ДОГОВОР ОБМЕНА КВАРТИРЫ

Что такое договор мены и зачем он нужен

Такое соглашение нужно для случаев обмена имуществом — машинами, квартирами, станками и чем угодно ещё. Его особенность в том, что вместо двух сделок купли-продажи оформляется всего одна, что удобнее юридически. При этом ни одной из сторон не нужно искать деньги для того, чтобы официально совершить сделку.

Обмен квартиры — удобный вариант поменять место жительства, особенно если по каким-то причинам не удаётся продажа имеющегося жилья. Чтобы обменом остались довольны обе стороны, к сделке нужно правильно подготовиться.

Как можно обменять квартиру, можно ли обменять квартиру на большую, где могут возникнуть трудности, рассказываем в нашей статье.

Если собственник хочет не просто купить или продать квартиру, а обменять её, необязательно проводить официально две сделки и искать деньги для совершения первой покупки. Можно оформить договор мены, перерегистрировав права собственности
в Росреестре.

• Что такое договор мены и зачем он нужен
• Особенности договора мены
  
  
• Как правильно оформить договор мены
  
  
• Что делать, если часть квартиры принадлежит ребёнку
  
  
• Регистрация перехода прав в Росреестре
  
  
• Что делать с налогами и декларацией
  
  
• Резюме
  
  

1. Договор мены почти ничем не отличается от договора купли-продажи — просто вместо денег стороны получат другие квартиры.
2. Если одной из сторон нужна будет доплата, стоит указать это в договоре.
   
   
   
3. Будет проще, если перед сделкой из обеих квартир выпишут всех «старых» жильцов — но их наличие не помешает договору.
   
   
   
   
4. Если ребёнку принадлежит доля квартиры, придётся получить разрешение от опеки на обмен.
   
   
   
   
   
5. Уйти от налогов через обмен не получится, но вполне возможно, что не придётся доплачивать государству за право обмены.
   
   
   
   
   
   

Что такое обмен

Понятие обмена хорошо знакомо тем, кто помнит времена, когда ещё не было приватизированного жилья. Люди буквально обменивались жилплощадью, если одну сторону устраивало предложение второй, и наоборот.

Обмен — это то, что происходит не между собственниками, а между , то есть когда квартира находится в пользовании, а не в собственности. Если владелец хочет обменять квартиру на другую, юридически правильно называть такую операцию меной.

Сегодня, когда можно не только брать жильё внаём, называясь квартиросъёмщиком или нанимателем, но и владеть им, термин «обмен» применяется иначе. Но в обиходе прижилось это слово и для сделок между собственниками, и между нанимателями. В статье мы тоже будем использовать его, описывая случай, когда жильём меняются собственники.

Договор мены мало отличается от стандартного , условия обоих документов похожи. Кроме того, на деле, когда собственники думают, как обменять квартиру на другую квартиру, они проводят две сделки купли-продажи. Сначала по документам продают свою недвижимость (которую решено обменять), затем «покупают» другую (у того, кто тоже меняет свою квартиру).

Обмен выгоден тем, что при внезапном расторжении сделки обе стороны остаются при своём, чего не скажешь о договоре купли-продажи: процесс возвращения денег от продавца может занять у покупателя значительное время.

К тому же нередко покупатель сначала продаёт недвижимость, подчас единственную, и вместо квартиры в случае срыва покупки получает обратно деньги, а не квадратные метры.

При обмене же предметом договора становится недвижимости. Удобна такая процедура для родственников, когда продавец и покупатель знают не только друг друга, но и объекты недвижимости, — им необходимо только формально зафиксировать передачу прав.

Удобна обменная процедура и для тех, кто не может долго продать свою недвижимость, и тогда собственник получает другую на вторичном рынке с доплатой через агентство или новостройку через застройщика (в частности, по системе трейд-ин).

 В соответствии со ст. 432  ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, если  Договор мены был   составлен в надлежащей форме и 
содержит все существенные условия, то он считается заключенным.

 В соответствии со ст. 567  ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

 Согласно ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, согласно которой:

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. 

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

То есть, если Вы не передали предмет мены в установленный Договором срок, то   Упр. Минсоцразвития вправе требовать передачи ему жилья в судебном порядке либо -возмещения убытков, связанных с неисполнением Вами Договора.

Согласно ст. 569 ГК РФ в
 случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств 

Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

 То есть, если Вы не исполните свою обязанность по Договору передать жилье  Управлению МИнсоцразвития, то  оно вправе расторгнуть Договор и потребовать возмещения своих убытков. 
Согласно деловому обычаю отказ от  договора в одностороннем порядке производится после надлежащего уведомления Стороны по ДОговору. 

Также 
 Управление Вправе было приостановить исполнение своих обязательств.

 Таким образом, если Вы не получили письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора мены, то он действует.

Согласно ст. 570 ГК  РФ Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

То есть, право собственности Упр. Минсоцразвития на жилье  переходит  после его регистрации  в Росреестре.

В силу п.3  ст.551 ГК РФ в
 случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции. 

То есть, если Вы будете уклоняться от регистрации права собственности в РОсреестре, то Управление вправе в любой момент потребовать признания своего права собственности на жилье в судебном порядке.

Если Вы желаете расторгнуть Договор, то Вам следует заключить с УПравлением соответствующее СОглашение.

 
Смогу Вас проконсультировать по порядку расторжения Договора в Чате или по скайпу.

С  уважением Ф. Тамара

Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

Федот, да не тот

Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

Кому это надо

К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.

Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.

Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.

Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.

То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.

Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.

Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.

Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.

Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.

Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.

Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).

Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.

Не без этого

Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.

Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.

Сложности возможны и с налоговыми органами.

Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.

Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.

В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.

Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).

Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.

Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.

В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.

Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.

У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.

Вас интересует вопрос, связанный с договором мены квартир? На Правовед.ru вы всегда сможете найти ответ. Обширная база вопросов с ответами, а также лучшие специалисты в данной сфере в вашем распоряжении.

При недостатке информации со страниц портала спросите наших специалистов. Юристы проанализируют ваш вопрос и с учетом всех тонкостей и деталей ситуации дадут вам советы и рекомендации простым и доходчивым языком.

Онлайн консультация или телефонный звонок – выберите нужный формат. Сотни профессионалов, отлично разбирающихся в договоре мены квартир готовы прийти к вам на помощь. Неважно, где вы живете, какое у вас время суток, насколько сложна ваша проблема – задайте вопрос прямо сейчас и в ближайшие 15 минут вы получите первый ответ минимум от одного из наших юристов!

Что означает в приложенных данных даты 11

Собираюсь учавствовать в торгах Росимущества по этой квартире.

1. Какие мои риски?

2. Смогу ли я выписать из квартиры прежних хозяев и детей, если вдруг такие есть?

3. Что означает в приложенных данных

даты 11.11.18 и 23.01.19,когда быда регистрация?

Собственники

Сейчас у квартиры 1 собственник

Порывалов Василий Олегович

Период владения:c 11.12.2018 по настоящее время

Основание права собственности:Договор залога (ипотеки) от 23.01.2019Постановление о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества от 21.01.2020

С 2013 года у квартиры былo 5 собственников

Собственник:

Порывалов Василий Олегович

Период владения:11.12.2018 — настоящее время

Основание перехода права собственности:

Собственник:

Сударкин Сергей Васильевич — 1/3

Сударкина Инга Викторовна — 1/3

Сударкин Роман Сергеевич — 1/3

Период владения:28.03.2013 — 11.12.2018

Основание перехода права собственности:

Договор мены квартир,

заключён 06.12.2018

Собственник:

город Нижний Новгород

Период владения:28.03.2013 — 28.03.2013

Основание перехода права собственности:нет данных

01 декабря 2020, 10:09
, вопрос №2924386, Наталия, г. Нижний Новгород

Нужно ли платить 13% налог с продажи квартиры, полученной через договор мены

Добрый день! Заключаем договор мены квартир между близкими родственниками. После заключения планируем одну квартиру продать для приобретения новой большей площади (с использованием ипотеки). Продажа планируется практически сразу. Нужно ли будет оплачивать 13% налога?

17 августа 2020, 07:20
, вопрос №2843467, Дмитрий, г. Москва

Нужно ли платить налог по договору мены?

Здравствуйте, мы построили дом в 2017 году, в собственности с апреля 2018. Сейчас меняемся на квартиру равнозначно без доплат в обе стороны. Нужно ли платить налог?

05 февраля 2019, 06:26
, вопрос №2249015, Юлия, г. Чита

Продажа квартиры полученной по договору мены с городом

Добрый день! Взамен квартиры полученной в наследство через 6 месяцев после регистрации собственности, была получена новая по договору мены с городом. Н ДФЛ не уплачивался. В свою очередь полученная квартира была продана в течении первого года владения. В договоре мены указана кадастровая стоимость. Налоговая отказывается уменьшат налогооблагаемую базу на стоимость в договоре мены.

23 января 2019, 13:33
, вопрос №2234610, Константин, г. Москва

Как можно снизить налог на продажу квартиры по договору мены?

Добрый день . По договору мены в 2018 получили квартиру в новом доме вместо квартиры в снесённом старом . Старая квартира была приватизирована , но Ее никто никогда не покупал – бабушка в своё время получила . Так вот новую продали в 2018. Ее цена по кадастру 6млн, продали за 7. Цена старой квартиры неизвестна , дом снесён , в договоре мены цены нет , только формулировка равнозначные . Если через оценщика попробовать оценить стоимость старой квартиры – будет ли это подтверждением затрат ? Смогу ли я уменьшить налог на эту сумму , учитывая что ту старую квартиру я не покупала , она просто была всегда ??

Спасибо

09 января 2019, 20:42
, вопрос №2218999, Елена, г. Москва

Предусмотрено ли расселение для собственника аварийного жилья?

Добрый день! Очень, очень нужна правовая оценка.

Дом барак признан ветхим в 2004, аварийным в 2016, включен в несколько программ, программу “Обеспечение качественным жильем на 2017-2020”, в программу “Развитие Застроенной территории” (снос в 2019). Квартира в собственности 70 кв.м, при договоре мены была предоставлена квартира 45, без права выбора, указав, что при передаче за нашей сносимой квартиры значится конкретная квартира 45кв.м. Данная квартира эконом класса была приобретена Фондом жилищного строительства стоимостью 84 400 и передана администрации города для предоставления по программе Переселения из аварийного безвозмездно (пожертвование). Нам квартира передана по рыночной стоимости 92 000. У строительной компании продажа квартир в нашем доме стоимостью 81 000. Т.Е у администрации по программе договор мены квартир, дороже чем у застройщика. ( Цена муниципального контракта либо договора ФЖС ЯНАО не должна превышать произведение общей площади жилого помещения, планируемого к приобретению, на среднюю рыночную стоимость одного квадратного метра общей площади жилых помещений в муниципальных образованиях в автономном округе, применяемую в целях приобретения жилых помещений в государственную собственность автономного округа для обеспечения жильем отдельных категорий граждан и предоставления социальных выплат на приобретение жилых помещений отдельным категориям граждан, утверждаемую нормативным правовым актом Правительства автономного округа.) Так же в отношении нашего дома принято решение «О развитии застроенной территории» на 2019, Аукцион не проведен, договор не заключен. Земля изъята под муниципальные нужны, проведена оценка жилья и земли по рыночной стоимости.

Имею ли я право на натуральное возмещение утраченного жилого помещения в виде предоставления равнозначного жилого помещения или большего по размеру, но не превышающего 10 квадратных метров от ранее занимаемого (ст.28-6Закона ЯНАО) http://sudact.ru/regular/doc/Erx34IfFSD1v/

http://docs.pravo.ru/document/view/12723903/?not_paid_redirect=1

Насколько правомерно ухудшение моих жилищных условий? И возможно ли вернуть непредставленные квадраты?

20 декабря 2018, 06:17
, вопрос №2198682, Ольга, г. Москва

Можно ли оспорить договор мены и на каком основании?

Здравствуйте. Произошел договор мены квартир между дочерью 60лет (двухкомнатная квартира) и отцом 83 года (однокомнатная квартира). С целью ухода за престарелыми родителями (отец и мать). Доплаты со стороны отца не происходило. Дочь живет вместе с ними и там же прописана. Спустя пять месяцев совместного проживания, отец выгнал дочь из квартиры и хочет ее продать. Можно ли оспорить (аннулировать) договор мены и на каком основании?

23 сентября 2018, 16:04
, вопрос №2113799, Наталья, г. Белгород

Обязательно ли платить налог с продажи квартиры, если она была приобретена в том же году?

Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, обязаны мы платить налог с продажи квартиры, если у нас она оказалась в качестве обмена с предыдущими жильцами. Есть договор мены дома в деревне на эту квартиру, без обозначения каких-либо сумм. Поменялись в феврале 2018г., а сейчас в августе 2018гю., мы продаём её.

14 августа 2018, 15:29
, вопрос №2078534, Светлана, г. Благовещенск

Участие в программе переселения из аварийного жилья при наличии другого жилья в собственности

Участие в переселении из аварийного жилья.

Редактировать

Имею ли я и моя семья право получить квартиру по переселению из аварийного приватизированного жилья, если я участвовала в федеральной программе?

Вопрос для юриста (жилищное право). Имею ли я и моя семья право получить квартиру по переселению из аварийного приватизированного жилья, если я и моя семья участвовали ранее в федеральной программе по строительству коттеджей? В 2013 году мы участвовали в федеральной программе по строительству коттеджа, получив субсидию от государства на строительство. Но у нас в собственности было аварийное жилье, приватизированная неблагоустроенная квартира, которая потом сгорела. Администрация попросила нас написать отказ от приватизированной аварийной квартиры в пользу администрации, настаивая на том что мы не имеем право на получение квартиры по переселению. Так как мы уже имеем своё жилье по программе. Летом 2017года, мне пришлось написать отказ за себя, и всех членов семьи, имеющих долю в аварийном жилье. Спустя несколько месяцев администрация, а точнее глава администрации сельского поселения просит подписать договор мены квартир, то есть старую приватизированную квартиру на квартиру в новом доме, настаивая на том что мы не имеем право на получение этой квартиры по переселению, что это просто формальности. Но договор мены на руки не дают, обосновывая тем, что мы не должны оформлять эту квартиру на себя, она должна перейти в администрацию. Спустя несколько дней от администрации мне принесли уведомление о том, что я в течении 12 дней должна подписать отказ от аварийного жилья, где мы раньше проживали, так как мы собственники. Иначе администрация направит наше учетное дело в Комитет по строительству для решения вопроса о взыскании с нас денежных средств. Кто прав?

08 апреля 2018, 13:30
, вопрос №1960396, Алла, с. Алеховщина

НДФЛ при договоре мены квартир

Здравствуйте!

Собирамся заключить договор мены квартир. У меня в собственности 2-х комнатная квартира (более 3-х лет), меняюсь со знакомым на 4-х комнатную (приватизированная, но менее 3-лет назад) и доплачиваю 800000 рублей. Кто и в каком размере должен будет оплатить НДФЛ, я или знакомый?

И можно ли как либо избежать уплаты налога?

Спасибо!

31 июля 2017, 06:49
, вопрос №1710744, Василий, г. Калуга

Разрешен ли договор мены квартирами?

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, можно ли сейчас осуществлять договор мены квартирами и в каком законе это указано? Квартиры не муниципальные. Часто слышу что такой договор давно запрещен, и позволяется только купля-продажа. Действительно ли это так? Спасибо

23 июня 2017, 17:08
, вопрос №1676728, Марина, г. Челябинск

Как понять изложенное в договоре мены

Доброго времени суток. Подскажите пожалуйста что означает такая трактовка в договоре мены:

– (фио, фио) получают квартиру находящуюся по адресу: (Адрес) в долевую собственность в равных долях в 1\2 (одной второй) доле каждому

20 июня 2017, 18:54
, вопрос №1673459, андрей, г. Тверь

Особенности договора мены

Обмениваемое имущество считается равноценным, если не прописать иное.
Ничто не мешает сторонам запрашивать и официально вносить в договор доплату при обмене квартирой. Размер доплаты договором не ограничен: это могут быть и сто тысяч, и сто миллионов рублей. Если не вносить в соглашение пункт о доплате, имущество будет считаться равноценным, даже если сарай в Ямбурге меняют на дачу на Рублёвке.

К договору применяются все законы и нормы, касающиеся купли-продажи.
Неожиданные ситуации вида: «А этот закон здесь неприменим, потому что это другая сфера сделок», — невозможны. Но есть статьи, прописанные именно для договора мены: например, 
закон о равноценности обмениваемого имущества

, статья 568 ГК РФ.

Важно, что сделка по договору мены отличается от обмена квартир по соглашениям

. Различие в первую очередь в том, что в случае мены договор заключается один вместо двух. Договор купли-продажи хотя и более обременителен с точки зрения бумаг, куда популярней, чем договор мены, так как позволяет большую вариативность сценариев. По двум ДКП можно, в частности, разменять две однушки на трёшку.

Почему два договора купли-продажи для многих покупателей выгоднее, чем один договор мены

В случае с соглашением мены ни о каких товарно-денежных отношениях речи не идёт. Только о товарных. Получается, что если одна из сторон сделки заехала в квартиру и потом обнаружила там недостатки, то она не сможет заставить вторую сторону оплатить компенсацию, так как имущество было признано равноценным благодаря самой сути договора.

Налоги при обмене жилья

Для налоговиков сделка по обмену выглядит как две сделки — купли и продажи. То есть они подчиняются общим правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости



: если она в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки.

Право на налоговый вычет в этом случае сохраняется. Как получить налоговый вычет при покупке недвижимости, можно узнать . 

Регистрация перехода прав в Росреестре

Любой договор, приводящий к смене имущественных прав на жилплощадь, регистрируется в Росреестре. Провести регистрацию можно и в МФЦ, и в Росреестре напрямую.

Для регистрации понадобятся:

• заявление о переходе права собственности;
•  договор мены в трёх экземплярах;
  
  
  
• нотариальные согласия супругов на заключение сделки, если кто-то из меняющихся сторон находятся в браке;
  
  
  
  
• согласие органов опеки, если частью жилплощади владеют дети.
  
  
  
  
  

Госпошлина для регистрации перехода прав — 2000 рублей, её уплачивает каждая сторона.

Что делать, если часть квартиры принадлежит ребёнку

Дети могут обладать имуществом, но до их совершеннолетия жильём распоряжаются родители и опекуны. Предполагается, что действовать они при этом будут в интересах ребёнка: в обратных случаях служба опеки имеет право блокировать некоторые сделки и даже лишать родителей их прав.

По закону, все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, регулируются

, «Об опеке и попечительстве». По статье 21, для продажи или обмена требуется предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.

Для этого потребуются:

• копии паспортов всех владельцев доли в квартире;
• копии документов, подтверждающих наличие прав собственности и их соответствие закону;
  
  
  
  
• копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
  
  
  
  
• паспорт или свидетельство о рождении несовершеннолетнего владельца доли;
  
  
  
  
  
• паспорта или удостоверения законных представителей;
  
  
  
  
  
  
• письменное согласие собственников жилого помещения — его можно оформить самостоятельно, но надёжнее сделать это прямо в органах опеки: специалисты подскажут, как написать его корректно;
  
  
  
  
  
  
  
• письменное согласие представителей несовершеннолетнего на сделку;
  
  
  
  
  
  
  
  
• выписка о кадастровой стоимости жилья;
  
  
  
  
  
  
  
  
  
• документ, подтверждающий отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
• согласие на сделку от несовершеннолетнего в возрасте 10-14 лет или заявление от несовершеннолетнего в возрасте 15-17 лет.
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  
  

Что делать с налогами и декларацией

Обмен квартирами по закону равен купле-продаже — не платить налоги, просто оформив договор мены, не получится. Обе стороны в рамках договора мены признаются продавцами, получающими доход в имущественном эквиваленте.

При этом НДФЛ не платят, если квартирой владеют 5 лет и больше. А если эта квартира — единственная, была приватизирована, подарена близким родственником или получена как наследство, срок сокращается до трёх лет. По истечении этого срока оплачивать НДФЛ, а также вносить этот пункт в декларацию, не нужно.

Что делать, если необходимо выплатить НДФЛ

1. Правильно рассчитайте налоговую базу.
2. Внесите данные в декларацию 3-НДФЛ.
   
   
   

С декларацией и налогами всё понятно: мена квартиры в этом плане ничем не отличается от других сделок. А вот с налоговой базой могут возникнуть трудности. Обычно ею считается стоимость квартиры, из которой можно вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение.

Но существует и минимальная налоговая база — это кадастровая стоимость жилья, умноженная на 0,7. Но её тоже можно уменьшить, если предоставить документальные подтверждения расходов на приобретение жилья.

На практике выглядеть это будет так

Подводные камни договора мены

1. Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены.

: уступка права требования не может быть предметом договора мены. В этом случае невозможен переход права собственности, который обязателен по закону. Кроме того, соблюдение условия о передаче одного товара в обмен на другой тоже невозможно. Ведь сторона, передавшая право требования, отвечает только за его действительность, а не за исполнение.

В таком случае стороны считаются заключившими смешанный договор, поэтому спорные отношения между ними должны решаться судом не в рамках договора мены, а с учётом содержащихся в соглашении правил и сложившихся между его участниками правовых отношений.

2. С момента внесения в договор мены условия о замене передачи имущества уплатой стоимости отношения между сторонами меняются. После внесения правок в договор они регулируются нормами соглашения купли-продажи.

Пример:
гражданин А обратился в суд с иском к гражданину Б о взыскании стоимости переданной недвижимости. Согласно материалам дела, стороны заключили договор мены, по которому собственники А и Б должны были обменяться квартирами. После исполнения истцом своих обязательств по передаче недвижимости стороны внесли в договор изменение. Согласно новому договору, ответчик вместо передачи своей квартиры должен был перечислить истцу деньги. После того, как ответчик не заплатил, истец обратился в суд.

Суд выяснил, что стороны изменили предмет обязательства в договоре, в результате чего у ответчика вместо передачи квартиры возникло обязательство по оплате стоимости недвижимости.

В соответствии со
статьей 414 ГК РФ

(прекращение обязательства новацией), обязательство прекращается соглашением о замене первоначального другим между теми же лицами.

Так как договор мены не допускает оплаты полученной от другой стороны недвижимости, изменение его предмета повлекло за собой изменение вида договора: в этом случае он превратился в договор купли-продажи.

Отсюда следует, что внесение в договор условия о расчёте за недвижимость деньгами вместо передачи квартиры законно. Согласно

, регулирующей вопросы оплаты товара, оно позволяет признать правильным требования истца.

3. По договору мены одна из сторон не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей имущества, если обнаружила недостатки.

В этой ситуации сторона может (на выбор):

• попросить ответчика безвозмездно устранить недостатки полученной недвижимости в разумный срок;
• потребовать возместить свои расходы для устранения недочётов;
  
  
  
• потребовать возместить убытки, причинённые ненадлежащим исполнением обязанностей по передаче недвижимости (согласно статье 15 ГК РФ
  
  и статье 393 ГК РФ
  Обязанность должника возместить убытки
  
  
  
  
  

один из собственников обратился в Арбитражный суд с иском об уменьшении покупной цены полученной недвижимости, так как посчитал, что в ней сделан некачественный ремонт. Суд запрос не удовлетворил. Он решил, что денежные отношения по договору мены допускаются лишь в том случае, если обмениваемые товары признаются неравноценными. Тогда на сторону, передавшую товар, цена которого ниже предоставленного в обмен, возлагается обязанность оплатить разницу в их стоимости. В то же время требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества противоречат правилам, установленным главой 31 ГК РФ, « Мена
», и самой сути мены.

4. При договоре мены возникает такое понятие, как
правила о встречном исполнении обязательств
. Они вступают в силу, если из соглашения следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением обязанностей другой стороной.

Стороны А и Б обязались в течение недели после заключения договора мены передать друг другу недвижимость. Однако сторона А сообщила, что не может в срок передать квартиру, и сторона Б отказалась передавать свою недвижимость. 

Cторона А обратилась в суд с иском, сообщив, что ответчик нарушил условия договора. Сторона Б возражала против исковых требований. Она утверждала, что истец неправомерно приостановил исполнение своего обязательства, которое у него появилось на основании договора: он не передал в установленный срок недвижимость. 

Суд отметил, что, по условиям договора, каждая из сторон должна была выполнить свои обязательства в один и тот же срок. Как следует из статьи 569 ГК РФ
Встречное исполнение обязательств передать сторон по договору мены
, одна из сторон не вправе была менять в ходе сделки условия договоры

Как правильно оформить договор мены

В грамотно составленном договоре мены должны быть прописаны три раздела.

Раздел 1. Предмет сделки.
В этом разделе мы уточняем, какое именно имущество обменивают между собой стороны. Чтобы договор признали действительным, достаточно прописать:

• площадь каждого объекта;
  
  
  

Раздел 2. Соблюдения условий равноценности.
Этот раздел необязателен: технически он дублирует норму ст. 568 ГК РФ
, противоречить которой договор не может. Но даже если при обмене никто не доплачивает, желательно указать соблюдение условий равноценности. 

При желании можно указать дополнительные условия и примечания.
Это не противоречит правовой базе по договорам купли-продажи или мены. Также в документ часто добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован — то есть процедура не осложнена обременениями
.

Договор мены является основанием для получения других правоустанавливающих документов, но не заменяет их.

семья, захотев продать земельный участок, полученный ими по договору мены, нашла покупателя, который был готов внести задаток.
Но нотариус отказался заключать предварительное соглашение о купле-продаже, так как счёл, что одного договора мены недостаточно для того, чтобы посчитать сторону, решившую продать участок, собственником. После того, как семья на основании договора мены оформила
выписку из ЕГРН

, предварительное соглашение было заключено.

Что, если цена квартир при обмене не совпадает

«Обменять однокомнатную квартиру на однокомнатную» — звучит очень просто. На практике же на вторичном рынке практически нет одинаковых квартир. Двухкомнатные квартиры в соседних домах могут оказаться разными по площади, освещённости, качеству ремонта, не говоря уже о материалах домовых перекрытий и фасадов. Это значит, что их стоимость тоже будет отличаться.

Если «кандидаты на обмен» — в разных районах, то ко всем этим параметрам добавляется ещё цена за расположение.

Узнать подробнее, как провести осмотр квартиры перед покупкой

Если одна квартира оказывается дороже другой, но они подходят для обмена, собственники ищут компромисс и стараются, например, обменять квартиру на квартиру с доплатой.

Размер доплаты определяют после проведения независимой оценки каждого объекта. Узнать примерную рыночную цену квартиры можно бесплатно с помощью . Окончательная сумма определится в процессе переговоров.

Если в сделке участвуют два объекта, владельцы могут договориться на доплату деньгами, новой мебелью, ремонтом, например кухни, или же всей квартиры. Вариантов неограниченное количество, включая имущество, которое может не иметь отношения к недвижимости, — машина, гараж, хозпостройки, место в паркинге. Но бывает, что несколько имущественных объектов меняют на один, и наоборот. В любом случае заинтересованные стороны найдут способ прийти к согласию.

В обмене решающее значение приобретает качество составленного договора: в нём необходимо учесть интересы каждой стороны так, чтобы исключить недовольство и возможность оспаривания сделки. Составлять его самостоятельно без опрометчиво, такое дело имеет смысл поручить профессиональному маклеру.

В чем сложность обмена

Когда возникает вопрос обмена, нужно, чтобы предлагаемая квартира понравилась тому, кто меняет свою. Поиск «идеального совпадения» даже с двумя участниками может затянуться по понятным причинам. А если это цепочка обменов, на быстрый результат точно рассчитывать не стоит.

Например, на вторичном рынке, где на стоимость и ликвидность влияют разные параметры (год постройки, район, транспортная доступность, наличие или отсутствие ремонта, чистота подъезда), найти абсолютно идентичный вариант проблематично. Иногда на обмен может уйти больше года.

Выбор подходящей квартиры упрощается в другой схеме — в . Её используют, когда ни продавец, ни покупатель не хотят оставаться с деньгами на руках, не имея альтернативного объекта для покупки. Такая схема популярна среди тех собственников, у которых только одно жильё, и в этом случае им не нужно снимать другое на время поиска новой квартиры.

Кроме того, используя альтернативную сделку, люди страхуются от ситуации, в которой, продав свою квартиру, не успеют быстро купить другую, например из-за изменившихся цен на недвижимость. Выстроить такую цепочку и провести сделку теперь стало легче с .

Как подготовиться к обмену

• Найти вариант, на который будет меняться жильё, и убедиться, что контрагент тоже заинтересован в сделке.
• Составить договор мены или купли-продажи. И в первом, и во втором случаях есть смысл обращаться к риелторам и юристам.
• Собрать пакет документов. Этот пункт выглядит самым длинным, но на практике сложнее всего бывает искать контрагента.
• Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.

В пакете документов должны быть:

• паспорт;
• документы, подтверждающие собственность на жильё;
• выписка из ЕГРН
  
  
  
  ;
• кадастровый паспорт;
• справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о регистрации или расторжении брака;
• письменное согласие со стороны супруга (если квартира, участвующая в сделке, куплена в браке);
• проект договора;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление на регистрацию сделки.