Преимущества использования эскроу счетов
Одним из главных преимуществ использования эскроу счетов является защита интересов всех участников сделки. Покупатель защищен от преждевременного перечисления денежных средств и получает гарантии возврата средств в случае невыполнения условий договора застройщиком. Это снижает риски для покупателя и повышает уровень доверия между сторонами.
Для застройщика также есть преимущества использования эскроу счетов. Он получает уверенность в финансировании проекта и обеспечении исполнения условий договора. Это также помогает застройщику привлечь больше инвесторов и доверия со стороны покупателей.
Недостатки использования эскроу счетов
Одним из основных недостатков использования эскроу счетов является дополнительная бюрократия и затраты на открытие и ведение таких счетов. Покупателю и застройщику могут потребоваться дополнительные документы и согласования для открытия счета, что может замедлить процесс сделки.
Другим недостатком может быть ограничение доступа к средствам на эскроу счете до выполнения условий договора. Это может усложнить финансирование строительства и дополнительно обременить стороны сделки.
Вывод
Использование эскроу счетов в России является важным инструментом защиты интересов покупателей и застройщиков при совершении сделок. Хотя существуют определенные недостатки, преимущества такого механизма сделок часто превышают их. Поэтому использование эскроу счетов рекомендуется как надежный способ обеспечения выполнения условий сделок.
Преимущества использования эскроу-счета:
- Гарантия сохранности денежных средств покупателя
- Возможность страхования суммы до 10 млн ₽
- Защита от банкротства застройщика
- Передача денег за квартиру только при выполнении условий ДДУ
Недостатки использования эскроу-счета:
- Возможная комиссия за перевод денежных средств между банками
Использование эскроу-счета при покупке недвижимости является надежным способом обеспечения безопасности финансовых операций между покупателем и застройщиком. Конечно, не лишенный недостатков, однако, при правильном использовании, предоставляет гарантию честности сделки для обеих сторон.
При использовании счета эскроу покупатель должен следовать определенной процедуре:
После заключения договора долевого участия и регистрации его в Росреестре, покупатель обязан открыть счет эскроу в банке.
Покупатель переводит первоначальный взнос на этот счет, который будет заморожен до окончания строительства.
Ежемесячно покупатель выплачивает ипотечные платежи по кредиту, направляемые на счет эскроу для дальнейшего погашения ипотеки.
После завершения строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, деньги с эскроу-счета будут направлены застройщику.
При этом, если застройщик не выполнит условия ДДУ, покупатель может обратиться к банку для возврата средств, замороженных на счете эскроу.
С помощью данной процедуры обеспечивается безопасность сделки как для покупателя, так и для застройщика, и минимизируется риск возможных финансовых проблем. Это позволяет защитить интересы всех сторон и обеспечить безопасность финансовых вложений.
Значение и смысл счетов эскроу
Новая модель была придумана и утверждена на государственном уровне после многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками. Где было все: некоторые застройщики просто исчезали, собрав деньги своих соинвесторов, стройки затягивались, девелоперы банкротились. Наличие счета эскроу означает, что дольщик гарантированно получит свои деньги обратно.
Процесс открытия счета эскроу
Денежные средства на счёт эскроу должны обязательно поступать после регистрации ДДУ, а не до этого. Это важное требование, закрепленное законом. В случае, если строительство объекта затянулось и заканчивается срок хранения денег на счете эскроу, необходимо обратиться в банк. Банк может продлить срок депонирования до двух лет. В случае необращения, денежные средства могут перейти на текущий счёт дольщика, что может привести к нарушению ДДУ.
Процесс при покупке жилья в ипотеку
При покупке жилья в ипотеку сначала заключается договор об ипотечном кредитовании (в любом банке по выбору дольщика), потом ДДУ и открывается счет эскроу. Для открытия счета потребуется паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированного в Росреестре.
Контроль за счетом эскроу
Свой счёт эскроу дольщик должен держать под контролем. Можно контролировать средства на счете через запрос в банк или мобильное приложение, чтобы убедиться в наличии определенного объема средств.
Пример возможных последствий
Если деньги не будут переведены на счёт эскроу после регистрации ДДУ, это может привести к нарушению закона. Поэтому важно следить за соблюдением всех правил и обязательств.
Существующие схемы обхода
Хотя система долевого строительства с использованием счетов эскроу является обязательной в России с 1 июля 2019 года, на рынке все еще существуют такие схемы, как вексельный договор и предварительный договор купли-продажи, которые позволяют обойти механизм эскроу в отношении новостроек.
| Преимущества счетов эскроу | Способы контроля за счетом эскроу |
|---|---|
| Гарантия получения денег обратно | Запрос в банк |
| Законное закрепление процесса оплаты | Мобильное приложение |
| Предотвращение мошенничества |
«Наличие спроса на такие договоры и на такие серые схемы даже несколько обижает, — говорит начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Правительства Москвы. — Законодательная реформа была весьма болезненна для привыкания, рынку пришлось полностью перестроиться — застройщикам, гражданам, банкам, контролирующим органам. Целью этого была защита граждан от возможных рисков. Возникает вопрос, для чего мы опять возвращаемся к договорам вексельным и ещё каким-то иным?»
«Если следовать букве закона, то, первое — сделка в новостройке всегда должна называться договором участия в долевом строительстве и должна быть зарегистрирована в Росреестре, — продолжила Н. Гонтаренко. —Второе: в сделке продавцом объекта недвижимости должен выступать специализированный застройщик. В самом названии организации должно быть словосочетание «специализированный застройщик», это важно. И третье: деньги покупателей должны быть размещены на счетах эскроу. Соблюдайте эти три правила».
Необходимо добавить, что при всей ее стройности схема с использованием счетов эскроу не исключает форс-мажоры полностью. Их два – банкротство банка, в котором открыт счет и банкротство застройщика.
В случае банкротства банка средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов в размере 10 млн руб. То есть вернуть вы сможете только 10 млн руб., сколько бы ни платили за квартиру. Однако предварительный отбор банков ЦБ является хорошей защитой от такого форс-мажора – в список одобренных для счетов эскроу попадают банки с хорошим показателем достаточности капитала.
В случае же банкротства застройщика деньги должны вернуться обратно в полном объеме, как и при расторжении ДДУ по инициативе дольщика.
Плюсы и минусы покупки с использованием счета эскроу
В чем трудности реализации
Читать в полной версии
Согласно некоторым градостроительным теориям, фундаментальная проблема развития национальной системы расселения и размещения производительных сил связана с развитием индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В долгосрочной перспективе достойный уровень и качество жизни семьи может обеспечить конгломерат природы и города — когда ядро жизни в городе связано с периферией садово-дачного и жилого назначения устойчивыми качественными коммуникациями. Иначе говоря, для россиянина квартира в городе и своя земля за городом — максимально удобная форма обустройства жизни.
Эти идеи градостроителей находят подтверждение в опросах населения: по данным ВЦИОМ, 68% российских семей и 59% горожан стремятся жить за городом. Но спрос на загородные дома, выросший в прошлом году на 30–50%, до сих пор были не готовы удовлетворить банки, ставшие ключевыми игроками рынка недвижимости после введения механизма расчетов через счета эскроу. Напомню, что строительная отрасль перешла на проектное финансирование с использованием счетов эскроу 1 июля 2019 года. Эта схема подразумевает поступление средств покупателей не напрямую девелоперам, а на специальный банковский счет. Само же строительство финансирует банк.
По последним данным, к апрелю 2021 года на счетах эскроу в России аккумулировано почти 1,5 трлн руб., но в сфере ИЖС пока все развивается не так динамично, как хотелось бы. Долгосрочные кредиты с низкой процентной ставкой в сегменте ИЖС только начинают внедрять в пилотных проектах, хотя спрос на этот продукт имеется: например, в банк «Дом. РФ» поступило уже 3,2 тыс. обращений от потенциальных заемщиков по ИЖС, заинтересованных в сниженной ставке до 6% и первоначальном взносе от 15%.
До сих пор сегмент ИЖС не пользовался доверием со стороны финансово-кредитных организаций. Банки, ориентированные на документальное подтверждение каждого аспекта предмета будущего залога, сталкивались с нехваткой данных, особенно в регионах. Исправить эту ситуацию мог бы унифицированный пакет документов, доступный для застройщика и понятный для банка.
Одновременно с этим в регионах сформирован запрос на ИЖС.
Высокий спрос на строительство частных домов зафиксирован даже в тех регионах, где Росстат показывает нулевую статистику по открытию счетов эскроу. Так, в Еврейской автономной области, Камчатском крае, Магаданской и Мурманской областях, Чукотском и Ненецком автономных округах, а также в Ингушетии, Чечне, Карачаево-Черкесии и Туве работа по эскроу практически не ведется, но именно здесь традиционно развит сегмент ИЖС. Например, в Еврейской АО 100% построенного жилья — это индивидуальные дома. В Чечне и Мурманской области доля ИЖС тоже высока — более 85%.
С переходом ИЖС на счета эскроу застройщикам в этих и других регионах будут доступны специальные пониженные кредитные ставки. Это станет возможным в том числе благодаря субсидированию низкомаржинальных проектов жилищного строительства.
Сейчас для получения субсидий от застройщиков требуется плановая стоимость проекта в размере 500 млн руб., что крайне мало для регионов с высокой стоимостью строительства. Дело в том, что строительство объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры существенно увеличивает стоимость строительства, и небольшие застройщики не подходят под условия программы, несмотря на то что их маржинальность иногда стремится к нулю. Поэтому на последнем заседании комиссии мы предложили пересмотреть этот показатель в сторону увеличения или совсем отменить его. Доступность субсидии для большего числа застройщиков может повысить объемы строительства в регионах на 10–20%.
В ближайшее время Минстрой России намерен ввести механизм расчетов по эскроу в индивидуальном жилищном строительстве. Соответствующий законопроект планируется обсудить в Госдуме уже этой весной. Согласно прогнозам, это будет способствовать увеличению объема предложения на рынке ИЖС на 15–25%, а всего к 2024 году в России планируется построить 410 млн кв. м жилья, из которого около 200 млн кв. м придется на индивидуальные жилые дома. Для реализации этих планов необходимо, чтобы в ИЖС пришли деньги крупных банков, а значит, нужно повысить доверие кредитных организаций к финансированию сегмента. Как это сделать?
Упростить оценку домов и земель, сделать ликвидность залога прозрачной для банков должна стандартизация ИЖС. Сейчас на площадке Общественного совета Минстроя России совместно с банком «Дом.РФ» идет подготовка конкурса проектов индивидуального жилищного строительства. Разрабатываются рекомендательные стандарты типовых проектов индивидуальных жилых домов повторного применения, которые могут выступать залогом, а также рекомендательные стандарты процедур выдачи и обслуживания кредитов. Согласно правилам формирования и ведения информационной модели объекта капстроительства, все такие объекты в перспективе получат цифровые паспорта. Таким образом, стандартизация ИЖС повысит качество, прозрачность и надежность рынка, вместе с тем снизив риски и затраты кредиторов.
Несмотря на очевидные позитивные сдвиги в сфере проектного финансирования через эскроу, работы еще много. Есть и ряд нерешенных вопросов. Это, в частности, проблема поэтапного раскрытия эскроу-счетов, когда доступ к деньгам дольщиков предоставляют в зависимости от степени готовности объекта. Но главное условие успешного развития сегмента ИЖС — появление полноценной ипотеки без дополнительных залогов и поручителей, процентов на уровне квартирной ипотеки и с проектным финансированием через эскроу.
Представители банковской сферы должны получить понятные для оценки проекты, а застройщики — доступ к выгодным кредитам. Только в этом случае план по увеличению объема строительства индивидуальных домов до 200 млн кв. м к 2024 году может быть выполнен.
председатель Комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое России
Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Как работает эскроу счет при оформлении ипотечных программ?
После заключения ДДУ дольщик может оформить ипотеку, причем не обязательно подавать заявку в том же банке. Можно оформить в любом банке, например, найти предлагающий наиболее выгодные условия. После одобрения заявки и завершения документальных формальностей средства замораживаются до выполнения обстоятельств строительной компании по условиям договора. Одновременно в банке открывается кредитный счет для ежемесячного перевода дольщиком ипотечных платежей.
Можно ли использовать эскроу счет для покупки вторичного жилья?
С помощью эскроу счета проводят сделки со вторичным жильем, это условие указывают в договоре, предоставленному банку. Для открытия счета нужно представить договор купли-продажи и паспорта всех участников. Перечисленные покупателем деньги находятся на счете до предоставления продавцом подтверждающих документ покупки. Если бенефициар не выполнит условия сделки, то деньги со счета забирает депонент.
По сравнению, например, с ячейкой, где доступ кроме покупателя может быть и у продавца, эскроу счет имеет ряд отличий. Счет эскроу дешевле оформлять, чем аккредитив или аренду ячейки, банки чаще берут доли процента от суммы, а если там взять и кредит на покупку жилья, то эскроу-агент может открыть эскроу-счет бесплатно.
Главное преимущество – безопасность покупателей, а также:
Итак, мы рассмотрели ключевые аспекты использования эскроу счетов в России, включая их преимущества и недостатки, а также особенности законодательной регуляции этого инструмента. Эскроу счета являются мощным средством защиты интересов сторон сделки, способствуя повышению прозрачности финансовых операций и снижению рисков. Они предоставляют клиентам уверенность в том, что их инвестиции будут защищены, и условия договора будут строго соблюдены. Важно при выборе партнера для открытия эскроу счета обращать внимание на наличие лицензии ЦБ, а также на репутацию и надежность выбранного банка или финансовой организации. В заключение, хотелось бы отметить, что при грамотном подходе и соблюдении всех необходимых процедур, эскроу счет может стать ключевым элементом успешной и безопасной сделки для всех ее участников.
Особенности счета эскроу
Покупая недвижимость, будущие собственники могут обезопасить себя благодаря эскроу-счету, который в последнее время стал очень популярен на рынке недвижимости, поскольку сохраняет денежные средства первички и вторичного готового жилья. На сегодняшний день это – самый безопасный вариант оформления сделок с недвижимым имуществом для физических лиц, зарегистрированном в Росреестре. Эскроу-счет используется как альтернатива аккредитивного счета и банковской ячейке, гарантирующая выполнение сторонами условий договора. Однако, если это сделка долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
Эскроу счет — специальный банковский счет, на котором хранятся поступившие средства до выполнения одним из участников сделки определенных обязательств. Согласно № 214-ФЗ от 30.12.2004 покупка в новом доме с оформлением эскроу-счета отличается от существовавшего порядка внесения денежных средств дольщиком. Новая система обеспечивает их финансовую безопасность- в случае затянувшихся строительных работ покупатели получат помимо денег еще и дополнительную неустойку. Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. Например, через счет эскроу можно купить жилье у строительной организации.
Банк, через который будет проходить сделка, выбирает застройщик. Стройка ведется на собственные или полученные кредитные средства. Тогда действует другая схема финансирования: застройщик обязан открыть отдельный банковский счет только в банке-кредиторе для контроля платежей подрядчиков. У застройщика имеется возможность подключения услуги по дистанционному банковскому обслуживанию, чтобы отслеживать статус документов во избежание нецелевого использования денег или выявления посредников. Застройщик должен отчитываться о их расходовании. В этом случае покупатели открывают эскроу- счета там же. До регистрации ДДУ деньги размещаются на счёте покрытия аккредитива. После выполнения обязательств ДДУ застройщик, обязующийся сдать жилье в срок, указанный в проектной декларации, получит средства. Таким образом, до этого, права пользоваться этими деньгами нет, что исключает их потерю на 100%.
Процесс покупки квартиры по ДДУ в большей степени автоматизирован.
Система расчета по счетам:
Возврат денег с эскроу счета
Деньги заморожены на эскроу-счете, просто так их вернуть нельзя.
К наиболее распространенным причинам возврата денежных вложений покупателя, относятся:
Эскроу счет закрывается, когда застройщиком будут выполнены обязательства, прописанные в договоре с предоставлением документов о введении дома в эксплуатацию -акта приема-передачи или выписки из ЕГРН.
Если банк обанкротится, то будут компенсированы 10 млн рублей (ФЗ №177, ст.12.1). К сожалению, если недвижимость стоила больше, чем 10 миллионов рублей, то в такой ситуации, часть, превышающая сумму, пропадет.
Если застройщик обанкротится, то финансы вернуться дольщику в полном объеме даже при задержке ввода свыше шести месяцев. Дольщик до получения готового жилья может оставить средства, после окончания строительства другим застройщиком.
Приставы не могут арестовать деньги на счете эскроу, даже если у их владельца имеются задолженности по налогам или штрафам Их нельзя списать, а взыскать можно, когда они вернутся из-за невыполнения сделки.
