить эту информацию. Какие варианты уплаты налогов есть для собственника, мы подробно рассказали в этой статье.

Как грамотно сдать квартиру: ответы на популярные вопросы

Ниже — короткое и полезное видео, где эксперт Домклик отвечает на самые популярные вопросы о том, как грамотно сдать квартиру.

Какие договоры аренды подлежат обязательной регистрации

Помимо отношений долгосрочной аренды (на год и более) между физическими лицами, договор необходимо зарегистрировать в целом ряде случаев. Их перечень с соответствующими законодательными основаниями выглядит следующим образом:

В некоторых случаях необходимо также регистрировать договоры аренды, , безвозмездного пользования в отношении земельного участка, но это скорее исключения из общего правила — их перечень устанавливается федеральными законами (статья 26 Земельного кодекса РФ).

Как происходит государственная регистрация договора аренды

В случаях, когда это необходимо, договор аренды регистрируется в , и в появляется соответствующая отметка о наличии обременения. Сделать это можно, как обратившись в территориальный орган Росреестра напрямую, так и через многофункциональный центр (МФЦ).

Отправить документы на регистрацию в Росреестр можно через сайт ведомства. Во этом случае понадобится электронная подпись каждой из сторон. Стандартный срок регистрации договора аренды между физическими лицами — не позднее 5 рабочих дней.

Важно не забыть о сроках подачи документов: заявление о государственной регистрации договора аренды подаётся в орган регистрации прав не позднее чем через месяц со дня его заключения.

Какие документы нужны для госрегистрации договора аренды

Необходимый пакет бумаг зависит от юридического статуса сторон сделки, например для юрлица и ИП есть дополнительные требования. Можно выделить несколько категорий необходимых документов:

Для ИП и физических лиц:

Для индивидуальных предпринимателей и физлиц, которые сдают в аренду ипотечную недвижимость, потребуется еще и соответствующее согласие банка. Кроме того, для обеих этих категорий заявителей, если они приобрели недвижимость в браке, нужно заверенное у согласие второй половины на аренду или же решение суда о разделе имущества, подтверждающее право на распоряжение объектом.

Юридическим лицам (в дополнение к единому для всех категорий заявителей списку) потребуется предоставить:

Если заявление оформляет представитель, нужна еще и нотариальная доверенность. Такая ситуация встречается довольно часто: например, от лица собственника (физлица или ИП) действует нанятый им риелтор. Как проверить доверенность, мы рассказали .

Обратите внимание, на помещение в залоге обязательно требуется письменное согласие банка на сдачу объекта недвижимости в аренду.

Срок действия

Период времени, на который заключен договор аренды, прописывается в самом документе. Если срок не указан, контракт считается заключенным на 5 лет. В случае, когда установлен определенный период действия, например два года, по его завершении отношения прекращаются. Если в планах сторон их продолжить, нужно будет составить новый договор или подписать дополнительное соглашение.

Почему могут отказать

Если предоставлены все необходимые документы, оформленные должным образом, в регистрации договора аренды не откажут. Но есть распространенные недочеты, на основании которых заявление могут и не удовлетворить. Это, например:

Во всех этих случаях Росреестр извещает заявителя о том, что регистрация приостановлена либо в ней полностью отказано. Это может быть письменное уведомление, сообщение в личном кабинете на сайте, звонок или СМС от специалиста.

Если же предоставлен полный пакет документов и они оформлены без недочетов, регистратор в течение пяти дней вносит в ЕГРН соответствующую запись и ставит отметку о регистрации на договоре аренды.

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Такая ситуация чаще всего связана с изменениями цен на недвижимость. В случае бума спроса собственник может захотеть повысить ставку аренды, и, напротив, когда при стагнации рынка наниматель заинтересован сократить свои расходы.

Порядок изменений в этих случаях прямо зависит от того, что прописано в договоре. Как правило, требуется согласие обеих сторон, но может быть предусмотрено и иное:

Нужно ли регистрировать заново договор, если в него внесены изменения? Смотря что считать изменениями. Когда меняется предмет договора, то есть недвижимость или её часть под сдачу в наём — например, сдавалась одна комната, а теперь арендатору предложена другая — документ придётся снова регистрировать, если прежний документ проходил регистрацию. Это, по сути, новый договор.

Если договор остаётся прежним, но меняется, например, ставка арендной платы (и эта возможность в договоре прописана), то допустимо обойтись допсоглашением — согласно п.1 статьи 452 ГК РФ этот документ необязательно регистрировать. Напомним, что договор, составленный на срок менее года, вообще не нужно регистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть договор аренды

По закону разорвать отношения между нанимателем и собственником можно тремя способами:

Право на одностороннее расторжение договора (ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ) чаще всего содержится в заключительных разделах документа либо в пункте о неисполнении нанимателем своих обязанностей. Если такой опции не предусмотрено, стороны обычно стараются договориться об условиях (ч. 1 ст. 450 ГК РФ).

Например, если инициатива исходит от арендатора, владелец недвижимости может согласиться на при условии времени на поиск замены, а может быть, на переоформление договора и заключение допсоглашения на новых условиях с прежним жильцом.

Если же договориться не получается, инициатор разрыва обращается в суд. Как правило, это происходит в случае неразрешимых противоречий, например:

Чтобы расторгнуть договор по суду, сначала нужно предложить второй стороне оформить договор о расторжении (ч. 2 ст. 452 ГК РФ). Такое предложение отправляется заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, срок его действия — 30 дней, если в письме не указано иное.

Если предложение не принято в означенный срок либо адресат ответил отказом, можно отправляться в суд. На этом этапе на руках должны быть доказательства нарушений (экспертиза об аварийности, справка МЧС о разрушении недвижимости и т. д.).

В какой суд обращаться, зависит от статуса истца — споры физических лиц рассматривает суд общей юрисдикции, юридических — арбитражный. Судебное решение вступает в силу через месяц, если оно не было обжаловано, и, если оно предполагает расторжение договора, его отправляют в Росреестр.

Быстро найти надёжного арендатора поможет . Мы возьмём на себя всю работу с объявлением и приведём проверенных жильцов. Что вы получаете:

Консультацию со специалистом. Вы расскажете о вашем жилье, а мы — о сервисе и выгодном для вас размере арендной платы.

Подготовку объявления и его продвижение. Мы грамотно составим объявление, разместим его на сервисах по аренде и начнём продвижение.

Обработку входящих звонков. Мы будем отвечать на звонки, отбирать подходящих жильцов и планировать просмотры.

Проект договора от профессиональных юристов. К моменту выбора арендатора наши юристы подготовят проект договора, который можно подписать онлайн. Документ покрывает основные риски, его удобно заполнять и подписывать с жильцом в личном кабинете на Домклик. Также прилагается чек-лист для описи имущества. Саму опись тоже можно составить, дополняя фотографиями, и подписать онлайн.