Всероссийская реновация: за 10 лет каждый пятый дом в стране станет новым — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

1 декабря в районе дома номер 3 на улице Буинской собрались дольщики строительства многоэтажного дома, которые называют себя обманутыми. Люди нервничают – руководство застройщика пропало, дом не строится, а его этажность неизвестна. Мы разобрались в ситуации и выяснили, что у дольщиков действительно есть все шансы стать обманутыми. На кону – сотни миллионов рублей и схемы, которые выводят на крайне влиятельных в области людей.

«Магнат» с текущей крышей

В начале 2001 года мэрия Ульяновска своим постановлением выдает разрешение на проведение проектно-изыскательских работ на участке номер 2 по улице Буинской ООО «ТПК (торгово-промышленная компания- от.ред.) «Магнат», которую в один из периодов до 2008 года возглавляет Андрей Анатольевич Сидоров. В 2004 году мэрия передала «Магнату» участок в аренду. Арендные отношения были закреплены в 2007 году Министерство строительства Ульяновской области с формулировкой «для завершения строительства многоквартирного дома». Договор действовал до 1 апреля 2008 года и был заключен без обязательных на тот момент торгов.

В конце 2007 года ООО «ТПК «Магнат» передало свои права по договору аренды ООО «Максима», которое было зарегистрировано в 2005 году. Уставной капитал ООО «Максима» составил, согласно данным SPARK, 20 тысяч рублей, других активов компания на тот момент не имела. Практически одновременно с пролонгацией договора аренды в апреле 2008 года в него были внесены изменения, которые исключили из него упоминания об ООО «ТПК «Магнат».

Сразу после этого «Магнат» перерегистрировался из Засвияжской в Ленинскую налоговую, успев в промежутке «прописаться» по адресу завода «ЖБИ-3» – Московское шоссе 28 (этот адрес еще не раз всплывет в дальнейшем). С мая 2008 года ООО начали плавно подводить к ликвидации, сменив генерального директора на «номинала» (компания перестала подавать отчетность).  Почти ровно через год ООО «ТПК «Магнат» перестало существовать, слившись с ООО «Новый газовик», которую, в свою очередь, ликвидировали в 2021 году.

Можно предположить, что достаточно грубая ликвидация «Магната» оказалась вызвана проблемами с пятиэтажным домом по улице Любови Шевцовой 59а, который возводился компанией без разрешения на строительство (по данным списка администрации города от 2006 года) и был сдан в 2007 году с серьёзными нарушениями.  Эти нарушения были выявлены ТСЖ «Северный Венец», которое приступило к эксплуатации дома. В 2021 году после заселения всех квартир выяснилось, что на верхних этажах дома нет воды, а кровля течет. Обычно такие проблемы решаются с застройщиком в судах, но в данном случае оказалось, что просуживать, фактически, некого.

Небоскребы, небоскребы

Впрочем, Андрей Сидоров не остался без дела и занял пост генерального директора ООО «Максима», в соучредители которой с долей 50% вошел также Алексей Витальевич Тур – родной сын декана строительного факультета «политеха» Виталия Ивановича Тура, бывшего на тот момент депутатом Городской Думы Ульяновска, а также (по данным RUSCEO) главой АНО «Ульяновскстройсертификация». Алексей на тот момент, согласно данным из его аккаунта в социальной сети, трудился помощником Главного федерального инспектора по Ульяновской области.

По словам дольщиков, к середине 2009 года у компании уже была подготовлена проектная документация на строительство. При этом, по мнению дольщиков, проекта на тот момент существовало два – один был выполнен ИП Кангро, а второй «Ульяновскстройсертификацией» Виталия Тура. По одному из проектов предполагалось строительство 14, а по второму – 25 этажного дома. Отметим, что участок находился и находится в зоне застройки Ж-4, которая подразумевает строительство зданий высотой лишь до 16 этажей.

В конце 2009 года проектная документация проходит государственную экспертизу, а уже в 2021 году (согласно отрытому письму жителей соседнего дома от 2021 года) «Максима» начинает строительство. То, что строительство ведется без разрешения, заметили жильцы соседней со стройплощадкой 12-этажки и обратились в Госстройнадзор.

18 февраля 2021 года «Максима» получает от администрации города разрешение на строительство 14-этажного дома сроком до 17 февраля 2021 года. Одновременно шел и прием денег от дольщиков. Как мы выяснили, градостроительного плана участка на тот момент не было.

Нам удалось отыскать тех дольщиков, которые заключали договора в первую очередь, и выяснить, что в самом начале приема денег им прямым текстом говорилось, что планируется строительство именно 25-этажного дома. В качестве доказательств большого опыта компании риэлторы приводили в пример дом на Любовь Шевцова, построенный «Магнатом», а также авторитет Виталия Тура. Как говорят соинвесторы строительства, имя декана строительного факультета активно использовалось в качестве доказательства соблюдения при строительстве всех необходимых технологий. Кроме того, риэлторы преподносили «Максиму» как застройщика, которые строит исключительно «на свои», то есть на деньги дольщиков, и не берет кредиты в банках.

Дом перевернули

В 2021 году в суд на застройщика подало ООО «БизнесФорвард», которое имеет в собственности граничащую с участком строительства производственную базу. Основное требование бизнесменов были простым – признать договор аренды земельного участка ничтожным, так как он был заключен без обязательных торгов. Исходя из этого «БизнесФорвард» требовал признать строящийся дом самовольной постройкой, но требования ООО удовлетворены не были. Арбитражный суд признал договор действительным на основании того, что изначально (до переуступки прав) он был заключен до 2005 года, то есть до введения обязательных торгов.

Именно этот процесс спровоцировал и активность жителей соседнего дома. Их обращение в конечном счете было направлено в Общественную Палату региона, где разбираться в проблеме поручили… Виталию Туру, который на тот момент являлся заместителем руководителя Палаты. Никаких нарушений в деятельности ООО, где учредителем, согласно проектной декларации, числится его сын, Виталий Иванович тогда не обнаружил.

К этому моменту на стройплощадке строительство велось достаточно активно. По словам дольщиков, к концу 2021 года был закончен фундамент и возведено более двух этажей. В начале 2021 года органами надзора было выдано по этому поводу положительное заключение.

В середине лета 2021 года был задержан министр строительства Ульяновской области Михаил Шканов. В августе деятельность министерства начала проверять прокуратура, которая выяснила, что «Максима» «осуществляет самовольное, без соответствующего разрешения строительство многоквартирного жилого дома» на основании несоответствия строящегося здания проектной документации.  Прокуратура заявила, что строительство ведется по документации на 25-этажный монолитный дом, а не на 14-этажный кирпичный, и при этом сам дом оказался перевернут относительно плана на 180 градусов. Впрочем, надзорный орган тогда указал, что измененный проект получил заключение государственной экспертизы. Но лишь в мае 2021 года. При этом, естественно, разрешения на строительство 25-этажного дома в зоне Ж-4 у «Максимы» не было. Директору «Максимы» был назначен административный штраф в 20 000 рублей, а министерство строительства обратилось в арбитражный суд с иском о приостановлении ООО «Максима» приема денег от дольщиков по причине явных нарушений в разрешительной документации.

Суды для министерства закончились ничем – застройщик тогда выиграл, напирая на то, что ведет строительство именно 14-этажного дома в полном соответствии с проектом, а возведение усиленного фундамента было вызвано не желанием построить 25-этажный небоскреб, а сложными грунтами.

Неуловимый директор

К осени прошлого года дольщики начали волноваться. Темпы строительства значительно снизились, а руководство ООО «Максима» перестало идти на всякий контакт. «Такое чувство, что прячутся» – отмечает соинвестор строительства Юрий Бербин.

Мы потратили почти целый день, чтобы связаться с руководством фирмы. Оказалось, что сделать это непросто.  По телефону, указанному на сайте ООО «Максима», отвечают риэлторы, которые отказываются предоставить контакты руководства, телефоны Алексея Тура не отвечают, на наш запрос он не ответил, Виталий Тур отказался комментировать ситуацию, сославшись на командировку (этот факт нам подтвердили и в деканате строительного факультета), а следов Андрея Сидорова нам и вовсе не удалось отыскать. Более того, из разговоров с дольщиками выяснилось, что никто из опрошенных никогда не видел Андрея Анатольевича лично. «Мы даже сомневаемся, что он вообще существует» – отметила наша собеседница Татьяна. Впрочем, господин Бербин уверяет, что его жене в министерстве строительства области сказали, что Андрей Сидоров существует «и даже к ним заходит».

Единственным представителем ООО «Максима», с которым нам удалось связаться, оказался некий Николай, который представился заместителем директора. Николай уверил нас, что не знает ничего о финансовой составляющей деятельности фирмы и отказался предоставить контакты руководства, предложив нам искать господина Сидорова по юридическому адресу «Максимы». «Он туда почти каждый день заходит» – отметил наш собеседник. Впрочем, и этого сделать нам не удалось – после первого нашего звонка все телефоны фирмы отвечать перестали.

Деньги ушли в землю

По мнению дольщиков, снижение темпов строительства оказалось связано с тем, что «все деньги ушли на фундамент». Этот факт косвенно подтвердил и заместитель директора «Максимы» Николай, отметив, что оба проекта (14 и 25 этажей) отличаются минимально. Кроме того, проектная декларация компании показывает, что именно с 2021 года изменился баланс кредиторской и дебиторской задолженности «Максимы».

Окончательно стройка «встала» в марте 2021 года когда у компании закончился срок разрешения на строительство. Тогда вопрос пришлось решать самим дольщикам, которые обратились в министерство строительства области. Только после этого администрация города продлила разрешение до 17 июня 2021 года. Но к увеличению темпов строительство это не привело. Как отмечают дольщики, стало понятно, что в указанные сроки собственных квартир им не видать.

Поводом для очередной встречи дольщиков, которые уже называют себя обманутыми, стало официальное разъяснение комитета архитектуры и градостроительства Ульяновска, в котором указано, что ООО «Максима» выдан отказ в получении разрешения на строительство 25-этажного дома за которым компания обращалась 15 августа. Повод очевиден – несоответствие градостроительной документации. Строить в зоне разрешенной 16-этажной застройки 25-этажный дом на небольшом участке земли, не обеспечивающего соблюдение норм (пожарные проезды, места для парковок и т.д.) нельзя.

Что ждут застройщики?

По мнению собравшихся на встрече 1 декабря, застройщик ждет средств от… администрации области. Якобы, в ближайшее время на счет ООО «Максима» должны поступить 80 миллионов рублей из бюджета. Предполагается, что за эти деньги область выкупит «два этажа для сирот». Причем, в 25-этажном доме. После этого, якобы, строительство будет продолжено.

Между тем, совсем недавно ООО «Максима» подала иск в арбитражный суд о признании решения комитета архитектуры и градостроительства об отказе в выдаче разрешения на строительства 25-этажного дома незаконным. Но иск не был принят по формальным признакам, что для постоянно и успешно судящейся «Максимы» следует признать нонсенсом. По-видимому, застройщик действительно ожидает «политического решения вопроса», как уверяют дольщики.

В этой связи отметим, что «политическое решение» не может быть простым. Чтобы остаться в правовом поле, перед подписанием разрешения на строительство необходимо изменить зону застройки участка. Сделать это можно лишь с помощью внесения изменений в градостроительную документацию по решению Городской Думы. Но, даже если и это будет сделано, останется масса проблем с несоответствием размера придомовой территории объему здания.

«Нам все равно – 14 или 25 этажей. Главное, чтобы достроили» – отмечают по этому поводу дольщики.

Грядет второй «Капстрой»?

В 2008 году ООО «Максима» получила в аренду от Министерства государственного имущества участок земли сельскохозяйственного назначения ГП совхоз «Лаишевский» площадью 39 Га, расположенный вдоль объездной дороги недалеко от карлинских дач напротив ныне действующей базы отдыха «Березовая Роща». По сути, речь идет о целом поле, так как впоследствии в суде выяснилось, что границы участка были обозначены неточно, а его фактическая площадь в два раза больше.

Договор аренды прошел государственную регистрацию в апреле 2008 года, а уже в марте право аренды было переуступлено цепочке ООО, близких, по мнению экспертов, к директору «ЖБИ-3» Валерию Тимощуку. Впоследствии ООО («Виконт», «Контакт» и т.д.), участвовавшие в схеме, неоднократно упоминались в ряде решений судов, связанных с подозрением на обналичку денежных средств и попытки незаконного возмещения НДС.

Аренда была переуступлена заместителем директора «Максимы» Ириной Шубиной по доверенности. После этого, как впоследствии выяснил суд, ООО «Максима» перестала выплачивать арендные платежи за земельный участок.

В 2021 году «Максима» подала в суд иск о признании договора аренды ничтожным, так как подписавшая договор госпожа Шубина, по мнению истцов, не имела для этого полномочий. Ряд судов этот факт подтвердил, выиграла ООО «Максима» и ряд дел с требованием вернуть участок обратно несмотря на то, что срок давности дела истек. Ряд побед споткнулся об высший арбитраж – дело было возвращено на новое рассмотрение. Судьи посчитали доказательства того, что до 2021 года ООО «Максима» не знала о ситуации, недостаточными.

Практически сразу после этого Департамент государственного имущества Ульяновской области через суд потребовал признания недействительной аренды «Максимой» спорного земельного участка. По мнению Департамента, исходя из принятого в 2007 Генерального плана Ульяновска, участок никак не мог относиться к землям с/х назначения так как попадал в городскую черту и, кроме того, определить точные размеры и местонахождение участка не представлялось возможным. Суд Департамент выиграл. Апелляцию подали ООО «Контакт» (в которую было «слито» ООО «Виконт») и Росреестр. Пока решения по этим делам нет.

Определяя связи участников сделок,  мы выяснили, что все ООО, получавшие переуступленные права аренды, были неоднократно замешаны в разнообразных сомнительных сделках, что подтверждается рядом решений арбитражных судов, которые признали некоторые юридические лица из составленного нами списка фирмами-однодневками. Исходя из решений судов, несложно понять, что за всеми этими юридическими лицами стоит бывший руководитель «ЖБИ-3» Валерий Тимощук, которые неоднократно использовал их для попыток возмещения НДС из федерального бюджета, а также для обналички. Среди задействованных в схемах ООО оказалось и ООО «ПИК».  Многие из этих ООО – однодневок в какой-то из моментов имели юридический адрес Московское шоссе 28.

Нам пришлось потратить достаточно много времени, чтобы выявить все схемы, которые были использованы при работе с цепочкой этих фирм (эти схемы достойны отдельного расследования). В результате с помощью юристов нам удалось выяснить, что с их участием реализовывались в том числе и схемы, которые очевидно указывают на возмещение НДС с применением ничтожных договоров.

Мы связались с московской юридической фирмой, специализирующейся на сделках слияния и поглощения, специалисты которой подтвердили наши опасения относительно того, что недействительность договора аренды земельного участка, арендованного «Максимой», могла быть частью банальной (по их мнению) схемы для мошеннического возмещения НДС. Также, по мнению юристов, реализация схемы фактически исключает неучастие «Максимы».

На определенные размышления наводит и схема ликвидации ООО «ТПК «Магнат», реализованная с участием структур и лиц из составленного нами списка и все того же юридического адреса, что заставляет задуматься о близости ООО «Максима» и структур Тимощука.

По мнению одного из весьма известных в городе людей, который принимал участие в защите дольщиков «Капстроя» (дело «Золотого Ключа»), тогда для обналички денег дольщиков использовалась та же цепочка фирм, в частности, именно эта ООО «ПИК», которая выступала, по мнению нашего собеседника, «прачечной» мошеннической схемы. Кроме того, по мнению эксперта, за всеми этими схемами и фиктивными ООО он видит следы, которые указывают на «уровень выше».

Напомним, что получить комментарии по этому поводу представителей «Максимы» нам не удалось.

Источник: Грядет второй «Золотой Ключ»?

“То, что может быть украдено, должно быть украдено как можно скорее. И это единственный способ прекратить грабеж” – эта фраза члена Общественной палаты РФ, политолога Андраника Миграняна лучше всего описывает ситуацию, в которую попадет область в ближайшие годы. Речь идет об одном из последних витков приватизации государственной и муниципальной собственности. Мы составили ТОП 7 наиболее часто применяемых в регионе способов сравнительно честного получения государственного имущества в собственность и выяснили, что с годами схемы «приватизационной работы» становятся все более и более изощренными.

То, что господни Мигранян назвал словом «украсть», в других кругах вполне могут назвать и переделом собственности, и рейдерством, и, политкорректно, переходом имущества в руки эффективных собственников. На деле же речь идет о выполнении достаточно простой миссии – получить как можно дешевле как можно больше.

Подобная миссия реализуется на самом разном уровне самыми разными субъектами административного рынка с начала 90-х и за эти годы перетерпела кардинальные изменения. Усложнение схем «работы» с собственностью государства шло параллельно с тем, что принято называть «наведением порядка». В ответ на усложнение правил игры игроки рынка государственной собственности придумывали все более и более сложные схемы работы, причем в большинстве случаев функционирующие вполне официально. Большинство из подобных схем не попадает под действие профессиональной рейдерской части три статьи 159 УК РФ («Мошенничество, совершенное лицом с использованием служебного положения, а равно в крупном размере»). Фактически, в большинстве случаев речь идет о перераспределении «того, что полагается, тому, кому полагается» с использованием определенного инструментария, который имеется в наличии в настоящий момент у того, кто отвечает за перераспределение. Чаще всего это определенный набор полномочий и неформальных договоренностей, в число которых попадает и негласная профессиональная договоренность о границах дозволенного, то есть о возможности потенциального превышения официальных полномочий, которое негласно «прощается».

Во время подготовки этого материала мы поняли, что именно эта крайне малая доля негласности и является основной проблемой для получения необходимой нам информации. Для подготовки серии материалов на указанную тему нам пришлось провести более 30 интервью и почти во всех случаях мы сталкивались с тем, что теряется небольшая, но важная деталь, которая не позволяет сразу выстроить четкую картину той или иной работающей схемы. Только сопоставляя информацию, полученную от нескольких источников, удавалось сложить единую четкую картину – каждый замалчивал что-то свое.

В ближайшее время мы планируем подготовить отдельный материал по каждой из представленных схем. Это особенно актуально в преддверии 2021 года, когда и на областном, и на муниципальном уровне запланирована массовая распродажа. С молотка уйдет целый ряд государственных предприятий, огромные земельные участки, в городе планируется размежевать и выставить на торги около 150 земельных участков, вполне ожидаема и ликвидация в 2021 году ОГУПов, в том числе и путем банкротства. И тут базовые схемы вполне могут оказаться полезными. Конечно, не для новых «эффективных собственников», которые и так все знают, а для понимания происходящих процессов. Именно по этой причине в этом материале мы решили намеренно не называть имен и фамилий.

1. Оценочная схема

Схема активно применялась в конце 90-х и начале 2000-х при банкротстве сельскохозяйственных предприятий. Смысл схемы достаточно прост – занижение «независимым» оценщиком стоимости имущества обанкротившегося предприятия в несколько раз. После этого имущество покупалось юридическим лицом и реализовывалось уже по рыночной цене. При этом юридическое лицо фактически ничем не рисковало, выступая в роли добропорядочного покупателя. Впрочем, кажущая простота схемы сопровождалась серьезным риском.  Перейти грань дозволенного – того, что по предварительным договоренностям «прощается», было не так и сложно. Правило «не наглеть» соблюдалось не всеми. Типичный пример – нашумевшее дело с участием оценщиков компании «Дина-сервис», когда на свет были подняты итоги оценки имущества ряда бывших совхозов и колхозов, в которых фигурировали смешные суммы. «Тогда ребята обнаглели. У всех были интересы, все было учтено» – отмечает наш собеседник, имевший отношение к делу. Впрочем, по его словам, никакого имущества вернуть тогда не удалось, а сами организаторы подобных схем остались безнаказанными.

Простой способ получить много и быстро приказал долго жить одновременно с введением нормального контроля над конкурсными управляющими и ростом влияния в регионе прокуратуры. Но в других регионах схема работала вплоть до недавнего времени.

2,3.  «Фундаментная» и арендная схемы

Согласно Градостроительному кодексу, приоритетное право на выкуп земельного участка имеет владелец зарегистрированного объекта недвижимости, расположенного на нем. Также приоритетное право на выкуп объекта имеет и арендатор, долго арендующий этот объект. Этим активно пользуются до сих пор с целью быстро и дешево получить земельный участок или недвижимость в собственность либо обойти процедуру публичных торгов (в данном случае они не проводятся). Схема выглядит достаточно просто – в аренду у области или муниципалитета берется земельный участок, на котором быстро возводится «незавершенный объект капитального строительства». Чаще всего дело ограничивается фундаментом. После этого объект оформляется, и его собственник предъявляет свои права на выкуп участка. Для отказа никаких формальных оснований не находится и земля быстро оформляется. Особенно популярной схема была до того, как муниципалитеты обязали выставлять участки для аренды на торги и ставить их на кадастровый учет. Мы выявили как минимум несколько случаев, когда после оформления права собственности на земельный участок его размер по сравнению с арендным значительно вырастал. Как пояснил нам юрист, с начала 2000-х занимающийся оформлением земли, подобная практика была достаточно распространенной.

Схема повсеместно применяется и поныне, причем в оборот с внезапно выросшими фундаментами попадают участки, на которые права аренды были зарегистрированы еще до начала эры электронных публичных торгов. Как сообщил нам один из пострадавших от такой схемы, оценка земли и недвижимости «для своих» и «для чужих» может различаться в разы. Сам он был вынужден отказаться от своего объекта, который долго арендовал и планировал выкупить, после того, как муниципалитет оценил объект значительно выше рыночной цены. Право приоритетного выкупа пришлось уступить тут же приехавшим «нужным людям», которым объект достался по цене в разы ниже.

4. «Заборная» схема

Частная вариация предыдущей темы, но исключающая возню с фундаментами и прочими арендами. Наиболее активно применялась при банкротстве ряда предприятий и учреждений в пром.зоне Нового города. У конкурсного управляющего или (впоследствии) с торгов покупался некий небольшой объект недвижимости. Наибольшей популярностью пользовались, и пользуются, трансформаторные будки и разнообразные сторожки. Не стоит и говорить, что оценочная стоимость таких объектов, часто находящихся в плохом состоянии, оказывалась и оказывается минимальной. После этого объект недвижимости оформляется и предъявляются права на земельный участок. Причем на участок не только под строением, но и вокруг него. Один из наших собеседников вспомнил, что однажды вокруг трансформаторной будки таким образом был «нарезан» земельный участок площадью более одного гектара. Другой наш собеседник рассказал о курьезном применении схемы, когда в качестве объекта недвижимости был оформлен участок забора. К этой «недвижимости» тут же «примежевали» значительный участок земли. Методика применяется до сих пор, в том числе и в районах области.

5. Залоговая схема

Схема, основанная на осознанной махинации с землями сельхозназначения, активно применялась тогда, когда «Россельхозбанк» и другие кредитные учреждения охотно предоставляли кредиты под залог земли. В основе схемы лежит особенность законодательства, согласно которой выкуп земли крестьянско-фермерским хозяйством может осуществляться всего за несколько процентов от её кадастровой стоимости. Для получения подобной привилегии достаточно три года арендовать земли с/х назначения и вести на них некое хозяйство.

Наш собеседник, связанный с одним из бывших колхозов в Старомайнском районе области, отметил, что схема была распространена повсеместно. При этом три «арендных» года многие липовые КФХ действительно что-то сажали. «Но страховали при этом урожай» – отмечает наш собеседник. Не стоит и говорить, что урожай чаще всего почему-то погибал.

По истечению трех лет на земли оформлялось право собственности. После этого земли по формальному договору продавались некоему юридическому лицу уже по рыночной стоимости, и уже это юридическое лицо брало кредит под залог земли. Дальше, конечно же, юридическое лицо банкротилось. Впрочем, иногда кредиты брались и непосредственно на КФХ, но в этом случае возникал риск утраты другой собственности хозяйства в случае претензий банка.

Подобные махинации с землей почти полностью прекратились после того, как банки набрали неликвидной «залоговой» земли и перестали охотно раздавать кредиты хозяйствам без реально подтвержденных активов. Но схема продолжила работать с землями, которые планировалось использовать под коттеджную застройку. Благо, перевод земли в земли СНТ (садовое товарищество) сравнительно несложен. Например, на фермерских землях построен коттеджный поселок «Акварели». Более подробно о схемах, реализуемых в области с с/х землей, можно прочить в нашем материале про распродажу берегов Волги.

6. Схема с одним кредитором

Классическая схема по работе с активами, саккумулированными в одном ОАО со 100% долей государства. В акционерное общество передаются необходимые для передачи активы, после чего ОАО кредитуется у некоего юридического лица на значительную сумму, что среди прочего значительно снижает оценочную стоимость предприятия. При этом, как сообщил нам один из участников подобной схемы, сумма кредита часто является «бумажной», то есть живых денег на счет ОАО «падает» меньше, чем отражается в бухгалтерской отчетности. После этого ОАО либо банкротится (подобных примеров в практике областного арбитража найти нам не удалось), либо выставляется на торги по итогам оценки. Очевидно, что с учетом кредиторской задолженности оценочная стоимость активов оказывается значительно ниже рыночной, а единственным реальным покупателем оказывается компания–кредитор.

Типичным примером подобной схемы является ОАО «Агропромпарк», основным активом которого являются дорогие пригородные земли на западе Ульяновска. Кредитовался «Агропромпарк» у ООО «Свияжская строительная компания» на сумму более 290 миллионов рублей. Цена на торгах – 300 миллионов с небольшим. Впрочем, как пояснил нам источник в областном правительстве, реализация данной схемы не преследовала спекулятивных задач. «Надо было обойти торги, чтобы бизнес мог строить логистический комплекс» – отметил наш собеседник.

7. Кросс-поручительства

Более изощренный вариант предыдущей схемы подразумевает дополнительное поручительство. Чаще всего применяется с целью быстрого и легального банкротства. В этом случае предприятие кредитуется неким сторонним юридическим лицом либо допускает по отношению к нему массовые неплатежи. После этого оно же выступает по отношению к своему кредитору поручителем перед третьей фирмой, которая в свою очередь кредитует кредитора предприятия. Затем легко запускается контролируемая процедура банкротства, которая может тянуться годами за счет кросс-исков в арбитражные суды. При рассмотрении дела, параллельно которому идет аналогичное с его же участниками, перед судом выносится ходатайство о переносе принятия решения до получения решения другого арбитража, которое может оказать важное влияние на итог дела. Аналогичное ходатайство может быть выдвинуто и в другом суде.

По словам участника подобной схемы, наиболее активно в разных вариациях она применялась при реализации механизмов контроля над крупными предприятиями с государственным участием.

Естественно, на этом набор способов получить что-то достойное от государства не заканчивается. В рамках материала мы решили ограничиться лишь наиболее актуальными на наш взгляд схемами. Тем не менее, мы планируем в ближайшее время продолжить тему и рассказать о таких вещах как слив активов и о некоторых так называемых «инвесторах», которые на деле оказались аферистами.

Источник: ТОП 7 региональных схем вывода собственности

В настоящий момент около половины земель в километровой зоне вдоль берега Волги находятся в частной собственности. При этом на расстоянии 50-100 километров от Ульяновска по тем или иным схемам в руки лэндлордов попало подавляющее большинство удобных береговых участков с подъездными путями. Мы выяснили причины этого и типовые схемы распродажи берегов Волги.

Вокруг распродажи берегов Волги в последнее время существует некоторая, пусть и небольшая, протестная активность.  Конечно, большинство наших земляков волнуют гораздо более прозаичные вещи нежели то, что мы оставим нашим детям и внукам. Тем не менее, наиболее вопиющие случаи распродажи берегов вызывают массовое негодование. Так было, например, с Клюквенным заливом, о продажи которого мы узнали фактически случайно, или с распилом на участки заволжского леса, который вряд ли бы стал достоянием общественности до начала строительства, если бы не зеленый забор. То же касается и строительства на Тургеневских островах. По информации экспертов, участок ООПТ с помощью хитрой схемы достался весьма близкому к губернатору области человеку. По-видимому, именно из-за этого тему стараются лишний раз не поднимать, но в кулуарных разговорах ситуацию оценивают крайне негативно не только районные чиновники, рыболовы и охотники, но даже и сотрудники соответствующих структур областного Правительства.

Некоторое время назад, когда все эти случаи попали в информационное поле, пошли разговоры о необходимости обязательного общественного контроля продажи земель на берегах Волги. Впрочем, дальше дело не пошло. Да и смысла, если честно, в этом не было – схем продажи берега несколько, и большинство из них не алгоритмизируются настолько, чтобы можно было сделать процедуру слушаний обязательной.

Большинство сделок по продаже земли вдоль берега осуществляется по нескольким схемам, отследить которые на начальном этапе практически невозможно. Итог предсказуем – по нашей оценке, сделанной с помощью анализа предложений риэлторов, данных кадастрового учета, и результатов аукционов, проведенных министерством экологии области, на сегодняшний день около половины земель в километровой зоне вдоль берегов Волги в Ульяновской области в находится в частной собственности. При этом уже заняты фактически все участки, к которым подведены либо могут быть подведены коммуникации.

Типовых схем несколько:

1.       Покупка земель с/х путем выкупа паев собственников либо через процедуру банкротства сельхозпредприятия.  

Паи скупаются за сравнительно небольшие деньги. После этого участки межуются, делятся и выставляются на продажу. Перевод с/х земель в статус земель СНТ или КФХ осуществляется на уровне района. В итоге бывшие колхозные поля в перспективе становятся коттеджными поселками или прибрежными усадьбами.

Типичные примеры подобных земель несложно найти в открытых источниках. Вот один из первых попавшихся на популярном сайте объявлений:

Судя по данным кадастрового учета, в настоящий момент в радиусе 100-120 километров от Ульяновска фактически все примыкающие к Волге и к населенным пунктам земли с/х назначения уже скуплены.  Очевидно, что никакого реального с/х производства на большинстве этих участков не планируется. Рано или поздно при наличии спроса на этих землях появятся коттеджные поселки.

Отследить оборот этих земель достаточно трудно, так как перевод в рамках одной категории (земли сельскохозяйственного назначения) осуществляется фактически в непубличной форме на уровне муниципальных образований.

Типичный пример махинации с с/х землями – это нашумевшая продажа Клюквенного залива, о которой мы узнали фактически случайно, услышав краем уха разговор районных чиновников. Обычно  можно лишь констатировать факт – когда факт изменения статуса земель фиксируется в кадастре либо когда земли попадают в рыночный оборот и за их продажу берутся риэлторы.

2.       Сдача земель лесного фонда в долгосрочную аренду под рекреационное использование.

Новый Лесной кодекс допускает настолько широкую трактовку понятия «рекреационное использования», что позволяет строить в лесах фактически все, что угодно, если это «все, что угодно» можно хоть как-то обозвать «некапитальными строениями». Впрочем, точной формулировки этого понятия в юридическом плане также не существует. В результате, в прибрежных лесах без проблем и вполне законно возводятся турбазы, личные коттеджи и даже целые коттеджные поселки.

Даже на карте подобное «рекреационное использование» сразу дает понять что же будет строиться в лесу. Вот пример участка с кадастровым номером 73:231101, который включает в себя участок соснового бора между селами Красный Яр и Крестово городище.

Вдоль лесной дороги пока только лес, но на кадастровой карте можно увидеть, что участки леса, сданные под рекреационное использование, уже аккуратно размежеваны на меньшие, по 8-16 соток, на всем протяжении соснового бора вдоль берега.  Несложно даже подсчитать, сколько именно собственников будут особо рекреационно использовать лес, возводя в нем «некапитальные строения».

Мы потратили достаточно большое количество времени, чтобы просмотреть все аукционы по прибрежным участком лесов, которые проводились министерством экологии области с 2007 года, и выяснили, что в аренду под рекреационное использование в настоящий момент сдано более 100 участков прибрежных лесов. В основном, конечно же, в левобережье. Среди любителей рекреации особой популярностью пользуется Чердаклинское лесничество, где при определенных обстоятельствах можно было арендовать лес за весьма небольшие деньги – несколько десятков тысяч рублей. А вот продать право аренды, как оказалось, можно немного подороже…

По оценкам риэлторов, которые ведут продажу нескольких объектов на таких землях, в настоящий момент потенциал лесных участков в левобережье фактически исчерпан. Представившись заинтересованными покупателями, нам удалось выяснить, что свободных лесных земель вдоль берега, к которым есть подъездные пути,  от Крестовых городищ до Красной Реки уже не осталось.

Очевидно, что, как и в случае с землями сельхозназначения, особой популярностью пользуются участки вдоль границы поселений. Помимо более простого решения проблем с подъездными путями и коммуникациями, это дает теоретический шанс заиметь земли с лесом в собственность через процедуру включения их в границы поселений.

И хотя законодательная база указывает на то, что эта процедура сопряжена с большими проблемами, а арбитражная практика показывает, что множество попыток пресекалась Федеральным агентством лесного хозяйства, на деле оказывается, что ничего невозможного нет. Впрочем, об этом мы уже недавно рассказывали.

Опять же, никакой публичностью арендные сделки с землями лесного фонда не обладают. Аукционы проводятся обычно несколькими лотами, а информация о месторасположении участков представляется в виде указания на номер квартала и выдела. Где находится этот выдел в большинстве случаев неспециалист определить не может.

Не проще и с межеванием. Отследить момент передачи документов невозможно. Остается лишь констатировать факт, когда участки уже размежеваны и поставлены на учет.

3.       Включение участков в границы поселений.

Механизм с расширением границ поселений работает не только с землями лесного фонда, но и с землями запаса, с/х и т.д. При этом процедура изменения их статуса в случае попадания в границы поселения значительно упрощается.

Этот механизм активно применяется в правобережье, где сразу несколько прибрежных поселений в последние 10 лет изменяли свои границы. В результате земли в новых границах поселения автоматически получали статус земель населенных пунктов.

При этом участок земель населенных пунктов может оказаться фактически у воды. Типичный пример – Старая Майна, где, по словам главы района, «так исторически сложилось».  Собственный пляж вкупе с «железобетонным» статусом ИЖС в подобных случаях становятся реальностью, причем сравнительно несложно достижимой.

Изменения границ поселения, по идее, должно сопровождаться общественными слушаниями в муниципальном образовании. На деле такие слушания если и проводятся, то являются чистой формальностью. По словам риэлторов, в подобных случаях обычно сначала скупаются желаемые земли, и лишь затем начинается работа по их включению в границы поселений. При этом местные жители находятся (естественно) в неведении относительно того, кто является собственником включаемых в границы поселений земель.

Помимо этих, общеизвестных среди специалистов, схем получения себе кусочка берега Волги, существуют и достаточно экзотичные. Так, в ближайшее время нас ждет попадание в общий оборот земель военного лесничества. Среди прочего кому-то в каком-то виде достанется и сосновый лес между городом и красноярской свалкой, а также прибрежные леса от города до поселка Поливна по правому берегу, которые не попадают в границы палеонтологического заказника.  Статус этих земель до момент принятия измененного генерального плана неясен, хотя эксперты уже знают кому и что достанется, и на условиях «между нами» уже называют имена и фирмы.

Тут стоит отметить, что процедура рассмотрения и принятия изменений в генеральный план должна сопровождаться общественными слушаниями. Которые, естественно, скорее всего, пройдут так же как и общественные слушания по, например, принятию правил благоустройства города – под гордый «одобрямс» «общественности» в лице работников городской администрации.

Но, конечно же, в печальном рейтинге первое место можно смело отдать схеме, которая была использована в случае Тургеневских островов. Махинации с лесными участками или перевод «сельхозки» в земли поселений на этом фоне выглядят детскими шалостями. Административный ресурс способен творить чудеса…

Вообще же, по словам нашего знакомого риэлтора из Москвы, а также владельца земельного участка у Волги, вложения «в берег» в Ульяновской области являются одними из самых надежных и ликвидных – цена на участки растет гораздо сильнее, чем в среднем по рынку, а спрос пока стабилен. Результат виден уже сейчас – берег Волги в доступных и удобных местах фактически уже распродан полностью, но при этом предложений на рынке сравнительно немного. Лэндлорды выжидают – настоящий бум строительства заборов вдоль Волги у нас ещё впереди. Если большинство из «инвестиционных» участков будут проданы и застроены, уже через несколько лет на расстоянии транспортной доступности от Ульяновска с большой долей вероятности к Волге мы сможет подойти только через узкий коридор между заборов…

Источник: Волгу раскупили. Контроль не поможет