Банки не смогут поднимать ставку по ипотеке при отказе от страхования

РБК Банки

19 дек 2023, 16:11

Банки не смогут поднимать ставку по ипотеке при отказе от страхования

Путин ограничил повышение ставки по ипотеке при отказе от страхования

Путин подписал закон, запрещающий повышать ставку по ипотеке при отказе заемщика от страхования. Кроме того, банки будут обязаны сначала списывать долги по процентам и телу долга, а только затем штрафы за просрочку

Президент России Владимир Путин ввел запрет на повышение ставки по ипотеке при отказе заемщика от страхования. Закон опубликован на официальном портале правовой информации. Он начнет действовать с 1 июля 2024 года и будет распространяться на все кредиты, выданные после этой даты.

Ранее в случае отказа заемщика от страхования банки поднимали ставки по ипотеке, чтобы минимизировать риски и возможные убытки. С июля 2024 года кредитор сможет повысить ставку, но только до уровня, который действовал на момент заключения договора.

По данным статистики Frank RG и ЦБ, объем выданных ипотечных кредитов на 1 ноября составляет ₽770 млрд в месяц (+77,8% к показателю прошлого года). Из них:

• вторичный рынок — ₽409 млрд (+34,5%);
• первичный рынок — ₽360 млрд (+150%).

Средняя ставка по ипотеке на 1 ноября — 8,35% (+0,97 п.п. к показателю прошлого года):

• на вторичном рынке — 10,3% (+ 1,17 п.п.);
• на первичном рынке — 6,14% (+2,06 п.п.).

Кроме того, закон меняет очередность погашения просроченной задолженности по потребительским кредитам. По действующему сейчас закону должники сначала должны оплатить просроченную задолженность по процентам и основному долгу, затем штрафы и пени — и только после этого они могут начать погашать текущие процентные платежи и основной долг.

После вступления в силу нового закона кредитор будет обязан списать как просроченную, так и текущую задолженность по процентам, затем — по основному долгу, и только в последнюю очередь — неустойки и иные платежи.

Эта мера позволит сокращать основной долг и, соответственно, в перспективе уменьшать процентные платежи даже в ситуации, когда средств заемщика не хватает на внесение всего платежа по кредиту.

Как и зачем страховать заложенное имущество

Многие клиенты банков до сих пор не знают,
надо ли
страховать заложенное имущество при получении ипотечного кредита? В этой статье мы подробно
рассмотрим,
когда при получении ипотечного кредита страхование обязательно и в каких случаях может
понадобиться
страховка.

Зачем вообще страховать заложенное имущество

Как правило, ипотека — это надолго. Двадцать,
пятнадцать и даже пять лет — срок, за который многое может произойти. Безработица
или неожиданные расходы могут привести к невозможности погашения кредита. Поэтому банк хочет
обезопасить долгосрочную сделку и гарантировать возврат средств.

Если заложенное имущество застраховано,
а у заёмщика
возникает ситуация, при которой он по объективным причинам не может погашать проценты
и основной долг по
кредиту, то за него это сделает страховая компания. На практике такой договор чаще
заключается на год с
последующей ежегодной пролонгацией на весь срок кредита.

Какие виды страхования бывают при получении ипотечного кредита

При получении ипотечного кредита клиенту предлагается
оформить 3 вида страховки:

Страхование
квартиры, находящейся в залоге у банка

Страхование жизни
и здоровья заемщика

При этом первая страховка является обязательной, а два
других вида страхования —
добровольными.

Обязательно ли страховать предмет ипотеки

Из перечисленных выше видов страхования заемщик
не может отказаться лишь от первого, если иное не предусмотрено кредитным договором.
Страхование квартиры, находящейся в залоге у банка обязательно. Такой порядок предусмотрен
законом, чтобы в случае
непредвиденной ситуации (пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа, хулиганства,
вандализма) заемщик не остался без дома, да еще и вдобавок с ипотечными
обязательствами.

Как правило, такая страховка распространяется только
на конструктивные элементы квартиры: пол, потолок и стены, а не на ремонт или
внутреннюю отделку. Размер страховки будет зависеть от многих факторов, предусмотренных страховой
компанией, например, года строительства и т.д.

Можно ли отказаться от страховки при получении
ипотечного
кредита

Страхование жизни и здоровья заемщика и титульное
страхование являются добровольными, однако они могут повлиять на процентную ставку, предоставляемую
банком, в зависимости от условий кредитования конкретного банка. Часто самые низкие ставки,
рекламируемые кредитными организациями, действуют лишь при комплексном страховании. Если же клиент
откажется в дальнейшем продлевать одну из дополнительных страховок, то банк может
увеличить процентную
ставку по ипотеке, если это предусмотрено условиями заключенного кредитного договора.

Плюсы и минусы комплексного страхования

Существуют некоторые моменты, на которые стоит обратить
внимание

Страхование жизни и здоровья заемщика

Страхование жизни дает возможность не только заемщику,
но и его наследникам в случае болезни или смерти избежать платежей по кредиту.
Однако стоимость такой страховки может зависеть от ряда параметров:

Во-первых, от возраста заемщика: чем он старше, тем дороже страховка

Во-вторых, от профессии заемщика: чем больше его работа связана с риском, тем опять же
дороже страховка

Учитываться может даже хобби плательщика и его
хронические заболевания. Впрочем, иногда можно встретить и фиксированную страховку, которая
представляет собой определенный процент от суммы ипотеки.

Титульное страхование же может понадобиться, когда
квартира
покупается на вторичном рынке. Существуют случаи, при которых сделка купли-продажи недвижимости
признается недействительной, и покупатель больше не может считаться собственником квартиры.
При
возникновении страхового случая банк получает страховую сумму. Заемщик также может рассчитывать на
остаток от страховой выплаты, конечно, после того как из нее вычтут задолженность
по взятому на ее
покупку кредиту.

Сделка может быть признана недействительной, например, если
были нарушены права несовершеннолетних детей или же кто-то из наследников не получил свою
долю в
собственности квартиры, а родственник решил ее продать без его ведома. Также бывают случаи
мошенничества
при оформлении сделки. Все эти ситуации рассматриваются в суде.

Подобная страховка оформляется крайне редко, однако
возможность ее приобретения стоит серьезно рассмотреть, если нынешний собственник квартиры владеет
ей
непродолжительное время.

Добровольное страхование минимизирует риски по сделке.
Разница между суммой страховых взносов, распределенной по всему сроку ипотеки, и взносами
по повышенной
процентной ставке может оказаться небольшой, а на практике сыграть решающую роль.

Как оформить страхование при получении ипотечного кредита

После заполнения заявления страховая компания или банк
попросят предоставить необходимые документы. Далее страховая проведет ряд мероприятий, в том числе
анализ недвижимости, после чего будет установлен размер платежа. Сумма будет зависеть от различных
обстоятельств, все индивидуально.

Как вернуть страховую премию при досрочном погашении ипотечного
кредита

С сентября 2020 года действует новый закон, по которому при досрочном погашении
кредита можно вернуть часть денег за страховку. Нововведение касается договоров страхования,
заключенных с 1 сентября 2020 года. Если договор заключен раньше, то будет
действовать старый порядок.

Для договоров, заключенных после 1.09.2020

Если при получении кредита было оформлено добровольное
страхование, а страховой случай не наступил, чтобы получить оказавшуюся лишней страховую
премию, необходимо:

Погасить ипотечный кредит, забрать закладную (при наличии) с отметками банка
об исполнении
обязательств в полном объеме и получить справку об отсутствии задолженности
по кредиту (при
необходимости)

Снять обременение (при необходимости)

Написать заявление в страховую компанию или банк (смотря, где была оформлена страховка)
с заявлением о возврате

Вам должны вернуть денежные средства в течение
7 рабочих дней со дня получения заявления.

Для договоров, заключенных до 1.09.2020

Для старых полисов страхования условия возврата другие.
Страховая не всегда обязана возвращать деньги за страховку, если заемщик досрочно выплатил
кредит. Все будет зависеть от условий заключенного договора страхования:

Сам по себе
факт досрочного погашения кредита не влечёт автоматического возврата страховой премии. Например,
условия
страхования могут предусматривать, что страховая сумма в размере первоначальной суммы кредита
остается
неизменной в течение всего срока действия договора добровольного личного страхования, а срок
действия
данного договора и размер страховой выплаты не зависят от досрочного возврата кредита
и от суммы остатка
по кредиту. В этом случае досрочное погашение кредита не прекращает действия договора
страхования,
страховая премия возврату не подлежит.

Если же по
условиям договора добровольного личного страхования выплата страховой суммы обусловлена остатком долга
по кредиту и при его полном погашении страховой случай не наступил, досрочное погашение
кредита влечет
досрочное прекращение договора добровольного личного страхования. Страховая премия подлежит возврату
пропорционально периоду, на который договор страхования прекратился досрочно.

Как получить выплату по страховке

Чтобы получить выплату при наступлении страхового случая,
нужно обратиться в страховую компанию. Размер выплаты будет определяться в соответствии
с условиями договора страхования. В нем подробно указывается, за что должен будет
заплатить страховщик, а за что — нет. Поэтому подробно изучите договор страхования
перед подписанием.

Например, в случае травмы, повлекшей нетрудоспособности
заемщика, страховая может погасить долг или часть долга перед банком. Если размер страховой премии будет
больше оставшегося долга перед банком, остаток получит заемщик. А вот если работник будет уволен по
собственной вине или желанию, то, вероятно, это не будет являться страховым случаем
и в выплате откажут.

Резюме

• В текущем году «Эксперт РА» ожидает значительное падение ипотечных выдач на 30%, сопоставимое с сокращением рынка в 2015-м, что в свою очередь приведет к заметному замедлению динамики ипотечного портфеля.
• Сокращение объемов финансирования приведет к ослаблению главного драйвера прошлого года – субсидируемой государством ипотеки, в результате ее доля в объеме ипотечных выдач за 2024-й снизится с 60 до 45%, упав до уровня 2022-го.
• Ужесточение регулирования в текущем году позволит улучшить качество выдач ипотечных кредитов: доля выдач с ПДН заемщика более 80% сократится с 45 до 30% к концу 2024-го.

От пика к пике

В 2023-м ипотека сохранила статус драйвера розничного кредитования, обеспечив 65% прироста совокупного портфеля кредитов ФЛ, несмотря на увеличение ставок вслед за ключевой в 2-м полугодии 2023 года и ужесточение регулирования, предусматривающее повышение макронадбавок по кредитам с низким первоначальным взносом и высоким ПДН. Ипотечный сегмент установил новый рекорд по приросту выдач (+62%), при этом портфель также показал существенные темпы роста (+29%, без учета секьюритизации кредитов). Значительное влияние на динамику ипотеки оказали расширенные льготные госпрограммы за счет двукратного разрыва в стоимости льготного и рыночного ипотечного кредитов. Вместе с этим спрос на ипотеку был простимулирован новостями о дальнейшем ужесточении условий по льготным ипотечным программам в 2024 году и высокими инфляционными ожиданиями населения.

Однако новых ипотечных рекордов в текущем году мы не ожидаем, поскольку снижению объемов выдач будет способствовать существенная трансформация льготных программ. В свою очередь усиливающийся контроль со стороны регулятора за качеством выдаваемых кредитов также приведет к охлаждению рынка. Кроме того, рыночные выдачи будут восстанавливаться при установлении ставок на уровне менее 13%, что, по оценкам агентства, произойдет не раньше 2-го полугодия 2024 года по мере снижения ключевой. Согласно прогнозу агентства «Эксперт РА», по итогам текущего года объем выданных ипотечных кредитов может сократиться на 30%, что сопоставимо со сжатием рынка в 2015-м, а рост ипотечного портфеля не превысит 13%.

Льготная ипотека по новым правилам

Введенная в 2020-м с целью поддержания строительного сектора и экономики льготная ипотека в прошлом году впервые стала преобладать над рыночными сделками, обеспечив 60% ипотечных выдач по итогам 2023-го. Стоит отметить, что, по оценкам агентства «Эксперт РА», без учета продления программы на 2023-й падение ипотечных выдач по итогам прошлого года составило бы порядка 35%. В декабре 2023 года условия льготных программ были значительно скорректированы, при этом изменения затронули как заемщиков (максимальный размер кредита сократился в два раза и составил 6 млн рублей, минимальный первоначальный взнос повышен с 20 до 30% стоимости жилья), так и банки (размер субсидии по кредиту снизился на 0,5 п. п.). Данные меры ограничили круг потенциальных заемщиков, а также снизили интерес банков к льготной программе, в результате чего кредитные организации, чтобы компенсировать выпадающие доходы, установили застройщикам комиссии за участие в льготной программе. В результате снижение выдач стало заметно уже по итогам января – февраля текущего года, за которые банки предоставили на 14% меньше ипотечных кредитов в стоимостном выражении, чем за аналогичный период в 2023-м.

Окончание льготных программ предполагается 01.07.2024, тем не менее мы ожидаем, что семейная ипотека будет продлена на несколько лет. Кроме того, не исключено продление льготной ипотеки в отдельных регионах, где отмечается слабый спрос со стороны населения. Итогом подобных изменений станет более адресный характер ипотечных госпрограмм, которые будут направлены, прежде всего, на поддержку слабозащищенной части населения и снизят инвестиционную составляющую в ипотеке за счет государства. Так, в 2024-м вследствие пересмотра условий льготных программ доля льготной ипотеки в кредитных выдачах снизится до 45%, однако останется на достаточно высоком уровне ввиду частичного восстановления спроса на рыночную ипотеку только с 2-го полугодия 2024 года.

Курс на качество

Текущее качество ипотечного портфеля по-прежнему оценивается как высокое: уровень просроченной задолженности в портфеле по итогам 2023 года опустился ниже 0,4% за счет опережающего роста портфеля (+29%) над динамикой просроченной задолженности (+4%). Тем не менее на протяжении последних лет постепенно увеличивается доля потенциально проблемных выдач: доля кредитов, выданных заемщикам с высокой долговой нагрузкой (ПДН более 80%) с I квартала 2020 по IV квартал 2023 года, выросла с 26 до 45%. Кроме того, на фоне активизации сберегательной модели поведения россиян в период высоких ставок доля досрочных погашений снижается, что ведет к увеличению срока амортизации ипотечного портфеля (+1 год в 2023-м) и, как следствие, повышает кредитные риски. Для ограничения наиболее рискованных выдач, которые несут в себе будущие системные риски, в течение 2023-го и I квартала 2024 года Банк России несколько раз увеличивал размеры коэффициентов риска (макронадбавок) по ипотеке с невысоким первоначальным взносом, или LTV и низкими показателями ПДН, что несколько ограничило возможности банков по росту. Проводимая политика привела к сокращению в IV квартале 2023 года выдач кредитов с первоначальным взносом менее 20% с 49 до 12%, но в то же время доля кредитов с первоначальным взносом от 20–30% выросла с 22 до 38%. Также на горизонте года мы ожидаем постепенное снижение доли кредитов с ПДН свыше 80% с 45 до 30%. В перспективе возможно распространение ограничений на срочность кредитов, увеличение которой банки используют для занижения расчетного ПДН в целях уменьшения регуляторной нагрузки на капитал, что также несет риски ухудшения обслуживания задолженности в будущем.

В 2024 году также ожидается, что инструментарий регулятора пополнится еще одной мерой – макропруденциальными лимитами (МПЛ), предполагающими количественные ограничения выдач кредитов заемщикам с невысоким кредитным качеством. Для сохранения баланса между охлаждением рынка и активностью строительной отрасли предполагается, что размер лимитов будет согласовываться с Минстроем, заинтересованным в стимулировании возведения нового жилья и, соответственно, в увеличении ипотечных выдач. В результате применяемых мер темпы роста кредитования замедлятся, однако в структуре портфеля будет повышаться доля качественных заемщиков, что снизит риски потерь для банков в случае наступления кризиса.

Предпосылки прогноза агентства «Эксперт РА»

Базовый сценарий агентства предполагает сохранение основных мер государственной поддержки в 2024 году с ужесточением требований их предоставления в отдельных отраслях, а также умеренное усиление внешних экономических ограничений против организаций реального и финансового секторов. Мы ожидаем среднегодовой курс рубля на уровне 92 рубля за доллар США, при этом внутри года возможны периоды повышенной волатильности. Экономика продолжит расти умеренными темпами с увеличением ВВП в 2024 году в реальном выражении на 2%. В 2-м полугодии ключевая ставка начнет снижаться относительно текущего уровня в 16% и, по оценкам агентства, к концу года составит около 12%, при этом инфляция по итогам 2024-го будет находиться в диапазоне 5,0–5,5% против 7,4% за 2023-й.

Таблица. Ключевые макроэкономические предпосылки прогноза

Методология

Исследование рейтингового агентства «Эксперт РА» основано на официальной статистике Банка России и результатах анкетирования банков.

В рамках исследования под ипотечными жилищными кредитами понимаются жилищные кредиты, предоставленные в соответствии с Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный подход полностью совпадает с методологией, применяемой Банком России.

В ходе анкетирования мы просили банки указывать данные по портфелю ипотечных кредитов в соответствии с формой отчетности 0409316. Использовалась проверка данных на основе расчета соответствия предоставленной информации той, которая отражена в оборотно-сальдовой ведомости (форма отчетности 0409101) банков.

Всего в исследовании приняли участие 32 банка, на которые, по оценкам агентства, приходится около 77% ипотечного рынка по объемам выдач за 2023 год.

Выражаем признательность всем банкам за интерес, проявленный к нашему исследованию.

Полный обзор по банковскому рынку и прогноз на 2024 год будет представлен 17 апреля 2024 года на Банковском форуме «Эксперт РА». Исследование будет содержательной основой для панельной дискуссии и работы в секциях, а также награждения лидеров рэнкингов банков и застройщиков. В этом году форум агентства «Эксперт РА» соберет свыше 300 профессионалов банковского сектора на площадке в центре Москвы. Приглашаем принять участие в мероприятии, пройдя регистрацию по ссылке.

Приложение. Рэнкинги банков, выдающих ипотечные кредиты

Таблица 1. Рэнкинг банков по величине ипотечного портфеля на 01.01.2024

Таблица 2. Рэнкинг банков по объему ипотечного кредитования за 2023 год

ООО СК “Сбербанк страхование жизни” защищает персональные данные пользователей и обрабатывает
Cookies только для персонализации сервисов и повышения удобства пользования веб‑сайтом.
Запретить обработку Cookies можно в настройках вашего браузера.
Пожалуйста, ознакомьтесь с условиями обработки Cookies.