Инвестирование в новое жилье в Москве
Не секрет, что москвичи – участники программы реновации не только мечтают поскорее переехать из опостылевших хрущевок в современное жилье с квартирами комфорт-класса, но и стремятся заработать на нем: сдают в долгосрочную аренду или продают. Около 13% владельцев таких квартир выступают в качестве инвесторов, отмечают аналитики ЦИАН.
Сдача в аренду или продажа?
Ничто в виде дополнительных благ и доходов жителям столицы не чуждо. Поэтому как минимум каждый восьмой москвич из тех, кто переселился в современную квартиру по реновации, либо намерен сдавать ее в аренду, либо предполагает продать с приличной для себя выгодой. И это один из самых распространенных бизнес-планов, поскольку общая площадь такого жилья на 25–30% больше прежней.
Продажа нового жилья
Однако в части получения прибыли от продажи нового жилья существует ряд оговорок. Жильцы по соцнайму не являются собственниками такой недвижимости и не могут напрямую ею распоряжаться, поскольку она принадлежит государству. Это значит, что продать квартиру по реновации до ее приватизации новоселы не смогут.
Налоги и приватизация
Однако после того, как бесплатно превратят ее в личную собственность, вольны делать с ней что заблагорассудится. Правда, есть одно но: в случае продажи она будет облагаться 13%-ным налогом. Его можно избежать, подождав, согласно поправкам в п. 2 ст. 217.1 НК РФ, пять лет.
Если владелец расселяемого жилья в хрущевке был не менее пяти лет его собственником, то в случае продажи новой квартиры 13% налога он не платит, поскольку в зачет пойдут все годы проживания в старом доме.
Опыт Андрея Хомика
О том, как увеличить жилплощадь и при этом не остаться внакладе, нам рассказал один из таких везунчиков Андрей Хомика, проживавший в самом первом расселенном по программе реновации доме № 3 на улице Константина Федина.
В блочной пятиэтажке серии I-510 у нас были две квартиры: однушка площадью 31 кв. метр, записанная на жену, и двухкомнатное жилье 45 кв. метров, где прежде были прописаны мы с мамой, которая три года назад умерла. Недалеко от нас по адресу 5-я Парковая улица, 62б, построили красивую современную многоэтажку под переселение, где мы и получили взамен две квартиры: однокомнатную – 42 кв. метра и двухкомнатную – площадью 61 квадрат. Хорошая планировка, качественная отделка. По сравнению с нашей прогнившей панельной хрущевкой это было жилье совсем другого уровня. В двушке была даже темная комната, которую можно использовать как гардеробную. А просторный и полностью застекленный балкон длинной более шести метров был для нас в диковинку.
Продажа квартир в Москве
Впрочем, жить нам там не довелось. Никаких ограничений на продажу нового жилья не было, и после перевода его в нашу собственность и получения всех документов риелтор, которого нам порекомендовали друзья, обе квартиры выставил на продажу. На вырученные деньги мы собирались приобрести двушку и трешку в одной, если повезет, или в соседних пятиэтажках, которые также попадают под первый этап расселения по программе реновации, как и наше прежнее жилье.
А пока суть да дело, мы жили в старой двухкомнатной квартире на улице Константина Федина, из которой нас не выгоняли, поскольку дом расселялся долго. В итоге риелтор нам подыскал квартиры в домах серии I–515 на улице Дмитрия Ульянова. Трешку площадью 55 кв. метров в доме 47, корп. 2, и 45-метровую двушку в доме 29, корп. 2, по соседству с которыми, как он выяснил, строились по индивидуальному проекту два красивых дома-близнеца под переселение по реновации (дом 45 на улице Дмитрия Ульянова и дом 22 на Севастопольском проспекте).
Переселение и продажа квартир
Прежде чем согласиться на покупку квартир, мы изучили округу. В принципе, нам все понравилось. Район Котловка был обжитой, с налаженной инфраструктурой, как и у нас в Измайлово. До метро Академическая идти разве что минут пятнадцать-семнадцать. Но нас это не расстраивало, поскольку я езжу на работу на машине, а жена трудится дистанционно.
А 29 марта (2019 года) – в канун дня рождения супруги – стартовало переселение: нам вручили письма с предложениями новых квартир. Весь процесс прошел достаточно легко. Мы выбрали двухкомнатную квартиру площадью 56 кв. метров в доме на Севастопольском и трешку площадью 66,5 квадрата на улице Дмитрия Ульянова. Сами поселились с женой в двухкомнатной квартире, а трешку сдаем.
В перспективе она достанется нашей подрастающей внучке, которая пока школьница и живет с родителями.
Финансовый аспект переезда
Те квартиры, что мы продали при переселении, принесли нам более 25 млн рублей. Они стоили дороже, чем временное жилье, которое мы приобрели на улице Дмитрия Ульянова. Поэтому, получив квартиры на Дмитрия Ульянова, 45, и на Севастопольском проспекте и дважды рассчитавшись с риелтором за подбор жилья, мы все равно оказались в плюсе.
На оставшиеся деньги сделали ремонт на свой лад в нашей новой двушке и даже смогли приобрести кое-что из мебели, – закончил свой рассказ Андрей Вадимович.
Экспертное мнение
По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, продажа квартир в новостройках вскоре после новоселья характерна не только для реновации, и активность продавцов именно в этих домах сопоставима со средней по рынку. Но сделка в большинстве случаев продавцу выгодна, так как площадь квартир по реновации больше, чем в пятиэтажках, из которых люди переселяются, и цена квадратного метра в домах комфорт-класса на 15–20% выше, чем в хрущевках, – заключил эксперт.
- Сначала определитесь с площадью, которую вы хотите докупить. Обратитесь в жилищную организацию вашего дома, чтобы узнать, можно ли выполнить данное дополнение.
- Затем подготовьте необходимые документы: паспорт, свидетельство о праве собственности на жилое помещение, договор о долевом участии в строительстве.
- Подготовьте заявление о приобретении дополнительных квадратных метров и предоставьте его в жилищную организацию. Дождитесь ответа.
- После положительного решения приступите к заключению дополнительного соглашения о долевом участии в строительстве.
- Оплатите дополнительные квадратные метры в установленные сроки.
- После завершения строительства новой площади получите акт об окончании строительства.
Как купить квартиру в доме по реновации, если ты не участвуешь в программе
Не все москвичи попадают под категорию участников программы реновации. Тем не менее, желающие также могут приобрести квартиру в новом доме по реновации, хоть и по другим условиям.
Для этого необходимо обращаться в ЖКХ-службу или специальные организации, которые предоставляют информацию о доступных квартирах в новостройках. Покупка возможна на общих основаниях: через ипотеку, материнский капитал и другие кредитные программы.
Таким образом, реновация жилого фонда в Москве не только улучшает жилищные условия горожан, но и предоставляет новые возможности для приобретения жилья.
Покупка квартиры в доме в рамках программы реновации в Москве
Получение предложения от ДГИ
Дождитесь письма от ДГИ (Департамента городского имущества) с предложением новой равнозначной квартиры.
Подача заявления
Обратитесь в центр информирования населения по переселению, чтобы написать заявление на предоставление проекта договора на равнозначную квартиру. Подписывать заявление не нужно.
Выбор квартиры
Выберите подходящую квартиру на сайте Фонда реновации.
Сбор документов
Соберите необходимые документы:
- Документы на право собственности
- Документы, подтверждающие ваше право от имени других собственников на такие действия
Докупка квадратных метров
Оплатите обеспечительный платеж (100 тыс. рублей) и подайте заявление на докупку квадратных метров в Фонд реновации. Подписи должны быть собственников (нанимателей) квартиры.
Участие в аукционе
Если на квартиру есть другие претенденты, примите участие в аукционе. Обеспечительный платеж будет возвращен, если вы не выиграли аукцион.
Заключение договора
Подпишите договор на новую квартиру, оформите право собственности. Оплату можно произвести различными способами, в том числе через ипотеку в сотрудничающих банках.
Покупка новостроек в рамках программы реновации
Выбор квартиры
Выберите квартиру на сайте Фонда реновации.
Участие в аукционе
Подайте заявку на участие в аукционе через Инвестиционный портал города Москвы. Участвовать в аукционе можно с электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Обеспечительный платеж
Оплатите обеспечительный платеж (100 тыс. рублей). Эти деньги возвращаются всем участникам, кроме победителей аукциона.
Процесс аукциона
На аукционе участники повышают стоимость недвижимости. Начальная цена договора устанавливается на рыночной стоимости объекта.
Планирование ипотеки
Если планируете использовать ипотеку, заказывайте оценку приобретаемого жилья в оценочной компании после победы на аукционе.
По окончании всех этапов, вы сможете приобрести квартиру в новом доме в рамках программы реновации Москвы.
После получения уведомления от Фонда реновации о праве заключения договора купли-продажи/участия в долевом строительстве нужно подписать и оплатить этот договор — не ранее 10 дней и не позднее 20 дней после определения победителя торгов.
Для ДДУ оплата производится путем открытия безотзывного, покрытого, оплачиваемого без акцепта аккредитива в банке-эмитенте в течение трех рабочих дней с даты подписания договора. Госпошлина за регистрацию договора для физлиц составляет 175 рублей.
Оплатить ДКП собственными средствами можно в течение пяти рабочих дней с даты заключения договора, при использовании ипотеки оплата осуществляется в установленные сроки после регистрации права собственности.
Ключи от новой квартиры при покупке по ДДУ выдаются после достройки дома, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проведения взаиморасчетов на основании обмеров МосгорБТИ и подписания акта приема-передачи с Фондом реновации. Право собственности регистрируется в Росреестре.
Если квартира куплена по ДКП, то выдача ключей и регистрация права собственности производятся после поступления денежных средств на счет продавца и подписания акта приема-передачи.
Госпошлина за регистрацию права собственности для физлиц составляет 2 тыс. рублей — как для жилья, купленного по договору долевого участия, так и для квартир, приобретенных по договору купли-продажи.
Бесконечная реновация может быть выгодна и городу, и девелоперам
Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию?
Дата публикации 05 июня 2023
Программа реновации жилья в Москве направлена на улучшение жилищных условий жителей, снос ветхого малоэтажного жилого фонда и новое строительство на освободившейся территории.
В статье расскажем, как улучшить жилищные условия при переселении и купить более просторную квартиру в ипотеку от Сбербанка.
Что такое программа реновации жилья
Программа реновации в Москве направлена на обновление городской среды и создание благоприятных условий жизни горожан. В рамках программы реновации старые жилые дома сносят, вместо них строят новые, а люди получают новые квартиры в том же районе, где жили раньше.
Программа принята на срок до 2032 года. Все консультации и услуги в ходе реализации программы предоставляются Фондом реновации и муниципальными органами власти бесплатно.
Адреса и телефоны центров информирования по переселению
Как с помощью программы реновации переехать в более просторную квартиру
Участники программы реновации при переселении могут улучшить свои жилищные условия за доплату, либо приобрести еще одну квартиру в течение 2-х лет со дня регистрации собственности на предоставленную равнозначную квартиру.
Также на сегодня любой желающий может купить недвижимость, находящуюся в собственности Фонда реновации, через аукцион в электронной форме на электронной торговой площадке «Росэлторг».
Как оформить ипотеку по программе реновации
Кредитование происходит как в рамках базовой программы «Ипотека на вторичное жильё», так и в рамках льготных программ (, «Ипотека с господдежкой» и «Ипотека для IT») с учетом индивидуальной схемы кредитования на приобретение квартир, реализуемых Московским фондом реновации жилой застройки.
Что нужно для покупки в ипотеку более просторной квартиры при переселении по программе реновации или при покупке на открытом рынке?
Выбрать квартиру
Квартира может быть выбрана только в том же районе, где находится старая квартира в сносимом доме, если вы являетесь участником программы реновации. При покупке на открытом рынке квартиру можно выбрать в любом районе.
Перечень доступных домов для покупки квартиры можно посмотреть на сайте Фонда реновации .
Подать заявку
Получить консультацию и подать заявку можно как в офисах СберБанка, так и на Домклик.
Получить решение
Заявка рассматривается в течение суток, после этого вы узнаете решение банка.
Собрать документы
Соберите пакет документов на новую квартиру и передайте его менеджеру банка.
Подпишите договор мены или договор купли-продажи в офисе Фонда реновации.
Зарегистрировать право собственности
Подайте в Фонд реновации копию кредитного договора для регистрации договора мены или договора купли-продажи в Ростреестре. Для регистрации договора Фондом реновации требуется оформление нотариальной доверенности на сотрудника Фонда реновации.
Узнать больше о программе реновации
Ниже мы собрали для вас полезные ссылки, по ним можно найти больше информации о программе реновации жилья в Москве:
— официальный Мэра Москвы
— Комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы.
Кроме того, на сайте mos.ru есть отдельный , где собрана вся информация о программе реновации.
Какие документы нужны
В большинстве случаев вам понадобятся документы, описанные ниже. По точному списку вас сможет проконсультировать менеджер по сопровождению сделки в личном кабинете Домклик после одобрения заявки.
Также потребуются документы, подтверждающие наличие первоначального взноса:
Подробнее о подтверждении дохода читайте в нашей статье «Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку Сбербанка».
Для участников Программы реновации в качестве первоначального взноса принимается передаваемый Фонду реновации объект недвижимости, а также собственные накопления.
Требования к кредитуемому объекту недвижимости
При покупке по стандартной программе недвижимость должна приобретаться по договору купли-продажи или по договору мены, заключенному с Фондом реновации.
При покупке по льготным программам — «», «Ипотеке с Господдержкой» и «Ипотека для IT» недвижимость должна приобретаться по договору купли-продажи и при условии, что Фонд реновации является собственником жилого помещения на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию согласно выписке из ЕГРН.
Какой будет ставка по ипотеке
Можно ли проживающим «разными семьями» получить отдельное жилье по Программе реновации, и как улучшить жилищные условия?
Вопрос о возможности получить две и более отдельные квартиры взамен изымаемой возникает у большого количества жителей Москвы, коотрых затронул процесс расселения по Программе реновации.
В публикации рассмотрена ситуация, когда в одной квартире проживают граждане, считающие себя разными семьями, например, в Москве в трехкомнатной квартире живут представители трех поколений. Бабушка и дедушка, находящиеся в разводе более пяти лет, живут там вместе со своим сыном, внуком и внучкой, а также с дочерью, внуком и внучкой. Фактически, это четыре отдельные семьи, проживающие в одном жилом помещении. Никто из них также не находится в очереди на улучшение жилищных условий.
Рассмотрены могут быть оба варианта владения квартирой: на условиях договора социального найма и на праве собственности.
Возможно ли расселение по Программе реновации не в одну равнозначную квартиру, а в отдельные квартиры?
В соответствии с Законом РФ от 15.04.1993 г. N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации», в рамках программы реновации собственникам жилых помещений в многоквартирных домах и нанимателям жилых помещений, включенных в программу реновации, предоставляются равнозначные жилые помещения для обеспечения их жилищных прав взамен освобождаемых помещений. Равнозначное жилое помещение, согласно Программе реновации, определяется как помещение с жилой площадью и количеством комнат, не меньшими, чем в освобождаемом жилом помещении, с более общей площадью.
Как видно из приведенных выше положений Закона вопрос о том, может ли взамен одной квартиры собственникам и нанимателю, включая иных лиц, проживающих в качестве бывших членов семьи, а также иных семей, не урегулирован.
Но нет и установленной законом обязанности городских властей расселять граждан, считающих себя членами разных семей, в отдельные квартиры.
Однако, данный вопрос находит разрешение в судебной практике московских судов. На разрешение судов гражданами, как правило, ставится вопрос о признании проживающих совместно с собственником или нанимателем жилого помещения разными семьями, и вследствие этого, о признании за ними права на отдельные квартиры в процессе расселения.
Судебная практика отвечает отрицательно для граждан на данный вопрос – московские суды отказывают гражданам в признании их разными семьями и в предоставлении отдельных квартир.
Часто суды мотивируют такие решения тем, что первичное вселение всех совместно проживающих граждан осуществлялось в качестве членов одной семьи. Даже в том случае, если статус членов семьи в последующем изменился по различным причинам (расторжение брака, рождение детей, раздельный бюджет и т.п.) суды изменения статуса всех совместно проживающих с собственником или нанимателем по одному договору социального найма не признают.
Со ссылками на положения законодательства, а именно:
— статью 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства;
— часть 1 статьи 31 и часть 1 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации;
— часть 2 статьи 1 Закона города Москвы «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» N 29 от 14 июня 2006 года;
— Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»;
судебные инстанции приводят следующие доводы, обосновывая невозможность предоставления отдельных квартир гражданам, проживающим в одной квартире как разным семьям
— предоставление равнозначного жилого помещения направлено на реализацию закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства;
— действующие гарантии, действующие в сфере реновации, не только не предусматривают предоставление нескольких квартир вместо одной занимаемой, но и не допускает улучшение жилищных условий лиц, которые не состоят не учете по улучшению жилищных условий.
— жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма.
Как же улучшить жилищные условия по Программе реновации?
Той же статьей 7.3. Закона «О статусе столицы Российской Федерации» предусмотрены следующие возможности улучшения жилищных условий в процессе расселения по Программе реновации:
— улучшение жилищных условий для лиц, состоящих на жилищном учете вне очереди по норме предоставления на одного человека. Для постановки на жилищный учет необходимо, чтобы собственник, наниматель и члены их семьи отвечали критериям малоимущего гражданина, были обеспечены жильем менее учетной нормы в г. Москве: 10 кв.м. на одного человека (15 кв.м. в квартирах коммунального заселения). В таком случае граждане обеспечиваются не равнозначным жилым помещением, а сразу по норме предоставления по 18 кв.м. на одного человека.
О проблемах, с которыми сталкиваются граждане, состоящие на жилищном учете читайте в этой публикации;
— приобретение дополнительных квадратных метров жилой площади в пределах общей площади до 100 кв.м. Данная возможность предоставлена как собственникам, так и лицам, занимавшим расселяемое жилое помещение на условиях договора социального найма. К слову, при данном способе расселения докупить отдельное жилое помещение возможно при наличии согласия Департамента городского имущества города Москвы и при наличии квартир с соответствующими характеристиками. Но обязанности продать отельное жилое помещение у Департамента все же нет.
— получение взамен изымаемой квартиры денежной компенсации, которая определятся по рыночной цене согласно отчету оценщика. Квартиру в дальнейшем за счет вырученных средств можно приобрести на свое усмотрение. Однако, на практике такой способ реализации гарантий используется гражданами крайне редко. Причиной тому является сравнительно низкая цена изымаемого жилья. Квартиры в домах по Программе реновации оказываются чуть больше площадью и дороже.
Расселение квартир, находящихся в общей собственности (долевой или совместной)
Случаи расселения квартир, находящихся в общей собственности нескольких лиц урегулированы частью статьей 7.3 Закона «О статусе столицы Российской Федерации»: взамен изымаемой квартиры предоставляется равнозначная квартира на таком же праве общей собственности (совместная или долевая).
Т.е. предоставление отдельных квартир сособственникам одной квартиры Законом также не предусмотрено.
О расселении коммунальных квартир вы можете ознакомиться в этой публикации.
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Астапов Максим Сергеевич тел. +7(495) 215-25-85
Только за апрель новое жилье по программе реновации получили примерно 3,4 тыс. москвичей. С начала реализации программы новоселами уже стали тысячи семей. А десятки тысяч только ждут переезда. В Общественном штабе по контролю за реализацией этой программы рассказали, можно ли сократить сроки переезда.
Многие собственники квартир в Москве, чьи дома и квартиры входят в столичную программу реновации жилого фонда, задаются вопросом о возможности ускорить получение новой квартиры и переезд в нее. Часто жители, обращаясь в Общественный штаб по контролю за реализацией программы через горячую линию или в ходе личного приема, интересуются, есть ли возможность перенести сроки переезда со второго или третьего этапа на более ранний период.
Председатель Общественного штаба и член Общественной палаты города Валерий Теличенко пояснил, что порядок переселения из многоквартирных домов был утвержден приказом от 12.08.2020 № 45/182/ПР-335/20 «Об этапах реализации Программы реновации жилищного фонда в городе Москве». В документе прописаны 3 этапа:
И все же сроки переезда в новую квартиру в одном из домов, возведенных по реновации, могут корректироваться. По словам Валерия Теличенко, это зависит от скорости расселения московских хрущевок и других старых домов, от темпов проектирования, строительства и ввода новых высоток, передачи под заселение нового жилья, а также от подбора дополнительных земельных участков для возведения новостроек.
Сергей Лёвкин, руководитель Департамента градостроительной политики города Москвы, добавил, что в городе существует практика приближения сроков переезда из сносимых домов. Только в 2023 году удалось ускорить переселение из 14 домов, которые ранее были включены во второй и третий этапы программы реновации. В результате ключи от новых квартир в Москве уже получили порядка 1,5 тыс. жителей.
Чиновник отметил, что строительство домов в рамках комплексного развития территорий также способствует ускорению реализации программы реновации. На данный момент Правительством Москвы уже утверждены 17 проектов подобного комплексного освоения, где в ближайшие годы планируется строительство современных кварталов с жильем и соответствующей инфраструктурой для целей программы реновации. Предполагается, что площадь жилья, которое появится на этих территориях, позволит переселить примерно 40 тыс. человек.
Глава Оперштаба назвал ряд объективных причин, по которым программа реновации выполняется в соответствии с установленным графиком. В том числе, учитывается возможность отключения домов, подлежащих сносу, от инженерной инфраструктуры с минимальными затратами. Также уделяется внимание возможности использования участков, где находились сносимые дома, в качестве стартовых площадок. Кроме того, осуществляется организация благоприятной городской среды на месте сноса, включающая зоны отдыха, детские площадки и другие объекты сопутствующей инфраструктуры.
Ольга убеждена, что переселяют их в «отказные» квартиры
В 2017 году в Москве стартовала программа реновации: горожан из ветхих пятиэтажек хрущевской поры начали переселять в новостройки. С тех пор тысячи жителей столицы переехали в новые дома, но далеко не все остались довольны качеством многоэтажек и их обслуживанием. Мы уже не раз публиковали жалобы читателей, чьи дома попали в программу реновации. На сей раз в редакцию обратилась москвичка Ольга Зайцева, чтобы поделиться проблемой, с которой столкнулась она и ее соседи по дому, расположенному на Кавказском бульваре. Публикуем ее рассказ.
Когда агитировали за сбор подписей для включения домов в программу реновации, нам объясняли, как это должно быть. Выбирается площадка, строится новый дом комфорт-класса, и туда переселяют жителей отдельно взятого близлежащего дома (двух или даже трех домов, если позволяет количество квартир в новостройке), сохраняя за жильцами привычный для них район и соседей, с которыми они дружны. Так потихоньку предполагалось переселять квартал за кварталом. Однако действительность оказалась совсем другой.
«Вместо трех лет — семь дней»
Наши дома расположены в районе Царицыно по адресу Кавказский бульвар, дом 34, корпус 1 и корпус 2 (два здания примыкают друг к другу, проезд к корпусу 2 возможен только через двор корпуса 1). Согласно Приказу Правительства Москвы от 20.08.2020 № 45/182/Пр-335/20, оба дома были утверждены к переселению по программе реновации на 2025–2027 годы. Такие сроки мы, жильцы, и держали в голове. Более того, когда возникали слухи о якобы грядущем переселении, они каждый раз развеивались управой района.
«Нам говорили: "Спите спокойно, до 2025 года еще уйма времени"»
Ольга Зайцева, жительница дома, попавшего под реновацию
Люди, видя документы на официальных сайтах, ремонтировали жилье, ставили стеклопакеты, чтобы в относительном комфорте прожить еще несколько лет, однако 23 июня 2023 года всем собственникам на «Мос.ру» пришло сообщение: «Ваш дом подлежит расселению по программе реновации» — и буквально уже 28 июня в почтовые ящики положили смотровые ордера на новые квартиры. Без какого-либо предварительного информирования!
Дома 34 корпуса 1 и 2 по Кавказскому бульвару
Обеспокоенные жильцы стали звонить в управу, в департаменты и другие ведомства, узнавать, что случилось.
«Никто не собирался никуда переезжать сию минуту, у всех были планы, кто-то только что ремонт закончил. Да и сам дом в нормальном состоянии»
Везде был один и тот же ответ: «Мы не в курсе относительно такого скоропостижного расселения». А на дворе тем временем был разгар лета. Кто-то уехал на дачу и пребывает в полном неведении о происходящем, кто-то сдает квартиру и проживает совершенно в другом месте. Внезапное объявление о грядущем переезде было просто как гром среди ясного неба и застало всех, включая старшего по дому, врасплох.
В «письмах счастья», разложенных в почтовые ящики, был обозначен срок — 7 календарных дней с момента получения письма (очевидно, с момента, когда оно было положено в ящик). В течение этой недели надо было лично оформить согласие на переезд либо отказ, и граждане, не успевшие отбыть в отпуск, потянулись в центр информирования.
Я сама являюсь собственником квартиры в этом доме и как раз в этом самом корпусе. Получив первое уведомление, я сначала решила, что это какая-то ошибка. Представьте: живете вы спокойно, строите планы, знаете, что до переезда еще минимум года два, а то и три, и тут — 7 дней на осмотр и принятие решения!
Следующим шагом была попытка понять, а что, собственно, предлагают? В письме — только новый адрес и обозначение площади в метрах. Пришлось заказывать выписку из ЕГРН (хотя почему бы сразу не прикладывать ее к письму или размещать планы квартир прямо на сайте Фонда реновации?).
«Вообще, как я поняла, получение жилплощади по реновации — это лотерея: повезет — не повезет»
Первая квартира, которую Ольга получила в новостройке (отмечена красным)
Проблемы планировки
Понять планировку можно, только когда дом сдан и квартиры из этого дома кто-то уже выставил на продажу, ну либо за собственные деньги придется заказывать те самые выписки из ЕГРН, чтобы узнать, чего можно ожидать в данной конкретной новостройке. Это раньше был типовой проект строящихся домов, и человек мог прикинуть, какое жилье он в конце концов получит, где будут окна, стены и так далее. А по ныне действующим правилам всё непредсказуемо. Смотрим планировку на этаже: у кого-то есть холл при входе, у кого-то — просто ниша, а у кого-то — узенький проем шириной ровно в дверь и длиной в два шага.
Я лично получила просто шедевральную планировку торцевой трехкомнатной квартиры, в которой комнатки оказались все «сморщенные», почти квадратные и маленькие, площадь самой большой из них составляет всего 15,7 квадратного метра, тогда как в моей хрущевке большая комната имеет 19,3 квадрата! Учитывая, что коридоры ровно в ширину дверного проема, то вносить мебель в квартиру будет затруднительно, а иногда и просто невозможно. Семье из 3–6 человек, чтобы элементарно раздеться, войдя в квартиру, надо протопать весь входной коридор, повернуть направо, и единственное место, где можно повесить вешалку (шкаф туда тоже не войдет), — это ниша в коридоре, ведущем на кухню. В моем понимании — если для того, чтобы снять верхнюю одежду и обувь, надо дойти до середины квартиры, то в такой квартире коридора нет.
В целом общая площадь, за которую я буду платить (за отопление, за капремонт и т. п.), действительно увеличилась — и значительно, а полезная площадь (не путать с «жилой» в понимании застройщика), на которой можно разместиться с имеющейся у меня мебелью, по факту уменьшилась, причем тоже значительно.
«Почему бы не брать уже готовые проекты домов с удобными для жизни планировками и строить их с использованием новых технологий?»
Мне пришлось написать отказ от предложенного варианта, указав все недостатки и попросив предоставить другую квартиру. Прошло полтора месяца, и вот после «тщательного подбора» с учетом моих пожеланий (как мне обещали при написании заявления об отказе) 17 августа мне предложили точно такую же квартиру, только уже на самом последнем, 15-м этаже этого же подъезда.
Еще одна квартира
Еще один неудачный вариант: окна прямо на крышу
«В общем, судя по всему, нас решили досрочно расселить в связи с наличием "остаточного ресурса" квартир в новостройках района Царицыно»
То есть жителям нашего отдельно взятого корпуса предлагается по программе реновации переехать в «отказной фонд» — квартиры, от которых уже неоднократно отказались жители домов, переселяемых в плановом порядке. Это говорили даже сами сотрудники центра по переселению и управления по переселению ЮАО и ТиНАО. Причина проста: «У вас квартир в корпусе мало, вас проще распределить».
Мало того что нам из обустроенных предлагают срочно переехать в некий «неликвид», так еще и грозят выселением по суду в случае отказа переезжать туда, куда нас насильно переселяют.
Что делать?
— По практике могу сказать, что нет никаких «отказных» квартир, — добавила представитель фонда реновации. — Как раз таки в интересах москвичей из объема квартир всего дома выделяют еще дополнительный объем для большей вариативности предложений. Раньше было, например, так: 100 новоселов, им передавали 100 равнозначных квартир. Если кто-то отказывался, нужно было ждать еще один отказ. Тогда была возможность чисто технически предложить второй к рассмотрению вариант. На это всё уходило огромное количество времени, что никак не позволяло соблюсти планы по переселению.
Именно поэтому в новостройках квартир под переселение (в собственности департамента городского имущества) находится чуть больше, чем нужно для реального количества новоселов. Плюс есть объем квартир в собственности фонда для заключения сделок на докупку.
— Когда переселение домов-участников в конкретную новостройку заканчивается, департамент городского имущества как собственник имеет право распоряжаться недвижимостью — передать квартиры нуждающимся (тем, кто стоит на жилищном учете), переселить детдомовцев или реализовать жилплощадь на рыночных условиях, — объяснила собеседница MSK1.RU. — Поскольку масштабы программы нарастают, могу предположить, что объем свободных квартир позволил ускорить единичные дома-участники.
Ранее мы разбирались, можно ли выйти из московской программы реновации. Читайте, что на этот счет говорят юристы. Кроме того, вам может быть интересно узнать о других проблемах, с которыми столкнулись москвичи, переехавшие по реновации: мы рассказывали о новостройке в Измайлово, которую заливало водой несколько дней, и о том, как одна из хрущевок осталась чуть ли не под окнами нового дома: когда ее сносили, жители нового дома дышали строительной пылью.
Самую оперативную информацию о жизни столицы можно узнать из Telegram-канала MSK1.RU и нашей группы во «ВКонтакте».
В этом году программе московской реновации исполнилось шесть лет. Выгодно ли переезжать по реновации? Довольны ли переехавшие, остаются ли они жить в новом доме или продают квартиры? И сколько они выиграли от переезда по деньгам?
Циан.Журнал пообщался с двумя переселенцами по программе московской реновации.
«Квартира хорошая, но к качеству отделки есть вопросы»
Сергей получил новую квартиру по программе реновации и доволен. Но кое-что омрачило радость (кстати, переезд до сих пор не случился).
«У меня была трехкомнатная квартира площадью 55,5 кв. м в Южном Медведкове. Жилая площадь составляла 40 кв. м. Дом попал под снос, и нам с семьей предоставили новую квартиру. Это тоже была “трешка”, но побольше — уже 73 “квадрата”, хотя жилая площадь осталась такой же — тоже 40 кв. м.
При этом в новой квартире гораздо больше коридор и кухня, а еще есть второй санузел. За излишки площади мы ничего не доплачивали. Обе квартиры находятся на одинаковом удалении от метро — наш новый дом построен вплотную к старому.
Сама по себе квартира хорошая — планировка, расположение, площадь. Но к качеству отделки у нас большие вопросы — даже притом что по сравнению с некоторыми ужасами в интернете у нас всё просто прекрасно!
На приемку мы приглашали технического эксперта, и он насчитал недостатков на несколько листов. Вот какие косяки встречаются чаще всего (они есть почти в каждой комнате):
– грязь на обоях и их отслойка от стен;
– зазоры в ламинате;
– неоднородная затирка между плиткой;
– кривые стены — в некоторых комнатах отклонение исчисляется сантиметрами;
– сколы ламинации на дверях;
– некачественное уплотнение окон — резинки-уплотнители.
Кроме того, у нас есть ржавчина на балконе, некоторые обои уже порваны, а двери повешены криво. Всё это по большому счету решаемо, но вот только за чей счет? Прораб сказал, что на устранение всех этих неполадок уйдет целый год. А квартиру мы должны принять уже сейчас. Боюсь, если мы подпишем акт приемки до решения проблемы, потом к нам точно никто не придет!»
Сергей cвою новую квартиру хочет продавать — разумеется, после того, как недостатки будут устранены. Именно поэтому он не хочет публиковать ее фотографии: «вдруг это покупателей распугает?»
Если продолжать тему стоимости квартир в реновационных новостройках и сносимых пятиэтажках, то вот цифры.
Сергей пытается продать свою новую квартиру за 18,9 млн рублей.
Похожие на его старую «трешку» квартиры в том же районе, на том же удалении от метро и той же площади стоят в среднем 14–15 млн рублей.
«Не готова жить в “гостиничном номере”»
Ирина свою квартиру, полученную по реновации, уже продала.
«У меня была двухкомнатная квартира в пятиэтажке. Главным и единственным ее недостатком была проходная комната. Незадолго до объявления программы реновации я сделала капитальный ремонт с заменой всего, что только можно было заменить, начиная с проводки и заканчивая кухонным гарнитуром.
Сделала и перепланировку — в итоге получилось две изолированные комнаты. Ремонт, конечно, влетел в копеечку, да и перепланировку я согласовывала очень долго. Но я хотела остаться именно в этом доме. Меня устраивали звукоизоляция (вообще не слышно соседей!), зеленый двор, никаких проблем с парковкой, вся инфраструктура под боком. Можно было продать ту квартиру и переехать в новостройку, но, понимаете, меня всё устраивало, я любила свой дом!
И тут — реновация. Наш дом попал под снос в первую волну, отбрыкаться не удалось: соседи, в отличие от меня, участию в программе очень обрадовались, потому что у многих ремонта не было уже лет 50!
Мне дали несколько квартир на выбор. Все они были примерно одинаковыми и все немного больше, чем моя старая квартира. Но планировки и качество отделки — сплошное расстройство: некуда поставить стиральную машину, да и прекрасная моя дорогущая кухня совершенно не вписывалась в новые габариты.
Парковки тоже не было. И зеленого двора не было. Обои ободраны, на потолке — ржавые подтеки. Окна, судя по состоянию обоев вокруг них, тоже не предназначены для дождливой погоды, подтекают. Добил меня безнадежно кривой угол на кухне.
Кроме того, были и детали, усугублявшие негативный настрой. Например, строители без всякого зазрения совести использовали туалет — он оказался в непотребном состоянии. Конечно, можно и вымыть, но возникшее чувство брезгливости так легко не смоешь.
Еще одним поводом для расстройства стал типовой ремонт. Не хочу я жить в этой бело-бежевой “овсянке”! В старой квартире у меня были красивые дизайнерские обои с рисунком, керамогранит на полу, каменная столешница, а тут у всех всё одинаковое и дешевое.
На новый ремонт я была не готова — как и жить в этом “гостиничном номере”. Понимаю, что в глазах многих могу выглядеть как капризная тетка средних лет. Но давайте начистоту: я много лет работала и заработала себе возможность жить в стенах, которые меня полностью устраивали и которые были оклеены по моему вкусу. Я хотела эту чертову столешницу и эти чертовы обои — и купила их себе в награду за праведные труды.
Дело кончилось тем, что мы с риелтором выбрали наиболее выгодную квартиру, продали ее за 14,3 млн рублей. Я сразу вложилась в квартиру в строящемся доме. Получилось дороже — пришлось доплатить 2,4 млн рублей и начать копить на новый ремонт.
Можно было бы получить компенсацию вместо квартиры, но несколько риелторов и юристов отговорили меня это делать — говорят, невыгодно. Действительно, размер компенсации составил бы около 13 млн рублей.
Сейчас живу у родителей, так что хотя бы не трачусь на аренду. По предварительным оценкам новый ремонт встанет мне как минимум в 2 млн рублей (у меня будет отделка white box). Всю мебель, включая кухню и столешницу, храню на складе в ожидании ключей.
Какой вывод я могу сделать из этой истории? Финансово мне было бы выгоднее остаться в новой реновационной квартире. А загаженный туалет и кривой угол — да бог с ними. Только вот качество жизни исчисляется не только деньгами, но еще и нашим ощущением от дома, не правда ли?»
Пятиэтажки или новое реновационное жилье?
Сегодня в Москве продается около 1 тыс. квартир, попадающих в программу реновации. Средняя цена 1 кв. м в них — 273 тыс. рублей, что на 11% меньше среднегородских значений по всему вторичному рынку. Цена при этом зависит от года расселения: чем скорее снесут дом, тем дороже в нем квартиры. Правда, вариантов скорейшего сноса (до 2024 года) — всего 5% из всех квартир, участвующих в программе: придется поискать.
Купить квартиру в новом реновационном доме можно двумя способами:
1. Первичная продажа от правительства Москвы. Возможна только через аукционы. В зависимости от ЖК цены варьируются от 237 до 286 тыс. рублей за «квадрат», а в процессе торгов вырастают на 30–35% до средних 347 тыс. рублей.
2. Вторичная продажа от собственников-переселенцев. В среднем 1 кв. м обходится в 330 тыс. рублей.
«Получается, на росте стоимости 1 кв. м можно заработать в среднем около 10% — если сравнивать цены в пятиэтажках, которые вот-вот снесут, со стоимостью вторички в реновационных домах», — подсчитал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
При этом площади квартир в новых домах больше, чем равнозначные в пятиэтажках.
Равнозначная квартира — это новая квартира, которая находится в том же районе, что и старая, расположенная в сносимой по программе реновации пятиэтажке. В случае с Зеленоградским, Троицким и Новомосковским округами — в том же административном округе. Термин чаще всего применяется к программе реновации.
В равнозначной новой квартире то же количество комнат, что и в старой, хотя ее площадь может быть больше (за излишки переселенцы не доплачивают).
Чаще всего площадь реновационных квартир больше, чем в хрущевках. По данным аналитиков Циан, типовая «однушка» в пятиэтажке — около 32 кв. м, в новых домах — 39 кв. м. Подобное соотношение (+15–20% по метражу) сохраняется и для двух-, трехкомнатных квартир.
Но конкретные условия переезда зависят от квартирографии нового дома (можно выиграть в метраже и 20 кв. м, а можно — и не более 5 кв. м).
— Средний прирост в стоимости актива — +25–30%. Но сюда не включены ремонт и мебель, которую не удастся перевезти из квартиры в пятиэтажке (например, придется заказывать новый кухонный гарнитур — старый не впишется по размерам или нетранспортабелен; покупать новую плиту — если была газовая, а в новом доме — электрическая, но плита от застройщика вас не устраивает; клеить обои, которые нравятся, и т. д.).
— Доходность 25–30% актуальна при безукоризненном соблюдении сроков сноса и нового строительства. Перенос сроков снижает этот показатель.
— Названная доходность — это средний показатель, который может измениться и в меньшую сторону.
— Продавать полученную по программе квартиру можно сразу же. Но если для получения этой квартиры вы покупали квартиру в пятиэтажке меньше трех лет назад, продажа новой квартиры будет облагаться налогом. Подробнее об этом читайте здесь.
Эксперты Циан.Аналитики выяснили средние цены в разных районах разных округов Москвы. В сводной таблице — районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.
Сравнение: средняя стоимость 1 кв. м в пятиэтажках и новых домах, построенных по программе реновации
Район Средняя стоимость 1 кв. м в хрущевке, тыс. рублей Средняя стоимость 1 кв. м в новом доме, тыс. рублей Разница в цене
В среднем 272,0 322,7 19% По данным Циан.Аналитики
