Дом под снос — юридическая консультация

Распечатать

Заявительница
имеет в собственности комнату в многоквартирном доме, дом в настоящее время
идет под снос.

Вопрос: Что может получить собственник
комнаты в многоквартирном доме, если дом, в котором находится его комната,
будет сносится?

Ответ юриста.

Права
собственника жилого помещения в связи со сносом дома регламентируется статьей
32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 5
ст. 32 ЖК РФ собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, с момента
государственной решения о его изъятии до достижения соглашения или принятии
судом решения о выкупе жилого помещения может владеть, пользоваться и
распоряжаться им по своему усмотрению.

Выкупная цена
жилого помещения, сроки и другие условия выкупа, как установлено ч. 6 ст. 32 ЖК
РФ, определяются соглашением с собственником жилого помещения. При этом ч. 7
данной статьи предусмотрено, что при определении выкупной цены жилого помещения
в неё включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки,
причиненные собственнику в связи со сносом и переселением, включая убытки,
которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием
иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения,
переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права
собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое
помещение.

По соглашению
с собственником ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения
другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если
собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения
либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других
условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного
самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе
жилого помещения.

Таким
образом, ст. 32 ЖК РФ установлено 2
способа компенсации собственнику за сносимое жилое помещение: выкуп помещения
в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных
нужд и предоставление собственнику по
соглашению с ним другого жилого помещения с зачетом его стоимости в
выкупную цену.

При этом право на выкуп жилого помещения
собственник имеет по закону, тогда как предоставление другого жилого помещения
взамен изымаемого возможно только по соглашению сторон. Это означает, что о
предоставлении другого жилья стороны могут лишь договариваться. Отселяющий
орган не вправе принудительно, в том числе в судебном порядке, предоставить
собственнику другое жилое помещение, точно так же и собственник изымаемого
жилого помещения не вправе требовать предоставления ему другого жилья.

Законодателем
включены в ст. 32 ЖК РФ также положения, регламентирующие порядок изъятия у
собственников жилого помещения, находящегося в многоквартирном доме, в случае
признания дома аварийным.

Так, согласно
ч. 10 данной статьи признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного
дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием
предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и
подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме
требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные
собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию
указанного дома, земельный участок, на котором расположен дом, подлежит изъятию
для муниципальных нужд, и соответственно подлежит изъятию каждое жилое
помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на
праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном ч.ч.
1—3, 5—9 ст. 32 Кодекса.

В случае,
если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом,
признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о
развитии застроенной территории в соответствии с законодательством РФ о
градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого
дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме
требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее 6 месяцев
для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или
реконструкцию указанного дома. В случае, если такое заявление в определенном
законодательством РФ о градостроительной деятельности порядке собственником или
собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не
будет  подано, земельный участок, на
котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат
изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 настоящей статьи (ч. 11
ст. 32 ЖК РФ).

Наконец,
изъятие земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом,
признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, и жилых помещений в
таком доме до истечения срока, указанного в ч. 11 настоящей статьи, согласно ч.
12 ст. 32 ЖК РФ допускается только с согласия собственника.

На практике
собственникам изымаемых жилых помещений предоставляются другие жилые помещения,
а не стоимость изъятого жилья. Причем вопросы предоставления этих других жилых
помещений решаются по большей части в судебном порядке.

Если
стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже цены
освобождаемой собственности, то разница должна быть выплачена собственнику.
Однако если стоимость предоставляемого жилого помещения будет выше выкупной
цены изымаемого жилья, то обязать собственника уплатить разницу недопустимо.

Такое мнение
базируется на разъяснениях, данных Президиумом Верховного Суда РФ в
Постановлении от 2 апреля 2003
г. № 48пвО2. Хотя эти разъяснения даны по поводу
применения норм старого ЖК РСФСР, они остаются актуальными и сегодня, тем более
что новое жилищное законодательство также не возлагает на собственника
изымаемого жилого помещения обязанность уплатить разницу.

В указанном
Постановлении Верховный Суд РФ отменил решения нижестоящих судов, которые
посчитали, что гражданин должен выплатить разницу в стоимости жилых помещений,
если предоставляемая квартира более ценна, поскольку такая обязанность, по
мнению судов, вытекает из норм гражданского законодательства, регулирующих
договор мены. При этом, по мнению судов, нужно учитывать норму п. 2 ст. 568 ГК
РФ, устанавливающую, что в случае, когда в соответствии с договором мены
обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать
товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна
оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности
передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором. Однако эти
выводы судов основаны на неправильном толковании и применении норм
материального права.

Возникшие
правоотношения регулируются как нормами гражданского законодательства о порядке
реализации и защиты права собственности на жилое помещение, так и специальными
нормами жилищного законодательства, предусматривающими порядок предоставления
жилых помещений гражданам, по тем или иным причинам лишившимся жилья. Следует
также иметь в виду, что права собственников жилых помещений и членов их семей в
связи с особой значимостью конституционного права граждан на жилище защищаются
нормами не только гражданского, но и жилищного законодательства.

Поскольку при
сносе дома нарушаются законные права собственников квартир и членов их семей,
названные лица вправе требовать восстановления их прав в полном объеме путем
предоставления равноценного жилья без установления каких-либо встречных
обязательств перед органами и организациями, обязанными восстановить жилищные
права этих граждан.

В случае
сноса дома возникают не отношения по договору мены, основанные на свободе
договора (ст. 421 ГК РФ), а отношения, основанные на обязанности органов и
организаций, осуществляющих снос дома, предоставить собственникам сносимого
жилья другое равноценное жилое помещение. При этом закон не устанавливает
обязанность собственника квартир в сносимом доме компенсировать разницу в
стоимости сдаваемого им и предоставляемого ему жилья.

Предоставление
собственникам изымаемых жилых помещений другого жилья, а не выкупной стоимости
изымаемого вызвано нежеланием не только органов, изымающих жилье, предоставлять
возмещение именно таким способом, но и самих выселяемых, которые, учитывая особенности
российского ценообразования на недвижимость и тот факт, что стоимость жилья
рассчитывается исходя из квадратных метров, опасаются, что на полученные в
качестве выкупа деньги они не смогут купить жилье, равноценное изъятому.

Согласно п. 7
ст. 32 ЖК РФ выкупная стоимость складывается из нескольких составляющих.

1. Рыночная
стоимость изымаемого жилого помещения. Оценка этой стоимости осуществляется
профессиональными оценщиками. По общему правилу, обязанность произвести оценку
стоимости жилого помещения должна возлагаться на отселяющий орган. Если
собственник не согласен с результатами оценки, он вправе произвести такую
оценку самостоятельно и за свой счет. Споры о размере возмещения должны
разрешаться в судебном порядке. Суд в таком случае в целях соблюдения
законности и прав сторон в гражданском процессе обязан назначить судебную
экспертизу оценки стоимости изымаемого жилого помещения. Если спор по стоимости
жилого помещения, оцененной отселяющим органом в досудебном порядке, между
сторонами отсутствует, суд должен принять эту оценку. Однако необходимо иметь в
виду, что оценка должна быть проведена не более чем за 6 месяцев до обращения в
суд (п. 20 Постановления Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519 «Об
утверждении стандартов оценки» (в ред. от 14 декабря 2006 г.).

2. Убытки,
которые собственник несет в связи с изменением места проживания. В частности, в
случае нахождения нового места жительства дальше, чем предыдущее, от места
работы или учебы собственника для него возрастает стоимость проезда к месту
работы или учебы.

3. Убытки,
связанные с оплатой пользования иным жилым помещением до приобретения в
собственность другого жилья. Например, собственник изымаемого жилого помещения вынужден
будет снимать квартиру.

4. Убытки,
связанные с переездом. Например, оплата транспортных услуг, услуг по погрузке и
выгрузке вещей, приобретение мебели, взамен встроенной по индивидуальному
проекту.

5. Расходы,
которые несет собственник изымаемого жилого помещения в связи с поиском другого
жилого помещения для проживания, в том числе для приобретения его в
собственность. К этим расходам может быть отнесена оплата риелторских услуг,
оплата за размещение в газетах объявлений и т.п.

6. Убытки,
связанные с оформлением права собственности на другое жилое помещение. Например,
суммы, необходимые для оплаты государственной регистрации такого договора
купли-продажи жилого помещения.

7. Потери,
которые несет собственник изымаемого жилого помещения вследствие досрочного
прекращения своих обязательств перед третьими лицами. Например, собственник
сдавал жилое помещение внаем и в силу договора обязался оплатить нанимателю
расходы по переезду в случае досрочного прекращения договора.

8. Упущенная
выгода. Под упущенной выгодой в гражданском праве понимаются неполученные
доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота,
если бы его право не было нарушено (ст. 15 ГК РФ). Применительно к утрате
жилого помещения под упущенной выгодой можно понимать суммы, которые
собственник получил бы в виде платы в случае сдачи этого помещения внаем, если
бы вследствие его изъятия договор найма не прекратился. Или, к примеру,
стоимость непроизведенного капитального ремонта дома, так как в случае его
произведения квартира стоила бы дороже.

Прозорова
Ксения Петровна

Консультация
была дана в ноябре 2022 г.
в рамках конкурса «Юрист-Профессионал 2022»