Следует сразу отметить, что закон не запрещает приватизацию чердаков и технических помещений. Однако эта процедура довольно сложна и зависит от нескольких факторов:
- Согласие жильцов дома,
- Структура самого жилого дома и пентхауса,
- Местоположение коммуникаций.
Приватизировать чердак в любом случае будет крайне сложно, в отличие от квартиры социального найма.
Содержание:
Порядок приватизации
Мансарду или чердачное помещение можно приобрести двумя способами:
- аренда,
- оформление в собственность.
Сразу стоит сказать, что первый вариант гораздо проще в организации. Чтобы организовать присоединение чердаков, вам необходимо:
- Созвать общее собрание ТСЖ или ЖСК.
- Провести голосование на собрании по вопросу сдачи в аренду помещения на крыше конкретному арендатору. Требуется согласие 2/3 жильцов.
- С согласия арендаторов составьте договор аренды.
- Оборудовать помещение для использования в качестве жилища. Составить сертификат о прохождении курса. Написать техническую документацию.
Осторожно. Проблема с арендой заключается в том, что арендованный пентхаус нельзя официально использовать в качестве жилья. Оно относится к категории нежилых или технических помещений. Чтобы изменить его назначение, он должен быть приватизирован.
Оформление чердака в собственность, или приватизация в прямом смысле этого слова, – гораздо более трудоемкое и дорогостоящее мероприятие. Для этого потребуется:
- Созвать общее собрание ТСЖ или ЖСК и получить согласие 100% жильцов на передачу крышки в собственность.
- Получите разрешение на переоборудование помещения от уполномоченного местного органа власти.
- Осуществить переоборудование помещения за свой счет.
- Приспособить помещение для использования в жилых целях.
- Составление технической документации.
- Зарегистрировать объект в Федеральном реестре управления недвижимостью.
Эта комната уже может быть использована как жилое пространство.
Документы для приватизации чердака
Для того чтобы зарегистрировать мансарду в качестве жилого помещения, необходимо будет сначала провести реконструкцию мансарды. Единственный способ сделать это – получить специальное разрешение. Заказ можно сделать в МФЦ в зависимости от наличия документов:
- Заявление о выдаче разрешения.
- Документ, подтверждающий личность заявителя.
- Протокол собрания, на котором жильцы одобрили передачу чердака в собственность.
- Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц на нижнюю квартиру.
- Строительная документация для переоборудования от проектного бюро.
- Разрешения на проект от контролирующих органов: Роспотребнадзора, Управления архитектуры, МЧС. Квартира нуждается в отоплении, а значит, вам также необходимо связаться с газовой компанией.
- План жилого дома.
После завершения работы результаты должны быть зафиксированы в присутствии комиссии, а регистрация должна быть завершена в Управлении Росреестра.
Сроки и стоимость чердака
Сама идея приватизации чердачного помещения подразумевает его реконструкцию. Только на получение разрешения может уйти от 6 до 9 месяцев. Если к этому добавить организацию собрания, сбор документов, а также собственно работу и фиксацию результатов, то приватизация чердака может занять до года. Гарантии успеха нет, поскольку необходимо учитывать множество технических вопросов, которые могут помешать проведению самой реконструкции.
Что касается затрат, то с учетом сбора документации, получения разрешений от соответствующих органов, подготовки заключения технической безопасности и разработки проекта, вряд ли разница составит менее 100 тысяч рублей.
Сдача в аренду будет быстрее и дешевле. Вам нужно будет зарегистрировать квартиру в течение 3 – 4 месяцев, при условии, что вы сможете сразу получить согласие жильцов. Однако она не может быть использована в качестве официального жилья.
Возможные трудности
В соответствии со статьей 36, чердак принадлежит жильцам многоквартирного дома. Все жильцы могут использовать его для коммуникаций или в любых целях, отвечающих их интересам. Поэтому сама идея приобретения права собственности на такие помещения или даже их аренды подразумевает множество потенциальных осложнений:
- Не допускается перекрывать проход к подъемным сооружениям, трубам или мусоропроводам, лестницам. Если это необходимо для того, чтобы использовать чердак, то от идеи его приватизации следует немедленно отказаться.
- Необходимо установить, как используется чердак. Если есть коммуникации, ключ от помещения должен быть доступен 24 часа в сутки для коммунальной компании. Это будет очень неудобно и сложно, если вы собираетесь использовать комнату в качестве жилого помещения.
- Если дом включен в программу капитального ремонта, в приватизации коммунального чердака гарантированно будет отказано.
- Не разрешается приватизировать и использовать в качестве жилого чердака чердак с высотой потолка менее 2,3 метра и углом наклона крыши более 55 градусов.
- Прежде чем приступить к практической реализации плана приватизации, необходимо провести техническое обследование за свой счет.
- Необходимо заранее проверить, есть ли у чердака хозяин. Возможно, что комната была приватизирована или арендована несколько лет назад и не использовалась. В этом случае вы должны быть готовы оплатить расходы на приобретение прав у нынешнего владельца. Чтобы приватизировать общую комнату, необходимо согласие всех жильцов, а чтобы сдать ее в аренду, нужно 2/3 голосов на общем собрании. Это единственный способ окончательно закрыть вопрос о приватизации пентхауса.
Можно ли оформить в собственность чердачное помещение над своей квартирой
Согласно действующим нормам, под чердачным пространством понимается пространство между конструкциями крыши. Предусматривается, что владелец жилого дома может осуществлять пристройки и дополнения к чердачному помещению.
Гражданам разрешено использовать перерегистрированный и реконструированный чердак как в жилых, так и в коммерческих целях, в том числе сдавать его в аренду.
Приватизация чердака – процесс сам по себе трудоемкий, утомительный и дорогостоящий, но возможность значительно увеличить жилую площадь окупается с лихвой.
Условия
Закон устанавливает следующие условия получения права собственности на чердачное помещение:
- Возможность присоединения только квартиры на верхнем этаже. Хотя пентхаус считается собственностью всех жильцов, эффективно использовать его жильцы верхнего этажа могут только после процедуры приватизации.
- Квартира должна быть зарегистрирована в законе о собственности. Приватизировать мансарду могут только владельцы нижних этажей. Если жилье муниципальное, такой возможности не существует. Для того чтобы приватизировать чердак, жильцы квартир, сдаваемых в социальный наем, должны сначала приватизировать свою квартиру. Невозможно одновременно приватизировать квартиру и чердак.
- Согласие всех жильцов квартиры. Жилищный кодекс Российской Федерации определяет это как “совместное владение”. Сюда входят подвальные и чердачные помещения, лифты, лестницы и т.д. Таким образом, весь кондоминиум принадлежит всем владельцам квартир в данном доме. Это означает, что отчуждение части кондоминиума возможно только с согласия всех владельцев. Поэтому невозможно приватизировать незастроенный пентхаус без уведомления соседей и получения их согласия на эту процедуру.
- Отсутствие важных коммунальных услуг. Чердак – это одно из мест в доме, где могут находиться важные узлы снабжения, обеспечивающие бесперебойную подачу коммунальных услуг жителям дома. Если в части чердака, которую один из владельцев квартиры решил приватизировать, имеются инженерные коммуникации, то оформить ее в индивидуальное пользование невозможно.
Также полезно прочитать: Как перевести помещение из жилого в нежилое
В каких ситуациях можно выкупить чердачное помещение
Пентхаус может быть выкуплен только в том случае, если он перешел в общую собственность всех жильцов дома. Например, он уже принадлежит третьему лицу. В этом случае возможен выкуп помещения по цене, установленной собственником, по согласованию с третьим лицом, на основании договора купли-продажи.
Практика расширения квартир за счет чердаков и мест общего пользования в многоквартирных домах существует с 1990-х годов. И сейчас владельцы квартир, у которых есть такая возможность, пытаются ею воспользоваться. Сегодня действуют жесткие требования, в отличие от 20 лет назад, когда пристроить дополнительную площадь к квартире было проще простого.
РБК-Недвижимость” перечисляет требования, цепочку согласований и трудности, которые ждут тех, кто хочет расширить границы своих квартир на картах.
Можно ли увеличить площадь квартир за счет общих помещений?
Закон, как правило, не запрещает этого. Однако существуют определенные требования к пространству, в котором резидент хочет участвовать – не все “уголки”, которые ему нравятся, могут быть заняты. Существуют также условия, которые должны быть выполнены, даже если помещение подходит для присоединения к квартире. Кроме того, должны быть соблюдены все юридические требования к техническим аспектам преобразования и объединения коммунального пространства дома с квартирой. Это возможно только для вторичного жилья, но не в строящихся зданиях.
Какие требования предъявляются к помещениям, которые могут быть присоединены?
Согласно статье 40 Жилищного кодекса РФ, части общего имущества жилого дома могут быть присоединены только к тем квартирам, которые примыкают к чердакам, подвалам или другим помещениям общего пользования – то есть одно из перекрытий квартиры должно примыкать к такому помещению, говорит Нурида Ибрагимова, руководитель отдела контроля качества национального юридического департамента Amulex
Кроме того, заявленное помещение не должно обслуживаться общими коммуникациями. Предположим, что собственник хочет объединить квартиру с чердаком, тогда в первую очередь нужно убедиться, что это именно чердак, а не технический этаж.
Купить техноэтаж прямо практически невозможно, так как он специально предназначен для управления техническими коммуникациями во всем доме. Проход техноэтажа часто проходит по краям над всеми квартирами и выходит в соседние части дома. Если отрезать его в одном месте, то доступа к остальной части комнаты не будет. Кроме того, на техноэтаже есть вентиляционная шахта, которая позволяет воздуху выходить наружу здания. Построить стену и перекрыть вентиляцию – не вариант.
В этом случае может быть пристроен чердак.
Чердак вполне можно переоборудовать, например, в мансарду. По словам Марии Литинецкой, это возможно, если несущая способность перекрытий составляет 150 кгс/кв. м, уклон крыши – 35-55 градусов, а высота от пола до потолка не менее 2 метров. Коммуникации, которые должны быть доступны для инженерных сетей, нужно понять, можно ли их перенести.
Необходимо ли их согласие
Это обязательно. Первым и самым сложным шагом в цепочке согласований является получение согласия всех собственников. Это не соседи по двору или подъезду, а абсолютно все собственники квартир и других помещений в жилом доме. Этот стандарт установлен в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Общее собрание собственников должно обсудить вопрос о перепланировке (реконструкции). Дело не может закончиться положительно, если хотя бы один из них против, потому что решение должно быть единогласным”, – говорит Нурида Ибрагимова. Чаще всего именно сложность получения разрешения от 100% собственников дома не позволяет увеличить площадь квартиры.
Почему нужно разрешение от всех владельцев квартир в здании
Дело в том, что все имущество за пределами квартир принадлежит жильцам. Согласно ч. 1 ст. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, а также крыши, ограждения, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом, со всеми элементами озеленения и благоустройства.
Статьи 289 и 290 Гражданского кодекса содержат аналогичные положения. Более подробное определение состава общего имущества в многоквартирном доме можно найти в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г.
Другими словами, часть многоквартирного дома, присоединенная к собственности владельца, уменьшит совместную собственность владельцев. Это означает, что разрешение должно быть получено от каждого из них.
Какие еще разрешения необходимы?
Необходимо подготовить проект реконструкции/перестройки с участием утвержденных организаций и согласовать его в Министерстве архитектуры, Роспотребнадзоре, МЧС, Госпожнадзоре, Мосгазе, а затем получить разрешение на реконструкцию в Жилищной инспекции. В жилищную инспекцию должны быть предоставлены документы, подтверждающие законное право собственности на квартиру, решение общего собрания дома, согласованный проект и технический паспорт квартиры.
Следующий шаг – проведение собственно строительных работ и выдача акта о завершении ремонта или реконструкции (утверждается Московской жилищной инспекцией). Далее – внесение изменений в техническую документацию на квартиру и регистрация изменений в кадастровом реестре на основании проекта перепланировки и протокола приемочной комиссии. Затем документы подаются в Росреестр, который должен предоставить выписку из реестра прав на недвижимое имущество с учетом переустройства и перепланировки квартиры.
