условия аренды недвижимости должны быть обязательно зафиксированы в договоре. Но что делать, если нужно переиграть «железные» правила? Например, повысить плату за жильё или изменить срок сдачи. Разбираемся, как юридически правильно оформить изменение договора аренды недвижимого имущества
Одностороннее увеличение арендной платы
Изменение арендной платы в одностороннем порядке – это действие, в процессе которого одна сторона, например арендодатель, меняет условия договора без предварительного согласования с другой стороной. Изначально право повышения стоимости принадлежит собственнику жилья. Довольно редко таким правом наделяется и арендатор, и это скорее исключение. Хотя стоит отметить, что законом это не запрещено. Сегодня мы рассмотрим ситуацию с позиции собственника недвижимости.
Сдавайте квартиру легко с Яндекс Арендой
Берём на себя сдачу квартиры полностью. А вы будете получать деньги на карту всегда вовремя, даже если жилец задержит оплату.
Оставьте номер телефона — и мы расскажем больше.
Что такое периодичность изменений?
На периодичности изменений стоит остановиться чуть более подробно. Размер арендной платы по соглашению сторон не должен изменяться чаще раза в год, если это не предусмотрено заранее, в процессе подписания договора. Хотя стоит отметить, позиция Высшего Арбитражного суда в данном вопросе такова, что повышать стоимость чаще раза в год незаконно в случае твёрдых сумм, но делается исключение для процентного способа подсчёта. Если в договоре закреплён только механизм расчёта арендной платы (процент), то вычисляемая в таком порядке сумма может меняться в любой момент. Это не считается изменением размера арендной платы и не нарушает оговоренных условий. Есть и другая сторона. Оговорка «если иное не предусмотрено договором» означает, что в соглашении допустимо установить запрет на пересмотр размера арендной платы даже в течение всего срока аренды помещения.
Дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения об изменении суммы арендной платы
к договору аренды №
Общество с ограниченной ответственностью “Бета”, с одной стороны, и в дальнейшем “Арендатор”, с другой стороны, совместно именуемые “Стороны”, заключили настоящ
1. Изменить размер арендной платы по Договору аренды № в отношении имущества – – на условиях настоящего Дополнительного соглашения (далее соответственно – арендная плата и имущество).
. Стороны согласовали размер арендной платы с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения: 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в месяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)
с момента заключения настоящего Дополнительного соглашения в следующей редакции:
3.1. Арендная плата устанавливается в общей сумме 120 000 000 (Сто двадцать миллионов) руб. в меяц, включая НДС в размере 20 000 000 (Двадцать миллионов)
. Настоящее Дополнительное соглашение заключено в кземплярах, обладающих одинаковой юридической силой, по одному для каждой из Сторон (и один – для органа регистрации прав)
. Настоящее Дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством РФ. Обязанность представить Дополнительное соглашение на государственную регистрацию несет
. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Дополнительным соглашением, Стороны будут руководствоваться Договором аренды и действующим законодательством
. Настоящее Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора аренды
АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Увеличение арендной платы в одностороннем порядке
Первое, что необходимо сделать, – это уведомить вторую сторону об изменениях в договоре. Желательно не менее чем за месяц до вступления изменений в силу; но существует и поправка, обязующая арендатора начать выплачивать новую стоимость с момента получения уведомления. Вопрос спорный даже в юридической среде. Этот пункт тоже стоит внести в договор аренды недвижимости. Если способ уведомления об изменениях в условиях договора не определён заранее, это возможно сделать следующим образом:
Лучше всего заранее согласовать в договоре способ получения уведомления об изменении размера арендной платы. А ещё, если это необходимо, перечень документов, которые нужно приложить для подтверждения необходимости данного действия. Так как, если в договоре устанавливаются конкретные случаи, которые могут повлиять на решение о повышении стоимости ренты, нужны подтвердить их наступление.
Как мы уже упоминали, обычно прописывается возможность изменять арендную плату не чаще раза в год. Но при составлении соглашения можно изменить этот пункт в сторону увеличения времени.
Согласно п. 4 ст. 421 ГК, разрешается указать в договоре, что изменение условий возможно только при наступлении определённых случаев. Это позволит арендатору защитить своё право и не дать арендодателю злоупотребить своим. Выше мы затрагивали эту тему и сейчас остановимся на ней подробнее. Основанием для изменения твёрдой суммы арендной платы могут быть:
К примеру, сформулировать это в соглашении можно подобным образом: «Условия договора могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке, если индекс потребительских цен на услуги, установленный Госкомстатом России, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего года превысит определённый процент».
Предел изменения устанавливается как в виде твёрдой суммы (пример: увеличение на 5000 руб.), так и в виде процента. Если стороны не предусмотрели подобные ограничения, собственник волен сам определять сумму.
Как правило, предприниматели не покупают, а снимают помещение для ведения бизнеса. При этом составляется договор аренды. Обычно он является долговременным. В процессе длительного времени может возникнуть необходимость в изменении условий. В этом случае составляется дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения. Образец его вы можете посмотреть на нашем сайте.
Можно ли внести изменения?
Законами не возбраняется внесение изменений. При этом составляется допсоглашение. Интересно, что нормативные акты не содержат требования к этому документу. Правила его оформления определяются на основании положений ГК. Изменения вносятся при исполнении этих условий:
Что делать, если одна из сторон не соглашается с внесением корректировок? Имеет смысл решить проблему через суд.
Какие изменения можно вносить?
Изменить можно практически любое положение договора. Все зависит от пожеланий сторон. К примеру, менять допускается эти пункты:
Допсоглашение составляется и тогда, когда возникает необходимость в продлении договора.
Нужно ли обращаться в госорганы?
В постановлении Президиума ВАС №11680/08 от 27 января 2009 года указано, что изменения в договоре, который прошел госрегистрацию, также нужно регистрировать. Если процедура необходима, допсоглашение будет действительно только после госрегистрации. Не нужно регистрировать:
Порядок регистрации допсоглашения такой же, что и при регистрации основного договора.
Образец
К договору аренды нежилого помещения №8877 от 2 июля 2020 года
1 ноября 2020 года
ООО «Площадь», именуемое «Арендодатель», в лице руководителя Иванова И. Л., работающего на основании Устава, и ООО «Стройка», именуемое «Арендатор», в лице руководителя Зайцева Д. Д., действующего на базе Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили допсоглашение №33 к договору аренды №8877 от 2 июля 2020 года о следующем:
1. Поменять пункт 1.2 на эту редакцию: размер арендной платы с 1 декабря 2020 года составляет 40 000 руб.
2. Настоящее допсоглашение №33 вступает в силу с даты подписания.
3. В остальном оставить положения договора №8877 без изменений.
4. Настоящее допсоглашение оформлено в 2 экземплярах (по одному на каждую Сторону).
Арендодатель:
Иванов И. Л.
ООО «Площадь»
Подпись
Арендатор:
Зайцев Д. Д.
ООО «Стройка»
Подпись
Как составить дополнительное соглашение к договору аренды
Любой договор рано или поздно теряет свою актуальность. Растут цены, меняется арендодатель или добавляется арендатор — жизнь вносит свои коррективы. Для всех изменений существует дополнительное соглашение к договору аренды. Его заключают обе стороны по предварительной договорённости, а документ имеет такую же юридическую силу, как и основной договор. Рассказываем, как его составить.
Зачем нужно дополнительное соглашение
Дополнительное соглашение к договору аренды необходимо в том случае, когда стороны сделки хотят поменять условия, изложенные в основном документе. Распространены следующие причины:
Как правильно составить и оформить
Для начала выясняем, что именно требуется скорректировать в основном договоре. Стороны должны прийти к общему знаменателю. Внесённые изменения не должны противоречить первоначальному документу, поскольку в случае спора суд примет во внимание исходные договорённости.
Дополнительное соглашение к договору аренды должно включать в себя следующие пункты:
Описывать нововведения надо чётко, чтобы в будущем не возникло разночтений ни у одной из сторон. Не забудьте указать, что остальные положения договора остаются без изменений.
Датой вступления договора в силу может быть день подписания или конкретное число в будущем. В конце соглашения обязательно добавьте такую фразу: «Настоящее дополнительное соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу».
Перед подписанием не поленитесь ещё пару раз перечитать соглашение, проверьте, не противоречит ли какой-нибудь пункт условиям в договоре найма. Все пожелания должны быть облечены в чёткие формулировки и не вызывать вопросов. Ошибки тоже играют роль! Если в тексте будут помарки или опечатки, в спорной ситуации документ могут признать попросту недействительным. Можно обратиться к риелтору или юристу, если вы боитесь сделать ошибку или упустить какой-то нюанс. Но если квартира сдаётся с помощью сервиса Яндекс Аренда, то с составлением документа вам помогут менеджеры, а основной договор оформят профессиональные юристы.
В самом конце стороны ставят подписи и указывают расшифровку (ФИО полностью, написанное от руки).
Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения. В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию. Поэтому лучше уточнить требования заранее.
Подать документы может любая сторона: как собственник жилья, так и арендатор. Чтобы убедиться в подлинности предоставляемых бумаг, регистрирующее лицо вправе потребовать доказательства прав на собственность.
Точные сроки внесения изменений в Росреестре не регламентированы, но обычно процедура занимает примерно две недели. Проще всего подавать документы через МФЦ, однако в этом случае сроки увеличатся на 2–3 рабочих дня. Зато сотрудник центра подскажет, правильно ли оформлены бумаги, все ли нужные документы предоставлены. И не забудьте оплатить заранее госпошлину, это можно сделать в любом банке.
Сколько именно дополнительных соглашений к аренде было составлено — нигде не фиксируется. При долгосрочной аренде их накапливается очень много, поэтому важно бережно хранить все экземпляры.
Какие последствия вас ждут, если допсоглашение не зарегистрировано в Росреестре? В статье 452 ГК РФ указано: «Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из , иных правовых актов, договора или не вытекает иное». Обычаи в данном случае — это не предусмотренные законодательством, но сложившиеся и достаточно определённые в своём содержании правила поведения, которые применяются повсеместно. Например, это правила пользования общим домовым пространством.
Правда, в законодательстве не прописаны карательные меры в случае невыполнения, штрафа не будет. Обязанность регистрировать такое соглашение исключительно гражданско-правовая. Однако это не значит, что допсоглашение не будет иметь юридическую силу. Судебная практика последних лет показывает, что допсоглашение без регистрации учитывается.
Стороны обязаны соблюдать условия, прописанные в документе, даже если он не прошёл государственную регистрацию. Это подтверждает статья 434 ГК РФ: «Договор может быть заключён в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определённая форма».
Когда обе стороны исполняют условия зарегистрированного договора аренды, а изменения вносят без участия Росреестра, это не повлечёт принудительной отмены сделки. Однако если одна из сторон нарушит условия соглашения, то доказать правоту в суде будет нелегко.
Хотя в судебной практике существуют случаи признания допсоглашения без регистрации, это не значит, что ваш случай тоже попадёт в их число. Поэтому обязательно зарегистрируйте дополнительное соглашение, если в нём отражены изменения по фундаментальным условиям договора найма. Например, состав имущества или обязанности сторон. Иначе вас ждёт масса неприятностей в случае возникновения разногласий по исполнению основного договора.
Материал по теме
4 марта 2022
28 февраля 2022
Изменение договора при корректировке срока аренды
Если договор краткосрочный или бессрочный
Продлить краткосрочную аренду квартиры или договор, заключённый на неопределённый срок, не сложно. По , если жилец хочет продолжать снимать жильё и собственник не возражает, достаточно лишь сообщить ему о продлении. Если хозяин квартиры не планирует внести изменения в договор, то соглашение автоматически возобновляется. Дополнительного соглашения и новой регистрации в Росреестре не требуется. Но помните, что краткосрочный договор продлевается на тот же период, на какой уже был заключён изначально.
Так же продлевается аренда земельного участка. Если собственник земли — юридическое или физическое лицо, то договор пролонгируется автоматически. Чтобы скорректировать его, придётся оформить допсоглашение.
Но еслси собственник — муниципалитет, то после завершения срока аренды он вправе выставить освобождающийся участок земли на аукцион. Участвовать в торгах по новому не обязательно. Главное — успеть продлить срок аренды до того, как он истёк. Пролонгировать договор возможно не больше чем на три года, если успеть сделать это до 1 марта 2023 года. Главное — муниципалитет отказать в этом. Он обязан заключить допсоглашение в течение пяти дней.
Если договор долгосрочный
При длительном и срочном договоре аренды — от одного года до пяти лет — важно оформить новый договор или допсоглашение о пролонгации к старому. В документе обязательно указывают новый срок аренды. Причём можно сразу прописать, будет ли продление однократным или многократным. Но тут необходимо учитывать, что аренду продляют не более шести раз. Если пролонгация многократная, то ни одна из сторон расторгнуть договор раньше указанного срока в досудебном порядке.
Изменять договор аренды не имеет смысла, если надо внести лишь небольшие корректировки: прописать новые реквизиты, сроки, сумму арендной платы. Сделать это можно с помощью документа, который прилагается к договору, — дополнительного соглашения. Подписать его можно, только если и арендодатель, и арендатор согласны на новые условия. В более сложных случаях может потребоваться новый договор аренды или найма.
11 августа 2022
2 августа 2022
Как оформить изменение условий договора аренды
Съём жилой квартиры законодательно правильно называть наймом, так как договор подписывают только физические лица — наймодатель и наниматель. А вот договор аренды помещения могут заключить как физические, так и юридические лица — арендодатель и арендатор. В этом материале мы рассказываем о съёме обычного жилья и используем понятие «аренда» потому, что в обычной речи оно часто заменяет понятие «наём».
Внесение изменений в договор аренды возможно — по обоюдному согласию. Часто люди доверяют друг другу и обсуждают всё на словах. Но по , чтобы оформить новые условия, нужно заключить
Этот документ помогает внести любые корректировки. Например, исправить неточности в платёжных реквизитах. Договор аренды при таких ошибках не теряет юридической силы, но допсоглашение лучше подписать всем сторонам сделки.
Главное — всё это бесплатно.
Факт внесения правок в договоре необходимо зафиксировать письменно. А письмо выслать по почте вместе с дубликатом допсоглашения. Не помешает указать и причину, повлекшую изменение аренды: такая мера окажется полезна в дальнейшем — если всё-таки дело дойдёт до разбирательств в суде.
Ждать ответа от арендодателя не придётся долго, если сразу в письме обозначить конечный срок — обычно не более месяца (утверждённой даты нет).
Дополнительное соглашение можно заверить у нотариуса, но и без заверения оно имеет юридическую силу. Если договор был заключен сроком больше, чем на год, допсоглашение придётся зарегистрировать в Росреестре (в его отношении работают те же правила, что и с договором аренды сроком не меньше года).
Одна сторона игнорирует другую или отказывается внести изменения в договор? Тогда можно обратиться в суд. Но необходимо запастись весомыми аргументами: почему без правок в соглашении об аренде не обойтись. Например, арендодатель договор — обещал, что в квартире будут новые окна, так как старые пропускают холод, и это обещание было зафиксировано. Окна он не поставил, а пойти навстречу — снизить плату за аренду — не хочет.
Рассмотрим конкретные ситуации с изменением условий договора, чтобы понять, какими правами обладает каждый участник.
Все возможности сервиса «Моё дело»
Минута на выставление счёта
Выставляйте счета из сервиса сразу с кнопкой оплаты. Ваши клиенты смогут совершать оплату любым удобным для них способом.
Мы всё предусмотрели!
Мы поможем, по крайней мере, не переплачивать. Сервис сам рассчитает налоги и взносы и предложит
вам все возможные варианты снизить налоги.
Сдавайте отчётность не выходя из дома
Сервис автоматически сформирует отчёт, проверит его и отправит онлайн. А узнать, принят ли ваш отчёт,
есть ли вопросы от инспектора — можно в любой момент.
Не нужно гуглить, задайте свой вопрос экспертам «Моего дела». Мы разберём вашу ситуацию и предложим оптимальное решение в течение суток.
Сверка с ФНС в любое время
Проверить, нет ли у вас задолженности по налогам за прошлые периоды, можно прямо из личного
кабинета. Для сверки больше не нужно посещать инспекцию.
Взносы, зарплата и другие выплаты рассчитываются автоматически. Полный пакет необходимых
документов для оформления сотрудников формируется в один клик.
Удобная интеграция с банками
Мгновенная выгрузка платёжных поручений для отправки в банк, загрузка выписок из банка в сервис.
Теперь движение денежных средств всегда под контролем.
Несём финансовую ответственность
Открытое API позволяет обмениваться данными с любым сервисом, который вы используете.
Когда арендатор вправе изменить договор в свою пользу
Имейте в виду, что плату по любой причине можно уменьшать не чаще одного раза в год. Платежи за прошедшие месяцы, как правило, не пересчитываются.
Как арендодателю внести правки в договор
Собственник недвижимости тоже может прописать в договоре своё право повысить плату за аренду. Вот несколько законных причин:
Чтобы изменить условия, арендодатель направляет арендатору уведомление. Это письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение, где указаны причины повышения цены. Если срок договора меньше года, уведомления об изменении договора аренды будет достаточно. В нём нужно прописать реквизиты и новые условия сделки — сумму арендной платы и дату.
Уведомление не обязательно оформлять письменно. Можно обойтись устными переговорами — но надёжнее составить документ, так как он станет доказательством в случае споров.
Одностороннее изменение платы иной раз приводит к суду. Например, жилец может не согласиться с тем, что цена выросла из-за изменения рыночной стоимости, и оспорить эту корректировку. Если выяснится, что сумма платы значительно превышает средние ставки по рынку в этом городе/регионе за конкретный период, то судебные органы встанут на сторону арендатора.
Совет: если в договоре долгосрочной аренды нет пукнта о возможности повысить цену, то арендодателю всё равно можно составить допсоглашение. Оно удобнее, когда речь идёт о конкретной ситуации, из-за которой хозяин хочет повышения. Если арендатор хочет зафиксировать саму возможность увеличивать цену, то нужно составить новый договор.
Увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке
Всё начинается с договора. Бывает, что порядок изменения арендной платы не оговаривается или оговаривается не столь тщательно. Если же договор был составлен юристом, то этот пункт обязательно предусмотрен.
Что в идеальном варианте должно прописываться в документе об аренде помещения:
Чтобы избежать проблем и споров при возможном судебном разбирательстве, стоит чётко прописывать эти моменты в документах.
Если же в договоре пункт об увеличении арендной платы был упущен как таковой, возможно повышение стоимости только по соглашению сторон. В этом случае заключают дополнительное соглашение к уже существующему договору или же создают новый, с соблюдением п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Как изменить арендную плату в одностороннем порядке в связи с инфляцией
В договоре необходимо прописать порядок расчёта в связи с инфляцией: коэффициенты, формулы и тарифы. Возможен более простой вариант: «Размер арендной платы на данный момент составляет 50 000 рублей и подлежит ежеквартальной индексации в соответствии с индексом потребительских цен, установленным федеральной службой государственной статистики».
Стоит учесть, что если необходимо изменить саму формулу расчёта, то понадобится заключать новый договор или же подписывать дополнительное соглашение сторон.
Сам по себе рост инфляции не повод для увеличения цены, если это заранее не прописано в документах (ст. 451 ГК РФ). Но, даже если в договоре указано, что в случае инфляции арендная плата может быть изменена, не всегда удаётся её увеличить, если не прописаны коэффициенты (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10). В случае, если арендодатель и арендатор не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в спорный договор невозможно.
Каждый продавец пытается продать подороже, а каждый покупатель – купить подешевле и с бо́льшей выгодой. Поэтому юридически грамотно составленный договор и открытый конструктивный диалог между собственником и арендатором – лучшее решение, чтобы в дальнейшем избежать многих проблем.
Если вы пользуетесь сервисом долгосрочной аренды от Яндекс. Недвижимости, решать любые вопросы с жильцом можно через менеджера. А в случае внезапного съезда арендатора Аренда возместит до месяца простоя на время поиска новых кандидатов!
Готовые образцы документов с возможностью редактирования и автозаполнения прямо на сайте
Актуальные формы бланков согласно последним изменениям законодательства
Подсказки и инструкции по заполнению, составленные ведущими экспертами
Возможность отправить формы отчётов в ФНС/ФСС/ПФР/Росстат онлайн
Автоматическое заполнение налоговых деклараций и проверка checkXML перед отправкой
Первые 3 дня бесплатно
Вы сразу получите доступ ко всем бланкам. Создавайте и редактируйте любую отчётность.
Спасибо за обращение!
Мы получили вашу заявку. В ближайшее время наш менеджер свяжется с вами. Удачного дня!
