Что такое договор мены и зачем он нужен
Такое соглашение нужно для случаев обмена имуществом — машинами, квартирами, станками и чем угодно ещё. Его особенность в том, что вместо двух сделок купли-продажи оформляется всего одна, что удобнее юридически. При этом ни одной из сторон не нужно искать деньги для того, чтобы официально совершить сделку.
Если собственник хочет не просто купить или продать квартиру, а обменять её, необязательно проводить официально две сделки и искать деньги для совершения первой покупки. Можно оформить договор мены, перерегистрировав права собственности в Росреестре.
Материал по теме
28 декабря 2022
16 сентября 2022
Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.
Федот, да не тот
Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.
По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.
Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).
Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.
Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.
Кому это надо
К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.
Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.
Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.
Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.
Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.
Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.
Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.
Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.
В чем преимущества такой сделки? Когда меняются равноценные по стоимости квартиры, то все расчеты между сторонами производятся без денег. Поэтому не нужно платить комиссию за перевод по безналичному расчету, а ведь она начинается от 1% от перечисляемой суммы – в итоге набегает немаленькая оплата.
Не придется раскошеливаться и на аренду банковской ячейки и сопутствующие услуги (комнату для переговоров, доверенность на доступ контрагентов арендатора к ячейке и т. п.) – расходы за месяц составили бы около 3 тыс. руб.
Правда, если одна квартира, участвующая в сделке, дороже другой, то для доплаты нужно будет провести указанные операции. Но все же это будут меньшие траты.
Договор мены – это один документ, а ДКП – два: один человек продает имущество, а второй покупает, поэтому для каждой стороны составляется отдельный договор. Соответственно госпошлину за регистрацию ДКП придется платить дважды – в целом 4 тыс. руб.
То же относится и к нотариальному заверению сделки. Вообще-то закон этого не требует.
Можно составить договор мены в простой письменной форме, обойтись без нотариуса и просто зарегистрировать документ в Росреестре.
Но некоторые для надежности предпочитают посетить нотариуса. Его услуги обычно стоят около 3 тыс. руб. за заверение одного договора (или проценты от стоимости квартиры). При купле-продаже придется платить дважды, ведь договора-то два. А при мене – только один раз.
Еще один крайне важный нюанс касается расторжения договора. Допустим, покупатель по каким-то причинам заподозрил продавца в нечестности и через суд добился расторжения сделки купли-продажи.
Продавец должен полностью вернуть ему уплаченные за квартиру деньги. Но он их давно потратил. Тогда покупателю придется ждать выплаты не один год и можно вообще не дождаться.
Если же стороны обменялись квартирами по ДМ, а после этого сделка была расторгнута, то просто возвращается статус-кво: каждый участник получает свою прежнюю квартиру. Финансовый ущерб понесет только тот, кто, например, сделал свежий ремонт в новом жилище – эти затраты не компенсируются.
Подоходный налог при мене платится только в том случае, когда стоимость меняемого имущества неодинакова (помним про условие о трехлетнем возрасте недвижимости, которое упомянули в начале).
Например, вы меняете свою «двушку» стоимостью 4 млн руб. на однокомнатную, оцененную в 3 млн руб. Вторая сторона ДМ должна будет доплатить вам 1 млн руб. – и налогом облагается эта сумма, а не 4 млн. Значит, и размер налога будет меньше.
Не без этого
Не все так прекрасно, конечно. Есть у ДМ и минусы. Один мы уже назвали: если сделка совершается не между родственниками или знакомыми, то придется долго искать вариант для обмена.
Второй – договоры мены расторгаются заметно чаще, чем ДКП. Сделка не денежная, поэтому оценка имущества субъективна. Предположим, поменялись наши уже упомянутые наследники дачей, автомобилем и участком. И тут жена наследника решила, что его машина и земля вместе стоят дороже, чем дача. Заказала экспертную оценку недвижимости, с ней – в суд. Обычно судьи легко соглашаются с такими доводами.
Сложности возможны и с налоговыми органами.
Налоговики могут посчитать, что меняемые квартиры неравны по стоимости, и заподозрить вас в попытке уйти от уплаты налогов.
Тогда сделку приостановят, а вам придется объясняться с сотрудниками из налоговой службы.
В договоре мены обязательно должны быть приведены все данные об обмениваемых квартирах (земельных участках, домах и пр.). Это не только адрес и количество комнат с площадями, но и номера и даты регистрации документов, на основании которых имущество принадлежит собственникам.
Если у квартир есть кадастровые номера, то технический и кадастровый паспорта на такую недвижимость к общему пакету документов прилагать не нужно. В противном случае придется заказать эти документы в проектно-инвентаризационном бюро (ПИБ, в некоторых регионах этот государственный орган называется бюро технической инвентаризации – БТИ).
Если в договоре не прописана стоимость каждого обмениваемого объекта, то они считаются равноценными.
Когда стоимость указана, придется приложить экспертное свидетельство об оценке имущества.
В случае разной стоимости объектов обязательно отмечается, производится ли доплата, в каком виде (наличными или безналично), в какие сроки.
Нелишним будет прописать, что если после регистрации ДМ квартира будет изъята третьими лицами, то другая сторона обязуется полностью возместить пострадавшей стороне все убытки.
У тех, кто не поленится и внимательно изучит информацию на сайте Росреестра, а также грамотно составит договор, неприятных сюрпризов при обмене не возникнет.
Как оформить сделку и решить организационные проблемы
Порой жизнь меняется так, что приходится переезжать в другой город. Меняется всё — работа, круг общения, места для покупок, прогулок и культурного досуга. Переезд предполагает массу организационных сложностей и постоянный стресс. Чтобы всё прошло без эксцессов, нужно тщательно спланировать каждый этап. В статье разберём одну из насущных проблем для такой ситуации — обмен квартиры на квартиру между городами.
Как оформить обмен квартирами между городами
Первым делом нужно выбрать схему проведения сделки. Возможны четыре варианта.
— один договор, по которому одновременно вы становитесь владельцем новой квартиры, а её прежний собственник — владельцем вашей. Возможен обмен как в чистом виде, так и с доплатой, если оценочные стоимости квартир отличаются.
Продажа и покупка — как две независимые сделки. Это удобный вариант, если на время поиска новой квартиры вам есть где жить и хранить личные вещи, которые вы собираетесь взять с собой при переезде в новый город.
— объединяет оба предыдущих варианта. Такая сделка проходит в три этапа:
— обмен на квартиру в новостройке, при котором стоимость имеющейся квартиры засчитывается как часть оплаты. Остальное придётся доплатить из своих накоплений или оформить ипотеку. Услугу предоставляют крупные застройщики, а воспользоваться такой программой обычно можно только в пределах одного региона.
В этой статье мы сделаем акцент на схему обмена, но схемы купли-продажи и альтернативной сделки проходят аналогичным образом — разница только во времени, которое проходит между отдельными этапами.
Какой порядок действий при междугороднем обмене
Обмен недвижимости между городами России состоит из следующих этапов.
Особенности междугороднего обмена
Обмен жильём между городами юридически не отличается от обмена внутри одного населённого пункта. Все моменты прописаны в ст. 567 ГК РФ и ст. 72 — 75 Жилищного Кодекса РФ. Но есть организационные моменты, которые усложняют процесс.
Личный осмотр подходящих вариантов займёт много времени — каждый раз придётся ехать в другой город. Что-то можно оценить и удалённо, но личный осмотр всё же потребуется: фотографии и видео в объявлении, как правило, недостаточно информативны, а инфраструктуру не всегда реально оценить по картам. Может оказаться неприятным сюрпризом шум от дорог, предприятий, школы, рынка или других общественных мест, запахи от общепита, свалки мусора или сильный ветер во дворе из-за стоящей рядом высотки.
Частично этот вопрос можно решить с помощью хорошего риелтора. Если вы подробно перечислите свои требования и пожелания, то часть вариантов риелтор отфильтрует сам, и число поездок заметно сократится.
4 августа 2020
Возникнет логичный вопрос о том, в каком городе оформлять договор и регистрировать сделку. Однозначного ответа нет: сторонам придётся договариваться. Если процедура оформления будет проходить по будущему месту жительства, снова придётся много ездить. Здесь также могут пригодиться услуги риелтора: если оформить для подачи документов на регистрацию права собственности, можно ощутимо сократить количество поездок до строго необходимых.
Иногда возникают и другие проблемы. Например, в разных регионах могут немного отличаться процедуры оформления документов. Это может добавить лишнюю поездку — например, если понадобится дополнительная справка. И здесь наличие посредника может оказаться кстати, особенно — если у агентства есть филиал или фирма-партнёр в выбранном регионе.
Какие документы готовить на обмен квартир между городами
Перед оформлением договора мены понадобится собрать пакет документов и запросить аналогичный у второго участника сделки. В пакет входят:
Аналогичные документы должен предоставить собственник второй квартиры.
После заключения договора для регистрации права собственности будут нужны:
Междугородный обмен недвижимости
Проводить сделку в формате обмена предпочтительно в ситуациях:
Иногородний обмен недвижимости в России по сути имеет только один недостаток, но достаточно серьёзный — низкие шансы найти подходящую квартиру. Слишком мала вероятность следующих совпадений:
Как выбрать риелтора
Итак, если необходимо провести обмен жильём между городами и ограничены во времени, удобнее всего будет воспользоваться услугами риелтора. Чтобы не пожалеть, советуем проводить отбор по следующим критериям.
Перед заключением договора с компанией проверьте, предусмотрена ли возможность безопасного расторжения по вашей инициативе в случае невыполнения агентством своих обязательств. А в перечне обязательств, помимо параметров квартиры и сроков, пропишите порядок взаимодействия с риелтором:
В числе прочего при осмотре квартиры попросите посредника поговорить с жильцами на площадке и с ближайших этажей, чтобы быть уверенным в том, что соседи не будут доставлять неудобств.
Особенности обмена муниципальных квартир
Обмен жилья между городами России для жильцов ограничивает выбор варианта сделки — возможен только прямой обмен без доплат. Предварительно нужно проверить, возможен ли обмен в принципе — по ст. 73 ЖК РФ недвижимость нельзя менять, если:
Перед обменом нужно запросить разрешение на сделку в администрациях обоих городов, а вместо регистрации по месту жительства нужно будет оформить новый договор социального найма.
Коротко о главном
Обмен недвижимостью в разных городах России проводится по тем же правилам, что и обмен в пределах одного города. Главное неудобство процесса — в удалённости и необходимости неоднократно ездить в другой город для просмотра и, возможно, оформления договора. Частично решить проблему поможет хороший риелтор.
Понятие и предмет договора мены недвижимого имущества
Согласно статье 130 ГК Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, строения, здания. Все объекты, неотделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без разрушения. К данной категории относятся как жилые помещения, так и объекты нежилого фонда, гаражи, подвалы, части строений. Согласно этой статье и определяется предмет договора мены.
Мена недвижимого имущества – это обмен недвижимым имуществом между его собственниками. То есть, полноправный владелец объекта передает права на его владение другому лицу. Взамен он получает в собственность равноценный по ценности объект недвижимости.
Не стоит путать мену с обменом. Второй – это фактически переезд с одного места жительства на другое, без передачи прав на недвижимость. Чаще всего обмен осуществляется между арендаторами объектов, которые принадлежат государству. При этом перезаключаются оба договора найма. Таким образом, мена регулируется Гражданским Кодексом, а обмен Жилищным Кодексом.
Обменять собственное жилье на государственное невозможно, как и совершить сделку в обратном направлении.
Договор мены недвижимого имущества
Мена – одна из самых древних форм коммерческого взаимоотношения. Сегодня это понятие почти вытеснили сделки купли-продажи, но в некоторых случаях мена недвижимого имущества является самым выгодным и простым способом изменить свои жилищные условия или совершить выгодный обмен коммерческой недвижимостью.
Договор мены – это акт, который подтверждает совершение двухсторонней сделки на основании законодательства. Так как договор мены квартиры между близкими родственниками предполагает, что владелец доли недвижимости и желающий получить эту долю в обмен на что-то, являются одновременно и продавцами и покупателями, возникают права и обязанности у двух сторон.
Сегодня договор мены между близкими родственниками пользуется большой популярностью, так как предусматривает более лояльное налогообложение. При продаже квартиры уплачивается налог в размере 13% ее оценочной стоимость каждой стороной, а при мене – одноразово.
Понятие договора мены долей квартиры
Особенности оформления между близкими родственниками и с несовершеннолетним
Необходимость обмениваться движимым или недвижимым имуществом в нашей жизни появляется довольно часто. Это удобно, так как не нужно оформлять договор купли-продажи и платить большой налог. Что касается мены долями квартиры между близкими родственниками – здесь есть ряд нюансов и особенностей, которые мы рассмотрим в статье. Также, акцентируем внимание на ситуациях, когда сделка оформляется с участием несовершеннолетних.
Форма составления договора мены долями квартиры
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
Стандартные сведения договора мены:
Структура выглядит так: название – дата и место составления – наименование сторон – предмет договора – порядок обмена – ответственность сторон – особые положения – заключения.
Чем детальней будет составлен договор мена, тем меньше проблем и нюансов возникнет после его регистрации, на практике. В акт обязательно вносятся все данные о доли недвижимости: размер, расположение, кадастровый номер, на ком зарегистрирована и пр.
Что делать с налогами и декларацией
Обмен квартирами по закону равен купле-продаже — не платить налоги, просто оформив договор мены, не получится. Обе стороны в рамках договора мены признаются продавцами, получающими доход в имущественном эквиваленте.
При этом НДФЛ не платят, если квартирой владеют 5 лет и больше. А если эта квартира — единственная, была приватизирована, подарена близким родственником или получена как наследство, срок сокращается до трёх лет. По истечении этого срока оплачивать НДФЛ, а также вносить этот пункт в декларацию, не нужно.
Что делать, если необходимо выплатить НДФЛ
С декларацией и налогами всё понятно: мена квартиры в этом плане ничем не отличается от других сделок. А вот с налоговой базой могут возникнуть трудности. Обычно ею считается стоимость квартиры, из которой можно вычесть документально подтверждённые расходы на приобретение.
Но существует и минимальная налоговая база — это кадастровая стоимость жилья, умноженная на 0,7. Но её тоже можно уменьшить, если предоставить документальные подтверждения расходов на приобретение жилья.
На практике выглядеть это будет так
1. Договор, по которому произведена передача товара в обмен на уступку права требования имущества от третьего лица, не может рассматриваться как договор мены.
: уступка права требования не может быть предметом договора мены. В этом случае невозможен переход права собственности, который обязателен по закону. Кроме того, соблюдение условия о передаче одного товара в обмен на другой тоже невозможно. Ведь сторона, передавшая право требования, отвечает только за его действительность, а не за исполнение.
В таком случае стороны считаются заключившими смешанный договор, поэтому спорные отношения между ними должны решаться судом не в рамках договора мены, а с учётом содержащихся в соглашении правил и сложившихся между его участниками правовых отношений.
2. С момента внесения в договор мены условия о замене передачи имущества уплатой стоимости отношения между сторонами меняются. После внесения правок в договор они регулируются нормами соглашения купли-продажи.
Пример: гражданин А обратился в суд с иском к гражданину Б о взыскании стоимости переданной недвижимости. Согласно материалам дела, стороны заключили договор мены, по которому собственники А и Б должны были обменяться квартирами. После исполнения истцом своих обязательств по передаче недвижимости стороны внесли в договор изменение. Согласно новому договору, ответчик вместо передачи своей квартиры должен был перечислить истцу деньги. После того, как ответчик не заплатил, истец обратился в суд.
Суд выяснил, что стороны изменили предмет обязательства в договоре, в результате чего у ответчика вместо передачи квартиры возникло обязательство по оплате стоимости недвижимости.
В соответствии со статьей 414 ГК РФ (прекращение обязательства новацией), обязательство прекращается соглашением о замене первоначального другим между теми же лицами.
Так как договор мены не допускает оплаты полученной от другой стороны недвижимости, изменение его предмета повлекло за собой изменение вида договора: в этом случае он превратился в договор купли-продажи.
Отсюда следует, что внесение в договор условия о расчёте за недвижимость деньгами вместо передачи квартиры законно. Согласно , регулирующей вопросы оплаты товара, оно позволяет признать правильным требования истца.
3. По договору мены одна из сторон не вправе требовать уменьшения покупной цены переданного ей имущества, если обнаружила недостатки.
В этой ситуации сторона может (на выбор):
один из собственников обратился в Арбитражный суд с иском об уменьшении покупной цены полученной недвижимости, так как посчитал, что в ней сделан некачественный ремонт. Суд запрос не удовлетворил. Он решил, что денежные отношения по договору мены допускаются лишь в том случае, если обмениваемые товары признаются неравноценными. Тогда на сторону, передавшую товар, цена которого ниже предоставленного в обмен, возлагается обязанность оплатить разницу в их стоимости. В то же время требования о соразмерном уменьшении покупной цены товара ненадлежащего качества противоречат правилам, установленным главой 31 ГК РФ, «Мена», и самой сути мены.
4. При договоре мены возникает такое понятие, как правила о встречном исполнении обязательств. Они вступают в силу, если из соглашения следует, что исполнение обязательства одной из сторон обусловлено исполнением обязанностей другой стороной.
Стороны А и Б обязались в течение недели после заключения договора мены передать друг другу недвижимость. Однако сторона А сообщила, что не может в срок передать квартиру, и сторона Б отказалась передавать свою недвижимость.
Cторона А обратилась в суд с иском, сообщив, что ответчик нарушил условия договора. Сторона Б возражала против исковых требований. Она утверждала, что истец неправомерно приостановил исполнение своего обязательства, которое у него появилось на основании договора: он не передал в установленный срок недвижимость.
Суд отметил, что, по условиям договора, каждая из сторон должна была выполнить свои обязательства в один и тот же срок. Как следует из статьи 569 ГК РФ Встречное исполнение обязательств передать сторон по договору мены, одна из сторон не вправе была менять в ходе сделки условия договоры
Законодательная база
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Преимущества работы с профессионалом
В юриспруденции мало получить соответствующее образование. Нужно обязательно иметь лицензию на работу нотариусом в обозначенном территориальном округе. Это дает не только профессиональную возможность заверять договора мены и другие документы, но и учитывать все условия при их составлении.
Нетипичные случаи мены требуют углубленных знаний порядка оформления документов и их регистрации. К таким ситуациям можно отнести сделки по мене жилых помещений на земельные участки или обмен частями квартир. Нужно знать, что в последнем случае должен быть оформлен отказ других проживающих в квартире от выкупа меняемой доли. Такое предложение по закону в первую очередь делается. Не имя соответствующего документа, будущий владелец может столкнуться с серьезными проблемами, вплоть до обращения в суд. И не исключено, что сделка обмена будет признана недействительной.
Если вы хотите грамотно, выгодно и быстро поменять квартиру, дом, земельный участок или объект нежилого фонда на равноценное или неравноценное по цене имущество, то поможет вам в этом нотариус Иванов Борис Сергеевич. Оказание всех услуг, связанных с нотариальным сопровождением сделок, в том числе по мене, и помощь в сборе и оформлении необходимых пакетов документов. Записывайтесь на прием и заключайте договора правильно, при необходимости, запросите образец.
Мена с доплатой – цена вопроса
Выше было сказано о равноценной мене недвижимого имущества. В некоторых случаях объекты могут быть неравноценны по стоимости. Для таких сделок предусмотрен договор мены с доплатой.
Доплата – компенсация одной из сторон меньшей стоимости ее имущества. Она может быть осуществлена как денежными средствами, так и другими ценностями:
Определяют размер компенсации и ее форму после оценки обоих объектов сделки. Чаще всего для этого привлекается независимый оценщик. В определении размеров доплаты есть много нюансов. Особенно если речь идет о земельных участках или частях объекта, например доли собственности в квартире.
Владельцев недвижимости привлекает сделка мены в связи с не обложением ее налогом. Отчисления в казну предусмотрены в случае получения прибили, а это соглашение равноценное и материальной выгоды не предусматривает. Если одна из сторон сделки должна совершить доплату, то разница обязательно облагается налогом.
Стараясь избежать уплаты налогов, некоторые владельцы недвижимости, которую будут менять, договариваются о сумме компенсации разницы между собой. При этом, они не вносят ее в договор мены недвижимого имущества. Это дает возможность избежать уплаты налогов, но и представляет некоторый риск. Если сделка заключается без присутствия нотариуса, то гарантий нет, что владелец большего объекта после заключения сделки получает причитающуюся ему доплату. Это условие еще один повод обращения к юристу при составлении и подписании документов.
Возможны и более серьезные нарушения, от которых профессиональный нотариус с высокой квалификацией отговорит своих клиентов – слишком очевидная, неравнозначная мена баз доплаты. Например, меняет свое имущество владелец хорошей квартиры в центре города на старый дом в отдаленной деревне без доплаты. По такой сделке могут возникнуть серьезные вопросы у разных органов, в том числе налоговой.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
Особенности договора мены
Обмениваемое имущество считается равноценным, если не прописать иное. Ничто не мешает сторонам запрашивать и официально вносить в договор доплату при обмене квартирой. Размер доплаты договором не ограничен: это могут быть и сто тысяч, и сто миллионов рублей. Если не вносить в соглашение пункт о доплате, имущество будет считаться равноценным, даже если сарай в Ямбурге меняют на дачу на Рублёвке.
К договору применяются все законы и нормы, касающиеся купли-продажи. Неожиданные ситуации вида: «А этот закон здесь неприменим, потому что это другая сфера сделок», — невозможны. Но есть статьи, прописанные именно для договора мены: например, закон о равноценности обмениваемого имущества, статья 568 ГК РФ.
Важно, что сделка по договору мены отличается от обмена квартир по соглашениям . Различие в первую очередь в том, что в случае мены договор заключается один вместо двух. Договор купли-продажи хотя и более обременителен с точки зрения бумаг, куда популярней, чем договор мены, так как позволяет большую вариативность сценариев. По двум ДКП можно, в частности, разменять две однушки на трёшку.
Почему два договора купли-продажи для многих покупателей выгоднее, чем один договор мены
В случае с соглашением мены ни о каких товарно-денежных отношениях речи не идёт. Только о товарных. Получается, что если одна из сторон сделки заехала в квартиру и потом обнаружила там недостатки, то она не сможет заставить вторую сторону оплатить компенсацию, так как имущество было признано равноценным благодаря самой сути договора.
Преимущества оформления договора мены
Главное преимущество сделки – сниженный налог. Ведь во время купли-продажи каждая сторона платит по 13% обязательного налога на сделку. Договор мены между родственниками предполагает одноразовую уплату налога, что существенно экономить бюджет каждой стороны.
Второе преимущество – это упрощенная процедура установления нового права собственности, которая занимает гораздо меньше времени на оформление.
Третье преимущество – это функциональность самого акта. Нет официальной структуры договора, стороны могут прописывать в нем все нюансы для максимальной выгоды – от доплаты до обязанностей.
Регистрация перехода прав в Росреестре
Любой договор, приводящий к смене имущественных прав на жилплощадь, регистрируется в Росреестре. Провести регистрацию можно и в МФЦ, и в Росреестре напрямую.
Для регистрации понадобятся:
Госпошлина для регистрации перехода прав — 2000 рублей, её уплачивает каждая сторона.
Участие несовершеннолетних в обмене жилья
Если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок – потребуется разрешение органов опеки и попечительства на заключение сделки. Если несовершеннолетний уже имеет паспорт, но ему пока не исполнилось 18 лет – он имеет право высказать органам опеки свое решение, поддерживает ли он обмен или нет.
Особенности и нюансы
Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.
В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.
Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Как правильно оформить договор мены
В грамотно составленном договоре мены должны быть прописаны три раздела.
Раздел 1. Предмет сделки. В этом разделе мы уточняем, какое именно имущество обменивают между собой стороны. Чтобы договор признали действительным, достаточно прописать:
Раздел 2. Соблюдения условий равноценности. Этот раздел необязателен: технически он дублирует норму ст. 568 ГК РФ, противоречить которой договор не может. Но даже если при обмене никто не доплачивает, желательно указать соблюдение условий равноценности.
При желании можно указать дополнительные условия и примечания. Это не противоречит правовой базе по договорам купли-продажи или мены. Также в документ часто добавляют строчку о том, что указанный в договоре товар никому не продан, не заложен и не арестован — то есть процедура не осложнена обременениями.
Договор мены является основанием для получения других правоустанавливающих документов, но не заменяет их.
семья, захотев продать земельный участок, полученный ими по договору мены, нашла покупателя, который был готов внести задаток. Но нотариус отказался заключать предварительное соглашение о купле-продаже, так как счёл, что одного договора мены недостаточно для того, чтобы посчитать сторону, решившую продать участок, собственником. После того, как семья на основании договора мены оформила выписку из ЕГРН, предварительное соглашение было заключено.
Особенности мены и условий договора
Несмотря на некоторую схожесть с договором купли-продажи, документ, регламентирующий мену, существенно отличается. В этом случае каждая физическая сторона является и продавцом и покупателем. Согласно с этим, в обязанности сторон входит передача другому участнику сделки в собственность объекта, который не обременен никакими обязательствами. К таким может относиться;
Этот фактор очень важен, поэтому к оформлению договора обязательно подключать грамотного нотариуса или даже запросить у него типовой образец. Узнать о проблемных объектах он может из общей базы, к которой имеют доступ только лицензированные юристы.
Это поможет избежать непростой ситуации, когда после заключения соглашения мены имущество, переданное в собственность одной из сторон, отчуждается третьими лицами. Если это происходит вследствие обстоятельств, возникших до заключения сделки, то пострадавший имеет право вернуть себе имущество, которое было объектом соглашения с его стороны. Это возможно только в том случае, если подобная возможность была учтена нотариусом при составлении юридического документа.
Так же в договоре должны быть указаны и другие условия. Это могут быть любые пункты, которые одновременно не противоречат определению договора мены и законодательству РФ. Это может быть ремонт, которому подлежит помещение или другие улучшения жилищных условий.
Если правом пользования жилым домом, квартирой или объектом нежилого фонда обладают другие лица на законном основании, то для заключения договора необходимо их согласие. В этом случае в документе обязательно указать перечень тех членов семьи или близких людей, которые могут так же пользоваться новой собственность владельца, как и той, которую он обменял.
Если на жилой площади прописаны несовершеннолетние, то для мены подлежит оформить документ от органов опеки. Получить их согласие возможно только в том случае, если количество квадратных метров, не уменьшится, а в идеале, если жилищные условия в процессе мены у несовершеннолетнего улучшатся.
Все эти обстоятельства обязательно должны быть учтены, в противном случае, документ может быть признан недействительным.
Что делать, если часть квартиры принадлежит ребёнку
Дети могут обладать имуществом, но до их совершеннолетия жильём распоряжаются родители и опекуны. Предполагается, что действовать они при этом будут в интересах ребёнка: в обратных случаях служба опеки имеет право блокировать некоторые сделки и даже лишать родителей их прав.
По закону, все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, регулируются , «Об опеке и попечительстве». По статье 21, для продажи или обмена требуется предварительное разрешение от органов опеки и попечительства.
Для этого потребуются
Для заключения сделки мены каждая сторона должна предоставить целый пакет соответствующих документов:
Нотариус может запросить и другие документы, так как почти каждый случай индивидуален. Важно понимать, что от того, насколько правильно, полно составлен договор, зависит, как быстро он вступить в силу и права на собственность всеми участниками сделки будут подтверждены соответствующими свидетельствами.
Для их получения в областной Росриестр нужно подать следующий пакет:
В этом списке самый главный документ – это договор и его содержание. От его грамотного составления зависит, будут ли возникать вопросы у сотрудников Росриестра к вашей сделке.
