Деньги
07 мар 2018, 15:44
В соответствии со статьей 1.1 Закона города Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 “О налоге на имущество физических лиц” Правительство Москвы постановляет:
1. Утвердить реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц (приложение).
2. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунину Н. А.
Приложениек постановлению Правительства Москвыот 26 октября 2016 г. N 706-ПП
Реестрапартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц
Вместе с экспертами рассказываем о сильных и слабых сторонах апартаментов и рисках при покупке такого вида недвижимости
Почти каждая десятая сделка на московском рынке жилья приходится на апартаменты. Этот вид недвижимости востребован среди инвесторов и людей, для которых не важна прописка. Одна из причин популярности апартаментов — более низкая по сравнению с квартирами цена, в среднем они дешевле на 20%.
Однако нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам возможность продавать их в обход договоров долевого участия (ДДУ), что таит в себе риски для покупателя. По подсчетам ЦИАН, с 2013 по 2020 год в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные.
Вместе с экспертами рассказываем о плюсах и минусах апартаментов и рисках инвестиций в такую недвижимость.
1. Утвердить Порядок формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц (приложение).
2. Внести изменения в постановление Правительства Москвы от 17 мая 2011 г. N 210-ПП “Об утверждении Положения о Департаменте экономической политики и развития города Москвы” (в редакции постановлений Правительства Москвы от 10 декабря 2013 г. N 813-ПП, от 18 июня 2014 г. N 342-ПП, от 11 ноября 2014 г. N 645-ПП, от 18 ноября 2014 г. N 682-ПП, от 30 июня 2015 г. N 401-ПП, от 7 июля 2015 г. N 418-ПП, от 13 июля 2015 г. N 429-ПП, от 29 марта 2016 г. N 126-ПП):
2.1. Приложение к постановлению дополнить пунктом 4.1.17
в следующей редакции:
“4.1.17
. Об утверждении реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц и внесении в него изменений.”.
2.2. Пункт 6 приложения к постановлению после слов “заключенных Департаментом,” дополнить словами “реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц,”.
3. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Сергунину Н. А.
Приложениек постановлению Правительства Москвыот 26 октября 2016 г. N 705-ПП
Порядокформирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц
1. Порядок формирования реестра апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц (далее – Порядок) определяет условия включения объектов в реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц (далее – Реестр) и последовательность действий органов исполнительной власти города Москвы при осуществлении мероприятий по формированию и ведению Реестра в целях предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц в соответствии с частью 4 статьи 1.1 Закона города Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 “О налоге на имущество физических лиц”.
2. Ведение Реестра осуществляется Департаментом экономической политики и развития города Москвы (далее – Департамент).
3. Реестр и вносимые в него изменения утверждаются правовым актом Правительства Москвы.
4. В целях предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц Реестр и внесенные в него изменения применяются в отношении налогового периода, предшествующего году включения здания в Реестр (исключения здания из Реестра), и последующих налоговых периодов, если иное не предусмотрено правовым актом Правительства Москвы.
5. В Реестр включаются здания, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:
5.1. Здание включено в перечень, определенный в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации с учетом особенностей, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Перечень), на год, предшествующий году включения здания в Реестр.
5.2. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию или в акте приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, выданных (утвержденных) в отношении здания, содержится информация о наличии в данном здании апартаментов.
5.3. В здании расположены одно или несколько нежилых помещений, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:
1) в отношении нежилого помещения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится запись о произведенной по состоянию на 1 января года, предшествующего году включения здания в Реестр, или в течение указанного года государственной регистрации права собственности одного или нескольких физических лиц;
2) площадь нежилого помещения не превышает 300 квадратных метров;
3) кадастровая стоимость одного квадратного метра нежилого помещения, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, предшествующего году включения здания в Реестр, составляет не менее 100 000 рублей.
6. Из Реестра исключаются здания, которые были исключены из Перечня, определенного на год, предшествующий году внесения изменений в Реестр.
7. В Реестре в отношении каждого здания указываются кадастровый номер, адрес здания и налоговый период, начиная с которого предоставляется льгота по налогу на имущество физических лиц в соответствии с частью 4 статьи 1.1 Закона города Москвы от 19 ноября 2014 г. N 51 “О налоге на имущество физических лиц”.
8. Департамент запрашивает копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, выданных (утвержденных) в отношении здания, в Комитете государственного строительного надзора города Москвы.
9. Комитет государственного строительного надзора города Москвы представляет Департаменту копии документов, указанных в пункте 8 настоящего Порядка, в срок не позднее 5 рабочих дней со дня поступления соответствующего запроса.
10. Департамент ежегодно в срок не позднее 20 февраля календарного года разрабатывает проект правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в Реестр в соответствии с пунктами 5 и 6 настоящего Порядка и вносит его в установленном порядке на рассмотрение Правительства Москвы.
11. Физические и юридические лица вправе обратиться в Департамент с заявлением о включении здания в Реестр с приложением копии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, выданных (утвержденных) в отношении указанного здания. При соответствии здания условиям, установленным пунктом 5 настоящего Порядка, в сроки, предусмотренные пунктом 10 настоящего Порядка, Департамент включает соответствующее здание в проект правового акта Правительства Москвы о внесении изменений в Реестр.
12. Департамент направляет Реестр и внесенные в него изменения в течение 10 рабочих дней с даты принятия соответствующего правового акта Правительства Москвы в электронной форме в Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве, размещает Реестр на официальном сайте Департамента в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Департамент экономической политики и развития наделяется полномочиями по утверждению реестра апартаментов для целей предоставления льгот по налогу на имущество физических лиц и внесению в него изменений. Реестр и вносимые в него изменения утверждаются правовым актом Правительства Москвы, проект которого ежегодно разрабатывается Департаментом до 20 февраля.
Установлено, что реестр и внесенные в него изменения применяются в отношении налогового периода, предшествующего году включения здания в реестр, и последующих налоговых периодов.
В реестр могут быть включены здания, у которых в разрешении на ввод в эксплуатацию или в актах приемки содержится информация о наличии в здании апартаментов. Приводится перечень условий, при соблюдении которых здания могут быть включены в реестр.
В реестре указываются кадастровый номер, адрес здания и налоговый период, начиная с которого предоставляется льгота по налогу.
Физические лица вправе обратиться в Департамент с заявлением о включении здания в реестр. С заявлением необходимо представить разрешение на ввод или акт приемки. При соответствии здания установленным требованиям здание включается в проект правового акта о внесении изменений в реестр.
Мошеннические схемы
Главная проблема апартаментов — это отсутствие гарантий для покупателей, если продажи ведутся не по ДДУ, без открытия эскроу-счетов, говорят эксперты. Нежилой статус апартаментов оставляет девелоперам лазейку — продавать «нежилье» с использованием других форм договоров: предварительного договора купли-продажи, договора соинвестирования и прочих. « Такие соглашения не регистрируются Росреестром, а значит, покупатель не защищен от двойных продаж, а также не может рассчитывать на возврат средств через эскроу-счет. Поэтому очень важно приобретать апартаменты именно по ДДУ», — отметила Виктория Кирюхина.
При покупке апартаментов, так же как и любой другой недвижимости, необходимо проверять юридическую чистоту сделки: кто и как строил, как апартаменты переходили из рук в руки, нет ли наследников и скрытых претендентов и т. д. Сделку целесообразно проводить безопасно — через ячейку либо с использованием аккредитива, так как лишняя осмотрительность никогда не помешает, добавила Наталья Тарасова.
«Особенно тщательно необходимо проверять техническую достоверность покупаемого помещения: запросить кадастровый паспорт помещения, поэтажный план, паспорт БТИ, проектную документацию, чтобы удостовериться, что приобретаются именно те апартаменты, которые вам показывают. При сложности в определении можно привлечь кадастрового инженера», — посоветовала юрист.
Прописка, коммуналка и налоги
Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус помещения. Апартаменты юридически относятся к нежилой недвижимости (как, например, офисы и магазины), хотя по факту используются как жилье. Именно правовой статус порождает ряд недостатков апартаментов.
Один из первых — в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.
Еще один минус апартаментов — повышенные тарифы на коммунальные услуги и налоги. За счет нежилого статуса для апартаментов коммунальные платежи в среднем обойдутся на 15–20% дороже, чем на сопоставимую по площади квартиру.
Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%, а иногда может доходить до 2%. Для сравнения, квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. « Однако иногда сама кадастровая стоимость апартаментов ниже, чем для квартир, что частично уравнивает налоговые платежи владельцев квартир и апартаментов», — сказала Виктория Кирюхина из ЦИАН.
На апартаменты в отличие от квартиры не распространяются налоговые вычеты. Также при их покупке нельзя использовать сертификаты на улучшение жилищных условий — материнский, военный. Застройщик апартаментов не обязан обеспечивать жителей комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.
«На апартаменты не распространяются СНиПы для жилых помещений, это значит, что, например, не получится приструнить шумных соседей. Из-за нежилого статуса коммунальщики имеют возможность прекращать подачу любых коммунальных услуг за неуплату, застройщики апартаментов не обязаны развивать социальную инфраструктуру. Это основные минусы, о которых нужно знать, покупая апартаменты», — рассказала адвокат Наталья Тарасова
В каких апартаментах Москвы снижен налог на имущество
В реестр апартаментов с льготным налогообложением для физлиц вошло 16 зданий в столице. Большинство из них — элитные
Власти Москвы расширили реестр апартаментов, собственникам которых предоставлена льгота по налогу на имущество физических лиц. В перечень включено восемь апарт-комплексов, соответствующее постановление принято правительством столицы.
Поправки в московский закон о налоге на имущество физлиц приняты осенью 2016 года. Для владельцев апартаментов, расположенных в торгово-офисных объектах, введена льгота в виде скидки к исчисленной сумме налога. Изначально таких зданий в столице было восемь, еще восемь добавилось в марте 2018-го.
«Это решение правительства Москвы имеет социальную направленность. Реестр апартаментов позволяет обеспечить поддержку москвичей, которые купили нежилые помещения, внешне неотличимые от жилых, и используют их для постоянного проживания», — приводятся слова руководителя департамента экономической политики и развития московского правительства Владимира Ефимова в пресс-релизе ведомства.
Реестр многофункциональных и апарт-комплексов Москвы с льготным налогообложением на имущество физлиц
Большинство из включенных в реестр зданий относятся к элитным апартаментам (11 комплексов). Среди них четыре небоскреба в деловом комплексе «Москва-Сити», а также такие известные клубные проекты, как «Кленовый DOM», Noble Row, «Звезды Арбата», ‹Каретный Плаза› и другие. В перечень попали пять проектов бизнес-класса: Sky Parks, «Лотос», «Горизонт», «Первый деловой дом» и БЦ «А-48».
Сколько платить по льготе
В отличие от жилья налог на имущество физических лиц в апартаментах выше. Собственники в жилых домах платят 0,1–0,3% для объектов, чья кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб., и 2%, если превышает эту сумму. Владельцы жилых апартаментов гостиничного типа — 0,5%, если же помещение находится в многофункциональном торгово-офисном здании — 2%.
Размер данной льготы рассчитывается по формуле, указанной в законе города Москвы от 19.11.2014 № 51 «О налоге на имущество физических лиц». Налоговое бремя снизится (для зданий, попавших в данный реестр) пропорционально размеру ставки.
Согласно закону, нежилое помещение должно быть расположено в здании, которое включено в реестр апартаментов, а по адресу не зарегистрированы юридические лица. Также помещение не используется для предпринимательской деятельности, по помещению нет зарегистрированных договоров аренды, а кадастровая стоимость 1 кв. м помещения не ниже 100 тыс. руб.
Если сейчас владельцы апартаментов в зданиях торгово-офисного назначения должны платить 2% от кадастровой стоимости, то ставка налога в зданиях, включенных в реестр, снизится на 1,5%, до 0,5% от кадастровой стоимости объекта за первые 150 кв. м апартаментов площадью до 300 кв. м. На оставшиеся метры (свыше 300 кв. м), а также на вторые апартаменты в собственности будут действовать стандартные ставки для торгово-офисной недвижимости.
Обзор документа
Утвержден реестр апартаментов для целей предоставления льготы по налогу на имущество физических лиц. Всего в реестр включено 7 объектов.
Льгота по налогу на имущество для объектов, включенных в реестр, предоставляется с 2015 г.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Выгоднее квартир
Каждый год столичные застройщики выводят новые проекты апартаментов. По оценкам агентства недвижимости «БОН ТОН», доля предложения апартаментов в старых границах Москвы сейчас составляет около 21%, или почти полмиллиона квадратов, каждая десятая сделка приходится на апартаменты (10% спроса).
Большая доля апартаментов относится к классам бизнес и премиум. Это проекты, которые возводятся в престижных локациях Москвы, где нельзя получить разрешение на строительство жилого комплекса — например, из-за небольшого размера выделенной под застройку площадки, на которой возможно разместить только жилой объект без социальной инфраструктуры. В связи с этим больше трети проектов находится на реализации в ЦАО, пояснила генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.
Проекты с апартаментами есть и в масс-маркете. Они пользуются спросом за счет более низкой по сравнению с квартирами цены (в среднем на 20%). Это одно из преимуществ апартаментов.
Апартаменты популярны среди покупателей, кому не принципиально наличие постоянной регистрации, поскольку покупка апартаментов такого права не дает. Данный вид недвижимости востребован и среди инвесторов, которые хотят снизить порог входа в проект и быстрее окупить вложения при сдаче апартаментов в аренду, отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.
Нередко апартаменты покупают родители детям, которые остаются «прописанными» в старой квартире. Апартаменты также приобретают в качестве «квартиры для пиджака» — как альтернатива гостиницам для тех, кто часто ездит в командировки.
Юридический блог
Уважаемые посетители нашего сайта!
Мы представляем Вам уникальный проект агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» –персональный блог юридического отдела нашей компании.
Здесь вы сможете найти актуальную информацию о недвижимости: новости, разъяснения тех или иных решений суда, трактовку законов, анонсы законопроектов и прочее.
Наши юристы, опыт работы которых в области недвижимости составляет более 15 лет, ежедневно отслеживают изменения в законодательстве Российской Федерации.
В дополнение к федеральным налоговым льготам в городе Москве действует льгота для собственников апартаментов, расположенных в офисных и торговых объектах (перечень таких объектов утвержден постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП).
Льгота предоставляется в отношении одних апартаментов в собственности физического лица, которые одновременно удовлетворяют следующим условиям:
1. апартаменты расположены в здании, включенном в реестр апартаментов, утвержденный постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 706–ПП;
2. площадь апартаментов не превышает 300 квадратных метров;
3. кадастровая стоимость одного квадратного метра апартаментов составляет не менее 100 000 рублей;
4. апартаменты не являются местом нахождения организации;
5. апартаменты не используются налогоплательщиком в предпринимательской деятельности.
Порядок формирования реестра апартаментов утвержден постановлением Правительства Москвы от 26.10.2016 № 705–ПП.
Если ваши апартаменты соответствуют всем перечисленным критериям, то ставка налога по первым 150 кв. м площади снижается с 1,2% до 0,5% кадастровой стоимости апартаментов (путем предоставления скидки к исчисленной сумме налога).
Льгота действует начиная с налога за 2015 год (к уплате в 2016 году) и далее.
Льгота предоставляется не по любому помещению в здании, включенном в утвержденный реестр апартаментов, а только по тем помещениям, которые одновременно удовлетворяют всем вышеперечисленным критериям!
Информация с портала http://depr.mos.ru/
Проблемы с достройкой объектов
По закону покупатели апартаментов имеют такие же права, как остальные участники договоров долевого участия (ДДУ): обязательная регистрация ДДУ в Росреестре, защита от нарушения сроков передачи готового объекта неустойкой и соответствие качества апартаментов условиям договора и проектным документам.
«Однако есть и существенное отличие — в случае банкротства застройщика покупатели квартир могут либо получить компенсацию от Фонда защиты прав дольщиков, либо квартиру от другого застройщика (который достроит объект), а покупатели апартаментов могут лишь заявить денежное требование к застройщику-банкроту, но вернуть деньги получается не всегда», — отметила Наталья Тарасова.
Аналогичную проблему обозначила Наталия Кузнецова из «БОН ТОН». По ее словам, несмотря на продажу апартаментов в рамках закона о долевом строительстве, при банкротстве застройщика получить объект недвижимости или денежную компенсацию сложнее. В законе о банкротстве речь идет о защите дольщиков нежилых помещений, которые не включают апартаменты. Это только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест по договору участия в долевом строительстве могут рассчитывать на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.
«А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м (то есть апартаментов), не могут требовать передачи им готового объекта. Они могут только включить свои денежные требования в общую (четвертую) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве)», — отметила эксперт.
Несмотря на то что в последний год громких банкротств застройщиков не было, именно в сегменте апартаментов есть наибольший риск нарваться на долгострой, считает Виктория Кирюхина из ЦИАН. « По нашим подсчетам, с 2013 по 2020 год включительно в Москве было заморожено строительство 80 корпусов, половина из них — апартаментные. При этом апартаменты всегда занимали меньшую долю на рынке. К примеру, сейчас доля апартаментов (по числу лотов) составляет порядка 22%, при этом по числу банкротств занимает половину рынка», — отметила она.
Уточнение правового статуса апартаментов
Уже не первый год на разных уровнях ведутся дискуссии о необходимости урегулирования вопроса апартаментов. В сентябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что правовой статус апартаментов планируют уточнить до конца 2020 года. По его мнению, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг.
Законопроект, в частности, предлагает узаконить статус апартаментов и приравнять часть из них к жилью. Это позволит регистрироваться в апартаментах, даст дополнительные гарантии покупателям. Кроме того, сейчас апартаменты не учитываются в общем объеме ввода жилья, в котором можно проживать. Принятие закона о статусе апартаментов снимет эти вопросы, считают эксперты.
«До тех пор, пока апартаменты формально будут оставаться нежилой недвижимостью, застройщики могут не строить сопутствующую социальную инфраструктуру, что снижает качество проживания и повышает нагрузку на школы и детские сады района. Для апартаментов нужна отдельная нормативная база, определяющая правила строительства таких комплексов», — отметила Виктория Кирюхина.
Также необходимо внести изменения в закон о банкротстве, чтобы защитить приобретателей апартаментов и наделить их аналогичными правами в случае банкротства застройщика, заключила Наталия Кузнецова.
