Наслушавшись про реновацию, жильцы одного дома, построенного в 60-е годы, решили добиться расселения. Казалось, у собственников есть все основания требовать новые квартиры: их пятиэтажка давно находится в плачевном состоянии. Поэтому в местную администрацию незамедлительно было отправлено коллективное заявление с просьбой признать дом непригодным для проживания.
По заявлению владельцев, для оценки состояния жилого здания была собрана межведомственная комиссия. В результате экспертизы жильцам было отказано в расселении. Им пообещали проведение капремонта. Комиссия приняла такое решение, так как старую пятиэтажку признали ветхим, а не аварийным жильем. Разбираемся, что такое ветхое и аварийное жилье, в чем их отличие и как признать дом аварийным.
Содержание:
Что такое аварийное и ветхое жилье
Ваш старый дом должны расселить или только отремонтировать? Чтобы знать, на что вам рассчитывать, необходимо разобраться в понятиях «ветхое» и «аварийное» жилье.
Ветхое жилье (ветхое состояние здания) — жилое здание, которое из-за высокого износа перестает отвечать эксплуатационным требованиям. Ваш дом должен быть признан ветхим жильем, если, к примеру, его фасад обваливается, крыша течет, а все коммуникации требуют ремонта. При этом несущие конструкции здания устойчивы и не грозят обрушением.
Показатели ветхости по Методическому пособию жилфонда МКД 2-04. 2004
Аварийное жилье (аварийное состояние здания) — жилой дом, в котором основные несущие конструкции изношены до состояния, представляющего опасность для жизни. К примеру, если фундамент вашего дома начал разрушаться, а в несущих стенах появились трещины — есть все основания для признания здание аварийным.
Также существует такое понятие, как «предаварийное состояние здания». В этом случае сверхнормативные повреждения имеет только часть конструкции дома. Обрушение этой части не повлияет на условия эксплуатации, но со временем может привести к риску проживания в таком здании. То есть даже значительный износ жилого дома (70%) не значит, что жилье аварийное.
Типичные признаки аварийного и ветхого жилья
Для оценки состояния любых жилых помещений создается межведомственная комиссия (МВК). В ее состав включают специалистов различных структур, имеющих отношение к решению жилищных вопросов.
Кто может входить в МВК
- сотрудники местной администрации;
- депутаты местного законодательного собрания;
- представители городского управления по градостроительству;
- специалисты МЧС, БТИ;
- представители Роспотребнадзора;
- представители управляющей компании дома (ТСЖ, ЖСК).
Комиссия проводит экспертизу здания. В зависимости от результатов проверки эксперты признают дом ветхим (подлежащим ремонту) или аварийным (под снос). В иных случаях объект недвижимости признают пригодным для жизни. Жильцам остается только согласиться с таким решением или опротестовать его в суде.
Комиссия также решает вопросы по срочному переселению жильцов, если выясняется, что дом находится в состоянии, когда может в любую минуту разрушиться. Еще МВК должна составить документ, в котором дается рыночная оценка недвижимости (выкупная цена), в соответствии с которой собственник получит новую квартиру или компенсацию за аварийное жилье.
Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» составили рейтинг районов «старой» Москвы по стоимости самого «негородского» сегмента недвижимости — частных домов. Элитный сегмент в исследование не был включен. После исключения дорогих особняков и коттеджей выяснилось, что основное предложение частных домов в Москве находится за границей МКАД.
Вопреки представлениям, сложившимся о современном мегаполисе, в Москве присутствуют индивидуальные домовладения. Правда, большинство из них остались за рамками исследования в силу принадлежности к высшей ценовой категории.
К элитному сегменту относятся исторические особняки в центральной части города стоимостью несколько миллиардов рублей,
частные дома в Поселке художников на Соколе (САО), дачи в Серебяном бору и коттеджи на противоположном берегу Москвы-реки в Троице-Лыково (СЗАО); поселки Сосновка и Екатериновка в Крылатском (ЗАО) и другие объекты.
По данным Mirkvartir.ru, первенство в рейтинге домов средней ценовой категории занял район Кунцево (ЗАО), в границы которого не так давно были включены территории за МКАД, в том числе и бывшая деревня Мякинино. Строго говоря, недвижимость в Мякинино также следовало бы отнести к элитной, однако здесь еще можно найти предложения, по цене относящиеся к бизнес-классу. Например, такое: дом площадью 89 кв. м на участке 20 соток предлагается за 17,5 млн рублей. Понятно, что основную ценность подобных вариантов составляет не сам дом (скорее всего ветхий), а земля, на которой он расположен.
Средняя стоимость индивидуальных домов в Кунцево составила 32 573 308 рублей.
На втором месте – район Митино (СЗАО), где средняя стоимость дома составляет 29 492 141 рубль. Здесь в охраняемом коттеджном поселке можно купить 3-этажный кирпичный дом с монолитными перекрытиями и отделанный натуральным камнем. В здании разведены электрика и отопление, выведены полы. Участок 12 соток. Цена – 28,7 млн рублей.
Похожие цены и в районе Куркино (СЗАО), где также строятся индивидуальные коттеджи. По средней стоимости – 28 806 528 рублей за дом – район занимает почетное третье место.
Четвертую строчку занимает район Южное Бутово, где, как и в Куркино, наряду с таунхаусами возводятся частные дома. Средняя стоимость по району – 26 386 794 рубля. Одно из типичных предложений: 3-этажный коттедж в охраняемом поселке, в 15 минутах от метро «Бунинская аллея», площадью 320 кв. м с мансардным этажом на 6 сотках земли. В коттедже 7 комнат, 3 санузла, в цоколе предусмотрены баня и спортзал. Строение продается без отделки, канализация – по границе участка. Стоимость 25 млн рублей.
Замыкает пятерку лидеров район Северный со средней стоимостью дома 25 273 486 рублей.
На шестом месте – район Лианозово, единственный в рейтинге расположенный внутри МКАД. Здесь, в микрорайоне 1В Лианозово (бывший дачный поселок им. Ларина) числится больше сотни частных домов. Одно из предложений выглядит так: 2-этажный коттедж площадью 170 кв. м с гаражом и внешней террасой продается за 21,5 млн рублей. Средняя стоимость по району составляет 24 832 529 рублей.
Седьмую и восьмую строчки занимают «замкадыши» ЗАО – Солнцево и Ново-Переделкино (20 246 592 рубля и 19 629 031 рубль соответственно). В Солнцево за 10,7 млн рублей можно купить дом из 3 комнат и кухни, на крепком фундаменте, с газовым отоплением, на участке 12 соток с плодовыми деревьями и цветниками. В Ново-Переделкино примерно по той же цене (11 млн рублей) на участке 8 соток продается полдома — 2 комнаты и кухня, мансарда, веранда, все городские удобства плюс баня, гараж, теплица, плодовый сад. Оба предложения находятся в 15 минутах пешком от строящихся станций метро.
На девятом и десятом местах – наиболее удаленные от МКАД район Молжаниновский (САО) и административный округ Зеленоград. Средняя стоимость частных домов здесь составляет 17 780 346 рублей и 17 123 425 рублей соответственно. 2-этажный зимний дом площадью 240 кв. м на участке 13 соток с садом и хозяйственными постройками обойдется в 11,8 млн рублей.
«Частные домовладения в границах «старой» Москвы – настолько редкий формат недвижимости, что рано или поздно все объекты этой категории перейдут в разряд элитных,
– полагает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Любое ограниченное предложение повышается в цене, а поскольку в Москве не предполагается индивидуальные строительство, это лишь вопрос времени».
Районы «старой» Москвы с частными домами
Рейтинг районов по стоимости частных домов в Новой Москве
Полный рейтинг районов по ценам на дома
В старых границах Москвы насчитывается 125 районов. Каждый из них обладает своей индивидуальностью, выделяясь чем-то на фоне остальных. Эксперты «Метриум Групп» подобрали десять районов, занимающих лидирующие позиции по наиболее значимым для покупателей критериям.
Самый детский район
По данным статистики, больше всего детей в старых границах Москвы проживает в районе Марьино (ЮВАО). Малышей в возрасте до 6 лет в этой локации насчитывается 19,4 тыс. человек, а от 6 до 18 лет — 37,1 тыс. человек. В процентном соотношении детское население составляет 22,3% от общего числа жителей. Большое количество детей — это залог того, что в районе хорошо развита детская инфраструктура, как образовательная, так и развлекательная. В частности, в Марьино расположен один из крупнейших в России семейных развлекательных центров «Фэнтази Парк», а показатель обеспеченности местами в школах и детских садах здесь выше, чем в соседних районах с меньшим количеством детей.
На сегодняшний день в районе Марьино на первичном рынке реализуется только один проект — Микрорайон «Домашний». Цены на квартиры в новостройке варьируются от 3,38 млн до 13,87 млн рублей.
Самый необитаемый район
Тем, кто хочет жить подальше не только от детского гама, но и вообще от людей, подойдет район Восточный (ВАО). Количество жителей здесь находится на уровне 13,5 тыс. человек. Для сравнения, в упомянутом выше Марьино проживают 252,6 тыс. человек. При этом желающим переехать в самый малонаселенный район Москвы придется довольствоваться недвижимостью на вторичном рынке — в данной локации нет ни одной новостройки.
Самый просторный район
Самым просторным районом «старой» Москвы не по занимаемой территории, а по площади жилья на одного жителя, является Некрасовка. Здесь на одного человека приходится в среднем по 36,5 «квадратов». Это втрое больше, чем в самом тесном районе — Капотне, где данный показатель составляет 12,4 кв. м. Впрочем, лидерство Некрасовки вполне объяснимо: за последние годы здесь было построено огромное количество жилья, которое пока еще не все заселено. И при делении свободной жилплощади на фактическое количество жителей получается весьма высокая цифра.
Подкорректировать показатели района может каждый, кто захочет приобрести здесь квартиру. На первичном рынке недвижимость предлагается в ЖК «Некрасовка» по цене от 3,53 млн до 8,77 млн рублей.
Самый предпринимательский район
Традиционно наиболее деловым районом столицы считается Пресненский, так как там расположен ММДЦ «Москва-Сити». Однако в реальности самая большая концентрация малого и среднего бизнеса фиксируется в другом районе ЦАО — Якиманке. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики по городу Москве, в этом районе на каждые 10 тыс. человек населения приходится 1870 субъектов малого и среднего предпринимательства.
При этом для того, чтобы не только вести бизнес, но и жить в этом районе, дела должны идти очень хорошо. Самая доступная квартира в новостройках Якиманки обойдется в 36,17 млн рублей. Данный лот представлен в ЖК «Полянка/44». Всего же здесь реализуются квартиры в пяти проектах. Максимальная стоимость — 401,96 млн рублей (ЖК Cloud Nine).
Самый образованный район
Если рассматривать образованность не по количеству учебных заведений, а по их качеству, то безусловным лидером по этому показателю является район Хамовники. Из 32 работающих на территории общеобразовательных учреждений 6 входят в рейтинг лучших московских школ. В том числе лицей № 1535, занимающий второе место.
На первичном рынке Хамовников сегодня представлено 11 жилых комплексов премиум- и элит-класса. Цены начинаются от 28,53 млн рублей (ЖК «Садовые кварталы») и достигают отметки в 857,61 млн рублей (Knightsbridge Private park).
Самый спортивный район
В Москве найдется немало районов, претендующих на звание самого спортивного. Но если ориентироваться на официальную статистику, то безусловным лидером является Хорошевский район, на территории которого располагается 270 спортивных сооружений. Среди них дворец Мегаспорт на Ходынке, домашний стадион футбольного клуба ЦСКА, а также ледовая и баскетбольная арены «красно-синих».
Первичная недвижимость Хорошевского района представлена жилыми комплексами «Лица», «Династия» и «Прайм-Тайм». Цены варьируются от 7,6 млн до 53,5 млн рублей.
Самый безопасный район
Согласно полицейским сводкам, безопаснее всего в столице жить в Южном Бутово. Это один из районов с самым низким уровнем преступности: менее ста правонарушений на каждые 10 тыс. жителей. А вот в районе Арбат этот показатель более чем в три раза выше. Цены в новостройках Южного Бутова начинаются от 3,05 млн рублей (ЖК «Столичные поляны»). «Потолок» — 20,61 млн рублей в ЖК «Эталон Сити».
Самый водный район
Больше всего воды среди районов «старой» Москвы можно найти в Строгино. По границе района протекает Москва-река, протяженность береговой линии которой (в основном русле, без учета пойм) составляет 11 км. Также на территории района находится Строгинская пойма, площадь которой составляет 171 га. В общей сложности площадь водного зеркала в Строгино превышает 10% территории района. Приобрести жилье в самом водном районе города можно в жилом комплексе с морским названием «Альбатрос». Цены на квартиры стартуют от 8,9 млн рублей и достигают отметки в 31,22 млн рублей.
Самый зеленый район
Самый зеленый в «старой» Москве район — это Метрогородок. Он же является и самым большим по площади в столице. Размер его территории составляет 2757 га, из которых более 90% — парк «Лосиный остров». Для понимания масштабов: площадь зеленых насаждений в районе Метрогородок больше территории центра Москвы в пределах Садового кольца. Правда, купить квартиру в новостройке в самом зеленом районе «старой» Москвы нельзя ввиду отсутствия таковых.
Самый старый район
За звание самого старого борются сразу два района — Басманный и Арбат. В обоих локациях средний возраст зданий составляет 85 лет. Для сравнения, в Южном Бутово этот показатель почти в 4 раза меньше — 23 года.
Впрочем, и в Басманном, и на Арбате сегодня можно приобрести жилье в новых домах. В частности, в Басманном представлен жилой комплекс бизнес-класса «Резиденции Архитекторов» (от 9,95 млн рублей), а в районе Арбат на первичном рынке предлагаются квартиры в четырех проектах. Минимум зафиксирован в Клубном доме на Арбате — 65 млн рублей.
Предложение на первичном рынке в самых-самых районах Москвы
«На сегодняшний день новое строительство ведется практически в каждом районе „старой“ Москвы, — резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер „Метриум Групп“, участник партнерской сети CBRE. — И покупателям, решившим сменить локацию, довольно непросто выбрать новое место жительства. Какие-то районы считаются хорошими, другие — не очень. Причем зачастую как хорошая, так и дурная слава основана на мифах и заблуждениях. Либо на устаревших сведениях. Поэтому прежде чем делать выводы на основе слухов, имеет смысл рассмотреть интересующий район с точки зрения объективных показателей — данных статистики».
Как расселяют жильцов, если дом признан ветхим
Напоминаем, если жилое здание признано ветхим, то сносить его не будут. Такой дом должны ремонтировать или провести его реконструкцию. В этом случае на время ремонта жильцов переселяют в дома маневренного фонда.
Важно! Квартиры для временного расселения должны быть равнозначными по площади старому жилью. Все расходы по переселению берет на себя собственник дома (местный муниципалитет, наймодадель).
Кроме этого, с вашего согласия вам могут предложить другое благоустроенное жилье взамен старого. Такой вариант подразумевает перезаключение договора социального найма и других правоустанавливающих документов.
Также вам обязаны предоставить новое жилье в случае, когда проектом реконструкции предусмотрено увеличение или уменьшение вашей жилплощади в ветхом доме. Если вы откажетесь покидать старую квартиру, наймодатель потребует переселения в судебном порядке.
Реновация всей страны началась, вас больше никто не спрашивает. Пристегните ремни!
Реновация как модернизация – какими должны быть районы на месте хрущевок в регионах
Московское Солнцево встает на западе. Недвижимость от 8 миллионов: новостройки, старая и новая «вторичка», частные дома и реновация
Как рассчитывается компенсация (выкупная стоимость)
Чтобы выбрать для себя оптимальный вариант возмещения за аварийное жилье, стоит разобраться, как складывается сумма компенсации. Особенности и порядок выплаты возмещения регламентируются ст. 32 ЖК РФ.
Что входит в выкупную цену
- рыночная стоимость квартиры;
- стоимость доли общедомового имущества;
- стоимость доли земельного участка;
- средства, которые перечислялись на капремонт, если он не проводился;
- средства, потраченные собственником на переезд (аренда жилья, перевозка вещей, транспортные услуги);
- расходы на оплату госпошлин (при регистрации права собственности на новую квартиру и т. д.);
- компенсация упущенной выгоды (если собственник сдавал квартиру и досрочно расторг договор найма);
- траты на независимую оценочную экспертизу дома.
Важно! Собственник аварийного жилья может сам выбирать вариант возмещения — компенсацию или новую квартиру. Если муниципалитет ограничивает это право, то нужно обращаться в суд.
Формула расчета выкупной цены
СЖ + СДОИ + СДПЗУ + У, где
СЖ – рыночная стоимость жилья,
СДОИ – стоимость доли в общем имуществе,
СДПЗУ – стоимость доли в праве на земельный участок,
У – убытки собственника.
Пример
Елене принадлежит «двушка» в доме, который признали аварийным. Квартира сдавалась в аренду за 15 тыс. руб. в месяц. Когда муниципалитет приступил к расселению жильцов, до конца срока действия договора найма оставалось 5 месяцев.
Рыночная стоимость жилья Елены составила 3 млн руб., доли в общем имуществе — 200 тыс. руб., в праве на землю — 400 тыс. руб., досрочное расторжение договора аренды — 75 тыс. руб. Складываем все суммы, и получается, что Елена должна получить на руки по соглашению с муниципалитетом 3 млн 675 тыс. руб.
Что делать, если выкупная стоимость занижена
Судебная практика показывает, что администрация часто намерено занижает рыночную стоимость аварийного дома, чтобы заплатить меньше. В такой ситуации юристы рекомендуют заказать независимую экспертизу жилья.
Отчет нужно представить в муниципалитет для согласования новой цены, которая будет устраивать обе стороны. Если у вас не получится договориться с чиновниками, обращайтесь в суд с исковым заявлением о признании выкупной цены жилого помещения заниженной.
Важно! Если суд удовлетворит иск владельца аварийного жилья, то размер компенсации будет определен на основании независимой экспертизы. Муниципалитет обяжут заключить соглашение на условиях собственника.
Как расселяют жильцов аварийных домов
Инициаторами проведения экспертизы жилого здания могут стать: муниципалитет, контролирующие органы (Роспотребнадзор, пожарная инспекция и т. д.) или сами собственники аварийного жилья.
Как признать дом аварийным
1. Составьте коллективное заявление о признание жилого дома непригодным для эксплуатации. Документ включает адрес аварийного объекта недвижимости, сведения о собственниках-заявителях, просьбу о переселении со списком повреждений здания, подписи жильцов.
Важно! Чем больше жильцов подпишет заявление, тем быстрее поступит реакция на заявку.
Перед обращением проведите обследование дома с помощью группы, в которую пригласите инициативных жильцов и представителей управляющей компании. По результатам обследования, составьте справку о состоянии дома и приложите ее к заявлению.
2. На основании вашего заявления, поданного в местную администрацию, формируется межведомственная комиссия. Эксперты оценивают общее состояние дома и выносят решение о признании жилого здания ветхим или аварийным.
3. Заключение по экспертизе оформляется в среднем за 5-10 дней. Но часто этот срок затягивается до месяца. Один экземпляр документа получают жильцы дома.
4. Если ваш дом признали аварийным, готовьтесь к переселению. Но имейте в виду, что получение новой квартиры будет зависеть от наличия нового жилого фонда и очередности. При этом законом предусмотрен крайний срок переселения — 12 месяцев после признания здания аварийным.
Важно! В экстренных ситуациях, когда есть риск обрушения аварийного дома, жильцы выселяются незамедлительно.
5. «Опасный» объект недвижимости вносят в «Реестр жилых зданий, признанных аварийными». Узнать, находится ваш дом в списке под снос или нет, можно в департаменте архитектуры, у местной администрации, на сайте Минстроя России.
Какие документы нужно собрать для переселения
- уведомление о признании объекта недвижимости аварийным;
- правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН, договор найма жилого помещения);
- экспертное заключение комиссии, которая обследовала недвижимость;
- иные документы, указывающие на неустранимые недостатки жилья.
Что должен получить собственник аварийного жилья
Если вы являетесь собственником квартиры, которая находится в доме под снос, то вам обязаны предложить два варианта возмещения. Это денежная компенсация или новая жилплощадь в том же населенном пункте.
Сумма компенсации складывается из: рыночной стоимости квартиры, доли от рыночной стоимости общедомового имущества и земельного участка, а также расходов, связанных с вынужденным переездом до момента приобретения новой жилплощади.
Не торопитесь соглашаться на этот вариант. Учитывайте, что рыночная стоимость квартир в ветхих домах невысокая. Вам может не хватить на приобретение нового жилья. Или придется покупать квартиру меньшей площади.
Если вы хотите получить квартиру из жилфонда, то вам обязаны предоставить равноценную недвижимость. Проще говоря, сколько «квадратов» у вас было, столько же вы должны получить при расселении – и не менее 18 кв. м на каждого члена семьи.
Здесь тоже есть риск: наличие очереди, которая может растянуться на несколько лет. Кроме этого, вас может не устроить район расселения или разочаровать качество новостройки.
Что получит арендатор муниципального жилья
Если вы живете в муниципальной, а не в приватизированной квартире, то при сносе аварийного дома вас не выселят на улицу, а предоставят новое жилье. При переселении для арендаторов действуют те же условия, что и для собственников.
Требования к новой недвижимости при расселении
- благоустроенность;
- равнозначность по площади;
- хорошее санитарное и техническое состояние (по нормативам);
- расположение в пределах того же города.
Важно! Рассчитывать на расселение из аварийного дома могут не только собственники приватизированного жилья, но и владельцы комнат в коммуналках и общежитиях, а также жильцы муниципальных квартир.
